Nghiên cứu cơ sở khoa học của việc xây dựng và hoàn thiện các yêu cầu về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính theo lý thuyết vùng giá trị (TT)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

Nguyễn Phi Sơn




TÊN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN


NGHIÊN CỨU CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC
XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN CÁC YÊU CẦU VỀ ĐỘ
CHÍNH XÁC TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
THEO LÝ THUYẾT VÙNG GIÁ TRỊ

Ngành: Kỹ thuật Trắc địa - Bản đồ
Mã số: 62.52.05.03




TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ

Hà Nội - 2015


Công trình được hoàn thành tại: Bộ môn Đo ảnh và Viễn thám,
Khoa Trắc địa, Trường Đại học Mỏ - Địa chất




Tiểu ban hướng dẫn khoa học:
PGS. TSKH Hà Minh Hòa
PGS. TS Phạm Vọng Thành





Phản biện 1: TS Nguyễn Đình Thành
Phản biện 2: TS Nguyễn Đại Đồng
Phản biện 3: TS Thái Thị Quỳnh Như





Luận án sẽ được bảo vệ trước hội đồng đánh giá luận án cấp
Trường họp tại Trường Đại học Mỏ - Địa chất vào hồi …. giờ
… ngày …. tháng …. năm 2015

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: Thư viện Quốc gia
Hà Nội hoặc Thư viện Trường Đại học Mỏ - Địa chất.

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Bản đồ địa chính (BĐĐC) là một tài liệu trong hồ sơ địa
chính, đã được nói đến tại Điều 3 - Chương 1 - Luật đất đai 2013.
Bản đồ địa chính là công cụ quản lý quỹ đất của các đơn vị hành
chính. Việc nghiên cứu và hoàn chỉnh các văn bản quy phạm pháp
luật cho phù hợp với sự phát triển của thực tiễn là việc làm cần thiết,
nhằm nâng cao về chất lượng, đầy đủ về số lượng, phục vụ hiệu quả
công tác quản lý đất đai. Sử dụng đất và thực hiện các quyền sử
dụng đất lại luôn có tính chất kinh tế - xã hội sâu sắc khi “đất đai là
hàng hóa đặc biệt và có giá trị”. Để đáp ứng được các yêu cầu của xã
hội, yêu cầu của quản lý và các giao dịch đất đai, đã đặt ra cho đo
đạc địa chính một đòi hỏi khi xác định vị trí, kích thước, diện tích
thửa đất là phải phản ánh đúng giá trị của đất.
Độ chính xác về diện tích của thửa đất phụ thuộc vào độ
chính xác của vị trí điểm góc thửa, mà không phụ thuộc vào tỷ lệ
bản đồ. Nếu độ chính xác của vị trí điểm góc thửa được xác định dựa
trên giá trị của đất, thì đương nhiên diện tích và kích thước của thửa

đất sẽ phản ánh giá trị của thửa đất. Với quy định như hiện nay, khi
độ chính xác đo đạc địa chính đáp ứng yêu cầu đối với các thửa đất
có giá trị thấp, thì đối với những thửa đất có giá trị cao lại “chưa đủ”
độ chính xác và ngược lại. Như vậy có thể thấy quy định về độ chính
xác đo đạc bản đồ địa chính trong các văn bản quy phạm hiện nay
đang bộc lộ một số những hạn chế nhất định. Quy định hiện nay
đang gắn yêu cầu độ chính xác với tỷ lệ bản đồ, độ chính xác không
phân biệt theo loại đất và giá trị đất. Yêu cầu độ chính xác đưa ra
chưa thể hiện đúng bản chất của khoa học địa chính, mà thuần túy là
độ chính xác gắn với tỷ lệ bản đồ, tỷ lệ bản đồ lại dựa trên mật độ
thửa, như vậy về cơ bản độ chính xác quy định nhằm thỏa mãn quan
hệ “tỷ lệ bản đồ - kích thước thửa“. Vấn đề đặt ra đối với quy định
độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất đó là chỉ tiêu độ chính xác phải
phản ảnh đúng yêu cầu của mục đích sử dụng, kích thước và giá trị
của thửa đất. Đây chính là nội dung nghiên cứu của Luận án, nhằm
đề xuất được tiêu chuẩn độ chính xác mới thỏa mãn các yêu của của
khoa học địa chính, đòi hỏi của quan hệ đất đai và đặc biệt là phản
ánh đúng quan hệ: độ chính xác đo đạc với giá trị đất.
2

2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu
Mục tiêu
Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học của việc xây dựng quy
định độ chính xác vị trí điểm góc thửa trong đo đạc địa chính theo
giá trị đất và đề xuất hoàn thiện một số quy định cơ bản trong đo đạc
địa chính.
Nội dung
- Nghiên cứu tổng quan về đo đạc thửa đất và các chỉ tiêu liên
quan đến phép đo thửa đất.
- Nghiên cứu quan hệ giữa độ chính xác vị trí điểm góc thửa

đất với giá trị đất.
- Xác định các khu vực đất có giá trị cao tương ứng yêu cầu
đo vẽ với độ chính xác cao, khu vực đất có giá trị thấp tương ứng
với độ chính xác phù hợp trên cơ sở ứng dụng lý thuyết vùng giá trị.
- Tính toán các chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới
thửa đất theo cách tiếp cận từ giá trị đất cho 4 nhóm đất.
- Đề xuất hoàn chỉnh một số quy định cơ bản có liên quan đến
độ chính xác của BĐĐC.
3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận án được giới hạn trong các chỉ
tiêu kỹ thuật liên quan đến độ chính xác trong thành lập bản đồ địa
chính trên lãnh thổ Việt nam.
4. Đối tượng nghiên cứu
- Thửa đất theo mục đích sử dụng;
- Vùng giá trị đất;
- Bản đồ địa chính.
5. Những điểm mới của luận án
- Xác lập được đầy đủ quan hệ về độ chính xác giữa các yếu
tố không gian của thửa đất.
- Đề xuất được quy định về độ chính xác vị trí điểm góc thửa
đất trên bản đồ địa chính theo cách tiếp cận từ giá trị đất.
- Đề xuất được lý luận và giải pháp khoa học - kỹ thuật: đo
đạc địa chính theo loại ranh giới đất; quy định sử dụng thống nhất
3

kinh tuyến trục múi chiếu 3
0
, xác định tỷ lệ khi in bản đồ địa chính
trên giấy; quy định độ chính xác trong đo đạc chỉnh lý.
6. Luận điểm bảo vệ

- Khoa học địa chính với đối tượng nghiên cứu là thửa đất,
quan hệ giữa các thuộc tính không gian của thửa đất là cơ sở cho
việc xây dựng các chỉ tiêu độ chính xác đo đạc địa chính thay cho
cách tiếp cận trước đây là kế thừa quy định độ chính xác của bản đồ
địa hình.
- Độ chính xác của bản đồ địa chính nói chung và độ chính
xác vị trí của điểm góc thửa đất phải phụ thuộc vào giá trị đất và loại
đất (mục đích sử dụng).
- Vùng giá trị đất được xác lập từ lý thuyết Hedonic và kỹ
thuật hồi quy đa biến (MRA), sẽ là cơ sở cho việc phân biệt khu vực
đất có giá trị cao.

