Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




DƢƠNG THỊ VÂN ANH



THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH HÀ TĨNH

Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30




LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu



HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính
chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và
đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật
Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN



Dƣơng Thị Vân Anh

MỤC LỤC

Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài 4
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài 4
4. Phương pháp nghiên cứu 5
5. Mục đích nghiên cứu 5
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn 6
7. Kết cấu của luận văn 6

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất 7
1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất 7
1.1.2. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất 13
1.1.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt
Nam về thế chấp quyền sử dụng đất 15
Chƣơng 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT 21
2.1. Những nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về thế chấp
quyền sử dụng đất 21
2.1.1. Khái niệm 21
2.1.2. Nội dung 22
2.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 30
2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp 42
2.1.5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 45
2.1.6. Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp 46
2.2. Một số nhận xét về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất 47
Chƣơng 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN
NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 50
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh 50
3.1.1. Vị trí địa lý và phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh 50
3.1.2. Điều kiện tự nhiên 50
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tại Hà Tĩnh trong thời gian qua 52
3.2. Khái quát thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất 54
3.2.1. Về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất 56
3.2.2. Về các loại đất được thế chấp và không được thế chấp 58
3.2.3. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình 60
3.2.4. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp

cho cá nhân 63
3.2.5. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp
chung cho nhiều cá nhân 64
3.2.6. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã góp vốn 65
3.2.7. Về các vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp 65
3.2.8. Về hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất 73
3.2.9. Về những vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm 74
3.3. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất 78
3.3.1. Nguyên nhân khách quan 78
3.3.2. Nguyên nhân chủ quan 81
3.4. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất 83
3.4.1. Xác định lại phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 83
3.4.2. Về mô hình cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 83
3.4.3. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất 84
3.4.4. Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự,
thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất; Đơn
giản hoá thủ tục đăng ký thế chấp 85
3.4.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động thế chấp
bằng quyền sử dụng đất 86
3.4.6. Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất 87
6.4.7. Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký
được điều chỉnh bởi Luật Đăng ký bất động sản) 88
6.4.8. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
nhân dân 89
6.4.9. Công tác tuyên truyền 91

6.4.10. Một số giải pháp khác 91
KẾT LUẬN 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS 2005: Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam
năm 2005
BLDS 1995: Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam
năm 1995
CHXHCN: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Luật HN&GĐ: Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000
NĐ: Nghị định
CP: Chính phủ
LĐĐ 2003: Luật đất đai năm 2003
LĐĐ 1993: Luật đất đai năm 1993
LĐĐ 1987: Luật đất đai năm 1987
Nghị định 181: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003.
Nghị định 163: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
Nghị định 05: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005
của Chính phủ về bán đấu giá tài sản
Nghị định số 11: Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012
của Chính phủ vê sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
TAND: Toà án nhân dân

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích của các nhà thi hành pháp luật luôn mong muốn hướng tới
đó là duy trì sự ổn định của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên trên thực tế khi
xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự không phải lúc nào các chủ thể
cũng tự giác thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ của mình. Nhằm tạo
cho bên có quyền trong các quan hệ dân sự có thể chủ động trong quan hệ
dân sự, pháp luật cho phép các bên trong quan hệ dân sự có thể thoả thuận
đặt ra các biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng, cũng như bảo đảm việc
thực hiện các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ, việc này được gọi là
các giao dịch có bảo đảm.
Giao dịch có bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia
có hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước
trên thế giới cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang
pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền
kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự,
kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực
hiện nhưng không đúng các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác
lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các
bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch
này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp
đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ mà còn có quyền xử lý tài sản
mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.
Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005, các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản,
đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Trong đó thế chấp tài sản với

