Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất huyện An Dương, thành phố Hải Phòng

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––





NGÔ THỊ LIÊN





ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2005-2010 VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN
AN DƢƠNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG





LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2013
ii


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
RƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––



NGÔ THỊ LIÊN




ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2005-2010 VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN
AN DƢƠNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG



Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC





NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. MẪN QUANG HUY




HÀ NỘI – 2013
iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn



Ngô Thị Liên

iv

LỜI CẢM ƠN

Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn TS. Mẫn Quang Huy đã

trực tiếp hƣớng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Khoa học tự
nhiên, Lãnh đạo Khoa Địa lý, đặc biệt các thầy, cô giáo trong Bộ môn Địa chính.
Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Lãnh đạo Huyện ủy An Dƣơng, Ủy ban nhân dân
huyện An Dƣơng, Chi cục Thống kê huyện An Dƣơng, Sở Tài nguyên và Môi
trƣờng Hải Phòng; Viện Quy hoạch Hải Phòng; Trung tâm Thông tin kỹ thuật tài
nguyên và Môi trƣờng; anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo
mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này.

Tác giả luận văn



Ngô Thị Liên
v

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất đai 4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất 4
1.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai 5
1.1.3. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai 7
1.1.4. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai 9
1.1.5 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đai 10
1.2. Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu 13
1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 13
1.2.2. Biến động sử dụng đất và các vấn đề liên quan 20
1.3. Những vấn đề chung về nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất 22
1.3.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới 22

1.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nƣớc và khu vực nghiên cứu: 24
1.4. Quan điểm và các phƣơng pháp nghiên cứu 28
1.4.1 Quan điểm nghiên cứu 28
1.4.2. Các phƣơng pháp nghiên cứu 30
Chƣơng 2: HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT 31
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và môi trƣờng khu vực nghiên cứu 31
2.1.1. Vị trí địa lý 31
2.1.2. Đặc điểm địa hình, khí hậu, thủy văn 31
2.1.3. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 32
2.1.4. Thực trạng về môi trƣờng 33
2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33
2.2.1. Dân số, lao động và việc làm 34
2.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế: 34
2.3. Thực trạng phát triển khu công nghiệp, đô thị, dân cƣ nông thôn 38
2.3.1. Thực trạng phát triển các khu công nghiệp 38
2.3.2. Thực trạng phát triển đô thị và nông thôn 38
2.4. Thực trạng phát triển hạ tầng 40
vi

2.4.1. Giao thông 40
2.4.2. Hệ thống thủy lợi: 41
2.4.3. Hệ thống điện: 42
2.4.4. Bƣu điện 42
2.5. Thực trạng tình hình quản lý đất đai 42
2.5.1. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính 42
2.5.2. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 42
2.5.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 43
2.5.4. Công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất 43
2.5.5. Thống kê, kiểm kê đất đai, chỉnh lý biến động , quản lý hồ sơ địa chính 43
2.5.6. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sdd 43
2.5.7. Giải quyết đơn thƣ, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai: 44
2.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện An Dƣơng 44
2.6.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 44
2.6.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 48
2.7. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất và xu hƣớng biến đổi sử dụng đất
huyện An Dƣơng thời kỳ 2005 - 2010 51
2.7.1. Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất huyện An Dƣơng 51
2.7.2. Xu hƣớng biến đổi sử dụng đất huyện An Dƣơng giai đoạn 2005 - 2010 53
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN AN DƢƠNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 61
3.1. Phƣơng hƣớng, mục tiêu, phát triển kinh tế - xã hội huyện An Dƣơng đến
năm 2020. 61
3.1.1. Phƣơng hƣơng phát triển 61
3.1.2. Mục tiêu phát triển 62
3.2. Dự báo biến động sử dụng đất huyện An Dƣơng đến năm 2020 64
3.2.1. Dự báo về dân số: 64
3.2.2. Dự báo biến động sử dụng đất 64
vii

3.3. Đề xuất định hƣớng sử dụng đất huyện An Dƣơng đến năm 2020 65
3.3.1. Quan điểm khai thác sử dụng đất 65
3.3.2. Định hƣớng sử dụng đất đai 66
3.4. Các giải pháp tổ chức thực hiện phƣơng án 71
3.4.1. Giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 71
3.4.2. Giải pháp về chính sách 72
3.4.3. Giải pháp về nguồn vốn đầu tƣ 73
3.4.4. Giải pháp về nguồn lực 75