Chương 1
ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BĐĐC VÀ PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN
TRONG XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BĐĐC
1.1 Tiêu chuẩn kỹ thuât trong thành lập bản đồ địa chính
Từ những năm 1980 đến nay chúng ta đã qua nhiều lần ban
hành các văn bản quy phạm liên quan đến công tác đo vẽ, thành lập
bản đồ địa chính. Quy nhiều thời kỳ các văn bản quy phạm đã có
những điều chỉnh phù hợp với trình độ công nghệ, yêu cầu của xã
hội, yêu cầu của công tác quản lý. Tuy nhiên những vấn đề cốt lõi
của đo đạc địa chính chưa thay đổi một cách căn bản, nhiều quy định
còn kế thừa các tư duy cũ, nhiều quan niệm còn mang tính bản đồ
học truyền thống như cách làm đối với bản đồ địa hình. Trong khi đó
hệ thống địa chính hiện đại đã thay đổi, chuyển sang thời kỳ của kỹ
thuật công nghệ dữ liệu số không phải là bản đồ truyền thống trên
giấy. Nhìn nhận ở góc độ mới, các quy định kỹ thuật phải được
nghiên cứu và đề xuất ở cách tiếp cận mới phù hợp với bản chất của
BĐĐC số, vừa là tài liệu kỹ thuật vừa là sản phẩm xã hội, phải đáp
ứng yêu cầu của xã hội.

Nói về độ chính xác của BĐĐC, sẽ bao gồm độ chính xác của
các đối tượng nội dung có trên bản đồ và được đánh giá bởi các tiêu
chí:
4

- Độ chính xác điểm khống chế đo vẽ.
- Độ chính xác vị trí điểm chi tiết.
- Độ chính xác tương hỗ vị trí .
- Độ chính xác thể hiện độ cao.
- Độ chính xác tính diện tích.
Yếu tố cơ bản cần quản lý đối với đất đai đó là thửa đất, được
đại diện bởi: vị trí, kích thước và diện tích. Độ chính xác các yếu tố
trên phụ thuộc vào độ chính xác kết quả đo, độ chính xác tính toán
và độ chính xác thể hiện bản đồ. Khi sử dụng công nghệ bản đồ số
thì giảm hẳn được ảnh hưởng của sai số đồ họa và sai số tính diện
tích. Độ chính xác số liệu không phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ mà phụ
thuộc trực tiếp vào sai số đo vị trí điểm góc thửa đất. Chính vì vậy
nghiên cứu về độ chính xác của bản đồ, vấn đề căn bản sẽ là nghiên
cứu về độ chính xác vị trí điểm góc thửa và đây chính là yêu cầu
quan trọng nhất của dữ liệu địa chính, ảnh hưởng đến việc lựa chọn
công nghệ đo vẽ cũng như mục đích sử dụng đất.
1.2 Nghiên cứu về độ chính xác của đối tượng thửa đất
Địa chính học với đối tượng nghiên cứu là thửa đất không
gian, việc xây dựng các chỉ tiêu độ chính xác phải được tính toán
dựa trên các quan hệ về độ chính xác sau đây.
1.2.1 Độ chính xác đo cạnh trên bản đồ địa chính
Từ công thức tính sai số vị trí của một điểm được xác lập từ
sai số trên 2 chiều tọa độ x,y là
22
yxxy

mmm 
.
chúng ta đã chứng
minh được rằng khi các phép đo tại các điểm có cùng điều kiện thì
m
s
= m
xy
. Có nghĩa là SSTP đo cạnh thửa bằng SSTP vị trí điểm góc
thửa.
1.2.2 Độ chính xác đo góc trên bản đồ địa chính
Độ chính xác của hướng được đặc trưng bởi góc phương vị
giữa 2 điểm trên bản đồ. Giữa 2 điểm x
1
, y
1
và x
2
, y
2
có hướng được
xác định là:
12
12
xx
yy
tg






(1.1)
Gọi góc cần xác định giữa 2 hướng là:
23
23
21
21
2321
xx
yy
arctg
xx
yy
arctg








5

Khi coi m
x
= m
y
= m

k
và nhận
1
)(xy
m
=
2
)(xy
m
=
3
)(xy
m
=
xy
m
tức
là các phép đo cùng điều kiện tại các điểm, chúng ta có:









2321
2
23

2
21
22
cos11
SS
SS
mm
xy



(1.2)
1.2.3 Độ chính xác về diện tích trên bản đồ địa chính
Thửa đất được giới hạn bởi các đường nối các điểm góc thửa
tạo thành một đa giác khép kín. Thuật toán trong các phần mềm đều
sử dụng công thức của Gauss để tính diện tích. Có 2 kiểu công thức
hình thang (1.3) và công thức tam giác (1.4):
))(())((2
1111 


iiiiiiii
yyxxxxyyP

(1.3)
)()(2
1111 


iiiiii

yyxxxyP

(1.4)
Khi
ii
yx
mm 
ta có




n
i
iixyP
Smm
i
1
2
1,1
2
)(
2
8
1

Khi thửa đất là hình chữ nhật, có hệ số chiều rộng/chiều dài =
K và
xyxy
mm

i

)(
thì sai số về diện tích thửa đất là:
K
K
Pmm
xyP
2
1
2



(1.5)
1.3 Nghiên cứu các ảnh hưởng đến độ chính xác diện tích
thửa đất
1.3.1 Nghiên cứu ảnh hưởng của hình dạng, kích thước đến độ
chính xác tính diện tích thửa đất.
Đối với thửa đất hình chữ nhật với chiều rộng bằng a và chiều
dài bằng b, chúng ta có thể chứng minh được SSTP tương đối của
diện tích sẽ là:
.
1

2
1
2
2

















K
K
D
m
P
m
D
chunhat
P

(1.6)
Từ quan điểm thống kê thì tọa độ là những giá trị ngẫu nhiên.
Các phép đo xác định tọa độ luôn luôn chịu tác động của các ảnh
hưởng ngẫu nhiên. Chúng ta phải sử dụng quy luật phân bố sai số
chuẩn để tính toán độ lệch chuẩn. Quy luật phân bố sai số chuẩn bắt

đầu với hàm P và các thông số L
1
, L
2
, L
n
với độ lệch chuẩn là σ
1
,
σ
2
, σ
3
, σ
n
và xác định độ lệch chuẩn của hàm P như sau:
6

P = P(L
1
, L
2
, L
3
, L
n
)

22
2

2
2
1
1



































n
n
P
L
P
L
P
L
P


(1.7)

Việc tính toán diện tích thửa đất bắt đầu từ công thức (1.3)
hoặc (1.4). Giả thiết rằng độ chính xác của tất cả các tọa độ bằng
nhau, công thức tính toán độ lệch chuẩn của diện tích:

   



2

11
2
11
2
iiiiiP
xxyy



   
 
 
xyiiiiyiixiiiP
xxyyxxyy

1111
2
2
11
2
2
11
2
2
2
1




(1.8)
với công thức (1.8) chúng ta có thể thấy rằng độ lệch chuẩn
phụ thuộc rất nhiều vào độ dài cạnh thửa (x
i+1
– x
i-1
), (y
i+1
– y
i-1
), như
vậy có thể rút ra “không thể đưa ra cùng một quy định độ chính xác
vị trí cho các thửa đất có diện tích khác nhau“.
1.3.2 Nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố khu vực đến độ
chính xác diện tích thửa đất
- Ảnh hưởng của biến dạng phép chiếu: Biểu thức tính số hiệu
chỉnh quy chiếu chiều dài cạnh S từ ellipsoid về mặt phẳng UTM đã
được đưa ra là:
)
2
(
2
2
0
R
y
mSS
Tb
utm


(1.9)


Trong đó m
0
= 0,9999. Nếu coi thửa đất là hình vuông cạnh S
trên mặt đất có diện tích thửa là P, cạnh S
utm
trên bản đồ có diện tích
P
utm
, ta có
)1(
2
0
2
Rm
y
PP
Tb
utm

.
Biến dạng diện tích của thửa đất bao
gồm biến dạng do phép chiếu và sai số do đo đạc vị trí điểm góc
thửa:
















P
m
P
m
P
P
UTM
.
chúng ta sẽ so sánh giữa sai số diện tích
thửa đất do đo đạc gây ra (tính theo quy định độ chính xác mới
đề xuất tại Chương 2) trên kinh tuyến trục thống nhất múi chiếu
3
0
các múi chiếu cơ bản (102
0
, 105
0
, 108

0
) với sai số biến dạng
diện tích do múi chiếu gây ra, từ đó đưa ra kết luận có cần thiết
phải sử dụng mỗi tỉnh, thành phố một kinh tuyến trục riêng hay
không?, nội dung này sẽ được giải quyết tại chương 3.
7

- Ảnh hưởng của độ cao khu đo đến diện tích thửa đất: sự
biến dạng của diện tích thửa đất do ảnh hưởng của độ cao khu đo
trên bề mặt của Ellipsoid
R
H
P
R
H
PP
tb
e
tb
eH
tb
2
2 

(1.10)

Thử tính cho một số khu vực có độ cao khác nhau, cho thấy
giá trị biến dạng tương đối - không lớn, đối với khu vực đồng bằng
và đô thị nước ta chủ yếu nằm trên khu vực có độ cao nhỏ hơn 200m
vì vậy ảnh hưởng này coi như không đáng kể đối với diện tích thực

của thửa đất.
- Ảnh hưởng của độ dốc khu đo đến diện tích pháp lý của
thửa đất.
Chúng ta đã chứng minh được rằng:








 1
coscos
1
nd
etn
PP


(1.11)

Trong đó:
e
P

- sai số do sự chuyển đổi sang bề mặt của
Elipsoid;
H
P

- sai số do sự chuyển tiếp lên bề mặt có độ cao trung
bình;
tn
P

- sai số do chuyển đổi từ kết quả đo đạc sang bề mặt vật
lý của trái đất,
Như vậy có thể thấy, đối với BĐĐC yếu tố diện tích và vị trí
điểm góc thửa đất là 2 yếu tố quan trọng để đánh giá độ chính xác
của bản đồ. Sau khi tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác
diện tích thửa đất, chúng ta thấy độ chính xác vị trí điểm trên ranh
giới thửa đất sẽ quyết định độ chính xác của BĐĐC. Các yếu tố khác
như biến dạng do phép chiếu, độ cao trung bình khu đo vv, cũng
có tác động đến xác định diện tích thửa đất, tuy nhiên mức độ còn
nhỏ hơn các yêu cầu của quy định. Trong số đó yếu tố “độ nghiêng
địa hình” có ảnh hưởng lớn nhất đến diện tích mặt ngang của thửa
đất, vấn đề này sẽ được hoàn chỉnh trong Chương 3 của Luận án
này.
1.4 Các phương pháp tiếp cận trong xây dựng quy định độ
chính xác vị trí trên BĐĐC
Trong xây dựng chỉ tiêu độ chính xác đối với đo đạc địa
chính, người ta thường sử dụng các cách tiếp cận như sau:
1.4.1 Phương pháp tiếp cận từ thực tiễn.
8

Cơ sở của phương pháp này là dựa vào mặt bằng công nghệ
phổ biến, hạ tầng cơ sở khống chế, từ đó tính toán hạn sai cho phép.
Độ chính xác vị trí điểm đo chi tiết khi đo vẽ bằng công nghệ truyền
thống được xác định là:

2222
2
22
"
gocguongdinhtamSxy
mmmS
m
mm 











(1.12)
Ở đây:
S
m
là sai số đo cạnh;

m
là sai số đo góc của máy;
dinhtam
m
là sai số định tâm máy;

guong
m
là sai số định tâm gương;
goc
m
là sai số số liệu gốc của cấp khống chế cuối cùng.
Với cách tiếp cận như vậy các quy phạm trước đây đã đưa ra
yêu cầu độ chính xác SSTP vị trí điểm góc thửa đất là
Mm
xy
.187,0

trong đó M là tỷ lệ bản đồ thành lập. Khi ước
tính sai số trung bình
xy
m
5
4


chúng ta có thể tính được các sai số
trung bình vị trí điểm trên ranh giới thửa đất cho các tỷ lệ khác nhau.
1.4.2 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đất.
Cơ sở của phương pháp này là dựa trên yêu cầu xã hội của đất
đai: đất đai có giá trị cao cần được đo vẽ với độ chính xác cao, hay
có thể nói rằng độ chính xác đo đạc phải phản ánh giá trị đất. Từ
quan hệ:

0
.CPC 

(1.13)
Khi biểu diễn ở dạng quan hệ sai số SSTP tương đối:

2
0
2
0
















C
m
P
m
C
m
C

PC
(1.14)
Trong đó: C
0
là giá của 1m
2
đất,
0
C
m
là sai số ước tính giá đất
(sai số ước tính C
0
), C là giá trị của thửa đất có diện tích bằng P.
Để cho
P
m
C
m
p
c

, tức SSTP tương đối xác định diện tích
thửa đất nhỏ bỏ qua, theo nguyên tắc nhỏ bỏ qua, chúng ta có các
9

điều kiện sau:
0
0
1

C
m
jP
m
C
p

, ở đây j nhận từ 3 – 5, lấy trung bình j
= 4 thì:

P
C
m
m
C
P









0
0
.25,0

(1.15)
Từ (1.15) chúng ta thấy quan hệ giữa sai số xác định diện tích
và sai số ước tính giá đất, đây chính là cơ sở cho việc tính toán các
yêu cầu về độ chính xác trong đo vẽ bản đồ địa chính. Chi tiết về
phương pháp tiếp cận này sẽ được trình bày ở mục 2.1.2, chương 2.
1.4.3 Phương pháp tiếp cận theo diện tích pháp lý.
Cơ sở của phương pháp đó là dựa vào giới hạn có thể bỏ qua
đối với sai số xác định diện tích thửa đất của các chủ sử dụng đất.
Phương pháp tiếp cận này thường được sử dụng khi xây dựng các
yêu cầu độ chính xác đối với các phép đo biến động thửa đất. Dựa
trên tính toán cho thấy rằng xác suất đồng ý chấp nhận của các chủ
sử dụng đất liền kề khi đo đạc ranh giới giữa chúng được ước tính
bằng công thức:

Q
Y
ePP


, (1.16)
Trong đó
2
2
1
)5,05,0())1ln(2(
TTY
kkPQ 

Y
P

diện
tích nhận được sau phân định lại ranh giới đất;
T
k
tỷ lệ sai sót trong
việc xác định ranh giới cũ và mới k
T
= m
1
/m
2
.
Trong Luận án sẽ lựa chọn phương pháp tiếp cận từ giá trị đất
trong xây dựng và hoàn thiện quy định độ chính xác vị trí điểm trên
bản đồ địa chính.

Chương 2
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ
CHÍNH XÁC VỊ TRÍ ĐIỂM TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
THEO LÝ THUYẾT VÙNG GIÁ TRỊ
2.1 Xác lập quan hệ giữa độ chính xác vị trí điểm và giá trị
đất
Các giao dịch mua bán, thế chấp, đền bù, đấu giá … đối với
các thửa đất có giá trị lớn, đặc biệt là đất ở các khu vực đô thị, đòi
hỏi việc xác định diện tích phải có độ chính xác cao. Ngày nay kỹ
10

thuật và công nghệ hoàn toàn cho phép, tuy nhiên không phải loại
đất nào cũng đòi hỏi các phép đo có độ chính xác cao nhất, mà mỗi
loại đất sẽ phải có những yêu cầu độ chính xác nhất định phù hợp

với yêu cầu quản lý và phản ánh giá trị của chúng. Chênh lệch do sai
số diện tích gây ra khi tính giá trị thửa đất trong các giao dịch là một
căn cứ quan trọng để xác lập quan hệ giữa độ chính xác đo đạc và
giá trị đất khi tính bằng tiền tệ. Lý do chính có thể làm tăng những
bất đồng trong thanh toán tiền chỉ có thể là sai số khi xác định diện
tích thửa đất.
Như chúng ta đã biết, yêu cầu tính toán chính xác tuyệt đối
khi xác định diện tích các thửa đất là hầu như không thể. Vì vậy, để
loại bỏ những nghi ngờ nguyên nhân của việc tính toán các khoản
thanh toán do sai số trong việc xác định diện tích của thửa đất, các
sai số này phải nằm ở mức độ phù hợp để các chủ sử dụng đất có thể
chấp nhận được, phù hợp với tâm lý có thể bỏ qua một tồn tại ở mức
độ nhỏ. Nếu các sai số xác định diện tích thửa đất là đáng kể, sau đó
các lỗi trong việc tính toán thanh toán cho việc sử dụng của nó cũng
sẽ là đáng kể, sẽ ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của người sử dụng
đất, hoặc lợi ích của nhà nước. Để các sai số này không ảnh hưởng
nhiều đến lợi ích của các bên trong giao dịch hay quản lý đất đai,
chúng ta cần phải xác định tỷ lệ diện tích sai số và những sai lầm
dẫn đến các chi phí thanh toán như vậy mà chứng minh cho cả hai
bên có thể chấp nhận được, như vậy độ chính xác đo đạc phi phù
hợp với giá trị đất. Đây chính là bản chất kinh tế xã hội của đất đai.
Với cách tiếp cận từ giá trị đất như trên, chúng ta đã thiết lập
quan hệ theo quan điểm sai số trong tính giá trị thửa đất và biểu diễn
quan hệ này như sau:

2
0
2
2
0

























C
m
P
m
C
m

C
p
c
(2.1)
Trong đó
0
C
m
là SSTP ước tính giá đất; m
P
là SSTP xác định diện
tích;
C
m
là SSTP xác định giá trị thửa đất. Sai số ước tính giá đất
0
c
m
: là sai số do thỏa thuận về giá của 1m
2
đất, C
0
là giá 1m
2
đất.
11

Về SSTP tương đối ước tính giá đất (giá 1m
2
đất)









0
0
C
m
C
,
trong lý thuyết bán hàng người ta cho rằng các sai số hình thành nên
sai số giá trị của hàng hóa khi mua bán bao gồm: sai số do xác định
khối lượng của hàng hóa, sai số do việc xác định đơn giá của hàng
hóa. Trong đó sai số do việc xác định đơn giá của hàng hóa là lớn
nhất và thường được ước tính thương lượng (giá hình thành trong
mua bán so với giá thực của hàng hóa), đối với sai số do việc xác
định khối lượng của hàng hóa, ở đây chính là sai số xác định diện
tích thửa đất giao dịch, phải đảm bảo yêu cầu ở mức nhỏ nhất có thể
bỏ qua để không ảnh hưởng đến việc hình thành giá bán hàng. Trong
các nghiên cứu [11, 35] và của Phoschikov Al.A., Treskunov E.F.,
Makhmud Saleks Aga - Tuyển tập các công trình khoa học điều tra
trắc địa và vũ trụ hàng không của các tổ chức đất đai và địa chính –
trường đại học Đất đai Mat-xcơ-va, 1997, trang 69-74, đã cho rằng
khi sai số trung phương tương đối xác định diện tích thửa bằng ±0,2
đến ±0,3% mức sai số trung phương tương đối của ước tính giá đất,
sẽ gây không cảm giác thiệt thòi trong mua bán, người mua và người

bán sẽ nhất trí thực hiện giao dịch. Khi lấy trung bình của mức này
là 0,25%, tức:

P
C
m
m
C
p
0
0
4
1

(2.2)
Từ công thức liên hệ giữa SSTP tính diện tích và sai số trung
phương vị trí điểm


(2.3)
Qua phân tích và kết quả là:
2
1
2
4
1
K
K
P
C

m
m
o
C
xy
o



(2.4)
Từ (2.4) chúng ta có thể thấy rằng độ chính xác vị trí điểm
góc thửa đất phụ thuộc vào những thuộc tính vật lý của thửa đất như:
hình dạng, kích thước và phụ thuộc vào thuộc tính xã hội của nó
chính là giá trị kinh tế của thửa đất. Công thức (2.5) chính là cơ sở
cho việc xác định độ chính xác vị trí góc thửa đất (m
xy
) dựa theo giá
trị đất.
,
2.2
2/1
1
2
1,1











n
i
ii
xy
P
D
m
m
12

Như vậy, để xác định được m
xy
cho mỗi nhóm đất tương ứng
với giá trị của chúng, cần phân vùng giá trị đất theo: khu vực đất có
giá trị cao trên trung bình và khu vực đất có giá trị thấp dưới trung
bình. Sau đó tiến hành điều tra số liệu theo phân vùng giá trị cao và
tính m
xy
cho khu vực giá trị cao của nhóm đất đó, tương ứng cho khu
vực có giá trị thấp. Vấn đề đặt ra là tiêu chí nào để xác định và phân
biệt giữa khu vực đất có giá trị rất cao với khu vực có giá trị thấp.
Trong mục 2.2 dưới đây sẽ giới thiệu về lý thuyết vùng giá trị, với
việc sử dụng lý thuyết Hedonic để định lượng hóa giá trị đất, kết hợp
với kỹ thuật dồi quy đa biến MRA để phân tích quan hệ định lượng
đó và cuối cùng là rút ra tiêu chí phân biệt vùng giá trị đất.
2.2 Ứng dụng lý thuyết Hedonic, kỹ thuật hồi quy đa biến