2
đặc điểm riêng là bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận
thế chấp đã tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công
dụng của tài sản và tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp trong việc không phải
bảo quản tài sản thế chấp. Thế chấp tài sản là biện bảo đảm được áp dụng phổ
biến trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là trong các hợp đồng tín dụng.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất
đai năm 1993. Sau đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể
nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các
quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại
chương XXX (từ điều 715 đến điều 721 BLDS). Đây là những cơ sở pháp lý
quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong
quá trình sử dụng đất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng
thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Tuy
nhiên trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã bộc lộ một số vấn đề bất
cập cần được tháo gỡ.
Hiện nay, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng
xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế ở nước ta tạo nên sự tăng trưởng kinh tế
nhanh, của cải vật chất dồi dào. Mức độ đô thị hóa, hội nhập hoá nhanh làm
cho bộ mặt của đất nước nói chung và của tỉnh Hà Tĩnh nói riêng thay đổi
từng ngày. Đặc biệt là sự tham gia phát triển kinh tế xã hội của các ngành tín
dụng phát triển vượt bậc. Hệ thống các ngân hàng đang thúc đẩy kinh tế xã
hội, giúp người dân có nhiều cơ hội để đầu tư kinh doanh và phát triển kinh
tế, cải thiện đời sống bền vững. Tuy nhiên bên cạnh những yếu tố tích cực thì
các tranh chấp lĩnh vực tín dụng trong đó có tranh chấp về việc thế chấp
quyền sử dụng đất ngày càng nhiều. Các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền
sử dụng đất với tính chất phức tạp hơn vì tài sản thế chấp có giá trị lớn đòi hỏi

3
Tòa án phải áp dụng pháp luật để giải quyết nhanh chóng, đúng pháp luật.
Trong những năm qua việc áp dụng pháp luật trong xử lý các tranh chấp về
quyền sử dụng đất theo pháp luật đã giải quyết cơ bản những tranh chấp giữa
cá nhân với tổ chức, giữa cá nhân với cá nhân, góp phần bảo vệ pháp chế xã
hội chủ nghĩa.
Ở tỉnh Hà Tĩnh số vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất trong đó có
quyền thế chấp gia tăng đáng kể. Đối với loại án này mỗi vụ có nội dung đa
dạng và tính phức tạp khác nhau, nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết các
loại án này gặp không ít khó khăn trong nhận thức vận dụng pháp luật cũng
như những khó khăn do khách quan mang lại. Thông qua việc áp dụng pháp
luật trong xét xử sơ thẩm các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất,
ngoài việc đấu tranh với các hành vi trái pháp luật phát sinh trong lĩnh vực đất
đai, cải thiện thủ tục hành chính còn có ý nghĩa phổ biến tuyên truyền giáo
dục ý thức pháp luật cho nhân dân, giúp nhân dân tham gia thực hiện pháp
luật, bảo vệ pháp luật, tố giác những hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời qua
thực tiễn áp dụng pháp luật trong xét xử sơ thẩm các vụ án sẽ phát hiện ra
những thiếu sót bất cập của pháp luật cũng như thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục
hành chính để đề xuất sửa đổi, bổ sung các điều khoản cho phù hợp với thực
tiễn trong từng giai đoạn cụ thể.
Hiện nay tại Hà Tĩnh các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất diễn ra rất nhiều, thể hiện việc bất cập của các văn bản
pháp luật quy định về thế chấp quyền sử dụng đất; Cụ thể như: Hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất chưa đầy đủ,
chồng chéo, nhiều quy định chưa rõ ràng, thống nhất, việc phân cấp quản lý,
đăng ký chưa cụ thể, thủ tục hành chính còn rườm rà…
Từ thực tiễn như vậy việc nghiên cứu mang tính hệ thống cơ sở lý luận
và thực tiễn về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng,

4

góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp
luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật
Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Chính vì vậy tôi chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại
tỉnh Hà Tĩnh” cho luận văn cao học chuyên ngành luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất đã có một số công trình nghiên cứu khoa học, luận án thạc
sỹ như: Luận văn thạc sỹ của Bùi Thị Thanh Hằng về “Thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng ở nước ta hiện nay”; Luận
văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Dung về “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
những vấn đề lý luận và thực tiễn”; Luận văn thạc sỹ về “Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ở” của Vũ Minh Tuấn….Ngoài ra, liên quan đến nghiên
cứu các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn được một
số tác giả khác như Phạm Công Lạc, Trương Thị Kim Dung, Nguyễn Quang
Tuyến, Hoàng Thị Hải Yến, Nguyễn Thanh Hương…đề cập trong các luận
văn thạc sỹ nghiên cứu về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, một số
sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp và một số bài viết đăng trên các tạp chí
như nghiên cứu lập pháp, Luật học, Nhà nước và Pháp luật…. Các công trình,
bài viết trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất, thế chấp tài sản, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một cách tổng thể cả
về lý luận và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như việc giải quyết
các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại địa
phương Hà Tĩnh.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh”
được nghiên cứu trong phạm vi khái quát theo các nội dung: Khái niệm, ý

