So sánh pháp luật về đăng ký bất động sản giữa Việt Nam và Cộng hòa Liên Bang Đức

MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT

7

ĐỘNG SẢN

1.1.

Khái niệm đăng ký bất động sản

7

1.1.1. Khái niệm

7

1.1.2. Lịch sử về đăng ký bất động sản trên thế giới

10

1.1.3. Mục đích đăng ký bất động sản

12

1.2.

14

Đặc điểm của đăng ký bất động sản

1.2.1. Thẩm quyền đăng ký

14

1.2.2. Giá trị của việc đăng ký

16

1.2.3. Tính chất của việc đăng ký

16

1.2.4. Tính cơng khai hóa của thơng tin đăng ký bất động sản

18

1.3.

19

Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản

1.3.1. Đối với người dân

19

1.3.2. Đối với hoạt động quản lý nhà nước

20

1.3.3. Đối với thị trường bất động sản

22

1.4.

23

Khái quát sự hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam
về đăng ký bất động sản

4


Chương 2: PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

27

TRONG MỐI TƢƠNG QUAN VỚI PHÁP LUẬT CỘNG
HÒA LIÊN BANG ĐỨC

2.1.

Một vài nét về quy định đăng ký bất động sản trong pháp luật

27

Việt Nam và pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức
2.2.

Quy định về đăng ký bất động sản trong pháp luật việt nam và

28

pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức
2.2.1. Về mơ hình và thẩm quyền cơ quan đăng ký 28
2.2.2. Về đối tượng đăng ký

37

2.2.3. Về hiệu lực của việc đăng ký

43

2.2.4. Về việc cung cấp thông tin

50

2.2.5. Về nguyên tắc thực hiện đăng ký

57

2.2.6. Về nội dung đăng ký bất động sản

60

2.3.

75

Nhận xét, đánh giá chung về hệ thống pháp luật đăng ký bất
động sản của Việt Nam và Cộng hòa Liên bang Đức

2.3.1. Về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam

76

2.3.2. Về pháp luật đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức

80

Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP

82

LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ
THAM KHẢO PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC

3.1.

Mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản

82

3.1.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản phù hợp

82

với chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước
3.1.2. Xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản đồng bộ, thống
nhất với hệ thống pháp luật Việt Nam, gắn với mục tiêu cải
cách hành chính

5

83


3.1.3. Đảm bảo sự tương thích giữa quy định của pháp luật Việt

83

Nam với các nước trong khu vực và trên thế giới
3.2.

Phương hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản

84

3.2.1. Hoàn thiện thủ tục đăng ký bất động sản

84

3.2.2. Xây dựng bộ hồ sơ đầy đủ về tình trạng pháp lý của bất động sản

85

3.2.3. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục

86

xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân
3.3.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản

3.3.1. Xây dựng Luật đăng ký bất động sản - một đạo luật thống

87
88

nhất quy định về đăng ký bất động sản
3.3.2. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật nội dung có liên

95

quan đến đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính thống
nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật
99

KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

101

PHỤ LỤC

105

6


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo
đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và
cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này thông qua
cơ chế công khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất và các quyền khác liên quan đến bất động sản của cá nhân và tổ
chức, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát
triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Trong những năm vừa qua, mặc dù Nhà nước Việt Nam đã có nhiều
cố gắng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản
nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản nhưng
pháp luật về lĩnh vực này còn tồn tại nhiều bất cập:
- Đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có một đạo luật riêng về đăng ký
bất động sản. Các quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác trong các văn
bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các văn bản
hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên;
- Ngày 23 tháng 7 năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số

83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, đây là một văn bản quy định
tập trung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản (cả bất
động sản và động sản), tuy nhiên, văn bản này chỉ mới dùng lại ở cấp độ Nghị
định nên việc thi hành vẫn còn nhiều bất cập. Vấn đề quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề đã được đề cập đến trong Bộ luật Dân sự (Điểm b, khoản 2
Điều 173 - Quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản - Bộ
luật Dân sự), tuy nhiên, quy trình đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động

