Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHÓM:(VINATRADA)
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
Đề tài: Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước
trong khu vực và ở Việt Nam
SINH VIÊN THỰC HIỆN:
1 HOÀNG VĂN HƯỚNG
2 NGUYỄN TRỌNG HUY
3 LÝ DUY KHOA
PHẦN I. MỞ ĐẦU
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học
thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng
đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động
và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng,
thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao
gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm
lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của
quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao
gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không
thành văn.
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Mặt khác đất đai cũng còn là một dạng tài sản đặc biệt của con người,nó
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là
có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô
cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản
trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn

được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà
lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử
dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và
vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong
quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của
đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những
nguyên nhân đòi hỏi phải định giá

phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất rất là quan trọng đối với mỗi
cá nhân hay các tổ chức ở việt nam cũng như các nước trong khu vực và trên thế
giới.vì vậy nhóm VINATRADA xin giới thiệu về phương pháp thu nhập trong
thẩm định giá bất động sản ở việt nam và một số nước trong khu vực.
PHẦN II.NỘI DUNG
I.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thunhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất
đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi
dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu
tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về
sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm
trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để
hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về
diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó,
thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử
dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi

đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị
vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của
đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên
lý của phương pháp thu nhập.
Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m
2
có thể sản sinh ra 100
nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ
với mức 5% suất lợi tức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở
hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m
2
. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm
của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào
ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó nhận
được cũng ngang với mức thu nhập 1 m
2
đất đai nói trên. Cho nên, đối với
người chủ sở hữu đất đó, 1 m
2
đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của
vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình
thức đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi,
suất lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất
là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả
thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong
phương pháp thu nhập.
c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập
1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn

vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công
thức tính toán giá cả đất đai là:
P =
a
(4-1)
r
Trong đó: P là giá cả đất đai
a là thu nhập của đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay
đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó
sẽ làm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời
suất lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập. Giá đất được
tính theo công thức:
P
L(t)
Trong đó
:
P =
∑
(1+r
(t)
)
t
(t =
1,
∝
)
(4-2)

P là giá cả của đất đai
P
L(t)
là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận
về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập.
Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các
nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do
việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu
nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi
tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập,
nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như
là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một
khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do
đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất
đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập
được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức
hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn
suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả
xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi
tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để
xác định giá
cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản

nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng
cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là
một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất
rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho
mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp này
không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối
với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định
đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình
hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định
được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp
thu nhập).
1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp
thu nhập a) Tính tổng thu nhập
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo
những nguyên tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các
điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người
sử dụng bình thường có tố chất tốt;
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng
loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài;
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của
thu nhập.
b) Tính tổng chi
phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau,
phải căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
c) Xác định thu nhập
ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập
ròng từ đất: Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí

Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của
người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân
cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một
cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức
hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn
đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả
đất đai, được tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập
là thu nhập sản sinh từ đất đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong
những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo
phương pháp thu nhập.
Phương pháp xác định suất lợi tức
hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự
hoặc giống nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát
nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ
thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính
chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình
quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn
vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều
chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu
tư của vốn mà không gặp rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm
tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng
của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá trị
điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị
điều chỉnh rủi ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương

pháp cụ thể là: đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng,
khoản vay, kho bạc nhà nước, trái phiếu, cổ phiếu ) suất thu lợi, theo to nhỏ
xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh nghiệm để phán đoán xem nên đặt
suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong phạm vi nào, từ đó để
tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
f) Xác định giá cả đất đai
Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn
thích hợp, thay vào công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả của đất đai.
Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra
mấy mức giá cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức
giá có khả năng. Đồng thời, cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những
điều kiện cho phép, sử dụng những phương pháp định giá khác. Ví dụ dùng
phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm chứng kết quả xác
định.
1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất
Tại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m
2
,
diện tích xây dựng nhà ở là 34m
2
, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng
1 năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100
triệu đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m
2
,
đến khi xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu hao tài sản là 1,2%,
độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm
2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý
tính theo 3% tiền thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có
nửa tháng bỏ trống, phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời

theo những quy định có liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi
năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà.
Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.
a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà
Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê
về mức của năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở
thành phố đó là 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của
ngôi nhà đó phải là:
A
1
= 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng
Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu
nhập gián tiếp
hàng năm của tiền đặt cọc
đó là:
A
2
= 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm
Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:
A = 12 x A
1
+ A
2
= 69,8 triệu đồng/năm.
b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai
Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C
1
) và thuế nhà (C
2
) là:

C
1
= 0,145 triệu đồng/năm
C
2
= 0,750 triệu đồng/năm
Trong thời gian cho thuê ngôi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê
năm, thì:
C
3
= 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm
Tính toán phí duy tu, theo quy định của điạ phương, phí duy tu là 1,5%
giá trị hiện
hành của toà nhà.
Căn cứ vào điều kiện trên, giá trị hiện hành của toà nhà là:
2
×
34 x 2
×
(1
−
0,012
×
15) = 111,52 triệu đồng
C
4
= 111,52
×
1,5% = 1,673 triệu đồng/năm
Tính toán phí khấu hao (C

5
)
C
5
= Giá cả làm mới căn nhà
×
Suất khấu hao năm
= 2 x 34 x 2
×
0,012
= 1,632 triệu đồng /năm
Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ
trống) thì: C
6
= 69,8
÷
24 = 2,908 triệu đồng
Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:
C
7
= 1 triệu đồng/năm
c) Tính toán thu nhập ròng đất đai
Tính toán thu nhập chung của đất và nhà
Ab = A - C = 12 A
1
+ A
2
- C
1
- C

2
- C
3
- C
4
- C
5
- C
6
- C
7
= 59,598 triệu đồng/năm
Xác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này được
xác định từ suất lợi tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá
hàng năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua quá trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn
căn nhà là 7%.
Tính thu nhập ròng của căn nhà = Giá trị hiện hành căn nhà
×
Suất hoàn
vốn căn nhà
= 111,52
×
0,07 = 7,806 triệu đồng
Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu
nhập ròng căn
nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng
Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính
được từ suất lợi tức định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 7%,
nên xác định suất lợi tức hoàn vốn đất đai là 7%.
d) Xác định giá đất

Tổng giá cả đất đai =
Thu nhập ròng của đất

đ ai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai
= 51,792
÷
7% = 739,9 triệu đồng
Giá đất theo đơn vị diện tích = 739,9
÷
36 = 20,552 triệu đồng/m
2
.
II.CÁC PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
ở viêt nam phương pháp thu nhập được tiến hành theo HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM được ban hành theo tiêu
chuẩn 09 ban hành năm 2008 (Ký hiệu: TĐGVN 09)
(Ban hành kèm theo quyết định số /2008/QĐ – BTC ngày tháng năm
2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính)
2.1. Nội dung của phương pháp thu nhập là
2.1.1 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:
a. Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập chongười chủ sở hữu.
Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu
những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ
càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.
b. Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài
thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về
trong tương lai từ tài sản.
2.1.2- Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định
giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm

định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được
tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu
nhập), khả năng thu thập thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để
quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp.
2.1.3- Ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu:
Việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu tùy theo đặc điểm cụ
thể tài sản và dữ liệu thong tin trên thị trường.
Ví dụ về ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu xem phụ lục số
01 kèm theo Tiêu chuẩn này.
2.1.4- Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
2.1.4.1. Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp
để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc
chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn
hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
2.1.4.2. Công thức vốn hóa trực tiếp:

V =
I
R

hoặc V = I x GI
Trong đó: V ; là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
2.1.4.3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập
ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại
thu nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
*, Ước tính thu nhập từ tài sản:
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của
tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu
nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở
hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ
công trình (BI)
i, Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công
thức sau:

Thu nhập
hoạt động
ròng (NOI)
=
Tổng thu nhập
tiềm năng
(PGI)
-
Thất thu do tài sản
không được thuê hết
100% công suất và
do thanh toán dây
dưa
-

Chi phí vận
hành, duy tu bảo
dưỡng tài sản
(chi phí hoạt
động)
ii, Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là
100% công suất thiết kế.
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản
cần định giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự
với tài sản cần định giá.
Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:
a. Đối với bất động sản:
- Tương tự về mục đích sử dụng.
- Tương tự về hệ số sử dụng đất.
- Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình.
- Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng.
b. Đối với máy móc thiết bị:
- Tương tự về loại máy, thiết bị
- Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu.
- Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa.
- Tương tự về mức độ hao mòn.
iii, Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh
tóan dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x)
tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản.
Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh
tóan dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê
tương tự.
iiii, Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản
a. Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.

· Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản
phải chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ:
- Chi phí về thuế bất động sản.
- Chi phí về bảo hiểm nhà cửa.
· Chi phí gián tiếp: Là những chi phsi phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với
số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Ví dụ:
- Chi phí quản lý.
- Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh.
- Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ.
- Dọn vệ sinh, duy tu.
- Chi phí tân trang.
c. Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết
bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị
có thể hoạt động bình thường.
d. Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bato dưỡng tài sản
thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự.
Ví dụ về phương pháp xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản
tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này.
**. Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập.
Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan
hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là
các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm
vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá
Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá
Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:


Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu
Chính phủ kỳ hạn 10 năm.

