Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất (qua thực tiễn tại thành phố Huế)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT





LÊ TRUNG PHƢỚC




THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HUẾ)

Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC




Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2012




LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên
cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn
chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm
bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tác giả

Lê Trung Phƣớc

MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2
3. Mục tiêu nghiên cứu 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
5. Phương pháp nghiên cứu 5
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài 5
7. Kết cấu của luận văn 6
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ, THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 7
1.1. Khái niệm về thừa kế và quyền thừa kế 7
1.1.1. Khái niệm thừa kế 7
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế 10
1.1.3. Người thừa kế 11
1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất 13
1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 13
1.2.2. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 18
1.3. Quá trình phát triển pháp luật thừa kế của Việt Nam 20
1.3.1. Pháp luật thừa kế của chế độ phong kiến 20

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến 1958 24
1.3.3. Giai đoạn từ 1959 đến 1979 26
1.3.4. Giai đoạn từ 1980 đến 2004 27
1.3.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay 31
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HUẾ 32
2.1. Các quy định pháp luật về thừa kế theo di chúc quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất 32
2.1.1. Di chúc và thừa kế theo di chúc về quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đấ 32
2.1.2. Những người thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
không phụ thuộc vào nội dung của di chúc 35
2.2. Các quy định pháp luật về thừa kế theo pháp luật quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất 37
2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực trạng tại thành phố Huế 42
2.3.1. Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Huế 42
2.3.2. Dân số, đơn vị hành chính và diện tích đất của thành phố Huế 44
2.3.3. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
qua thực tiễn tại thành phố Huế 46
2.4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà
ở gắn liền với đất tại thành phố Huế 48
2.4.1. Nội dung vụ án thứ nhất 54
2.4.2. Nội dung vụ án thứ hai 61
2.4.3. Nội dung vụ án thứ ba 64


Chƣơng 3: KIẾN NGHỊ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ

NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 72
3.1. Kiến nghị phương hướng, giải pháp hoàn thiện những quy định của
pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 72
3.1.1. Cần sửa đổi quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở 72
3.1.2. Về di chúc chung của vợ chồng định đoạt quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất theo di chúc 75
3.1.3. Về di sản thừa kế dùng vào việc thờ cúng là quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất 78
3.1.4. Một số kiến nghị với các cơ quan liên quan của tỉnh Thừa Thiên Huế 80
3.2. Nâng cao trình độ nhận thức của cán bộ và nhân dân về thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 84
KẾT LUẬN 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1. Diện tích, dân số của các phường trên địa bàn thành phố Huế 45
Bảng 2.2: Tổng số vụ án Tòa án nhân dân thành phố Huế giải quyết từ
năm 2005 đến năm 2010 49
Bảng 2.3: Số vụ án dân sự Tòa án nhân dân thành phố Huế giải quyết từ
năm 2005 đến năm 2010 50
Bảng 2.4: Số vụ tranh chấp thừa kế nhà, đất Tòa án nhân dân thành phố
Huế giải quyết từ 2005 đến 2010 51

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong bất kỳ chế độ xã hội có giai cấp nào, vấn đề thừa kế cũng có vị
trí quan trọng trong các chế định pháp luật, là hình thức pháp lý chủ yếu để
bảo vệ các quyền của công dân. Chính vì vậy, thừa kế đã trở thành một nhu
cầu không thể thiếu đối với đời sống của mỗi cá nhân, gia đình, cộng đồng và
xã hội. Mỗi nhà nước có một thể chế chính trị khác nhau, nhưng đều coi thừa
kế là một quyền cơ bản của công dân và được ghi nhận trong Hiến pháp của
Nhà nước đó.
Sự phát triển nhanh của đời sống kinh tế, xã hội, nên pháp luật về thừa kế
nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói riêng,
hiện nay vẫn chưa thể dự liệu hết những trường hợp, tình huống xảy ra trên thực
tế. Một số quy định pháp luật về thừa kế còn chung chung, mang tính chất
khung, chưa chi tiết, chưa rõ ràng, nhưng chưa có văn bản hướng dẫn thi hành
cho từng vấn đề cụ thể. Do đó, còn nhiều quan điểm trái ngược nhau, nên khi áp
dụng vào thực tế sẽ xảy ra tình trạng không nhất quán trong cách hiểu cũng như
cách giải quyết. Điều đó đã xâm phạm quyền thừa kế của công dân, đôi khi còn
gây bất ổn trong đời sống sinh hoạt của mỗi gia đình, cộng đồng và xã hội.
Với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và xây dựng nhà
nước pháp quyền Việt Nam thì vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất ngày càng phong phú, nảy sinh nhiều dạng tranh chấp phức tạp.
Thành phố Huế với những nét văn hóa truyền thống rất Việt Nam là mô
hình nhà - vườn, vừa bảo vệ được môi trường sinh thái, vừa thể hiện bản sắc
văn hóa, trình độ kiến trúc của Huế có những nét tương đồng và khác biệt so
với các vùng miền khác ở Việt Nam về mô hình nhà ở, do đó quyền sử dụng

đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế có những nét đặc thù riêng.

2
Việc nghiên cứu về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố Huế là một việc làm mang tính cấp thiết, đáp ứng đầy đủ
yêu cầu về mặt lý luận và thực tiễn. Với những lý do đó, học viên đã chọn đề
tài “Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất (qua thực tiễn
tại thành phố Huế)” để nghiên cứu, thực hiện luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu về thừa kế theo di chúc và theo pháp luật tính đến thời
điểm hiện nay đã có nhiều công trình dưới mức độ luận án tiến sĩ, luận văn
thạc sĩ và một số bài đăng trên các tạp chí chuyên ngành. Ngoài ra, nghiên
cứu về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung cũng đã có nhiều luận văn cử
nhân và cao học luật đã đề cập đến, nhưng nghiên cứu về thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trong phạm vi của một tỉnh, một thành
phố thì chưa thật sự được chú ý. Những công trình khoa học nghiên cứu về
thừa kế đều tập trung vào từng quan hệ cụ thể như thừa kế theo di chúc, thừa
kế theo pháp luật. Và một số công trình khoa học tiêu biểu như:
- “Thừa kế theo pháp luật của công dân Việt Nam từ năm 1945 đến
nay” của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Tư Pháp, Hà Nội năm 2004;
- “Luật thừa kế Việt Nam” của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Hà Nội,
năm 2010;
- “Những qui định chung của quyền thừa kế” của Tiến sĩ Nguyễn Minh
Tuấn, NXB Thống kê, năm 2010;
- “Thừa kế theo di chúc và thực tiễn áp dụng” của Tiến sĩ Phạm Văn
Tuyết, NXB Công an nhân dân, năm 2005;
- “Thừa kế theo di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam”
của Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết;
- “Một số suy nghĩ về thừa kế trong luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ
Nguyễn Ngọc Điện;

3
- “Một số vấn đề về thời hiệu khởi kiện về thừa kế trong pháp luật dân
sự Việt Nam” của Thạc sĩ Nguyễn Hải An;
- “Các điều kiện có hiệu lực di chúc” của Thạc sĩ Nguyễn Hồng Nam.
Ngoài ra, một số luận văn cao học luật của Khoa Luật - Trực thuộc Đại
học Quốc gia Hà Nội như: “Thừa kế quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Nam” của
Nguyễn Thị Yến; “Những người không được hưởng thừa kế theo quy định
của pháp luật hiện hành” của Hà Diệu Hằng; “Một số vấn đề về thời hiệu khởi
kiện về thừa kế trong pháp luật dân sự Việt Nam” của Nguyễn Hải An; “Thỏa
thuận phân chia di sản thừa kế” của Lã Hoàng Hưng…
Những công trình nêu trên chỉ tập trung nghiên cứu về thừa kế theo
pháp luật và theo di chúc mang tính chất chung và phạm vi nghiên cứu tương
đối rộng. Trong khi đó những vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế chưa từng được nghiên cứu
dưới góc độ là luận văn thạc sĩ.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là dựa trên những cơ sở lý luận về thừa kế
nói chung, nhằm nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về thừa kế để giải
quyết những tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với
đất trên địa bàn thành phố Huế. Qua đó, chỉ ra những vụ việc chia di sản thừa
kế là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất còn tồn tại, sai sót, giải
quyết chưa thỏa đáng và đồng thời đưa ra những bất cập, thiếu sót của luật
thực định để có kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui định pháp luật về di sản
thừa kế là quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
3.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu tổng quát của luận văn nhằm nghiên cứu những điểm phù
hợp, chưa phù hợp của pháp luật thừa kế về quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất khi áp dụng vào thực tiễn để có kiến nghị sửa đổi. Việc áp dụng