7


sản liền kề theo thỏa thuận và một số quyền khác về bất động sản vẫn chưa
được xây dựng.
Những bất cập nêu trên của pháp luật về đăng ký bất động sản đã gây ra
khơng ít khó khăn, vướng mắc cho cá nhân, tổ chức trong quá trình thực hiện:
- Về phía người dân: Trong q trình đăng ký, với cơ chế "xin - cho"
mà một số cơ quan đăng ký bất động sản vẫn duy trì, tạo cho người dân tâm
lý ngại đi đăng ký. Thực tế cho thấy, rất nhiều giao dịch bất động sản không
thực hiện theo quy trình đăng ký, do đó, các tranh chấp phát sinh trong giao
dịch ngày càng nhiều, và rủi ro cho người thứ ba khi tham gia giao dịch là
không tránh khỏi.
- Về phía Nhà nước: xuất phát từ chỗ người dân khơng hưởng ứng
việc đăng ký, do đó các giao dịch "ngầm" tiếp tục phát sinh. Trong thời gian
cuối năm 2003, hầu hết những báo cáo về thị trường bất động sản của cơ quan
quản lý hoặc điều tra xã hội học đều nói rằng "thị trường ngầm" đang "chiếm
ở mức từ 50% đến 80%" [7]. Điều này dẫn đến tình trạng mặc dù thị trường
bất động sản ngày càng phát triển, nhưng Nhà nước chưa kiểm soát được đầy
đủ các diễn biến của thị trường. Ngoài ra, Nhà nước khơng có đủ thơng tin để
giải quyết các khiếu kiện về bất động sản (theo thống kê của Tòa án nhân dân
tối cao," trong quý I năm 2008, tòa thụ lý 11.045 vụ tranh chấp về bất động

sản nhưng số vụ đã giải quyết là 2.355 vụ, như vậy các vụ đã giải quyết chỉ
chiếm 21% các vụ đã thụ lý" [7]), trong đó "riêng khiếu kiện về đất đai chiếm
khoảng 70%" [7], đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham
nhũng cũng như thất thu thuế.
Do sự không ổn định về tổ chức cơ quan đăng ký (do những thay đổi
thường xuyên về thẩm quyền đăng ký tại các văn bản quy phạm pháp luật
hoặc do sự phân công của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về chức năng, nhiệm vụ
của cơ quan chịu trách nhiệm giúp Ủy ban thực hiện công tác này) dẫn đến hệ
quả là hồ sơ được quản lý không thống nhất, thông tin về giao dịch bất động

8


sản không tập trung, bị gián đoạn. Nhà nước tốn kém nhiều chi phí cho mỗi
lần thay đổi về hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản;
- Đối với nền kinh tế - xã hội: Theo xếp hạng của Tập đoàn quản lý
tiền tệ và bất động sản Jones Lang LaSalle của Hoa Kỳ, "Việt Nam đứng ở
cuối bảng xếp hạng 56 trên 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình
Dương năm 2006 về tính minh bạch của thị trường bất động sản" [25]. Với
thứ hạng thấp như vậy, Việt Nam khó có thể có thị trường bất động sản lành
mạnh, có sức thúc đẩy sự phát triển kinh tế, từ đó khó thu hút đầu tư nước
ngoài vào lĩnh vực bất động sản để phát triển nền kinh tế đất nước.
Trước tình hình trên, việc xây dựng một văn bản pháp lý thống nhất
mang tầm Luật về đăng ký bất động sản là hết sức cần thiết. Dự án Luật Đăng
ký bất động sản được đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của
Quốc hội khóa XI (2002-2007), Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của
Quốc hội khóa XII (2007-2011). Tuy nhiên, trong hai năm 2005 và 2008, dự
án Luật Đăng ký bất động sản mặc dù đã hai lần được Chính phủ thơng qua
và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhưng cho đến thời điểm này, Quốc hội
vẫn chưa cho ý kiến đối với dự án luật này. Nguyên nhân của tình trạng này

đó là do khi xây dựng luật, một mặt chúng ta thiếu một nền tảng lý luận vững
chắc và thống nhất về đăng ký bất động sản, đặc biệt là trong pháp luật thực
định nên có nhiều luồng ý kiến khác nhau liên quan đến việc xây dựng dự án
luật. Mặt khác, trong quá trình soạn thảo luật cịn phát sinh khơng ít vấn đề
gây tranh luận như đối tượng, phạm vi đăng ký, giá trị pháp lý của việc đăng
ký, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, v.v…
Trong bối cảnh như vậy, việc nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động
sản tại Việt Nam trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định của pháp luật hiện
hành với pháp luật đăng ký bất động sản của một số quốc gia tiêu biểu là cần
thiết để thấy được những nét tương đồng và khác biệt trong tư duy pháp lý
cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và thế giới, tham khảo
kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong lĩnh vực đăng ký bất động sản,

9


qua đó hồn thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản đang là
yêu cầu cấp bách về lý luận và thực tiễn. Việc nghiên cứu đề tài "So sánh
pháp luật về đăng ký bất động sản giữa Việt Nam và Cộng hịa Liên bang
Đức" góp phần thực hiện mục tiêu trên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Theo tìm hiểu bước đầu của học viên, hiện nay ở Việt Nam đã có một
số cơng trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng
ký bất động sản của Việt Nam như: "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ
đăng ký bất động sản tại Việt Nam" - đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của
Bộ Tư pháp năm 2004; "Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng
hoàn thiện" - luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001
(Cao học Việt - Pháp khóa I, 1998-2001); "Thống nhất pháp luật về đăng ký
bất động sản" - luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Ngọc Tú (Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2007), Pháp luật đăng ký bất động sản của
Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hằng (Trường Đại học Luật Hà

