Thực trạng và giải pháp về dự án cải tạo khu chung cư cũ tại thành phố hà nội của tổng công ty cổ phần sông hồng

Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
1
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CBCNVCNN : Cán bộ công nhân viên chức Nhà nước
CNH-HĐH : Công nghiệp hoá - hiện đại hoá
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HĐND : Hội đồng nhân dân
KCC : Khu chung cư
KCCC : Khu chung cư cũ
KTCQ : Kiến trúc cảnh quan
TCT : Tổng công ty
UBND : Uỷ ban nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
2
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
3
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1/ Tính cấp thiết của đề tài:
Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, không

chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người
có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà còn
quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại mà
quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó luôn là vấn đề cấp thiết của thời
đại. Con người, để sống và tồn tại, ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà
ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người. Chính vì vậy mà ông cha ta đã có
câu: “Có an cư thì mới lạc nghiệp”.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố
nơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch
với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất
lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng
chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc
mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số
lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở.
Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều KCCC (chung cư được nhắc
đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập thể được
xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước. Tình trạng xuống cấp và hư
hỏng nặng ở các KCCC đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải
tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta.
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 KCCC (4-5 tầng) với gần 1 triệu m
2
diện
tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm
lớn với 434.332 m
2
sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 KCCC thấp tầng (1-2 tầng)
xây dựng xen kẽ trong các khu phố. Các KCC này chủ yếu được xây dựng bằng
nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 thế kỷ trước, phần
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh

1
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc
được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975). Do nhiều
nguyên nhân khác nhau: Khách quan là do thời gian đã làm cho các KCCC ngày
một xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý,
thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp
nghiêm trọng. Hầu hết các KCCC đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp
về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng
cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Đặc biệt có
những KCCC đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp đổ do tác
động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành những
thảm họa lớn khó lường trước.
Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp để
cải tạo, nâng cấp các KCCC để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thành
phố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra giải pháp phù hợp
nhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần lượt được ban hành:
Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố về
việc cải tạo, xây dựng lại các KCCC xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây
là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015.
Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
“một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các KCCC bị hư hỏng,
xuống cấp”.
Từ thực tế của vấn đề đang là trung tâm chú ý của tất cả các cấp chính
quyền từ Trung ương tới địa phương mà em đã đi sâu nghiên cứu về “THỰC
TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ DỰ ÁN CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG” để từ
đó cho chúng ta biết rõ hơn về hiện trạng nhà chung cư và tình hình cải tạo
KCCC và đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn
định cuộc sống.

2/ Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
2
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
bản, chính sách, chế độ của nhà nước về KCCC.
- Đánh giá thực trạng và tình hình cải tạo các KCCC ở Hà Nội qua đó thấy
được những vướng mắc còn tồn tại và những bất hợp lý trong quá trình
thực hiện triển khai cải tạo các dự án KCCC tại Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp để cải tạo KCCC ở Hà Nội.
3/ Phạm vi nghiên cứu:
- Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo KCCC
- Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản KCCC thuộc thành phố
Hà Nội.
- Phương pháp nghiên cứu:
+ Thu thập các số liệu về KCCC thông qua các nguồn tư liệu sẵn có trên
sách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ thực tế.
+ Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng hợp
những số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét chính
xác về hiện trạng KCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4/ Kết cấu nội dung của luận văn:
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo
gồm 3 chương:
+ Chương I: Giới thiệu chung về Tổng công ty cổ phần Sông Hồng.
+ Chương II: Thực trạng và tình hình thực hiện các dự án cải tạo khu
chung cư cũ tại thành phố Hà Nội của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng.
+ Chương III: Đề xuất và giải pháp thực hiện dự án cải tạo khu chung cư
cũ tại thành phố Hà Nội.
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540

Khoa Quản lý kinh doanh
3
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY
CỔ PHẦN SÔNG HỒNG
1/ Khái quát chung về Tổng công ty:
- Tên doanh nghiệp: Tổng công ty cổ phần Sông Hồng.
- Tên giao dịch quốc tế: SONG HONG CORPORATION.
- Trụ sở chính: số 70 An Dương – phường Yên Phụ - quận Tây Hồ - thành
phố Hà Nội.
- Thành lập: 23/08/1958.
- Điện thoại: (84-4) 7171603 Fax: (84-4) 7171604.
- Email:
- Website:
Trong quá trình phát triển, TCT cổ phần Sông Hồng luôn coi khách hàng là
trung tâm, coi trọng uy tín doanh nghiệp và sự thỏa mãn của khách hàng, không
ngừng sáng tạo và đổi mới trong các hoạt động sản xuất kinh doanh để đáp ứng
tốt hơn những yêu cầu bằng những sản phẩm, dịch vụ có chất lượng và uy tín, sự
tăng trưởng và phát triển của doanh nghiệp luôn đồng hành với những giá
trị đích thực của toàn xã hội.
"Phát triển bền vững, thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng và đóng góp
nhiều nhất cho cộng đồng" là kim chỉ nam cho hoạt động sản xuất kinh doanh
của TCT cổ phần Sông Hồng trên bước đường hội nhập nền kinh tế thế giới.
"Thành công và niềm tin của bạn
Uy tín và sự phát triển của chúng tôi"
2/ Quá trình hình thành:
TCT cổ phần Sông Hồng là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây
dựng, tiền thân là Công ty Kiến trúc Việt Trì được Bộ Kiến trúc thành lập ngày
23/8/1958, trụ sở đóng tại Khu công nghiệp Việt Trì. Là đứa con đầu lòng của
ngành Xây dựng Việt Nam, TCT đã trải qua một chặng đường đầy gian nan thử