4
pháp luật để giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế để tìm giải pháp khắc phục.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Luận văn nghiên cứu sẽ đạt được một số mục tiêu cụ thể sau đây:
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thừa kế nói chung
và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực tiễn tại
thành phố Huế nói riêng.
- Phân tích, đánh giá những vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế.
- Phân tích, đánh giá công tác xét xử các vụ khởi kiện về thừa kế quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế của Tòa án nhân
dân thành phố Huế.
- Luận văn sẽ chỉ ra những điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất cập, thiếu
sót, chồng chéo của pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền
với đất, qua đó có những kiến nghị khoa học nhằm hoàn thiện những quy định
pháp luật về thừa kế.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:
- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, nhà ở có liên
quan đến thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
- Thực tế giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung của luận văn không nghiên cứu toàn diện những quy định của
pháp luật về thừa kế nói chung, mà chỉ tập trung nghiên cứu về thừa kế quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế từ năm

5

2005 đến năm 2010. Qua đó, tác giả phân tích, đối chiếu những quy định pháp
luật liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất từ
khi Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực và việc Tòa án nhân dân thành phố
Huế áp dụng các quy định pháp luật dân sự để giải quyết thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Về phương pháp nghiên cứu là dựa trên phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, phương
pháp luận biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử. Bên cạnh đó, luận văn sử
dụng những phương pháp khoa học khác như: so sánh, phân tích, tổng hợp,
thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra.
Một số vụ án giải quyết thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền
với đất trên địa bàn thành phố Huế cũng được sử dụng có chọn lọc để bình luận
trong quá trình nghiên cứu. Các số liệu thống kê của Tòa án nhân dân thành
phố Huế cũng được tham khảo để việc nghiên cứu toàn diện và sâu sắc hơn.
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
- Luận văn nghiên cứu có những điểm mới sau đây:
+ Luận văn sẽ hệ thống hóa các quy định về pháp luật thừa kế nói
chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói riêng để
làm cơ sở pháp lý cho công tác xét xử các vụ tranh chấp về thừa kế, nhằm góp
phần ổn định tình hình an ninh, chính trị trên địa bàn thành phố Huế.
+ Luận văn sẽ nêu ra và phân tích một số vụ khởi kiện về thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế, từ
đó chỉ ra một số điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất cập, thiếu sót, chồng chéo
của pháp luật về thừa kế, qua đó có những kiến nghị khoa học nhằm hoàn
thiện những quy định pháp luật về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2005.
- Luận văn phân tích có hệ thống một số quy định của pháp luật về thừa

6
kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất. Qua đó, nêu ra những quy

định phù hợp, chỉ ra những quy định còn bất cập để có những kiến nghị khoa
học nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật thừa kế về quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất. Làm cơ sở pháp lý cho công tác xét xử tranh chấp về
thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói chung và trên địa
bàn thành phố Huế nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ
lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về thừa kế, thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật thừa
kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế;
- Chương 3. Kiến nghị phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả
thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.