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh
khoản.
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứư kỹ
đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm
của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê.
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào
bình quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu
tư vào tài sản, theo công thức sau:
M x R
m
+ (1-M) x R
e
= R
0
Trong đó:
R
0
: tỷ suất vốn hoá
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài
sản.
R
m
: tỷ suất thu hồi vốn
R
e
: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản
cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn
hoá của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản

này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá
bán.
Ví dụ về các phườn pháp xác định tỷ suất vốn hoá tại phụ lục số I của tiêu
chuẩn này.
Tỷ suất vốn hoá
=
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không
rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
2.1.5 – Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
a. Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá
trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền
dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cso tính đến yếu tố
lạm phát và không ổn định của thu nhập.
b. Công thức
* Trong trường hợp dòng tiền không đều

V =
n
CF
t

∑ + V
n
(1+r)
t
(1+r)
n
t-i

Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CF
t
: Thu nhập năm thứ t
V
n
: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu

* Trường hợp dòng tiền đều:

V =
n
1

CF∑ + V
n
(1+r)
t
(1+r)
n
t-i

c. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
Ví dụ về phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết
khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.
2.2. ví dụ về các phương pháp thu nhập

2.1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản
Ví dụ:
Một chung cư gồm có:
- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá
3.200.000đ/tháng/đơn nguyên;
- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được chi thuê với
giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên;
- Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:
Đơn nguyên một phòng
ngủ
10 x 3.200.000 đ x 12 tháng = 384.000.000 đ
Đơn nguyên hai phòng ngủ 10 x 4.800.000 đ x 12 tháng = 576.000.000 đ
Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 960.000.000 đ
- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:
Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ
phòng có khách thuê và trống như sau:
Chung cư Số đơn
nguyên
Số đơn nguyên
có khách thuê
Số đơn nguyên
bỏ trống
Tỷ lệ trống
(%)
A 28 26 2 7,1

B 44 41 3 6,8
C 22 20 2 9,1
Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0%
Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là
1,0%
Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là:
960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000 đ
- Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có
03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau:
Chung cư Chi phí Tổng thu nhập thực
tế
Tỷ lệ (%)
A 319.000.000 912.000.000 35,0
B 412.000.000 1.190.000 34,6
C 336.000.000 933.300.000 36,0
Chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư
cần định giá
864.000.000 đ x 0,35 = 302.000.000 đ
Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là:
864.000.000 đ – 302.000.000 = 562.000.000 đ
2.2. Xác định tỷ suất chiết khấu
Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây:
- Tỷ lệ an toàn: Là tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư
không rủi ro, được tính bằng lãi suất trả trước của Trái phiếu Chính phủ kỳ
hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá.
- Phụ phí rủi ro: Bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro
thanh khoản.
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên
cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc

điểm của bất động sản và khả năng khách thuê ổn định.
Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư
Trong phương pháp này, tỷ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền
của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động
sản.
Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu
đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ
suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà
đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm. Tính tỷ suất
chiết khấu năm.
Lời giải:
Xác định tỷ suất chiết khấu như sau;
- Chi phí tiền vay ngân hàng:
660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng
Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động
sản là:
33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỷ suất chiết khấu năm:
60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%
Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị giá
10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi
suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất
7%/năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ
suất hoàn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm.
Lời giải:
- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25%
- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7% = 1,75%
- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng: 25% x 10% = 2,50%

Tỷ suất chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% + 2,50% = 6,5%
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh:
Ví dụ: Cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động
sản A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của
bất động sản tương tự với bất động sản A như sau:

Giao dịch
thành công
Thu nhập ròng sau thuế và
khấu hao (triệu đồng)
Giá bán (triệu
đồng)
Tỷ suất vốn hoá
(%)
B 1.400 10.000 14,0
C 1.260 8.870 14,21
D 1.600 11.500 13.91
Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là:
(0,14 + 0,1421 + 0,1391)/3 = 0,1404 (làm tròn 14,0%)
Nếu thu nhạp ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000
triệu đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.
2. Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu r mà
tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó.
Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì NPV = 0.
- Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử:
+ Chọn ngẫu nhiên r
1
sao cho NPV
1
>0

+ Chọn ngẫu nhiên r
2
sao cho NPV
2
<0
Giá trị NPV
1
và NPV
2
càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR
càng ca0.
- Hoặc có thể tìm IRR theo công thức

IRR = r
1
+
NPV
1
(r
2
– r
1
)
(1)
│NPV
1
│+ │NPV
2
│

Phép tính tỷ suất hoàn vốn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá của
các tài sản tương tự trên thị trường.
Ví dụ: Một cửa hàng thương mại được mua với giá 196.476.273 đ.
Trong 3 năm đầu đã mang lại lợi tức lần lượt là 50.000.000 đ, 52.000.000 đ,
51.000.000đ, và dự kiến lợi tức trong 2 năm tiếp theo là 53.000.000 đ,
54.000.000 đ. Hãy tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ.
Năm Thu nhập
0 -196.476.273 đ
1 50.000.000 đ
2 52.000.000 đ
3 51.000.000 đ
4 53.000.000 đ
5 54.000.000 đ
Với r
1
= 9% ; NPV
1
= + 7.186836
r
2
= 11% ; NPV
2
= - 4.977.009
Áp dụng công thức (1) nêu trên, tính ra r khoảng 10%
3. Xác định tỷ suất thu hồi vốn: Là phần thu nhập từ đầu tư phát
sinh trong khoảng thời gian kinh tế của tài sản trên đất.
Ví dụ: Tổng số vốn phải thu hồi là 100%. Thời gian kinh tế còn lại của toà
nhà là 50 năm. Tính tỷ suất thu hồi vốn hàng năm.
Cách tính tỷ suất thu hồi vốn như sau:
Tỷ suất thu hồi vốn = (100/100)/50 = 2%/năm

4. Xác định tỷ suất thực tế (được tính khi định giá cho các mục đích
để thu thuế bất động sản): Là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực đánh vào bất
động sản so với giá thị trường của chính bất động sản đó, được tính bằng
cách nhận tỷ số định giá (tỷ số chênh lệch giữa giá ước tính được trong định
giá so với giá thị trường) với mức thuế suất theo quy định của Nhà nước tại
mỗi thời kỳ.
Ví dụ: Một bất động sản được định giá để tính thuế bằng 60% giá thị
trường của bất động sản đó. Mức thuế suất hiện hành là 2% giá trị bất động
sản.
Tỷ suất thuế thực là: 0,6 x 0,02 = 0,012 hay 1,2%/năm

Ví dụ về phương pháp thu nhập
1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Ví dụ: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố
X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000
đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ
suất vốn hoá qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt
động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% năm.
Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:
360.000.000 đ – 10.000.000 đ – 98.000.000 đ = 252.000.000 đ
Giá thị trường của căn nhà = 252.000.000 đ = 2.100.000.000 đ
12%
2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài
sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau:
Thời hạn cho thuê: 5 năm
Thu nhập cho thuê là 252 triệu đồng/năm
Tỷ suất chiết khấu là 10% năm
Giá trị thị trường của hợp đồng:
5

1

∑
(1+0,1)
1
r=1
Ví dụ 2: Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn
xây dựng 2.000m
2
, diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá
cho thuê 1.100.000đ/m
2
/tháng (đã có thuế). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo
dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia
tăng 10%, thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế. Thời hạn thuê 4 năm nữa
hết hạn thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo
dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý đièu hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế
không đổi. Tỷ suất vốn hoá 12%. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm.
1. Tính thu nhập ròng hiện nay:
1.1. Doanh thu hiện nay
1.100.000đ/m
2
/tháng x 2.000 m
2
x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ
1.2. Thuế GTGT
21.120.000.000đ x 10%
= 1.920.000.000 đ
1,1
1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là

21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ =
= 15.200.000.000đ
Thu nhập ròng hằng năm hiện nay:
15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ
2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng
cho thuê hiện nay
2.1. Doanh thu ước tính:
21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ
2.2. Chi phí ước tính
(3.000.000.000 đ x 1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ
2.3. Thuế GTGT ước tính
24.288.000.000 đ x 10%
= 2.208.000.000 đ
1,1
2.4. Thu nhập trước thuế thu nhập:
24.288.000.000 đ - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ =
17.830.000.000 đ
2.5. Thu nhập ròng
17.830.000.000 đ x (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ
3. Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp
đồng cho thuê hiện nay (cuối năm thứ tư)
12.837.600.000 đ x 10% = 106.980.000.000 đ
12%
4. Giá trị cửa hàng thương mại
V = 10.944.000.000 x
5
1

∑ - 106.980.000.000 đ
(1,12)

1
(1,12)
4
r=1

= 10.944.000.000đ x (3,037) - 67.987.929.600đ
= 33.240.211.800đ + 67987.929.600đ = 101.228.140.200đ
PHẦN III. KẾT LUẬN
Nói tóm lại phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng
thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản
thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là
quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.phương pháp thu nhập rất quan trọng đối với viêc thẩm định
giá của tài sản cho nên hiểu biết và nắm chắc phương pháp này là điều rất
cần thiết đối với các nhà đầu tư cũng như tất cả mọi người khác