Thị trường mua bán nhà ở

I/ LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời phục
vụ nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hằng ngày của mỗi người, mỗi họ gia
đình. Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức
sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính
là những căn hộ chung cư. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ
chung cư là một loại nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở
2005, cùng với các văn bản pháp luật khác. Theo thống kê của Bộ Xây
dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm một tỉ
lệ đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở. Tính đến thời điểm đầu năm
2011, tại Hà Nội, nhà chung cư chiếm tỉ lệ tới 16,64%, TPHCM 6,13%.
Trong bài tiểu luận dưới đây, dưới góc nhìn của một sinh viên và
bằng một số tài liệu tham khảo, em xin trình bày đề tài một số vấn đề về
mua bán căn hộ trong nhà chung cư, lí luận và thực tiễn hiện nay trong xã
hội.
II/ NỘI DUNG
1. Cơ sở lí luận
Trong các giai đoạn lịch sử khác nhau các giao dịch về nhà ở trong
xã hội trở nên tương đối phổ biến dưới nhiều hình thức như mua bán, cầm
cố, thế chấp, tặng cho… Nhà nước luôn tạo điều kiện để các tổ chức, cá
nhân thực hiện giao dịch nhà ở. Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán có
đối tượng là nhà ở được pháp luật quy định rất cụ thể và chặt chẽ. Theo
đó, việc mua bán nhà ở phải thực hiện theo đúng trình tự mà pháp luật
quy định trong các văn bản liên quan. Sở dĩ pháp luật có quy định như
vậy vì đây là một giao dịch dân sự nhưng liên quan đến đối tượng là nhà
ở, một tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế và mang ý nghĩa sâu sắc về mặt
xã hội của cá nhân và tổ chức nên các quy định pháp luật nhằm mục đích
cuối cùng là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia giao
dịch góp phần thực hiên tốt các chính sách về nhà ở của Nhà nước.
1
Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở là một hình thức phổ biến của

giao dịch về nhà ở. Dễ thây rằng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là
một trong các hình thức giao dịch mua bán nhà. Do đó, giao dịch mua
bán căn hộ trong nhà chung cư có đầy đủ các đặc điểm pháp lí của giao
dịch mua bán nhà.
2. Tìm hiểu những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán căn hộ trong
nhà chung cư
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán cănhộ trong nhà chung cư
Trước hết, ta đi tìm hiểu khái niệm thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó
bên bán chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà
cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền ”.
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2006 : “ Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên,
có lối đi, hành lang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho nhiều hộ
gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia
đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng nhà chung cư chung…”
Theo quy định về sở hữu nhà chung cư, pháp luật thừa nhận hai
hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. Theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2005 thì : “ Hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng
được kết nối với nhà chung cư đó thuộc sở hữu chung.
Dựa vào khái niệm hợp đồng mua bán nhà, có thể đưa ra khái niệm
hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư như sau: “ Hợp đồng mua
bán căn hộ trong nhà chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà
chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả
tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên
thỏa thuận trong hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư ”.
2
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là căn
hộ mà một bên có nhu cầu mua và một bên có nhu cầu bán. Căn hộ trong
nhà chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng,
diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Căn hộ đó phải được xác định cụ thể
trên một ranh giơi diện tích đất nhất định. Gía trị của căn hộ sẽ là khác
nhau đối với các vị trí khác nhau ( ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp
hoặc tầng cao, diện tích căn hộ…) và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn
với đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.
Vì mua bán căn hộ trong nhà chung cư là một dạng của hợp đồng
mua bán nhà, do đó, căn hộ mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau :
- Căn hộ không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các
cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội…
- Căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền
sử dụng hợp pháp của căn hộ
- Căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như
giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là mọi cá
nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ,
không phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với
những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết
phải tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ thông qua người đại diện
theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước
ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật
định thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các
điều kiện :
3
- Bên bán phải có quyền định đoạt đối với căn hộ bán;

+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà
+ Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt với căn hộ
+ Hoặc là người có quyền định đoạt với căn hộ theo thỏa thuận với
chủ sở hữu căn hộ hay theo quy định của pháp luật.
- Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia kí kết và thực
hiện hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư
phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư bán căn
hộ không nhằm mục đích kinh doanh;
- Bên mua căn hộ nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào
nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, nếu là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở,
nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh.
2.4.Nghĩa vụ của các bên
2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư
- Nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối
với mua bán như căn hộ đang cho thuê… Nếu không được thông báo mà
sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng mua bán và
yêu cầu bồi thường thiệt hại;
- Nghĩa vụ trong trường hợp bán căn hộ đang cho thuê . Trường hợp
chủ sở hữu bán căn hộ đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê căn
hộ biết về việc bán và các điều kiện bán căn hộ;
- Nghĩa vụ giao căn hộ theo tình trạng như đã thỏa thuận và kèm theo
các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ
cho bên mua;
- Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán căn hộ theo quy định
của pháp luật như công chứng, chứng thực, nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà…
2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư
4
- Nghĩa vụ tôn trọng quyền của các bên liên quan đến căn hộ mua

như tiếp tục thực hiên hợp đồng thuê cho đến hết thời hạn thuê đối với
bên đang thuê căn hộ mua.
- Nghĩa vụ nhận căn hộ đúng thời hạn. Nếu bên mua chậm nhận căn
hộ thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản căn hộ
và phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với căn hộ mua.
- Nghĩa vụ thanh toán tiền nhà đúng thời hạn, địa điểm, phương thức
như đã thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận tiền mua căn hộ được thanh
toán khi công chứng chứng thực khi nhận mua căn hộ. Tiền đặt cọc ( nếu
có ) sẽ được trừ vào tiền thanh toán giá trị nhà. Trường hợp không có
thỏa thuận thì bên mua phải thanh toán một lần vào thời điểm nhận căn
hộ và tại địa điểm nới có nhà mua bán. Nếu chậm thanh toán thì phải trả
lãi theo lãi suất có bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường
thiệt hại cho bên bán.
3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
3.1. Hình thức của hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác ”. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 nếu bên bán
nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán
không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Như vậy đối với bên bán
căn hộ phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh Bất
động sản : “ Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo quy
định của pháp luật ”.
Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị
tuyên bố là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu
5
có đơn khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về

hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch).
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà
chung cư có ý nghĩa pháp lí rất quan trọng :
- Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán
- Là thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sang cho bên
mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong
trường hợp mua bán căn hộ trong nhà chung cư mà một bên là tổ chức có
chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ là
thời điểm bên bán giao căn hộ cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp
đồng.
- Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra;
- Là sự cụ thể hóa một cách chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng;
Về quy định của pháp luật về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư trước thời điểm năm 2009 hầu như chưa có quy định cụ thể nào về
mẫu thống nhất của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. Trong
quá trình mua bán các bên tự soạn thảo hợp đồng, các mẫu hợp đồng chủ
yếu do bên bán (chủ đầu tư) đưa ra. Từ đó dẫn đến việc mỗi chủ đầu tư,
mỗi công ty đưa ra mẫu hợp đồng của riêng mình không hợp đồng nào
giống họp đồng nào. Về phía người mua căn hộ thường thì họ chấp nhận
toàn bộ nội dung của hợp đồng mà bên bán đưa ra. Có thể thấy rằng thực
tế này ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua bởi việc mua
bán căn hộ là thỏa thuận dân sự và các bên có địa vị ngang nhau trong
việc soạn thảo hợp đồng và thống nhất các điều khoản. Nếu hợp dồng do
một bên đưa ra sẽ không đảm bảo yếu tố khách quan và quyền lợi cho
bên kia.
Ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 01 hướng
dẫn các tổ chức kinh doanh nhà ở phải áp dụng mẫu hợp đồng này trong
6
mua bán căn hộ trong nhà chung cư kể từ khi Thông tư này có hiệu lực.

Thông tư số 01 có hiệu lực thi hành là một giải pháp bảo vệ quyền lợi cho
người mua nhà chung cư, những người đã phải chịu sự áp đặt ý chí đơn
phương của chủ đầu tư trong một thời gian dài.
Các chủ đầu tư thưòng lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của các quy định
pháp luật cộng với sự thiếu hiểu biết của người mua nhà nhằm soạn thảo
mẫu hợp đồng với những điều khoản có lợi nhất cho mình dẫn đến nhiều
mâu thuẫn tranh chấp trong thời gian vừa qua. Việc ban hành Thông tư
01 của Bộ xây dựng đã hạn chế được phần nào các tranh chấp phát sinh
trong tương lai đồng thời tăng cường công tác giám sát, quản lí hoạt động
mua bán bất động sản.
3.2. Một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ trong
nhà chung cư
Ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng ban hành Thông tư số 01 hướng dẫn
mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, trong đo quy định về
những nội dung cơ bản của hợp đồng.
* Phần sở hữu chung và sở hữu riêng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở
hữu riêng của bên mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung
cư (theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở). Trong trường hợp
nhà chung cư có công trình , diện tích thuộc sở riêng của chủ đầu tư hoặc
chủ sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe
phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác).
Để hiểu rõ về phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng, công ty tư vấn quản lí bất động sản CBRE đưa ra khái
niệm : “ Khu vực chung là những phần trong tòa nhà, đất và các diện tích
được sở hữu hoặc quản lí bởi một hiệp hội nhà ở và các đồng sở hữu có
thể dùng và chịu các chi phí chung cho công tác vận hành để phân biệt
phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư. Đây được xem là một
7