(MRA) trong xác lập hàm giá đất
Đất đai là tài sản đặc biệt vì vậy khi chưa có tác động của con
người nó vẫn có giá trị và cái làm cho nó có giá trị để chúng ta phân
biệt giữa vùng đất này và vùng đất khác, không phải là lao động kết
tinh trong nó mà là khả năng sinh lợi của mỗi vùng đất, mà khả năng
sinh lợi của một khu vực có được chính là nhờ các yếu tố KT - XH
và tự nhiên - môi trường - pháp luật tác động từ bên ngoài vào khu
vực và chính từ bản chất cố hữu của đất đai mà nó mang giá trị danh
nghĩa trước khi bị thay đổi do tác động của tâm lý và cơ học.
Lý thuyết Hedonic (lý thuyết hưởng thụ) ứng dụng trong xác
định vùng giá trị đất là việc giải thích giá trị bằng cách định lượng
các thuộc tính của đất đai hay định lượng các yếu tố tác động đến giá
trị đất. Trong khi nghiên cứu các ứng dụng của lý thuyết hưởng thụ,
giả thiết đầu tiên được đặt ra là giá trị của một thửa đất bị ảnh hưởng
bởi một sự kết hợp có quy luật các đặc điểm mà nó đang sở hữu. Giá
trị của một thửa đất như vậy sẽ bị ảnh hưởng bởi: các đặc điểm riêng
của thửa đất (s
i
), đặc điểm khu vực tọa lạc (n
i
), đặc điểm môi trường
cảnh quan (e
i
), pháp luật (l
i
).
(V) = f (s
1
, s
2

, s
3
s
j
; n
1
, n
2
, n
3
, n
j
; e
1
, e
2
, e
3
, e
j;
l
1
, l
2
, l
3
, …l
j
),
Lý thuyết hưởng thụ được sử dụng phổ biến nhất khi đi kèm

với thuật giải hồi quy hay phân tích tương quan giữa các thành phần
- đặc điểm của đối tượng, mặc dù nhiều mô hình tổng quát nhưng
mô hình kết hợp “Hồi quy hưởng thụ” (Hedonic Regresion) là mô
hình hiệu quả nhất trong nghiên cứu các quá trình, hiện tượng có sự
tương tác và phụ thuộc nhau. Hàm hồi quy tuyến tính đa biến có
dạng:
13

i
n
i
iii
xy



1
0

(2.5)
Khi có một bộ số liệu điều tra về các yếu tố ảnh hưởng đến
giá một thửa đất (x
i
) và giá thị trường của các thửa đất (y
i
), sử dụng
phần mềm phân tích hồi quy, chúng ta lập được hàm hồi quy Giá đất
- và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
2.3 Xác lập quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất phục vụ phân vùng giá trị đất

2.3.1 Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Nguyên tắc khi lựa chọn các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất
phải có thuộc tính địa lý, tính định vị không gian và tính phổ biến
trên phạm vi cả nước. Có rất nhiều yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất,
chúng ta không đặt mục tiêu xác định chính xác giá đất, mà mục tiêu
chính là xác lập được quan hệ giữa giá đất và một số yếu tố có tác
động đến giá đất ở dạng một hàm hồi quy, từ đó xét các trường hợp
của các biến (là các yếu tố ảnh hưởng), khi hàm giá đất cao trên mức
trung bình, các trường hợp đó chính là tiêu chí phân biệt khu vực đất
có giá trị cao với khu vực đất có giá trị thấp.
a) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại đô thị
Gồm: Yếu tố loại đô thị (Ldt); Yếu tố phân vùng (Pv): Yếu tố
khu vực (Kv). Trên cơ sở bảng giá đất các đô thị cả nước (năm 2012)
để tính điểm trọng số cho mỗi yếu tố ảnh hưởng.
b) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông
nghiệp tại nông thôn
Gồm: Yếu tố phân vùng (Pv); Yếu tố phân loại xã (Plx); Yếu
tố khu vực (Kv). Trên cơ sở bảng giá đất phi nông nghiệp cả nước
(năm 2012) để tính điểm trọng số cho mỗi yếu tố ảnh hưởng.
c) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất SXNN.
Gồm: Yếu tố phân vùng (Pv); Yếu tố khu vực (Kv). Trên cơ
sở bảng giá đất sản xuất nông nghiệp (năm 2012) để tính điểm trọng
số cho các yếu tố ảnh hưởng.
d) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lâm nghiệp
Gồm: Yếu tố phân vùng (Pv); Yếu tố khu vực (Kv). Trên cơ
sở bảng giá đất lâm nghiệp (năm 2012) để tính điểm trọng số cho
các yếu tố ảnh hưởng.
2.3.2 Số liệu thống kê phục vụ lập hàm giá đất.
14

- Số liệu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị
được thu thập từ 40 đô thị đại diện cho 6 cấp đô thị, từ loại đặc biệt
đến loại V. Số liệu về giá đất 2012. Mỗi mẫu số liệu bao gồm: giá
đất, loại đô thị, phân vùng, khu vực.
- Số liệu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi
nông nghiệp tại nông thôn được thu thập từ 24 xã đại diện cho 3
vùng địa hình, phân bố trên 8 vùng lãnh thổ. Số liệu về giá đất 2012.
Mỗi mẫu số liệu bao gồm: giá đất, phân loại xã, phân vùng, khu vực.
- Số liệu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
SXNN. được thu thập theo bảng giá đất của 63 tỉnh thành trên cả
nước. Số liệu về giá đất 2012. Mỗi mẫu số liệu bao gồm: giá đất,
phân vùng, khu vực.
- Số liệu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lâm
nghiệp được thu thập theo bảng giá đất của 56 tỉnh thành có đất rừng
trên cả nước. Số liệu về giá đất 2012. Mỗi mẫu số liệu bao gồm: giá
đất, phân vùng, khu vực.
2.3.3 Lập hàm giá đất và luận giải các tiêu chí phân biệt khu
vực đất có giá trị cao
1) Đối với đất đô thị, trước hết cần xem xét tương quan giữa
hàm giá đất và từng yếu tố (3 yếu tố) trước khi đưa cả 3 yếu tố vào
chạy hồi quy, kết quả được thể hiện bằng 3 biểu đồ của hình 2.1 dưới
đây, cả 3 yếu tố đều có tương quan ở mức chặt chẽ trở lên (r
2
> 0,5).

y = 42.67x + 2.405
R² = 0.699
-
20,00
40,00

60,00
80,00
100,00
0 0,5 1 1,5
Gia
Ldt
Quan he: Gia - Loai do thi
15



Hình 2.1: Mức độ hồi quy của các yếu tố đối với giá đất đô thị
Phân tích hồi quy thông qua phần mềm SPSS16 dựa trên cơ
sở thuật toán đã được trình bày tại mục 2.2. SPSS sẽ cung cấp kết
quả phân tích với 3 bảng
“Thống kê mô tả”, “Mô hình tóm tắt”
và
“ANOVA”
trong mỗi bảng là các chỉ tiêu đánh giá mức độ hồi quy của
các biến đối với hàm giá đất, bảng
“Hệ số hồi quy”
cung cấp hệ số hồi
quy của từng biến và hằng số. Biến phụ thuộc là Gia(ODT) và 3
biến tự do Loại đô thị (Ldt); Phân vùng (Pv); Khu vực (Kv), kết quả
như sau:
Bảng 2.1: Kết quả lập hàm hồi quy giá đất đô thị - Gia(ODT)
Thống kê mô tả


Giá trị trung bình của

biến phụ thuộc và các
biến tự do
Độ lệch tiêu
chuẩn
Biến
Gia(LN) 13.737

14.1508

97

Ldt .27

.257

97

Pv .562

.2632

97

Kv .49

.332

97

y = 34.67x - 5.738
R² = 0.615
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
0 0,5 1 1,5
Gia
Pv
Quan he: Gia - Phan vung
y = 29.55x - 0.620
R² = 0.682
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
0 0,5 1 1,5
Gia
Kv
Quan he: Gia - Khu vuc
16

Mô hình tóm tắt
Mô
hình

R R
2

Điều
chỉnh
R
2

Độ lệch tiêu
chuẩn của
ước tính
Thay đổi thống kê
Thay đổi
của R
2

Thay đổi
của F
df1 df2
Thay đổi
của Sig. F

1 .893
a

.798 .791 6.4650 .798 122.312 3 93 .000
a.Dự đoán: (Hằng số), Kv, Pv, Ldt
ANOVA
b

Mô hình
Tổng bình
phương
df
Trung bình bình
phương
F Sig.
1 Regression
15336.578

3

5112.193

122.312

.000
a

Residual 3887.060

93

41.796


Total 19223.638

96

a. Dự đoán: (Hằng số), Kv, Pv, Ldt; b. Biến phụ thuộc: Gia(ODT)
Hệ số hồi quy
a

Mô hình
Hệ số hồi quy
Hệ số hồi quy
chuẩn hóa
t Sig.
B Sai số chuẩn Beta
(Constant) -9.215

1.778


5.184

.000

Ldt 23.035

3.691

.418

6.240

.000

Pv 13.236

3.383

.246

3.913

.000

Kv 19.354

2.189

.455

8.842

.000

Từ bảng 2.1:
Hệ số hồi quy
ở trên cho chúng ta hàm hồi quy giá đất
đô thị với các biến sẽ có dạng như sau:
Gia(ODT) = - 9,215 + 23,035.Ldt + 13,236.Pv + 19,354.Kv

(2.6)
Từ hàm (2.6) chúng ta sẽ luận giải các tiêu chí phân biệt khu
vực đất có giá trị cao (giá trị của hàm sẽ cao trên trung bình).
Trị trung bình (mức giá đất trung bình) là 13,737 tr.đồng.

Luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao: Từ
hàm giá đất (2.6), xét các trường hợp của các biến (Ldt, Pv, Kv) để
hàm Gia(ODT) lớn hơn 13,737 tr.đồng sẽ bao gồm các tiêu chí như
sau:
- Các đô thị loại đặc biệt (L
dt
= 1).
- Các đô thị loại I, II (L
dt
= 0,3194, L
dt
= 0,2911: thuộc vùng
đồng bằng (P
v
=1); khu vực 1 của đô thị loại I, II thuộc vùng trung
du, miền núi.
- Các đô thị loại III, IV (L
dt
= 0,1375, L
dt
= 0,0879): gồm khu
vực 1 và khu vực 2 của các đô thị vùng đồng bằng (P
v
=1) và khu
vực 1 của đô thị vùng trung du, khu vực 1 của đô thị vùng núi.
17

- Các đô thị loại V (L
dt
= 0,0505): gồm khu vực 1 của các đô

thị vùng đồng bằng, trung du và vùng núi.
2) Đất phi nông nghiệp tại nông thôn: Tương tự như trên, lập
hàm giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn: Gia(ONT) và 3 biến
Phân vùng (Pv); Phân loại xã (Plx); Khu vực (Kv) kết quả như sau:
Gia(ONT) = - 0,524 + 0,374.Pv + 0,424.Plx + 1,42.Kv (2.7)
Luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao: Từ
hàm giá đất (2.7), xét các trường hợp của các biến (Pv, Plx, Kv) để
hàm Gia(ONT) lớn hơn 0,765 tr.đồng sẽ bao gồm các tiêu chí như
sau:
- Các xã vùng đồng bằng (P
v
= 1): khu vực 1 và khu vực 2
của các xã loại 1, khu vực 1 của các xã loại 2, loại 3.
- Các xã vùng trung du và miền núi (P
v
= 0,28 và P
v
= 0,144):
tất cả khu vực 1 của các xã loại 1.
3) Đất sản xuất nông nghiệp: Tương tự như trên, lập hàm giá
đất sản xuất nông nghiệp: Gia(NN) và 2 biến Phân vùng (Pv); Khu
vực (Kv) như sau:
Gia(NN) = - 0,01677 + 0,05622.Pv + 0,04462.Kv (2.8)
Luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao: Từ
hàm giá đất (2.8), xét các trường hợp của các biến (Pv, Kv) để hàm
Gia(NN) lớn hơn 0,0388 tr.đồng sẽ bao gồm các tiêu chí như sau:
- Tất cả các xã vùng đồng bằng (P
v
= 1).
- Toàn bộ khu vực 1 của các xã vùng trung du và miền núi (P

v

= 0,515 và P
v
= 0,283).
4) Đất lâm nghiệp: Tương tự như trên, lập hàm giá đất lâm
nghiệp: Gia(LN) và 2 biến Phân vùng (Pv); Khu vực (Kv) như sau:
Gia(LN) = - 0,00181 + 0,01662.Pv + 0,02631.Kv (2.9)
Luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao: Từ
hàm giá đất (2.9), xét các trường hợp của các biến (Pv, Kv) để hàm
Gia(LN) lớn hơn 0,0108 tr.đồng sẽ bao gồm các tiêu chí như sau:
- Tất cả các xã vùng đồng bằng (P
v
= 1).
- Toàn bộ khu vực 1 của các xã vùng trung du và miền núi (P
v

= 0,351 và P
v
= 0,168).
18

Tóm lại, việc phân vùng giá trị ở mục 2.3 với các tiêu chí đã
được luận giải sẽ làm cơ sở cho phân khu vực điều tra thông tin về
thửa đất, giá đất và sai số ước tính giá đất. Các thông tin điều tra tại
khu vực đất có giá trị cao sẽ phục vụ tính toán yêu cầu độ chính xác
m
xy
của khu vực có giá trị cao. Các thông tin điều tra tại khu vực đất
có giá trị thấp sẽ phục vụ việc tính toán yêu cầu độ chính xác m

xy
của
khu vực có giá trị thấp, ở mục 2.4 dưới đây.
2.4 Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa
đất cho các loại đất
2.4.1. Số liệu điều tra
Một mẫu số liệu bao gồm: Giá đất năm 2012, sai số ước tính
giá đất, diện tích, dài, rộng, địa chỉ, số thửa, chủ sử dụng.
Khu vực điều tra gồm: Điều tra theo 4 nhóm đất chính; trong
mỗi nhóm đất chính phân thành 2 khu vực, khu vực đất giá trị cao và
khu vực đất có giá trị thấp, đúng theo tiêu chí đã nêu tại mục 2.3.3.
Vị trí điều tra: một mẫu điều tra là số liệu thu thập tại một
thửa đất có giao dịch thị trường hoặc được đền bù, đấu giá.
Số liệu điều tra phục tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí
điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính, được kế thừa từ số liệu điều
tra trong đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Nghiên cứu xác định
độ chính xác đo vẽ BĐĐC các loại đất để hoàn thiện, bổ sung một số
quy định trong thành lập BĐĐC ở nước ta”- Viện khoa học Đo đạc
và Bản đồ. Số liệu điều tra tại 3 tỉnh thành (trên địa bàn 16 phường,
xã, thị trấn), phân bố theo vùng địa hình đồng bằng - trung du - miền
núi.
2.4.2. Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đối
với đất đô thị
1) Tổng hợp số liệu điều tra tại khu vực giá trị cao của các đô
thị, tính toán
i
xy
m
)(
theo công thức (2.4) cho mỗi thửa đất, sau đó

tính SSTP m
xy
cho đất tại đô thị có giá trị cao với kết quả là :
cm
n
m
m
n
i
xy
xy
i
0,5
1
2
)(



.
19

2) Tổng hợp số liệu điều tra tại khu vực giá trị thấp của các đô
thị, tính toán
i
xy
m
)(
theo công thức (2.4) cho mỗi thửa đất, sau đó
tính SSTP m

xy
cho đất tại đô thị có giá trị thấp, kết quả là:
cm
n
m
m
n
i
xy
xy
i
1,8
1
2
)(



.
Như vậy đối với nhóm đất đô thị sẽ được đo vẽ với quy định
độ chính xác theo theo 2 mức như sau:
* Khu vực đất nội thành đô thị loại đặc biệt có giá trị cao,
SSTP vị trí điểm trên ranh giới thửa đất không được vượt quá: 5,0
cm;
* Khu vực đất đô thị có giá trị thấp hơn, SSTP vị trí điểm trên
ranh giới thửa đất không được vượt quá: 8,1 cm;
2.4.3. Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đối
với đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Tương tự cách tính như trên,đối với nhóm đất phi nông nghiệp
tại nông thôn sẽ được đo vẽ với quy định độ chính xác theo 2 mức

như sau:
* Các khu vực đất phi nông nghiệp tại nông thôn có giá trị
cao, SSTP vị trí các điểm trên ranh giới thửa đất biểu thị trên BĐĐC
số không được vượt quá: 11,0 cm;
* Các khu vực đất phi nông nghiệp tại nông thôn còn lại,
SSTP vị trí các điểm trên ranh giới thửa đất biểu thị trên BĐĐC số
không được vượt quá: 16,1 cm;
2.4.4. Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí đất SXNN
Tương tự cách tính như trên, đối với nhóm đất SXNN sẽ được
đo vẽ với quy định độ chính xác theo 2 mức như sau:
* Các khu vực đất SXNN có giá trị cao, SSTP vị trí điểm trên
ranh giới thửa đất không được vượt quá: 18,0 cm;
* Các khu vực đất SXNN còn lại, SSTP vị trí điểm trên ranh
giới thửa đất không được vượt quá: 39,4 cm;
2.4.5 Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí đất lâm nghiệp
Tương tự cách tính như trên, đối với nhóm đất lâm nghiệp sẽ
được đo vẽ với quy định độ chính xác theo 2 mức như sau:
20

* Khu vực đất lâm nghiệp có giá trị cao, SSTP vị trí điểm trên
ranh giới thửa đất không được vượt quá: 77,6 cm;
* Khu vực đất lâm nghiệp còn lại, SSTP vị trí điểm trên ranh
giới thửa đất không được vượt quá: 162,0 cm;
Như vậy trong chương 2 đã đề xuất được phương pháp và
kết quả tính toán các chỉ tiêu về độ chính xác vị trí điểm trên BĐĐC
cho 4 nhóm đất với cách tiếp cận mới, lần đầu tiên sử dụng trong
nghiên cứu các tiêu chuẩn kỹ thuật nói chung và tính toán quy định
độ chính xác của BĐĐC nói riêng.

Chương 3
ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN MỘT SỐ QUY ĐỊNH CƠ BẢN
TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA
3.1 Yêu cầu cần hoàn thiện các quy định kỹ thuật
Việc lựa chọn phương pháp tiếp cận từ giá trị đất để xây
dựng chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trong đo đạc địa
chính là phương pháp đã được sử dụng ở một số quốc gia trên thế
giới. Đối với nước ta các yêu cầu kỹ thuật trong thành lập BĐĐC
còn mang nhiều tính “kế thừa” của quy định của bản đồ địa hình.
Cho đến nay chưa có một nghiên cứu hoàn chỉnh nào về cơ sở khoa
học của việc đề xuất các yêu cầu độ chính xác của BĐĐC một cách
độc lập, khách quan theo đúng quan điểm về khoa học địa chính.
Bên cạnh đó quy định hiện nay còn bất cập khi áp dụng trong thực
tế, nẩy sinh các yêu cầu mới khi trình độ công nghệ, thiết bị, nhu cầu
sử dụng dữ liệu địa chính và các quan hệ đất đai đặt ra phải có các
nghiên cứu khoa học để đưa ra những điều chỉnh nhằm hoàn thiện
các văn bản pháp lý trong đo đạc địa chính nói riêng và quản lý đất
đai nói chung. Những vấn đề mà cần được xem xét để chứng minh
được sự bất hợp lý hiện nay cần phải hoàn thiện, kể cả những thay
đổi mang tính “cách mạng” trong đo đạc địa chính mà cho đến nay
có lẽ rất khó thay đổi như: Đề xuất sử dụng thống nhất múi 3
0
chính
quy; Quy định độ chính xác đo vẽ địa chính theo loại đất thay vì quy
định đo vẽ theo tỷ lệ bản đồ như hiện nay; Quy định độ chính xác
phù hợp với giá trị đất … Đây là những vấn đề mang tính then chốt
của quy chuẩn kỹ thuật về đo đạc địa chính, bởi sự thay đổi này sẽ
21

tạo điều kiện cho hệ thống dữ liệu địa chính trở thành một hệ thống

địa chính hiện đại, phù hợp với sự phát triển chung của hạ tầng dữ
liệu đất đai quốc gia. Tuy nhiên sự thay đổi này sẽ có tác động rất
lớn tới “hệ thống địa chính” cũ, không tránh khỏi những xung đột
với hệ thống bản đồ, dữ liệu hồ sơ địa chính đã có, thậm chí đến thói
quen trong thành lập bản đồ … giữa hệ thống mới và hệ thống cũ.
Khi khắc phục những xung đột này chắc chắn chúng ta sẽ tạo ra
được sự hoàn thiện cho một Hệ thống địa chính quốc gia hiện đại
trong tương lai.
3.1.1 Quy định đo đạc địa chính theo loại đất.
Từ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về quy định đo vẽ theo
loại đất thay cho quy định đo vẽ theo tỷ lệ bản đồ, trong Luận án đã
tham khảo các quy định đo vẽ địa chính của các nước kết hợp với
việc phân tích mục đích sử dụng đất, phân tích đặc điểm quản lý và
đặc biệt là sự phát triển của công nghệ số trong thu nhận, lưu trữ và
khai thác dữ liệu địa chính đã đặt ra sự cấp thiết phải quy định việc
đo vẽ địa chính theo loại ranh giới thay cho quy định đo theo tỷ lệ
bản đồ.
3.1.2 Cơ sở của việc đề xuất sử dụng thống nhất kinh tuyến
trục múi chiếu 3
0
cho các tỉnh, thành phố
Khi sử dụng kinh tuyến trục riêng cho từng tỉnh trong đo vẽ
thành lập bản đồ địa chính, mặc dù giảm được phần nào sai số biến
dạng diện tích do ảnh hưởng của múi chiếu nhưng đã gây những bất
cập và phức tạp trong việc tích hợp dữ liệu địa chính ở phạm vi
vùng, khu vực và phạm vi Quốc gia và nhất là tích hợp với hệ thống
bản đồ địa hình Quốc gia và các loại CSDL khác. Như vậy “có cần
quy định kinh tuyến trục theo từng tỉnh hay không?“. Để minh
chứng được điều này, chúng ta sẽ so sánh giữa sai số diện tích thửa
đất do đo đạc (với m

xy
đề xuất mới và tính trên cùng múi chiếu) với
sai số do biến dạng múi chiếu gây ra, từ đó đưa ra kết luận có cần
thiết phải sử dụng mỗi tỉnh một kinh tuyến trục hay không?
Sau khi tính toán sai số tương đối biến dạng diện tích do múi
chiếu 3
0
(102
0
, 105
0
, 108
0
) kể cả các tỉnh nằm trên 2 múi chiếu 3
0
và
sai số diện tích do đo đạc với m
xy
như tính toán ở chương 2, chúng ta
thấy rằng SSTP tương đối diện tích thửa đất do đo đạc lớn hơn rất
nhiều so với SSTP tương đối diện tích do biến dạng múi chiếu. Sai
22

số do biến dạng múi chiếu chỉ đạt 0,07982% nhỏ hơn rất nhiều so
với SSTP tương đối của diện tích do đo đạc là 1,575% ÷ 3,070%.
Điều này có nghĩa là sự biến dạng diện tích do lưới chiếu ở Việt
Nam không ảnh hưởng đến SSTP tương đối diện tích các loại đất.
Do đó chúng ta thấy rằng việc quy định kinh tuyến trục riêng cho
các tỉnh là không cần thiết.
3.2 Hoàn chỉnh các quy định về độ chính xác của BĐ ĐC

3.2.1 Đề xuất sử dụng SSTP trong các quy định về sai số
Qua phân tích về tiêu chuẩn đánh giá chất lượng các phép đo,
luận án đã đề xuất sử dụng SSTP đối với việc quy định về độ chính
xác vị trí điểm góc thửa đất (m
xy
).
3.2.2 Hoàn thiện quy định về sai số vị trí điểm trên BĐĐC:
Độ chính xác vị trí trên BĐĐC được quy định theo loại nhóm đất
như sau:
- Ranh giới loại A (Class A): Khu vực đất đô thị.
- Ranh giới loại B (Class B): Khu vực đất phi nông nghiệp tại
NT.
- Ranh giới loại C (Class C): Khu vực đất SXNN.
- Ranh giới loại D (Class D): Khu vực đất lâm nghiệp.
SSTP vị trí của điểm bất kỳ trên ranh giới thửa đất biểu thị
trên BĐĐC dạng số không được vượt quá:
Loại
ranh
giới
Loại đất Theo giá trị đất
SSTP vị trí
điểm góc
thửa (m
xy
)
Tỷ lệ bản
đồ in trên
giấy
A
Đối với đất

tại đô thị
(A1) Khu vực đất có giá trị kinh
tế cao có mật độ thửa cao hơn
69 thửa/ha
5,0 cm 1/200
(A2) Khu vực có giá trị kinh tế
thấp hơn, có mật độ thửa cao
hơn 45 thửa/ha
8,1 cm 1/500
B
Đối với đất
phi nông
nghiệp tại
nông thôn
(B1) Khu vực đất có giá trị kinh
tế cao có mật độ thửa cao hơn
30 thửa/ha
11,0 cm 1/500
(B2) Khu vực đất phi nông
nghiệp tại nông thôn còn lại
16,1 cm 1/1000
C
Đối với khu
vực đất sản
xuất nông
nghiệp nói
chung
(C1) Khu vực đất có giá trị kinh
tế rất cao có mật độ thửa cao
hơn 27 thửa/ha

18,0 cm 1/1000
(C2) Khu vực đất sản xuất nông
nghiệp nói chung còn lại
39,4 cm 1/2000
D
Đối với khu (D1) Khu vực đất có giá trị kinh
77,6 cm 1/5000
23

vực đất lâm
nghiệp
tế cao có mật độ thửa cao hơn
2,5 thửa/ha
(D2) Khu vực đất lâm nghiệp
còn lại
162,0 cm 1/10.000
Đối với khu vực nông thôn có độ dốc địa hình trên 10º

thì các
sai số nêu trên được phép tăng 1,5 lần.
3.2.3 Hoàn thiện quy định về sai số diện tích trong đo đạc
biến động
Công thức đề xuất
K
K
PmP
xy
2
1
2

2


Trong đó: ΔP là
chênh lệch diện tích cho phép giữa diện tích của hồ sơ địa chính
quản lý và diện tích đo đạc; P là diện tích đo đạc được của thửa đất.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
1. Trong Luận án này đã nghiên cứu toàn diện về mối quan
hệ giữa các thuộc tính không gian của thửa đất, đánh giá đầy đủ các
nguồn ảnh hưởng đối với việc quy định độ chính xác vị trí điểm cho
BĐĐC. Đây chính là cơ sở cho việc quy định các chỉ tiêu kỹ thuật
trong đo đạc thành lập BĐĐC nói chung và các yêu cầu độ chính xác
các đối tượng thửa đất nói riêng.
2. Trong Luận án đã lựa chọn hướng tiếp cận khi xây dựng
quy định độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất cho đo đạc
địa chính dựa trên giá trị đất là phù hợp xu hướng của thế giới hiện
nay. Với phương pháp tiếp cận mới trong việc xây dựng các quy
định về độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất để khẳng
định rằng BĐĐC là một sản phẩm của trắc địa bản đồ phục vụ xã hội
và được xây dựng từ những yêu cầu của xã hội, quan hệ đất đai và
quản lý nhà nước.
3. Lý thuyết Hedonic và kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA) là
một phần trong lý thuyết về vùng giá trị đất đã được ứng dụng để
xác lập hàm quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất. Từ quan hệ đó giúp chúng ta xác lập được vùng đất có giá trị
cao, vùng đất có giá trị thấp. Từ các số liệu điều tra của mỗi loại
vùng giá trị trong mỗi nhóm đất, trong Luận án đã tính toán được
các yêu cầu về độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trên BĐĐC cho

các loại đất theo giá trị đất.