Phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 phục vụ phát triển bền vững huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




Nguyễn Thanh Hải





PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




Nguyễn Thanh Hải




PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG


Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn An Thịnh

Hà Nội, 2012

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU 2
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3
5. CƠ SỞ TÀI LIỆU 3
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ
PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 6
1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 6
1.1.1. Các công trình nghiên cứu định hướng sử dụng đất phục vụ
phát triển bền vững 6
1.1.2. Các công trình liên quan tới khu vực nghiên cứu 11
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất 12
1.2.2. Phát triển bền vững và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững 23
1.3. QUAN ĐIỂM, PHƢƠNG PHÁP VÀ CÁC BƢỚC NGHIÊN CỨU 31
1.3.1. Quan điểm nghiên cứu 31
1.3.2. Hệ phương pháp nghiên cứu 32
1.3.3. Các bước nghiên cứu 33
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN THUỶ NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005 - 2010 35
2.1. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI THỰC TRẠNG SỬ DỤNG

ĐẤT HUYỆN THỦY NGUYÊN 35
2.1.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên 35
2.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 38
2.1.3. Hiện trạng môi trường 40
2.1.4. Dân số, lao động và việc làm 43
2.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế 43
2.1.6. Thực trạng phát triển khu công nghiệp, đô thị, dân cư nông thôn 48
2.1.7. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 50
2.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 54
2.3. PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THUỶ NGUYÊN
NĂM 2005 VÀ 2010 57
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 57
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 60

2.3.3. Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất 63
2.4. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THUỶ
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005 - 2010 65
2.4.1. Phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 66
2.4.2. Đánh giá tổng hợp biến động sử dụng đất huyện Thủy Nguyên theo khía cạnh
phát triển bền vững 67
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ 69
PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TẠI HUYỆN THUỶ NGUYÊN ĐẾN 2020 69
3.1. PHƢƠNG HƢỚNG, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI
HUYỆN THUỶ NGUYÊN ĐẾN NĂM 2020 69
3.1.1. Phân tích các quy hoạch và định hướng sử dụng đất đến năm 2020 của huyện
Thủy Nguyên và thành phố Hải Phòng 69
3.1.2. Quan điểm và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững tại huyện
Thủy Nguyên đến năm 2020 71
3.2. PHÂN KHU CHỨC NĂNG HUYỆN THỦY NGUYÊN THEO MỤC TIÊU
PHÁT TRIỂN 73

3.2.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn xác định các khu chức năng 73
3.2.2. Phân tich các vấn đề sử dụng đất, kinh tế, xã hội và môi trường nổi cộm trong
các khu chức năng 75
3.3. DỰ BÁO TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI HUYỆN THUỶ NGUYÊN CHO CÁC
MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TỚI NĂM 2020 76
3.3.1. Dự báo về kinh tế, dân số 76
3.3.2. Dự báo về sử dụng đất 77
3.4. ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THUỶ NGUYÊN ĐẾN
NĂM 2020 78
3.4.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn 78
3.4.2. Định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững đến năm 2020 80
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP KHẢ THI 88
3.5.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách 88
3.5.2. Giải pháp thu hút đầu tư 89
3.5.3. Giải pháp công nghệ 89
3.5.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 89
KẾT LUẬN 90
KIẾN NGHỊ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư tiệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Tại Điều 18 Hiến pháp nước Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả”. Theo đó, định hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai thông qua các
quy hoạch và chiến lược phát triển, với mục tiêu hướng tới cao nhất là sử dụng hiệu

quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài nguyên đóng vai trò quan trọng đối với quá
trình phát triển kinh tế - xã hội.
Huyện Thuỷ Nguyên có diện tích lớn thứ hai thành phố Hải Phòng, có 35 xã
và 2 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 24.279,9 ha, chiếm 15,6% diện tích thành
phố Hải Phòng, dân số trên 30 vạn người (năm 2010). Cảnh quan đa dạng, tạo bởi sự
đan xen giữa dải núi đá phiến sét và núi đá vôi dọc theo hướng tây bắc - đông nam
với hệ thống đồng bằng thấp và bãi triều cửa sông ven biển. Đây là những điều kiện
tự nhiên thuận lợi cho huyện phát triển một nền kinh tế đa dạng, bao gồm cả nông
nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thuỷ sản và du lịch. Trong thời kỳ mở
cửa, Thủy Nguyên được xác định là một trong những khu vực phát triển công
nghiệp, dịch vụ và du lịch trọng điểm của thành phố Hải Phòng. Trong những năm
gần đây, huyện có tốc độ công nghiệp hoá và đô thị hoá nhanh, dẫn đến những nhiều
biến động phức tạp về sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi mục đích từ sử dụng đất
nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp. Các khu, cụm
công nghiệp (khu công nghiệp Bến Rừng, cụm công nghiệp Kênh Giang, Nam cầu
Kiền, Gia Minh, Đông Sơn - Kênh Giang, Minh Đức - Tràng Kênh,…), khu du lịch,
đô thị mới (Khu vui chơi giải trí - thể thao - văn hoá - du lịch sinh thái Quang Minh
- Vinashin, tổ hợp khu Resort sông Giá, khu đô thị Bắc sông Cấm, khu đô thị
VSIP…) được quy hoạch xây dựng là yếu tố quan trọng để cho huyện Thuỷ Nguyên
phát triển mạnh cho đến năm 2020.
Thực hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và
2

huyện, đồng thời hướng tới sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai dựa trên tiềm năng sẵn
có và đảm bảo công tác bảo vệ môi trường được xem là yêu cầu cấp thiết đối với
huyện Thủy Nguyên trong những năm tới. Để thực hiện được điều này, cần thiết dựa
trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích hiện trạng và biến động sử dụng
đất đai. Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, đề tài luận văn thạc sỹ “Phân tích hiện
trạng và đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 phục vụ phát triển
bền vững huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng” đã được lựa chọn nghiên

cứu và hoàn thành.
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
a) Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Thuỷ Nguyên, thành
phố Hải Phòng trong giai đoạn 2005 - 2010 nhằm đề xuất định hướng phát triển bền
vững đến năm 2020 đảm bảo chuyển mục đích sử dụng đất đáp ứng được nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
b) Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu
của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất các năm 2005, 2010
của huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng.
- Phân tích hiện trạng sử dụng đất trong năm 2005 và năm 2010.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất.
- Xây dựng các bản đồ phân khu chức năng và bản đồ tổ chức không gian
phục vụ định hướng sử dụng đất lồng ghép với phát triển bền vững huyện Thuỷ
Nguyên, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
a) Phạm vi không gian
Đề tài được thực hiện trên toàn bộ địa bàn huyện Thuỷ Nguyên thuộc thành
phố Hải Phòng, bao gồm 35 xã và 2 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 24.279,9 ha.
3

b) Phạm vi khoa học
Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đất trong giai đoạn
2005 - 2010.
+ Đề xuất định hướng sử dụng đất đến năm 2020.
+ Định hướng sử dụng đất được đề xuất theo cơ sở lồng ghép phát triển bền

vững, cụ thể là đảm bảo cả 3 khía cạnh: bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường
(bền vững về môi trường), sử dụng tài nguyên đất hợp lý, có hiệu quả kinh tế cao
(bền vững về kinh tế) và đảm bảo công bằng xã hội, hòa giải được các mâu thuẫn xã
hội trong sử dụng đất đai (bền vững về xã hội).
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong
phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai về hướng phân tích hiện trạng và
biến động sử dụng đất đối với một lãnh thổ cấp huyện và hướng nghiên cứu quy
hoạch sử dụng đất lồng nghép phát triển bền vững.
- Ý nghĩa thực tiễn: Các phương án đề xuất định hướng sử dụng đất bền
vững đến năm 2020 trong luận văn được xem là tư liệu khoa học tham khảo cung
cấp cho các cơ quan quản lý phục vụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của huyện Thuỷ Nguyên.
5. CƠ SỞ TÀI LIỆU
Các tài liệu chính sau được sử dụng trong quá trình thực hiện luận văn::
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai,
- Hướng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá biến
động sử dụng đất.
- Hướng phát triển bền vững: phát triển bền vững và quy hoạch bảo vệ môi
trường, chương trình nghị sự 21 của Việt Nam (2005), chương trình nghị sự 21 cho
4

một số địa phương (Bình Định, Ninh Bình,…),…
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển
bền vững của chính phủ và địa phương
- Luật Đất đai năm 2003; Luật Bảo vệ môi trường.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của cỏc Bộ, ngành và các văn bản

của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện
Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2005 - 2010.
- Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13/8/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
phương hướng chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội xây dựng vùng kinh tế trọng điểm
Bắc bộ đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020.
- Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27/11/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Nghị quyết số 09/NQ-TW ngày 09/02/2007 của Hội nghị lần thứ 4 Ban
chấp hành Trung ương Đảng khoá X về chiến lược biển Việt Nam đến năm 2020.
- Quyết định số 06/QĐ-TTg ngày 11/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về
việc thành lập Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số 865/QĐ-TTg ngày 10/7/2008 của Thủ tướng Chính phủ về
việc xây dựng vùng Duyên hải Bắc bộ đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 98/2008/QĐ-TTg ngày 11/7/2008 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt quy hoạch phát triển hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh đến năm 2020.
- Nghị quyết số 26/NQ-TW ngày 05/8/2008 Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp
hành Trung ương khoá X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn.
- Quyết định số 34/QĐ-TTg ngày 02/3/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc
phê duyệt quy hoạch phát triển vành đai kinh tế ven biển Vịnh Bắc bộ đến năm 2020.
- Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025,
5

tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
- Quyết định số 69/QĐ-TTg ngày 13/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc

ban hành quy chế hoạt động của Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số 1757/QĐ-UBND ngày 19/9/2007 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hải Phòng về việc phê duyệt đề án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
huyện Thuỷ Nguyên đến năm 2020.
- Quyết định số 120/QĐ-UBND ngày 22/01/2010 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hải Phòng về việc công nhận một số tuyến đường bộ từ huyện thành đường tỉnh
trên địa bàn.
- Các quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng các cụm công nghiệp, điểm
dân cư, thị tứ, các dự án khác trong phạm vi huyện Thuỷ Nguyên.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai các năm 2005 đến 2010.
- Bản đồ sử dụng đất các năm 2005 và 2010.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai tại địa phương.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về định hướng sử dụng đất bền vững tại huyện
Thủy Nguyên.
- Chương 2: Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Thủy
Nguyên giai đoạn 2005 - 2010.
- Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững tại
huyện Thủy Nguyên đến năm 2020.
6

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN

1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các công trình nghiên cứu định hƣớng sử dụng đất phục vụ phát triển

bền vững
a) Trên thế giới
Khái niệm phát triển bền vững (sustainable development) xuất hiện từ những
năm 1970 với những nội dung đề cập tới môi trường và phát triển quốc tế. Từ những
năm 1980 khái niệm này được mở rộng trong tác phẩm “Chiến lược bảo tồn thế
giới” (1980), được phổ biến qua báo cáo Brundland (1987) về “Tương lai chung của
chúng ta”, tác phẩm “Chăm lo cho Trái Đất” (1991) và Chương trình Nghị sự 21
(1992) tại Riode Janero. Hiện nay, phát triển bền vững được sử dụng phổ biến trong
chiến lược, định hướng phát triển ở các quy mô khác nhau, từ quy mô toàn cầu, khu
vực cho đến quốc gia và địa phương.
Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban Thế giới về Môi trường và Phát
triển đưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới, là “sự phát triển
đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả năng đáp ứng nhu cầu
của các thế hệ tương lai”. Tư tưởng chủ đạo của phát triển bền vững chính là sự bình
đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ. Hay nói cách khác, phát triển bền vững là
sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xã hội và môi trường.
Chương trình Nghị sự 21 (Agenda 21) đưa ra bốn khu vực hành động là: (i)
Phát triển kinh tế - xã hội: Chủ yếu là xóa đói giảm nghèo, quản lý tăng trưởng dân
số, quản lý cách sống và các hình thức tiêu dùng với sản xuất; (ii) Bảo vệ môi
trường và nơi sống, bảo tồn thiên nhiên, tài nguyên và các hệ sinh thái, quản lý chất
thải; (iii) Khuyến khích và thúc đẩy sự tham gia, đóng góp của các đối tượng thụ
hưởng tinh thần, đối thọai và hợp tác, sự công bằng bình đẳng về giới, giữa các sắc
tộc và các thế hệ, ; (iv) Soạn ra những chương trình và biện pháp, thiết lập những
định chế và cơ chế, sử dụng những phương tiện cần thiết để kinh tế - xã hội chuyển
đổi theo hướng phát triển bền vững.
7

Trong bối cảnh nguồn tài nguyên đất đai ngày càng trở nên hạn hẹp thì lựa
chọn phát triển bền vững đã trở thành mục tiêu cấp thiết cho công tác quy hoạch sử
dụng đất ở tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.

Châu Âu là khu vực đi đầu trong xây dựng các nguyên lý về quy hoạch sử
dụng đất bền vững và phát triển các nghiên cứu ứng dụng theo hướng này. Lier và
cộng sự (1994) công bố ấn phẩm về quy hoạch sử dụng đất bền vững, trong đó trình
bày những lý luận chung và áp dụng cho một số khu vực cụ thể tại Hà Lan.
Herrmann và Osinski (1999) thực hiện nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đai bền
vững dựa trên công nghệ GIS và mô hình hóa, áp dụng điển hình cho khu vực nông
thôn Baden-Wuerttemberg thuộc miền nam nước Đức. Gần đây nhất, Pašakarnis và
cộng sự (2010) dựa trên quan điểm phát triển bền vững đã tiến hành phân tích định
hướng phát triển nông thôn và những thách thức đối với chiến lược sử dụng đất ở
khu vực Đông Âu.
Tại khu vực Bắc Mỹ, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với phát triển bền vững
cũng được quan tâm trong thời gian gần đây, trong đó chú trọng nhiều tới bảo vệ các
hệ sinh thái. Ryan và Throgmorton (2003) thực hiện nghiên cứu so sánh thực trạng
phát triển đất đai cho quy hoạch bền vững mạng lưới giao thông giữa thành phố
Freiburg của Đức với thành phố Chula Vista, California của Hoa Kỳ. Fitzsimons và
cộng sự (2012) tiến hành đánh giá đất đai và quy hoạch sử dụng đất phục vụ phát
triển vành đai xanh tại Toronto - thành phố lớn nhất của Canada.
Tại châu Mỹ La-tinh, quy hoạch sử dụng đất bền vững được áp dụng cho cả
khu vực đô thị hóa cao và các khu vực cảnh quan tự nhiên. Rojas và cộng sự (2012)
thực hiện đánh giá môi trường chiến lược cho cả châu Mỹ La-tinh, sau đó áp dụng
cụ thể cho quy hoạch đô thị tại vùng đô thị Concepción của Chile. Trong khoảng
thời gian này, Barral và Oscar (2012) tiến hành một nghiên cứu quy hoạch sử dụng
đất bền vững dựa trên đánh giá các dịch vụ hệ sinh thái, áp dụng điển hình cho vùng
đông nam Pampas của Argentina.
Tại Australia, Pearson và cộng sự (2010) đề xuất một khung kịch bản quy
hoạch sử dụng đất bền vững và áp dụng cho khu vực đô thị thuộc vùng đông nam
Queensland, Australia.
8

Là khu vực điển hình nhất về các vấn đề nổi cộm liên quan tới quy hoạch sử

dụng đất do tăng trưởng kinh tế nhanh và mật độ dân số cao, quy hoạch sử dụng đất
bền vững ở khu vực châu Á và châu Phi hiện đang rất được chú trọng. Các định
hướng quy hoạch chủ yếu được tiếp cận từ châu Âu. Tại châu Á, Chen và cộng sự
(2003) tiến hành đánh giá sử dụng đất và đề xuất các kịch bản sử dụng đất bền vững
cho vùng cao nguyên Loess của Trung Quốc. Kim và Pauleit (2007) tiến hành đánh
giá đa dạng sinh học và các đặc tính cảnh quan làm căn cứ cho quy hoạch sử dụng
đất tại thành phố Kwangju, Hàn Quốc. Tại châu Phi, các nghiên cứu quy hoạch sử
dụng đất được thực hiện với sự hỗ trợ kinh phí và tham gia của các chuyên gia sử
dụng đất châu Âu. Agrell và cộng sự (2004) tiến hành quy hoạch sử dụng đất cho
phát triển nền nông nghiệp sinh thái đa mục đích và áp dụng thử nghiệm tại vùng
Bungoma của Kenya.
Tóm lại, phát triển bền vững với cách tiếp cận toàn diện được xem là một xu
thế của thời đại. Do đó, quy hoạch sử dụng đât bền vững được quan tâm rộng rãi
trên toàn thế giới. Mặc dù các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới rất khác nhau
về điều kiện lãnh thổ cũng như động lực phát triển, nhưng quy hoạch sử dụng đất
bền vững đã thể hiện được ưu thế cho tất cả các khu vực này, tạo cơ hội cho phát
triển kinh tế, đồng thời bảo vệ được môi trường và tránh xung đột xã hội trong sử
dụng đất.
b) Tại Việt Nam
Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần
thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi
với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”. Quan điểm này đã được thể hiện
trong Điều 4 của Luật Bảo vệ Môi trường năm 2005. Cho đến nay, do quan điểm phát
triển bền vững vẫn chưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế chính sách cụ thể về
phát triển bền vững trong thực tế, nên các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan và
chủ đầu tư đang rất lúng túng trong việc giải quyết những bức xúc, khiếu kiện của
người dân. Cơ chế, chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện hành đang có
những bất cập lớn trong thực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã hội và môi
trường. Sự thiếu hụt các cơ chế, chính sách phát triển bền vững còn là một nguyên
nhân dẫn đến sự bất bình đẳng trong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ô nhiễm môi

9

trường của phát triển. Vì vậy, trước mắt cần có những nghiên cứu chính sách cụ thể
hoá quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất, trong đó
có những nguyên tắc và cơ chế bồi thường phù hợp cho người dân.
Việc quản lý, sử dụng đất phải vừa đảm bảo quỹ đất phục vụ mục tiêu công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bảo đảm an ninh, quốc phòng vừa đảm bảo mục
tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực. Chiến lược và quy hoạch sử dụng đất
phải có tầm nhìn dài hạn; tránh chạy theo mục tiêu phát triển trước mắt nhưng khai
thác cạn kiệt tài nguyên đất, để lại hậu quả xấu về kinh tế, xã hội và môi trường cho
các thể hệ mai sau phải gánh chịu. Chính sách, pháp luật đất đai phải góp phần xóa
đói, giảm nghèo, đảm bảo dân chủ, bình đẳng và công bằng xã hội.
* Phát triển kinh tế trong sử dụng đất:
+ Áp lực về nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an
ninh quốc phòng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường là một thách thức lớn đối
với việc cân đối, phân bổ nguồn tài nguyên đất cho các mục đích khác nhau, đòi hỏi
phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp trong hoạch định chính sách và
xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Dưới áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất trong không gian đô thị, việc khai
thác không gian trong lãng đất để xây dựng các công trình ngầm trên quy mô lớn đó
trở thành hiện thực đòi hỏi việc quản lý đất đai theo không gian phân tầng. Đây là
vấn đề mới ở Việt Nam, đòi hỏi phải xây dựng từ bước đầu phương pháp luận, hành
lang pháp lý, quy trình kỹ thuật, quy trình quản lý phù hợp.
* Bảo vệ môi trường trong sử dụng đất:
+ Sự thoái hóa, suy giảm nguồn tài nguyên đất do các nguyên nhân tự nhiên
hoặc do tác động của con người đang trở nên ngày càng nghiêm trọng đòi hỏi cần
tăng cường nghiên cứu, xây dựng và thực hiện các giải pháp thích hợp để quản lý,
bảo vệ, bồi bổ và duy trì quỹ đất đảm bảo nhu cầu sử dụng đất hiện tại cũng như
trong tương lai.
+ Xây dựng hoàn thiện các phương pháp, nội dung, quy trình quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất các cấp, lồng ghép với các nhiệm vụ phòng chống, giảm nhẹ thiên
tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; xây dựng phương pháp dự báo và xác định nhu cầu
10

sử dụng đất, làm cơ sở xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất bền vững.
+ Xây dựng và hoàn thiện phương pháp, tổ chức đánh giá thường xuyên tác
động của biến đổi khí hậu đối với tài nguyên đất của cả nước, theo các vùng và từng
địa phương; tổ chức hoạt động nghiên cứu khoa học - công nghệ nhằm xác lập cơ sở
khoa học và thực tiễn cho các giải pháp quản lý, sử dụng đất ứng phó với biến đổi
khí hậu; xây dựng và hoàn thiện các giải pháp thích ứng và ứng phó với tác động
của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất; tổ chức thực hiện các chương trình, dự án
ứng phó với tác động của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất.
* Công bằng xã hội trong sử dụng đất:
+ Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của các vùng miền khác
nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất cả các
vùng lãnh thổ là một vấn đề khó khăn.
+ Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo 100% đơn
vị hành chính các cấp thực hiện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo
đúng quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra giám sát thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã đòi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận
đối với quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp với trình độ phát triển cũng như cách
tiếp cận trong quy hoạch sử dụng đất sao cho hài hòa với xu thế toàn cầu hóa và tạo
ra một hành lang để quản lý quá trình phát triển đất nước một cách hợp lý, bền vững.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất, ngoài
nguyên nhân từ các hoạt động của các khu công nghiệp, khu đô thị và các hoạt động
kinh tế - xã hội hiện tại, vùng lãnh thổ cũng có thể bị tác động bởi các yếu tố quy
hoạch mới như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các khu công nghiệp mới, các khu
đô thị mới, phát triển các khu du lịch, các khu dân cư nông thôn mới, bệnh viện,
trạm y tế, khu khai thác chế biến tài nguyên, Mặc dù đã được quy định trong Luật

Đất đai 2003, nhưng sự tham gia của các bên liên quan vào quá trình quy hoạch sử
dụng đất ở Việt Nam còn yếu. Hầu hết các quy hoạch sử dụng đất mới dừng lại ở
mức độ thông báo các quy hoạch ở giai đoạn cuối cùng để lấy ý kiến công đồng và
các bên. Như vậy việc tham gia của cộng đồng vào quá trình quy hoạch rất hạn chế,
11

ý kiến của cộng đồng chưa được quan tâm một cách thích đáng và mang nặng tính
hình thức dẫn đến việc nhiều quy hoạch thiếu tính thực tiễn và khó thành công, đôi
khi thất bại vì gặp phải sự không đồng thuận của người sử dụng.
1.1.2. Các công trình liên quan tới khu vực nghiên cứu
Các công trình nghiên cứu phát triển bền vững liên quan tới huyện Thủy
Nguyên: Trên địa bàn huyện chưa có công trình riêng biệt nguyên cứu phát triển bền
vững, tuy nhiên trên địa bàn thành phố Hải Phòng có nhiều đề án đang được nghiên
cứu có liên quan đến huyện Thuỷ Nguyên như: Quy hoạch mạng lưới quan trắc môi
trường trên địa bàn thành phố đến năm 2025; Cơ sở dữ liệu quản lý các nguồn thải
công nghiệp trên địa bàn thành phố (thí điểm giai đoạn 1); Kế hoạch hành động đa
dạng sinh học thành phố Hải Phòng đến năm 2020; Đẩy mạnh tuyên truyền về quản
lý, bảo vệ và phát triển bền vững môi trường thành phố Hải Phòng; Kế hoạch ứng
phó biến đổi khí hậu và nước biển dâng thành phố Hải Phòng đến năm 2025; Kế
hoạch ứng phó sự cố tràn dầu trên địa bàn thành phố Hải Phòng đến năm 2025; Phân
loại cơ sở ô nhiễm công nghiệp trên địa bàn thành phố đến năm 2015, kế hoạch tới
năm 2020; Quy hoạch chung môi trường đô thị thành phố Hải Phòng đến năm 2025
và tầm nhìn đến năm 2050; Tổng thể bảo vệ môi trường biển, hải đảo, các vùng
nhạy cảm, ưu tiên khu vực đảo Cát Bà; Quy hoạch bảo tồn đa dạng sinh học thành
phố đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050; Điều tra, thống kê, đánh giá nguồn thải,
phân loại chất lượng và bảo vệ môi trường nguồn nước mặt trên địa bàn thành phố;
Dự án tăng cường năng lực quản lý môi trường nước quốc gia do JICA tài trợ; Xây
dựng Bộ sách xanh đối với các doanh nghiệp đạt tiêu chuẩn môi trường, sách đen
đối với các doanh nghiệp ô nhiễm môi trường nghiêm trọng; Xây dựng mạng lưới
quan trắc (không bao gồm quan trắc phóng xạ môi trường) và theo dõi tình hình môi

trường ở các khu, cụm, điểm công nghiệp trên địa bàn thành phố, đề xuất các biện
pháp xử lý, khắc phục.
Là một khu vực có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế, Thủy
Nguyên là một trong những huyện có nhiều dự án đầu tư quy hoạch nhất của thành
phố Hải Phòng. Các dự án quy hoạch đến năm 2020 đã được phê duyệt bao gồm: tổ
hợp Resort sông Giá (khu nghỉ dưỡng và sân golf) tại xã Lưu Kiếm; khu kinh tế
12

Đình Vũ - Cát Hải (bao gồm các xã: Trung Hà, Thủy Triều, An Lư, Ngũ Lão, Phục
Lễ, Phả Lễ, Lập Lễ, Tam Hưng; một phần thuộc địa bàn các xã: Tân Dương, Thủy
Sơn, Dương Quan, Thủy Đường; đảo Vũ Yên); khu đô thị Bắc sông Cấm thuộc các
xã: Hoàng Động, Hoa Động, Tân Dương, Dương Quan; khu đô thị, dịch vụ, công
nghiệp VSIP tại các xã: Tân Dương, Thuỷ Đường, Dương Quan, An Lư, Trung Hà
và Thuỷ Triều (thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải); khu đô thị - công nghiệp Bến
Rừng tại các xã: Tam Hưng, Phục Lễ, Phả Lễ, Lập Lễ (thuộc Khu kinh tế Đình Vũ -
Cát Hải); cụm công nghiệp Nam cầu Kiền tại xã Kiền Bái, Lâm Động; cụm công
nghiệp: Minh Đức - Tràng Kênh tại thị trấn Minh Đức và xã Gia Đức; cụm công
nghiệp tại xã Gia Minh; cụm công nghiệp tại xã Đông Sơn - Kênh Giang; nhà máy
Nhiệt điện 1, 2 tại xã Tam Hưng; khu đô thị dịch vụ tổng hợp Quang Minh -
Vinashin tại xã Thuỷ Sơn; hệ thống giao thông hai bờ sông Giá thuộc xã Hoà Bình,
Lưu Kiếm.
Như vậy, phải nói rằng, trong giai đoạn từ nay cho đến năm 2020, huyện
Thủy Nguyên sẽ có những thay đổi rất lớn về sử dụng đất. Có thể nhận thấy rằng,
hầu hết các dự án quy hoạch đều thuộc về dự án phát triển đô thị, dịch vụ, công
nghiệp, có những ảnh hưởng quan trọng đến kinh tế, xã hội và môi trường. Do đó,
những nghiên cứu theo định hướng bền vững trở nên cấp thiết cho hiện tại và cần
thiết cho khu vực này trong tương lai.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất
a) Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan

Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.121.159 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia. Là
nước có quy mô diện tích thuộc loại trung bình; dân số 88 triệu người, đứng thứ
12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu người vào loại thấp 3.800
m
2
/người (0,3-0,4 ha/người), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới, bằng mức 1/6
bình quân thế giới. Trước đây, khi dân số thế giới ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các
cộng đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có
tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
13

thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng về
kinh tế và kỹ thuật, … là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trường tự nhiên và
khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật đó, tình trạng sử dụng đất đai ở
nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lương thực và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 chúng ta nhận thấy bên
cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu hiện
thiếu bền vững như sau:
* Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đó tập trung thực hiện việc dồn
điền, đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông nghiệp còn
quá nhỏ, toàn quốc còn tới 70 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân mỗi hộ có từ 3 -
15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo điều kiện thuận lợi để công nghiệp hoá,
hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất
nương rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến

tới phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi trường,
khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đổi đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
tại các vùng đất nông nghiệp có năng suất cao để đầu tư công nghiệp và dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và
suy giảm chất lượng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể
trồng rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm
2001 - 2004, diện tích rừng bị cháy, chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị cháy là
23.500 ha (tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long với 12.884 ha; Tây Bắc và Đông
14

Bắc với 5.524 ha), rừng bị chặt phá là 11.320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4.206
ha, Đông Nam bộ với 2.348 ha).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa
thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây đã
được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở mức
cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam bộ còn có tình

trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được quy
hoạch, vẫn còn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân cư, ảnh
hưởng đến vệ sinh môi trường, khó nâng cấp đời sống cho người nông dân trong khu
dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách
ưu đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay, cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công
nghiệp đã hình thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư được bàn
giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu quả; giá
thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu tư sản xuất
vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng ngay từ đầu
15

nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức, các nhân nước ngoài sử dụng
chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc có 43.364 ha đất do tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng, chiếm 0,13% tổng diện tích đất tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chưa có lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường, chưa bảo đảm tính liên
thông giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển cơ cấu sử dụng đất nói chung đã đảm bảo tính phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi mục
đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục. Nhiều
tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn tới tình
trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là tình trạng “dự án
treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng đất

ào ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trường, mặn hoá diện tích trồng lúa, người nông dân không còn đất để sản xuất nông
nghiệp mà nuôi tôm lại bị bệnh dịch, thua lỗ.
Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, Nhà nước
cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai sao cho
nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con người hiện
tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.
* Vấn đề sử dụng đất nông thôn, đô thị:
- Sử dụng đất nông thôn: Hiện nay, trong quá trình công nghiệp, hiện địa hoá
đất nước, diện tích đất nông nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng các khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng. Các
vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất,
chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những ruộng nhất đẳng
điền, toàn những bờ xôi ruộng mật được thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp,
khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.
16

Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian
triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như
việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất. Các
yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người
dân. Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa có hiệu
quả. Lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng được yêu cầu của doanh
nghiệp. Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển được sang nghề mới và
tìm được việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào
sản xuất nông nghiệp, là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp
nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối
quyền lợi với người dân bị thu hồi đất.

Quy hoạch xây dựng nông thôn mới theo bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn
mới đang được các địa phương triển khai thực hiện. Tuy nhiên, do trước đây ở khu
vực nông thôn công tác quy hoạch chưa được coi trọng đúng mức nên có nhiều công
trình, khu dân cư, hạ tầng đã được hình thành, xây dựng tuỳ tiện, gây khó khăn cho
công tác lập quy hoạch mới.
- Sử dụng đất ở và đất giao thông đô thị: Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian
đầu gặp nhiều khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đó rất quan tâm đến việc đầu tư
cho xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây
với cơ chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở
rộng thị trường bất động sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ
quỹ đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp.
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô
thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở mức
thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở
nước ta trong tương lai phải đạt 15 - 20% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao
thông đầu người là khoảng 15 - 20 m
2
. Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị
bình quân diện tích đất giao thông trên đầu người thấp, đó là một trong những
nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành phố
17

lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,…
* Vấn đề xác định tính chất khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn, khu phát
triển đô thị
- Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các
dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Diện tích đất công nghiệp là diện tích đất của khu
công nghiệp đã xây dựng kết cấu hạ tầng để cho nhà đầu tư thuê, thuê lại thực hiện
dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp.

- Khu dân cư nông thôn được xác định là địa bàn dân cư tập trung ở vùng
nông thôn như: thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, Phạm vi khu dân cư được xác
định bởi đường khoanh bao khép kín dựa vào các yếu tố địa lý, địa vật (có thể là lũy
tre làng, đường giao thông, kênh rạch, sông suối ).
Định mức sử dụng đất khu dân cư nông thôn được áp dụng trong công tác
lập, điều chỉnh, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ: cả
nước, vùng (vùng kinh tế - xã hội, vùng kinh tế trọng điểm), cấp tỉnh (tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Khu dân cư nông thôn được phân thành 4 loại:
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị: là khu dân cư có quy mô dân số lớn (trung
du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ lệ hộ phi
nông nghiệp và bán phi nông nghiệp đạt trên 50%, có không gian kiến trúc làng xã
phát triển mang dáng dấp kiểu đô thị (như các thị tứ, trung tâm cụm xã). Khu dân cư
nông thôn thuần tuý: là những khu dân cư nông thôn chủ yếu phát triển kinh tế nông
nghiệp, có tỷ lệ hộ phi nông nghiệp và bán phi nông nghiệp dưới 50%. Đây là dạng
khu dân cư phổ biến ở các thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc,
Các loại đất theo mục đích sử dụng trong khu dân cư nông thôn:
- Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
18

thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng.
- Khu dân cư nông thôn thuần tuý bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao thông,
đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng các công trình công cộng, đất
vườn ao kinh tế liền kề đất ở (theo quy định giao đất ở của địa phương).
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp xã bao gồm diện tích đất
khu dân cư nông thôn tập trung và diện tích đất ở của các hộ gia đình ở phân tán trên

địa bàn xã (xác định diện tích đất ở của các hộ phân tán căn cứ theo số lượng hộ ở
phân tán và định mức đất ở theo quy định của địa phương). Việc xác định diện tích
đất khu dân cư nông thôn (làm mới hoặc mở rộng) căn cứ vào dân số có nhu cầu sử
dụng đất tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân số phát sinh, dân số tồn đọng và
dân số tái định cư trên địa bàn). Các loại đất trong khu dân cư nông thôn: Đất ở của
hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn (đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
sinh hoạt phục vụ đời sống); đất xây dựng các công trình công cộng (đất trụ sở hợp
tác xã, thôn, ấp, , trạm thú y, trạm biến áp, trạm xử lý cung cấp nước, ); đất giao
thông bao (hệ thống các tuyến đường giao thông trong khu dân cư nông thôn, không
tính các hệ thống giao thông từ đường liên xã trở lên); đất cây xanh bao (đất làm
công viên cây xanh trong khu dân cư nông thôn).
Định mức sử dụng đất xây dựng các công trình công cộng trong khu dân cư
nông thôn. Riêng đối với khu dân cư nông thôn thuần tuý, tuỳ vào quỹ đất của mỗi
địa phương có thể giao thêm đất vườn ao làm kinh tế liền kề đất ở với diện tích như
sau: khu vực đồng bằng ven biển 70 - 100 m
2
/người (280 - 400 m
2
/hộ), khu vực
miền núi trung du 100 - 200 m
2
/người (400 - 800 m
2
/hộ).
Xác định tổng diện tích đất của các công trình công cộng và đất giao thông
cấp xã trong các khu dân cư được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất cơ sở y tế,
đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể dục - thể
thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất trụ sở cơ
quan, công trình sự nghiệp (tính theo diện tích công trình).
Xác định mức đất theo cận trên hay cận dưới của định mức phải căn cứ vào

tình hình thực tế của địa phương và mục tiêu quy hoạch khu dân cư. Đối với khu dân
cư quy mô dân số lớn có khả năng phát triển thành đô thị lấy định mức đất trên đầu
19

người theo cận dưới; khu dân cư khả năng phát triển thấp, quy mô dân số nhỏ thì lấy
định mức đất trên đầu người theo cận trên.
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (trong trường hợp các đơn vị
hành chính cấp dưới trực tiếp đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) được tổng
hợp như sau:
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện được tổng hợp từ diện tích
đất khu dân cư nông thôn của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp tỉnh được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh trên địa bàn tỉnh.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn vùng được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn vùng.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cả nước được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nông thôn của các vùng kinh tế - xã hội.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (khi lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất độc lập) việc tính định mức diện tích đất khu dân cư nông thôn dựa vào
dân số có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân
số phát sinh, dân số tồn đọng và dân số tái định cư).
Xác định tổng diện tích đất của các công trình công cộng và đất giao thông
cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất
cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể
dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (tính theo diện tích công cộng).
* Khu phát triển đô thị:
Khu phát triển đô thị là khu được quy hoạch để xây dựng đô thị, đất được quy
hoạch ng để xây dựng các trụ sở cơ quan, nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ

tầng phục vụ cho lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
* Vấn đề xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu đô thị
20

- Quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế: Khu kinh tế là khu vực có
không gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi
cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định. Khu kinh tế được tổ chức thành các
khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công
nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu
chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế.
Khu kinh tế có quy mô diện tích từ 10.000 ha trở lên và đáp ứng yêu cầu phát
triển tổng hợp của khu kinh tế. Khu kinh tế được quy hoạch ở nơi có vị trí địa lý
thuận lại cho phát triển kinh tế khu vực (có cảng biển nước sâu hoặc gần sân bay),
kết nối thuận lợi với các trục giao thông huyết mạch của quốc gia và quốc tế; dễ
kiểm soát và giao lưu thuận tiện với trong nước và nước ngoài; có điều kiện thuận
lợi và nguồn lực để đầu tư và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật; có khả năng thu hút
dự án, công trình đầu tư với quy mô lớn, quan trọng và có tác động tới sự phát triển
kinh tế - xã hội của cả khu vực; có khả năng phát huy tiềm năng tại chỗ và tạo ảnh
hưởng phát triển lan tỏa đến các khu vực xung quanh; không tác động tiêu cực đến
các khu bảo tồn thiên nhiên; không gây ảnh hưởng xấu và làm tổn hại đến các di sản
văn hóa vật thể, danh lam thắng cảnh, các quần thể kiến trúc có giá trị lịch sử, thẩm
mỹ, khoa học; phù hợp với bố trí quốc phòng và đảm bảo quốc phòng, an ninh; có
điều kiện đảm bảo yêu cầu về môi trường, môi sinh và phát triển bền vững; phù hợp
với quy hoạch tổng thể phát triển khu kinh tế đã được phê duyệt.
- Quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu công nghiệp: Khu công nghiệp là
khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công
nghiệp, có ranh giới địa lý xác định. Quy mô diện tích của khu công nghiệp tuỳ
thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển. Thông thường các khu công nghiệp
được tổ chức ở ngoài khu dân dụng và phải đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo

thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo thuận lợi cho việc
đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện vệ sinh
môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải
phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia.
b) Biến động sử dụng đất và các vấn đề liên quan
- Biến động đất đai
21

Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động không ngừng, động lực của mọi sự
biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần tự nhiên và xã hội. Như vậy
để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ nguồn tài
nguyên quí giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất thiết phải
nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử dụng vào
các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy luật của tự
nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu tới môi
trường sinh thái.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
+ Quy mô biến động:
Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung.
Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất.
Biến động về đặc điểm của từng loại đất chính.
+ Mức độ biến động:
Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời ký và cuối thời kỳ nghiên cứu.
Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và đầu

thời kỳ đánh giá.
+ Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
+ Những yếu tố gây nên biến động sử dụng đất đai:
Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.