5
nghĩa, vai trò, chủ thể, đối tượng, nội dung, trình tự, thủ tục…. về thế chấp

quyền sử dụng đất; đồng thời qua đó đánh giá thực trạng pháp luật cũng như
thực tiễn áp dụng và những vướng mắc trong hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất trong giai đoạn hiện nay. Trên cơ sở đó đề tài đề xuất những kiến
nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, luận văn sử dụng phương pháp luận của
chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Bên cạnh đó,
những phương pháp khoa học khác như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống
kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra.
Một số vụ án giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất cũng
được sử dụng có chọn lọc để bình luận và các số liệu thống kê của ngành Tòa
án nhân dân, ngành ngân hàng, của các cơ quan hành chính Nhà nước địa
phương, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất… cũng được tham khảo để
việc nghiên cứu được toàn diện và sâu sắc hơn.
5. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại
tỉnh Hà Tĩnh” nhằm đạt được các mục đích sau đây:
Thứ nhất: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp
quyền sử dụng đất hiện nay
Thứ hai: Phân tích các yếu tố pháp lý quy định về thế chấp quyền sử
dụng đất
Thứ ba: Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng và giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất qua
thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh
Thứ tư: Phát hiện những điểm chưa phù hợp, những khó khăn, vướng

6
mắc trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến
nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất.

6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Luận văn với đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại
tỉnh Hà Tĩnh” là công trình khoa học tiếp tục tập trung nghiên cứu sâu về
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp
luật, thực tiễn áp dụng, phân tích những bất cập, vướng mắc xung quanh quy
định về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn đưa ra những kiến nghị, giải
pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử
dụng đất. Đây chính là những đóng góp có giá trị của luận văn đối với công
tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp và áp dụng pháp luật ở Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn cao học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực
tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” được kết cấu bởi ba chương, ngoài phần Lời nói đầu,
Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 3: Thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà
Tĩnh và những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.

7
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Thế chấp tài sản
Trong giao lưu dân sự, việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự
trước hết là do thỏa thuận và ý chí của các bên, nhưng trong thực tế, không
phải bất cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện
nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình. Để ràng buộc các bên trong việc thực

hiện nghĩa vụ theo các cam kết đã thỏa thuận, pháp luật quy định các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp
tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa
thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền
được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị
nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.
Trong đó thế chấp tài sản được quy định từ điều 342 đến điều 357 Bộ
luật Dân sự năm 2005. Từng được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp
bảo đảm, thế chấp được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao
dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng. Khoản 1 Điều 342 BLDS
2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp ”
Như vậy theo sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp thì bên
có nghĩa vụ sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện

8
nghĩa vụ trước bên có quyền. Đặc trưng cơ bản của thế chấp là bên thế chấp
không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trong khi đó đối với
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác như cầm cố thì việc
chuyển giao tài sản mang tính bắt buộc. Quy định của BLDS 2005 về thế chấp
tài sản có sự khác biệt cơ bản so với quy định BLDS 1995. Theo quy định của
BLDS 1995 thì đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản; đối tượng của
thế chấp theo quy định tại BLDS 2005 có thể là động sản hoặc bất động sản
miễn là bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) không phải chuyển giao tài sản cho
bên nhận thế chấp.
Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên thế chấp tài sản
cũng có đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là:

- Thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa
vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn
liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm, thể hiện ở chỗ khi có quan hệ nghĩa
vụ chính thì các bên mới thỏa thuận thiết lập biện pháp thế chấp tài sản. Có
thể nói rằng thế chấp tài sản tồn tại do nghĩa vụ chính, vì nghĩa vụ chính và
phục vụ nghĩa vụ chính.
- Mục đích của thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ chính,
bảo vệ lợi ích cho bên có quyền. Có ý nghĩa quan trọng trong việc chuyển
quan hệ của chủ thể mang quyền từ tính chất đối nhân (phụ thuộc vào việc
thực hiện nghĩa vụ của bên đối tác) sang quan hệ có tính chất đối vật (chỉ cần
tác động trực tiếp vào tài sản bảo đảm để bảo vệ lợi ích của mình). Thông
qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền sẽ không bị động mà
trở thành chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Đối tượng của thế chấp là tài sản: Quan hệ nghĩa vụ là quan hệ tài sản,
do đó để đảm bảo cho quan hệ tài sản thì đối tượng của các biện pháp bảo
đảm nói chung, biện pháp thế chấp nói riêng phải là tài sản trừ trường hợp đặc

