Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất

I. ĐẶT VẤN ĐỀ:

Luật Đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định:” Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Như vậy đất đai có vai trò đặc biệt
quan trọng trong đời sống cũng như trong phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
Giá đất là giá quyền sử dụng đất, Định giá đất là sự ước tính về giá trị của
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại
một thời điểm xác định.giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố như: nhân
khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố khu vực,…trong đó có một yếu tố vô cùng
quan trọng là: nhân tố cá biệt ( những nhân tố đặc trưng cho điều kiện của
thửa đất)
Vì vậy nhóm chúng tôi nghiên cứu đề tài: “ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt
tới giá đất ”. nhằm hiểu rõ hơn Nhân tố cá biệt: nét đặc trưng riêng biệt của
từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau,ảnh hưởng như thế nào tới
mục đích và nhu cầu của người sử dụng đất nhằm đạt hiệu quả của thửa đất
cao nhất.
II.NỘI DUNG:
- Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian,
thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.
Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
+ Trong đó:
- Không gian là quá trình sữ dụng đất theo chiều sâu,chiều rộng của thửa đất
đó.
- Thời gian là quá trình sữ dụng đất(vô hạn về thời gian sữ dụng).
- Kinh tế là giá trị của mảnh đất đó.

- Pháp lý (được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ không, ).
- Yếu tố tâm lý,xă hội cũng rất quan trọng trong việc định giá đất,đặc biệt là
tại
Việt Nam (thửa đất đó nó nở hậu hay không,người sống trên mảnh đất đó có
làm ăn phát đạt hay không,
- Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng tới giá
cả của từng thửa đất.
- Các nhân tố cá biệt cần quan tâm trong định giá đất là: vị trí, diện tích,
chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, cơ
sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất.
1.Vị trí:
- Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh hưởng đến
giá của thửa đất đó.
+ Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của
thửa đất càng lớn.
+ Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai
trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những thửa đất nằm tại
trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động
sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt
là đối với việc xác định giá đất
- Ví dụ: Đền bù kỷ lục cho đất 'vàng' ở Hà Nội
Tháng 11/2004, UBND thành phố Hà Nội đã quyết định thu hồi 4.072,9 m2
đất tại số 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng để xây dựng khu trung
tâm thương mại văn phòng và nhà ở tái định cư.
Tuy nhiên, vẫn còn 2 hộ dân thuộc phường Hàng Bài và một chủ sử dụng

đất thuộc phường Tràng Tiền (gồm các đồng sở hữu) không chịu nhận đền
bù, bàn giao mặt bằng, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư đưa ra mức giá phi lý
tới một tỷ đồng một m2.
Đại diện hộ dân tại số 22 Hàng Bài cho biết, mức giá một tỷ đồng mỗi m2
tại khu vực này "không hề đắt", vì vị trí này đẹp, nằm ở góc ngã tư đối diện
Trung tâm thương mại Tràng Tiền, rất dễ sinh lợi. Tại số nhà này hiện có hai
cửa hàng cùng một công ty TNHH
Để so sánh, người này lấy ví dụ một mảnh đất 28 m2 dù không phải mặt tiền
ở phố Hàng Khay (giáp hồ Hoàn Kiếm) từng được trả tới 30 tỷ đồng, nhưng
chủ đất không bán. Ngoài lý do chưa thỏa mãn về mặt giá cả, các hộ dân tại
số 22 Hàng Bài (có tới 6 hộ) cho biết gia đình họ đã sống ở đây từ đầu thế
kỷ trước, vốn rất gắn bó, nên không muốn di chuyển.
- Đối với thửa đất là đất ở nằm ở góc ngã ba; ngã tư đường phố, có từ 2 mặt
tiền trở lên (đầu ve) thì được tính tăng thêm 10% giá đất của vị trí đó.
- Đối với thửa đất thấp hơn hoặc cao hơn độ cao mặt đường:
+>Phần diện tích thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường từ 01m đến 02m tính
bằng 90 % giá đất cùng vị trí.
+>Phần diện tích thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường trên 2m tính bằng
80% giá đất cùng vị trí.
Phần lớn diện tích trong tổng số hơn 4.000 m2 của khu đất chỉ có
hơn 300 m2 đất của người dân. Hơn 3.600 m2 của Xí nghiệp
nhựa Hà Nội đã được di dời. Ảnh: Nguyễn Hưng.
-Những ngõ, ngách, hẻm không có tên trong phụ lục thì giá trị quyền sử
dụng đất được xác định căn cứ vào giá đất của các đường, ngõ có các ngõ,
ngách, hẻm đó và theo vị trí, mặt cắt như sau:
+> Vị trí, mặt cắt của ngõ, ngách, hẻm:
Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất đã có tên
đường, ngõ kê khai trong phụ lục. Hệ số tính là 1;
Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít
nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên.

