Công tác tổ chức định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue - Thực trạng và giải pháp

Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản báo cáo tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của cá
nhân tôi, được thực hiện dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức chuyên
ngành nghiên cứu khảo sát, tình hình thực tiễn của Công ty Cổ phần Thẩm định giá
BTCvalue.
Các số liệu, bảng biểu và những kết quả trong báo cáo tốt nghiệp là trung thực,
các kiến nghị và giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm hiện có.
Một lần nữa tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên
Người thực hiện
Nguyễn Hồng Vân
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
LỜI CAM ĐOAN 2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3
2.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 27
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Từ viết tắt Nguyên văn
1 BĐS Bất động sản
2 GTTT Giá trị thị trường
3 TTBĐS Thị trường Bất động sản
4 TĐV Thẩm định viên

5 SS So sánh
6 TSTĐ Tài sản thẩm định
7 VBPL Văn bản pháp luật
8 TSSS Tài sản so sánh
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức của BTCVALUE Error: Reference source not
found
Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá bất động sản Error: Reference source not found
BẢNG
LỜI CAM ĐOAN 2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3
2.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue 27
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống
kinh tế - xã hội. Giá trị của một Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp
trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu,
đánh thuế,….Định giá Bất động sản vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động
kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Ở Việt Nam, định giá Bất động sản không còn là một vấn đề mới mẻ, song
cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh tế. Nội dung về công tác này vẫn đang
trong giai đoạn xây dựng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao
về định giá Bất động sản cho công tác quản lý cũng như vận hành nền kinh tế thị

trường.
Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là
tìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến
thức và đưa ra một vài ý kiến nhằm hoàn thiện công tác định giá của Việt Nam.
Trong thời gian qua khi thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá
BTCvalue bước đầu tiếp xúc với công tác định giá và qua đó cũng hiểu được vấn đề
của công tác định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue còn tồn
tại những vấn đề chưa được và những thành công qua đó nêu ra những ý kiến đóng
góp trong công tác định giá BĐS.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue, em đã chọn đề tài: “Công tác tổ chức định giá
bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue - Thực trạng và giải
pháp” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa của mình.
Trong chuyên đề này em đã sử dụng 4 phương pháp:
• Phân tích
• Tổng hợp
• Thu thập
• Đánh giá
Chuyên đề của em gồm 3 phần với nội dung chính như sau:
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
1
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác tổ chức định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm
định giá BTCvalue
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức định giá bất động sản tại
Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue
Do đề tài còn rất nhiều thiếu sót nên em rất mong thầy, cô góp ý để em có thể
hoàn thiện đề tài này một cách tốt hơn.

Em xin chân thành cảm ơn !
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
2
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được
định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với
đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phí trên
hay dưới mặt đất. Do tính chất quan trọng của BĐS nên luật ở mỗi quốc gia quy
định những điểm cơ bản để phân biệt giữa BĐS và động sản.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn
liền với đất, bao gồm:
- Đất trống, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng
- Hầm mỏ
- Nhà ở: căn hộ riêng lẻ
- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình
thủy lợi, trạm trại ươm giống, chăn nuôi, nông, lâm trường, trang trại,…

- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất,
kho, các công trình phụ trợ.
- Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu
thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, ngân hàng…
- Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga.
- Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh
viện, trường học, trung tâm thể dạc thể thao, công viên…
1.1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
3
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
 Tính bất động
Do tính cố định về mặt địa lý của đất đai nên vị trí của từng bất động sản là
duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điều khác biệt cơ bản và
rõ nét nhất để phân biệt giữa BĐS và các loại tài sản khác trong đời sống kinh tế xã
hội. cũng do tính bất động, nên không thể di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi
thiếu, vì vậy trong ngắn hạn một khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại BĐS
nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp thời. đồng thời cũng do tính bất động nên môi
trường chung quanh đóng góp rất lớn đến tính hữu ích và giá trị của BĐS.
 Tính đa dạng, không đồng nhất.
Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau. Trước hết,
chúng khác nhau về vị trí, quy mô, diện tích, ngoài ra do sở thích các nhân và điều
kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm
khi giống hệt nhau hoàn toàn.
 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá
trị lớn. do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ
hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng

lên. một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị
thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá
ảo của thị trường BĐS.
 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài.
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ
thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công
trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công
trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
1.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
 Khả năng co giãn của cung BĐS kém.
Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
4
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là
quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế và tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là
hạn chế nổi bật nhất, bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ
thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là
không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi
về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều
lệ xây dựng của địa phương.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao.
Do BĐS là một tài sản có giá trị cao, một tài sản vô cùng quan trọng đối với
các cá nhân và tổ chức trong xã hội, nên việc giao dịch, chuyển nhượng được tiến
hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc cần thiết. vì vậy thời gian mua, bán

giao dịch dài, chi phí mua bán cao, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của
BĐS kém linh hoạt.
 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của một
quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước.
 Giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường chung quanh.
Do tính bất động không thể di dời được của đất đai nên môi trường chung quanh
bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và
góp phần lớn vào việc tạo ra tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của BĐS.
1.1.1.4. Phân loại bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tùy theo từng tiêu thức, BĐS
được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:
 Theo đặc tính vật chất:
BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
5
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
• Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
• Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
• Các tài sản gắn liền với đất đai.
 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:
•Công trình kiến trúc: 5 loại:
- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán.
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
- Khách sạn và văn phòng cho thuê
- Công trình kiến trúc khác.

•Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi.
Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp
tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,….
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý
( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS
cso khả năng hay không có khả năng phát triển).
Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các
nhà đầu tư:
•Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng
BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
•Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư,
đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
6
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và
bán hàng hóa BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó, tại đó người mua và
người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả hàng hóa
BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triền làm cho
phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đất. Ở nước ta
hiện nay, thị trường nhà đất đã và đang được hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi

động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS.
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên các vùng của đất nước
- Thị trường bất động sản có chu kỳ
- Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn
hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền
sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại
có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư
liệu tiêu dùng.
- TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS
mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,
- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v
- Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu
cống v.v
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
7
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
 Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công

cộng v.v
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,
thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị
trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công
cộng v.v
 Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung
tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá )
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, )
- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di
tích lịch sử, v.v
 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)
- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê BĐS
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v
 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê.
1.2. Khái quát chung giá trị bất động sản
1.2.1. Khái niệm giá trị bất động sản
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
8
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còn
giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS.
 Giá trị thị trường (GTTT)
GTTT là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử dụng. Tuy vậy, thuật
ngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành định giá, giá thị trường
trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu
chuẩn hóa. Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:
“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường”.
 Giá trị phi thị trường
Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn
chế, giá trị để tính thuế, ”
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó.
 Giá trị của BĐS

Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còn
giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS
Giá trị thị trường của BĐS thể hiện là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất
của BĐS, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định
hoặc là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
9
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung,
giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố
khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc
quyền”, “đầu cơ”,“cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm
thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS
thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất
do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói
riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
1.2.1.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
 Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều
có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
10
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không
quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
 Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng

tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS;
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
1.2.1.2. Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố chính trị pháp lý
- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và
sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
11
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
 Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước,
cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong
vùng
 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
12
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người
sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn

đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.3. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.3.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản
 Vai trò của định giá BĐS
Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như
trong đời sống kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã
được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường. Từ
hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với
nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên
tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà
nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi
trung thực hơn.
- Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá
đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan. Cơ quan
thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
- Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản
lý thị trường BĐS nói riêng.
 Mục đích của định giá BĐS
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị trường
BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều
này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
13
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập

của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà
nước ta. Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ
biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS
phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại
tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi
ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS. Các bên tham gia thị trường
BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp
nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá
mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS
trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố
tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài
sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để
nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.
1.3.3. Quy trình định giá bất động sản
 Các bước tiến hành khi Định giá.
•Xác định vấn đề định giá
- Nhận dạng BĐS: địa chỉ BĐS, miêu tả pháp lý về BĐS: diện tích, hình thể,
hệ thống bao quanh.
- Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc 1 bộ phận của quyền sở
hữu. Các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền nắm
giữ BĐS do siết nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung.
- Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được xác
định.
- Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể. Ngày này
khác ngày gửi báo cáo định giá. Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vào
ngày cụ thể.
- Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo. Chỉ rõ cái
gì đã được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS.
•Lập kế hoạch định giá
- Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hay

Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
14
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
ngắn.
- Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực.
- Xác định nguồn thông tin.
•Phân tích thông tin
Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể về
BĐS và số liệu cung cầu BĐS so sánh.
- Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường
và can thiệp của chính phủ.
- Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được.
- Ước lượng GTTT của đất.
 Thu thập và phân tích số liệu.
•Các số liệu chung
Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính
quyền và môi trường.
- Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các
xu hướng kinh tế như quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS.
- Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tình
hình tài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi.
- Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, các
khả năng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện
đó sẽ thu hút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khả
năng cạnh tranh.
- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta
quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước
giao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát

triển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây
dựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS.
- Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanh
khi định giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanh
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
15
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
BĐS đang ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS.
•Số liệu cụ thể
Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể so
sánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định
giá cụ thể.
- Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được,
sự sẵn có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy.
- Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường
từ các kiểu giao dịch.
1.3.4. Nguyên tắc định giá bất động sản
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng
lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn
nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá BĐS:
- Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác
định nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là:

- BĐS đó phải sử dụng hợp pháp cho thu nhập dòng hiện tại và tương lai là
lớn nhất và kéo dài liên tục.
- BĐS sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp cả
về luồng thu nhập, BĐS phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu của BĐS
đặc biệt là những quy định về khai thác BĐS.
- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS
là lớn nhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS
- Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài. Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất,
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
16
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
Hợp dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS.
- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc là
những yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính
phổ biến trong xã hội.
 Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để tham
chiếu trong điều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác. Nếu các giá cả này được
hình thành không phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh. Giá trị
của BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường.
 Nguyên tắc thay đổi
Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành
nên giá trị của nó. Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này.
 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó.
- Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất trong tất cả các yếu tố cấu thành
BĐS. Đòi hỏi tất cả các yếu tố của BĐS phải được định giá phù hợp.

- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS.
- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe….
- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BĐS.
 Nguyên tắc thay thế
Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trị
của các BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó . Do vậy khi định giá người ta căn cứ
vào sản phẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm
không tương đồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được.
 Nguyên tắc cân đối ( cân bằng )
Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới phát
huy tác dụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các
yếu tố và các công trình BĐS :
- Cân đối giữa nhà - đất
- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh ….
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
17
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất .
 Nguyên tắc đóng góp
Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu
thành giá trị của BĐS . Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi
bao nhiêu theo phần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS
đó tồn tại . Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và
hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là
độc quyền , nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hình
thành trên thị trường . Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người định

giá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá.
 Nguyên tắc nhất quán
Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định ,
những rằng buộc đặt ra trong quá trình định giá . Nhất quán trong cách đánh giá
BĐS bên ngoài : môi trường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội . Mỗi
BĐS và các bộ phận cảu nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , không
thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liên
quan đến bộ phận khác.
 Nguyên tắc thực tế
Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựa
vào tập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đã
được thị trường thừa nhận.
1.3.4.1. Phương pháp định giá bất động sản
Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá BĐS. Mỗi phương
pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với
mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nào
chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể
sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó. Hiện nay có một số
phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí,
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
18
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư. Mỗi phương pháp định giá BĐS đều
có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp
nhất để định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của BĐS.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS.
Một số phương pháp định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là phương

pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp
thặng dư.
1.3.4.2. Phương pháp so sánh
a. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách so
sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường
nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó .
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông
tin về các BĐS đã được giao dịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối
giống với BĐS cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê)
của BĐS có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả
những khác nhau giữa chúng và BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐS
mục tiêu .
 Ý nghĩa của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phương pháp
này chỉ được áp dụng với những BĐS được giao dịch . Khi sử dụng phương pháp
này giá BĐS đảm bảo được giá của thị trường , dễ được cơ quan quản lý nhà nước
chấp nhận . Phương pháp so sánh là cơ sở của nhiều phương pháp định giá khác và
phương pháp này sử dụng kết hợp với nhiều phương pháp khác nữa
 Trường hợp áp dụng
Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi
nhà riêng biệt và bán riêng biệt…
Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
19
Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất.
Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phải

tương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được
cập nhật phải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…
b. Các bước tiến hành
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phân
tích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch
trên thị trường trong cùng một thười điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cần
định giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có
các BĐS giống nhau hoàn toàn nên định giá theo phương pháp này, người định giá
cần phải thực hiện các bước:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm
bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5)
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh,
thực hiện điều chỉnh như sau: Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm, nếu xấu hơn thì điều
chỉnh tăng
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh
c. Ưu và nhược điểm
 Ưu điểm
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và áp dụng được với nhiều loại
BĐS . Phương pháp so sánh không chỉ dùng như một phương pháp cụ thể mà nó
còn được dùng là phương pháp bổ sung cho các phương pháp khác ( trong một khâu
nhất định nào đó ) . Phương pháp này được các chuyên viên có thâm niên công tác
hay mới vào nghề hay sử dụng bởi ưu điểm dễ sử dụng .
 Nhược điểm
Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tốt thì kết quả định giá sẽ
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
20

Học viện Ngân Hàng
Chuyên đề thực tập
không chính xác . Khi thị trường trầm lắng , kém phát triển, số lượng giao dịch ít
không đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế , hay là khi
các điều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn
của phương pháp . Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộc vào ý chí
chủ quan của người định giá .
1.3.4.3. Phương pháp chi phí
a. Cơ sở lý luận
Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần được định giá có thể được đo bằng
chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thế
Dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì
không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
một công trình có lợi ích tương tự
 Điều kiện áp dụng
BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt như: bệnh viện, trường học
BĐS chuyên dùng: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu
BĐS dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu
BĐS trong điều kiện không đủ thông tin thực hiện phương pháp so sánh
b. Các bước tiến hành
Khi sử dụng phương pháp này, chuyên viên định giá cần thực hiện các bước:
Bước 1: Xác định giá trị mảnh đất (lưu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục
đích sử dụng cao nhất, tốt nhất).
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hay chi phí tái tạo công trình.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình như: hao mòn tự
nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài …
Chi phí thay thế - giảm giá trị công trình = giá trị hiện tại của công trình
Ước tính hao mòn của các công trình phụ trên mảnh đất ấy (tương tự như công
trình chính).
Bước 4: Giá trị BĐS được ước tính bằng công thức :

Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại của công trình + Giá trị hiện tại của công
trình phụ = Giá trị của BĐS.
Nguyễn Hồng Vân – TCDNBK12
21