Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất

LOGO
Đề tài nhóm 6
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá
đất
Gv hướng dẫn :Bùi Nguyên Hạnh
Lớp : QLĐĐA_K53
Người thực hiện: Nông Thị Hảo
Lý Minh Hơn
Lê Thị Bình
Hoàng Thị Dung
Phạm Thị Liên
Nguyễn Thị Vân
Bùi Thị PhươngThúy



Kết cấu
Kết cấu
●
Đặt vấn đề
●
Nội dung
●
Kết luận

Đặt vấn đề
Đặt vấn đề
●
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất

trong không gian và thời gian xác định.
●
Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân
tố, trong đó có nhân tố cá biệt.
●
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc
trưng và điều kiện của bản thân thửa đất,
nó có ảnh hưởng lớn đến giá đất.

Nội dung:
Nội dung:
6.Độ dốc
2.Diện tich
3.Chiều sâu
8.CSHT & Thời hạn SDD
5.Hình dáng
[Image Info] www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.
1.Vị trí
7.Hạn chế QHDT
4.Chiều rộng
Nhân tố cá biệt

1.Vị Trí
1.Vị Trí
●
Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực
nhất định có thể ảnh hưởng đến giá của
thửa đất đó.
●
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa

đất mang lại càng cao thì giá trị của thửa
đất càng lớn.
●
Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.


●
Những mảnh đất nằm tại vùng trung tâm
thường có giá cao hơn những mảnh đất cùng
loại nằm ở các vùng ven (vị trí tương đối).
●
Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa
đất có các yếu tố khác như nhau thì thửa đất có
vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa
(ngã ba, ngã tư, trên các trục giao thông quan
trọng, gần các trung tâm thương mại …) thì có
giá trị cao hơn (vị trí tuyệt đối) do lợi ích kinh tế
thửa đất mang lại cao.

Vị trí
Vị trí
●
Ví dụ: Đền bù kỷ lục
cho đất 'vàng' ở Hà
NộiTháng 11/2004,
UBND thành phố Hà
Nội đã quyết định thu
hồi 4.072,9 m2 đất tại
số 22-24 Hàng Bài và

25-27 Hai Bà Trưng
để xây dựng khu
trung tâm thương mại
văn phòng và nhà ở
tái định cư.

●
Vị trí 1: Áp dụng đối với
các lô, thửa đất của một
chủ sử dụng đất đã có
tên đường, ngõ kê khai
trong phụ lục. Hệ số tính
là 1;
●
Vị trí 2: Áp dụng đối với
các lô, thửa đất của một
chủ sử dụng đất có ít
nhất một mặt giáp với
ngõ ngách, hẻm có mặt
cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở
lên. Hệ số vị trí 2 bằng
0,60 so với vị trí 1;

●
Vị trí 3: Áp dụng đối với
các lô, thửa đất của một
chủ sử dụng đất có ít
nhất một mặt giáp với
ngõ ngách, hẻm có mặt
cắt nhỏ nhất từ 2 m đến

dưới 3,5m. Hệ số vị trí 3
bằng 0,35 so với vị trí 1;
●
Vị trí 4: Áp dụng đối với
các lô, thửa đất của một
chủ sử dụng đất có ít
nhất một mặt giáp với
ngõ ngách, hẻm có mặt
cắt nhỏ nhất dưới 2m.
Hệ số vị trí 4 bằng 0,20
so với vị trí 1;

2. Diện tích
2. Diện tích
●
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với
mục đích sử dụng đất,lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất,nên ảnh
hưởng đến giá cả của thửa đất.
●
Cụ thể, hạn mức giao đất ở tại khu vực các
quận nội thành tối thiểu là 40m2, tối đa là 90m2,
tại các xã giáp quận tối thiểu 60m2, tối đa là
120m2, ở các xã đồng bằng tối thiểu 80m2, tối
đa 180m2, ở các xã trung du tối thiểu 100m2, tối
đa 240m2.

Ví dụ:
Từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm

thành phố (thuộc bốn quận nội thành cũ,
từ Vĩnh Tuy - Ngã Tư Vọng - Ngã Tư Sở -
Cầu Giấy - Nhật Tân vào trung tâm thành
phố), diện tích đất ở 120m2, từ đường
vành đai 2 trở ra, diện tích đất ở bằng
180m2, các xã giáp ranh tại các quận,
diện tích đất ở bằng 200m2, các xã vùng
đồng bằng, diện tích đất ở bằng 300m2,
các xã vùng trung du, diện tích đất ở bằng
400m2

3. Chiều rộng
3. Chiều rộng
●
Chiều rộng của thửa
đất sẻ ảnh hưởng như
thế nào đến thửa đất?
●
Nếu quá hẹp sẽ ảnh
hưởng đến hiệu quả
trưng bày và lợi thu đối
với :đất kinh doanh ,đất
thương mại ,đất ở.
●
Vì vậy bề mặt tiếp xúc
với mặt tiền càng
rộng(lớn hơn 4m) thì
giá càng cao và ngược
lại(nhỏ hơn 4m).

4.Chiều sâu
4.Chiều sâu
●
Chiều sâu có ảnh
hưởng gì đến giá đất ?
●
Nếu thửa đất quá nông
hoặc quá sâu so với mặt
đường sẽ không thuận
tiện cho người sử
dụng.vì vậy mà giá đất
cũng giảm.
●
Bề sâu dài quá (trên
20m) mà bề ngang không
lớn hơn 4m thì giá sẽ
thấp hơn.

5.Hình dáng
5.Hình dáng
●
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc
hình chữ nhật, còn các dạng như hình tam giác,
hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…
đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục
đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất
●
Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng
được quan tâm hơn, nó không chỉ mang lại sự
tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn chịu ảnh

hưởng của yếu tố tâm lý cũng như phong thủy.

●
Theo phong thủy, mảnh đất hình vuông
được xem là lý tưởng, tạo cảm giác ổn
định, vững chắc mặc dù không đảm bảo 1
sự cân bằng và hài hòa hoàn toàn.
●
Hình chữ nhật tượng trưng cho năng
lượng phát triển (hành Mộc), đặc biệt
thích hợp ở góc hướng Đông và Đông
Nam của ngôi nhà. Nên chú ý, hình chữ
nhật cân đối tốt hơn hình chữ nhật quá dài
và hẹp.

6. Độ dốc
6. Độ dốc
●
Đất dốc chiếm khoảng 75%
diện tích đất tự nhiên của
nước ta, đây là môi trường
kém bền vững để mở rộng
diện tích canh tác. Với các
loại độ dốc khác nhau của
đất thì khả năng thích hợp
với các loại cây trồng là khác
nhau: 0-50 thích hợp cho
trồng lúa, 5-80 thích hợp cho
trồng màu, 8-150 thích hợp
cho trồng cây ăn quả, 15-250

nên phát triển lâm nghiệp

●
Ngoài ảnh hưởng đến mục đích canh tác,
độ dốc của đất còn ảnh hưởng đến việc
sử dụng cho các mục đích khác nhau như
đất xây dựng các khu công nghiệp, đất
dân dụng
●
Vì vậy, độ dốc ảnh hưởng đến giá đất, độ
dốc càng lớn thì giá đất càng thấp, vì đất
càng đốc thì mức độ đầu tư và hoàn thiện
cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp
khi xây dựng và khối lượng công tác đất
xây dựng.

7.Hạn chế của quy hoạch
7.Hạn chế của quy hoạch
●
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm chiều cao vật
kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử
dụng đất.
+> Chiều cao của vật kiến trúc có ảnh
hưởng tới việc quyết định quy hoạch cho
đô thị và là căn cứ cho việc quy hoạch
phù hợp với các mục tiêu của quy hoạch
đặt ra.

Ví dụ: đối với chung cư,

mật độ xây dựng tùy theo
diện tích của lô đất và
chiều cao công trình. Cụ
thể nếu chiều cao của
công trình từ 16m trở
xuống và diện tích khu đất
bằng hoặc nhỏ hơn
3.000m2 thì mật độ xây
dựng tối đa là 75%. Nhưng
cũng với chiều cao trên
mà xây dựng trên khu đất
10.000m2 chỉ xây được tối
đa 65%, diện tích
18.000m2 được xây 63%,
diện tích từ 35.000m2 trở
lên được xây 60%.

+>Quy hoạch đô thị gắn liền với các loại
hình sử dụng đất bởi căn cứ vào các loại hình
sử dụng đất ta mới đưa ra được phương án quy
hoạch phân bổ đất sao cho hợp lý và phù hợp
với mục tiêu phát triển của đô thị bao gồm các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,nhu cầu về
nhà ở về sản xuất…
+>mật độ xây dựng được đặc biệt chú trọng
bởi nó liên quan tới diện tích đất,việc phân bổ
quỹ đất sao cho hợp lý, số lượng dân cư ,nhu
cầu nhà ở của người dân,sản xuất, phân công
nhân lực , nguồn lao động…

8.Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử
8.Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử
dụng đất
dụng đất
●
Cơ sở hạ tầng quyết định đến mức độ thu lợi từ
mảnh đất, do đó nó quyết định giá cụ thể của
thửa đất. nhờ đó cơ sở hạ tầng ngày càng được
phát triển nên việc người dân tiếp cận với đất
đai ngày càng trở nên dễ dàng hơn.
+>Ví dụ như tòa nhà 12 tầng tại mặt phố trung
tâm thương mại Thái Hà, diện tích sử dụng
1800m2 mặt tiền rộng, hai mặt thoáng, thiết kế
hiện đại, có gara tầng hầm, cầu thang máy nội
thất cao cấp, tiện cho thuê có giá tri lên tới 83 tỉ
đồng(
/>trung-tam-thuong-mai-thai-ha-394471.html
)

●
Thời hạn sử dụng đất cũng quyết định tới
mức độ thu lợi từ mảnh đất, do đó nó
quyết định tới giá trị thửa đất. những thửa
đất còn giá trị sử dụng lâu dài thì mức độ
thu lợi từ mảnh đất sẽ cao hơn so với
những thửa đất có thời hạn sử dụng ngắn
do đó giá trị của các thửa đất cũng khác
nhau tùy theo thời gian sử dụng của thửa
đất.

Kết luận
Kết luận
●
Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó
tạo nên đặc trưng riêng của từng thửa đất, phân
biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để
xác định các mục đích sử dụng để từ đó xác
định giá đất. bên cạnh đó đất đai còn khả năng
sinh lời. Đặc biệt do tính cá biệt của đất đai nên
trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn
giống nhau.

●
Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố: nhân
tố thông thường, nhân tố khu vực, nhân tố cá
biệt. Trong đó nhân tố cá biệt là vô cùng quan
trọng, là căn cứ để định giá đất.
●
Đối với những thửa đất có nhân tố cá biệt thuận
lợi thì giá trị thửa đất sẽ cao, ngược lại những
thửa đất mà ít thuận lợi hơn về yếu tố cá biệt thì
giá trị thấp hơn.
●
Vì vậy khi xác định giá đất chúng ta cần quan
tâm đến những nhân tố chỉ đặc trưng và điều
kiện của bản thân thửa đất ( tức nhân tố cá
biệt ).

LOGO
Thank Yo u!