7
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ,

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1. Khái niệm về thừa kế và quyền thừa kế
1.1.1. Khái niệm thừa kế
Nghiên cứu pháp luật về thừa kế được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác
nhau như xã hội học, triết học, kinh tế học và pháp lý để xây dựng khái niệm
thừa kế và quyền thừa kế hoàn thiện hơn, đảm bảo sự đánh giá toàn diện trong
quá trình nghiên cứu.
Thừa kế với ý nghĩa là một phạm trù kinh tế có mầm mống và xuất hiện
ngay trong thời kỳ sơ khai của xã hội loài người. Thừa kế là một quan hệ xã
hội, là việc chuyển dịch tài sản của người đã chết cho người còn sống theo di
chúc hoặc theo qui định của pháp luật. Trong thời kỳ đầu của chế độ cộng sản
nguyên thuỷ, những điều kiện về kinh tế, xã hội và hôn nhân phụ thuộc vào
địa vị chủ đạo của người phụ nữ trong thị tộc. Chế độ mẫu hệ với địa vị chủ
đạo của người phụ nữ đặc biệt là người mẹ, giữ vai trò lãnh đạo đã tạo ra tiền
đề cho việc thừa kế tài sản của các con và những người thân thuộc của người
mẹ. Angghen viết:
“Theo chế độ mẫu quyền, nghĩa là chừng nào mà huyết tộc chỉ kể về
bên mẹ và theo tập tục thừa kế nguyên thủy trong thị tộc mới được thừa kế
những người trong thị tộc chết. Tài sản phải để lại trong thị tộc, vì tài sản để
lại không có giá trị lớn, nên lâu nay trong thực tiễn có lẽ người ta vẫn trao tài
sản đó cho những bà con thân thích nhất, nghĩa là trao cho những người cùng
huyết tộc với người mẹ” [1; 79].
Thời kỳ nguyên thuỷ, việc thừa kế được hình thành theo tập quán của

8
thị tộc. Tài sản của thị tộc do người mẹ quản lý, khi người mẹ chết đi thì di
sản được chuyển cho những người thân thích trong thị tộc và tài sản của thị
tộc được lưu truyền từ đời này sang đời khác. Đây chính là hình thức thừa kế

đầu tiên của xã hội loài người về tư liệu sản xuất nhằm tiếp tục duy trì cuộc
sống chung cho thị tộc.
Trong thị tộc, quan hệ thừa kế thực hiện theo chế độ mẫu quyền và
được lưu truyền đến các thế hệ sau theo tập quán của thị tộc. Mặc dù, trong xã
hội thị tộc có sự phát triển kinh tế - xã hội, việc quản lý, điều hành công việc
trong thị tộc, bộ lạc đã tiến bộ, công việc chính do những người bô lão, tộc
trưởng, tù trưởng có uy tín thực hiện. Tuy vậy, không ai được hưởng nhiều
hơn người khác và không được vi phạm chế độ sở hữu chung của thị tộc.
Trong thị tộc, cuộc sống hằng ngày người ta quan hệ với nhau theo những
phong tục, tập quán đã tồn tại từ đời này qua đời khác, các thành viên của thị
tộc cùng làm cùng hưởng, cùng chia sẻ buồn, vui nên thừa kế tài sản cũng
theo những tập quán đó mà tồn tại. Cùng với sự phát triển của lịch sử, tập
quán thừa kế của xã hội nguyên thủy được nhà nước chiếm hữu nô lệ thừa
nhận để điều chỉnh quan hệ thừa kế trong xã hội. Đây là hình thức đầu tiên
của pháp luật - luật tục.
Nền sản xuất xã hội phát triển đã làm thay đổi địa vị của người phụ nữ.
Sự ra đời của nhiều ngành nghề mới như nông nghiệp, chăn nuôi, trồng trọt
đòi hỏi sức khoẻ và trí tuệ của người đàn ông, sản phẩm lao động mà người
đàn ông làm ra không những đủ nuôi sống gia đình mà còn tạo ra nhiều của
cải dư thừa. Địa vị của người đàn ông trong gia đình và trong từng thị tộc, bộ
lạc dần dần được thiết lập. Đặc biệt, khi nhà nước ra đời và qui định chế độ
hôn nhân một vợ một chồng đã làm cho con cái biết rõ cha mẹ mình. Từ đó
trong quan hệ gia đình xác lập huyết thống theo họ cha và chế độ gia đình phụ
hệ thay thế cho chế độ mẫu hệ. Chế độ mẫu hệ đã dần mờ nhạt thay bằng chế