3.4.5. Giải pháp công nghệ 76
3.4.6. Các giải pháp khác 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
viii


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện An Dƣơng năm 2005 46
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện An Dƣơng năm 2010 49
Bảng 2.3. Biến động sử dụng đất huyện An Dƣơng giai đoạn 2005 - 2010 54
Biểu số 2.4: Biểu chu chuyển đất đai huyện An Dƣơng 57
Bảng 3.1. Tổng hợp quy hoạch các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn huyện
An Dƣơng, thành phố Hải Phòng 69


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng các loại đất huyện An Dƣơng 2005 47
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu sử dụng các loại đất huyện An Dƣơng năm 2010 50
Biểu đồ 2.3: Biến động sử dụng các loại đất giai đoạn 2005-2010 55


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện An Dƣơng 2005 47
Hình 2.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện An Dƣơng 2010 50

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ tiệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế. Việc phân bổ đất đai phải đảm bảo phù hợp với
mục tiêu phát triển của mỗi giai đoạn, thời kỳ để đạt đƣợc hiệu quả toàn diện về các
mặt kinh tế, xã hội và môi trƣờng, phục vụ phát triển bền vững. Tại điều 18 Hiến
pháp nƣớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà
nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả” [5]
Huyện An Dƣơng (An Hải cũ) có diện tích 11.245 ha,năm 1966 thành phố sáp
nhập huyện Hải An và huyện An Dƣơng thành huyện An Hải có diện tích 20,842 ha.
Tháng 5/2003, do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, Chính phủ đã ban
hành Nghị định 106 điều chỉnh địa giới hành chính và tách huyện An Hải thành quận
Hải An và huyện An Dƣơng. Huyện An Dƣơng rộng 98,3196 km
2
và có gần 150
ngàn dân (năm 2008). Vị trí giáp với tỉnh Hải Dƣơng ở phía Tây và Tây Bắc, giáp với
huyện An Lão ở phía Tây Nam, giáp với quận Kiến An ở phía Nam, huyện Thủy
Nguyên ở phía Bắc, quận Hồng Bàng và quận Lê Chân ở phía Đông Nam. Phía Bắc
có sông Kinh Môn, phía Tây có sông Lạch Tray, phía Đông có sông Cấm chảy qua.
Sông Hàn làm ranh giới giữa An Dƣơng và Kiến An. Quốc lộ 5A và Quốc lộ 10A là
hai tuyến giao thông quan trọng nhất của huyện. Ngoài ra, còn có tỉnh lộ 188, 351,
208 và 202. Đây chính là những điều kiện tự nhiên thuận lợi để huyện An Dƣơng
phát triển một nền kinh tế đa dạng về ngành nghề bao gồm cả nông nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ. Trong những năm qua, huyện An Dƣơng có tốc công nghiệp hoá, đô
thị hoá nhanh dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đích
từ đất nông nghiệp, đất chƣa sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp. An Dƣơng là
một khu vực công nghiệp, nông nghiệp, và dịch vụ quan trọng của Hải Phòng. Có
nhiều cụm, khu công nghiệp trên địa bàn huyện (Khu công nghiệp Nomura, cụm

công nghiệp Bến Kiền, khu công nghiệp Hải Phòng - Sài Gòn (đang xây dựng), khu
công nghiệp An Dƣơng đƣợc quy hoạch xây dựng là yếu tố quan trọng để cho
huyện An Dƣơng phát triển mạnh từ nay đến năm 2020 trở thành quận.

2
Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, huyện An
Dƣơng đƣợc xác định là trọng điểm phát triển kinh tế, các đô thị vệ tinh phía Tây
thành phố Hải Phòng. Huyện An Dƣơng trong những năm tới, nhằm phát huy tiềm
năng sẵn có, hƣớng tới sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và bảo vệ môi trƣờng, cần
thiết có những nghiên cứu, đánh giá biến động sử dụng đất đai của huyện An Dƣơng
giai đoạn 2005-2010, để đƣa ra các giải pháp phù hợp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
trong tƣơng lai đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trƣờng của
huyện An Dƣơng nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung, chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: :
“Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 và đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất huyện An Dương, thành phố Hải Phòng”
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:
a) Mục tiêu của đề tài đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện
An Dƣơng, thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 2005-2010 nhằm đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất huyện An Dƣơng trong tƣơng lai.
b) Nhiệm vụ
- Tổng quan các vấn đề nghiên cứu và cơ sở quy hoạch sử dụng hợp lý tài
nguyên đất đai.
- Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng và biến động sử
dụng đất giai đoạn 2005 - 2010.
- Phân tích và đánh giá biến động đất đai giai đoạn 2005- 2010, các nguyên
nhân biến động đất đai và tác động của biến động sử dụng đất tới phát triển kinh tế -
xã hội Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng và dự báo xu thế biến động sử dụng đất
huyện An Dƣơng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
3. Phạm vi nghiên cứu

