Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay

Tiểu luận Định giá đất
I. Mở đầu:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là tư liệu đặc biệt trong ngành nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống. Là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai có những tích chất đặc trưng khiến nó không gióng bất kỳ một tư
liệu sản xuất nào.
Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, đất đai có vị trí cố định
trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con
người. Chính đặc điểm này là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về
giá trị giữa các mảnh đất nằm ở vị trí khác nhau.

Ngoài ra khác

với

các

tài
sản

thông

thường

khác

trong

quá

trình

sử

dụng

thì

đất

đai

không phải
khấu

hao,

giá

trị

của

đất

không

những

không

bị

mất

đi,

mà

ngày

càng

có
xu

hướng

tăng

lên, d
o đó đòi hỏi phải định giá đất .
Định giá đất đai là một phần quan trọng trong chính sách của Nhà
nước đang thực hiện bao trùm các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu đất
đai, quyền phân phối và chuyển dịch, giá cả và các vấn đề liên quan đến đất
đai.
Với những lý do đó nhóm chúng tôi xin chọn đề tài là: “Hệ thống các
văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay”
nhằm mang lại một cái nhìn tổng quát hơn về công tác quản lý đất đai của

nước ta trong thời gian qua.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
1
Tiểu luận Định giá đất
II. Nội dung:
2.1. Giá đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.
Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có
chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất
trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất.
Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 2 Nghị định 188 quy định: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định này sử dụng làm căn cứ để:
a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển Quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;
b) Tính Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu Giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
2
Tiểu luận Định giá đất
cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm
2003;
c) Tính Giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật
Đất đai năm 2003;
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của Doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai
năm 2003;
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm
2003;
g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi Vi phạm pháp luật về đất
đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.”
Theo nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007, khung
giá đất qui định giá đất cao nhất là 67,5 triệu đồng/m
2
đối với giá đất ở tại
đô thị đặc biệt. Giá đất rẻ nhất đối với đất ở tại đô thị là 30.000 đồng/m
2
(đô
thị loại V). Ngoài ra, khung giá đất còn qui định khung giá cho các loại đất
thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Nghị định qui định giá đất sẽ do UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào

giá đất thực tế tại địa phương để quyết định giá đất cụ thể trong giới hạn cho
phép tăng, giảm không quá 20% so với mức giá tối đa và tối thiểu theo
khung giá đất của Chính phủ.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
3
Tiểu luận Định giá đất
Giá đất do địa phương qui định được sử dụng làm căn cứ để xác định
giá trị quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng
đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất để
bồi thường khi bị thu hồi và để thu lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường đối
với người vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, nghị định không áp dụng
đối với những người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Giá đất cũng sẽ phải điều chỉnh trong trường hợp điều chỉnh qui hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất.
2.2. Định giá đất:
Điều 5 Luật đất 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với
đất như sau:
1. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
4. Định giá đất.”
Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai
và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích
hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận

giữa người quản lý và người sử dụng đất.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
4
Tiểu luận Định giá đất
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực
sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở
thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm
khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi
Công tác định giá đất ở Việt Nam đã được quy định trong các văn bản
sau:
• Nghị định 80/1993/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/11/1993 quy
định khung giá các loại đất để tính Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt
hại về đất khi thu hồi.
• Nghị định 87/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/8/1994 quy
định khung giá các loại đất.
• Thông tư 94/1994/TT-LB của Chính phủ, Liên Bộ Tài chính - Xây
dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ ngày 14/11/1994
hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá
các loại đất;
• Nghị đinh 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
•Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
•Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất;
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C

5
Tiểu luận Định giá đất
• Thông tư 145 /2007/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 06 tháng 12
năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
• Quyết định số 1735/QĐ-TTg ngày 01 tháng 12 năm 2008 của thủ
tướng chính phủ điều chỉnh nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài
liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành tài
chính sang ngành tài nguyên môi trường;
• Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ tài
chính và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương;
• Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi
trường ngày 01/02/2010 quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng
bảng giá đất;
• Thông tư liên tịch số 04 /2010/TTLT- BTNMT- BNV của Bộ Nội
vụ và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 02 tháng 02 năm 2010 hướng
dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài nguyên và Môi
trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá đất.
Trên đây là hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở
Việt Nam từ trước đến nay. Từ đó chúng ta có thể có một cái nhìn rõ ràng
hơn về công tác quản lý đất đai trong thời gian qua.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
6

Tiểu luận Định giá đất
2.3. Nguyên tắc định giá đất:
Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam, hiện nay ngoài các
nguyên tắc chung đã nêu ở chương III, Điều 56 Luật Đất đai 2003 cũng quy
định việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
1. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp;
2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
3. Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương
trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
2.4. Các phương pháp xác định giá đất:
Trước đây phương pháp xác định giá đất đã được quy định tại Thông
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Hiện nay phương pháp xác định giá đất là theo Thông tư 145 /
2007/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 06 tháng 12 năm 2007 hướng dẫn
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
7
Tiểu luận Định giá đất
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Theo thông tư của Bộ Tài chính số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng
12 năm 2007, các phương pháp xác định giá đất được sử dụng ở Việt Nam
bao gồm:
1- Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành
các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá
cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số
bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán
điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
2- Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước
sau:
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
8
Tiểu luận Định giá đất
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá
b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính
ở Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính ở
Bước 2
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất
phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công,
mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa
đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp
lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng
như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C

9
Tiểu luận Định giá đất
b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản
nói trên.
c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng
trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã
lựa chọn ở Bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các
bước sau đây:
a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về
xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt;
b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
10
Tiểu luận Định giá đất
c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính của thửa
đất
= Tổng giá trị phát
triển
−
Tổng chi phí phát
triển
5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số
liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu
thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích,
lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có
thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp

so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
5.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất
hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên
thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện
bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
11
Tiểu luận Định giá đất
5.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác
định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt
cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
12
Tiểu luận Định giá đất
III. Kết luận:
Việc nghiên cứu hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá
đất ở Việt Nam từ trước đến nay có ý nghĩa rất quan trọng. Nó giúp cho việc
quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam đạt hiệu quả hơn.
Tuy nhiên việc xác định giá đất hiện vẫn còn nhiều khúc mắc, dễ gây
bức xúc cho người dân. Các quy định của pháp luật liên quan đến định giá
đất đã có nhưng lại chưa rõ ràng, chưa thống nhất gây khó khăn khi thực
hiện. Nhiều quy định nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên
ngành khác nhau (Luật Công chứng, quy định về đăng ký bất động sản ) có

nhiều điểm "vênh" so với các quy định của Luật Đất đai hiện hành. Đây là
nhận định của nhiều chuyên gia pháp lý. Điều quan trọng bây giờ là phải
nhận thấy những điểm "vênh" đó để sửa chữa đưa vào Dự thảo Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2010. Hy vọng rằng trong thời
gian tới Nhà nước sẽ có một hệ thống văn bản liên quan đến định giá đất rõ
ràng và thống nhất nhằm giúp cho công tác quản lý đât đai ngày một tốt
hơn.
Nhóm 19 _ Quản lý đất đai K52C
13