9
độ phụ hệ với vai trò gia trưởng đặc trưng của người đàn ông. Các con trong
gia đình có huyết thống với người cha sẽ mang họ cha và được thừa kế tài sản
của cha. Qua mỗi giai đoạn lịch sử, sự phát triển của xã hội loài người tương
ứng với sự phát triển của lực lượng sản xuất, theo đó hình thức gia đình thì

việc điều chỉnh quan hệ sở hữu có thay đổi dẫn theo sự thay đổi của quan hệ
thừa kế đó là do các nguyên nhân về kinh tế, quan hệ huyết thống, quan hệ
hôn nhân trong xã hội quyết định. Như vậy, ngay từ khi nhà nước và pháp luật
chưa ra đời thì thừa kế đã được hiểu là việc chuyển dịch tài sản (của cải) của
người chết cho người còn sống theo truyền thống, phong tục tập quán của
từng dân tộc. Người hưởng tài sản, có nghĩa vụ duy trì, phát triển giá trị vật
chất, giá trị tinh thần và truyền thống, tập quán do thế hệ trước để lại.
Trong xã hội có giai cấp, Nhà nước dùng pháp luật điều chỉnh quan hệ
thừa kế, vì vậy quan hệ thừa kế là đối tượng điều chỉnh của pháp luật. Nhà
nước điều chỉnh quan hệ thừa kế để đạt mục tiêu nhất định, điều này phụ
thuộc vào các chế độ xã hội khác nhau. Việc điều chỉnh pháp luật của các
quan hệ thừa kế, cho phép cá nhân thực hiện được quyền định đoạt tài sản của
mình ngay cả sau khi chết.
Ở Việt Nam, việc thừa kế di sản đã hình thành theo tập quán của từng
dân tộc, từng vùng miền, thậm chí việc chia di sản thừa kế còn theo truyền
thống của dòng tộc. Con cháu trong gia đình được hưởng di sản từ ông bà,
cha mẹ và thực hiện nghĩa vụ thờ cúng tổ tiên, việc thờ cúng tổ tiên nhắc nhở
con cháu nhớ công ơn của người đã chết. Đây là một truyền thống tốt đẹp của
người Việt Nam được lưu truyền đến ngày hôm nay.
Theo Từ điển luật học: “Thừa kế là sự truyền lại tài sản của người
đã chết cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật”
[25; 486]. Và theo Từ điển Tiếng Việt thừa kế là: “Hưởng của người
chết để lại cho” [26; 938].

10
Như vậy, có thể hiểu khái niệm thừa kế là sự dịch chuyển tài sản của
người đã chết cho người còn sống theo truyền thống, phong tục tập quán của
từng dân tộc. Người hưởng tài sản có nghĩa vụ duy trì, phát triển những giá trị
vật chất, tinh thần và những truyền thống, tập quán do thế hệ trước để lại.
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế

Khi nói đến quyền thừa kế là quyền chủ quan của các chủ thể trong
quan hệ pháp luật về thừa kế, những người tham gia có quyền để lại tài sản,
thành quả lao động, các quyền và lợi ích của mình cho người khác thừa
hưởng. Người thừa kế có quyền nhận di sản và hưởng giá trị vật chất, giá trị
tinh thần và các lợi ích khác phát sinh từ di sản.
Quyền thừa kế chỉ có thể phát sinh trong một xã hội có nhà nước và
pháp luật. Quyền thừa kế hàm chứa những yếu tố cấu thành một quan hệ pháp
luật và có những đặc điểm pháp luật đặc thù. Chế định về quyền thừa kế qui
định về quyền tự định đoạt của chủ thể trong việc để lại di sản theo di chúc
hoặc theo pháp luật và quyền của người được thừa kế di sản theo di chúc hoặc
theo pháp luật, quyền hưởng hoặc từ chối hưởng di sản theo những điều kiện
do pháp luật qui định. Hình thức dịch chuyển tài sản của người chết cho
những người thừa kế theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật chính là
cơ sở để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp.
Như vậy, giữa quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế có mối quan hệ qua lại
với nhau. Nếu quyền thừa kế là một trong những căn cứ xác lập quyền sở hữu
đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp, thì quyền sở hữu lại chi phối trực
tiếp đến quyền thừa kế. Quyền thừa kế luôn mang bản chất giai cấp sâu sắc, là
phương tiện để duy trì, củng cố quyền sở hữu trong mỗi chế độ xã hội khác
nhau. Căn cứ vào các quy định của pháp luật về thừa kế, có thể hiểu quyền
thừa kế theo hai nghĩa sau:
Thứ nhất, quyền thừa kế theo theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là

11
tổng hợp các qui phạm pháp luật qui định trình tự dịch chuyển tài sản của
người chết cho những người còn sống. Thừa kế là một chế định pháp luật dân
sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh việc dịch chuyển tài sản
của người chết cho người khác theo di chúc hoặc theo một trình tự pháp luật
nhất định, đồng thời quy định phạm vi quyền, nghĩa vụ và phương thức bảo
vệ các quyền và nghĩa vụ của người thừa kế.

