Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách trong việc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






Đàm Thị Thu Hƣơng







ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH
TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ







LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN





Đàm Thị Thu Hƣơng





ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH
TRONG VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60850103



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC




NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC






TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƢ


Hà Nội - Năm 2013


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: 2

3. Nội dung nghiên cứu. 2
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: 3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu. 3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn: 3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ 4
1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất. 4
1.1.1 Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội 4
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư . 8
1.1.3. Một số nội dung cơ bản của cho thuê đất: 14
1.1.3.1. Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế . 14
1.1.3.2. Các loại hình thuê đất. 17
1.1.3.3 Nhiệm vụ của cho thuê đất: 18
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (tổ chức kinh tế)
trong việc cho thuê đất. 18
1.2 Khái quát tình hình cho thuê đất ở Việt Nam và một số nƣớc trên thế
giới. 21
1.2.1. Ở một số nước trên thế giới. 21
1.2.2 Tình hình cho thuê đất ở Việt Nam 24
1.2.2.1 Thời kỳ trƣớc khi có Luật Đất đai năm 1993. 24
1.2.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 26
1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay. 29

1.3. Những quy định pháp lý chủ yếu khi Nhà nƣớc cho thuê đất theo pháp
luật Đất đai hiện hành. 30
1.3.1. Cấp Trung ƣơng. 30
1.3.2. Cấp địa phƣơng. 31
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI
CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 33
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố

Hải Phòng. 33
2.1.1 Điều kiện tự nhiên. 33
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội. 36
2.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố: 38
2.2. Thực trạng công tác cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành
phố. 44
2.2.1. Kết quả thực hiện cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành
phố, đánh giá sơ bộ về kết quả đạt được. 44
2.2.2. Kết quả thu tài chính từ việc cho các tổ chức thuê đất. 52
2.2.3. Nội dung hồ sơ và quy trình thực hiện khi Nhà nước cho các tổ chức
kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng. 54
2.3. Khó khăn, vƣớng mắc khi nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất. 65
2.3.1. Về chính sách pháp luật. 65
2.3.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 71
2.3.3. Về thủ tục hành chính. 74
2.3.4. Về tài chính đất đai 76
2.3.5. Về công nghệ. 78
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG. 79
3.1. Các giải pháp về chính sách pháp luật. 79
3.2. Các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 80

3.3. Các giải pháp về cải cách thủ tục hành chính. 81
3.4. Các giải pháp về tài chính: 84
3.5. Các giải pháp về công nghệ. 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

DANH MỤC CẢNG BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

STT
Hình
Tên bảng biểu, hình vẽ
1
Hình 1
Sơ đồ địa giới thành phố Hải Phòng
2
Hình 2
Sơ đồ trình tự thủ tục thuê đất
3
Hình 3
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010
5
Hình 4
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất sản xuất kinh doanh
6
Hình 5
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải
Phòng đến năm 2020
7
Bảng 2.1
Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 và quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2010 của thành phố Hải Phòng
8
Bảng 2.2
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2015 của thành phố Hải Phòng
9
Bảng 2.3
Kết quả cho các tổ chức kinh tế trong nƣớc thuê

đất trên địa bàn thành phố từ năm 2003 đến năm
2012
10
Bảng 2.4
Kết quả cho các tổ chức kinh tế nƣớc ngoài thuê
đất trên địa bàn thành phố từ năm 2003 đến năm
2012
11
Bảng 2.5
Kết quả thu Ngân sách trên địa bàn thành phố Hải
Phòng
12
Bảng 2.6
Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ
trƣơng thu hồi đất
13
Bảng 2.7
Danh mục hồ sơ đề nghị ban hành thông báo chủ
trƣơng thu hồi đất


BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT

STT
Ký hiệu
Chữ viết tắt
1
BĐS
Bất động sản
2

CHXHCNVN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
3
HTX
Hợp tác xã
4
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
5
SDĐ
Sử dụng đất
6
TC
Tổ chức
7
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
8
UBND
Ủy ban nhân dân
9
VN
Việt Nam




