Đăng ký quyền sử dụng đất qua thực tiễn ở Thành phố Thanh Hóa

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT






LÊ VĂN CÔNG





§¡NG Ký QUYÒN Sö DôNG §ÊT QUA THùC TIÔN
ë THµNH PHè THANH HãA



Chuyên ngành: Lý luận và lịch sử nhà nƣớc và pháp luật
Mã số: 60 38 01 01




LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: NGƢT. GS. TS. PHẠM HỒNG THÁI






HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN



Lê Văn Công

MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1: KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai 7
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai 7
1.1.2. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai 8
1.2. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đâ
́
t đai của pháp luật
Việt Nam qua các thời kỳ 8
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 8
1.2.2. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988 9
1.2.3. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993 10
1.2.4. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 10
1.2.5. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013 12
1.3. Khái niệm và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất 16

1.3.1. Khái niệm 16
1.3.2. Đặc điểm của Đăng ký quyền sử dụng đất 17
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm hai dạng 18
1.4. Pháp luật của một số nƣớc trên thế giới về đăng ký đất đai 20

1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai tại c 20
1.4.2. Hệ thống đăng ký đất đai tại Anh 21
1.4.3. Hệ thống đăng ký đất đai tại Hoa Kỳ 22
Chƣơng 2: THƢ
̣
C TRA
̣
NG ĐĂNG KY
́
ĐÂ
́
T ĐAI VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ
THANH HÓA 26
2.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa 26
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội 26
2.1.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 28
2.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 28
2.1.4. Chính sách pháp luật của Nhà nước 29
2.2. Tổ chức và hoạt động của cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thành phố Thanh Hóa 30
2.2.1. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa 30
2.2.2. Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thanh Hóa 31
2.3. Thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa 34

2.3.1. Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Được áp dụng trước
khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) 35
2.3.2. Đăng ký biến động đất đai (Được áp dụng trước khi Luật Đất đai
2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) 44
2.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố 62
2.4.1. Kết quả Đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu 62
2.4.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính 65
2.4.3. Thời gian thực hiện các thủ tục 66
2.4.4. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 67

2.4.5. Nhận xét 69
2.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa 70
2.5.1. Khó khăn về công tác cán bộ của Văn phòng đăng ký 70
2.5.2. Khó khăn về cơ sở vật chất 71
2.5.3. Tồn tại trong việc xác nhận hồ sơ của một số phường, xã 71
2.5.4. Chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, việc thực thi chính sách
pháp luật chưa triệt để 71
2.5.5. Đối tượng giải quyết 73
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ
THANH HÓA 74
3.1. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa
(Đến trƣớc khi sáp nhập thành Văn phòng Đăng ký đất đai) 74
3.1.1. Về tổ chức và công tác cán bộ 74
3.1.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 75
3.1.3. Về chính sách pháp luật 75

3.1.4. Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các đơn vị 76
3.1.5. Giải pháp về công nghệ 76
3.2. Hoàn thiện tổ chức và hoạt động của cơ quan Tài nguyên và
Môi trƣờng theo Luật Đất đai 2013 76
3.2.1. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 ảnh hưởng đến công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 76
3.2.2. Hướng hoàn thiện tổ chức và hoạt động của cơ quan Tài nguyên
và Môi trường theo Luật Đất đai 2013 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCN: Giấy chứng nhận
QSD: Quyền sử dụng
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
UBND: Ủy ban nhân dân
VPĐK: Văn phòng đăng ký

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu bảng
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1:
Trình tự cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu
41
Bảng 2.2:

Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
50
Bảng 2.3:
Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất các loại
lần đầu cho hộ gia đình cá nhân ở thành phố Thanh Hóa
đến ngày 30/6/2014
54
Bảng 2.4:
Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp lần đầu cho hộ gia đình cá nhân ở thành phố
Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014
56
Bảng 2.5:
Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất sản xuất nông
nghiệp lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố
Thanh Hóa đến ngày 30/6/2014
58
Bảng 2.6:
Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lâm nghiệp lần đầu
cho hộ gia đình, cá nhân ở thành phố Thanh Hóa đến
30/6/2014
60
Bảng 2.7:
Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính
66
Bảng 2.8:
Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK

Bảng 2.9:
Đánh giá thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận

hồ sơ
68





DANH MỤC SƠ ĐỒ


Số hiệu sơ đồ
Tên sơ đồ
Trang
Sơ đồ 2.1:
Mô hình tổ chức của phòng Tài nguyên và Môi trường
30
Sơ đồ 2.2:
Mô hình tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất thành phố
32