thách, không ngừng phấn đấu và trưởng thành, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ
xây dựng Khu công nghiệp Việt Trì - Khu công nghiệp đầu tiên của miền Bắc xã
hội chủ nghĩa, góp phần khôi phục kinh tế, hàn gắn vết thương chiến tranh, xây
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
4
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
dựng chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc, đồng thời góp phần vào thắng lợi của cuộc
đấu tranh giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước. Đây cũng chính là nhiệm
vụ nặng nề và đầy vinh quang của ngành Xây dựng Việt Nam sau hoà bình lập
lại ở Miền Bắc.
Từ bước khởi đầu với 40 cán bộ công nhân viên, đến năm 1959 Công ty
Kiến trúc Việt Trì đã có hơn 6.000 cán bộ công nhân viên hăng say lao động,
xây dựng các nhà máy Đường, Điện, Nhà máy Giấy, Hoá chất, Mỳ chính….
Ngày 13 tháng 04 năm 1959, Công ty rất vinh dự được Bác Hồ đến thăm nói
chuyện động viên, khích lệ cán bộ công nhân viên toàn công ty. Niềm vui và
hạnh phúc to lớn đó chính là động lực thúc đẩy để Công ty Kiến trúc Việt Trì
hoàn thành mọi nhiệm vụ được giao, vừa xây dựng, vừa tham gia chiến đấu bảo
vệ Tổ quốc. Chiến công của Công ty đã được Đảng và Nhà nước tặng thưởng
nhiều Huân chương kháng chiến, Huân chương lao động, nhiều Bằng khen cho
tập thể và cá nhân.
Năm 1973, Bộ Kiến trúc đổi tên thành Bộ Xây dựng, Công ty Kiến trúc
Việt Trì được đổi tên thành Công ty Xây dựng Việt Trì. Lực lượng cán bộ công
nhân viên trong thời kỳ này lên tới 12.000 người, tập trung xây dựng nhà máy
dệt Minh Phương, nhà máy sản xuất Thuốc kháng sinh, nhà máy Giấy Bãi Bằng,
nhà máy Giấy XZ 72 của Bộ Nội vụ, nhà máy Bê tông Đạo Tú, nhà máy Chế
biến hoa quả hộp Tam Dương, nhà máy đại tu vô tuyến Tam Đảo, Học viện
Khoa học kỹ thuật quân sự Vĩnh Yên…
Năm 1980, nhân kỷ niệm 22 năm ngày truyền thống của Công ty và để phù
hợp với phạm vi hoạt động, Công ty được Bộ Xây dựng đổi tên thành Công ty

Xây dựng số 2; Tiếp tục thực hiện nhiệm vụ thi công xây dựng nhiều công trình
lớn: mở rộng đợt hai nhà máy Supe phốt phát Lâm Thao, nhà máy giấy Bãi
Bằng (Phú Thọ), sân bay Sao Vàng (Thanh Hoá), sân bay Nội Bài (Hà Nội)…
Ngày 14/6/1983, để đáp ứng yêu cầu chỉ đạo thi công công trình nhà
máy tuyển quặng Apatit Lào Cai - công trình trọng điểm quốc gia; Bộ Xây dựng
quyết định thành lập TCT Xây dựng Vĩnh Phú - Hoàng Liên Sơn trên cơ sở lực
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
5
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
lượng nòng cốt là Công ty Xây dựng số 22, trụ sở đóng tại xã Tằng Loỏng -
Huyện Bảo Thắng - Tỉnh Hoàng Liên Sơn, cách thành phố Việt Trì hơn 300 Km.
Sau hơn 10 năm xây dựng công trình Nhà máy tuyển quặng Apatít Lào Cai,
trải qua bao phấn đấu hy sinh, vừa sản xuất, vừa chiến đấu nơi biên cương phía Bắc
của Tổ quốc, công trình trọng điểm của cả nước đã hoàn thành đưa vào sản xuất.
Để phù hợp với nhiệm vụ mới, ngày 04/9/1991 TCT Xây dựng Vĩnh Phú - Hoàng
Liên Sơn được Bộ Xây dựng đổi tên thành TCT Xây dựng Sông Hồng, đồng thời
chuyển trụ sở về đóng tại Thành phố Việt Trì - quê hương Đất Tổ Hùng Vương.
Ngày 20/11/1995, TCT Xây dựng Sông Hồng được Bộ Xây dựng thành
lập lại theo uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ với mô hình mới có Hội đồng
quản trị.
Ngày 25/8/2006, TCT Xây dựng Sông Hồng được Bộ Xây dựng quyết
định chuyển mô hình tổ chức hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ - Công ty
Con, đổi tên thành TCT cổ phần Sông Hồng.
Ngày 01/01/2007, được sự đồng ý của Bộ Xây dựng và UBND thành phố
Hà Nội, TCT Sông Hồng chính thức chuyển trụ sở từ thành phố Việt Trì - Tỉnh
Phú Thọ về địa chỉ số 70 An Dương - Quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội.
Trải qua hơn 52 năm xây dựng và phát triển, với nhiều biến động gắn liền
với những đổi thay của đất nước; TCT Sông Hồng luôn hoàn thành xuất sắc
nhiệm vụ được Đảng, Nhà nước, Bộ Xây dựng giao cho. Từ một đơn vị nhỏ