1

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con ngƣời và các sinh vật khác ở trên trái đất. Đất đai là tƣ liệu sản xuất
chính không thể thay thế đƣợc của một số ngành sản xuất nhƣ nông nghiệp, lâm
nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài ngƣời cũng là lịch sử khai thác
và bảo vệ đất đai ngày càng hiệu quả. Vì vậy, mỗi chúng ta phải có trách nhiệm
quản lý, sử dụng đất có hiệu quả.
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Nƣớc ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự phát triển mạnh
mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đã tạo nên áp lực lớn đối với
đất đai. Hơn nữa, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tƣ xây dựng và cải
thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu dân cƣ, an
ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất cũng đều cần có quỹ đất. Tuy nhiên việc giao đất,
cho thuê đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt
của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Hải Phòng là thành phố trực thuộc Trung ƣơng, có vị trí chiến lƣợc đặc biệt,
có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội và giao lƣu hợp tác với các
nƣớc trên thế giới. Cùng với quá trình hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến
khích đầu tƣ của cả nƣớc, thành phố Hải Phòng đã thu hút nhiều dự án đầu tƣ lớn ở
cấp quốc gia và địa phƣơng với sự tham gia của nhiều nhà đầu tƣ lớn trong và ngoài
nƣớc. Thực trạng việc triển khai, thi hành các quy định của pháp luật đối với việc
cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua đang có một số khó khăn, vƣớng mắc nhƣ sau:
- Căn cứ cho thuê đất: chƣa sàng lọc đƣợc nhà đầu tƣ kém năng lực, chƣa
kiểm soát đƣợc tình trạng một nhà đầu tƣ nhƣng xin thuê đất để thực hiện nhiều
công trình, dự án ở nhiều địa phƣơng khác nhau, dẫn đến tình trạng cho thuê đất
tràn lan, chủ đầu tƣ bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
- Việc xác định nhu cầu sử dụng đất, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất còn
thiếu căn cứ cụ thể dẫn đến một số dự án sử dụng đất với diện tích lớn vƣợt quá nhu
cầu dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo, lãng phí đất đai.
- Quy định nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền
hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tƣ trong

2

nƣớc chỉ đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu
tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tƣ trong và
ngoài nƣớc.
- Việc phân cấp mạnh thẩm quyền trong việc cho thuê đất cùng với quy định
phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tƣ của pháp luật về đầu tƣ đã bộc lộ
nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định cho thuê đất chuyên trồng lúa nƣớc,
đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên
giới, gây bức xúc trong dự luận.
- Hiện nay việc xác định giá cho thuê đất đang có những vấn đề bất cập.
Khẳng định nguồn thu từ việc cho thuê đất đƣợc đánh giá là một trong những nguồn
thu chính trong tổng nguồn thu về ngân sách nhà nƣớc từ đất đai. Theo cam kết khi
Việt Nam gia nhập tổ chức Thƣơng mại thế giới (WTO), năm 2017 là hạn cuối cùng
để tháo gỡ những điểm khác biệt giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài, do đó
vấn đề về thuê đất và giá thuê đất đối với một đô thị lớn nhƣ Hải Phòng cần phải
đƣợc đƣa và nghiên cứu.
Từ thực trạng trên, tôi chọn đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải
pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách Nhà nƣớc trong việc cho thuê đất đối
với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Phòng" để có thể góp phần trong
công tác hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật Đất đai tại thành phố Hải Phòng.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu về thực trạng công tác cho tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn
thành phố Hải Phòng, từ đó rút ra những vƣớng mắc, bất cập và đề xuất biện pháp
giải quyết nhằm xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng là một thành phố theo
định hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, phát triển bền vững, hài hoà.
3. Nội dung nghiên cứu.
Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa

bàn thành phố Hải Phòng.
Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Hải Phòng.
Đánh giá công tác lập hồ sơ cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn
thành phố, qua đó phân tích những ƣu điểm và những vấn đề còn tồn tại.


