Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

1
BÀI TIÊỦ LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI: Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học
xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung
cầu?

I/ ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, phát triển kinh tế, văn hóa,
xã hội, AN- QP…Bên cạnh đó, đất đai còn là một tài sản đặc biệt. Nó có
giá trị sử dụng, là đối tượng đem ra trao đổi mua bán, tức nó là một tài
sản. Song đất đai lại mang những đặc trưng riêng nhất định. Nó không do
lao động (tức không do con người) tạo ra, mà là sản phẩm của tự nhiên.
Nó mang tính cố định về vị trí và những giới hạn về không gian, giới hạn
về số lượng. Song giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi thì lại tăng dần
theo thời gian, nếu như sử dụng một cách hợp lý…Chính vì vậy mà đất
đai khác những loại hàng hóa thông thường khác và trở thành nguồn tài
sản quý giá của mỗi quốc gia.
Trước kia khi đánh giá về đất đai người ta hay quan tâm tới những giá
trị mà đất đai tạo ra và khả năng sinh lợi của nó. Tuy nhiên trong thời đại
ngày nay, để xác định giá trị của đất đai người ta quan tâm tới nhiều vấn
đề. Không đơn giản chỉ là của đất đai, mà nghiên cứu cả điều kiện kinh tế
xã hội, môi trường nơi có đất đai.
Khi nhìn đất đai dưới góc độ một tài sản, tức là đất đai có giá trị, cũng
như giá cả. Việc xác định được giá đất chính là công tác định giá.
Định giá đất là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
2
kinh tế, tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh

hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế xã hội, phương thức sử dụng
đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu hồi từ
đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại thời điểm nào đó cho một thửa hoặc
nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Do đó, để xác định giá đất, chúng ta phải cân nhắc đầy đủ các yếu tố
tác động đến giá đất: Yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội…Các cơ sở khoa
học để xác định giá đất là địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung- cầu.
Đất đai là một tài sản, trong thị trường đất đai nó hình thành giá nhất
định. Tuy nhiên, đất đai lại là một tài sản đặc biệt với những đặc trưng
riêng nên không hoàn toàn tuân theo quy luật hình thành giá cả như hàng
hóa thông thường. Để nghiên cứu kỹ hơn về một trong những cơ sở khoa
học xác định giá đất - lãi suất ngân hàng và cách xác định giá đất dựa trên
quan hệ cung- cầu về đất đai, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài: “Tại sao
lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất và
trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu?”
3
II/ NỘI DUNG
2.1. Khái quát về giá đất.
2.1.1.Khái niệm giá đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do
đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói
cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì nó
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và có giá cả tương ứng, như giá quyền
sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê…Hầu hết các nước có nền kinh
tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai.
Do đó, xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và

thời gian xác định.
2.1.2.Đặc điểm của giá đất.
Thứ nhất, giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị. Giá
đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau. Ngoài biểu hiện giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, còn có thể biểu hiện bằng tiền thuê.
Đất đai còn tồn tại thị trường cho thuê.
Thứ hai, giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. Do giá
đất là tổng hợp sự ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai trong khoảng thời
gian tương đối dài, khó so sánh với nhau. Do đó, khi định giá cần căn cứ
vào bản thân loại đất và tình trạng thị trường để phân tích cụ thể và đưa
ra giá phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai,
giá cả đất đai cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
Do đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên
4
không có giá thành sản xuất. Thực tế trong quá trình khai phá đất đai, chi
phí chính là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính các chi phí
đầu tư vào đất. Tuy nhiên các chi phí khác đều phó phân bổ để hạch toán
vào giá đất.
Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có
xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá
hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành.
Đất đai có cung co dãn rất ít, đồng thời với sự phát triển kinh tế, dân số
tăng làm cho yêu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, làm giá đất ngày
càng tăng cao.
Thứ năm, giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt. Điều đó giải
thích các thửa đất ở các vị trí khác nhau có giá cả khác nhau, và thậm chí
các thửa đất ở cùng một khu vực cũng có giá cả không giống nhau.
Không giống như các hàng hóa khác, khi sản xuất với cùng chất liệu, mẫu
mã…có giá cả như nhau tại một thời điểm.