Nội năm 2009)… Bên cạnh đó, có rất nhiều các bài báo, bài nghiên cứu được
đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trao đổi về nhiều nội dung
liên quan đến đăng ký bất động sản như: giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ
tục đăng ký, sự cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng
hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản... nhưng chưa có cơng trình nào
nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam trong tương quan so
sánh với pháp luật đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Vấn đề đăng ký bất động sản chịu sự điều chỉnh của một hệ thống các
quy định pháp luật, bao gồm các quy định về thủ tục hành chính, tổ chức bộ máy,
thuế, tố tụng,… Trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ, học viên tập trung nghiên
cứu, phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong

10


Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành với các quy định về đăng ký bất động
sản trong Luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức. Trên cơ sở đó đề
xuất những ý kiến tiếp thu, vận dụng những kinh nghiệm xây dựng pháp luật về
đăng ký bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức phù hợp với điều kiện, hoàn
cảnh Việt Nam nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nước ta trong lĩnh vực này.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được nghiên cứu và hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận
của chủ nghĩa Mác - Lê nin về chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử. Một số phương pháp khác cũng được sử dụng một cách hợp lý trong quá
trình nghiên cứu, giải quyết vấn đề của luận văn như phương pháp lịch sử,
phân tích, tổng hợp, chứng minh,…
Đặc biệt, luận văn chủ yếu được nghiên cứu dưới góc độ luật so sánh:
tức là phương pháp phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản
của Việt Nam và các quy định về đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên

bang Đức để thấy những điểm tương đồng cũng như khác biệt giữa hai hệ
thống pháp luật khi quy định về cùng một vấn đề.
Việc sử dụng phương pháp so sánh luật trong việc nghiên cứu đề tài giúp
cho người nghiên cứu có cái nhìn tồn diện cũng như qua đó đưa ra bức tranh
tồn cảnh về đăng ký bất động sản của pháp luật nước mình và pháp luật trên
thế giới; thông qua so sánh luật nhằm mục tiêu tìm giải pháp cải cách pháp
luật quốc gia cũng như trên cơ sở tham khảo pháp luật nước ngoài nhằm hài
hịa hóa pháp luật và nhất thể hóa pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ các quy định của
pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản trên cơ sở phân tích, so sánh các
quy định về đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, từ đó rút ra
kết luận về những ưu điểm và hạn chế của pháp luật đăng ký bất động sản
Việt Nam và kiến nghị phương pháp hoàn thiện.

11


Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định
như sau:
Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản để có
căn cứ xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật.
Thứ hai, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành của Việt
Nam trên cơ sở so sánh với các quy định về đăng ký bất động sản trong pháp
luật Cộng hòa Liên bang Đức nhằm làm rõ những ưu điểm và thành công,
những nhược điểm và hạn chế của chế định hiện hành.
Thứ ba, trên cơ sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng và
giải pháp nhằm góp phần hồn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản ở nước ta.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Không chỉ đi sâu nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật
Việt Nam về đăng ký bất động sản, luận văn cịn đặt các quy định đó trong
mối tương quan so sánh với quy định của pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức
nhằm tìm ra điểm tương đồng, khác biệt giữa hai hệ thống. Trên cơ sở đó đề
xuất tiếp thu những quy định tiên tiến, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội
Việt Nam, góp phần hồn thiện quy định pháp luật hiện hành. Đây chính là
đóng góp lớn nhất của luận văn.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về đăng ký bất động sản.
Chương 2: Pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản trong mối
tương quan với pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức.
Chương 3: Phương hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất
động sản Việt Nam trên cơ sở tham khảo pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức.

12


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Khái niệm
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một khái niệm riêng về "đăng
ký bất động sản", thuật ngữ này được hiểu cụ thể trong từng văn bản pháp luật
khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau. Vậy đăng ký bất động sản
là gì? Trước khi xây dựng khái niệm về đăng ký bất động sản, chúng ta cần

nghiên cứu khái niệm "đăng ký". Có rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong
các cơng trình nghiên cứu và sách tham khảo như sau:
Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản
lý" [48, tr. 286
Đại từ điển Tiếng Việt "đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy
công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" 50, tr. 601 hoặc "Đăng ký: Ghi
vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức cơng nhận cho hưởng quyền lợi hay
làm nghĩa vụ" 50, tr. 284.
Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm
2002 có định nghĩa khác: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước
đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán...
Những sự kiện được ghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [29, tr. 232].
Theo các định nghĩa nêu trên, có thể thấy được những điểm chung của
khái niệm "đăng ký": (1) Trước hết, đó phải là hành vi ghi vào Sổ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; (2) Là sự cơng nhận của cơ quan nhà nước về một
quyền lợi, nghĩa vụ nào đó; (3) Thơng tin ghi vào Sổ của cơ quan nhà nước là
một bằng chứng khách quan không thể chối cãi.