9
biệt pháp luật có quy định khác (như biện pháp tín chấp). Hơn nữa lợi ích
trong các quan hệ nghĩa vụ là vật chất nên việc dùng tài sản để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ mới đảm bảo quy luật ngang giá và thực sự bù đắp được các lợi
ích vật chất bị thiệt hại.
- Phạm vi bảo đảm của thế chấp: Tài sản không vượt quá nghĩa vụ được
xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính. Tài sản dùng để thế chấp
chỉ bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận.
- Xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến hạn
thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên
đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Đặc trưng của biện pháp thế chấp tài sản là không có sự chuyển giao

tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp bên thế chấp không phải giao tài sản
bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc
bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh
tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Việc không
chuyển giao tài sản đã đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể: Đối với
bên thế chấp: Tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác
công dụng của tài sản và khả năng thu lợi nhuận để thực hiện đúng, đầy đủ
nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp có tính khả thi cao hơn. Đối với bên nhận
thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế
chấp, không lo về kho, bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản
thích hợp khác Cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại
nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp. Do đó biện pháp thế chấp tài sản
được áp dụng phổ biến, đặc biệt là trong các hợp đồng vay tài sản. Đối với
các nước đang phát triển thì thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ hữu hiệu nhất.

10
1.1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối
với đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với
người sử dụng đất ổn định. Đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng
chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản. Do đó
thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản. Tuy
nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc
biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với
việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong quy định
của Luật Đất đai năm 1993, tiếp đó BLDS năm 1995 và Luật các tổ chức tín
dụng năm 1997. Theo đó người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất
tại tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền
vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín
dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản
có giá trị lớn và tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng)
thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất
làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Trong trường hợp khách hàng không
trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử
dụng đất được xử lý để thu hồi nợ.
Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên
trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên dùng quyền sử dụng

11
đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thỏa thuận đó được
thể hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy
định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.1.1.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng
vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các tổ chức tín dụng. Bởi lẽ,
trong nền kinh tế thị trường, việc bảo đảm vốn cho nhu cầu sản xuất kinh
doanh là điều kiện hết sức cần thiết. Việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất
tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay
vốn đảm bảo cho việc sản xuất kinh doanh là vấn đề thiết thực, quan trọng.
Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và
đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho
người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú

thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức
tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những
người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay
để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán
bằng thế chấp quyền sử dụng đất.
Về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính
chung cho các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự
phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những
đặc trưng riêng, khác biệt như sau:
Thứ nhất, so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy
định trong BLDS (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, góp vốn thừa kế) thì thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức
chuyển quyền không hoàn toàn. Bởi vì trong hợp đồng thế chấp quyền sử

12
dụng đất không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử
dụng đất cho chủ thể khác, mà bên thế chấp chỉ dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm cho việc thanh toán và chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo
quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Như vậy trong mọi
trường hợp người có quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp
đều không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Điều này có ý nghĩa rất lớn,
bởi vì trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất cũng là một tài
sản có giá trị và là một nguồn vốn lớn. Khi đem quyền sử dụng đất ra để thế
chấp vay vốn thì tài sản này chẳng những không mất đi giá trị sử dụng mà
thực chất nguồn vốn được nhân đôi.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 342 BLDS năm 2005 thì thế chấp tài
sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Như vậy đối với biện pháp thế chấp
tài sản thì người đi thế chấp phải là chủ sở hữu của tài sản đem đi thế chấp,

nghĩa là họ có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp quyền sử
dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Trong trường hợp
này tài sản thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp,
mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp.
Thứ ba, về hình thức của việc thế chấp, đối với thế chấp tài sản thì
việc thế chấp chỉ cần lập thành một văn bản, có thể ghi trong hợp đồng
chính hoặc lập văn bản riêng. Tuy nhiên đối với thế chấp quyền sử dụng
đất thì pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
phải lập thành văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm.