2.2 Lãi suất ngân hàng – một trong những cơ sở khoa học xác định
giá đất.

5
2.2.1 Khái niệm lãi suất ngân hàng
• Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay
trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người
vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và
là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu.
• Ngân hàng là tổ chức tín dụng vay tiền của người gửi và cho
các công ty và cá nhân vay lại.
Từ đó chúng ta có thể hiểu lãi suất ngân hàng (Interest Rates) là một
loại phí mà bạn phải trả khi vay vốn từ ngân hàng hoặc là một khoản lãi
mà bạn nhận được khi gửi tiền vào ngân hàng.
Ví dụ, nếu bạn muốn mượn tiền từ ngân hàng, sẽ có một tỉ lệ cụ thể
bạn phải trả theo mức mà bạn muốn vay. Khoản phí ấy là sự đền bù cho
người cho vay để có thể thực hiện những khoản đầu tư khác có lơi hơn
mà người cho vay có thể thực hiện với số tiền đã cho mượn. Người mượn
tiền sau đó có thể tận hưởng việc có lời nhờ sử dụng nguồn tiền ấy mà
không cần phải bỏ ra nỗ lực nào hết, trong khi đó người cho vay tận
hưởng nguồn lời từ phí mà người mượn tiền trả cho cái quyền lợi ấy, số
tiền được mượn, hoặc giá trị của tài sản được mượn.
2.2.2 Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học xác
định giá đất ?
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô vơi giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì đem tiền gửi ngân hàng sẽ có

lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm
xuống thì số tiền bỏ ra mua đất sẻ tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
6
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội
thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi để kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh
doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra ma những
sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhát quán thì
người kinh doanh đất đai sẽ có hành động như những nhà kinh doanh
bình thương khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi
phí đã bỏ ra tức là :
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập
do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất –
chi phí sử dụng đất.
Hay viết dưới dạng : Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại –
chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó, Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức
này được giải thích như sau : Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một

khoảng chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất
nào đó. Do vậy, khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một
khoang chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải
7
đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các
khoản này cũng được xem như một khoản chi phí nữa. Nếu Et càng lớn
thì người kinh doanh đất đai sẵn sang trả tiền thuê cao hơn.
2.2.3.Cách tính giá đất thông qua lãi suất.
Công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ
suất lợi tức ngân hàng:
Y
t
Giá đất =
(1+i)
t
Trường hợp thu nhập không có thuế: Y
t
=R.Q
t
-C
Trong đó:
Y: thu nhập trên 1 ha trong năm(thu nhập kỳ vọng)
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: sản lượng thu hoạch (sản lượng đầu ra) trong năm
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm của đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả
các quốc gia đều đánh thuế và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến giá đất. Trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử

dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau:
Y
t
= R.Q-C-T
Và khi đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
(Y
o
– T
o
)+(Y
1
-T
1
)+….+(Y
t
+T
t
)
G =
(1+i)
t
8
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm
giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho
thuê đất.
Nếu coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL
t
PL =
(1+r)

t
Trong đó :
PL: là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PL
t
: là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t
xác định
Ví dụ: Giả sử một thửa đất có thể bị bỏ hoang 2 năm. Nhưng trong 2
năm đó có thể sử dụng để trồng lúa hay một số cây khác. Giả sử thu nhập
là 100 nghìn/ ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có hai lựa
chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong
vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết
định bán hay không bán phải làm ngay từ đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị
của đất đai tại thời điểm này là bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử
rằng nông dân có lựa chọn nữa là gửi tiền vào ngân hàng với lãi suất là
5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:
100 nghìn*1,05+105nghìn*1,05= 212 nghìn
Hay 100 nghìn*1,05=100 nghìn*1,05
2
= 212 nghìn
Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là
100 nghìn/1,05= 95 nghìn.
Bởi nếu ta gửi 95 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ
nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
9
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng
hoa lợi từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn
trong 2 năm tới sẽ là:
100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn/ 1,05
2