Hệ số vị trí 2 bằng 0,60 so với vị trí 1;
Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5m.
Hệ số vị trí 3 bằng 0,35 so với vị trí 1;
Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m. Hệ số vị trí
4 bằng 0,20 so với vị trí 1;
- Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng đất tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4
có ngõ nối thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo
vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có các khoảng cách đến các
đường phố bằng nhau thì áp dụng theo đường có mức giá cao nhất.
(ubnd thành phố Thanh Hóa)
- Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mức giá của BĐS . Vị trí
tốt, môi trường tốt mọi người công nhận là kết quả tích lũy lâu dài trong đầu
tư xây dựng và đầu tư môi trường của đô thị, giá thành tự nhiên ở trên cao
không xuống, thêm vào đó là nhiệt tình cao của người mua nhà nên đối với
vị trí tốt, từ đó dẫn đến giá nhà vị trí tốt tăng cao rất nhiều và ngược lại.
Có thể nói giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí. Hay yếu
tố vị trí có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất.
2.Diện tích :
- Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất,nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
+ Theo dự báo của Bộ Xây dựng, từ nay đến 2015 dân số đô thị khoảng 35
triệu người, chiến 38% tổng số dân cả nước. Nếu diện tích bình quân đạt
15m2/người thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị là 525 triệu m2. Như vậy, trong
vòng 7 năm tới, cần xây dựng 237,64 triệu m2 nhà ở, bình quân mõi năm
cần 33,94 triệu m2. Nhu cầu về nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp
cũng rất cao. Nếu năm 2008, cả nước có 194 khu công nghiệp với diện tích
46.588 ha, thì dự báo đến năm 2020 cần 161.600 ha đất để xây dựng khu

công nghiệp và cụm công nghiệp (theo báo người lao động). những áp lực
này càng đè nặng lên thị trường bất động sản (BĐS) vốn cung cấp không đủ
cầu. Từ đó đẩy giá đất ngày càng lên cao.
+ Cụ thể, hạn mức giao đất ở tại khu vực các quận nội thành tối thiểu là
40m
2
, tối đa là 90m
2
, tại các xã giáp quận tối thiểu 60m
2
, tối đa là 120m
2
, ở
các xã đồng bằng tối thiểu 80m
2
, tối đa 180m
2
, ở các xã trung du tối thiểu
100m
2
, tối đa 240m
2
.
+ Hạn mức công nhận đất ở (thực hiện tiết a, khoản 4, điều 87 Luật đất đai
2003) được áp dụng trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở đối với trường hợp đang sử dụng đất, nhưng không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất.
+ từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm thành phố (thuộc bốn quận nội
thành cũ, từ Vĩnh Tuy - Ngã Tư Vọng - Ngã Tư Sở - Cầu Giấy - Nhật Tân
vào trung tâm thành phố), diện tích đất ở bằng 120m

2
, từ đường vành đai 2
trở ra, diện tích đất ở bằng 180m
2
, các xã giáp ranh tại các quận, diện tích
đất ở bằng 200m
2
, các xã vùng đồng bằng, diện tích đất ở bằng 300m
2
, các
xã vùng trung du, diện tích đất ở bằng 400m
2
- Vì vậy một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một
loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng dang la mơ ước của rất
nhiều người dân. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m.

Tuyến đường được coi là đắt nhất hành tinh (Ô Chợ Dừa - Hoàng Cầu) chưa hoàn thành nhưng
nhà hai bên đã mọc lên san sát. Đáng lưu ý, nhiều mảnh đất rộng vài m2 cũng được tận dụng
xây 2 tầng.

Căn nhà này là một điển hình. Mảnh đất rộng chừng 5m2 đã được thiết kế đặc
biệt để khi xây lên, ban công đua ra cả mặt trước và mặt sau, trông như hình
chữ T.
3. Chiều rộng
- Chiều rộng của thửa đất sẻ ảnh hưởng như thế nào đến thửa đất?
+ Nếu quá hẹp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và lợi thu đối với :đất
kinh doanh ,đất thương mại ,đất ở.
+ Vì vậy bề mặt tiếp súc với mặt tiền càng rộng thì giá càng cao và ngược

lại(nhỏ hơn 4m)
- Hình ảnh nhà siêu mỏng ở Hà Nội
Tokyo, Japan
/>jpg

ngôi nhà hình hộp 2 tầng trên diện tích đất chưa đến 10 m2
4. Chiều sâu
Chiều sâu có ảnh hưởng gì đến giá đất ?
- Nếu thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường sẽ không thuận tiện
cho người sử dụng.vì vậy mà giá đất cũng giảm.
Bề sâu dài quá (trên 20m) mà bề ngang không lớn hơn 4m thì giá sẽ thấp
hơn.
*Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất được tính như sau:
+> Đối với đất ở:
- Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m. Hệ số được tính là 1
- Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 45m. Hệ số bằng 0,40 so với
vị trí 1
- Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 45m: Hệ số bằng 0,20 so với vị trí 1
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
- Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m: Hệ số được tính là 1
- Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 50m: Hệ số bằng 0,70 so với vị trí 1
- Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 50m đến 75m: Hệ số bằng 0,50 so với vị trí 1
- Lớp 4: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 75m: Hệ số bằng 0,30 so với vị trí 1
Hệ số giá của các vị trí đất được tính theo đường, ngõ có thửa đất đó.
* Đối với các ngõ có chiều sâu lớn:
Những ngõ ngách, hẻm đã có tên trong phụ lục nhưng có chiều sâu lớn hơn
100m được xác định theo hệ số giá như sau:
- Từ đầu ngõ, ngách, hẻm đến 100 m, tính hệ số bằng 1 của ngõ, ngách, hẻm
đó;
- > 100m đến 200m, tính hệ số bằng 0,8 của ngõ, ngách, hẻm đó;

- > 200m, tính hệ số bằng 0,6 của ngõ, ngách, hẻm đó;
( Theo nguồn của UBND TP.Thanh Hoá )
5. Hình Dáng:
- Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các
dạng như hình tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều
không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá
đất.
+ Hình vuông tượng trưng cho mối quan hệ gia đình (hành Thổ). Năng
lượng của hình này mang lại may mắn và sự hòa thuận lâu dài cho gia đình.
Đồ vật hay phòng ốc mang hình vuông phần lớn tạo cảm giác ổn định, vững
chắc mặc dù không đảm bảo 1 sự cân bằng và hài hòa hoàn toàn. Với phong
thủy, mảnh đất hình vuông được xem là lý tưởng.
+ Hình chữ nhật tượng trưng cho năng lượng phát triển (hành Mộc), đặc
biệt thích hợp ở góc hướng Đông và Đông Nam của ngôi nhà. Nên chú ý,
hình chữ nhật cân đối tốt hơn hình chữ nhật quá dài và hẹp.
Năng lượng của hình chữ nhật có nét khá giống hình vuông nhưng nếu thiếu
sự cân bằng thì nó sẽ trở nên xấu.
- Ví dụ, 1 ngôi nhà có chiều dài gấp 5 lần chiều rộng tạo cho người ở cảm
giác bị đè nén và không thoải mái. Tuy nhiên, sẽ có sự khác biệt về tác động
tùy thuộc vào kích thước của mảnh đất xung quanh ngôi nhà hình chữ nhật.
6. Độ dốc:
- Đất dốc chiếm khoảng 75% diện tích đất tự nhiên của nước ta, đây là môi
trường kém bền vững để mở rộng diện tích canh tác.
- Với các loại độ dốc khác nhau của đất thì khả năng thích hợp với các loại
cây trồng là khác nhau: 0-5
0
thích hợp cho trồng lúa, 5-8
0
thích hợp cho
trồng màu, 8-15

0
thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-25
0
nên phát triển lâm
nghiệp
Ngoài ảnh hưởng đến mục đích canh tác, độ dốc của đất còn ảnh hưởng đến
việc sử dụng cho các mục đích khác nhau như đất xây dựng các khu công
nghiệp, đất dân dụng
-Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < i < 2%, đất ít thuận lợi 2 < i < 3% ,
đất không xây dựng được i > 3%
-Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < i < 3%, đất ít thuận lợi 3 < i < 10% , đất
không xây dựng được i > 10%
-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < i < 10%, đất ít thuận lợi 10 < i
<30%, đất không xây dựng được i >30%
Ta thấy rằng, độ dốc càng bé thì càng thuận lợi cho nhiều mục đích sử dụng
khác nhau, độ dốc càng lớn thì càng khó phát triển hoặc giá thành phát triển
cao vì đất càng đốc thì mức độ đầu tư để hoàn thiện cơ sở hạ tầng càng tốn
kém Vì vậy, độ dốc ảnh hưởng đến giá đất, độ dốc càng lớn thì giá đất càng
thấp.
7. Hạn chế của quy hoạch
- Quy hoạch là nhân tố ảnh hưởng tới giá đất cụ thể là khi một phương án
quy hoạch được phê duyệt và thực hiện thì giá trị của đất của vùng nằm
trong quy hoạch sẽ tăng rất nhanh nhưng ngược lại quy hoạch manh mún
nhỏ lẻ,hiệu quả mang lại thấp,nhiều khu đô thị còn chắp vá không thực hiện
được đúng như quy hoạch ban đầu quy hoạch treo dẫn đến mất giá trị của
đất.
- Các yếu tố trong quy hoạch đô thị như dung tích của loại đất (thể tích của
loại đất ),chiều cao vật kiến trúc,mật độ xây dựng ,loại hình sử dụng đất…
đều ảnh hưởng đến giá đất.
+Chiều cao của vật kiến trúc :

Với quy hoạch đô thị chiều cao của vật kiến trúc có ảnh hưởng tới việc
quyết định quy hoạch cho đô thị và là căn cứ cho việc quy hoạch phù hợp
với các mục tiêu của quy hoạch đặt ra. Với điều kiện đất đai có hạn trong khi
mọi nhu cầu của con người ngày càng tăng thì một điều tất yếu là các công
trình cũng ngày càng được xây cao lên và giá đất cũng tăng theo. Tuy nhiên
không phải khu vực nào cũng được xây nhà cao tầng và số tầng cao tùy ý,
nhất là các công trình trong đô thị vì nó còn chịu ảnh hưởng của yếu tố cảnh
quan, kiến trúc, bảo tồn văn hóa, hành lang an toàn cho các công trình kĩ
thuật.Vì thế trên một diện tích mặt bằng nhất định, với hệ số sử dụng đất cho
phép, sẽ tính toán được rõ ràng, chính xác số tầng tối đa được phép xây
dựng.
Ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy
bay không được cao quá 3 tầng
Bộ xây dựng cũng đề ra quy chuẩn xây dựng về quy hoạch quy định về
chiều cao và mật độ xây dựng trong đô thị, nhằm tạo một cảnh quan kiến
trúc hài hòa cho đô thị: Khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy
nhà không được nhỏ hơn 7m, khoảng cách hai đầu hồi (mặt hông) của hai
dãy nhà không được nhỏ hơn 4m. Nhà xây càng cao thì công trình phải lùi
vào càng sâu và diện tích xây dựng càng giảm, diện tích thửa đất càng rộng
thì mật độ xây dựng càng giảm…
Ví dụ đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và
chiều cao công trình. Cụ thể nếu chiều cao của công trình từ 16m trở xuống
và diện tích khu đất bằng hoặc nhỏ hơn 3.000m2 thì mật độ xây dựng tối đa
là 75%. Nhưng cũng với chiều cao trên mà xây dựng trên khu đất 10.000m2
chỉ xây được tối đa 65%, diện tích 18.000m2 được xây 63%, diện tích từ
35.000m2 trở lên được xây 60%.
+ Loại hình sử dụng đất :
Quy hoạch đô thị gắn liền với các loại hình sử dụng đất bởi căn cứ vào
các loại hình sử dụng đất ta mới đưa ra được phương án quy hoạch phân bổ
đất sao cho hợp lý và phù hợp với mục tiêu phát triển của đô thị bao gồm các

mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,nhu cầu về nhà ở về sản xuất…Khi lựa
chọn loại hình sử dụng đất thì phải đảm bảo sử dụng đất hợp lý bảo vệ đất
tránh làm đất bị ôi nhiễm làm mất đi giá trị của đất.Đặc điểm trên mặt đất và
dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật
lý ) đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và cũng tuỳ thuộc vào mục đích sử
dụng đất như đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì giá thường thấp hơn
đất phi nông nghiệp đều này được thể hiện ở khung giá đất.
Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử
dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng
đất cho xây dựng nhà máy hay xí nghiệp phục vụ các mục đích khác
BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT (cập nhật ND123)
(Ban hành kèm theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ)
______
Bảng 1 : KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa

Mức giá 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5
Bảng 2 : KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
Bảng 3 : KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa

Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0
s
Bảng 4 : KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
Bảng 5 : KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Cả nước
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa
1,5 41,0

Bảng 6 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
Bảng 7 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô
thị
Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối

đa
G.tố
i
thiể
u
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tố
i
thiể
u
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
1.500 67.50
0
400 42.50
0
150 30.00

0
120 19.500 50 13.35
0
30 6.700
Bảng 8 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
Bảng 9 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô
thị

Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tố
i
thiể
u
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tố
i
thiể
u
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối

đa
1.000 47.81
0
250 29.50
0
100 20.00
0
50 13.500 40 8.500 15 4.500
+Mật độ xây dựng :
Trong quy hoạch đô thị mật độ xây dựng được đặc biệt chú trọng bởi nó
liên quan tới diện tích đất,việc phân bổ quỹ đất sao cho hợp lý, số lượng dân
cư ,nhu cầu nhà ở của người dân,sản xuất, phân công nhân lực , nguồn lao
động…
Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện đúng những quy định trong xây
dựng quy hoạch còn rất thấp. Những dự án quy hoạch không có được sự
quản lý tốt của nhà nước, những quy định lạc hậu Công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch được phê duyệt chưa chặt chẽ và thiếu các biện pháp đồng
bộ, dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch được duyệt còn tùy tiện. Các thủ tục
trong quản lý kiến trúc quy hoạch luôn gây phiền hà cho người dân. Nhìn
chung tình trạng xây dựng lộn xộn, không theo quy hoạch, xây dựng tự phát,
không có giấy phép còn phổ biến làm cho việc sử dụng đất không hiệu
quả.Công tác quản lý xây dựng chưa theo kịp tình hình phát triển của đô thị.
Những căn nhà xây dựng vượt chỉ tiêu chiều cao cho phép, mật độ xây dựng
không đồng bộ nhiều khu đô thị đang quá tải,… tất cả đều ảnh hưởng đến
giá đất
Nguồn: Cục Quản lý nhà-
Bộ Xây dựng
8. Cơ sở hạn tầng và thời hạn sử dụng đất.
- cơ sở hạ tầng quyết định đến mức độ thu lợi từ mảnh đất, do đó nó
quyết định giá cụ thể của thửa đất. nhờ đó sở hạ tầng ngày càng được

phát triển nên việc người dân tiếp cận với đất đai ngày càng trở nên dễ
dàng hơn. Một khu vực đất đai không có cơ sở hạ tầng thì gần như là
không có giá trị hay nếu có thì giá trị của thửa đất đó rất thấp. Ngược lại
cùng một thửa đất đó nếu được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, vững
chắc thì người dân sẽ biết tới nhiều. từ đó giá trị thửa đất sẽ tăng lên một
cách rõ rệt.
- Ngày nay giá trị thửa đất ngày một tăng cao do có sự đầu tư về cơ sở
hạ tầng. một số nơi có sự đầu tư về cơ sở hạ tầng thì giá đất tăng một
cách chóng mặt. ví dụ đất ở huyện Từ Liêm quận Hà Đông huyện Hoài
Đức tăng 100%. Ví dụ như tòa nhà 12 tầng tại mặt phố trung tâm thương
mại Thái Hà, diện tích sử dụng 1800m
2
mặt tiền rộng, hai mặt thoáng,
thiết kế hiện đại, có gara tầng hầm, cầu thang máy nội thất cao cấp, tiện
cho thuê có giá tri lên tới 83 tỉ đồng( />tang-mat-pho-trung-tam-thuong-mai-thai-ha-394471.html)
Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
Hà Nội năm 2009 của UBND TP Hà Nội cho thấy, giá đất trong năm
nay tăng chóng mặt. Theo đó, giá tối thiểu là 750.000 đồng mỗi m2 và
cao nhất là 8.040.000 đồng mỗi m2. Mặt bằng giá nhà đất, đặc biệt là đất
nền dự án trên địa bàn khu vực phía Tây Thủ đô đã có sự khác biệt so
với năm trước. Một số khu vực được đánh giá là có mức tăng cao như
Hà Đông khoảng 40%, hiện đất nền đang có mức giá khoảng 60 triệu
đồng/m2, khu vực Hoài Đức khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2, khu Quốc
Oai (xung quanh Láng - Hòa Lạc) khoảng 25 triệu đồng/m2…
Hay như đất liền kề khu A, B, C, D đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco,
diện tích 100m2 và 114m2. Khu A (đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và đang
xây thô) giá: 34.5 triệu/m2 đến 38.5 triệu/m2. Khu B, C, D (đang bắt
đầu làm cơ sở hạ tầng) giá 20 - 25 triệu/m2. (Khu đô thị Lê Trọng Tấn -
Geleximco là khu đô thị với quy hoạch đồng bộ đẹp và hiện đại bao gồm
Khu A, Khu B, Khu C, Khu D. Khu đô thị nằm trên mặt đường Lê

Trọng Tấn nằm tại huyện Hoài Đức và hai bên đường Lê Trọng Tấn
thành phố Hà Đông (Hà Nội), sát đường Láng Hòa Lạc, cách Trung tâm
Hội Nghị Quốc Gia 5,5 Km. Gần Khu đô thị Nam An Khánh, Thiên
đường Bảo Sơn, Bắc An Khánh…nói chung là có vị trí khá thuận lợi.
Nguồn: />Giá đất của các huyện cũng tăng cao tùy theo mức độ hoàn thiện của cơ
sở hạ tầng. vi dụ như giá đất tại thị trấn Trúc Sơn huyện Chương Mỹ tại
quốc lộ 6A giá đất ở lên tới 5 000 000đ/m
2
, giá đất sản suất kinh doanh
phi nông nghiệp lên tới 2 700 000đ/m
2
,(
/>- Thời hạn sử dụng đất cũng quyết định tới mức độ thu lợi từ mảnh đất,
và các quyền của người sử dụng trong huy động công năng của thửa đất
do đó nó quyết định tới giá trị thửa đất. những thửa đất còn giá trị sử
dụng lâu dài thì mức độ thu lợi từ mảnh đất sẽ cao hơn so với những
thửa đất có thời hạn sử dụng ngắn do đó giá trị của các thửa đất cũng
khác nhau tùy theo thời gian sử dụng của thửa đất.
Xét riêng nhóm đất phi nông nghiệp tại đô thị thì theo bảng giá đất ở
trên ta thấy mức giá đã có sự chênh lệch 1.5 lần, mà trên thực tế còn
chênh nhiều hơn. Riêng đối với đất ở cũng vậy, đất thuê (có thời hạn)
bao giờ cũng rẻ hơn nhiều so với cùng thửa đất đó nếu được mua để ở
(sử dụng ổn định lâu dài), sự khác biệt đó là do ai cũng muốn có riêng
một thửa đất để ở, do tâm lý "an cư thì mới lạc nghiệp".
III.KẾT LUẬN:
3.KẾT LUẬN
Đất đai có vai trò và vị trí vô cùng quan trọng đối với con người nó là
tư liệu sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư,
Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó tạo nên đặc trưng riêng

của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác
định các mục đích sử dụng để từ đó xác định giá đất. bên cạnh đó đất đai
còn khả năng sinh lời. Đặc biệt do tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế
khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Do đó trong quá trình sử
dụng nếu biết cách sử dụng hợp lý thì giá trị của đất còn có xu hướng tăng
lên->mỗi thửa đất sẽ có giá trị riêng.
Việc đầu tư của xã hội làm tăng giá trị của đất đai như đầu tư vào cơ sở
hạ tầng, đều làm ảnh hưởng đến các yếu tố cá biệt của thửa đất như vị trí,
diện tích, chiều rộng, chiều sâu, từ đó làm ảnh hưởng đến giá đất.
Trong quá trình định giá đất cần phải chú ý đến nhân tố cá biệt,đồng
thời phải đặt chúng trong mối quan hệ hài hòa với các nhân tố khác
Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố: nhân tố thông thường, nhân
tố khu vực, nhân tố cá biệt. Trong đó nhân tố cá biệt là vô cùng quan trọng,
là căn cứ để định giá đất. Đối với những thửa đất có nhân tố cá biệt thuận lợi
thì giá trị thửa đất sẽ cao, ngược lại những thửa đất mà ít thuận lợi hơn về
yếu tố cá biệt thì giá trị thấp hơn. Vì vậy khi xác định giá đất chúng ta cần
quan tâm đến những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất
( tức nhân tố cá biệt ).