1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là tài sản,

hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an
ninh quốc phòng, canh tác, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp.
Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến
kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước. Luật Đất đai
2013 ra đời đã thể chế hóa những quan điểm, chủ trương, chính sách lớn của
Đảng đã được nêu trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI và Nghị
quyết của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, khắc
phục tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật về đất đai một cách toàn diện.
Hiến pháp Việt Nam 2013 đã khẳng định:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia , nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pha
́
p luâ
̣
t.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước thống nhất quản lý [27, Điều 45].
Để bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai
với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Đảng, phù
hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế;
Việc cần thiết phải nghiên cứu quy định về Đăng ký đất đai là vô cùng cần

2
thiết, nhất là trong bối cảnh mới hiện nay. Với sự ra đời của Hiến pháp 2013,
Luật Đất đai 2013 với nhiều quy định mới liên quan đến đăng ký quyền sử

dụng đất thì việc nghiên cứu đề tài này giúp chúng ta có cái nhìn thấu đáo,
thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan, giữ vững nguyên
tắc pháp chế và tính nghiêm minh của pháp luật về đất đai, hạn chế các quy
định mang tính chất hợp thức hóa vi phạm. Đảm bảo thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai từ Trung ương đến cơ sở, tập trung đầu mối để nâng cao vai
trò của đại diện chủ sở hữu trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Tăng cường
trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý
và sử dụng đất.
Xuất phát từ đặc điểm hết sức quan trọng của đất đai, Đảng và Nhà
nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn đề quản lý, đăng ký Nhà nước về đất
đai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về đất đai được đảm bảo bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước, để bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Hệ thống đăng ký tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá lớn
bởi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Do
vậy việc quản lý chặt chẽ, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận cần được
thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức,
công dân có nhu cầu giao dịch.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phòng TN&MT.

3
Như vậy, về mặt pháp lý hệ thống văn bản pháp luật quy định về đăng
ký quyền sử dụng đất có sự phân cấp rất rõ ràng. Tuy nhiên trong việc thành
lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương

nói chung và tại thành phố Thanh Hoá để đảm bảo hiệu quả và thực hiện cải
cách thủ tục hành chính thì còn rất nhiều vướng mắc như: Pháp luật đất đai và
các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng
chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn. Mặt khác, pháp luật về đất
đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp. Việc phân cấp thẩm
quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với qui định cơ chế bảo đảm quản lý
thống nhất của Trung ương; Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà,
thời gian giải quyết còn dài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục,
giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh
nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp
giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt; Tổ
chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng
yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở.
Thành phố Thanh Hóa có diện tích tự nhiên 146,77km² với 20 phường
và 17 xã, dân số 406.550 người. Thành phố là một trong những đô thị có quy
mô dân số và diện tích lớn nhất của khu vực phía Bắc, là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa, tháng 4 năm
2014 thành phố Thanh Hóa đã được Chính phủ công nhận là đô thị loại 1.
Trong giai đoạn hiện nay, Thành phố đang đẩy mạnh thu hút đầu tư, xây dựng
chương trình hành động để trở thành đô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ. Vì vậy,
để giữ vững, phát huy và đạt được các mục tiêu đề đã ra thì công tác quản lý
nhà nước về đất đai, về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thanh Hóa là một
trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu.

4
Xuất phát từ tình hình thực tiễn ở địa phương, phù hợp với hoạt động
thực tiễn của mình, học viên lựa chọn đề tài “Đăng ký quyền sử dụng đất
qua thực tiễn ở thành phố Thanh Hóa” làm đề tài Luận văn thạc sĩ luật học.

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Thanh Hóa, đề xuất được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
đăng ký quyền sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất
tại thành phố Thanh Hóa trong những năm gần đây.
- Chỉ ra được những ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân làm hạn chế hiệu
quả hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa.
- Đưa ra được một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động đăng
ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đổi mới hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
và các Văn bản hướng dẫn thi hành.
3. Tính mới và đóng góp của luận văn
Phân tích, đánh giá thực trạng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Thành phố
Thanh Hóa. Chỉ rõ những kết quả đạt được, những mặt còn tồn tại hạn chế và
những giải pháp khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký quyền sử
dụng đất tại cơ sở.
Phân tích những tồn tại, hạn chế của pháp luật về đất đai đối với việc
đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa. Đặc biệt là những tác
động của Luật Đất đai 2013 đối với hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất.
Từ kết quả nghiên cứu, đưa ra những kiến nghị đề xuất để nâng cao
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần đẩy mạnh cải

