Giao dịch dân sự

DS-N04 – TL2 – nhóm 3
MỤC LỤC
Lời nói đầu ………………………………………………………
1. Khái quát chung ……………………………………………..
1.1 Khái niệm, đặc điểm của giao dịch dân sự ………………….......
1.2 Hình thức giao dịch dân sự …………………………………….
2. Tìm hiểu các vụ việc cụ thể có tranh chấp liên quan …
2. 1 Vụ việc thứ nhất ………………………………………………..
2.1.1. Tóm tắt vụ án……………………………………………….............
2.1.2 Giải quyết của tòa án ……………………………………………….
2.1.3. Nhận xét quyết định của Tòa án………………………………..
2.2 Vụ việc thứ hai……………………………………………………
2.2.1. Tóm tắt vụ án……………………………………………….............
2.2.2 Giải quyết của tòa án ……………………………………………….
2.2.3. Nhận xét quyết định của Tòa án………………………………..
2.3 Vụ việc thứ ba……………………………………………………
2.3.1. Tóm tắt vụ án………………………………………………..............
2.3.2 Giải quyết của tòa án …………………………………………………
2.3.3. Nhận xét quyết định của Tòa án……………………………….
3. Một số bất cập trong quy định của pháp luật liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự …………………
Kết luận ……………………………………………………………
1
DS-N04 – TL2 – nhóm 3
Pháp luật là một trong những yếu tố quan trọng nằm trong kiến trúc thượng tầng,
luôn bị tác động bởi cơ sở hạ tầng. Điều này pháp luật luôn phải biến đổi hằng ngày
theo những yêu cầu của xã hội. có thể nói rằng, các vụ việc có tranh chấp liên quan đến
hình thức của giao dịch ngày nay được giải quyết đúng trình tự, thủ tục và nhìn chung
là hợp pháp. Tuy nhiên, sự phức tạp của các vụ án, và một số yếu tố khách quan khác
đôi khi tác động làm cho việc giải quyết các vụ việc liên quan đến các hình thức giao
dịch dân sự chưa thể làm các bên thảo mãn thậm chí còn những thiếu xót chưa hợp

pháp. Qua việc tìm hiểu một số vụ việc nhóm chúng tôi xin đưa ra 3 vụ việc cụ thể để
phân tích và đưa ra những ý kiến nhận xét riêng để hiểu thêm về hình thức giao dịch
dân sự.
* * * * * * * * * *

1. Khái quát chung
1.1 Khái niệm, đặc điểm của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay
đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, (điều 121,BLDS năm 2005).
Đặc điểm chung của giao dịch dân sự: Thứ nhất, phải thể hiện được ý chí của các
bên tham gia. Khi tham gia giao dịch dân sự chủ thể muốn đạt được mục đích nhất định
nhằm thỏa mãn nhu cầu sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng.
Thứ hai, chế tài giao dịch mang tính chất bắt buộc nhưng cũng rất linh hoạt nguyên
tắc thỏa thuận, tự do cam kết và xây dựng chế tài. Đây là nguyên tắc cơ bản của luật
dân sự nói chung, của giao dịch dân sự nói riêng.
Thứ ba, các bên tham gia phải giao dịch tự nguyện. Đây là sự phản ánh thống nhất
ý chí của các bên, là nguyên tắc quan trọng để thiết lập giao dịch.
Thứ tư, nội dung của giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Mục
đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác
lập giao dịch đó.( điều 123, BLDS năm 2005)
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: người tham gia giao dịch có năng lực
hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
1.2 Hình thức giao dịch dân sự
2
DS-N04 – TL2 – nhóm 3
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch.
Thông qua phương tiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội
dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong tố tụng hình sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã đang tồn tại giữa các

bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Các hình thức giao dịch dân sự: Hình thức bằng miệng (bằng lời nói): Hình thức
miệng được coi là hình thức phổ biến nhất trong xã hội hiện nay, mặc dù hình thức này
có độ xác thực thấp nhất. Hình thức miệng này thường được áp dụng với các giao dịch
được thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó ( mua bán trao tay) hoặc giữa các chủ thể
có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn nhau. Nhưng cũng có trường hợp giao dịch
dân sự nếu được thực hiện bằng hình thức miệng phải đảm bảo tuân thủ những điều
kiện luật định mới có giá trị (di chúc miệng – Điều 654 BLDS).
Hình thức văn bản bao gồm: Văn bản thường và có công chứng. Với văn bản
thường các bên tham gia giao dịch dân sự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định giao dịch
phải thể hiện theo hình thức văn bản. Nội dung giao dịch được thể hiện trên văn bản có
chữ ký xác nhận của chủ thể, cho nên hình thức này là chứng cứ xác thực chủ thể đã
tham gia vào một giao dịch dân sự rõ ràng hơn nhiều trường hợp giao dịch được thể
hiện bằng lời nói.
Văn bản có Công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng nhận: được
áp dụng trong những trường hợp pháp luật có quy định giao dịch bắt buộc phải được lập
thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuận phải chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc
xin phép thì khi xác lập các bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục.
Hình thức bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua những
hành vi nhất định theo quy ước định trước. Đây là hình thức giản tiện nhất của giao
dịch. Giao dịch có thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhất thiết phải
có sự hiện diện đồng thời của tất cả các bên tại nơi giao kết.
2. Tìm hiểu các vụ việc cụ thể có tranh chấp liên quan
2. 1 Vụ việc thứ nhất
Dựa trên bản án “QUYẾT ĐỊNH SỐ 18/2003/HĐTP-DS NGÀY 30-05-2003 VỀ
VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ”
2.1.1. Tóm tắt vụ án
Nguyên đơn:
3
DS-N04 – TL2 – nhóm 3

Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 và các con bà Hiền là Trần Thị Ngọc
Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm (đều do bà Hiền
giám hộ); cùng trú tại số 4 khu phố II, phường Tân Thuận Tây, quận 7, thành phố Hồ
Chí Minh.
Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn
Hùng; tất cả đều uỷ quyền cho bà Trần Thị Lệ trú tại số 11/4B khu phố 1, phường Phú
Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ và vợ là bà Phan Thị Hồng Hoa; cùng trú tại số 1B khu
A khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Trần Thanh Xuân và chị Mai Lan
Robetts cư trú tại Australia, ủy quyền cho anh Thọ.
Diện tích 120m
2
nhà trên diện tích 1.199m
2
đất tại số 2/7 khu phố 3, đường liên
tỉnh lộ 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ
Chí Minh là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc
Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120m
2
nhà trên 170m
2
đất là có giấy
tờ, phần đất còn lại chưa được hợp thức hoá quyền sử dụng do ông Lung mua lại của
người khác, nhưng chưa hoàn tất thủ tục mua bán.
Ngày 24-09-1999, ông Lung thoả thuận bán căn nhà 2/7 khu phố 3 nói trên cho vợ
chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng. Dù chưa lập hợp đồng, nhưng ông Thọ đã
giao cho ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn bộ nhà đất
cho ông Thọ sử dụng. Việc giao nhà hai bên có làm “tờ giao nhận” trong đó có nội
dung: “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng bán

nhà), mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía
ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng là 1,08 tỷ đồng (trong đó có số
tiền 51.000USD do em ông Thọ là anh Xuân và chị Mai Lan gửi trả từ Australia).
Tháng 12-1999, ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nhà
đất nêu trên. Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ
đồng, thanh toán tiền mua bán nhà làm 2 đợt:
Đợt 1: 1,4 tỷ đồng.
Đợt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải thanh
toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền thanh
toán thì hai bên sẽ cùng nhau thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỷ đồng trả cho
4
DS-N04 – TL2 – nhóm 3
ông Lung. Hợp đồng này chỉ có ông Lung, ông Thọ ký và Uỷ ban nhân dân phường
Bình Thuận xác nhận chữ ký của hai ông, chứ chưa phải là xác nhận tình trạng tài sản
chuyển dịch và chưa qua Công chứng theo quy định.
Thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ mới giao cho ông
Lung 51.000USD và 430 triệu đồng (làm 3 lần). Phía ông Thọ cho rằng lần thứ 4 giao
cho ông Lung 320 triệu đồng, nhưng không làm biên nhận. Điều này không được
nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không
thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý do ông Lung không cùng ông
Thọ lo thủ tục mua bán nhà đất đó. Ngày 18-04-2000, ông Thọ khởi kiện tại Toà án
nhân dân quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho
ông Thọ, sau đó, ông Thọ sẽ trả hết số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Ngày 01-11-2000, ông
Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung tại Tòa án để yêu cầu Uỷ ban nhân dân quận 7 giải
quyết hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10-05-2000 ông Lung
chết. Những người hưởng thừa kế của ông Lung gồm: bà Muội là mẹ ông Lung; bà
Hiền là vợ cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi,
Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm. Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi kiện ông
Thọ tại Toà án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với ông Lung,
yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền còn lại và lãi suất chậm trả trên số tiền đó. Ông Thọ

cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hoá quyền sở hữu nên yêu
cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, thì ông Thọ mới trả nốt
số tiền còn lại; nếu không thì xin huỷ hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu phía bà Lệ trả
lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng cùng với lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng.
Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại là 1 tỷ đồng ông sẽ trả khi án có hiệu
lực pháp luật.
2.1.2 Giải quyết của tòa án
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Hủy hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông
Trần Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa.
Ông Lung chết tháng 05-2000, bà Muội mẹ ông Lung chết tháng 11-2001. Buộc
ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15 (nay là
đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho các đồng
5
DS-N04 – TL2 – nhóm 3
thừa kế của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Hiền, Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc
Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm, Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần
Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng do bà Lệ đại diện nhận.
Các đồng thừa kế của ông Lung, do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ
1.103.404.350 đồng, giao nhà và tiền thực hiện cùng một lúc, hạn chót ngày 24-04-
2002.
2.1.3. Nhận xét quyết định của Tòa án
Việc Toà án cấp sơ xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ, bà
Hoa là hợp đồng vô hiệu là đúng.
Thứ nhất, cần phải khẳng định rằng đây là một hợp đồng mua bán nhà ở không hợp
lệ. Bởi theo Điều 443 BLDS 1995 thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở được quy định
rằng : “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng thực của
Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.
Như vậy, về mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà giữ ông Lung và ông Thọ chưa

được công chức bởi cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng này bị vô hiệu về mặt hình
thức.
Thứ hai, về xác định lỗi:
Bên bán nhà tức ông Lung đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của bên bán nhà. Đất của
ông Lung tuy mới chỉ có 120m
2
nhà trên 170m
2
đất là có giấy tờ nhưng từ trước cho tới
sau khi hợp đồng được kí kết cũng không xảy ra tranh chấp gì, bên ông Lung cũng tạo
điều kiện để 2 bên có thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng. Nhưng ông Lung cũng có
lỗi trong việc không tuân thủ đúng hình thức của hợp đồng mua bán nhà.
Bên mua nhà tức ông Thọ là người có lỗi khi không thanh toán theo thỏa thuận và
hợp đồng mua bán nhà giữa ông và ông Lung. Bởi các lý do sau:
Tại hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải thanh toán
cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền còn lại thanh toán đợt 2 là 1 tỷ
đồng vào ngày 24-12-1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng, nhưng
thực tế, ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỷ đồng, phần còn lại, ông Thọ
không thanh toán. Đối với số tiền còn lại, ông Thọ cũng chưa thanh toán được do ngân
hàng không đồng ý cho vay 1 tỷ. Như vậy, ông Thọ là người vi phạm thoả thuận về
điều khoản thanh toán.
6