a) Phạm vi không gian: Đề tài đƣợc tiến hành trên địa bàn huyện An Dƣơng,
thành phố Hải Phòng.
b) Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất trong giai đoạn 2005 - 2010.
+ Định hƣớng sử dụng đất nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử
dụng đất huyện An Dƣơng.

3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ hơn lý
luận khoa học về nghiên cứu định hƣớng sử dụng đất có hiệu quả, cũng nhƣ hƣớng
phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đối với một lãnh thổ cấp huyện.
- Ý nghĩa thực tiễn: Phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất
giai đoạn 2005-2010. Trên cơ sở phân tích các dữ liệu đó, luận văn chỉ ra những
kết quả đạt đƣợc, yếu kém tồn tại, nguyên nhân, đề ra các giải pháp cần khắc phục
trong quá trình sử dụng đất tại huyện An Dƣơng. Kết quả nghiên cứu cũng sẽ là tài
liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất có hiệu quả sử dụng đất của huyện An Dƣơng nói riêng, thành phố Hải
Phòng nói chung.
Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc
cấu trúc thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN AN DƢƠNG GIAI ĐOẠN 2005 - 2010.
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN AN DƢƠNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

4
Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất đai
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
“Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh
đất, miếng đất ) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới
tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nước,
nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính ), tạo ra những điều
kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Nhƣ vậy, để sử dụng
đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm
xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất
nhất định.
Về mặt bản chất: đất đai là đối tƣợng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất nhƣ
“tƣ liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Nhƣ vậy, quy
hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tƣợng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính
chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nhƣ điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu

- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích vŕ quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng vŕ quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đƣa ra định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng và quản lý đất
đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ
đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng đất cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất
của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.
Nhƣ vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất nhƣ tƣ liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản

5
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trƣờng.
Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phƣơng hƣớng, nhiệm vụ và mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đƣợc tiến
hành nhằm định hƣớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác
quản lý Nhà nƣớc về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tƣ để phát
triển sản xuất, đảm bảo an ninh lƣơng thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá -
xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nƣớc
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có
rừng); Ngăn chặn các hiện tƣợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá
vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trƣờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm
hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lƣờng về những tình
hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phƣơng, đặc biệt là trong

giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng.
1.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc
điểm của quy hoạch sử dụng đất đƣợc thể hiện cụ thể nhƣ sau:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển
của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phƣơng thức sản
xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lƣợng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong
quy hoạch sử dụng đất luôn nẩy sinh quan hệ giữa ngƣời với đất đai - là sức tự nhiên
(như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế ), cũng nhƣ quan hệ giữa ngƣời với ngƣời
(xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất -
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu
tố thúc đẩy phát triển lực lƣợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phƣơng thức sản xuất của xã hội.

6
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang tính
tự phát, hƣớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là phương
tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để
mua, bán, phát canh thu tô ). Ở nƣớc ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của
ngƣời sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội; Góp phần tích cực thay đổi quan hệ
sản xuất ở nông thôn; Nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trƣờng, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết
các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trƣờng nẩy sinh trong
quá trình sử dụng đất, cũng nhƣ mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu
ở hai mặt: Đối tƣợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ
tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; quy hoạch sử dụng
đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nhƣ: khoa học tự nhiên,

khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trƣờng sinh
thái
Căn cứ đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu
sử dụng đất; điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và
điều phối phƣơng hƣớng, phƣơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc
độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những
yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị
hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp ), từ đó xác định quy hoạch trung
và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phƣơng hƣớng, chính sách và biện pháp có
tính chiến lƣợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã
hội. Cơ cấu và phƣơng thức sử dụng đất đƣợc điều chỉnh từng bƣớc trong thời gian
dài cho đến khi đạt đƣợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng,
chính sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của
quy hoạch sử dụng đất thƣờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc xa hơn.