Thứ hai, quyền thừa kế hiểu theo nghĩa chủ quan là quyền của người để
lại di sản và quyền của người nhận di sản. Quyền chủ quan này phải phù hợp
với các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật thừa kế nói riêng.
Như vậy, quyền thừa kế là quyền tự quyết của người nhận di sản. Quyền
thừa kế chỉ có thể thực hiện được khi người có di sản chết, những người thừa
kế theo pháp luật hoặc theo di chúc của người để lại di sản thể hiện ý chí nhận
di sản hoặc từ chối nhận di sản thừa kế của người để lại di sản.
1.1.3. Người thừa kế
Người thừa kế là người được hưởng di sản mà người chết để lại. Có thể
phân biệt người thừa kế theo di chúc và người thừa kế theo pháp luật. Trong
đó người được thừa kế theo di chúc là người được xác định do ý chí của
người để lại di sản nên họ có thể là cá nhân hay tổ chức bất kỳ mà người để
lại di sản cho họ được hưởng thông qua nội dung của di chúc. Còn người thừa
kế theo pháp luật thì bao giờ cũng là cá nhân và có mối quan hệ hôn nhân,
huyết thống hoặc nuôi dưỡng với người chết để lại di sản.
Theo quy định tại Điều 635 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở
thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành
thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế
theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời
điểm mở thừa kế”.

12
Điều kiện để cá nhân trở thành người thừa kế là người còn sống vào
thời điểm mở thừa kế. Người thừa kế là cá nhân còn có thể là người sinh ra và
còn sống sau thời điểm mở thừa kế, nhưng đã thành thai trước khi người để
lại đi sản chết. Quy định này còn phụ thuộc vào việc di sản thừa kế được chia
theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu là thừa kế theo pháp luật,
thì chỉ con của người thừa kế đã thành thai tại thời điểm mở thừa kế, sinh ra
và còn sống sau thời điểm mở thừa kế mới được quyền hưởng di sản. Nếu là

thừa kế theo di chúc, thì người lập di chúc có quyền để lại di sản cho bất cứ
ai. Do đó, có thể xảy ra hai trường hợp:
- Nếu trong di chúc chỉ rõ người lập di chúc muốn để lại di sản cho
người đã thành thai và nói rõ là con của cha, mẹ nào, thì phải xác định người
đó đã thành thai vào thời điểm nào, và người đó phải là con của cha, mẹ nào
phải được nêu trong di chúc.
- Trường hợp người để lại di sản không nói rõ là con của cha, mẹ nào,
thì chỉ cần xác định người đó đã thành thai vào thời điểm mở thừa kế, sinh ra
và còn sống sau khi người để lại di sản chết. Người đó sẽ có quyền thừa kế di
sản theo di chúc mà không cần xác định cha là ai.
Đối với cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc thì cơ quan,
tổ chức được thừa kế đó phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Điều đó
có nghĩa là tại thời điểm mở thừa kế, cơ quan, tổ chức được chỉ định trong di
chúc được hưởng thừa kế di sản của người lập di chúc vẫn đang hoạt động
bình thường, chưa bị giải thể hoặc bị tuyên bố phá sản. Tuy nhiên, cũng có
trường hợp đặc biệt cần lưu ý, trong di chúc, người để lại di sản chỉ định để
lại toàn bộ di sản cho một pháp nhân, nhưng vào thời điểm mở thừa kế, pháp
nhân này đã sáp nhập thì pháp nhân đó vẫn được hưởng di sản. Vì pháp nhân
cũ không còn tồn tại một cách độc lập nhưng pháp nhân mới vẫn kế tục nhiệm
vụ của pháp nhân cũ.