khi mới thành lập đến nay đã phát triển mạnh mẽ với hàng chục đơn vị thành
viên, công ty cổ phần, công ty liên kết hoạt động trên khắp mọi miền đất nước;
Lĩnh vực hoạt động từ xây dựng truyền thống chuyển sang hoạt động sản xuất
kinh doanh đa ngành nghề: xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy
điện, truyền tải điện, cấp thoát nước, sản xuất công nghiệp, phát triển đô thị,
đầu tư, kinh doanh bất động sản, xuất nhập khẩu lao động và vật tư cùng nhiều
lĩnh vực kinh doanh khác…
Với sự nỗ lực phấn đấu, cống hiến và không ngừng phát triển, TCT Sông
Hồng đã vinh dự được Đảng, Nhà nước và Chính phủ tặng thưởng nhiều danh
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
6
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
hiệu, phần thưởng cao quý, nhiều Huân chương Độc lập, Huân chương Kháng
chiến, Huân chương Lao động hạng Nhất, Nhì, Ba, nhiều Bằng khen của Thủ
tướng Chính phủ, Cờ thưởng luân lưu của Thủ tướng Chính phủ, Tổng Liên
đoàn Lao động Việt Nam, Bộ Xây dựng, Công đoàn ngành Xây dựng và các
Tỉnh, Thành trong cả nước - nơi những công trình lớn mà TCT Sông Hồng đã,
đang thi công và làm việc.
Với những kinh nghiệm và bài học thực tiễn quý báu đúc rút trong hơn 52
năm qua - độ tuổi của sự chín chắn và sức sống dẻo dai, mãnh liệt, TCT cổ phần
Sông Hồng hôm nay đã kế tục sự nghiệp và phát huy truyền thống vẻ vang của
Công ty Kiến trúc Việt Trì thời kỳ 1958-1973, Công ty Xây dựng Việt Trì thời
kỳ 1973-1980, Công ty Xây dựng số 22 thời kỳ 1980-1983; TCT Xây dựng
Vĩnh Phú - Hoàng Liên Sơn thời kỳ 1983-1995, TCT Xây dựng Sông Hồng thời
kỳ 1995-2006 để cùng ngành Xây dựng Việt Nam viết tiếp những trang sử mới,
góp phần tích cực vào sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và hội
nhập quốc tế.
3/ Tầm nhìn và sứ mệnh của Tổng công ty:
• Tầm nhìn:

TCT cổ phần Sông Hồng quyết tâm phấn đấu trở thành một trong những
doanh nghiệp hàng đầu của ngành Xây dựng trên cơ sở liên kết sức mạnh của
các thành viên với sức mạnh của các đối tác cùng hệ thống sản phẩm và dịch vụ
mang tính chất chuyên nghiệp được hoàn thiện liên tục và được mở rộng một
cách có chọn lọc nhằm tạo lập và đóng góp các giá trị lâu dài cho doanh nghiệp
và cộng đồng.
• Sứ mệnh:
Không ngừng nâng cao khả năng thoả mãn nhu cầu của khách hàng, tạo
điều kiện phát triển tài năng, chất lượng cuộc sống của cán bộ công nhân viên,
khả năng sinh lợi cho các chủ sở hữu và sự hưng thịnh của đất nước.
4/ Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý:
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
7
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
Sơ đồ bộ máy tổ chức (trước khi cổ phần hóa)
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
BAN TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
PHÒNG BAN CHỨC
NĂNG
ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP ĐƠN VỊ
TRỰC THUỘC
Phòng Đầu tư
Phòng
Tài chính - Kế toán
Phòng Tiếp thị và Đấu
thầu

Phòng
Kỹ thuật – Cơ giới
Phòng
Tổ chức – Đào tạo
Phòng
Kinh tế - Kế hoạch
Chi nhánh
TP. Hồ Chí Minh
Trung tâm KHCN và
XNK Sông Hồng
Trung tâm
XKLĐ Sông Hồng
Trường TCKT Nghiệp
vụ Sông Hồng
Trung tâm TM và Cung
ứng Nhân lực Sông Hồng
Công ty XL VLXD
An Dương
Chi nhánh
Lào Cai
Chi nhánh
Miền Trung
CÁC CÔNG TY CON
(13 công ty)
CÁC CÔNG TY
LIÊN KẾT
(18 công ty)
Phòng Thị trường
Văn phòng
Ban xuất khẩu lao động

Các Ban quản lý dự án
Các Ban điều hành dự án
8
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
Mô hình tổ chức Công ty mẹ - Công ty con sau cổ phần hóa
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
9
ĐẠI HỘI ĐỒNG
CỔ ĐÔNG
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
BAN TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
CÁC PHÒNG BAN
CHỨC NĂNG
CÁC ĐƠN VỊ
TRỰC THUỘC
CÁC CÔNG TY CON CÁC CÔNG TY LIÊN KẾT
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN DỰ
ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI CỦA
TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG
A - Thực trạng các khu chung cư cũ tại thành phố Hà Nội
1/ Sự cần thiết phải cải tạo các khu chung cư cũ:
Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát triển
của xã hội. Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là nhiệm vụ
trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh tế
đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành phố cũng đã có
sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m
2

nhà ở đã được xây dựng
thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công
nhân viên và nhân dân Hà Nội. Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự đầu
tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng
đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư gây nên tình trạng
xuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường sống.
Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn
Chương hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng,
dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ. Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch
bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống vệ sinh từng
căn hộ không có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải tạo, hệ thống
hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô
nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải. Đó là những nguyên nhân cơ bản gây
ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân.
Tại các KCC cao tầng như: Kim Liên, Thái Hà, Nguyễn Công Trứ là
các khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp,
tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung 2-4
hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp hơn so
với mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc, ứ đọng
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
10
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
gây ô nhiễm nặng cho nhân dân. Đối tượng ở đây phần lớn một hộ một phòng,
vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra ngoài rất nguy
hiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà.
Tại các KCC cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng đang ngày càng
xuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn đến ảnh hưởng tới
chất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với nhà bị lún, đã làm
cho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên tường bị nứt, các mối

nối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ thống hạ tầng bị hư
hỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường.
Các KCCC được xây dựng vào những năm 60-90 của thế kỷ trước. Trong
thời gian đó sự ra đời của các KCCC này rất hợp lý, phù hợp với nhu cầu của đa
số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc bấy giờ.
Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu của con
người về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con người không chỉ
cần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được sống ở trong một căn
hộ có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoài
không đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thông, khu vui chơi giải trí mà
không gian đó phải thoáng đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện nghi và hiện đại… cùng
với một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không thể thiếu.
Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những nhu
cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung cấp đầy
đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong KCCC đều là
CBCNVCNN). Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ trước họ không hề
để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân. Ở hầu hết các KCCC đều không
xuất hiện dịch vụ này mà ở một số nơi ngày nay xuất hiện do những hộ gia đình,
cá nhân (chủ yếu sống ở tầng 1) tự ý mở ra để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Ngày nay nền kinh tế đã chuyển từ bao cấp sang nền kinh tế thị trường thì nhu
cầu về dịch vụ là không thể thiếu. Chính vì vậy các KCC đã trở nên lỗi thời, lạc
hậu, không còn phù hợp với xu thế phát triển hiện đại nên cần có sự cải tạo,
nâng cấp, sửa chữa, xây dựng lại là một xu thế tất yếu không thể tránh khỏi.
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
11
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
Dân số sống trong KCCC ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích và
không gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa chữa,
xây dựng mới các KCCC là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu sống của

người dân.
Các KCCC này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm ở
trung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác được
hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra). Với vị trí, vai trò quan trọng của
đất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của nhà nước
mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân. Để khỏi lãng phí nguồn tài
nguyên vô cùng quý giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất đai ở đô thị lại rất
lớn thì việc cải tạo các KCCC là rất thích hợp.
KCCC xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang tính
chủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá nhân,
cải tạo các KCCC sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có sự tham
gia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện.
2/ Đánh giá, phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ
trên địa bàn thành phố Hà Nội:
2.1/ Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội:
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 KCCC (4-5 tầng) với gần 1 triệu m
2
diện
tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm
lớn với 434.332m
2
sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 KCCC thấp tầng (1-2 tầng) xây
dựng xen kẽ trong các khu phố cũ.
Các KCCC này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ
những năm 60-70-80 Thế kỷ trước. Đến nay đã biến dạng và xuống cấp kể cả
những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân.
Các KCCC không chỉ thay đổi rất nhiều về hình thức, mà còn có rất nhiều
thay đổi về nội dung và tính chất, về công năng sử dụng và cách ở. Vấn đề sở
hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định 60-

61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội,
khu vực tư nhân và các sở hữu khác.
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
12
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây
xanh và không gian trống khác. Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có
quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng
chức năng sử dụng trong các KCCC.
Có thể nói gần như tất cả các KCCC ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị phá phách
lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý nhắc nhở hoặc
xử phạt nghiêm minh của Thành phố. Vấn đề lấn chiếm đất đai trái phép của các
hộ tầng một và các khu trống khác trong các KCCC là phổ biến đang trở thành
một sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa chữa và giải phóng mặt bằng khi có
dự án xây dựng.
Trước đây các KCCC chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc cơ quan
nhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều mâu
thuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ nhỏ,
kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với cái
giá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàng
chục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gì
thuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố.
Các KCCC trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa lý, vị trí đất
đai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng và giá trị
kinh tế đặc biệt. Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng cần xem xét
để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai hợp lý, đặt lợi
ích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính sách và biện
pháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã hội hoá và
trong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại.

Về quy hoạch kiến trúc, do các KCCC được thiết kế và xây dựng cách đây
trên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết kế, xây
dựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu. Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 –
5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m
2
, khu phụ chung
hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
13
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng (chỗ để xe,
diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không còn phù hợp
với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư
kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng và
quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh (từ
2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất
công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các KCC làm tăng mật độ xây dựng (có
khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng hàm lượng tạp
khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường. Các hộ dân sống tại các KCC này
đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của chất lượng công trình
cũng như môi trường sinh sống.
Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư
bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính
sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng
và dịch vụ đô thị. Hầu hết các KCCC được xây dựng chủ yếu trong thời kỳ
chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng
xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ chế của
nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một cách nghiêm trọng do sự

phá vỡ của cơ cấu dân cư đã làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như cuộc sống
của người dân, nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình trạng lún nứt
nguy hiểm. Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm có thể
sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê phường
Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A Ngọc Khánh; Nguyễn
Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên ).
Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt
tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu. Ngoài ra
khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện
tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số
lượng nhà bị lún).
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
14
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
2.2/ Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội:
Các KCCC tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua các giai
đoạn sau:
+ Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai
Hương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung.
+ Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung
Tự, Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo
mô hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà
đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không
độc lập.
+ Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân,
Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựng
ngoài nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp. Đây cũng là
thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng

hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở.
+ Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986-2000):
Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà
nước cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏ
bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới.
Điểm qua quá trình trên để thấy:
+ Cấu trúc các KCC rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đai
còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an toàn.
+ Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởi
vậy việc chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết
và phù hợp với quy hoạch chung. Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triển
khai chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo.
Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ
số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
15
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn để
nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề
xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng
đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.
Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan
hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao
hoặc chọn chủ đầu tư.
2.3/ Các đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của Hà Nội có
ảnh hưởng đến các khu chung cư cũ:
a/ Đặc điểm điều kiện tự nhiên:
• Địa hình:
Địa hình chủ yếu của Hà Nội là địa hình đồng bằng được bồi đắp bởi các

dòng sông với các bãi bồi hiện đại và các bãi bồi cao, ngoài ra còn có các vùng
trũng với các hồ đầm (dấu vết của các dòng sông cổ). Riêng các bậc thềm sông
chỉ có ở phần lớn huyện Sóc Sơn và ở phía Bắc huyện Đông Anh, nơi có địa thế
cao so với các vùng của Hà Nội. Ngoài ra, Hà Nội còn có các dạng địa hình núi,
tập trung ở khu vực đồi núi Sóc Sơn với diện tích không lớn lắm.
Xét về mặt thời gian hình thành lớp phù sa, có thể phân bố thành phố Hà
Nội thành 2 vùng: vùng phù sa cũ (đại bộ phận nằm ở phía tả ngạn sông Hồng,
phía Tây quốc lộ 1. Đất được hình thành trên nền trầm tích thuộc thời kỳ thứ 4,
khả năng chịu nén tốt). Vùng phù sa mới (nằm ở phía Nam ngoại thành Hà Nội,
phần lớn ở huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm. Đất ở đây chủ yếu do phù sa
mới của sông Hồng hình thành, nền đất yếu hơn vùng trên).
Đặc điểm địa hình này làm cho các công trình ở Hà Nội rất dễ bị sụt lún
do nền đất yếu. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống
cấp nghiêm trọng của các KCCC ở Hà Nội.
• Khí hậu:
Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhận
được lượng bức xạ mặt trời dồi dào. Tổng lượng bức xạ trung bình hàng năm
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
16
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
khoảng 120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82
%, lượng mưa trung bình 1.660 mm/năm. Chính loại khí hậu này đã làm cho các
công trình nhà ở ở Hà Nội càng dễ bị hư hỏng.
b/ Đặc điểm kinh tế - xã hội:
Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị xã hội lớn nhất của cả nước, nền kinh
tế phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp.
Quá trình tăng trưởng kinh tế gắn với quá trình tăng quy mô, chất lượng
về nhà ở, chính vì vậy mà những KCC được xây dựng trước đây đã trở nên lạc
hậu và không còn phù hợp với thực tế hiện nay: Nó vừa không đáp ứng nhu

cầu về diện tích, lỗi thời về kiến trúc, các dịch vụ cần thiết lại không được đáp
ứng nhu cầu.
Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991–1995 đạt
12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới 1999, GDP bình quân
đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07 so với trung bình
của Việt Nam. Năm 2000, GDP của Hà Nội chiếm 7,22% của cả quốc gia và
khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng. Năm 2007, GDP bình
quân đầu người của Hà Nội lên tới 31,8 triệu đồng, trong khi con số của cả Việt
Nam là 13,4 triệu. Năm 2010 tăng trường GDP của thủ đô ước đạt 11%, thu
nhập bình quân đạt khoảng 37 triệu đồng (tương đương 1.900 USD).
Dân số Hà Nội năm 2002 là 2763,4 nghìn người, mật độ dân số lên tới
2.883 người/km
2
, mật độ nội thành là 14.387 người/km
2
, ngoại thành là 1.758
người/km
2
. Mật độ gấp 12 lần so với trung bình cả nước và gần gấp đôi dân số
vùng Đồng bằng sông hồng và Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao nhất
trong cả nước. Năm 2010 dân số của Hà Nội xấp xỉ 6,5 triệu người. Tính đến
năm 2009, dân số thành thị là 2.632087 chiếm 41,1% tổng dân số Hà Nội và
3.816.750 ở nông thôn chiếm 58,1%. Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là
1.979 người/km². Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa lên tới 35.341
người/km². Đó chính là sức ép lớn cho nhu cầu về nhà ở của Thủ đô trong
những năm gần đây và trong những năm tiếp theo đòi hỏi Hà Nội phải xây
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
17
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp

dựng cải tạo lại nhà ở để đáp ứng nhu cầu này.
Căn cứ vào các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội trong
giai đoạn 2006 – 2010, dự kiến các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch 5 năm của
thành phố như sau.
Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010
STT Chỉ tiêu KH 2006 - 2010
1. Dân số trung bình năm 2010 3,5 triệu người
2. Tốc độ tăng GDP bình quân/năm 10,5 – 11,5%
3. GDP bình quân đầu người 2.300 USD
4.
Tốc độ tăng giá trị tăng thêm công nghiệp bình
quân/năm
10,5 – 11,5%
5. Tốc độ tăng giá trị thêm dịch vụ bình quân/năm 11 – 12%
6.
Tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, ngư nghiệp
bình quân/năm
1 – 2%
7.
Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu bình quân/năm.
Trong đó: xuất khẩu địa phương
16 – 18%
17 – 18%
8.
Cơ cấu kinh tế theo GDP
- Dịch vụ
- Công nghiệp
- Nông nghiệp
58%
40,2%

1,8%
9. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân/năm 1,05 – 1,1%
10. Tỷ lệ thất nghiệp đô thị <5,5%
11. Tỷ lệ lao động qua đào tạo 60 – 65%
12. Tỷ lệ hộ nghèo cuối năm 2010 <4,5%
13.
Tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học và tương đương
đến năm 2010
>90%
14. Nhà ở đô thị bình quân đầu người 8 – 8,5%
15.
Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu đi lại bằng giao thông công
cộng
35 – 40%
16. Cấp nước sạch đô thị/người/ngày đêm 170 lít
17. Diện tích cây xanh bình quân đầu người 7 – 8m
2
(Nguồn: Bộ Kế hoạch đầu tư)
2.4/ Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội:
Hiện nay các KCCC trong nội thành Hà Nội được xây dựng từ những năm
60-70 của thế kỷ trước đã hư hỏng, môi trường sống đang bị xuống cấp nghiêm
trọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là những vấn
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
18
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
đề cần được quan tâm cải thiện.
Mạng lưới đường trong các KCCC hiện nay đã xuống cấp, mặc dù đã được
cơi nới sửa chữa nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu đi lại. Tình trạng ùn

tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các nút giao thông liên hệ các KCCC với
các đường phố bao quanh.
+ Về giao thông: do sự gia tăng dân số sinh sống trong khu vực, tình trạng
xây dựng cơi nới, lấn chiếm không được kiểm soát nên mạng lưới đường trong
các KCCC ngày càng bị thu hẹp, mặt cắt ngang đường không đủ để lưu thông,
thiếu diện tích dành cho giao thông tĩnh. Tại các nút giao thông liên hệ từ trong
các KCC đi ra ngoài thường xuyên bị ùn tắc vào giờ cao điểm do lưu lượng xe
cộ lớn, lối vào quá hẹp.
+ Về mạng lưới cấp nước: Chắp vá, không đồng bộ và chưa đáp ứng tối đa
nhu cầu của nhân dân.
+ Về mạng lưới thoát nước: Đã cũ kỹ, lạc hậu, hỏng hóc, bị lấn chiếm, các
hồ chứa điều hoà bị bồi lấp, thu hẹp diện tích, tình trạng ô nhiễm ngày càng trầm
trọng, hiện tượng ngập úng thường xuyên xảy ra vào mùa mưa.
+ Về mạng lưới cấp điện: Mạng lưới dây điện hầu hết đều đi nổi trên cột,
đấu nối chằng chịt, gây mất mỹ quan đô thị.
2.5/ Vấn đề cảnh quan môi trường trong các khu chung cư cũ tại Hà Nội:
Giải quyết vấn đề nhà ở không chỉ bó gọn trong phạm vi căn hộ, không chỉ
quan tâm đến tiện nghi trong căn nhà và tiện ích ở, mà còn phải quan tâm đến
môi trường ở nói chung. Kinh nghiệm nhiều năm chỉ ra rằng bản chất môi
trường ở tạo cảm giác thoải mái và tiện ghi hơn nhiều chính bản thân ngôi nhà.
Chính môi trường ở là yếu tố rất quan trọng trong việc nâng cao chất lượng ở.
Vì thế nhiệm vụ chính của kiến trúc cảnh quan là tổ chức không gian trống
ngoài căn hộ. Tuy nhiên tại các KCCC của Hà Nội điều này chưa được quan tâm
một cách đúng mức.
Dù chỉ chiếm 20% quỹ nhà ở đô thị, nhưng các KCCC được xây dựng theo
mô hình tiểu khu của các nước XHCN trước đây đã giải quyết một phần nhà
trong quá trình đô thị hoá, tạo ra lối sống đô thị mới trong một bộ phận dân cư
và mô hình mới mang tính cộng đồng và xã hội cao hơn so với nhà ở theo kiểu
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh

19
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
hàng phố trước đây.
Được xây dựng từ thời bao cấp, các khu ở đã bị xuống cấp và biến dạng theo
thời gian. Trước những đòi hỏi ngày càng cao của điều kiện kinh tế xã hội, cần
phải hiện đại hoá, nâng cao chất lượng ngôi nhà cũng như không gian cảnh quan.
Nhìn chung các khu ở có một lối bố cục nghèo nàn. Các khối nhà chung cư
5 tầng xếp song song thành hai dãy như khu Nguyễn Công Trứ. Các khối nhà
xếp song song thành nhiều dãy như Kim Liên, Trung Tự.
Các khu xây sau như Thành Công, Giảng Võ tuy các khối nhà vẫn xếp song
song nhưng đã chia thành các cụm kết hợp với nhà trẻ làm cho không gian trong
nhóm nhà phong phú hơn. Khu Thanh Xuân Bắc có bố cục phong phú nhất.
• Không gian bán công cộng (không gian kế cận ngôi nhà):
Tất cả các trục đường chính giữa các nhóm nhà ở và không gian bán công
cộng đều đã trở thành cửa hàng, dịch vụ. Chúng tạo cho khu ở một không khí
sầm uất, làm thay đổi hoàn toàn công năng của các trục đường này. Tại những vị
trí bên trong khu ở không gian bán công cộng cũng bị lấn chiếm, cơi nới để tăng
diện tích ở, hoặc để làm các dịch vụ, bán hàng nhỏ, để xe.
Không gian xanh với chức năng nghỉ ngơi, giao tiếp, sự tham gia của dân cư
vào hoạt động tập thể, hoạt động xã hội. Một số nơi, không gian này được sử
dụng làm sân chơi cho trẻ em, sân nhảy dây, đá cầu, đá bóng, chỗ ngồi nghỉ của
người già, chỗ phơi phong, nhưng chúng không được quy hoạch vì thế tạo cảm
giác lộn xộn và bừa bãi. Đại bộ phận còn lại bị bỏ hoang, là nơi đổ rác, đổ vật liệu
xây dựng.
• Không gian công cộng:
Trong thực tế không gian công cộng nghèo nàn về chức năng và tổ chức
kiến trúc cảnh quan. Các sân bãi, vườn hoa bị lấn chiếm khá nhiều và cần phải
được khôi phục lại. Hiện rất ít khu còn vườn hoa và sân bãi: Khu Kim Liên chỉ
còn sân bóng đá.
Vườn hoa là chỗ chơi cho trẻ em của khu Trung Tự không được chăm sóc.

Chỉ có vườn hoa của khu Thanh Xuân là được thiết kế và chăm sóc tốt.
Một số khu ở có hồ nước lớn là trung tâm nghỉ ngơi của người dân, tạo nên
vẻ đẹp về cảnh quan của các khu ở. Một vài hồ nước đã được xây kè và có tuyến
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
20
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
đường dạo xung quanh hồ, liên kết với hệ thống đường đi của khu ở. Xung
quanh hồ có các thảm cỏ, cây trồng, ghế đá… tạo nên những không gian mở có
giá trị về mặt sử dụng để tập thể dục buổi sáng hay đi dạo vào buổi tối… của
dân cư, góp phần cải tạo môi trường sống, như khu Thành Công, Giảng Võ. Bên
cạnh đó một số hồ như ở khu Kim Liên chưa có đường dạo ven hồ cũng như
chưa nối với hệ thống đường chung của khu ở, gây nên sự cách biệt và đóng kín
của hồ nước, trở thành ao tù rất ô nhiễm.
Do nhu cầu cuộc sống, mỗi khu ở đều xuất hiện một chợ cóc. Những chợ
này không được quy hoạch và quản lý chặt chẽ đã ảnh hưởng rất nhiều đến điều
kiện vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
Hình khối và mặt đứng kiến trúc: Ngôi nhà ở đều là những khối chữ nhật
đơn giản, có chiều cao đồng đều 4-5 tầng. Tổ hợp mặt đứng nghèo nàn, đặc biệt
những ngôi nhà xây dựng kiểu lắp ghép tấm lớn đã thể hiện một ngôn ngữ đơn
điệu. Hơn thế nữa, trong quá trình sử dụng việc lấn chiếm tầng một, xây thêm
những hình khối, đặc biệt là “chuồng cọp” xấu xí đã làm mất hoàn toàn mỹ quan
của mặt đứng các ngôi nhà.
Phần lớn nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng về kết cấu và hình thức
kiến trúc.
+ Cây xanh: Trong khu ở hiện trạng cây xanh quá nghèo nàn về thể loại và
hình thức tổ hợp. Cây xanh được trồng một cách tự phát, không có ý đồ tổng
thể, phần lớn không có người quản lý. Tuy nhiên vẫn tạo được mầu xanh và sự
râm mát cho khu ở.
+ Chiếu sáng: Trong các KCC hình thức đèn lẫn những tiện ghi chiếu sáng