13
Xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, là tài sản có giá
trị lớn, có tính thiết yếu đối với con người nên việc thế chấp quyền sử dụng
đất phải tuân theo một trình tự thủ tục pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn đảm bảo
nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận của các chủ thể.
1.1.2. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất
Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ
quyền lợi của các bên tham gia giao dịch dân sự, đặc biệt là quyền lợi của bên
có quyền. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường Việt Nam hội nhập ngày
càng sâu rộng với nền kinh tế quốc tế thì các giao dịch dân sự, thương mại
được xem như một công cụ hữu hiệu giúp cho các chủ thể tìm kiếm được lợi
ích của mình. Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro
và việc nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính
những giao dịch được ký kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà
những nhà làm luật đã dự phòng thông qua việc thiết kế quy định pháp luật về
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Với ý nghĩa đó việc thế chấp quyền sử dụng đất đã góp phần không nhỏ

vào sự ổn định của các giao dịch dân sự, thương mại; nhằm nâng cao ý thức
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ; giúp bên có quyền luôn ở thế chủ
động trong việc bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch đã ký kết.
Trong trường hợp có sự tranh chấp, đối kháng về lợi ích giữa bên
nhận thế chấp với các chủ thể khác thì biện pháp bảo đảm thế chấp sẽ là cơ
sở vững chắc để bảo vệ lợi ích của bên nhận thế chấp. Từ đó các giao dịch
dân sự, thương mại sẽ ngày càng được thúc đẩy mạnh mẽ, là động lực để
phát triển đất nước.
1.1.2.1. Đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Như chúng ta đã biết đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị kinh
tế, xã hội lớn. Việc pháp luật quy định thế chấp quyền sử dụng đất phải được

14
đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Khoản 2 Điều 717 BLDS
2005) là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên
nhận thế chấp. Đồng thời có ý nghĩa trong việc công bố với người thứ ba
được biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất đã
được thế chấp.
Ngoài ra việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất còn giúp cho bên
nhận thế chấp có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so
với các chủ nợ khác.
1.1.2.2. Đối với bên thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật dân sự quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất quy định
“ bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp ” (điều
715 BLDS 2005), có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp và tiếp tục
khai thác, sử dụng tài sản này nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, sinh hoạt
của mình.
Điều này vô cùng quan trọng trong nền kinh tế hiện đại, đáp ứng được
yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng quyền sử dụng đất
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự nhưng không ảnh

hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Như vậy, bên thế chấp
vừa duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh, vừa dùng quyền tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Chính nguồn thu lợi từ việc khai thác đất đai đã
thế chấp quyền sử dụng sẽ giúp bên thế chấp từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư
và thanh toán được nợ cho bên nhận thế chấp.
1.1.2.3. Đối với nền kinh tế - xã hội
Nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi các cơ quan Nhà nước
cần có sự quản lý thống nhất về đất đai. Việc pháp luật quy định thủ tục thế
chấp quyền sử dụng đất phải thông qua việc đăng ký giao dịch có bảo đảm sẽ
góp phần hạn chế được những tranh chấp phát sinh do các tổ chức, cá nhân dễ

15
dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của đất đai trước khi ký kết,
thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
Thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất khuyến khích hoạt động
cho vay vốn phục vụ nhu cầu trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ
được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân
đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế trong xã hội.
1.1.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt
Nam về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.3.1.Thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật thời kỳ phong kiến
Pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến mà điển hình là hai Bộ luật: Bộ
luật Hồng Đức thế kỷ XV và Bộ luật Gia Long thế kỷ XIX đã quy định một
số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất như:
“Điền mãi”: Là một biện pháp bảo đảm sơ khai nhất được quy định
trong pháp luật dân sự Việt Nam. Trong biện pháp này người đi vay tiền bán
tài sản là ruộng đất cho người có tiền cho vay với điều kiện được chuộc lại đất
trong một thời hạn, thường tối đa là 30 năm. Như vậy, ở đây quyền sở hữu,
quyền sử dụng đất chính là tài sản bảo đảm cho khoản vay, nhưng nó cũng
chính là đối tượng chuyển nhượng mua bán khi đến hạn chuộc mà bên vay

tiền không có tiền để chuộc lại đất. Trong trường hợp này số tiền mà bên có
đất vay được chính là số tiền bán đất.
“Cầm”: Được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong
đó tài sản thuộc sở hữu của con nợ được đem cho chủ nợ chiếm hữu để đảm
bảo nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Chủ nợ chỉ có quyền chiếm hữu tài sản đã
được “cầm”, còn con nợ vẫn là chủ sở hữu đối với tài sản này. Tài sản được
đem đi “cầm” có thể là động sản như đồ Cúng (mâm, bát, đĩa, nồi, tư
trang ) hoặc cũng có thể là bất động sản như ruộng đất, vườn, ao
Như vậy, dưới chế độ phong kiến đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư
nhân và pháp luật Việt Nam trong thời kỳ phong kiến cho phép người sở hữu

