Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay

Tiểu luận Định giá đất
MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là tư liệu đặc biệt trong ngành nông nghiệp, là thành phần
quan trọng nhất của môi trường sống. Là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai
có những tích chất đặc trưng khiến nó không gióng bất kỳ một tư liệu sản
xuất nào.
Chính từ những đặc điểm trên cùng với việc đất đai là tài nguyên có
hạn về số lượng nên trong quá trình sử dụng thì
giá

trị

của

đất

không

những
không

bị

mất

đi,

mà

ngày

càng

có

xu

hướng

tăng

lên, d
o đó đòi hỏi phải
định giá đất. Tuy nhiên, có sự khác nhau về khái niệm giá đất ở các nước
TBCN và ở Việt Nam, ở các nước TBCN giá đất là giá bán quyền sở hữu,
còn ở Việt Nam do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( Theo Luật đất đai 2003 quy định: “ Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”). Vậy, định giá
đất là 1 trong 4 quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước.
Để thực hiện quyền định giá đất Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản
pháp luật hướng dẫn việc xác định giá đất, khung giá các loại đất cụ thể làm
căn cứ pháp lý cho các cơ quan có nhiệm vụ định giá đất thực hiện nhiệm vụ
định giá đất tại địa phương. Theo sự phát triển của kinh tế thì văn bản liên
quan tới công tác định giá đất cũng có sự thay đổi để phù hợp với hoàn cảnh
của đất nước. Trước khi luật đất đai năm 1993 ra đời thì thị trường đất đai
mang tính tự phát và không được Nhà nước công nhận. Nhưng sau khi luật
có hiệu lực thi hành, đất đai được coi là hàng hóa, từ đó các văn bản đầu tiên
bắt đầu ra đời để cụ thể hóa cho công tác định giá đất. Tuy nhiên không phải
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C

1
Tiểu luận Định giá đất
tất cả chúng ta đều quan tâm và có thể hiểu tất cả các văn bản được quy
định.
Để có thể tìm hiểu rõ hơn và nắm bắt tốt hơn về những văn bản đã
được Nhà nước ban hành có liên quan đến công tác định giá đất của nước ta
trong thời gian qua, chúng tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Hệ thống các văn
bản liên quan đến công tác định giá đất ở Việt Nam từ trước đến nay”. Dưới
đây là một số những văn bản mà chúng tôi đã sử dụng để làm rõ nội dung
của đề tài này:
• Nghị định 80/NĐ- CP ngày 06/11/1993
• Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993
• Thông tư liên bộ 92 TT/LB bộ Tài chính, bộ Nông nghiệp và
Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ngày
10/11/1993
• Quyết định 619 – TTg ngày 27/12/1993
• Nghị định 87 – CP ngày 17/8/1994
• Thông tư liên bộ ban vât giá chính phủ - tài chính – xây dựng –
tổng cục địa chính số 94 TT/LB ngày 14/11/1994
• Quyết định 302 – TTg ngày 13/5/1996
• Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998
• Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2004
• Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
• Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004
• Thông tư 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005
• Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
• Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
2

Tiểu luận Định giá đất
• Quyết định 1735/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của thủ tướng
Chính phủ
• Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ và
Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của Bộ Xây dựng
• Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
• Công văn số 181/ĐC-CP ngày 23/10/2009 của Chính phủ
• Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày
08/01/2010
• Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi
trường ngày 01/02/2010
• Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT- BTNMT- BNV của Bộ
Nội vụ và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 02/02/2010
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
3
Tiểu luận Định giá đất
NỘI DUNG
I. Văn bản từ sau luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
1. Nghị định 80/NĐ- CP ngày 06/11/1993: Quy định khung giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi.
2. Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993: Quy định chi tiết việc phân
hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
3. Thông tư liên bộ 92 TT/LB bộ Tài chính, bộ Nông nghiệp và
Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ngày
10/11/1993: Hướng dẫn thi hành Nghị định 73/NĐ-CP.
4. Quyết định 619 – TTg ngày 27/12/1993: Về việc điều chỉnh tổng
hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
5. Nghị định 87 – CP ngày 17/8/1994: Quy định khung giá các loại

đất.
6. Thông tư liên bộ ban vât giá chính phủ - tài chính – xây dựng –
tổng cục địa chính số 94 TT/LB ngày 14/11/1994: Hướng dẫn thi hành
nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 về quy định khung giá các loại đất.
7. Quyết định 302 – TTg ngày 13/5/1996: Về việc điều chỉnh hệ số
(K) trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994.
- Điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất
như sau:
Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi
khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được
phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
4
Tiểu luận Định giá đất
của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng
khung giá đất đô thị.
Khoản 1, Điều 4 Nghị định 87/CP quy định: Căn cứ vào Bảng khung
giá của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá các loại đất để
làm cơ sở tình thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, có nghị định
riêng của Chính phủ. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả
năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa
phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2
lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định
trong Bảng khung giá đất độ thị. (Bảng giá số 4).
8. Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Về việc sửa đổi, bổ
sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP.

