Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 phục vụ định hướng phát triển đô thị quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020

1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






VŨ THỊ HOÀI NAM



ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020.

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






VŨ THỊ HOÀI NAM


ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020.


Chuyên ngành: Địa Chính

Mã số : 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Phạm Quang Tuấn








Hà Nội - 2012


4

MỤC LỤC
Trang
Mở đầu
1
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị…………………………
4
1.1. Vấn đề nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất
phục vụ định hướng sử dụng đất đô thị

4

1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị
4
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta
5
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị
8
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị
11
1.2.1. Biến động đất đai
11
1.2.2. Đô thị hóa và sử dụng đất
13
1.2.3. Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai
13
1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hướng phát triển đô thị
14
1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
14
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị
15
1.4. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc định hướng phát triển
đô thị

19
1.4.1. Xác định tính chất đô thị
19
1.4.2. Xác định quy mô dân số đô thị
19
1.4.3. Xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng đô thị
20

1.4.4. Các chỉ tiêu đất đai quy định đối với các khu chức năng trong đô thị
21
Chƣơng 2: Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 – 2010

23
2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan, môi trường
quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

23
2.1.1. Vị trí địa lý
23
2.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo
24
2.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn
24
2.1.4. Đặc điểm thổ nhưỡng, tài nguyên đất
25
2.1.5. Thực trạng môi trường
26

5
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
26
2.2.1. Đặc điểm dân cư, lao động và việc làm
26
2.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
26
2.3. Khái quát tình hình quản lý đất đai quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng… …

28
2.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đâi và tổ chức thực hiện các văn bản đó

28
2.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính

28
2.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

29
2.3.4. Quản lý quy hoạch sử dụng đất
29
2.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuế đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất

30
2.3.6. Đăng kí quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
31
2.3.7. Thống kê, kiểm kê đất đai
32
2.3.8. Quản lý tài chính về đất đai
32
2.3.9. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất

32

2.3.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm về đất đai

32
2.3.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai

33
2.3.12. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
33
2.4. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2000 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng

33
2.4.1. Đặc điểm chung
33
2.4.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng năm
2000

35
2.5. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng

37
2.5.1. Đặc điểm chung
37

6
2.5.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất năm 2010 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng

39
2.6. Đánh giá biến động sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2000 - 2010

41
2.6.1. Đất nông nghiệp
41
2.6.2. Đất phi nông nghiệp
42
2.6.3. Đất chưa sử dụng
43
Chƣơng 3: Đề xuất định hƣớng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng đến năm 2020

46
3.1. Tiềm năng đất đai của quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng

46
3.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm
2020

46
3.3. Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng giai đoạn 2010 – 2020

51
3.4. Đề xuất định hướng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng đến 2020

51
3.4.1. Quan điểm sử dụng đất
51
3.4.2. Đề xuất định hướng sử dụng đất của quận Hồng Bàng
52
3.5. Đề xuất những nội dung quy hoạch sử dụng đất quận Hồng Bàng…….
54
3.6. Đề xuất giải pháp thực hiện……………………………………………
57
3.6.1. Hoàn thiện hệ thống chính sách
57
3.6.2.Giải pháp thu hút đầu tư
58
3.6.3. Giải pháp công nghệ
59
3.6.4. Giải pháp về công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý đất đai
60
3.6.5. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực, nângcao hiệu quả quản lý, chỉ
đạo, điều hành

60
Kết luận
61
Tài liệu tham khảo
62


7

DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ

NỘI DUNG
Trang
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị
10
Bảng 02: Chỉ tiêu đất xác định đối với từng chức năng của đô thị
21
Bảng 03: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở
22
Bảng 04: Tỉ lệ diện tích các thành phần đất trong khu công nghiệp
22
Bảng 05: Số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
31
Bảng 06: Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng
năm 2000
34
Bảng 07: Hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng
năm 2010
38
Bảng 08: Biến động các loại đất của quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2000 – 2010
43
Bảng 09: Một số chỉ tiêu chủ yếu đến năm 2020
49
Bảng 10: Bảng cân bằng sử dụng đất
54
Hình 01: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng năm 2000

34
Hình 02: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng năm 2010
38











8


DANH MỤC VIẾT TẮT

ANLT: An ninh lương thực
CNH - HĐH: công nghiệp hóa, hiện đại hóa
DN: doanh nghiệp
HTX: hợp tác xã
SXKD: Sản xuất kinh doanh
UBND: Ủy ban nhân dân
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
HĐBT: Hôi đồng bộ trường
NĐ-CP: Nghị định-chính phủ.

9
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Xã hội loài người sinh tồn luôn luôn gắn với đất đai, con người sinh ra đều
phải có nhu cầu về chỗ ở, đều phải nhờ lương thực để sống, muốn được công bằng về
quyền sử dụng đất như một tặng vật chung của tự nhiên cho cả loài người. Đất đai là
nguồn tài nguyên đặc biệt. Trong tiến trình phát triển của mọi quốc gia, công tác quản
lý đất đai luôn giữ vai trò hết sức quan trọng. Vì vậy công tác quy hoạch sử dụng đất
là công tác có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, góp phần
tích cực trong việc điều hòa các mâu thuẫn phát sinh. Chất lượng của hệ thống quy
hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống xã hội và tới sự
phát triển của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Vì vậy việc định hướng, lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất là nội dung quan trọng được quan tâm hàng đầu ở mọi quốc gia.
Để đưa ra được phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý thì việc phân tích
hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn
chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.
Hải Phòng là thành phố Cảng lâu đời, nằm ở vị trí trung tâm vùng duyên hải

Bắc bộ, là đầu mối giao thông quan trọng và cửa chính ra biển của các tỉnh phía
Bắc. Thành phố Hải Phòng được hình thành và phát triển gắn với hệ thống Cảng,
hội tụ các yếu tố hình thành như các đô thị khác của Việt Nam, chức năng đô thị
được chuyển dịch không ngừng, tạo nên động lực phát triển của đô thị. Toàn thành
phố có 7 quận và 8 huyện, tổng diện tích đất tự nhiên của 7 quận là 26.012,62 ha
chiếm 17% diện tích đất tự nhiên toàn thành phố. Trong 7 quận, quận Hồng Bàng
được coi là quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, nằm trong khu vực kinh tế
thương mại sầm uất, đông dân cư, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chính trị
văn hóa của thành phố Hải Phòng, lợi thế đó tạo cho Hồng Bàng những điều kiện
vô cùng thuận lợi trong việc phát triển kinh tế, đưa Hồng Bàng trở thành “điểm
sáng” của thành phố Hải Phòng, với tổng diện tích tự nhiên 1413,3 ha, hệ thống cơ
sở hạ tầng kỹ thuật trong khu dân cư phần lớn chưa mang tính chất đô thị. Trong
những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc
độ đô thị hóa, diện tích đất ở đô thị được mở rộng nhanh chóng, cơ sở hạ tầng phát
triển không đồng bộ, diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp làm ảnh hưởng không nhỏ
đến đời sống nhân dân và môi trường. Vì lẽ đó công tác quy hoạch sử dụng đất đặt

10
ra như một nhu cầu cấp bách nhằm nắm chắc, quản lý về sử dụng đất hợp lý phục
vụ tốt đời sống của nhân dân.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, học viên đã chọn đề tài: “Đánh giá biến
động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ định hướng phát triển đô thị
Quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020”
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng các năm 2000 và 2010 tiến hành đánh giá biến động sử dụng đất giai
đoạn 2000 – 2010, làm cơ sở đề xuất định hướng phát triển đô thị của quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên cứu.

- Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2000, 2010 của
quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất
trong khu vực.
- Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố hải
Phòng đến 2020.
- Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và bảo
vệ môi trường quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng đến 2020.
- Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng đến năm 2020.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra, khảo sát
Đây là phương pháp dùng để khảo sát điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích các
loại đất ở thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc quy hoạch phát triển quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Phương pháp kế thừa
Kế thừa các tài liệu, số liệu thèng kª ®Êt ®ai cña Phßng Tµi nguyªn vµ m«i tr-êng
quËn Hång Bµng qua c¸c n¨m, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp thống kê, so sánh

11
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu
qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. Do tiêu chí thống
kê đất đai năm 2000 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu thống kê về cùng một
hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích, đánh giá biến động sử dụng
đất của địa bàn nghiên cứu.
- Ph-¬ng ph¸p phân tích, đánh giá tổng hợp
Phương pháp này dùng để phân tích và đưa ra đánh giá về tình hình sử dụng

đất, biến động sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp bản đồ vµ GIS
Phương pháp này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian và kinh phí trong nghiên
cứu, dùng để thành lập, trình bày và biên tâp bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
biến động sử dụng đất, bản đồ định hướng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng.
- Phương pháp điều tra xã hội học
Là phương pháp tiếp cận cộng đồng để thu thập ý kiến người dân về những
thông tin liên quan đến việc sử dụng đất đai, biến động đất đai, những mặt được,
mặt còn hạn chế xung quanh việc biến động đất đai (tăng diện tích đất này, giảm
diện tích đất kia…). Với mục đích và giới hạn nghiên cứu của đề tại, học viên đã
điều tra 100 phiếu hỏi ý kiến của người dân trên địa bàn quận Hồng Bàng
5. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị, phân tích hiện trạng và biến
động sử dụng đất.
Chương 2: Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng
đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 - 2010.
Chương 3: Định hướng phát triển đô thị quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng đến năm 2020.

12
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Vấn đề nghiªn cøu hiÖn tr¹ng sử dụng đất vµ biÕn ®éng sö dông ®Êt
phôc vô ®Þnh h-íng quy ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ.
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị:
a, Khái niệm về đô thị:
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định
nghĩa khác nhau về đô thị, dưới góc nhìn của những nhà khoa học, nhà nghiên cứu,

đô thị được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Đô thị được định nghĩa là một khu
dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát về
đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và

13
dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô
thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng
đô thị”.

b, Khái niệm đất đô thị:
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị. Việc sử dụng đất đô thị có
hiệu quả nhiều hay ít phụ thuộc vào công tác quy hoạch xây dựng. Hiện trạng sử
dụng đất đô thị được đánh giá bằng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật như: tỷ số giữa
diện tích sàn nhà trên diện tích đất, giữa diện tích xây dựng trên diện tích đất, có
chỉ tiêu diện tích đất cho các loại công trình. Kết quả đánh giá hiện trạng sử
dụng đất đô thị chỉ ra những loại đất đang phát huy hiệu quả, những loại đất kém
hiệu quả và cần chuyển đổi mục đích sử dụng, đất hoang hóa hoặc sử dụng sai
mục đích cần được thu hồi để quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị bố trí vào
những mục đích sử dụng hợp lý nhất.
Phân vùng chức năng đất đô thị: Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô
thị bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất ở;
Đất khu công nghiệp và kho tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lưới giao
thông và kỹ thuật hạ tầng; Đất vùng ngoại ô.
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nƣớc ta:
Việt Nam có diện tích tự nhiên là hơn 33 triệu ha, đứng thứ 59/200 quốc gia,
dân số khoảng 86 triệu người, đứng thứ 13/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích
đất trên đầu người vào loại thấp 3.840 m
2
/người (0,3 – 0,4 ha/người), đứng thứ
135/200 quốc gia trên thế giới - bằng mức 1/6 bình quân thế giới, đứng thứ 9 ở khu
vực Đông Nam Á (chỉ trên Singapore).
Trước đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có tài
nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một

vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng

14
về kinh tế và kỹ thuật, là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trường tự nhiên
và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật, đó tình trạng sử dụng đất ở
nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lương thực - và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng. Trong quá
trình công nghiệp hóa, một phần đất có khả năng cho sản lượng lương thực cao sẽ
bị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Mặt khác, sản xuất trong
nông nghiệp không mang lại lợi nhuận cao như sản xuất, kinh doanh trong công
nghiệp và dịch vụ, phần lớn lao động sẽ được chuyển từ khu vực nông nghiệp sang
khu vực phi nông nghiệp; dân cư trong khu vực đô thị sẽ tăng nhanh và có xu
hướng cao hơn trong khu vực nông thôn
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 trên toàn quốc, cho thấy
bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu
hiện thiếu bền vững như sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, lao
động nông nghiệp vẫn chiếm tới 80%, tình trạng ruộng đất manh mún, thửa đất nhỏ,
mỗi hộ có quá nhiều thửa ở những vị trí xa nhau. Mặc dù đã tập trung thực hiện
việc dồn điền đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông
nghiệp vẫn còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 75 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân
mỗi hộ có từ 7 – 25 thửa đất nhỏ ở nhiều xứ đồng khác nhau, do đó canh tác manh
mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và
nông thôn. Đây là một giải pháp để thực hiện tập trung ruộng đất theo không gian
dựa trên diện tích đất mà mỗi hộ gia đình cá nhân đang sử dụng.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất nương

rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có

15
tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu tư phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
- Đối với đất phi nông nghiệp: Đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa thực
sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực nông
thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo thực
sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá, thể
dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách ưu
đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công

nghiệp đã hoàn thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư được
bàn giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu
quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu tư
sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng ngay
từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).

16
Cht lng quy hoch, k hoch s dng t khụng cao, thiu tớnh h thng,
cha cú c li gii tt v hiu qu kinh t, xó hi v mụi trng, cha bo m
tớnh liờn thụng gia c nc vi cỏc tnh.
S chuyn dch c cu s dng t núi chung ó bo m tớnh phự hp vi
quy hoch, k hoch s dng t nhng hiu qu cha cao. Hin tng chuyn i
mc ớch s dng t t phỏt, chy theo li ớch riờng vn cha c khc phc.
Nhiu tnh d tr qu t phi nụng nghip nhiu hn kh nng u t nờn dn ti
tỡnh trng hoc l quy hoch treo do khụng trin khai c hoc l trỡnh trng d
ỏn treo do giao t cho ch u t thiu nng lc. Vic chuyn mc ớch s dng
t t t lỳa sang t nuụi tụm ti mt s tnh ven bin ó dn n ụ nhim mụi
trng, mn hoỏ din tớch trng lỳa, ngi nụng dõn khụng cũn t sn xut
nụng nghip m nuụi tụm li b dch bnh, thua l.
Nh vy, ngn chn tỡnh trng s dng lóng phớ ti nguyờn t do s thiu
hiu bit cng nh do chy theo li ớch trc mt ca ngi dõn gõy ra, Nh nc
cn cú nhng quyt nh hng dn c th v s dng t v qun lý t ai, sao
cho ngun ti nguyờn ny cú th c khai thỏc tt nht cho nhu cu ca con ngi
hin ti v trong tng lai phc v phỏt trin kinh t - xó hi mt cỏch cú hiu qu.
1.1.3. Vn s dng t ụ th:

Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhỡn
chung cụng nghip chm phỏt trin nhng dõn s tng nhanh, c bit cỏc ụ th
min Nam, vic s dng t ụ th cha hp lý, phỏt trin thiu s cõn i cn
thit theo cỏc chc nng ụ th. Cụng tỏc qun lý t ụ th cha tht s cht ch,
k cng. Hin tng ln chim, mua bỏn chuyn nhng trỏi phộp cũn khỏ ph
bin, nht l cỏc ụ th ln. Mt trong nhng ch tiờu nh hng quan trng nht
ỏnh giỏ mc ụ th hoỏ l dõn s ụ th. nc ta s tng dõn s ton quc
nh hng khụng tng xng vi mc ụ th hoỏ ng thi cng th hin trỡnh
kinh t cũn quỏ chm.
xem xột, ỏnh giỏ nhng vn s dng t ụ th, chỳng ta phi xem xột
mt vi tiờu chớ sau:
- Mt dõn s ụ th
Mt dõn s ụ th l mt ch tiờu quan trng ỏnh giỏ hin trng s dng
t cỏc nc phỏt trin. Mt dõn s cng tng thỡ quỏ trỡnh ụ th húa cng din
ra khụng cõn i. Nguyờn nhõn chớnh l do s bựng n dõn s, t l dõn nhp c ln

17
hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô thị
đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số
trung bình đô thị đó.

Nhìn chung mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn, trong
điều kiện hiện nay thì mật độ dân số như vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và

các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô
thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động
sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày
càng bị thu hẹp.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô thị
và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá chiếm 42%. Các nước Đông Nam
Á như Singapo, Malaixia, Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 15-
20% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15-20 m
2
.
Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông trên
đầu người thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn
giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh,
- Đất cây xanh, công viên đô thị

18
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m
2
/người) rất quan trọng để đánh
giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên đầu
người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.

Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch
đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên diện
tích cây xanh trên đầu người rất cao như Pari 10 m
2
/người, Berlin 15 m
2
/người,
Maxcơva 40 m
2
/người. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dưới 1
m
2
/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 m
2
/người.
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị
Loại đô thị
Diện tích cây xanh
toàn đô thị
(m
2
/người)
Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m
2
/người)

Toàn khu dân dụng
Khu ở
I,II
10-15
5-8
3-4
III, IV
7-10
7-8
3-4
V
7-10
12-14
3-4
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m
2
/người.
- Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng, nhìn chung chiếm diện tích tương
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng
mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho
cán bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối
với các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc
phòng trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ
quân đội làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai
mục đích và lãng phí.

19
Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự nhiên
được phân theo các nhóm loại đất như sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất phi
nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chưa sử dụng chiếm 3,1%. Nhìn chung đất sản xuất
nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp, song
lại có ý nghĩa rất quan trọng về mặt an sinh xã hội thành phố với trên 55% dân số
sống ở nông thôn, trong đó có trên 50% dân số nông nghiệp. Những năm qua, hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp nói chung, đất sản xuất nông nghiệp nói riêng về cơ
bản được sử dụng đúng mục đích, nhìn chung hiệu quả sử dụng đất còn thấp, cơ cấu
sử dụng đất còn chưa hợp lý, còn tập trung vào cây lương thực chủ yếu là trồng lúa.
Đất lâm nghiệp đã dược khôi phục, khoanh nuôi tái sinh diện tích rừng bị chặt phá,
chuyển đổi một số diệ tích đất rừng phòng hộ sang đất nông nghiệp không phải là
rừng, trồng cây ăn quả theo hình thức nông, lâm kết hợp. Đối với đất đô thị, về tổng
thể đang từng bước phát triển và đưa vào sử dụng có hiệu quả bằng thực hiện các dự
án đầu tư phát triển đô thị, cải tạo, xây dựng đô thị. Đất đô thị sử dụng còn thiếu
quy hoạch, hoặc chưa theo quy hoạch. Đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp, việc khai thác quỹ đất này cũng chưa thật hiệu quả, không ít
các đơn vị còn để mặt bằng trống, sử dụng đất lãng phí, không đúng quy hoạch,
chậm đưa vào sử dụng hoặc đầu tư không hiệu quả.
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị:
1.2.1. Biến động đất đai:
Trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay, tình hình sử dụng đất đai trong
toàn quốc luôn biến động (biến động về loại hình sử dụng đất, về chủ sử dụng đất )
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất đai
thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Như vậy để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ
nguồn tài nguyên quý giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất
thiết phải nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử
dụng vào các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy

luật của tự nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu
tới môi trường sinh thái.

20
Biến động sử dụng đất đai được thể hiện rõ nét nhất qua quy mô biến động,
mức độ biến động và xu thế biến động. Đối với quỹ đất hiện có trên toàn quốc, việc
biến động đất đai sẽ gây nhiều tác động tới kinh tế, xã hội và môi trường
- VÒ quy mô biến động ®-îc thÓ hiÖn ë 3 khÝa c¹nh:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
+ Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác, ); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,
1.2.2. Đô thị hoá và sử dụng đất:

Từ trước đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học
rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chưa đựng nhiều hiện tượng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp
cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau. Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn
đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị “Đô thị
hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn liền với
những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp

21
mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi
lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy
hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao gồm
sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống, không gian đô thị,
cơ cấu lao động,….
Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta.
Như vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị như là
một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đã,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ
tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang dùng
cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang được quan tâm cho mọi quốc
gia đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai đô thị nhằm
định hướng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển của xã hội.
1.2.3. Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng đất

đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết được nhu cầu sử
dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị trí địa
lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ đó biết
được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những điều kiện
thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến động theo
chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trường sinh thái.

22
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3. Cơ sở khoa học cho viÖc ®Þnh h-íng ph¸t triÓn đô thị:
1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung:
Quy hoạch sử đụng đất đai là việc khoanh định, phân bổ đất đai vào các mục
đích sử dụng sao cho phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững nền kinh tế- xã hội
của đất nước đối với từng giai đoạn. Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản
lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ
quỹ đất đai (khoanh định các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất bảo vệ môi trường.
Căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch sử dụng đất đai
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 chương II
điều 18 quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và

pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích, và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Xuất phát từ vai trò và tầm quan
trọng của đất đai nêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã đưa những quan điểm về sử
dụng và bảo vệ đất như sau: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh
tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 xác định một trong những nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định căn cứ để quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.

23
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
Các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thể hiện tại
Mục 2, chương II Luật Đất đai 2003 bao gồm 10 điều (Điều 21, 22, 23, , 30) bao
gồm các quy định về nguyên tắc, căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Ngoài ra còn có các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị quyết, ) có liên quan
đến đất đai khác.
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị:
1.3.2.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Một đô thị bao giờ cũng được giới hạn bởi ranh giới hành chính của nó. Mỗi
đô thị đều chứa đựng những đặc điẻm chung của địa hình khu vực và đặc điểm

riêng của chính nó. Công tác quy hoạch cần hiểu rõ những tính chất chung và nét
riêng của đô thị để đưa ra phương án hòa đồng giữa địa hình thiên nhiên và địa hình
quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ
vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và
chất lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành,
các doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau
của các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất
khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất.
1.3.2.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu
đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy nhiệm vụ cơ
bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các
nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
thực trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục

24
đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.3.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng trong sử
dụng đất đô thị. Đó là:
a, Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô

thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công
khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu
b, Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực:
Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công
nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư, lựa
chọn vị trí khu vực ngoại thành. Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, cần
tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp: cần chú ‎ý đến các nhân tố:
Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu, ); nhân tố thị trường (quy mô, cơ
cấu, sức chứa của thị trường); nhân tố giao thông vận tải (đường sá, phương tiện,
trình độ tổ chức quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận tải), nhân tố xã hội
(dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm lý, lối sống đạo đức)
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ cấu
dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực; nhu
cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư: cần quan tâm đến mức thu nhập
của dân cư đô thị; vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư; tố chất của vùng phụ
cận dân cư đô thị.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác

25
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất;
giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.
c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự

kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Sự
kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà
nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các
nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một
phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu
chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội.
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô đất
đai cho từng chức năng của đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu cụ thể
đối với từng chức năng như sau:
- Đất xây dựng các khu ở: gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ trong
đô thị, thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô thị, phục
vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của dân cư đô thị. Trong đó bộ phận đất đai xây
dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, giải quyết
nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hoá, giáo dục và những yêu cầu khác liên quan
đến sinh hoạt hàng ngày của người dân.
- Khu trung tâm các công trình công cộng: gồm khu vực trung tâm chính trị
của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn như
quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học,…
phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân cư đô thị. Khu đất này thường được bố trí
ở các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm của thành
phố và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phường.
- Đối với đất khu công nghiệp: Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị.
Quy mô diện tích khu công nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển
ở đô thị đó. Thông thường các khu công nghiệp được tổ chức ở ngoài khu dân dụng

26
thành phố. Trong trường hợp mà các khu công nghiệp được bố trí trong đô thị thì
phải đảm bảo những yêu cầu chung, tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động
của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại
của sản xuất đến điều kiện vệ sinh môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch
xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công
nghiệp quốc gia.
- Đất kho tàng: Chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho tàng là
nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh hoạt hàng
ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ Quốc gia được bố
trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác của đô thị đều
nằm trong cơ cấu quy hoạch phát triển đô thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần
các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp.
- Đất cây xanh và thể dục thể thao: gồm đất xây dựng các công viên văn hoá,
các khu thể dục thể thao thành phố, các vườn cây đặc biệt khác như công viên bách
thú, bách thảo,… Đây vừa là một chức năng của đô thị vừa là nơi cải tạo điều kiện
vi khí hậu và làm cho môi trường trong sạch. Hệ thống cây xanh và mặt nước góp
phần làm cho sinh thái đô thị gần với sinh thái tự nhiên.
- Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng:
Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành
khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đối nội) và giữa đô thị
với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
- Đất vùng ngoại ô: Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu xây dựng
các công trình đô thị đặc biệt về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước, trạm
bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không
trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu
đất này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết với mọi hoạt động
bên trong thành phố. Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu
tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.4. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc ®Þnh h-íng ph¸t triÓn đô thị:

Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định được các yếu tố cơ
bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị. Đó là: xác định tính chất đô
thị, quy mô dân số đô thị, quy mô tố chức đất đai
1.4.1. Xác định tính chất đô thị: