Tại sao địa tô là cơ sở khoa học của định giá đất

I – MỞ ĐẦU
Thị trường đất đai ở Việt nam đã được hình thành và đang trong
quá trình phát triển bước đầu được mở rộng.Đến nay,các tác nhân tham gia
vào thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt
của thị trường này hoạt động.Quyền sử dụng đất là 1 trong những hàng hóa
quan trọng của thị trường đó.Vì thế giá đất có 1 vị trí đặc biệt trong thị trường
đất đai,thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng.Đất đai là 1 nhu cầu thiết
yếu của mỗi tổ chức,cá nhân,hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh
hoạt,lao động,sản xuất…tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở,tất cả mọi
xã hội đều cần đất đai để phát triển.Có thể nói không có đất đai không có sự
tồn tại của xã hội loài người.tuy nhiên đất đai lại ko thể được sản xuất đại trà
như các loại hàng hóa khác bởi những đặc trưng của nó,vì thế đất đai ngày
càng trở nên khan hiếm,do vậy giá đất ngày càng được đẩy lên cao. Tuy
nhiªn, gi¸ cả còng phụ thuộc vào nhiều yếu tố kh¸c như: ®Þa t«, những yếu tố
xuất ph¸t từ những khuyết tật của thị trường: "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh
tranh kh«ng lành mạnh", … , c¸c chÝnh s¸ch cña nhµ níc, …Ở đây,chúng ta
chỉ xét tới ảnh hưởng của yếu tố địa tô tới giá đất để từ đó trả lời câu hỏi “Tại
sao địa tô là cơ sở khoa học để định giá đất?”
1
II- NỘI DUNG
2.1.Khái niệm địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất
Ví dụ: Anh A thuê 1 mảnh đất để phục vụ mục đích kinh doanh với
tổng thu hàng tháng là 300 triệu đồng trong đó có 200 triệu đồng tiền vốn đầu
tư và 20 triệu đồng tiền thuê đất phải trả cho chủ sở hữu đất.
=> 20 triệu đồng đó được gọi là địa tô hay phí sử dụng đất
2.2. Địa tô qua các chế độ xã hội
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ
nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu

nô lệ, Địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất
nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, Địa tô là phần sản phẩm thặng dư
do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt, có khi còn bao gồm cả
một phần sản phẩm tất yếu. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại Địa tô. Về thực chất, Địa tô tư
bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình
quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc
của Địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông
nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm
thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại Địa tô: Địa tô chênh lệch, Địa tô
tuyệt đối và Địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở
hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ
sở kinh tế để hình thành Địa tô tuyệt đối và Địa tô độc quyền cũng bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn lại Địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với Địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Ở Việt Nam,
2
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp,
lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia.
Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử
dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập
doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ
chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước
ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức Địa tô
tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và
người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại Địa tô.
2.3. Các hình thức địa tô
2.3.1. Địa tô chênh lệch(Còn gọi là địa tô cấp sai):
Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có

vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện
sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta
còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém
thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của
nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu
nhất. Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức Địa tô chênh lệch. Vậy
Địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về
ruộng đất. Nguồn gốc của Địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra.
Có hai loại Địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh
lệch II.
3
Địa tô chênh lệch I là Địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch II là Địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Địa tô
chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được
phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp
tác xã nông nghiệp và của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của
nhà nước.
2.3.2. Địa tô tuyệt đối
Là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết
phải nộp cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp tư bản chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp
thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ
suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông
nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tư hữu về

ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông
nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm
và giá cả sản xuất chung chính là Địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của Địa tô
tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, Địa tô tuyệt
đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những
người lao động. Việc quốc hữu hoá ruộng đất sẽ xoá bỏ chế độ độc quyền tư
hữu về ruộng đất và do đó sẽ xoá bỏ Địa tô tuyệt đối.
2.3.3. Địa tô độc quyền:
Là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa, thứ thu nhập phụ
thêm thu được trong trường hợp giá cả của hàng hoá vượt quá giá trị của nó
khi hàng hoá này được sản xuất ra trong điều kiện đặc biệt có lợi; một phần
giá trị thặng dư được tạo ra bởi lao động làm thuê do người sở hữu ruộng đất
chiếm đoạt. Địa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền
4
vượt quá giá trị của chúng. Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công
nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành phố. Địa tô độc quyền trong
nông nghiệp thu được trên những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản
xuất những sản phẩm hiếm hay những loại sản phẩm biệt có nhu cầu cao hơn
rất nhiều so với khả năng sản xuất chung. Địa tô độc quyền trong công
nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai thác các kim loại và khoáng
chất hiếm hay những khoáng sản khác có nhu cầu trên thị trường vượt xa khả
năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng thường cao hơn giá
trị. Trong tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất buộc phải trả
cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh
lệch và Địa tô độc quyền). Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các khu
đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt xây dựng các trung tâm công
nghiệp và thương mại, các toà nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê;
biểu hiện dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây

dựng. Nhìn chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên Địa tô độc
quyền có xu hướng tăng lên.
2.4.Quan hệ giữa địa tô và giá đất
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất đó vài việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh
lợi của thứa đất đó, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu
tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ",
5
"cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp
của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu
dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn
giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá
tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập
thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như
không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,
hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác
động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ
thể là:
a,Nhóm các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại
càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn. Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí, vị
trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất.

Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí
tương đối).
6
Đất ở khu vực trung tâm thủ đô
Đất ở khu vực Gia Lâm
Những thửa đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối).
Đất ở quốc lộ 1A
7
Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt đối với việc xác định giá đất.
-Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m
- Địa hình nơi có thửa đất đó: địa hình cao hay thấp so với các thửa đất
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất đó. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường
thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

Hà nội mùa lũ
-Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lạ
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
8

đến giá trị của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu
mỡ của đát có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nếu đất đai có độ màu mỡ cao thì khi sử dụng để trồng các loại
cây sẽ cho năng suất cao hơn so với những mảnh đất có độ màu mỡ thấp hơn,
nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thửa đất. Đối với đất ở
đô thị, những thửa đất ở khu vực không khí trong lành, yên tĩnh thì giá đất sẽ
cao hơn những khu vực khác.
Ô nhiễm do nước thải khu công nghiệp ở Hưng Yên
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những thửa đất nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị của thửa đất bị sút giảm và ngược lại.
b) Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: mức thu nhập hàng năm từ
thửa đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của thửa đất đó, khi
9
khả năng tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì giá của nó càng cao và
ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với thửa dất: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt tức là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên thửa đất đó càng
cao thì giá trị của thửa đất đó càng lớn.
Ngoài ra, hai yếu tố chất đất và địa hình là 2 yếu tố ảnh hưởng
lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều
kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất
nông nghiệp.Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông
nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể
đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng
năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các

thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu,
điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
10
III- KT LUN
Nh vậy. địa tô là một yếu tố hết sức quan trọng cho việc định giá đất,
nó góp phần xây dựng khung giá đất, mặt khác còn thể hiện đợc chính sách
quản lý đất đai của nhà nớc hơn nữa nó góp phần công bằng xã hội.
t nc ta ó tri qua hng nghỡn nm dng nc v gi nc tri
qua nhiu giai on ,nhiu thi kỡ ,mi thi kỡ tn ti nhng hỡnh thc t hu
khỏc nhau .V cho n ngy nay, khi t nc ang trờn phỏt trin tr
thnh con rng ca chõu ỏ, thỡ nhng quan h sn xut ó dn c hon
thin. Nhng cú nhng quan h sn xut v nn kinh t nh ngy nay l do
ng v Nh nc ta ó k tha , phỏt huy nhng gỡ ó cú m chớnh t tng
ca Mỏc ó lm kim ch nam dn ng cho nhng bc phỏt trin . L
nhng sinh viờn qun lý t ca ngnh TN&MT,chỳng ta phi tỡm hiu k
nhng yu t tỏc ng n nh giỏ õt t ú iu chnh v gim bt
nhng bt hp lý v giỏ t hin nay
Ngun:
/>aspx
/>param=142CaWQ9MzQ2NzcmZ3JvdXBpZD04JmtpbmQ9JmtleXdvcmQ9&page=5
11