13
1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất
1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi tổ chức và
được nhà nước hết sức quan tâm. Có lẽ không có một loại tài sản nào gắn với
mọi người, mọi nhà nhưng chỉ có một chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà
nước, còn người sử dụng đất tuy không phải là chủ sở hữu nhưng lại có các

quyền (10 quyền) tương tự như các quyền của một chủ sở hữu tài sản và
đương nhiên vì không phải chủ sở hữu nên người sử dụng loại tài sản đặc biệt
này có những hạn chế nhất định.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì vấn đề thừa kế được đặt ra từ
Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 và đặc biệt là khi Bộ luật dân sự
năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 ra đời, Nhà nước đã thừa nhận người sử
dụng đất có 10 quyền. Vậy thừa kế quyền sử dụng đất là gì? Thừa kế quyền sử
dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa
kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [03; Đ733].
Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, có giá trị và có thể đưa được
vào giao lưu dân sự, vì vậy quyền thừa kế loại quyền tài sản này cũng được
thực hiện như đối với các loại tài sản khác dưới hình thức thừa kế theo di
chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Cũng như việc để thừa kế các loại tài sản
khác, chủ thể thừa kế quyền sử dụng đất bao giờ cũng là cá nhân (cá nhân
được giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc cá nhân là
thành viên của hộ gia đình được giao đất).
Sau khi người để lại di sản chết, tổ chức, cá nhân nhận thừa kế quyền
sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,

14
hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại
xã, thị trấn. Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, hoặc có quyết định về việc không thuộc diện phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính, thì được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người thừa kế.
Đối với quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Theo qui định tại
Điều 21 Luật nhà ở thì:
“Quyền của chủ sở hữu nhà ở

1. Chiếm hữu đối với nhà ở.
2. Sử dụng nhà ở.
3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy
định của pháp luật.
4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không
gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định
của pháp luật có liên quan.
5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp
pháp của mình.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp
giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật”.
Hiện nay, ở Việt Nam nhà ở được hình thành từ rất nhiều nguồn: do cá
nhân tự xây dựng, được tặng cho, mua nhà trong căn hộ chung cư, nhà được
đền bù do giải phóng mặt bằng, nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà được cấp
theo một quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… ngoài quyền của

15
chủ sở hữu nhà ở, là nghĩa vụ của họ. Tại Điều 22 Luật nhà ở năm 2005 quy
định nghĩa vụ của chủ sở hữu:
“1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp
giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
2. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của
mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp
của người khác.
3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán,

cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý,
thế chấp nhà ở.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được
Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác
nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở.
5. Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc
xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải
toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng
dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.
6. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định tại Điều 112 và Điều 113 Luật nhà ở năm 2005 quy định
về thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần:
Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà
ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không
phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được
thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế. Về nhà ở thuộc sở hữu

16
chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những
người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia
giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế
không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu
tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị
nhà ở đã mua.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị và có thể đưa vào
giao lưu dân sự, vì vậy quyền thừa kế loại quyền tài sản này cũng được thực hiện
như đối với các loại tài sản khác dưới hình thức thừa kế theo di chúc hoặc thừa
kế theo pháp luật theo quy định của pháp luật dân sự. Theo quy định tại Điều
106 Luật đất đai năm 2003, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền:

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất khi đảm bảo các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định tại Điều 106 khi người sử dụng đất đảm bảo
được các điều kiện (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có
tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong
thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất có mười (10) quyền. Do đó, có
thể khẳng định quyền sử dụng đất đã được pháp luật coi là một loại tài sản
đặc biệt. Nên loại tài sản này trở thành đối tượng của giao dịch, của thừa kế.
Quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất xét về mặt chủ quan
được hiểu là quyền năng của người có quyền sử dụng đất ở trong việc khai
thác sử dụng diện tích đất ở vào việc xây dựng nhà ở. Quyền năng này được

17
qui định tại Điều 62 của Hiến pháp năm 1992 và Luật nhà ở năm 2005. Điều
62 Hiến pháp qui định: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo qui hoạch
và theo pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê
được bảo hộ theo pháp luật”.
Với phương diện chủ quan, chủ ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có
quyền khai thác nhà ở và diện tích đất ở nhằm mục đích để ở, thỏa mãn nhu
cầu sinh hoạt của chủ sở hữu và các thành viên trong gia đình. Chủ sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tự mình thực hiện các hành vi cho thuê, chuyển
đổi, để lại thừa kế, tặng cho nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở cho người khác;
có quyền tự định đoạt khởi kiện hay không khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo
vệ quyền sở hữu của mình đối với quyền sử dụng đất ở và nhà ở, khi có hành
vi xâm phạm đến việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất

ở của mình như cản trở, xâm lấn địa giới đất ở liền kề.
Như vậy, quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất hiểu theo
phương diện chủ quan là việc chủ sở hữu tự mình thực hiện các quyền năng
do pháp luật qui định để biến các quyền năng này trên thực tế mang lại những
lợi ích nhất định cho chủ sở hữu. Đồng thời là quyền tự ngăn chặn, quyền
khởi kiện khi có các hành vi xâm phạm đến quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất.
Từ những phân tích trên, tác giả có thể nêu khái niệm thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất như sau:
Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất là việc dịch
chuyển quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất của cá nhân đã chết
cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, theo đó người thừa kế trở
thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất do được
thừa kế, có các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền sử dụng đất ở và nhà
ở gắn liền với đất.

18
1.2.2. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Về bản chất, thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất cũng
giống như thừa kế các loại tài sản khác. Tuy nhiên, thừa kế quyền sử dụng đất
ở và nhà ở gắn liền với đất còn có những đặc điểm tương đối độc lập với thừa
kế các tài sản khác ngoài quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
- Đối với quyền sử dụng đất ở: Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
cho nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước
thống nhất quản lý. Do vậy, việc thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng không
nằm ngoài nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế
quyền sử dụng đất ở không cần phải có các điều kiện như đối với thừa kế đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Đất ở được hiểu là đất
do Nhà nước giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình và qui định chế độ pháp lý
cho loại đất này được khai thác sử dụng để xây dựng nhà ở ổn định và lâu dài.

Nhưng đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, cá nhân có quyền sử dụng đất ở
chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậy quyền sử dụng đất là quyền tài sản
theo qui định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005. Vì vậy, di sản thừa kế
không phải là đất ở hay diện tích đất ở, mà phải được hiểu là thừa kế quyền sử
dụng đất ở, theo đó quyền sử dụng đất ở là tài sản để lại thừa kế theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà
nước, do đó việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân
theo những qui định về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2005, mà còn phải
thỏa mãn các điều kiện về thừa kế đất ở theo qui định của Luật đất đai năm
2003; tuân theo các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng những qui định
của pháp luật về thừa kế đất ở trong những trường hợp cụ thể liên quan đến
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam. Mặt
khác, thừa kế quyền sử dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

19
ở của người thừa kế, là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở qua
thừa kế quyền tài sản. Phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo
thừa kế được thể hiện ở những đặc điểm sau:
Thứ nhất, chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế là việc người
thừa kế quyền sử dụng đất ở không có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền
nào cho bất kỳ ai.
Thứ hai, nếu thừa kế quyền sử dụng đất ở theo pháp luật, thì chỉ những
người được thừa kế theo pháp luật của người để lại quyền sử dụng đất ở được
hưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hưởng quyền này bằng hiện vật.
Đặc điểm này thể hiện rõ trong hoàn cảnh thực tế đất ở là di sản thừa kế
nhưng có diện tích nhỏ, có nhiều người thừa kế thì không thể chia được theo
hiện vật, khi đó phải qui giá trị quyền sử dụng đất ở ra thành tiền để chia.
Nguyên tắc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ở theo giá trị cũng được
áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có các điều kiện

theo qui định của pháp luật là được sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với thừa kế nhà ở gắn liền với đất: nhà ở gắn liền với đất là tài
sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của nhiều cá nhân và sau khi
cá nhân chết, nhà ở hoặc phần diện tích nhà ở gắn liền với đất của cá nhân đó
là di sản thừa kế được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật như các loại
tài sản khác của người để lại di sản. Thông thường, nhà ở là vật chia được, do
vậy khi chia di sản là nhà ở gắn liền với đất cũng tuân theo nguyên tắc chia
bằng hiện vật.
Người được thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất phải
thực hiện các qui định của pháp luật về kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
và nhà ở gắn liền với đất đối với phần nhà ở và đất ở được hưởng thừa kế.
Thừa kế nhà ở được xác định là thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung