PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 12 (V12)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA SAU ĐẠI HỌC
MÔN HỌC
PHÂN TÍCH VÀ QUẢN TRỊ ĐẦU
TƯ
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CỔ
PHẦN XÂY DỰNG SỐ 12 (V12)

Giáo viên : PGS. TS Nguyễn Đình Thọ
Học viên : Lê Thùy Linh – STT: 45
Lớp : Cao học TCNH – 19D
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường chứng khoán Việt Nam hiện nay là một trong những thị trường đầu tư
tiềm năng, đang phát triển, đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ công chúng đến Chính
phủ vì nó có vai trò quan trọng trong việc huy động vốn, cung cấp môi trường đầu tư cho
công chúng và giúp Chính phủ thực hiện các chính sách kinh tế vĩ mô. Mặc dù Thị
trường chứng khoán Việt Nam chính thức đi vào hoạt động từ năm 2000, thời gian hoạt
động tuy không quá ngắn nhưng hoạt động đầu tư chứng khoán ở nước ta hiện nay vẫn
theo cảm tính nhiều hơn là dựa vào những phân tích thực sự. Nhận thấy sự cần thiết của
việc phân tích đầu tư cổ phiếu trên thị trường chứng khoán nên người viết đã dành thời
gian để nghiên cứu và thực hiện tiểu luận với đề tài: “Phân tích và Định giá Công ty Cổ
phần Xây dựng số 12”. Nội dung tiểu luận gồm ba phần:
Chương I: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Xây dựng số 12
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 2
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
Chương II: Phân tích và đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần
Xây dựng số 12
Chương III: Định giá Công ty Cổ phần Xây dựng số 12

Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 3
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 12 (V12)
1.1. Giới thiệu sơ lược về công ty
− Tên Công ty: Công ty Cổ phần Xây dựng số 12.
− Tên Tiếng Anh: Construction Joint Stock Company No 12
− Tên viết tắt: VINACONEX 12., JSC
− Vốn điều lệ: 58.180.000.000 đồng
− Địa chỉ: Tầng 19, Tòa tháp VINACONEX 9 – Lô HH2-2 Khu đô thị Mễ Trì Hạ,
Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội.
− Điện thoại: 84-(0)4-22 14 37 24 Fax: 84-(0)4-37 87 50 53
− Website:
1.2. Lịch sử hình thành và niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP. Hà Nội
(HNX)
− Tiền thân Công ty Cổ phần Xây dựng số 12 là Công ty Cơ khí và Xây lắp số 12
được thành lập theo Quyết định số 1044/BXD-TCLD ngày 03 tháng 12 năm 1996
của Bộ trưởng Bộ xây dựng.
− Công ty Cơ khí và Xây lắp số 12 được thành lập trên cơ sở Xí nghiệp Cơ khí nông
cụ Sóc Sơn và một bộ phận của Công ty Xây dựng số 4, Công ty Xây dựng số 5
và Công ty Xây dựng số 18 sáp nhập lại. Trụ sở chính Công ty đóng tại Phú Minh
– Sóc Sơn – Hà Nội.
− Ngày 11/10/2000, Bộ xây dựng có Quyết Định số 1429/QĐ – BXD về việc đổi tên
Công ty Cơ khí và Xây lắp số 12 thành Công ty xây dựng số 12 và chuyển trụ sở
Công ty từ Phú Minh – Sóc Sơn – Hà Nội về địa chỉ mới tại Nhà H10 – phường
Thanh Xuân Nam – Quận Thanh Xuân – Hà Nội.
− Ngày 31/03/2003, Công ty chính thức hoạt động dưới hình thức công ty Cổ phần
theo Quyết định số 358/QĐ-BXD.
− Ngày 01/11/2005: Công ty được xếp hạng Doanh nghiệp hạng I theo Quyết định
số 1938 QĐ/VC-TCLĐ ngày 31 tháng 10 năm 2005 của Chủ tịch Hội đồng quản
trị Tổng Công ty Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam – VINACONEX.

− Kể từ ngày 01/01/2007: Trụ sở chính Công ty được chuyển về nơi làm việc mới
tại địa chỉ: Tầng 10, Nhà CT1-2, Khu đô thị Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội.
− Ngày 5 tháng 11 năm 2009 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội đã chấp thuận niêm
yết cổ phiếu của Công ty Cổ phần xây dựng số 12 tại quyết định số 731/QĐ-
SGDHN.
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 4
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
− Ngày 5 tháng 1 năm 2010 Cổ phiếu của Công ty chính thức được giao dịch trên
Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội
1.3. Lĩnh vực kinh doanh
 Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp.
 Xây dựng các công trình thủy lợi, thủy điện.
 Xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật, cấp thoát nước.
 Đầu tư kinh doanh phát triển nhà và bất động sản
 Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng.
1.4. Cơ cấu cổ đông
Bảng 1: Cơ cấu cổ đông theo thành phần kinh tế tính đến hết quý 1/2013
Cổ đông Số lượng CP nắm giữ Tỷ lệ sở hữu (%)
Cá nhân trong nước 2.747.145 47,22 %
Tổ chức trong nước 3.064.945 52,68 %
Cá nhân nước ngoài 5.910 0,10 %
Tổng cộng 5.818.000 100,00 %
Nguồn:Vinaconex12
CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 12 (V12)
2.1. Tổng quan ngành xây dựng năm 2013
Hoạt động xây dựng cơ bản năm 2013 tăng mạnh, trong đó tăng cao nhất ở khu vực có
vốn đầu tư nước ngoài do tập trung đẩy nhanh tiến độ đối với các công trình thuộc khu
kinh tế trọng điểm quốc gia. Tiến độ xây dựng trong khu vực Nhà nước chậm hơn do ưu
tiên cho những công trình chuyển tiếp từ năm trước nên giá trị sản xuất giảm. Đối với các

doanh nghiệp ngoài Nhà nước, do gặp khó khăn về vốn nên kết quả tăng thấp.
Giá trị sản xuất xây dựng năm 2013 theo giá hiện hành ước tính đạt 770,4 nghìn tỷ đồng,
bao gồm: Khu vực Nhà nước đạt 92,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 12%; khu vực ngoài Nhà
nước 644,1 nghìn tỷ đồng, chiếm 83,6%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài 33,7 nghìn tỷ
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 5
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
đồng, chiếm 4,4%. Giá trị sản xuất xây dựng năm 2013 chia theo loại công trình như sau:
Công trình nhà ở đạt 333,3 nghìn tỷ đồng; công trình nhà không để ở đạt 128,2 nghìn tỷ
đồng; công trình kỹ thuật dân dụng đạt 219,4 nghìn tỷ đồng; hoạt động xây dựng chuyên
dụng đạt 89,5 nghìn tỷ đồng. So với năm 2012, hoạt động xây dựng năm 2013 có sự
chuyển dịch từ mảng xây dựng kỹ thuật sang xây dựng nhà ở do thị trường nhà ở giá bình
dân trong năm nay có sự cải thiện. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho
nhà ở tính đến 15/12/2013 đạt khoảng 94.458 tỷ đồng, giảm 26,5% so với đầu năm trong
đó tập trung chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp, các căn hộ nhỏ có diện tích dưới
70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn được tiêu thụ mạnh và hầu như
không còn tồn kho.
Sự sôi động ở phân khúc nhà ở có giá trị nhỏ đến từ nhu cầu thực của người mua trong
nước cũng như nhờ những chính sách hỗ trợ về tín dụng và thuế suất được đưa ra ở Nghị
Quyết 02/NQ-CP, theo đó các doanh nghiệp xây dựng-kinh doanh và người mua nhà ở xã
hội sẽ được vay tín dụng với lãi suất 6%/năm (đến tháng 1 năm 2014 đã giảm còn
5%/năm). Về thuế suất, Chính Phủ giảm thuế suất đối với lĩnh vực kinh doanh, mua bán
nhà ở giá trị thấp và nhà ở xã hội, cụ thể:
Chính sách Đối tượng
-Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
10% từ ngày 01 tháng 7 năm 2013
thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã
hội
-Giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu ra
từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày
30 tháng 6 năm 2014

hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội
-Giảm 30% số thuế giá trị gia tăng đầu ra
từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến hết ngày
30 tháng 6 năm 2014
hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở có
diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán
dưới 15 triệu đồng/m2
Nguồn: VCBS tổng hợp
Hình 1: Cơ cấu ngành xây dựng năm 2013 theo nguồn vốn đầu tư
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 6
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Hình 2: So sánh cơ cấu ngành xây dựng năm 2012 và 2013 theo công trình
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Nhìn vào hình 1 ta thấy tỷ trọng đầu tư công đang tăng trở lại. Có thể thấy rằng đầu tư
khu vực Nhà nước sau khi sụt giảm từ 38,9% xuống 37,8% tổng giá trị xây dựng trong
năm 2012 theo Nghị Quyết 11 (năm 2011) đã tăng trở lại, đạt 40,4% trong cơ cấu giá trị
xây dựng trong năm 2013. Chính Phủ bắt đầu khởi động lại chương trình đẩy mạnh đầu
tư công, cùng với việc Quốc Hội thông qua đề xuất nâng trần bội chi ngân sách trong
năm 2014 là cơ sở để đánh giá rằng năm 2013 là năm bản lề cho sự phục hồi của đầu tư
khu vực Nhà Nước.
Theo Tổng Cục Thống Kê, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong
năm qua bất ngờ tăng mạnh, đạt 21,6 tỷ USD (+54,5% yoy) với 1.275 dự án mới (tăng
0,7%) và 472 dự án được tăng vốn, đầu tư vào 18 lĩnh vực. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh
bất động sản đứng thứ 3 trong việc thu hút vốn đầu tư với 20 dự án đầu tư mới, tổng vốn
đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD (chiếm khoảng 4,4% tổng vốn đầu
tư FDI). Vốn FDI giải ngân trong năm 2013 đạt 11,9 tỷ USD (+9,9% yoy).
Đầu tư khu vực Nhà Nước và đầu tư FDI chiếm trên 60% giá trị xây dựng của nền kinh
tế, vì thế những cam kết tăng vốn đầu tư từ hai khu vực này là tín hiệu tích cực cho thấy
dòng tiền sẽ quay trở lại với ngành xây dựng.

2.2. Triển vọng tăng trưởng ngành xây dựng trong tương lai.
Đầu tư công và dòng vốn FDI sẽ là động lực giúp cho ngành xây dựng phát triển. Đầu
tư ngân sách Nhà nước đã tăng trưởng trong 4 tháng liên tiếp giai đoạn cuối năm 2013.
Thêm vào đó, quyết định tăng trần bội chi ngân sách từ 4,8% lên 5,3% GDP càng cho
thấy quyết tâm của Chính Phủ trong việc duy trì mức đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 7
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
trong năm 2014. Với đặc điểm là ngành nhạy cảm với nền kinh tế, xây dựng sẽ là một
trong những ngành đầu tiên được hưởng lợi khi tình hình kinh tế bắt đầu ổn định và tăng
trưởng tốt hơn. Dòng vốn FDI tăng mạnh trong năm 2013 là điều rất tích cực trong bối
cảnh dòng vốn ODA bị cắt giảm do nước ta không còn là nước kém phát triển, đồng thời
cũng là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đã có cái nhìn lạc quan hơn với thị
trường Việt Nam. Đặc biệt, nếu Việt Nam có thể gia nhập Hiệp định Đối tác Kinh tế
Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) thì dòng vốn FDI vào thị trường sẽ tiếp tục
tăng lên, mang lại nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp có thế mạnh trong lĩnh vực xây
dựng công nghiệp.
Xây dựng hạ tầng-công nghiệp được đánh giá là trọng tâm của ngành xây dựng trong
thời gian tới. Với tình hình thị trường BĐS nhìn chung vẫn còn khá trầm lắng, tồn kho
lớn, dòng tiền vẫn chưa có dấu hiệu qua trở lại với các dự án nhà ở, ngành xây dựng năm
tới nhiều khả năng sẽ được dẫn dắt bởi mảng xây dựng hạ tầng-công nghiệp bởi hai lí do:
• Việt Nam sẽ là điểm đến cho các nhà sản xuất lớn trên thế giới. Chi phí lao động ở
Trung Quốc tăng lên, trong khi đó chi phí lao động ở Việt Nam là tương đối rẻ so
với các nước Đông Nam Á, vì vậy các tập đoàn lớn đang có xu hướng chuyển cơ
sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Thêm vào đó, với lợi thế về vị trí địa lý
nằm ở trung tâm khu vực Đông Nam Á, gần đường hàng hải quốc tế, cùng với nền
chính trị ổn định, Việt Nam đang dần trở thành một lựa hàng đầu để đầu tư. Tháng
3 năm 2013, Samsung đã khởi công xây dựng tổ hợp sản xuất ĐTDĐ và thiết bị
điện tử tại Thái Nguyên với vốn đầu tư 3,2 tỷ USD, khi hoàn thành đây sẽ là nhà
máy sản xuất ĐTDĐ lớn nhất thế giới. Với việc hàng loạt tập đoàn lớn trên thế
giới như Samsung, LG Electronics, Nokia, Formosa, Bridgestone…chọn Việt Nam

là điểm đến đã cho thấy sự hấp dẫn của nước ta trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.
• Mảng xây dựng hạ tầng, đặc biệt là xây dựng cầu đường, sẽ nhận được đầu tư lớn
trong năm 2014. Theo thống kê Q4.2013 của BMI, xây dựng cầu đường hiện
chiếm trên 50% tổng giá trị cơ sở hạ tầng ở nước ta, trong đó đến 40% hệ thống
đường bộ đang trong tình trạng xuống cấp cần được đầu tư để cải tạo. Theo kế
hoạch của Bộ GTVT, giai đoạn 2014-2020 nước ta sẽ huy động khoảng 960.000 tỷ
đồng ngoài ngân sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông. Như vậy trong
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 8
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
5-6 năm tới sẽ có một lượng tiền lớn chảy vào lĩnh vực xây dựng hạ tầng, cùng với
đó là những dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách được khởi động lại chắc chắn sẽ
giúp cho ngành xây dựng sôi động hơn trong năm 2014.
2.3. Phân tích 5 yếu tố cạnh tranh - M.PORTER
2.3.1. Đối thủ mới gia nhập ngành - mức độ trung bình
Việc thành lập mới các doanh nghiệp trong ngành xây dựng là rất dễ dàng. Do nhu cầu
phát triển kinh tế xã hội việc phát triển cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ nhu cầu của
con người ở khắp mọi nơi nên các doanh nghiệp mới thành lập nhằm đáp ứng nhu cầu
này. Tuy nhiên, các doanh nghiệp mới thành lập sẽ không dễ dàng phát triển như mong
đợi vì đa số các doanh nghiệp xây dựng đã hoạt động nhiều năm trong ngành, sự am hiểu
của họ về thị trường, các bạn hàng lâu năm và đều trực thuộc các Tổng Công ty Nhà
nước lớn, mặc dù có nhiều doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng do yếu tố chiến lược nên
sự chi phối của Nhà nước đối với các doanh nghiệp xây dựng vẫn còn cho nên việc họ
nhận được sự ưu ái của Công ty mẹ đối với các Công ty con như tham gia một khâu trong
quá trình xây dựng một công trình, một dự án lớn,…đủ để các Công ty này phát triển sẽ
là nguy cơ thách thức rất lớn đối với các doanh nghiệp mới thành lập nếu muốn tham gia
vào quá trình xây dựng. Đặc biệt, khi Việt Nam gia nhập WTO thì các doanh nghiệp nước
ngoài với lợi thế về vốn, công nghệ hiện đại, chiến lược kinh doanh mang tầm quốc sẽ là
những thách thức không nhỏ đối với các doanh nghiệp trong nước. Đây là mối đe dọa
trung bình đối với các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam khi sự hòa nhập kinh tế ngày
càng cao.

2.3.2. Sản phẩm thay thế - mức độ trung bình
Nguyên vật liệu trong ngành xây dựng chủ yếu là xi măng, sắt thép, song vai trò của thiết
bị máy móc trong việc giải quyết các vấn đề kỹ thuật, kinh tế ngày càng cấp thiết. Khoa
học kỹ thuật hiện đại đã giúp ngành xây dựng giải quyết được nhiều khâu mà con người
không thể trực tiếp làm được. Tuy nhiên, nếu không có con người tác động hay sử dụng
vào một mục đích nào đó trong xây dựng thì vẫn chỉ là một công cụ làm việc đơn thuần.
Do vậy, mức độ đe dọa này ở mức độ trung bình.
2.3.3. Sức mạnh của khách hàng - mức độ cao
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 9
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
Với vai trò là chủ đầu tư, khách hàng có thể lựa chọn hoặc chỉ định thầu theo ý muốn nên
các doanh nghiệp xây dựng sẽ phải cạnh tranh một cách quyết liệt để tham gia vào quá
trình xây dựng nhằm đảm bảo doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận nếu không họ sẽ
bị loại bỏ khỏi thị trường. Do vậy, mức độ đe dọa ở mức độ cao.
2.3.4. Sức mạnh của nhà cung cấp - mức độ cao
Ngành xây dựng phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn nguyên vật liệu và xi măng, sắt thép.
Yếu tố chi phí này luôn tác động mạnh đến quá trình đầu tư và xây dựng công trình. Thị
trường các nguồn nguyên liệu này biến động rất mạnh phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Như
vậy, nhà cung cấp nguyên vật liệu có thể lợi dụng thị trường để ép giá ảnh hưởng đến quá
trình, thời gian và tiến độ thực hiện dự án đối với chủ đầu tư và gây ảnh hưởng trực tiếp
đến doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Do vậy, mức độ đe dọa ở mức độ cao.
2.3.5. Mức độ cạnh tranh trong ngành - mức độ cao
Tổng hòa các yếu tố trên cho thấy, mức độ cạnh tranh trong ngành xây dựng là khá gay
gắt, nhất là phải cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài có chiến lược kinh doanh,
công nghệ hiện đại. Do vậy mức hấp dẫn của ngành bị suy giảm. Tuy nhiên, với sự am
hiểu và bề dày kinh nghiệm trên thị trường của doanh nghiệp Việt Nam, ngành xây dựng
sẽ có chiến lược dài hạn hơn để đối phó với sự thách thức của làn sóng đầu tư bên ngoài
hiệu quả.
2.4. Phân tích lợi thế cạnh tranh
2.4.1. Các đối thủ cạnh tranh chính

Hiện nay, việc cạnh tranh trong ngành chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước đa phần là
các doanh nghiệp trực thuộc các Tổng Công ty Nhà nước có lợi thế về tiềm lực tài chính,
thị phần, tài sản cố định và bề dày hoạt động lâu năm trong ngành nên rất có lợi thế cạnh
tranh trong ngành. Các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam để đầu tư xây
dựng vấp vào nhiều khó khăn, tuy nhiên với kinh nghiệm làm việc của họ trên thế giới
việc đầu tư vào Việt Nam chỉ là vấn đề thời gian khi sự hòa nhập sâu rộng của Việt Nam
ngày càng lớn buộc các thành phần kinh tế cũng phải hòa nhập, tạo ra một sân chơi bình
đẳng và sự cạnh tranh trực tiếp sẽ diễn ra đối ngành xây dựng nói chung và
VINACONEX 12 nói riêng. Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong ngành của
VINACONEX 12 là các doanh nghiệp trực thuộc các Tổng Công ty Sông Đà, Tổng Công
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 10
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
ty Xây dựng Số 1, Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển hạ tầng – LICOGI, Tổng Công
ty VINACONEX (mà công ty VINACONEX 12 là một thành viên)
2.4.2. Vị thế của Công ty VINACONEX 12
VINACONEX 12 được đánh giá là một thương hiệu mạnh có uy tín, thị trường rộng lớn.
Thế mạnh tập trung tại thị trường xây lắp các công trình thủy lợi, nhà dân dụng, đường
giao thông.
Công ty có năng lực thiết bị thi công tương đối đầy đủ và đồng bộ, có thể chủ động sản
xuất được vật tư, vật liệu chính cho công trình như bê tông thương phẩm và đá xây dựng.
Hiện nay, công ty đang ứng dụng một số công nghệ tiên tiến, hiện đại trong thi công như
công nghệ thi công cốp ha leo, gia công và lăp dựng kết cấu thép, công nghệ thi công kết
cấu bê tông cốt thép toàn khối thông thường.
2.4.3. Chiến lược phát triển và đầu tư của Công ty VINACONEX 12
 Duy trì các thị trường truyền thống như Hà Nội, Nam Định, Ninh Thuận, Sơn
La , đồng thời dần mở rộng ra các thị trường mới Cao Bằng, Tuyên Quang, Bắc
Cạn, Hà Tĩnh, Vũng Tàu.
 Chú trọng mở rộng sang hai lĩnh vực có tiềm năng: kinh doanh phát triển nhà, sản
xuất vật liệu xây dựng.
 Mở rộng quy mô sản xuất của trạm bê tông thương phẩm tại khu vực Láng Hòa

Lạc.
2.5. Phân tích SWOT
2.5.1. Điểm mạnh
 HĐQT là những người có kinh nghiệm và hoạch định chiến lược tốt; Ban lãnh đạo
và cán bộ quản lý có trình độ chuyên môn cao.
 Có những ngành sản xuất, xây lắp bổ trợ nên đảm bảo sự phát triển ổn định, bền
vững.
 Một số lĩnh vực truyền thống đã có vị thế trên thị trường: Lĩnh vực thi công nền
móng, xây dựng, cơ giới hạ tầng.
 Được Tổng công ty VINACONEX hỗ trợ đối với các lĩnh vực, đặc biệt là lĩnh vực
thi công xây lắp.
 Tài sản được đầu tư đồng bộ phù hợp với công nghệ xây dựng của thị trường xây
dựng Việt Nam.
2.5.2. Điểm yếu
 Quy mô vốn còn thấp nên việc tham gia xây lắp các công trình lớn gặp khó khăn
trong đấu thầu thi công.
 Hiệu quả kinh doanh ở mức độ trung bình.
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 11
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
 Sử dụng đòn bảy tài chính ở mức độ khá cao.
2.5.3. Cơ hội
 Nền kinh tế Việt Nam đang trở lại, ngành xây dựng có cơ hội phát triển khi gói hỗ
trợ 3000 tỷ phát huy hiệu quả.
 Công ty tập trung vào hai mảng kinh doanh chính là xây dựng và bất động sản
nhằm tận dụng năng lực hiện tại cũng như chuyển hướng đầu tư để đa dạng hóa
hoạt động sản xuất kinh doanh.
2.5.4. Thách thức
 Chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng.
 Các đối thủ cạnh tranh trong ngành đều thuộc các Tổng Công ty lớn với năng lực
về nguồn vốn và công nghệ.

2.6. Phân tích các chỉ số tài chính
2.6.1. Chỉ số tăng trưởng
Bảng 2: Tình hình lãi/ lỗ các năm
BC Lãi/ Lỗ (1000 VND) 2010 2011 2012 2013
Doanh thu thuần 470,652,751 528,072,017 517,428,267 529,693,142
Giá vốn hàng bán 435,473,991 493,396,007 481,300,151 500,434,230
Lợi nhuận gộp 35,178,760 34,676,010 36,128,115 29,258,911
Doanh thu hoạt động tài chính 6,489,320 12,529,072 8,672,147 6,729,761
Chi phí tài chính 8,304,438 11,764,109 11,113,533 8,890,097
Lợi nhuận từ hoạt động KD 17,784,850 16,057,717 16,724,170 10,612,403
Lợi nhuận kế toán trước thuế 18,146,455 16,169,301 15,703,798 10,345,683
Lợi nhuận sau thuế 13,609,817 12,485,859 11,578,677 7,254,707
Nguồn: Bảng tính excel
Bảng 3: Chỉ số tốc độ tăng trưởng
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG 2010 2011 2012 2013
Doanh thu thuần 12.2% -2.0% 2.4%
Lợi nhuận gộp -1.4% 4.2% -19.0%
Lợi nhuận trước thuế -10.9% -2.9% -34.1%
Lợi nhuận sau thuế -8.3% -7.3% -37.3%
Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) -52.1% 5.9% -37.3%
Tổng tài sản 4.3% -26.9% 2.5%
Vốn chủ sỡ hữu 8.3% 3.2% -1.8%
Vốn điều lệ 0.0% 0.0% 0.0%
Vốn luân chuyển 121.5% 44.2% 106.4%
Khả năng sinh lợi
Lợi nhuận gộp/ Doanh thu 7.5% 6.6% 7.0% 5.5%
Lợi nhuận ròng/ Doanh thu 2.9% 2.4% 2.2% 1.4%
Nguồn: Bảng tính excel
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 12
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12

− Tỷ suất lợi nhuận giảm xuống chỉ còn 5.5% so với 7.0% của năm 2012, nguyên
nhân là do tốc độ giá vốn hàng bán cao hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu lần lượt
là 3.98% và 2.37%, do vậy tốc độ tăng trưởng lợi nhuận gộp giảm còn -19% so
với năm 2012 là 4.2% (giảm 23.2%). Như vậy việc quản trị nguyên vật liệu đầu
vào chưa hiệu quả.
− Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu năm 2013 đạt 1.4% so với 2.2% của
năm 2012 (giảm 0.8%) và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế cũng giảm xuống
còn -37.3% so với năm 2012 là -7.3%.
Với hai chỉ tiêu trên, có thể thấy rằng chi phí đầu vào của công ty chưa được quản
trị tốt, làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh so với năm 2012.
Nguồn: Bảng tính excel
2.6.2. Chỉ số khả năng sinh lời
Bảng 4: Chỉ số khả năng sinh lời
Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2013
ROE 16.8% 14.2% 12.8% 8.2%
ROA 1.9% 1.7% 2.2% 1.3%
Lợi nhuận gộp/ Doanh thu 7.5% 6.6% 7.0% 5.5%
Lợi nhuận ròng/ Doanh thu 2.9% 2.4% 2.2% 1.4%
Nguồn: Bảng tính excel
Nguồn: Bảng tính excel
− Về khả năng sử dụng vốn của cổ đông, có thể thấy tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên
vốn chủ sở hữu từ năm 2010 đến năm 2013 bị giảm dần đều từ 16.8% năm 2010
xuống còn 8.2% năm 2013. Như vậy công ty đã sử dụng vốn không hiệu quả.
− Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản giảm từ 1.9% năm 2010 xuống 1.7% năm 2011
và từ 2.2% năm 2012 xuống còn 1.3% năm 2013 do tổng tài sản tăng nhanh hơn
lợi nhuận sau thuế, nguyên nhân là năm 2011 và năm 2013 tài sản cố định hữu
hình được đưa vào khai thác nhưng chưa phát huy được hiệu quả trong kinh doanh
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 13
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
và chi phí cho hoạt động kinh doanh cao nên đã tác động làm giảm hiệu quả sử

dụng tài sản.
2.6.3. Chỉ số khả năng thanh toán
Bảng 5: Chỉ số khả năng thanh toán
Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2013
Khả năng thanh toán ngắn hạn 1.15 1.18 1.10 1.11
Khả năng thanh toán nhanh 0.46 0.33 0.44 0.62
Khả năng thanh toán tiền mặt 0.17 0.07 0.07 0.05
Khả năng thanh toán lãi vay
EBIT/ Chi phí lãi vay 2.31 1.37 1.41 1.16
Nguồn: Bảng tính excel
− Khả năng thanh toán ngắn hạn năm 2013 đạt 1.11 lần và tăng so với năm 2012 do
tốc độ tăng trưởng tài sản ngắn hạn cao hơn tốc độ tăng trưởng nợ ngắn hạn trong
năm 2013 lần lượt là 3.64% và 3.35%.
− Khả năng thanh toán nhanh năm 2013 đạt 0.62 lần tăng so với 0.44 lần của năm
2012.
− Khả năng thanh toán tiền mặt của VINACONEX 12 trong năm 2013 đạt 0.05 lần
và thấp hơn so với năm 2012 là 0.07 lần.
Với chỉ số thanh toán nhanh và thanh toán tiền mặt đều nhỏ (nhỏ hơn 1) cho thấy V12
đang gặp khó khăn về rủi ro thanh toán, tuy nhiên đây là đặc điểm chung của ngành xây
dựng và bất động sản.
2.6.4. Chỉ số hiệu quả hoạt động
Bảng 6: Chỉ số hiệu quả hoạt động
Chỉ tiêu 2010 2011 2012 2013
Vòng quay TSCĐ hữu hình bình quân 21.98 26.45 26.93
TSCĐ vô hình bình quân/ Doanh thu thuần 0.00 0.00 0.00
Vòng quay tổng tài sản bình quân 0.74 0.82 0.98
Vòng quay VCSH bình quân (trừ quỹ PLKT) 6.26 5.81 5.91
Vòng quay các khoản PT ngắn hạn bình quân 4.64 4.30 3.10
Kỳ thu tiền bình quân (ngày) 78.65 84.83 117.84
Vòng quay các khoản phải trả bình quân 0.92 1.01 1.17

Kỳ thanh toán bình quân (ngày) 396.01 360.06 311.55
Vòng quay hàng tồn kho 1.19 1.31 2.04
Thời gian tồn kho bình quân (ngày) 305.87 277.83 178.67
Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt (ngày) -11.50 2.60 -15.03
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 14
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
Nguồn: Bảng tính excel
Nguồn: Bảng tính excel
− Hệ số vòng quay các khoản phải thu ngắn hạn bình quân năm 2013 đạt 3.10 vòng
và giảm so với của năm 2012 là 4.30 vòng., điều đó làm cho số ngày phải thu tăng
từ 84.83 ngày lên 117.84 ngày. Trong hai năm gần đây hệ số này thay đổi theo
hướng không tốt cho thấy việc thu tiền của khách hàng của công ty có vấn đề.
− Vòng quay hàng tồn kho là 2.04 vòng trong năm 2013 và tăng so với năm 2012,
số ngày luân chuyển hàng tồn kho do vậy cũng giảm từ 277.83 ngày xuống còn
178.67 ngày.
− Vòng quay các khoản phải trả đã tăng từ 1.01 vòng lên 1.17 vòng từ năm 2012
sang năm 2013, số ngày phải trả từ 360.06 ngày xuống 311.55 ngày.
− Vòng quay tổng tài sản tăng từ 0.82 vòng trong năm 2012 lên 0.98 vòng năm
2013, do tốc độ tăng trưởng tài sản thấp hơn tốc độ tăng trưởng doanh thu. Chỉ số
vòng quay tổng tài sản bình quân từ năm 2010 đến năm 2013 đều nhỏ hơn 1 cho
thấy công ty đang hoạt động không có hiệu quả.
2.6.5. Cơ cấu tài chính
Bảng 7: Cấu trúc tài chính
Cấu trúc tài chính 2010 2011 2012 2013
Cấu trúc vốn (Nợ DH/ Nguồn VCSH
( trừ quỹ PLKT) 6.46% 2.47% 0.00% 0.00%
Tổng nợ/ Tổng Tài sản 87.35% 86.89% 83.09% 83.80%
Tổng nợ có lãi/ Tổng tài sản 14.19% 7.28% 9.27% 11.72%
Tổng nợ dài hạn/ Tổng tài sản 0.75% 0.30% 0.00% 0.00%
Nguồn: Bảng tính excel

Cấu trúc vốn (Nợ dài hạn/ nguồn VCSH) trong hai năm 2012 và 2013 chỉ còn 0% là do
công ty đã không còn nợ dài hạn. Tuy nhiên hệ số Tổng nợ có lãi/ Tổng tài sản lại tăng
2.45% (từ 9.27% năm 2012 lên 11.72% năm 2013) bởi vì năm 2013 công ty đã tăng gia
tăng khoản nợ ngắn hạn.
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 15
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CP XÂY DỰNG SỐ 12 (V12)
ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP P/E
Chọn 18 Doanh nghiệp trong ngành có quy mô VCSH (giá trị sổ sách) tương đương với
V12 vào danh sách để định giá V12. Kết quả cụ thể như sau:
STT Mã CK P/E hiện tại
1 VC1 7.3
2 SD2 12.6
3 SDH 4.3
4 VHH -4.3
5 PXL -36.2
6 MDG 26.7
7 HLC 4.2
8 PXI 7.3
9 C92 4.1
10 B82 5,67
11 BTC 8,45
12 CDC 23,52
13 CEC 0,00
14 CI5 3,55
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 16
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
15 CID -6,90
16 CII 14,34
17 CT3 1,05

18 CTN -4,76
P/E trung bình
2.8
9
EPS
1,24
7
Giá dự phóng 3,602
So sánh với giá thị trường tại thời điểm 05/06/2014, giá thị trường là 10.500 đồng, cao
hơn so với giá dự phóng của V12 tính theo phương pháp P/E tính ra là 3.602 đồng.
LỜI KẾT
Thị trường chứng khoán là một kênh đầu tư rất hấp dẫn, tuy nhiên nếu không có
kiến thức vững chắc cũng như khả năng phân tích, phán đoán thì rất dễ gặp phải những
rủi ro và thiệt hại về tài chính. Chính vì vậy, mỗi nhà đầu tư cần trang bị cho mình những
hiểu biết để có thể bước chân vào con đường đầu tư này.
Mong rằng bài viết sẽ mang lại được một cái nhìn tổng quát về phân tích chứng
khoán tạo cơ sở cho việc phán đoán chính xác trong đầu tư chứng khoán trung và dài hạn.
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 17
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. PGS.TS.Nguyễn Đình Thọ, Slide bài giảng Phân tích và Quản trị đầu tư
2. Website Công ty CP Xây dựng số 12:
3. Website Công ty CP Chứng khoán FPT:
4. Website Chứng khoán:
5. Website:
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 18
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Danh mục bảng:
Bảng 1: Cơ cấu cổ đông theo thành phần kinh tế tính đến hết quý 1/2013

Bảng 2: Tình hình lãi/ lỗ các năm
Bảng 3: Chỉ số tốc độ tăng trưởng
Bảng 4: Chỉ số khả năng sinh lời
Bảng 5: Chỉ số khả năng thanh toán
Bảng 6: Chỉ số hiệu quả hoạt động
Bảng 7: Cấu trúc tài chính
Bảng 8: Bảng Cấn đối kế toán
Bảng 9: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Bảng 10: Bảng tính excel các chỉ số tài chính
Danh mục hình:
Hình 1: Cơ cấu ngành xây dựng năm 2013 theo nguồn vốn đầu tư
Hình 2: So sánh cơ cấu ngành xây dựng năm 2012 và 2013 theo công trình
Hình 3: So sánh Doanh thu và LN sau thuế qua các năm
Hình 4: So sánh Tỷ lệ Lợi nhuận/ Doanh thu qua các năm
Hình 5: Kỳ thu tiền BQ, Thời gian tồn kho BQ qua các năm
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 19
Tiểu luận: Phân tích và định giá mã cổ phiếu V12 của Công ty CP Xây dựng số 12
Học viên: Lê Thùy Linh - STT 45 20