3

Đề xuất các giải pháp về chính sách cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:
Các tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích
kinh doanh trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 đến nay trên địa bàn thành
phố. Lựa chọn một số tổ chức điển hình để phân tích, đánh giá.
Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc thực hiện thủ tục hành chính;
thời hạn cho thuê đất, giá cho thuê đất; đánh giá nhu cầu sử dụng đất khi cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu: Nhằm thu thập đƣợc tài
liệu, số liệu về công tác cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các
vƣớng mắc trong quá trình thực hiện.
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp về tình
hình điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất
trên địa bàn thành phố, các hồ sơ, tài liệu, kết quả giao đất và cho thuê đất trên địa
bàn thành phố.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ những kết quả trong công
tác giao đất và cho thuê đất, đối chiếu với kết quả tổng hợp các căn cứ pháp lý trong
việc giao đất và cho thuê đất để phân tích tìm ra những vƣớng mắc, bất cập; đánh
giá những mặt ƣu và mặt đƣợc để tổng hợp tìm ra giải pháp thích hợp.

6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
6.1. Các bộ Luật:
6.2. Các văn bản của Trung ương:
6.3. Các văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.
6.4. Các tài liệu thu thập:
- Các tài liệu, số liệu về tình hình cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa
bàn thành phố Hải Phòng.
- Các tài liệu liên quan đến vƣớng mắc khi thực hiện các thủ tục hành chính.
- Các văn bản liên quan đến việc thực hiện quy trình ISO của Sở Tài nguyên
và Môi trƣờng
- Các bản đồ hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.


4

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất.
1.1.1 Vai trò của đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tƣ liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế đƣợc, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công
trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh
thổ của mỗi quốc gia nhƣng bị giới hạn về số lƣợng nên nếu con ngƣời sử dụng đất
một cách hợp lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau:"đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trƣờng sinh thái ngay trên vỏ dƣới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng,
dáng địa hình, mặt nƣớc. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và
khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con

ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại.
Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật
cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Đất đai là tài sản phẩm
của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã
hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và
phát triển của xã hội loài ngƣời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, cũng nhƣ không thể có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là
một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho
động vật, thực vật và con ngƣời.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi


5

trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với
từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các ngành khác
ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng,
làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc
biệt là ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tƣ liệu sản xuất chủ yếu
trong nông nghiệp, nó vừa là đối tƣợng lao động, vừa là tƣ liệu lao động.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng
là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ

trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm
đƣợc tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lƣợng thảm
thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tƣợng lao động
và công cụ hay phƣơng tiện lao động. Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn
liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài ngƣời, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất, văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật
vật chất - văn hoá khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản sử dụng đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,
giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cũng cung cấp các
nguyên liệu cho các ngành sản xuất nhƣ gạch, ngói, xi măng… Thực vậy, trong các
điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều
kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại quá trình sản xuất, là nơi tìm đƣợc công
cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã hội loài ngƣời.
Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho
mối quan hệ giữa ngƣời và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con
ngƣời trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trƣờng đất, một số công


6

năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và
mang tính toàn cầu.
Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con ngƣời tồn tại và tái sản xuất qua các
thế hệ kế tiếp nhau của loài ngƣời. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả
và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và
cấp bách đối với mỗi quốc gia.

Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của
trái đất cũng nhƣ diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự
giới hạn đó còn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có
hạn nên ngƣời ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao
nhiêu cũng đƣợc.
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tƣợng kinh tế xã hội thể
hiện đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các tác
nghiệp chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử
lý số liệu ) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo pháp luật).
Luật đất đai 1993 của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là đại bàn phân bố các khu dân cƣ, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xƣơng máu mới tạo lập,bảo vệ đƣợc vốn đất
đai nhƣ ngày nay!".
Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tƣợng có nhu cầu
sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phƣơng thức thu tiền
hoặc không thu tiền sử dụng đất là Nhà nƣớc tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến
lƣợc phát triển kinh tế - xã hội và phƣơng hƣớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội.
Theo báo cáo của Đại hội Đảng Cộng sản khóa X về phƣơng hƣớng, nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 - 2010 chỉ rõ mục tiêu giai đoạn 2006 -
2010 là “Đẩy nhanh tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt đƣợc bƣớc chuyển biến quan


7

trọng về nâng cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đƣa nƣớc ta ra

khỏi tình trạng kém phát triển. Cải thiện rõ đời sống vật chất, văn hóa và tinh thần
của nhân dân. Tạo đƣợc nền tảng để đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và
phát triển kinh tế tri thức, đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành một nƣớc công nghiệp theo
hƣớng hiện đại vào năm 2020. Giữ vững ổn định chính trị và trật tự, an toàn xã hội.
Bảo vệ vững chắc độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ và an ninh quốc gia. Nâng
cao vị thế của Việt Nam trong khu vực và trên trƣờng quốc tế”.
Để góp phần thực hiện những mục tiêu kinh tế của kế hoạch 2006 - 2010,
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa X (2008), chỉ
thị “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất
đai và bất động sản đƣợc vận động theo cơ chế thị trƣờng, trở thành một nguồn vốn
trong sản xuất kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặt biệt
đƣợc xác định giá theo cơ chế thị trƣờng, có sự quản lý của Nhà nƣớc”.
Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng,
phát triển đô thị đƣợc mở rộng, từng bƣớc đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc và nhu cầu đô thị hoá.
Diện tích đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp hiện có gần 100 nghìn ha
giai đoạn 2006 - 2010, bình quân mỗi năm tăng 9,4 nghìn ha đáp ứng đƣợc yêu cầu
thu hút nhà đầu tƣ vào hoạt động trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp có
hạ tầng đồng bộ nhằm hạn chế ô nhiễm môi trƣờng, góp phần thúc đẩy quá trình
công nghiệp hoá đất nƣớc.
Thị trƣờng quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân
sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã
hội của đất nƣớc. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nƣớc tăng qua các năm
(năm 2002 là 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng thu ngân sách nhà nƣớc; năm 2010 là
67.000 tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách).
Những mục tiêu kinh tế của Trung ƣơng Đảng đã đề ra, quá trình triển khai
đƣa đất vào sử dụng cho thấy đất đai có một vị trí hết sức quan trọng trong quá trình
sản xuất và phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có biện pháp kiểm tra, giám sát việc
sử dụng đất tránh lãng phí và thất thu ngân sách; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đƣợc xây dựng cụ thể, giá tiền sử dụng .đất phải đƣợc xác định một cách khoa

8

học, minh bạch phù hợp với giá thị trƣờng, thủ tục hành chính cần đƣợc minh bạch,
không phiền hà nhằm thu hút đầu tƣ, đƣa đất vào sử dụng, tránh hoang hóa và
đáp ứng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục khi giao đất, cho thuê đất,
hệ thống tài chính về đất đai có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tƣ. Khi
Nhà đầu tƣ có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc
thuê đất có đƣợc thực hiện dễ dàng hay không, có bị gây phiền hà trong khi thực
hiện thủ tục hay không và hồ sơ thực hiện phức tạp hay đơn giản và chi phí nhƣ thế
nào. Để có thể giải đáp đƣợc những thắc mắc của các nhà đầu tƣ, về mặt quản lý
của Nhà nƣớc về đất đai thƣờng liên quan đến nội dung thứ 1: hệ thống các văn bản
pháp luật; nội dung thứ 2 về: quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nội dung thứ
3 về: quản lý việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nội dung thứ 4 là: tài
chính về đất đai (Bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tƣ, tiền thuê đất,
chi phí thực hiện các thủ tục hành chính) và nội dung cuối cùng là thời gian bao lâu
thì có thể có đất để đƣa vào sản xuất.
- Về hệ thống các văn bản pháp luật: Với quan điểm đổi mới, hệ thống chính
sách pháp luật của Nhà nƣớc ta liên quan đến việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất
ngày càng hoàn thiện, các bƣớc công việc đƣợc quy định tƣơng đối rõ ràng; xác
định đƣợc thời gian nhận và trả kết quả để các nhà đầu tƣ có thể tính toán đƣợc thời
gian đầu tƣ. Tuy nhiên, trong thực tế thực hiện còn không ít những vƣớng mắc, bất
cập cần thay đổi để có thể thu hút đƣợc các nhà đầu tƣ.
- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
" Đất đai" là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất,
mảnh đất, miếng đất. ) có vị trí, hình thể, diện tích với nhữnh tính chất tự nhiên
hoặc mới đƣợc tạo thành (đặc tính thổ nhƣỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ

văn, chế độ nƣớc, nhiệt độ ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính ) tạo
ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng đất vào các mục đích khác. Nhƣ vậy,
để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng
tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất những
phƣơng hƣớng sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất.


9

Nhƣ vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và
tổ chức sử dụng đất nhƣ tƣ liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trƣờng.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng không chỉ cho trƣớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều
kiện tự nhiên, phƣơng hƣớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của
mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đƣợc tiến hành nhằm định hƣớng cho
các cấp, các ngành trên địa bàn lậpquy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết
của mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai;
Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tƣ để phát triển sản xuất, đảm bảo an
ninh lƣơng thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp quản lý đất đai một
cách hữu hiệu của nhà nƣớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất lâm nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa và
đất lâm nghiệp có rừng ), ngăn ngừa đƣợc các hiện tƣợng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trƣờng sinh thái, gây ô nhiễm môi trƣờng dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các
hiện tƣợng gây ra các hiệu quả khó lƣờng về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc

phòng ở từng địa phƣơng, đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà nƣớc hƣớng
nền kinh tế theo hƣớng thị trƣờng. Một cơ chế vô cùng phức tạp.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp
lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử
dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tƣợng quản lý và sử dụng đất đai theo
khung đó. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả
hơn. Bởi vì, khi các đối tƣợng sử dụng đất đai hiểu rõ đƣợc phạm vi ranh giới và
chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tƣ khai thác phần đất đai của mình, do
vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất
lớn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.


10

Việc lập, xét duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các cấp đã dần đi vào nề nếp, tuân thủ các nguyên tắc, căn cứ, trình tự, nội dung
mà pháp luật đất đai quy định.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đƣợc triển khai khá đồng bộ
theo 04 cấp hành chính (quốc gia, cấp tỉnh, huyện và xã). Quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 của cả nƣớc đã đƣợc Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 5 thông qua tại
Nghị quyết số 29/2004/QH11 ngày 15 tháng 6 năm 2004. Kế hoạch sử dụng đất 5
năm (2006-2010) của cả nƣớc đƣợc Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 9 thông qua tại
Nghị quyết số 57/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006. Tại Hải Phòng Quy hoạch
sử dụng đất đến năm2010, kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối đã đƣợc Chính phủ thông
qua tại Nghị quyết số 36/2006/NQ-CP ngày 28/12/2006. Về cơ bản đã ổn định để
thu hút đầu tƣ.
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng đi
vào thực chất, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Việc
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát và tuân
thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo cơ sở

pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm cho việc sử dụng đất đai
ngày càng có hiệu quả, tiết kiệm hơn.
Nhận thức về vị trí, vai trò của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
ý thức chấp hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp chính quyền đã đƣợc
nâng lên; tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở các địa phƣơng đến nay đã giảm. Việc lấy
ý kiến ngƣời dân, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phát huy tính dân
chủ, minh bạch, tăng cƣờng sự giám sát của ngƣời dân, hạn chế tiêu cực trong công
tác quản lý đất đai.
Việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có nhiều cố gắng.
Kết quả thực hiện các chỉ tiêu theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (tính đến 31
tháng 12 năm 2010) về cơ bản đạt đƣợc những chỉ tiêu mà Quốc hội quyết định, trong
đó nhiều chỉ tiêu sử dụng đất đạt cao nhƣ chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đạt 100,02
%; đất lâm nghiệp đạt 94,59 %; đất khu công nghiệp đạt 100,0%; đất giao thông đạt


11

94,34%; đất thủy lợi đạt 96,88%; đất cơ sở y tế đạt 85,71%; đất cơ sở giáo dục - đào
tạo 97,62 %; đất di tích, danh thắng 94,44 %; khai thác đất chƣa sử dụng đƣa vào sử
dụng đạt 91,02%. Nhìn chung, cơ cấu sử dụng đất đã đƣợc chuyển đổi phù hợp với
quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất
trong nông nghiệp, nông thôn phù hợp với nền kinh tế hàng hóa, tạo điều kiện để kinh
tế nông thôn đã thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và chuyển sang sản xuất hàng
hóa, bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn đƣợc cải thiện. Quy hoạch sử dụng đất đã góp
phần khôi phục, bảo vệ và phát triển rừng, đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch
vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị đƣợc mở rộng, cơ bản
từng bƣớc đáp ứng đƣợc nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nƣớc. Thông qua thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo quỹ đất

để đấu giá đất giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; đóng góp
đáng kể vào tăng trƣởng kinh tế và tăng thu ngân sách.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giữ vai trò quan trọng trong việc tăng
cƣờng hiệu lực và hiệu quả của quản lý nhà nƣớc về đất đai, góp phần tích cực vào
việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân. Quỹ đất
nƣớc và phát triển đô thị; tạo nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội
của đất nƣớc thông qua đấu giá, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất; diện tích đất chƣa sử dụng từng bƣớc đƣợc khai thác đƣa vào sử dụng
một cách hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế - xã hội
vừa đảm bảo yêu cầu cân bằng hệ sinh thái và bảo vệ môi trƣờng.
- Về quản lý việc cho thuê đất:
Để dễ dàng thu hút các tổ chức kinh tế đầu tƣ triển khai thực hiện dự án
nhằm phát triển kinh tế, xã hội, trƣớc hết phải có một hệ thống chính sách pháp luật
liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu và không có sự
chồng chéo giữa các văn bản; quy hoạch sử dụng đất phải rõ ràng, thể hiện rõ điều
kiện của thửa đất để các tổ chức kinh tế có thể dễ dàng lựa chọn đƣợc thửa đất mình
cần. Có một hệ thống quản lý đất đai tốt chắc chắn sẽ thu hút đƣợc nhiều sự đầu tƣ,
các nhà đầu tƣ cũng yên tâm hơn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tƣ.


12

Hiện nay, quản lý việc giao đất, cho thuê đất bƣớc đầu đã đi vào ổn định.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt, quỹ đất quy hoạch để
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng đã đáp ứng tốt khả năng cung về
đất đai nhằm thu hút đầu tƣ. Thủ tục hành chính giải quyết nhu cầu thuê đất của các
nhà đầu tƣ cơ bản là đơn giản, rõ ràng, ít chồng chéo.
Mặc dù chỉ có đối tƣợng quản lý là đất đai nhƣng đƣợc điều chỉnh ở nhiều

văn bản khác nhau (ngoài Luật Đất đai và 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội
dung của Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và trên nhiều văn bản của Chính phủ có
nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai). Các văn bản này đƣợc ban hành ở những
thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng
chéo, có nhiều điểm chƣa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa
Luật Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo),
làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và
gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của ngƣời dân và doanh nghiệp. Một số
quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chƣa kịp tổng kết,
đánh giá đầy đủ thực tiễn trƣớc khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính
khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Một số vấn đề đƣợc quy
định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, một số
quy định chƣa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh chƣa đƣợc quy định
cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Công tác tự kiểm tra
việc ban hành văn bản của địa phƣơng chƣa đƣợc thực hiện thƣờng xuyên, còn tình
trạng ban hành văn bản chƣa kịp thời và không đảm bảo tính thống nhất trong quá
trình triển khai
Nhà nƣớc quản lý việc cho thuê đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và nhu cầu sử dụng đất của các loại hình tổ chức. Việc quản lý tốt sẽ làm cho
các nhà đầu tƣ yên tâm hơn khi thực hiện sản xuất kinh doanh.
Khi đã cho các tổ chức kinh tế thuê đất rồi thì phải đảm bảo hiệu quả sử dụng
đất là tối đa, thu đƣợc lợi ích khi cho các tổ chức kinh tế thuê đất đồng thời cũng
phải bảo đảm đƣợc khả năng sinh lời của đất (bằng cách đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ
tầng hoàn thiện) mới thu hút đƣợc các nhà đầu tƣ.


13

Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa sang đất phi nông nghiệp để
sản xuất kinh doanh bƣớc đầu đạt đƣợc kết quả đƣa nƣớc ta trở thành nƣớc công

nghiệp hóa, hiện đại hóa nhƣng sau đó tiềm ẩn nguy cơ về an ninh lƣơng thực, về
biến đổi khí hậu do mất đất trồng lúa, mất đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và hơn
nữa gia tăng khí thải, nƣớc thải công nghiệp độc hại. Do vậy, cần có quy hoạch sử
dụng đất, khoanh định rõ khu vực, diện tích trồng lúa chi tiết để có thể bảo đảm đƣợc
quỹ đất lúa cần bảo tồn, các khu vực đã thực hiện việc xây dựng nhà máy xử lý chất
thải để các doanh nghiệp biết rõ đƣợc địa điểm dự kiến đầu tƣ có nằm trong quy
hoạch đất trồng lúa hay không để quyết định đầu tƣ và cũng là để thu hút đầu tƣ.
- Về quản lý tài chính về đất đai:
Tài chính về đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của Nhà nƣớc cũng
nhƣ các loại hình doanh nghiệp khi thực hiện chính sách thu hút vốn đầu tƣ. Tài
chính công khai sẽ thu hút đƣợc đầu tƣ.
Tài chính về đất đai có thể hiểu là các khoản chi phí liên quan đến việc sử
dụng đất nhƣ chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hệ thống
chính sách pháp luật về tài chính đất đai hầu hết đã quy định rất rõ các khoản tiền
mà doanh nghiệp phải chi ra để có thể sử dụng đất nhƣng để thu hút đầu tƣ cần có
cơ chế rõ ràng, đảm bảo tính công bằng giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ
nƣớc ngoài; có cơ chế về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng đƣợc rõ ràng hơn và việc
tính toán chi phí bồi thƣờng cho ngƣời có đất bị thu hồi và việc tính toán các khoản
mà ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi từ việc thu hồi đất của ngƣời dân để chuyển
mục đích sử dụng công bằng hơn (nhất là đối với các dự án phát triển nhà) để ngƣời
dân mất đất không cảm thấy bị thiệt thòi và nhà nƣớc thu đƣợc tiền sử dụng đất một
cách hợp lý, tránh thất thoát và ngƣời sử dụng đất cũng không cảm thấy khó khăn
khi thực hiện dự án. Đó là một vấn đề hết sức phức tạp và cần có rất nhiều thời gian
nghiên cứu và đƣa ra giải pháp.
Hiện nay, tại thành phố Hải Phòng nguồn thu từ việc cho giao đất, thuê đất là
một trong các nguồn thu chính của thành phố. Tuy nhiên kể từ khi Nghị định
179/2005/NĐ-CP ban hành thì nguồn thu này cũng bị giảm đáng kể do nguồn thu
này đƣợc trừ dần vào tiền bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã ứng

14

trƣớc để chi trả cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án
đầu tƣ nhằm phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
1.1.3. Một số nội dung cơ bản của cho thuê đất:
1.1.3.1. Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.
Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa
lại định nghĩa này nhƣ sau: “Nhà nƣớc cho thuê đất là việc ban hành quyết định cho
thuê đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Thông
qua việc cho thuê đất Nhà nƣớc thu tiền thuê đất của các tổ chức. Tiền thuê đất là
một trong 7 nguồn thu Ngân sách Nhà nƣớc từ đất đai.
Tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã, Công ty trách
nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty liên doanh và các tổ chức kinh tế khác có
đủ các điều kiện quy định của pháp luật.
Căn cứ để Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất là quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện
trong dự án đầu tƣ và đơn xin thuê đất (Điều 31 Luật Đất đai năm 2003).
Hình thức cho thuê đất (điều 35 Luật Đất đai):
a. Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trƣờng hợp
sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp
vƣợt hạn mức đƣợc giao trƣớc ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất
đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện
tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh

doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;


15

+ Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
b. Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong
các trƣờng hợp sau đây:
+ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tƣ; ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài để thực hiện các dự án đầu tƣ tại Việt Nam

đƣợc xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tƣ hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhƣng không quá năm mƣơi năm; đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn nhƣng thu hồi
vốn chậm, dự án đầu tƣ vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn
giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mƣơi năm; khi hết thời hạn, ngƣời sử dụng
đất đƣợc Nhà nƣớc xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng,
chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt;


16

Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nƣớc ngoài có
chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là không quá 99
năm; khi hết thời hạn, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc
Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất.
Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất
- Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất đƣợc quy định nhƣ sau:
Tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ƣơng nơi có đất.
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản
lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tƣ của
tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tƣ; đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì phải có dự án đầu tƣ và bản sao giấy
phép đầu tƣ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ có chứng nhận của công chứng
nhà nƣớc.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã đƣợc giải phóng mặt bằng đƣợc

quy định nhƣ sau:
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho ngƣời
đƣợc giao đất, thuê đất;
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày ngƣời đƣợc giao
đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan
quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trƣờng hợp thuê đất, tổ chức bàn giao
đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc giao
đất, thuê đất.


17

- Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chƣa đƣợc giải phóng mặt bằng đƣợc
quy định nhƣ sau:
Trong thời hạn không quá ba mƣơi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm;
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác
định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho
thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định
giao đất hoặc cho thuê đất cho ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất;
Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện
việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng;
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
việc giải phóng mặt bằng và ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất

đối với trƣờng hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất.
1.1.3.2. Các loại hình thuê đất.
Theo điều 35 Luật Đất đai, Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất theo 2
hình thức cụ thể nhƣ sau:
- Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trƣờng hợp
sau đây:
Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm;
Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong
các trƣờng hợp sau đây:


18

Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất
để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng
hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
1.1.3.3 Nhiệm vụ của cho thuê đất:
Bản chất của việc Nhà nƣớc cho các tổ chức thuê đất nhằm đáp ứng nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng

đất đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
Hạn mức đất đƣợc thuê, thời hạn sử dụng đất phải phù hợp với luận chứng
kinh tế - kỹ thuật (dự án đầu tƣ) đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét
duyệt. Nhà nƣớc quyết định hạn mức cho thuê đất để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất,
đem lại lợi nhuận tối đa cho việc sử dụng đất.
Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc phê duyệt, Nhà nƣớc cho
các tổ chức thuê đất để thu tiền sử dụng đất và thực hiện chức năng quản lý Nhà
nƣớc về đất đai một cách dễ dàng hơn.
Việc đƣa đất vào sử dụng hiệu quả, thu tiền thuê đất tăng thu Ngân sách, tránh
để hoang hóa, lãng phí đất, chống lấn chiếm là nhiệm vụ của việc cho thuê đất.
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (tổ chức kinh tế)
trong việc cho thuê đất.
- Ngƣời sử dụng đất theo phạm vi nghiên cứu bao gồm:
Các tổ chức trong nƣớc bao gồm cơ quan nhà nƣớc, tổ chức kinh tế, tổ chức
kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức
khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) đƣợc Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất;
Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tƣ
đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất.
- Những đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất:
Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.