16
ruộng đất được quyền đem cầm cố để vay (dưới hình thức này thì người chủ
sở hữu đất đai không trực tiếp sử dụng đất và hưởng hoa lợi trong thời hạn
cầm cố) và chưa có quy định cụ thể về việc thế chấp đất đai.
1.1.3.2. Thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật thời kỳ Pháp thuộc
Dưới thời kỳ Pháp thuộc Việt Nam bị chia ra thành 3 kỳ: Bắc Kỳ,
Trung Kỳ, Nam Kỳ; Trong đó Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ. Các quan
hệ dân sự ở đây do Bộ dân luật Bắc Kỳ (năm 1931) và Bộ dân luật Trung Kỳ
(năm 1936) điều chỉnh. Nam Kỳ là đất thuộc địa, còn ba Thành phố Hà Nội,
Hải Phòng, Đà Nẵng là đất nhượng địa. Các quan hệ dân sự ở Nam Kỳ và ba
Thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng về nguyên tắc được áp dụng theo Bộ
dân luật Pháp, có tham khảo Bộ dân luật Bắc Kỳ và Bộ dân luật Trung Kỳ với
ý nghĩa tôn trọng phong tục, tập quán An Nam.
Khác với Bộ luật Hồng Đức và Bộ luật Gia Long, Bộ dân luật Bắc Kỳ
(năm 1931) và Bộ dân luật Trung Kỳ (năm 1936) đã quy định chặt chẽ, cụ thể
hơn về các biện pháp bảo đảm; đồng thời cũng quy định thêm về biện pháp
thế chấp tài sản. Theo đó, thế chấp tài sản chỉ được áp dụng đối với tài sản là
bất động sản, đồng thời người thế chấp không phải chuyển giao quyền chiếm
hữu tài sản cho người nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được công

chứng và đăng ký để công bố công khai về việc thế chấp cũng như tài sản thế
chấp. Khi đến hạn nếu con nợ không thực hiện nghĩa vụ, bất động sản thế
chấp sẽ được đấu giá để thanh toán nợ. Thứ tự ưu tiên thanh toán của các chủ
nợ nhận thế chấp sẽ được xác định căn cứ vào thứ tự đăng ký thế chấp của các
chủ nợ nhận thế chấp đó.
1.1.3.3. Thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam từ sau
Cách mạng tháng 8 năm 1945
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1992:
Sau khi Cách mạng tháng tám năm 1945 thành công, Nhà nước Việt

17
Nam dân chủ Cộng hòa ra đời. Trong những ngày đầu Nhà nước ta chưa thể
xây dựng ngay một hệ thống pháp luật đầy đủ. Do đó ngày 10/10/1945 Chủ
tịch Hồ Chí Minh ký Sắc Lệnh số 90/SL về việc tạm thời sử dụng luật lệ
hiện hành tại Việt Nam cho đến khi ban hành được luật lệ mới, thống nhất
trong toàn quốc nhưng với nguyên tắc là “nếu những luật lệ ấy không trái
với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể Cộng hòa ”. Như
vậy với tinh thần này Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu năm 1883, Bộ luật
dân sự Bắc Kỳ 1931 và Bộ luật dân sự Trung Kỳ năm 1936 vẫn có hiệu lực.
Do đó các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của các Bộ luật này
vẫn được áp dụng cho đến năm 1959 (khi Chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của
TAND Tối cao được ban hành với nội dung đình chỉ việc áp dụng luật lệ của
đế quốc, phong kiến).
Ngày 22/5/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc Lệnh số 97/SL về
“sửa đổi một số quy lệ và chế định trong dân luật”. Xét về mặt lịch sử những
quy định trong Sắc lệnh này không những làm thay đổi bản chất của những
quy định trong các Bộ luật trước đó hiện đang còn hiệu lực mà nó đặt nền
móng cho sự hình thành và phát triển của pháp luật dân sự ở nước ta. Điều 13
của Sắc Lệnh số 97/SL đã quy định về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ như sau:
“ Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế

của hai bên chênh lệch thì khế ước đó bị coi là vô hiệu ”. Quy định này là một
tiền đề pháp lý trong việc hủy bỏ các hợp đồng cầm cố, thế chấp đất đai và
sau đó được thực thi hiệu quả bằng công cuộc cải cách ruộng đất năm 1956,
từ đó xóa bỏ chế độ chiếm hữu đất đai của địa chủ phong kiến.
Ngày 04/02/1953 Luật cải cách ruộng đất được ban hành và tại Điều
31 quy định: “người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng
đất đó Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, ruộng
đất được chia ”