13


Thế nào là một bất động sản? Trong khoa học pháp lý, tài sản được
phân thành các nhóm khác nhau trên cơ sở có cùng đặc điểm, tính chất và
phương cách sử dụng giúp người quản lý có phương thức điều chỉnh thích
hợp. Từ đó, việc xác lập và thực hiện các quyền của các chủ thể đối với mỗi
loại tài sản cũng khác nhau. Chúng ta có thể tiếp cận khái niệm tài sản theo
hai hướng: là một vật hoặc là một quyền.
Theo quan niệm truyền thống, nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo
hướng là "quyền", thì có quyền đối vật và quyền đối nhân. Quyền đối vật là
quyền của chủ thể đối với một vật, bằng hành vi của mình trực tiếp tác động

lên vật đó mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác. Quyền đối nhân là
quyền của một chủ thể đối với các chủ thể khác (quyền được thực hiện chống
lại một người). Chủ thể có quyền đối nhân muốn thỏa mãn quyền của mình
phải thơng qua hành vi của chủ thể khác.
Nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là "vật", thì có tài sản hữu
hình và tài sản vơ hình, phụ thuộc việc có thể nhận biết được tài sản đó bằng
các giác quan hay khơng. Trong tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân
chia thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi
đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này chủ
yếu dựa vào một số tiêu chí như tính chất khơng di, dời được của tài sản; mục
đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản.
Theo pháp luật Việt Nam, việc phân loại tài sản là động sản hay bất
động sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 như sau:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định; 2. Động sản là những tài sản
không phải là bất động sản [36].

14


Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản trên dựa vào
tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật. Pháp
luật Việt Nam đã không đưa ra một khái niệm mang tính khái quát thế nào là
động sản, bất động sản mà dùng phương pháp liệt kê và phương pháp loại trừ
để phân loại. Ta có thể hiểu, ngồi các tài sản quy định tại khoản 1 Điều 174
ra thì tất cả các tài sản khác đều là động sản. Cách quy định này tuy ngắn gọn
nhưng thể hiện được tính bao qt, tồn diện. Có thể nhận thấy, đặc trưng để
nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai". Đây là đặc điểm đầu

tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Ngồi đất đai,
nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó thì "các tài sản khác gắn liền với đất đai" cũng được
coi là bất động sản, ví dụ như cây trồng trên đất đai; và các tài sản khác mà
pháp luật Việt Nam quy định là bất động sản. Cách quy định vừa mang tính
liệt kê vừa mang tính khái quát như trên tránh được việc liệt kê quá tỉ mỉ, máy
móc các tài sản là bất động sản dẫn đến tình trạng quy định quá dài mà lại
không đầy đủ. Xác định phạm vi bất động sản là "các tài sản khác gắn liền
với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" giúp mở rộng hơn nữa
phạm vi tài sản được coi là bất động sản, đồng thời giúp cho pháp luật ln
thích ứng được với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống xã hội, làm cho các
quy định của pháp luật không phải là rào cản trong các quan hệ dân sự ngày
càng đa dạng, phức tạp. Hiện nay, đất đai, nhà ở và các cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu
dân sự.
Theo Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 thì "Tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá và quyền tài sản" [36]. Bất động sản khác có thể là vật hoặc
quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai. Bất động sản là vật bao gồm
nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, các vật gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó và các vật khác gắn liền với đất. Trong pháp luật hiện hành chưa
giải thích thuật ngữ "gắn liền với đất đai", do đó, cịn có cách hiểu rất khác

15


nhau về mức độ gắn liền với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản.
Ví dụ như các căn nhà tạm, túp lều, cầu tạm, cối xay nước, chuồng trại chăn
ni nhỏ lẻ,… tuy có gắn liền với đất nhưng có được coi là bất động sản hay
không. Khái niệm "quyền tài sản" được quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự
2005, đó là những quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao. Đó có thể

là quyền gắn liền với một tài sản hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu
sẽ có được tài sản. Trong hệ thống phân loại cơ bản về tài sản tại Điều 163 Bộ
luật Dân sự 2005, khái niệm "quyền tài sản" được xây dựng để đối lập, loại
trừ khái niệm "vật". Do vậy, có thể hiểu khái niệm "vật" theo pháp luật dân sự
Việt Nam phải là vật hữu hình. Đối lập với vật hữu hình, quyền tài sản có thể
được hiểu là các vật vơ hình. Như vậy, theo luật dân sự Việt Nam, quyền tài
sản không bao gồm quyền sở hữu vật và các quyền tài sản như quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mang tính chất bất động sản
theo luật dân sự Việt Nam
Tại Việt Nam, do chưa có đạo luật riêng về đăng ký bất động sản nên
thuật ngữ "đăng ký bất động sản" hầu như không được sử dụng trong các luật
chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng,
nhưng nội dung của các đạo luật trên đều đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập,
ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng
trồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, đăng ký bất động sản có thể hiểu là việc ghi nhận vào sổ của
cơ quan nhà nước các thông tin về bất động sản. Thơng tin đó có thể là thơng
tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, thông tin về các quyền đối với bất
động sản, trong đó có quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp…
1.1.2. Lịch sử về đăng ký bất động sản trên thế giới
Xem xét quá trình lịch sử của đăng ký bất động sản tại một số quốc
gia trên thế giới cho thấy về cơ bản các nước đều có cách tiếp cận khái
niệm «đăng ký» theo hướng nêu trên.

16


Trước kia, việc xác định quyền sở hữu đất trong các cộng đồng khơng
phải là điều khó khăn. Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất,
các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử

chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp này
tỏ ra không an tồn. Người làm chứng có thể chết đi hoặc trí nhớ suy giảm...
Từ đó, một loại sổ sách cơng ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa
phương bảo quản. Loại Sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của
cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp. Cho đến nay,
người ta còn lưu giữ được các sổ sách như vậy. "Ở cơ quan đăng ký đất của
Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở
Munich: từ năm 1440…" [42].
Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất
đai, gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình
các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau
khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập
quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của
việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại
cơ quan đăng ký. "Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ,
Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia
và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland,
các quận của Anh quốc" [42]. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể
hiện các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm
hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người
tìm hiểu thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong
các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này
dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất
động sản.
Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ
thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất

17

động sản. "Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa
của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số Bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và
xứ Wales" [42].
Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau:
(1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có
tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt
đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán
đất, thế chấp, giải chấp …Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình
thành trên cơ sở Hệ thống đăng ký Torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ thống
đăng ký torrens có thể tóm tắt là: "hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác
minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết),
có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản" [42].
1.1.3. Mục đích đăng ký bất động sản
Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng
yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này. Đất đai và các tài sản gắn
liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Bên cạnh đó, đất
đai cịn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia. Do đó, yêu cầu quản lý về đất
luôn được Nhà nước chú trọng. Mặt khác, việc đăng ký bất động sản cịn
nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản,
thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản.
Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nước,
hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu
của việc đăng ký bất động sản là nhằm cơng khai hóa các quyền liên quan đến
bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao
dịch khác liên quan đến bất động sản.
Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua
đất, người nhận thế chấp đất v.v… tra cứu thông tin nhằm xác định rõ được
quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của

18

thửa đất. Tra cứu thông tin là một hoạt động thông thường trước khi thực hiện
việc mua đất hay nhận bảo đảm mà tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn
liền với đất.
Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối
với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn,
như luật La Mã chẳng hạn. "Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc
thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm
chứng, chuyển giao trước Tịa án và chuyển giao theo truyền thống" [25, tr. 11].
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế
chuyển giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cơ chế này dẫn đến thực
trạng là các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công
khai và bất hợp pháp. Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản khơng bao
giờ chắc chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Nhằm
khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một
trong những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động
sản là cơng bố cơng khai tình trạng pháp lý của tài sản.
Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề
cập từ khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập. Tuy nhiên,
mục đích duy nhất của việc đăng ký là thực hiện chức năng quản lý nhà nước
đối với bất động sản. Quan điểm đó được tiếp tục thể hiện qua các đạo luật về
đất đai. Luật Đất đai năm 1993 quy định đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký
các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất
đai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 và theo Điều 64 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
(sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), với việc xem xét và thừa nhận
quyền sử dụng đất như là một hàng hóa trong thị trường bất động sản, pháp luật
đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất cho công chúng một cách cơng khai. Tuy nhiên, pháp luật

vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký đất đai,

19


dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ tục hành chính
và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp.
Khái quát hóa các định nghĩa về đăng ký, trên cơ sở nghiên cứu pháp
luật Việt Nam hiện hành và tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia, xin
đưa ra khái niệm bước đầu về đăng ký bất động sản như sau:
Đăng ký bất động sản là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi
vào Sổ đăng ký các thông tin về một bất động sản nhất định bao gồm cả thông
tin về hiện trạng và các quyền gắn với bất động sản. Các quyền đối với bất
động sản đó có thể có trước khi thơng tin được ghi vào Sổ hoặc được xác lập
sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về bất động sản vào Sổ đăng ký theo
quy định của pháp luật.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Thẩm quyền đăng ký
Chủ thể có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký bất động sản chính là
các cơ quan nhà nước. Việc đăng ký do Nhà nước thực hiện thông qua hành
vi của cán bộ đăng ký (Đăng ký viên). Tùy thuộc điều kiện kinh tế - chính trị xã hội của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước quy định khác nhau về cơ
quan đăng ký. Tại Việt Nam, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ
quan Tài ngun và Mơi trường. Theo đó, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp tỉnh và cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và trình Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đăng ký. Các Văn phịng
đó cũng trực tiếp thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động sản. Trong khi
đó, cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Hàn Quốc lại
thuộc thẩm quyền của hệ thống tòa án. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản

của Cộng hòa Liên bang Đức quy định:
Điều 1. Tòa án khu vực là cơ quan quản lý sổ địa bạ; thẩm quyền

20


1. Các sổ địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời nhau do
Tòa án khu vực quản lý. Các Tịa án khu vực có thẩm quyền đối với địa
hạt nơi đất đai tọa lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144
đối với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của
Hiệp định thống nhất khơng có ảnh hưởng gì ) [47, Khoản 1 Điều 1].
Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: "Việc đăng ký được
thực hiện tại tòa án cấp huyện, chi nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phịng
đăng ký có thẩm quyền trong phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng
ký tọa lạc" (Điều 7 Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc) [8]. Tại Nhật Bản,
cơ quan đăng ký bất động sản là Phòng Đăng ký bất động sản thuộc Cục Tư
pháp hoặc Sở Tư pháp địa phương hoặc Chi Cục Tư pháp hoặc Chi nhánh
của Cục nơi có bất động sản. Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang
Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang
Nga quy định: "Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được
tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất
động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại
nơi có bất động sản" (Điều 9) [8]. Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng
ký bất động sản cũng được tổ chức theo mơ hình tập trung nhưng trực thuộc
Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Cơng nghiệp. Cơ quan đăng
ký bất động sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ
thống cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp khơng có cơ quan đăng ký ở
Trung ương.
Pháp luật của mỗi quốc gia cũng quy định khác nhau về phạm vi thẩm
quyền đăng ký: cơ quan đăng ký bất động sản của Việt Nam có thẩm quyền

đăng ký theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của chủ
sở hữu bất động sản. Trong khi đó, cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng
hịa Liên bang Đức, Nhật Bản, Pháp, Nga có thẩm quyền đăng ký theo khu
vực (địa hạt).

21


1.2.2. Giá trị của việc đăng ký
Đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất
động sản hoặc ghi nhận và cơng khai hóa thông tin về quyền của chủ sở hữu
đối với một bất động sản nhất định.
Tùy thuộc vào quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi
nước quy định đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối
với bất động sản hoặc công khai hóa thơng tin về quyền của chủ sở hữu đối
với bất động sản đó. Với hệ thống đăng ký xác lập quyền, chỉ khi đăng ký tại
cơ quan có thẩm quyền và nội dung đăng ký được ghi vào Sổ của cơ quan
đăng ký thì quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản đó mới được xác
lập. Còn đối với hệ thống đăng ký nhằm ghi nhận và cơng khai hóa các thơng
tin về bất động sản thì việc xác lập quyền đối với bất động sản không phụ
thuộc vào việc đăng ký, đơn thuần việc đăng ký chỉ để chủ sở hữu cơng khai
hóa tình trạng pháp lý của bất động sản. Tuy nhiên, dù theo hệ thống đăng ký
nào thì khi tổ chức, cá nhân đã tiến hành đăng ký, có nghĩa là các thông tin về
quyền của chủ sở hữu được ghi vào trong sổ do Nhà nước quản lý thì các
quyền của chủ sở hữu đó đối với bất động sản phải được Nhà nước đứng ra
bảo hộ. Khi người dân tiếp cận hệ thống đăng ký bất động sản với những
thông tin minh bạch và một quy trình đăng ký đơn giản, thuận tiện sẽ giúp họ
giảm được nhiều thời gian cũng như chi phí khi tham gia giao dịch; đảm bảo
sự an toàn và tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
1.2.3. Tính chất của việc đăng ký

Tùy theo quan điểm lập pháp tại mỗi quốc gia mà việc đăng ký bất
động sản có thể được quy định là bắt buộc hay tự nguyện.
Theo Luật về thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức
thì "Việc đăng ký vào sổ địa bạ được tiến hành khi người có quyền tự nguyện
yêu cầu đăng ký" (Điều 19. Nguyên tắc tự nguyện) [47]. Tại Nhật Bản, các
quyền đối với bất động sản, bao gồm cả quyền sở hữu được đăng ký theo yêu

22


cầu của chủ sở hữu. Việc đăng ký chỉ có giá trị cơng khai hóa thơng tin về
quyền, lợi ích liên quan đến bất động sản. Quyền sở hữu bất động sản được
xác lập từ thời điểm tạo lập bất động sản hoặc theo thỏa thuận của các bên
liên quan mà không phụ thuộc vào hành vi đăng ký.
Hệ thống đăng ký bất động sản của Pháp có một số điểm khác biệt.
Việc đăng ký bất động sản chỉ được thực hiện theo đơn yêu cầu đăng ký. Tuy
nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự Pháp thì chỉ có 5 loại chủ thể được
nộp đơn yêu cầu đăng ký:
- Công chứng viên;
- Luật sư (trong từng trường hợp cụ thể do pháp luật quy định; ví dụ:
đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật, căn cứ vào bản án của Tịa án
tun bên có nghĩa vụ phải thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nộp
thuế đối với Nhà nước, hoặc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường);
- Nhân viên hành chính;
- Thừa phát lại: Đăng ký thế chấp theo bản án;
- Cơ quan hành chính: chủ yếu là các Kho bạc Nhà nước, thực hiện
đăng ký thế chấp đối với tài sản của cá nhân, tổ chức để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ nộp thuế.
Theo quy định của pháp luật Pháp, các bên tham gia giao dịch liên
quan đến bất động sản không được tự soạn thảo hợp đồng và đăng ký giao

dịch, mà phải làm thủ tục lập hợp đồng, đăng ký thông qua công chứng viên.
Luật về đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các
giao dịch về bất động sản của Liên bang Nga quy định đăng ký bất động sản
là bắt buộc. Khoản 1 Điều 2 Luật này quy định rõ:
Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các
giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng
thực bởi Nhà nước sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm

23


dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự
Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn
tại của các quyền đăng ký... [8].
Theo pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, quyền sử dụng đất và
các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc.
Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định "Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [34].
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai" [36]. Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy
định "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất" [10]. Tuy nhiên, đối với các bất động
sản khác là nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác,
việc đăng ký quyền sở hữu được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và các
giao dịch liên quan đến bất động sản là nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công
chứng (không phụ thuộc vào việc đăng ký).

Việc đăng ký phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Tuy nhiên, dù là đăng ký tự nguyện hay bắt buộc thì các quốc gia
đều mong muốn hướng đến mục tiêu xây dựng một hệ thống đăng ký bất
động sản hiện đại - một hệ thống đăng ký đơn giản, thuận tiện, đảm bảo an
tồn, gần gũi đối với người dân.
1.2.4. Tính cơng khai hóa của thơng tin đăng ký bất động sản
Thông tin về bất động sản đã đăng ký được cơng khai cung cấp cho
mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu.

24


Cung cấp thông tin là mục tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống
đăng ký bất động sản trên thế giới. Do vậy, thông tin về hiện trạng và tình
trạng pháp lý của bất động sản đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều
được lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu.
Pháp luật về đăng ký của các nước khẳng định quyền được tiếp cận thông tin
về bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong Sổ đăng ký và trong sơ sở dữ
liệu được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Việc cung cấp thông tin về bất động
sản khi người dân xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trường là một yếu
tố quan trọng, tiên quyết mà hệ thống đăng ký bất động sản của bất kỳ quốc
gia nào cũng hướng đến. Việc cung cấp thơng tin về bất động sản được nhìn
nhận như một hoạt động dịch vụ cơng vì hiệu quả của hệ thống đăng ký bất
động sản được đánh giá thông qua khả năng đảm bảo sự vận hành an toàn,
minh bạch của thị trường bất động sản. Do vậy, việc cơng khai, minh bạch
hóa thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản đặc biệt có ý nghĩa, góp
phần làm lành mạnh thị trường tài chính - tiền tệ, ngăn ngừa các hành vi vi
phạm pháp luật trong lĩnh vực tín dụng, cũng như các tác động tiêu cực đối
với sự ổn định, phát triển của môi trường đầu tư.
1.3. VAI TRÒ, Ý NGHĨA CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1. Đối với ngƣời dân
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trị và ý nghĩa quan trọng trong
việc cơng khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi
bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức
có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các
giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên
tham gia giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản.
Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên
tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch.

25


Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động
sản, cơng chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác tất cả các thông tin
cơ bản về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc
tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm
đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong
trường hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trong thị
trường bất động sản.
Trong các quan hệ dân sự, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa bảo
vệ quyền sở hữu và các giao dịch tư về bất động sản (giao dịch dân sự, kinh
doanh giữa người dân với nhau). Bởi về nguyên tắc, quyền sở hữu và các vật
quyền đối với bất động sản được bảo đảm thực hiện bằng hai cơng cụ chính là
quyền đeo đuổi và quyền ưu tiên.
- Với quyền đeo đuổi, người có quyền đối vật được phép thực hiện
quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai. Do vậy, quyền đối
vật có giá trị đối kháng với người thứ ba, chứ không phải là các hợp đồng,

giao dịch là căn cứ phát sinh các quyền đó.
- Với quyền ưu tiên, người có quyền đối vật được ưu tiên thực hiện
quyền của mình trên vật trước tất cả những người khác. Trong trường hợp
nhiều người có cùng loại quyền đối vật trên cùng một tài sản, thì người xác
lập quyền trước được ưu tiên so với những người xác lập quyền sau, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác về thứ tự ưu tiên các quyền đối vật.
Do vậy, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản để thông tin cho
người thứ ba về các quyền đối vật sẽ hỗ trợ người có quyền thực hiện quyền
đeo đuổi và quyền ưu tiên một cách có hiệu quả và an tồn.
1.3.2. Đối với hoạt động quản lý nhà nƣớc
Đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục
đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là cơng khai
hóa tình trạng pháp lý của tài sản. Nói cách khác, đăng ký bất động sản không

26


dừng lại ở việc ghi nhận quyền về bất động sản mà quan trọng hơn là cho mọi
người biết được về những ghi nhận đó. Tuy nhiên, ngồi ý nghĩa nêu trên thì
đăng ký bất động sản cịn là cơng cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với
đất đai và thị trường bất động sản. Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong
muốn đạt được thơng qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm: (1) Đảm
bảo nguồn thu thuế từ bất động sản; (2) Ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp,
khơng chính đáng về bất động sản; (3) Thực hiện quy hoạch, quy chế xây
dựng và bảo vệ môi trường.
Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
định hiện trạng tài sản như vị trí, kết cấu, đặc điểm cũng như quản lý được
các biến động về mặt pháp lý của tài sản đó. Các nội dung đăng ký sẽ là cơ sở
cần thiết để việc xác lập và chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với
bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện yêu cầu

quản lý đối với bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản.
Đăng ký bất động sản phải phục vụ tốt yêu cầu thông tin để Nhà nước
kịp thời nắm chắc tình hình bất động sản và diễn biến trong sử dụng, chuyển
dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Ngồi ra, thơng qua đăng ký
cịn giúp Nhà nước theo dõi đầy đủ sự chuyển dịch của bất động sản để thu
thuế và có điều kiện để quản lý tốt hơn thị trường bất động sản; có thêm biện
pháp phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc giao đất,
cho thuê đất…
Đối với Việt Nam, xuất phát từ đặc điểm sở hữu đất đai thuộc về toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó đăng ký bất động sản cịn có
những mục đích riêng. Đó là, tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành
chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về việc cấp quyền. Đồng
thời, bảo đảm duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước - với tư cách chủ sở hữu đất
và người dân - với tư cách người sử dụng đất trong quá trình dịch chuyển
quyền sử dụng đất. Nội dung quản lý và điều tiết vĩ mô của Nhà nước thông

27


qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm cả phần khuyến khích phát triển
hoạt động tích cực và hạn chế mặt tiêu cực, tự phát, chống đầu cơ, chống gian
lận trong giao dịch bất động sản cũng như các vi phạm khác các quyền của
chủ sở hữu, quyền sử dụng và các quyền của người nắm giữ vật và các lợi ích
khác có trên bất động sản.
1.3.3. Đối với thị trƣờng bất động sản
Thực chất của vấn đề đăng ký bất động sản là vấn đề của nền kinh tế
thị trường, phục vụ cho sự vận hành thông suốt của nền kinh tế thị trường.
Một trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký bất động sản đó là cơng
khai hóa các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động
sản. Kết quả của hoạt động đăng ký bất động sản là người nhận chuyển

nhượng, nhận thế chấp quyền sử dụng đất có thể xác định rõ được quyền sở
hữu của người chuyển nhượng, người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa
đất thông qua việc tra cứu thông tin.
Để đáp ứng được mục tiêu trên, yêu cầu đặt ra là các quyền, các giao
dịch liên quan đến bất động sản phải được cơng bố cơng khai thì mới có hiệu
lực (tùy vào từng quốc gia, đó có thể là hiệu lực của giao dịch - hiệu lực giữa
các bên, có thể là hiệu lực đối kháng - hiệu lực của quyền được đăng ký đối
với người thứ ba). Lợi ích đem lại chính là sự minh bạch của các hoạt động
trên thị trường bất động sản, qua đó hạn chế những tranh chấp, rủi ro trong
việc xác lập các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình và tránh thất thu ngân sách nhà nước (do khơng
thu được thuế, phí, lệ phí từ các giao dịch liên quan đến bất động sản). Một hệ
thống đăng ký thống nhất bất động sản có thể giải quyết được các bất cập này
và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động một cách chính quy và an tồn.
Thị trường bất động sản chính quy, cơng khai sẽ cho phép chủ sở hữu, những
người có quyền sử dụng bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản một
cách hợp lý, tạo điều kiện cho việc đưa ra các thiết chế quản lý thị trường bất
động sản ổn định và hiệu quả.

28