Theo Nghị định 87/CP: Giá các loại đất do địa phương quy định
không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của
khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này.
Theo Nghị định 17/1998/NĐ-CP: Giá các loại đất do địa phương quy
định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các
loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
của Chính phủ và hệ số (k) đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg
ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc
tăng giá không vượt quá 50%.
II. Các văn bản sau luật đất đai năm 2003.
1. Luật đất đai 2003 : Khoản 23 Điều 4, Điều 5, Điều 55, Điều 56
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
5
Tiểu luận Định giá đất
Khoản 23 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định:
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất
Điều 55: Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UNBD tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thoả thuân về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 5 quy định về sở hữu: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất
đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất
- Định giá đất.
Điều 56: Nguyên tắc định giá đất
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thị cùng mức giá như nhau.
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
6
Tiểu luận Định giá đất
- Đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
2. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004: về phương pháp
xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định này thay thế Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngày
13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số
(k) trong khung giá đất sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất.
Trước đây theo quy định của Nghị định 87/1994 thì chỉ đề cập đến
cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể, chưa làm rõ được phải dùng
phương pháp gì để tìm ra mức giá đất. Nghị định 188 và thông tư 114 đã
khắc phục được hạn chế cơ bản trên của Nghị định 87/1994 và tạo điều kiện
quan trọng cho địa phương xây dựng được một khung giá đất sát với thực tế

thị trường.
3. Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004.
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thông tư này thay thế cho thông tư số 94 TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên
bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa
chính hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994.
4. Thông tư 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005.
Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá
đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
7
Tiểu luận Định giá đất
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
5. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007: Sửa đổi, bổ sung
một số điều nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về cơ bản phù hợp với thực tế thị
trường nhưng bên cạnh đó vẫn bộc lộ một số điều khoản quy định chưa cụ
thể, chưa sát với thị trường. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ra đời đã điều
chỉnh lại những bất cập ấy, nhằm đưa phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất sát thực tế hơn.
Trong các sửa đổi trong Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, đáng lưu ý là
việc Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm hai phương pháp nữa
trong phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: phương pháp
chiết trừ, phương pháp thặng dư.
6. Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007.
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145/2007/TT-BTC, các địa phương
xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực
tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư. Thông tư này thay thế cho thông tư
114/2004/TT-BTC.
7. Quyết định 1735/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của thủ tướng Chính
phủ: Điều chỉnh nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ sơ, tài liệu, tổ chức và
cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành tài chính sang ngành
tài nguyên môi trường.
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
8
Tiểu luận Định giá đất
Quyết định nêu rõ, điều chuyển từ ngành tài chính sang ngành tài
nguyên và môi trường: nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất cùng với các hồ sơ,
tài liệu từ ngày 1/1/2006 đến hết ngày 30/11/2008 bằng văn bản và dữ liệu
số, bao gồm: các hồ sơ, tài liệu về định giá đất và hồ sơ, tài liệu khác liên
quan đến định giá đất; báo cáo thống kê về giá đất; các chương trình, đề tài,
đề án, dự án về định giá đất; tổ chức làm công tác định giá đất, cán bộ, công
chức làm công tác định giá đất thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và Phòng
Tài chính.
8. Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ: về
việc phân loại đô thị và Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 của
Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-
CP
Đây là căn cứ để phân loại đô thị giúp cho công tác định giá đất hiệu
quả và chính xác.
9. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ:
Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định này bãi bỏ điểm 2 khoản 12 điều 1 Nghị định

123/2007/NĐ-CP. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1
Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP không bị giới hạn bởi các quy định tại
khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
10. Công văn số 181/ĐC-CP ngày 23/10/2009 của Chính phủ: Đính
chính nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009.
11. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày
08/01/2010.
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
9
Tiểu luận Định giá đất
Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương
Thông tư này hướng dẫn trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền
của UBND tỉnh ,thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại Nghị định
188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/NĐ-CP.
12. Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi
trường ngày 01/02/2010.
Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất.
13. Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT- BTNMT- BNV của Bộ
Nội vụ và Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 02/02/2010.
Hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài
nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá đất.
Sau Quyết định 1735/QĐ-TTg Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với
Bộ Nội vụ ra Thông tư này hướng dẫn cụ thể về nhiệm vụ, quyền hạn, tổ
chức, biên chế về công tác định giá đất thuộc ngành Tài nguyên và Môi
trường.

Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
10
Tiểu luận Định giá đất
KẾT LUẬN
Việt Nam là một nước đang phát triển, đang bước vào thời kì hội
nhập với mật độ dân số gia tăng nhanh và tốc độ công nghiệp hóa – hiện đại
hóa cao. Đất đai ngày càng trở thành vấn đề “nóng” và mang tính thời sự.
Từ khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, đất đai được coi là hàng
hóa thì một loạt các văn bản ra đời thể hiện sự quản lý và quan tâm của Nhà
nước về vấn đề đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng. Nhìn
chung, hệ thống văn bản liên quan đến công tác định giá đất từ năm 1993 đến
nay luôn được sửa đổi, bổ sung sao cho phù hợp với thị trường đất đai trong
từng thời kì.
Tuy nhiên, hệ thống văn bản này lại còn nhiều, các quy định của
pháp luật liên quan đến định giá đất đã có nhưng lại chưa rõ ràng, chưa
thống nhất gây khó khăn khi thực hiện. Giữa văn bản và thực tế có sự
khác biệt nhau rõ ràng, ví dụ như Bảng khung giá đất do Nhà nước ban
hành ở thủ đô Hà Nội và thực tế giá đất ở đây…
Những năm gần đây ở Việt Nam, công tác định giá đất đang được
quan tâm đầu tư, nghiên cứu và phát triển. Hệ thống tổ chức cơ quan định
giá đất từ trung ương đến địa phương với chức năng nhiệm vụ và cơ chế
đang trong quá trình hoàn thiện và đi dần vào ổn định. Vì thế, chúng ta có
thể lạc quan tin tưởng rằng trong tương lai không xa, công tác định giá đất ở
Việt Nam sẽ trở lên dễ dàng hơn với một hệ thống văn bản liên quan đến
định giá đất rõ ràng và thống nhất.
Nhóm 13 – Quản lý đất đai K53C
11