18
Ngày 31/12/1959, Hiến pháp năm 1959 được ban hành và tại Điều 14
quy định: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng
đất ” và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1963 của Thủ tướng Chính phủ quy
định: “ Những người có quyền sở hữu đối với ruộng đất thì vẫn được thực
hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất ”. Như
vậy, trong giai đoạn này Nhà nước vẫn thừa nhận quyền tư hữu về ruộng đất
và về nguyên tắc thì chủ sở hữu về ruộng đất vẫn được thực hiện quyền thế
chấp đất đai.
Từ năm 1960 đến năm 1989, nền kinh tế nước ta được tổ chức theo cơ
chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp. Các quan hệ dân sự, kinh tế trong giai
đoạn này được điều chỉnh bởi các hệ thống văn bản pháp luật mang ảnh
hưởng sâu sắc của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp cao độ. Phương
pháp mệnh lệnh hành chính được áp dụng phổ biến và chủ yếu làm biến dạng
quan hệ dân sự với những đặc trưng vốn có của nó là bình đẳng, tự nguyện
thỏa thuận giữa các chủ thể trong tham gia quan hệ dân sự Vì thế các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó có biện pháp thế chấp tài sản
không được áp dụng.
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 đã được ban hành và với các quy
định trong bản Hiến pháp này, Nhà nước ta đã tuyên bố xóa bỏ các hình thức sở
hữu tư nhân về tư liệu sản xuất (trong đó có đất đai) và khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; Cụ thể hóa Điều 19 Hiến pháp
1980, Luật đất đai năm 1987 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hưu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý và nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất
dưới mọi hình thức (điều 5, Luật đất đai năm 1987).
Cuối thập niên 80, đầu thập niên 90 của thế kỷ 20 là giai đoạn đất nước
ta tiến hành đổi mới, thời kỳ này có nhiều chính sách đổi mới, nhiều chính
sách mở cửa nền kinh tế. Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã

19
đánh dấu sự đổi mới toàn diện trong đường lối phát triển kinh tế ở nước ta:
“Phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, có sự
quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa ”. Tuy nhiên, các
quan hệ đất đai vẫn chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai 1987 và việc chuyển
quyền sử dụng đất vẫn chưa đặt ra.
* Giai đoạn từ năm 1992 đến nay:
Hiến pháp năm 1992 được ban hành và với quy định tại Điều 18: “
Tổ chức và cá nhân được quyền chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước
giao theo quy định của pháp luật ” và để cụ thể hóa quy định của Điều 18
Hiến pháp 1992, tại điều 3 Luật đất đai năm 1993 đã quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất ”. Luật đất đai năm 1993 là văn
bản pháp luật đất đai đầu tiên ghi nhận đất là có giá và quy định người sử
dụng đất hợp pháp có năm quyền năng là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng,
tạo cơ sở pháp lý cho việc khai thác, sử dụng đất đai. Sau đó, BLDS năm
1995 được ban hành và đã quy định quyền sử dụng đất là tài sản; Đồng thời
tại phần thứ 5 BLDS năm 1995 quy định cụ thể về việc chuyển quyền sử dụng
đất (quy định cụ thể về chủ thể, nội dung và hình thức của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất).
Tuy nhiên, do sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và cùng

với xu thế hội nhập quốc tế, Luật đất đai năm 1993 mặc dù đã được sửa đổi
bổ sung (vào năm 1998 và năm 2001) nhưng đã bộc lộ những hạn chế nhất
định trong việc điều chỉnh các quan hệ về đất đai. Do đó để đáp ứng tình hình
mới, Luật đất đai năm 2003 được ban hành. Trên cơ sở kế thừa và phát triển
Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 đã tiếp tục ghi nhận các quyền
của người sử dụng đất và bổ sung quy định về điều kiện của người sử dụng