7
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử
dụng đất đai chỉ dự kiến trƣớc đƣợc các xu thế thay đổi phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu
và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội
dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang
tính chiến lƣợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phƣơng hƣớng
và khái lƣợc về sử dụng đất của các ngành nhƣ:
* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính
trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phƣơng án phải quán triệt các chính sách và
quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thể hiện cụ thể
trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn
định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân

số, đất đai và môi trƣờng sinh thái.
* Tính khả biến: Dƣới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trƣớc, theo
nhiều phƣơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát
triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật
ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy
hoạch sử dụng đất không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy
hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến
của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại
theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục
thực hiện ” với chất lƣợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.3. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất. Tuy
nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung nhƣ sau:
Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; số lƣợng và thành phần đối tƣợng nằm trong
quy hoạch; phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng nhƣ nội dung
và phƣơng pháp quy hoạch. Thông thƣờng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đƣợc phân
loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại hình, dạng, hình thức quy hoạch ) nhằm giải
quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai (như điều chỉnh quan hệ đất đai hay tổ
chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất) từ tổng thể đến thiết kế chi tiết.

8
Đối với Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 (Điều 25) quy định: quy hoạch sử
dụng đất đƣợc tiến hành theo lãnh thổ hành chính [4].
- Quy hoạch sử dụng đất đai cả nƣớc;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện;
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã (không thuộc khu vực quy hoạch phát triển
đô thị).
Đối tƣợng của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích tự

nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử dụng
đất theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và đƣợc thực hiện theo
nguyên tắc: từ trên xuống, từ dƣới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái
riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bƣớc sau chỉnh lý bƣớc trƣớc.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao gồm:
Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho hiện tại và
tƣơng lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân: Cụ thể hoá một bƣớc quy hoạch
sử dụng đất của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ sở để
các đơn vị hành chính cấp dƣới triển khai quy hoạch sử dụng đất của địa phƣơng
mình và để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm làm căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Khác với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 không quy định cụ
thể quy hoạch sử dụng đất theo các ngành (nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư
nông thôn, đô thị, chuyên dùng). Quy hoạch sử dụng đất của các ngành này đều nằm
trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính. Đối với quy hoạch sử dụng
đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đƣợc quy định riêng tại Điều 30.
Tuy nhiên, có thể hiểu mối quan hệ tƣơng đối chặt chẽ giữa quy hoạch sử
dụng đất theo lãnh thổ và quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Trƣớc tiên, Nhà nƣớc
căn cứ vào chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc và hệ thống thông tin
tƣ liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại
đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai để xây
dựng quy hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội
dung sử dụng đất của ngành. Nhƣ vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trƣớc và

9
có tính định hƣớng cho quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch
ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện có tính chất quan trọng trong việc xây
dựng và làm cơ sở định hƣớng của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh nhằm giải quyết
các mâu thuẫn về quan hệ đất đai. Căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, mục

tiêu dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện, đề
xuất các chỉ tiêu và phân bổ các loại đất; xác định các chỉ tiêu định hƣớng về đất đai
đối với quy hoạch ngành và xã, phƣờng trên phạm vi của huyện.
1.1.4. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai
Đối với mỗi quốc gia, cũng nhƣ từng vùng trong một nƣớc (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch sử
khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
trên địa bàn thực hiện quy hoạch;
- Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trƣớc theo
các mục đích sử dụng;
- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm
năng đất đai, so với xu hƣớng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ;
- Xác định phƣơng hƣớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định
hƣớng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội của cả nƣớc, của các ngành và các địa phƣơng.
- Xây dựng phƣơng án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch;
- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng của từng phƣơng án phân bổ
quỹ đất;
- Lựa chọn phƣơng án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích
hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng;
- Thể hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đƣợc lựa chọn trên bản đồ quy
hoạch sử dụng đất;
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo và bảo vệ môi trƣờng cần

10
phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch;
- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc

điểm của địa bàn quy hoạch.
1.1.5 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đai
(1). Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất cả nƣớc và quy hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ
hành chính địa phƣơng cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh.
Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất đai của cấp
dƣới; quy hoạch của cấp dƣới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp trên và là
căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là quy
hoạch chiến lƣợc, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hòa với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp
huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã là quy
hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết.
(2). Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với dự báo chiến lược dài hạn sử
dụng tài nguyên đất
Nhiệm vụ đặt ra cho quy hoạch sử dụng đất chỉ có thể đƣợc thực hiện thông
qua việc xây dựng các dự án quy hoạch với đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật, kinh tế và
pháp lý. Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu điều tra và khảo sát địa hình, thổ
nhƣỡng, xói mòn đất, thủy nông, thảm thực vật…các tài liệu về kế hoạch dài hạn
của tỉnh, huyện, xã; hệ thống phát triển kinh tế của các ngành ở từng vùng kinh tế -
tự nhiên; các dự án quy hoạch phát triển công nghiệp, nông nghiệp, thƣơng mại,
dịch vụ; dự án thiết kế về cơ sở hạ tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất
lƣợng và tăng tính khả thi cho các dự án quy hoạch sử dụng đất đai.
Để xây dựng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất cho một thời gian, trƣớc hết
phải xác định đƣợc hƣớng đi và nhu cầu sử dụng đất dài hạn (dự án cho 15 - 20
năm) trên phạm vi toàn khu vực. Khi lập dự báo có thể sử dụng các phƣơng án có
độ chính xác không cao, kết quả đƣợc thể hiện ở dạng khái lƣợc (sơ đồ). Việc thống
nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc thực hiện trên cơ sở thống kê đầy đủ và
chính xác đất đai về mặt số lƣợng và chất lƣợng. Dựa vào các số liệu thống kê đất

11
đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành sẽ lập dự báo sử dụng đất từ đó xây dựng
phƣơng án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ đất cho thời gian
trƣớc mắt cũng nhƣ lâu dài theo đối tƣợng và mục đích sử dụng đất.
Dự báo, đánh giá cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lƣợc sử dụng tài
nguyên đất đai, với dự báo sử dụng tài nguyên nƣớc, rừng, dự báo phát triển các
công trình thủy lợi, thủy nông, cơ sở hạ tầng,…Chính vì vậy việc dự báo sử dụng
đất với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích, định hƣớng sử
dụng đất cho các mục đích chuyên dùng khác phải đƣợc xem xét một cách tổng hợp
cùng với các dự báo về phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã hội,…trong cùng
một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc.
(3). Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa học,
sau khi đƣợc phê duyệt sẽ mang tính chất chiến lƣợc chỉ đạo vĩ mô sự phát triển
kinh tế - xã hội, đƣợc luận chứng bằng nhiều phƣơng án kinh tế - xã hội về phát triển
và phân bố lực lƣợng sản xuất theo không gian (lãnh thổ) có tính đến chuyên môn hóa
và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dƣới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền
kế hạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phƣơng hƣớng
với một số nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tƣợng của quy hoạch sử dụng đất đai là tài
nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế
và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phƣơng hƣớng sử
dụng đất; xây dựng phƣơng án quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và
hợp lý. Nhƣ vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành,
cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhƣng nội dung của nó
phải đƣợc điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
(4). Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông nghiệp

Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hƣớng đầu tƣ, biện pháp, bƣớc đi về

12
nhân tài,vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt tới quy mô
các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hóa, giá trị sản phẩm…trong một
thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yêu của quy
hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên quy hoạch và dự báo
yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, nhƣng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ
mô, khống chế và điều hòa quy hoạch phát triển nông nghiệp. Hai loại quy hoạch này
có mối quan hệ qua lại vô cùng mật thiết và không thể thay thế lẫn nhau.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phƣơng châm xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý toàn diện,
bảo đảm cho sự phát triển đô thị đƣợc hài hòa và có trật tự, tạo ra những điều kiện
có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị cùng với việc
bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả vấn đề tổ chức và sắp
xếp nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đai đƣợc tiến hành nhằm xác định
chiến lƣợc dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng nhƣ bố
cục không gian (hệ thống đô thị) trong khu vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ diện
và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây
dựng…trong quy hoạch đô thị sẽ đƣợc điều hòa với quy hoạch sử dụng đất đai. Quy
hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo những điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành sử dụng đất
phi nông nghiệp khác
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan hệ
tƣơng hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ

phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhƣng lại chịu sự chỉ đạo và khống
chế của quy hoạch sử dụng đất đai. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể,
cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian và thời gian ở
cùng một khu vực cụ thể (có cả quy hoạch ngắn hạn và dài hạn). Tuy nhiên chúng có
sự khác nhau rất rõ về tƣ tƣởng chỉ đạo và nội dung: Một bên là sự sắp xếp chiến