5
cách thủ tục hành chính theo quy trình một cửa liên thông của UBND thành
phố Thanh Hóa.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai;
- Hoạt động của cơ quan Nhà nước thực hiện việc đăng ký quyền sử
dụng đất;
- Các đối tượng liên quan là: Cán bộ trực tiếp, gián tiếp làm việc, quản
lý điều hành tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phòng Tài nguyên
và Môi trường thành phố; Người sử dụng đất: các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất;
- Các quy định của pháp luật liên quan tới hoạt động Đăng ký quyền sử
dụng đất tại thành phố Thanh Hóa.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung nghiên cứu: Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất nói
chung và tại thành phố Thanh Hóa nói riêng.
- Về địa bàn nghiên cứu: tất cả các phường, xã thuộc Thành phố Thanh
Hóa (gồm 20 phường và 17 xã).
- Về thời gian nghiên cứu: Từ khi văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Thanh Hóa được thành lập năm 2007 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp
nghiên cứu xuyên suốt và bao trùm cả đề tài. Ngoài ra Luận văn có sử dụng
các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
- Phương pháp điều tra thực tiễn nhằm thu thập số liệu, tư liệu, thông
tin cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu thu thập được, tổng hợp,
đánh giá để có những kết luận đảm bảo độ tin cậy.

6
- Phương pháp thống kê: Nhằm phản ánh nhóm toàn bộ các đối tượng
điều tra có cùng một chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân
tích tương quan giữa các yếu tố.
- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được, tiến

hành so sánh các số liệu theo các mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra
những nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu.
6. Bố cục luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo, luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa
Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở thành phố Thanh Hóa.

7
Chương 1
KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm, vai trò của đăng ký đất đai
1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
- Theo Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc: Đăng ký đất đai là
một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào
đó liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc dưới hình thức
đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ
đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử)
với tất cả những thông tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng và chủ quyền, hoặc những
thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định [18].
- Theo Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [28, Điều 3, Khoản 15].
Như vậy so với trước đây, đăng ký đất đai có nhiều thay đổi như: Về

phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không
đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài sản gắn
liền với đất; về mục đích đăng ký:
Ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [28, tr.15] mà không phải ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất [24].

8
Từ những vấn đề nêu trên có thể hiểu, đăng ký đất đai là hoạt động
nhằm xác lập hay ghi nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức.
1.1.2. Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai
Vai trò của đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện công dụng, hay
tác dụng của hoạt động này đối với cá nhân, tổ chức, nhà nước và xã hội.
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích cá nhân, tổ
chức tổ chức và lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng. Vai trò của đăng ký nhà
nước về đất đai được thể hiện như sau:
Một là, đối với lợi ích đối với công dân gồm:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Hai là, đối với lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
1.2. Sự hình thành và phát triển về đăng ký đâ
́
t đai của pháp luật
Việt Nam qua các thời kỳ
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai
Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai,
công tác đăng ký đất đai được Nhà nước quan tâm quản lý. Ngày 1/7/1980,
Hội đồng Chính phủ có Quyết định 201/CP về thống nhất quản lý ruộng đất

9
và tăng cường công tác quản lý trong cả nước và ngày 10 tháng 11 năm 1980
Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg, về công tác đo đạc, phân
hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành các văn
bản đầu tiên quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định
56/ĐKTK, ngày 05/11/1981 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất về trình tự thủ
tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước quy định các tài liệu của hệ
thống hồ sơ gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính;
+ Số dã ngoại;
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài đất, trong phòng;
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất;
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp;
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân;
+ Sổ mục kê;
+ Biểu tổng hợp diện tích;
+ Bảng thống kê diện tích ruộng đất;
+ Mẫu giấy chứng nhận;

+ Biên bản thông báo kê khai hồ sơ đăng ký [32].
1.2.2. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1988
Sau khi có Luật Đất đai năm 1988, công tác đăng ký thống kê vẫn được
triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm
1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký
ruộng đất trong cả nước. Hội đồng bộ trưởng đã ban hành Nghị định 30 –
HĐBT ngày 23/03/1989 về thi hành Luật Đất đai; Tổng Cục quản lý ruộng
đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp

10
giấy chứng nhận và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi
hành Quyết định 201/ĐKTK.
Để phù hợp với Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản
hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng Cục quản lý
ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ địa chính.
Thời kỳ này, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai,
phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo
cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp [19].
1.2.3. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ
địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất” [21, Điều 13, Khoản 5]. Theo đó người đang
sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn
đó. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký
vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Các văn bản hướng dẫn về Đăng ký đất đai:
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa
chính thống nhất cả nước.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa
chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy

chứng nhận.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa
chính về việc hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.4. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai năm 2003
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề
bất cập, vì vậy Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa 11 thông qua ngày