= 186 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ 2 đầu tiên phải được triết khấu
trở lại vào cuối năm thứ nhất và do đó nó như sau:
100 nghìn/ 1,05 = 95 nghìn
95 nghìn/ 1,05 = 91 nghìn
Tổng của hai giá trị này là 186 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào
thời điểm đầu năm thứ nhất là 186 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản
xác định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với
nghĩa như vậy đất đai là một tài sản ở rất nhiều nước. Ở Việt Nam, cá
nhân không có quyền sở hữu riêng về đất thì không có giá trị này. Quyền
sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh
hưởng đến giá trị đó.
Ở công thức trên ngụ ý là hoa lợi không thay đổi trong chu kỳ sống của
tài sản. Nhưng luồng hoa lợi PL
t
hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi
thế nên chúng ta viết PL
(t)
như là một hàm của thời gian.
Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các
yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong
năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công
thức trên được viết như sau:
PLt
(t)
PL =
(1+r
(t)
)
Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì

cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại, nếu dự đoán luồng địa tô
10
trong tương lai giảm đi nó sẽlàm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai
đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau.
=>Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng
trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.
2.3. Đất đai và quan hệ cung cầu về đất đai
Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc
biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được
hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường. Cầu trong
thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định
mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và
cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng
đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá
nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất
đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá
thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng
hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ
tăng, giảm của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì
giá sẽ tăng lên và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu
cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào
các yếu tố chính như sau:
• Giá cả của đất đai.
• Thu nhập của người tiêu dung.
• Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng thay thế
hoặc bổ sung.
• Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán
về giá cả) của đất đai trong tương lai.

11
• Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai phụ thuộc vào
các yếu tố chính:
• Quỹ đất tự nhiên của từng địa phương.
• Cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này.
• Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng
việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của
mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống
tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ
việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa
phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng
không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không
đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ còn phụ thuộc vào
cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và
vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng
loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện
tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất
dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng.
Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản
xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường
hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô
thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp
thứ hai) đã tăng lên.
2.3.1.Quan hệ cung- cầu trong đất đai.
Đất đai là một loại tài sản, do đó giá cả đất đai hình thành trên thị
trường cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung- cầu.
12
Tuy nhiên, đất đai mang những đặc trưng khác các hàng hóa thông

thường khác như: Tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng (diện tích),
có tính cá biệt, cung- cầu giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ…Do
đó giá cả đất đai không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung- cầu như
những hàng hóa dịch vụ khác.
a) Cung về đất
Cung về đất chính là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản
xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp.
Cung về đất bao gồm 2 loại, đó là cung tự nhiên và cung kinh tế.
*Cung tự nhiên: Là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử
dụng và tài nguyên đất chưa khai thác sử dụng. Đây chính là toàn bộ diện
tích đất đai có trên trái đất.
Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn.
*Cung kinh tế: Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai
thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất
và đời sống của con người, khi đó nó trở thành nguồn cung kinh tế.
Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và nó có tính đàn
hồi, co dãn. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến
đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại
đất sử dụng nào đó.
Khi nghiên cứu cung kinh tế về đất đai, ta có thể chia ra làm 2 loại chính,
đó là: Cung đất nông nghiệp và cung về đất phi nông nghiệp.
 Cung đất nông nghiệp.
Về lý thuyết, diện tích đất đai được xem như không thay đổi và
tổng mức cung về đất đai không biến động, song trong cơ chế thị trường
thì mức cung về nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm.
*Cung mức nông nghiệp tăng: Chủ yếu là quá trình chuyển đổi
diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Thực tiễn sản xuất
cho thầy, có nhiều vùng đã tiến hành khai hoang đất đai, đưa vào mục
13
đích sản xuất nông nghiệp như trồng cây hàng năm, cây lâu năm, nuôi

trồng thủy sản…đã làm cho diện tích đất nông nghiệp tăng, làm cung về
đất nông nghiệp tăng lên. Tuy nhiên quá trình này ít tạo nên sự sôi động
trong thị trường đất đai.
Bên cạnh đó, sự lưu chuyển nội bộ về đất nông nghiệp giữa các chủ
thể cũng làm cung của đất nông nghiệp tăng, xét tại một thời điểm nhất
định. Tuy nó không làm tổng cung của đất nông nghiệp tăng, nhưng có
vai trò quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, và
làm sôi động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng về cung đất nông nghiệp sẽ giúp ta tìm ra và
phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó
phụ thuộc vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ.
Bên cạnh đó, các nhân tố ảnh hưởng tới mức độ lưu chuyển đất nông
nghiệp giữa các chủ thể là: Cơ chế quản lý, chính sách về nông nghiệp,
trình độ sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp…
*Cung đất nông nghiệp giảm: Chủ yếu là do chuyển đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp, do tác động của các quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở các vùng,
các quốc gia. Ảnh hưởng tới sự giảm mức cung đất nông nghiệp cũng do
nhiều nguyên nhân như: Các chính sách và cơ chế quản lý nền kinh tế vĩ
mô, tốc độ phát triển của công nghiệp hóa, đô thị hóa…Mà lượng đất
nông nghiệp có thể chuyển sang các mục đích khác như: Dành đất hình
thành khu công nghiệp mới, đất để sản xuất vật liệu xây dựng, đất dành
cho giao thông, thủy lợi…
 Cung đất phi nông nghiệp.
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, do đó
nguồn cung về đất phi nông nghiệp cũng tăng theo tiến trình phát triển
nền kinh tế. Cung đất phi nông nghiệp tăng do các nguyên nhân: Lấy từ
14
đất nông nghiệp, lấy từ đất chưa sử dụng và sự lưu chuyển nội bộ giữa
nhóm đất phi nông nghiệp giữa các chủ thể.