13
thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); một bên là sự định hƣớng chiến lƣợc có tính
toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất đai).
1.2. Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Đặc điểm chung về sử dụng đất
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.121.159 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia. Là
nƣớc có quy mô diện tích thuộc loại trung bình; dân số 88 triệu ngƣời, đứng thứ
12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu ngƣời vào loại thấp 3.800
m
2
/ngƣời (0,3-0,4 ha/ngƣời), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới, bằng mức 1/6
bình quân thế giới
[23]
. Trƣớc đây, khi dân số thế giới ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số
các cộng đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trƣờng tự nhiên, trong
đó có tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con ngƣời.
Một vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lƣơng
thực, thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách
mạng về kinh tế và kỹ thuật … là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trƣờng tự
nhiên và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật đó, tình trạng sử dụng đất đai ở
nƣớc ta cũng bị ảnh hƣởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lƣơng thực và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài

nguyên khoáng sản hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010, theo chúng tôi bên cạnh
những mặt tích cực đã đạt đƣợc thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu hiện thiếu
bền vững nhƣ sau:
* Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đó tập trung thực hiện việc dồn
điền, đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhƣng nhìn chung thửa đất nông nghiệp còn
quá nhỏ, toàn quốc còn tới 70 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân mỗi hộ có từ 3
- 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chƣa tạo điều kiện thuận lợi để công nghiệp
hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
Chƣa có sự đầu tƣ để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất nƣơng
rẫy, việc sử dụng đất chƣa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.

14
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chƣa đƣợc cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tƣ cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trƣờng, khuyến khích đầu tƣ hạ tầng cơ sở để chuyển đổi đất nông nghiệp kém hiệu
quả sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện
có tại các vùng đất nông nghiệp có năng suất cao để đầu tƣ công nghiệp và dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhƣng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và suy
giảm chất lƣợng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể trồng
rừng thì mật độ dân cƣ thƣa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm 2001 -
2004, diện tích rừng bị cháy, chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị cháy là 23.500
ha (tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long với 12.884 ha; Tây Bắc và Đông Bắc với
5.524 ha), rừng bị chặt phá là 11.320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4.206 ha,
Đông Nam bộ với 2.348 ha)
Việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ để thực hiện các dự án đầu tƣ
phi nông nghiệp chƣa giải quyết đƣợc quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho ngƣời nông dân tiền bồi thƣờng, hỗ trợ về đất khá cao

nhƣng không định hƣớng đƣợc phƣơng thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật chƣa thực
sự đƣợc chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tƣ hạ tầng cho khu vực nông
thôn còn thiếu nên chƣa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo thực
sự cho ngƣời nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vƣớng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã đƣợc chấn chỉnh nhƣng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam bộ còn có tình
trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chƣa đƣợc quy
hoạch, vẫn còn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân cƣ, ảnh
hƣởng đến vệ sinh môi trƣờng, khó nâng cấp đời sống cho ngƣời nông dân trong
khu dân cƣ nông thôn với hạ tầng đồng bộ.

15
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá, thể
dục - thể thao chƣa đƣợc quy hoạch đầy đủ, chƣa thực hiện đúng các chính sách ƣu
đãi về đất cho các nhà đầu tƣ thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay, cả nƣớc đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhƣng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tƣ có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chƣa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công
nghiệp đã hình thành nhƣng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tƣ đƣợc bàn
giao đất nhƣng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu quả; giá
thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chƣa thu hút nhà đầu tƣ sản xuất
vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trƣờng chƣa đƣợc chú trọng ngay từ đầu
nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trƣờng, khó khắc phục.
Về đối tƣợng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nƣớc sử dụng, diện tích đất do tổ chức, các nhân nƣớc ngoài sử dụng

chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc có 43.364 ha đất do tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài sử dụng, chiếm 0,13% tổng diện tích đất tự nhiên).
Chất lƣợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chƣa có lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trƣờng, chƣa bảo đảm tính
liên thông giữa cả nƣớc với các tỉnh.
Sự chuyển cơ cấu sử dụng đất nói chung đã đảm bảo tính phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhƣng hiệu quả chƣa cao. Hiện tƣợng chuyển đổi mục
đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chƣa đƣợc khắc phục. Nhiều
tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tƣ nên dẫn tới tình
trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai đƣợc hoặc là tình trạng “dự án
treo” do giao đất cho chủ đầu tƣ thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng đất
ào ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trƣờng, mặn hoá diện tích trồng lúa, ngƣời nông dân không còn đất để sản xuất
nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị bệnh dịch, thua lỗ.
Nhƣ vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng nhƣ do chạy theo lợi ích trƣớc mắt của ngƣời dân gây ra, Nhà nƣớc
cần có những quyết định hƣớng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai sao cho
nguồn tài nguyên này có thể đƣợc khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con ngƣời hiện

16
tại và trong tƣơng lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.
* Vấn đề sử dụng đất nông thôn, đô thị:
- Sử dụng đất nông thôn: Hiện nay, trong quá trình công nghiệp, hiện đại hoá
đất nƣớc, diện tích đất nông nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng các
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng.
Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn
nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những ruộng nhất
đẳng điền, toàn những bờ xôi ruộng mật đƣợc thu hồi để xây dựng các khu công
nghiệp, khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.
Hiện tƣợng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian triển

khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng nhƣ việc ổn
định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất. Các yếu tố
trƣợt giá hầu nhƣ chƣa đƣợc tính đến trong định giá bồi thƣờng cho ngƣời dân.
Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phƣơng có đất bị thu hồi chƣa có hiệu quả.
Lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng đƣợc yêu cầu của doanh nghiệp.
Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển đƣợc sang nghề mới và tìm
đƣợc việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào sản
xuất nông nghiệp, là đối tƣợng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều
khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá trình bồi thƣờng, hỗ trợ tái định
cƣ, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tƣ mà chƣa cân đối quyền
lợi với ngƣời dân bị thu hồi đất.
Quy hoạch xây dựng nông thôn mới theo bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn
mới đang đƣợc các địa phƣơng triển khai thực hiện. Tuy nhiên, do trƣớc đây ở khu
vực nông thôn công tác quy hoạch chƣa đƣợc coi trọng đúng mức nên có nhiều
công trình, khu dân cƣ, hạ tầng đã đƣợc hình thành, xây dựng tuỳ tiện, gây khó khăn
cho công tác lập quy hoạch mới.
- Sử dụng đất ở và đất giao thông đô thị: Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian
đầu gặp nhiều khó khăn nhƣng hàng năm Nhà nƣớc đó rất quan tâm đến việc đầu tƣ
cho xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây
với cơ chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nƣớc cấp đất và mở
rộng thị trƣờng bất động sản cho ngƣời dân tự do mua bán nhƣng đồng thời thấy rõ

17
quỹ đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp.
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô thị
và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thƣờng nhật của ngƣời dân đô thị nhƣng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở mức
thấp chỉ chiếm trên dƣới 10% đất đô thị. Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở
nƣớc ta trong tƣơng lai phải đạt 15 - 20% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao
thông đầu ngƣời là khoảng 15 - 20 m

2
. Nhƣng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị
bình quân diện tích đất giao thông trên đầu ngƣời thấp, đó là một trong những
nguyên nhân gây ra hiện tƣợng tắc nghẽn giao thông thƣờng xuyên tại các thành
phố lớn nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,…
* Khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn, khu phát triển đô thị
- Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các
dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Diện tích đất công nghiệp là diện tích đất của khu
công nghiệp đã xây dựng kết cấu hạ tầng để cho nhà đầu tƣ thuê, thuê lại thực hiện
dự án đầu tƣ sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp.
- Khu dân cƣ nông thôn đƣợc xác định là địa bàn dân cƣ tập trung ở vùng
nông thôn nhƣ: thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, Phạm vi khu dân cƣ đƣợc xác
định bởi đƣờng khoanh bao khép kín dựa vào các yếu tố địa lý, địa vật (có thể là lũy
tre làng, đƣờng giao thông, kênh rạch, sông suối ).
Định mức sử dụng đất khu dân cƣ nông thôn đƣợc áp dụng trong công tác lập,
điều chỉnh, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ: cả nƣớc,
vùng (vùng kinh tế - xã hội, vùng kinh tế trọng điểm), cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ƣơng), cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Khu dân cƣ nông thôn đƣợc phân thành 4 loại:
Khu dân cƣ nông thôn kiểu đô thị vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cƣ nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cƣ nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du.
Khu dân cƣ nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.
Khu dân cƣ nông thôn kiểu đô thị: là khu dân cƣ có quy mô dân số lớn (trung
du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ lệ hộ phi
nông nghiệp và bán phi nông nghiệp đạt trên 50%, có không gian kiến trúc làng xã