11
26/11/2003 thay thế cho Luật Đất đai năm 1993, theo đó quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nội dung Đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan
trọng được tái khẳng định.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ. Khoản 19, Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [24].
Theo Luật Đất đai 2003, việc đăng ký đất đai được thực hiện trong 5
trường hợp sau:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của Luật này;
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển

mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay
đổi đường ranh giới thửa đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành [24, Điều 46]

12
* Cơ quan Đăng ký đất đai: Cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương có
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện
chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.5. Đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 đã có những điểm
mới căn bản: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” [28, tr.110].
Bên cạnh đó, để thuận tiện cho người dân trong quá trình thực hiện thủ
tục hành chính về đất đai, Luật cho phép việc đăng ký được thực hiện dưới
hai hình thức trên giấy hoặc đăng ký điện tử. Hai hình thức đăng ký này có
giá trị pháp lý như nhau. Thời hạn đăng ký cũng được ghi nhận trong Luật
Đất đai 2013, theo đó thời hạn mà người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng
ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Đăng ký đất đai được chia làm hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động (Điều 95, Luật Đất đai 2013):
* Đăng ký lần đầu trong các trường hợp:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

[28, Điều 95, Khoản 3, tr.111].
Việc đăng ký lần đầu, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai và quy định
khác của pháp luật có liên quan;

13
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
* Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu,
địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã
đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời
gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử

dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng
đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ

14
và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở
hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế
thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử
dụng đất [28, Điều 95, Khoản 4]
* Cơ quan đăng ký đất đai: Theo Luật Đất đai 2013 là tổ chức Đăng ký
đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì
Phòng Tài nguyên và môi trường thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác
gắn liền với đất.
Các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 2013 về cơ bản vẫn

kế thừa những nội dung của Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên nội dung của Luật
có một số điểm sửa đổi, bổ sung sau đây:
+ Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
(Khoản 15, Điều 3 và Điều 95). So với trước đây, thuật ngữ mới thể hiện
một số thay đổi:

15
- Phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả
không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) hay được giao quản lý đất và tài
sản gắn liền với đất;
- Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” mà không phải “ghi nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
như trước đây;
+ Tính bắt buộc thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Điều 95):
- Đăng ký đất đai (Khoản 1): là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất
tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8. Riêng việc đăng ký tài sản
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Cấp Giấy chứng nhận (Khoản 5): là theo nhu cầu của người sử dụng
đất, chủ sử hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định
+ Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính
dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy
(Khoản 2, Điều 95 và Điều 96).
+ Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 4, Điều 95)
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
+ Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5, Điều 95):
- Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng,
nguồn gốc, thời Điểm sử dụng, giấy tờ)

16
- Được cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện quy định;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy thì người đang sử dụng đất
được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.
+ Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng
đất (Khoản 6, Điều 95):
- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp
thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
+ Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 7,
Điều 95): thời điểm có hiệu lực là kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký
(để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…)
Luật Đất đai 2013 ngoài việc bổ sung thêm những trường hợp phải
đăng ký đất đai và hình thức đăng ký điện tử còn xác định việc đăng ký đất
đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và được đăng ký vào Sổ địa chính.
Quy định trên giúp xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh, đảm bảo
công tác quản lý đất đai và các quyền lợi của người sử dụng đất.
1.3. Khái niệm và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Khái niệm
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi

tắt là đăng ký quyền sử dụng đất) thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất.

17
Luật Đất đai 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [28, Điều 3, Khoản 16].
1.3.2. Đặc điểm của Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng
có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký
quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước
quy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc
mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành, địa chính thực hiện. Đây là công việc của bộ máy Nhà
nước đại diện là ngành Tài nguyên và môi trường (theo Điều 7;47;48 Luật
Đất đai 2003). Hội đồng nhân dân các cấp giám sát UBND các cấp cũng thực
hiện quản lý đất đai tại các địa phương. Chủ có ngành địa chính với lực lượng
chuyên môn đông đảo nắm vững mục đích yêu cầu đăng ký, nắm vững chính
sách pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung,
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời địa phương cũng là ngành
duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác, sử dụng hồ sơ địa chính trong

quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo thực hiện nhiệm
vụ đăng ký đất đai có chất lượng, đáp ứng đầy đủ, chính xác các thông tin
theo yêu cầu quản lý Nhà nước.