Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn 10 phường phía Nam quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Lời cảm ơn
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên – Môi trường Trường Đại Học Nông
Nghiệp Hà Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng
như sự nghiệp sau này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th S. Nguyễn Văn Quân
cán bộ giảng dạy của bộ môn Quản lý đất đai – khoa Tài nguyên Môi trường đã
tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Hai Bà Trưng – TP. Hà Nội đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực tập.
Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóa
luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Hai Bà Trưng, ngày tháng năm 2013
Sinh viên
Nguyễn Tôn Hải Anh
i
MỤC LỤC
L i cam ǹơ ̉ ơ i
M C L CỤ Ụ ii
DANH M C CÁC CH VI T T TỤ Ữ Ế Ắ iv
PH N I : M UẦ ỞĐẦ 1
1.1. Tính c p thi t c a t iấ ế ủ đề à 1
1.2. M c ích v yêu c uụ đ à ầ 2
1.2.1. M c íchụ đ 2
1.2.2.Yêu c uầ 2
PH N II Ầ
T NG QUAN V N NGHIÊN C UỔ Ấ ĐỀ Ứ 3

2.1. T ng quan th tr ng t aiổ ị ườ đấ đ 3
2.1.1. Th tr ng t ai trên th gi iị ườ đấ đ ế ớ 3
2.1.2.Th tr ng t ai Vi t Namị ườ đấ đ ệ 4
2.2. T ng quan v giá tổ ề đấ 9
2.2.1.Khái quát chung v giá tề đấ 9
2.2.2.C s khoa h c hình th nh giá tơ ở ọ à đấ 9
2.2.3.Các y u t nh h ng n giá tế ố ả ưở đế đấ 11
2.2.4.Các nguyên t c c b n c a nh giá tắ ơ ả ủ đị đấ 16
2.2.5.Các ph ng pháp nh giá tươ đị đấ 17
2.3. Công tác nh giá t trên th gi i v Vi t Namđị đấ ế ớ à ệ 21
2.3.1.Công tác nh giá t trên th gi iđị đấ ế ớ 21
2.3.2.Công tác nh giá t t i Vi t Namđị đấ ạ ệ 22
PH N III Ầ
N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C UỘ ƯƠ Ứ 25
3.1. N i dung nghiên c uộ ứ 25
3.2. Ph ng pháp nghiên c uươ ứ 25
3.2.1.Ph ng pháp thu th p t i li u, s li uươ ậ à ệ ố ệ 25
3.2.2.Ph ng pháp ch n i m nghiên c uươ ọ đ ể ứ 25
3.2.3.Ph ng pháp i u tra theo m u phi uươ đ ề ẫ ế 26
3.2.4.Ph ng pháp th ng kê, t ng h p, phân tích s li uươ ố ổ ợ ố ệ 26
PH N IV Ầ
K T QU NGHIÊN C UẾ Ả Ứ 27
4.1. V trí a lý v tình hình phát tri n kinh t xã h iị đị à ể ế ộ 27
4.1.1.V trí a lýị đị 27
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i v c s h t ngĐ ề ệ ế ộ à ơ ở ạ ầ 27
4.1.3.Tình hình s d ng t aiử ụ đấ đ 29
4.2. Công tác nh giá t t i th nh ph H N iđị đấ ạ à ố à ộ 31
4.3. Giá t quy nh t i a b n th nh ph H N iđấ ở đị ạ đị à à ố à ộ 32
thi h nh Lu t t ai 2003, Chính ph ã ban h nh Ngh nh Để à ậ Đấ đ ủ đ à ị đị
188/2004/N -CP ng y 16/11/2004 v ph ng pháp xác nh giá t v Đ à ề ươ đị đấ à

khung giá các lo i t áp d ng trong c n c.ạ đấ ụ ả ướ 32
ii
4.4. Giá t v Các y u t nh h ng n giá t đấ à ế ố ả ưở đế đấ 36
4.4.1. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm Iđấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
40
4.4.2. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm đấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
II 43
4.4.3. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm đấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
III 45
4.4.4. Giá t v các y u t nh h ng n giá t ng, ph nhóm đấ à ế ố ả ưở đế đấ đườ ố
IV 47
4.5. Nh n xét chungậ 49
4.5.1. nh h ng c a y u t khu v c n giá tẢ ưở ủ ế ố ự đế đấ 49
4.5.2. nh h ng c a y u t cá bi t n giá tẢ ưở ủ ế ố ệ đế đấ 50
4.6. Gi i pháp cho công tác nh giá t trên a b n TP H N iả đị đấ đị à à ộ 50
PH N V: K T LU N VÀ KI N NGHẦ Ế Ậ Ế Ị 53
5.1. K T LU NẾ Ậ 53
5.2. KI N NGHẾ Ị 54
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 55
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
SDĐ Sử dụng đất
GCN Giấy chứng nhận
UBND Ủy ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
QSDĐ Quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
GPMB

