Phương pháp thặng dư và ứng dụng phương pháp này vào định giá đất ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
A: ĐẶT VẤN ĐỀ:
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Với nghĩa chung nhất, đó
là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây
rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá… Với nghĩa hẹp, đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất.
Cùng với sự phát triển không ngừng của mọi mặt đời sống, nhất là
trong giai đoạn hiện nay thì đất đai ngày càng trở thành một nguồn tài nguyên
vô cùng quý giá. Định giá đất đai trở thành một trong những nội dung quan
trọng đối với tất cả các ngành, các lĩnh vực cũng như mỗi cá nhân.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói một cách khác, giá cả đất đai
cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó.
Đất đai phân bố trên mọi miền của đất nước, mỗi vùng, mỗi địa phương
có vị trí, tính chất đất là hoàn toàn khác nhau. Để có cơ sở xác định giá đất có
sự thống nhất, sát với giá thị trường thì Chính phủ cần ban hành khung giá đất
chuẩn với sự điều chỉnh phù hợp tại mỗi một địa phương.
Để việc định giá đất theo đúng quy định của pháp luật thì việc ban hành
các văn bản liên quan là vô cùng cần thiết. Qua quá trình phát triển theo thời
gian, những văn bản pháp luật không còn đáp ứng được cho nhu cầu thực tiễn
sẽ được sửa đổi, bổ sung và thay thế bởi các văn bản mới hơn, phù hợp hơn.
Vì vậy, chúng tôi đã tìm hiểu đề tài: “ Phương pháp thặng dư và ứng
dụng phương pháp này vào định giá đất ở một số nước trong khu vực và
ở Việt Nam”.
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
B: NỘI DUNG:

1: Khái quát về phương pháp thặng dư.
1.1: Khái niệm về phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
1.2: Nguyên lý của phương pháp thặng dư:
Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: Nếu có một
người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hi vọng có được một
mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào
nơi khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là
mức còn lại sau khi lấy giá nhà trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi
tức, lợi nhuận và thuế.
Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu
nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.
Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được
sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết
định đầu tư. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây:
(1). Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể
chi trả
(2). Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể
(3). Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng
mục phát triển.
1.3: Công thức tính toán của phương pháp thặng dư:
Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản
dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau:
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
V = A - ( B + C )

Trong đó:
V là giá của đất được mua để phát triển;
A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản
sau khi đã hoàn thành phát triển;
B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;
C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
Hoặc:
Giá nhà – Chi phí xây dựng ( 1 + i + r + ir + ip )
Giá đất =
1 + r + p
Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dung để tính tỷ lệ phần trăm
chi phí cho nhân viên chuên môn;
r là suất lợi tức bình thường
p là suất lợi nhuận bình thường
Ngoài ra có thể tính theo công thức theo TT145/2007/TTBTC:
Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chí phí phát
triển
n TRi
Tổng giá trị phát triển = ∑
i=0 (1+r)
i
n Ci
Tổng chi phí phát triển = ∑
i=0 (1+r)
i
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phi năm thứ i của dự án
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3

NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại ( tính
theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực
hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự
án đầu tư phát triển bất động sản).
1.4: Đặc điểm của phương pháp thặng dư:
Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng
dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương
gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin
cậy của phương pháp thặng dư được quyết định bởi các yếu tố sau:
- Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất dựa trên các
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định
giá đất đai;
- Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi
hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất
động sản và quan hệ cung cầu;
- Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình
thường của công trình
Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau:
- Tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử
dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số
liệu trước mắt để tính ra
- Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp
trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh
hưởng của vật giá tăng lên.
- Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát
triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.
1.5: Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư:
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

4
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
Phương pháp thặng dư chủ yếu dùng để xác định giá đất cho mấy loại
hình sau:
(1) Định giá cho đất đai chờ phát triển ( vận dụng nguyên tắc sử dụng
hiệu quả nhất)
(2) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá đất
trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất ( vận dụng nguyên tắc biến động)
(3) Định giá đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây
dựng trong công thức còn bao gồm cả chí phí di chuyển (vận dụng
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất)
2: Quy trình xác định giá đất cho phương pháp thặng dư:
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các
bước sau đây:
a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,
đất phân lô … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo
sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công
trình kiến trúc, đất phân lô … tại các dự án đã hoàn thành mà có những đặc
điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền
kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ tầng
tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá
thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
5
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để
xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát
nước, hệ thống cung cấp điện …) tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà
cửa vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo; bán hàng; chi phí
vận chuyển chung; lợi nhuận của nhà đầu tư( có tính đến yếu tố rủi ro trong
kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá,
suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức phí thực tế phổ biến
của các dự án tương tự ở khu vự hoặc khu vưc lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản thu và chi phí thực
hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá
trị hiện tại tại thời điểm định giá đât theo công thức sau:
n TRi
Tổng giá trị phát triển = ∑
i=0 (1+r)
i
n Ci
Tổng chi phí phát triển = ∑
i=0 (1+r)
i
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phi năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại ( tính
theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực
hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
6
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
- n là số năm thực hiện dự án ( từ khi khởi công đến khi hoàn thành
dự án đầu tư phát triển bất động sản).
d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Tổng giá trị của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
3: Điều kiện áp dụng:
- Khi áp dụng phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần
thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập
trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân
tích, lựa chọn các thông số, số liệu chính xác và độ tin cậy cao.
- Phương pháp xác định giá đất này được xac định để áp dụng giá trị
của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá đất hàng loạt
cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại phần II của thông tư số
145/2007/TT-BTC.
4: Ưu nhược, điểm của phương pháp thặng dư:
a. Ưu điểm:
- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán( cho thuê) tối thiểu.
b. Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể
bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng
tiền.

5: Ví dụ minh họa:
Ta xét một ví dụ sau:
 Đối tượng định giá :
- Khu đất cần định giá có diện tích 10000 m2. Khu đất nay được
giao cho một công ti kinh doanh nhà ở đô thị xây dựng kết cấu
hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
7
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
nhà xưởng sản xuất diện tích 6000m2; các chuyên gia đánh giá
chất lượng còn lại 30%.
- Diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện
tích xây dựng là 5500m2
- Dự án sẽ được phép xây dựng một toà chung cư cao 12 tầng với
diện tích mặt bằng 3000 m2; diện tích phân lô bán nền là 2500
m2( chia thành 25 lô mỗi lô diện tích 100 m2)
- Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư
chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị
thu hồi đất
- Cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
+ Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2
+ Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m2
+ Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng
+ Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3 triệu đông/ m2
+ Chi phí xây dựng bể nước trạm bơm máy phát điện dự phòng phục vụ
cho toà nhà chung cư là 1.200 triệu đồng
+ Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng
20% giá trị còn lại của nhà xưởng
+ Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi xuất
10%/năm

+ Chi phí quảng cáo bán nhà bằng 1% doanh thu
+ Chi phí quản lí bằng 5% tổng chi phí của dự án
+ Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 20% tổng doanh thu của dự án
+ giá bán căn hộ chung cư la 7 triệu đồng/m2. tổng diện tích căn hộ chiếm
80% tổng diện tích sàn xây dựng chung cư. Đất phân lô dự kiến bán được
15 triệu đồng/ m2( chưa co VAT)
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
8
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
 Quá trình định giá:
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá gồm các bước sau:

Các bước định giá chi tiết:
- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
của khu đất: đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp
lí nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng
đê xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn
lại để phân lô bán nền
- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
(3000m2*12*80%)*7,0 tr. đ/m2 = 201.600 tr. đ
Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
2.500m2*15 tr. đ/m2 = 37.500 tr. Đ
Tổng doanh thu dự kiến: 239100 tr. Đ
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí
 Chi phí đầu tư hạ tầng
10.000 m2*600.000đ/m2 = 6.000 tr. Đ
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Bước 2 Bước 3 Bước 4
Bước 1

Xác định
mục đích sử
dụng tốt nhất
và hiệu quả
nhất của khu
đất
Ước tính
tổng doanh
thu
Ước tính
tổng chi
phí
Xác định giá
đất
9
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52
 Chi phí thiết kế, quy hoạch: 1.000 tr. Đ
 Chi phí xây dựng chung cư:
( 3.000m2/tầng*12 tầng)*3 tr. đ/m2 = 108.000 tr. Đ
 Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm và máy phát điện dự
phòng: 1.200 tr. Đ
 Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr. Đ
 Chi phí bồi thường nhà xưởng:
(6000 m2*800.000 đ/m2)*30% = 1440 tr. Đ
 Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi: -288 tr. Đ
 Tổng chi phí quảng cáo bán hàng: 2.391 tr. Đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp là: 119.843 tr. Đ
Trả lãi tiền vay ngân hàng:
(119.843 . Đ*60%)*10% = 7.190,58 tr. Đ
Chi phí quản lí:

(119.844 119.843 tr. Đ * 5% = 5.992,15 tr. Đ
Lợi nhuận của nhà đầu tư: 47.820 tr. Đ
Tổng chi phí và lợi nhuận: 180.845,73 tr. đ
- Bước 4: xác định giá đất
 Giá trị ước tính của khu đất
239.100 tr. Đ – 180.845,73 = 58.254,27 tr. Đ
Làm tròn 58.000 tr. Đ hay 5,8 tr. đ/m2
Kết luận giá trị khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.
đ/m2
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
10
NHÓM 17 – LỚP QLĐĐB – K52

C: KẾT LUẬN:
 Phương pháp thặng dư hiệu quả với các đối tượng là đất chờ phát triển,
đất tái phát triển và đất có công trình trên đất.
 Phương pháp thặng dư vận dụng các nguyên tắc định giá tốt và còn hơn
thế, tính toán được giá trị có thể sinh lời trong tương lai của đất, điều
mà các phương pháp khác khó là được.
 Tuy nhiện phụ thuộc nhiều vào tài liệu và kịnh nghiệm của người định
giá.
Viết lại phần kết luận
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
11