Cùng với quá trình phát triển kinh tế, tốc độ công nghiệp hóa và đô
thị hóa ngày càng diễn ra nhanh, mạnh ở các quốc gia. Sự hình thành các
khu đô thị trong lòng các vùng nông nghiệp, kéo theo đó là sự phát triển
công nghiệp, dịch vụ, giao thông, du lịch…đã chuyển phần lớn diện tích
đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Thực tế, trong quy
hoạch phát triển của các quốc gia, phần lớn diện tích đất phi nông nghiệp
tăng them cũng lấy từ đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây hàng
năm, lâu năm, đất rừng…Sự chuyển hóa ngày càng nhiều đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với Nhà nước
mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam. Điều đó đặt ra thách thức là vừa
phải đảm bảo tốc độ chuyển hóa hợp lý mà không làm mất an toàn lương
thực.
Tăng cung đất nông nghiệp từ đất chưa sử dụng là nguồn quan
trọng đối với các đô thị phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp
truyền thồng. Đây cũng là mục tiêu lâu dài của các quốc gia, khai hoang
đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi
nông nghiệp, tránh lãng phí đất đai.
Sự lưu chuyển nội bộ đất phi nông nghiệp tuy không làm tăng tổng
cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung-
cầu đất nông nghiệp.
Sự tăng mức cung đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố như: Quy mô đô thị, chính sách quản lý đất đai, quy hoạch địa điểm…
b) Cầu về đất
Dân số thế giới ngày một tăng lên, cùng với sự phát triển kinh tế xã
hội, nhu cầu của con người về đất đai cũng ngày một tăng theo. Nhu cầu
đất đai trồng cây lương thực, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà cửa, đất sản
xuất, giao thông…Căn cứ vào nhu cầu của con người, cầu về đất được
15
chia thành hai nhóm chính là cầu về đất nông nghiệp và cầu về đất phi
nông nghiệp.

 Cầu về đất nông nghiệp.
Sự tăng lên hay giảm đi của lượng cầu đất nông nghiệp gây nên
những biến động trong lượng cầu đất nông nghiệp. Từ khi loài người mới
xuất hiện và dân số tăng, thì nhu cầu về đất nông nghiệp cũng tăng theo
để đáp ứng những nhu cầu về nông sản phẩm. Điều đó được thể hiện qua
một phần lớn diện tích đất chưa sử dụng được con người khai phá đưa
vào sản xuất nông nghiệp, trồng cây hàng năm, cây lâu năm, hay nuôi
trồng thủy sản…
Song xét về tổng thể, trong mối quan hệ với các loại đất khác và
cầu về đất nông nghiệp là cân bằng, do đó cầu về đất nông nghiệp không
biến động hoặc ít biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông
nghiệp thì vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động
đó chủ yếu là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Một
số chủ thể có nhu cầu cần thêm đất đai để sản xuất nông nghiệp, kinh
doanh trang trại…làm cầu đất nông nghiệp tăng. Trong khi đó, một số
khác muốn chuyển sang các hình thức kinh doanh, dịch vụ phi nông
nghiệp và có nhu cầu bán đất nông nghiệp làm cho cung đất nông
nghiệp tăng, cầu về nông nghiệp giảm.
Trong nền kinh tế của một quốc gia nói riêng, hay cùng với tiến
trình phát triển kinh tế, xã hội của thế giới nói chung, cầu về đất nông
nghiệp có thể giảm. Điều đó cũng thể hiện rõ trong cơ cấu đất sử dụng đất
hay cơ cấu ngành của các quốc gia, đó là tăng tỷ trọng các ngành công
nghiệp dịch vụ và giảm tỷ trọng các ngành nông nghiệp. Đây cũng là mục
tiêu chung mà các nước đang phát triển trên thế giới hướng tới, trong đó
có Việt Nam. Mục tiêu của chúng ta là chuyển dịch từ cơ cấu Nông
nghiệp- công nghiệp- dịch vụ sang cơ cấu Công nghiệp- nông nghiệp-
dịch vụ. Điều đó cho thấy, về lâu dài, cầu về đất nông nghiệp sẽ giảm.
16
Hơn nữa, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ tiên tiến, sản
xuất nông nghiệp sẽ càng thu được nhiều thành tựu, như năng suất cao,

chất lượng nông sản phẩm tốt…do đó, có thể diện tích đất nông nghiệp
không cần tăng nhiều, nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của xã hội.
 Cầu về đất phi nông nghiệp.
Xét về lâu dài, đồng thời với sự suy giảm lượng cầu đất nông
nghiệp, nhu cầu về đất phi nông nghiệp cũng ngày càng tăng: Đất xây
dựng nhà ở, trường học, đường xá, đất xây dựng, sản xuất, kinh doanh…
Do tốc độ của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa…đã làm cho
cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên một cách nhanh chóng. Cùng với sự
phát triển rầm rộ của các đô thị, quy mô đô thị được mở rộng, các đô thị
mới mọc lên, kéo theo đó là hàng loạt các nhu cầu đất phi nông nghiệp
cũng tăng lên. Đồng thời, sự phát triển của các khu công nghiệp với tốc
độ cao cũng kéo theo hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị, làm cho cầu
đất phi nông nghiệp tăng.
Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ
đến sự tăng về mức cầu về đất phi nông nghiệp, như hệ thống chính sách
của nhà nước, các quy hoạch phát triển định hướng sự phát triển của công
nghiệp, đô thị. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về
đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi
nông nghiệp.
2.3.2. Đặc điểm mối quan hệ cung- cầu về đất đai.
Mối quan hệ cung- cầu về đất đai có phần khác so với quan hệ
cung- cầu về các hàng hóa dịch vụ thông thường trong thị trường. Với
hàng hóa dịch vụ bình thường thì người cung cấp và người tiêu dùng
cùng cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. Những hàng hóa có cùng
tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Khi giá cả
tăng, nhà sản xuất sẽ sản xuất nhiều hơn, mở rộng quy mô sản xuất. Khi
17
giá cả giảm, người tiêu dùng sẽ mua nhiều hơn. Nhiều nhà sản xuất sẽ thu
hẹp quy mô, giảm số lượng hàng hóa Trừ một số loại hàng hóa độc
quyền như sản xuất súng đạn (phục vụ mục đích quân sự), nguồn cung

xăng, …thì các loại hành hóa dịch vụ về cơ bản là có thể tiến hành cạnh
tranh hoàn toàn.
Tuy nhiên, với thị trường đất đai thì lại không hoàn toàn như vậy,
do những đặc trưng, giá trị riêng biệt của đất đai. Do đó, trong thị trường
đất đai, không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn.
Cung về đất, cơ bản là cố định và bất biến, được giới hạn về diện
tích của mỗi vùng, mỗi quốc gia. Cung về đất chủ yếu là do Nhà nước
khống chế, được thể hiện qua các chính sách, các quy hoạch phát triển,
các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cho các ngành, các thành phần kinh tế…
Song, cung về đất đai, có thể biến động cho các mục đích cụ thể, giữa các
loại đất khác nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác nhau. Điều đó tạo nên
đặc trưng riêng về cung đất đai.
Cầu về đất ngày càng tăng. Đặc biệt là đất ở, đất đô thị, đất khu
trung tâm có xu hướng tăng mạnh. Khi mức cầu tăng, làm giá đất tăng, do
đó, cũng có thể làm cho cung đất tăng về một số mục đích sử dụng cụ thể
nào đó. Do đó, có thể nói, giá đất chủ yếu là do mức cầu về đất quyết
định. Các yếu tố thuộc về phía cầu như: Mật độ dân cư, mức tăng trưởng
kinh tế, thu nhập bình quân…xác định mức cầu về đất đai, làm cho giá
đất luôn có xu hướng tăng, theo thời gian.
Quan hệ cung- cầu về đất đai đã giải thích những khác biệt về giá
đất giữa các vùng khác nhau, các vị trí khác nhau trong cùng một đô thị,
các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị…
Trong khi cung là có hạn mà cầu ngày càng tăng, do đó Nhà nước
luôn phải có các chính sách đảm bảo sự hài hòa giữa nhu cầu sử dụng
giữa các ngành, sao cho việc sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất.
18
2.3.3. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu.
Về cơ chế hình thành giá cả trong thị trường đất đai cũng giống như
các hàng hóa khác.
* Đó là khi tổng lượng cung về đất đai vừa đáp ứng đủ lượng cầu

về đất, không có sự dư thừa hay thiếu hụt, tạo nên điểm cân bằng thị
trường E. Trên đồ thị, tổng cung được biểu hiện bằng đường S, tổng cầu
được biểu hiện bằng đường D. Khi đường S cắt đường D tạo nên điểm
cân bằng E. Tại đây, giá được hình thành.
* Sự di chuyển về cầu hay cung, làm cho giá cả đất đai dao động.
Tuy nhiên, những trạng thái này thường là không ổn định. Giá đất nhìn
chung vẫn được xác định tại điểm cân bằng.
Tại thời điểm giá thị trường cao hơn giá cân bằng (trên đồ thị được
biểu hiện bởi P
1
> P
E
), nhiều người muốn bán ở mức giá này với số lượng
Q
1
( Q
1
> Q
E
). Tuy nhiên, người mua chỉ mua với số lượng Q
1
’ < Q
E
, điều
19
đó dẫn đến dư cung. Đòi hỏi người bán phải giảm giá. Làm cho cầu tăng
và cung giảm, thị trường điều chỉnh đến khi đạt giá cân bằng.
Tương tự như vậy,khi giá thị trường thấp hơn giá cân bằng, nhiều
người sẵn sàng mua với số lượng Q
2

> Q
E
, trong khi đó người cung cấp
chỉ muốn bán với số lượng Q
2
’ < Q
E
, làm cho thiếu hụt cầu. Giá sẽ tăng,
làm lượng cung tăng lên và lượng cầu giảm, thị trường điều chỉnh cho
đến khi đạt trạng thái cân bằng.
20
* Giá đất được xác định tại điểm cân bằng. Do đó, khi điểm cân
bằng thay đổi, cũng làm cho giá đất thay đổi. Sự thay đổi giá đất tại điểm
cân bằng có thể do sự dịch chuyển đường cung hoặc cầu, hoặc cả hai gây
nên.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự dịch chuyển đường cầu hoặc cung. Khi
sự thay đổi về phía cung hoặc cầu sẽ tạo nên điểm cân bằng mới, và giá
mới được hình thành.
- Trường hợp dịch chuyển đường cầu. Có nhiều nguyên nhân tác
động làm cầu về đất đai thay đổi, như: Sự thay đổi thu nhập, sự dự báo về
định hướng tiêu dùng trong tương lai…
Trường hợp tăng lượng cầu như: Khi thu nhập của người tiêu dùng
tăng, hoặc dự báo trong tương lai giá đất sẽ tăng nhanh…nên một số
người tranh thủ mua sắm, để sử dụng hoặc đầu tư. Hoặc lãi suất tiền gửi
ngân hàng giảm, làm cho những người có một khoản tiền kha khá, thay là
gửi vào ngân hàng sẽ mua đất…sẽ làm cho cầu trong ngắn hạn tăng lên.

Ta thấy, tại điểm cân bằng E, giá đất được xác định là P
E
.

Khi lượng cầu tăng lên, đường cầu dịch chuyển từ D lên D
1
. Tức
lượng cầu tăng từ Q
E
lên Q
1.
Hình thành điểm cân bằng mới E
1
, và giá mới
p
1
được xác định.
Trường hợp giảm lượng cầu và làm đường cầu dịch chuyển theo
hướng giảm từ D sang D
2
,hình thành điểm cân bằng mới E
2
, và giá mới
P
2
< P
E
được hình thành. Sự giảm lượng cầu có thể do tiềm lực tài chính
của người tiêu dùng đã giảm sút, hoặc do khủng hoảng kinh tế, do người
tiêu dùng dự đoán giá đất sẽ giảm nên hoãn mua sắm…
Trong thực tế, sự biến đổi lượng cầu luôn luôn thường xuyên. Có
nhiều nơi người tiêu dùng thi nhau đi mua đất, khi nghe tin vùng đất đó
sắp lên giá, hoặc nghe thông tin sắp có quy hoạch được triển khai làm
21