còn quá đơn giản. Hệ thống đèn chủ yếu là đèn đường đã cũ với ánh sáng vốn
yếu ớt lại bị cây xanh che lấp. Đường dây điện chằng chịt, cột điện cũ kỹ, ảnh
hưởng đến mỹ quan khu ở.
+ Màu sắc trong các KCC: Màu sắc chủ đạo đơn điệu và ảm đạm cả ban ngày
lẫn ban đêm. Các bức tường vôi đã bạc màu theo thời gian, các hoa sắt rỉ, hoen ố
dù có thêm các chậu hoa nhỏ cũng cải thiện ít màu sắc và vẻ đẹp của ngôi nhà.
Hiện nay ở nước ta, giải quyết các vấn đề ở khu ở, mới tập trung vào
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
21
Trường Đại học Kinh doanh & Công nghệ Hà Nội Luận văn tốt nghiệp
những vấn đề liên quan đến căn hộ. Môi trường ở bao gồm nhà ở và các công
trình công cộng, kiến trúc cảnh quan là vấn đề quan trọng lại chưa quan tâm
đúng mức. Các khu ở cần được cải tạo, hiện đại hoá cả không gian trong và
ngoài căn hộ. Cải tạo để giữ gìn cấu trúc KCC, để góp phần tạo ra sắc thái riêng
cho từng khu ở của Hà Nội, nhằm ghi nhận và đánh dấu sản phẩm kiến trúc một
thời. Chính vì vậy cần có những nghiên cứu nghiêm túc để cải tạo ngôi nhà ở
hiện có cùng những không gian bên ngoài của nó, đó là KTCQ.
Cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu ở của người dân ngày
một tăng cao, KTCQ trong khu ở đứng trước những yêu cầu phát triển mới, trở
thành một tiêu chí đánh giá chất lượng đô thị trong thời kỳ CNH, HĐH đất
nước. Trong việc tổ chức các KCC mới, tổ chức không gian ở ngoài nhà phải
được coi trọng từ khâu thiết kế, đến xây dựng và quản lý bởi vì chính không
gian KTCQ góp phần tạo nên chất lượng sống của các khu ở đô thị.
B - Tình hình thực hiện dự án cải tạo khu chung cư cũ tại Hà Nội
của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng
Thực hiện chủ trương của Thủ tướng Chính phủ về công tác xã hội hóa nhà
ở, các giải pháp tiến hành cải tạo và xây dựng lại các KCCC bị hư hỏng, xuống
cấp, ngày 09/01/2008 UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số
108/QĐ-UBND chấp thuận giao cho TCT cổ phần Sông Hồng làm chủ đầu tư

thực hiện dự án Xây dựng nhà ở cao tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho thuê Thành
Công 2 tại Phường Láng Hạ - Quận Đống Đa - Hà Nội.
1/ Khái quát chung về dự án:
Khu nhà ở I1, I2, I3 Thành Công được xây dựng vào khoảng thập niên 60 của
thế kỷ trước. Gồm 3 khu nhà 5 tầng thuộc khu tập thế Thành Công, đường Thái Hà,
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Sau khi rà soát kiểm tra đã tiến hành phân loại
mức độ nguy hiểm để phân chia giai đoạn kiểm định đánh giá chất lượng các KCC
và đề xuất các biện pháp xử lý thì khu I1, I2, I3 Thái Hà thuộc diện đặc biệt nguy
hiểm, ảnh hưởng đến tính mạng người dân cần phải phá bỏ gấp.
Dự án nhà cao tầng và căn hộ cho thuê I1, I2, I3 Thành Công có quy mô
sử dụng diện tích đất 5.152 m2, xây dựng hạ tầng kỹ thuật với diện tích khoảng
3.520 m2, tổng diện tích sàn khoảng 50.634 m2. Tổ hợp công trình bao gồm hai
Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540
Khoa Quản lý kinh doanh
22