VPĐK
Giải phóng mặt bằng
Văn phòng đăng ký
iv
PHẦN I : MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của
sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông
Nam trung tâm thủ đô Hà Nội. Trong những năm gần đây, tại các phường ven
nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà
nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây
ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong

việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính
1
quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường,
chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn 10 phường phía
Nam quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”
1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích các yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.2.2.Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố;
Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng
dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
2
PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn

nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra,
cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai
tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó
tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay,
thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa [10] .
2.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
3
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.
Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành
chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.

Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo
pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất
hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng
10 năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường
hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước thuộc
Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi
gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép [10].
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất
đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu
hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn
như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS
ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu
thế hội nhập hiện nay [10].
2.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam
2.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
4
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945:
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không

tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông
dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:
Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện
theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả
thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch
bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác
định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai
năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình
thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người
khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.
Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa
5
nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua
bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ
yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui
định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ
chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết

kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định
của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là
mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất ( chuyển nhượng đất)
gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp
quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã
cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu
tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng
thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993
được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức
khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền
kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
6
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến
thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết
hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia
tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế
hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở
mang đô thị.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy
đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm
soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển
biến tích cực.
7
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn
toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ
yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở

chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Do chưa nhận thức đầy đủ nên
chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ
trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán
đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm
qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện
theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện
nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ)
với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển
tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên
khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập
và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền
8
kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ
yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm
soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng
một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của
Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Tổng quan về giá đất

2.2.1.Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn
tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên
thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở
hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá
đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan
hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy
định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai
2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất”.
2.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
9
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu

thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô
chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa to chênh lệch, gồm: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại,
ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô
này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu
tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa
tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh
đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
10
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm
đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với

mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:


2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993.
2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :
2.2.3.1. Yếu tố thông thường
Địa tô
Giá đất=
Lãi suất ngân hàng
11
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao

hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm các mặt :
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau
thì giá đất có khác biệt rất lớn.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
12
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời

hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng
cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu
vực thông thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
đ. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng
13
đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng
có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về
đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương
đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
2.2.3.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và
14
đời sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường
cũng góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương
quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất
chức năng khác nhau trong đô thị.
2.2.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là

ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử
dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất,
cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm
đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
15
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử
dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.4.Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những
nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường.
2.2.4.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không

bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm
thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị
trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại
thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu
nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải
bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định
giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá.
“Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm
những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị
trường đất đai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
16
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
2.2.4.3. Nguyên tắc biến động
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối

quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất
hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và
nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất,
không những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà
đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá
đất hợp lý và chính xác.
2.2.5.Các phương pháp định giá đất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc
sống. Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá.
Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư
145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:
2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
17
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội).
+ Các đặc điểm về pháp lý .
+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
QSDĐ của từng
thửa đất, khu đất so
sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất,
khu đất cần định giá
* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
2.2.5.2. Phương pháp thu nhập
18
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính
ở Bước 2
* Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
2.2.5.3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải
tiến hành các bước sau đây:
* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
* Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
BĐS
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
2.2.5.4. Phương pháp thặng dư
19
Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau:
* Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây

dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Tổng giá trị phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
TR
0
)1(
Trong đó:
- TR
i
là doanh thu năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại
- n là số năm thực hiện dự án
* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư
bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Tổng chi phí phát triển =
∑
=
+
n

i
i
i
r
C
0
)1(
C
i
là chi phí năm thứ i của dự án
* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính
của thửa đất
= Tổng giá trị
phát triển
−
Tổng chi phí
phát triển
20
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.3.1.Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất
cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên
yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú

trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng
xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những
nét tương đồng với Việt Nam.
2.3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của
thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với
nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới
việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá
được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung
ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất.
2.3.1.2. Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất
21