cho giá đất khu vực đó tăng lên nhanh chóng. Tuy nhiên, có nhiều vùng,
sau một thời gian, giá đất sẽ giảm nhanh chóng, khi người tiêu dùng nhận
thấy thông tin không chính xác đã không mua nữa, hoặc tìm cách bán đi.
- Trường hợp dịch chuyển đường cung.
Cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến lượng cung thay đổi, ta xét trong
mối quan hệ cung- cầu đất đai cho những mục đích cụ thể, tại thời điểm
mua bán nhất định, không xét trong tổng thể vì trong tổng thể lượng cung
là không biến đổi. Cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến cung thay đổi do
chính sách của Nhà nước, sự thay đổi lãi suất ngân hàng, hay từ chính
những người có đất, người đầu tư đất.
Lấy ví dụ về trường hợp giảm lượng cung như: Nhà nước có những
chính sách quản lý chặt chẽ hơn với những người đầu tư đất đai, hoặc do
chính những người đầu cơ đất đai “găm” hàng không bán chờ lên giá…
làm cho cung về đất tại một thời điểm nào đó giảm. Sự giảm lượng cung
như vậy đã làm chuyển dịch điểm cân bằng từ E sang E
1
, làm tăng giá đất
từ P
E
lên P
1
.
Tương tự như vậy với trường hợp tăng cung, sẽ làm giảm giá đất từ P
E
xuống P
2
.
22
Trên thực tế, nhiều trường hợp tăng cung như sự tăng lãi tiền
vay làm nhiều người đầu tư muốn bán đất để trả nợ ngân hàng, giá của

vật liệu xây dựng giảm hoặc sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật làm cho chi
phí xây nhà mới rẻ hơn…
Khi nói đến quan hệ cung- cầu trong đất đai, không đơn thuần chỉ
đề cập đến vấn đề mua- bán đất đai, mà chúng ta cần đề cập đến thị
trường cho thuê. Cung về cho thuê đất và cầu về muốn thuê đất để xây
dựng cửa hàng, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ…
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái
ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai
được bán cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Trạng thái cân bằng-
mất cân bằng- cân bằng mới- mất cân bằng…luôn luôn được lập đi lập
lại, tạo thành các chu kỳ thị trường. Do đó, đặc điểm của thị trường đất
đai là luôn luôn biến động. Trạng thái cân bằng giữ được là rất ngắn,
thường xuyên xảy ra các hiện tượng mất cân bằng, xác lập nhiều điểm
cân bằng mới rồi lại mất cân bằng làm cho giá đất luôn luôn thay đổi.
23
III/ KẾT LUẬN
24
Định giá là yếu tố không thể thiếu trong thị trường BĐS. Thông qua
định giá, Nhà nước xác lập mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với các
chủ sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất.
Giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của đất đai
như đặc điểm, vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng…mà còn chịu ảnh
hưởng của các nhân tố khu vực, kinh tế, xã hội, môi trường, thị hiếu…và
các chính sách Nhà nước có liên quan. Chính vì vậy cần phải xem xét đến
các cơ sở khoa học để công tác định giá đất được đúng đắn hơn.
Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học quan trọng của
việc xác định giá đất. Tâm lý người dân mua đất chịu ảnh hưởng nhiều
bởi sự lên xuống của lãi suất ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng quá cao
hoặc quá thấp sẽ gây ra những bất ổn định trong thị trường bất động sản.
Vì vậy kiểm soát giá đất thông qua kiểm soát lãi suất ngân hàng cũng là

một giải pháp tốt cho việc ổn định giá đất. Chính phủ cần chỉ đạo giảm
dần mặt bằng lãi suất ngân hàng và kiểm soát ổn định tỷ giá.
Bên cạnh đó quan hệ cung cầu cũng là một cơ sở khoa học không thể
thiếu trong định giá đất bởi đất đai được coi là hàng hóa – một loại hàng
hóa đặc biệt cũng tuân theo quy luật cung cầu trong thị trường đất đai.
Việc nắm bắt những tác động của lãi suất ngân hàng tới tâm lý của
người mua đất và am hiểu quy luật cung cầu sẽ giúp các nhà thẩm định
giá đất có thêm thông tin trong công việc của mình từ đó đưa ra giá và giá
ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt
thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu
thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v cũng sẽ
có tính công bằng hơn. Và các nhà kinh doanh bất động sản cũng có bước
đi đúng mang về lợi nhuận nhiều hơn/.
25