PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI QUẬN GÒ VẤP

Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU

ất động sản từ lâu đã gắn liền với cuộc sống của mọi người dân trong xã hội.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của khu vực kinh tế miền nam, thị trường
bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và phức tạp ở
thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận Gò Vấp nói riêng.
B
Quận Gò Vấp vốn là một quận nội thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở
phía bắc và tây bắc thành phố, giáp quận Phú Nhuận, quận 12, quận Tân Bình và
quận Bình Thạnh.Từ những năm trước đây, quận Gò Vấp được xem là một trong các
quận huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh và từ đó khiến cho Gò Vấp trở thành một
trong ba quận huyện có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố. So với các
quận khác, Gò Vấp được xem là nơi có quỹ đất lớn trong thành phố với các khu đất
rộng, địa hình bằng phẳng thích hợp cho các công trình xây dựng nhà ở, khu chung
cư bình dân và cả các khu căn hộ cao cấp. Một số dự án căn hộ đang xây dựng dở
dang hay đã hoàn thành như: khu căn hộ Splendor, khu căn hộ Phú Gia Hưng, khu
căn hộ Gia Tuệ Central Square, cao ốc căn hộ Adonis, khu căn hộ Mikasa, khu căn
hộ chung cư Thiên Lộc Tower… Với những dự án công trình xây dựng mang tầm
quy mô lớn như vậy, quận Gò Vấp được dự đoán là sẽ trở thành một trong những
minh chứng rõ nét nhất cho công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa tại đất nước
Việt Nam.
Nhận thấy được tiềm năng phát triển
của thị trường bất động sản vẫn còn
cao ở tại quận Gò Vấp, nhất là trong
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
1
Thực Hành Nghề Nghiệp 1

[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
lĩnh vực khu căn hộ và nhà ở, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu dự án
căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và Khang Gia tại quận Gò Vấp – TP. Hồ Chí Minh”
để nghiên cứu và phân tích, từ đó góp phần đưa ra một cái nhìn chi tiết hơn về tình
hình thị trường bất động sản của quận Gò Vấp.
Mục Đích Yêu Cầu Của Đề Án
Tập trung thu thập thông tin từ khái quát đến chi tiết về dự án khu căn hộ chung
cư Phú Gia Hưng và Khang Gia ngụ tại quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó
đưa ra các phân tích, so sánh và đánh giá về chất lượng của căn hộ, sức hút của căn
hộ đến người dân trong khu vực cũng như khách hàng gần xa mong muốn an cư tại
quận Gò Vấp.
Trên cơ sở số liệu đã thu thập, đề án phân tích và đánh giá ba vấn đề chính:
. Tình hình triển khai đầu tư của dự án bất động sản trên địa bàn trong 2 năm gần đây
và so sánh với khoảng thời gian từ tháng 1/2009 đến nay;
. Thống kê các bất động sản của dự án đã đưa vào giao dịch. Đối chiếu với các quy
định của pháp luật để đánh giá về điều kiện giao dịch mua bán/cho thuê nhà ở của dự
án;
. Đánh giá tình hình giao dịch của dự án bất động sản nghiên cứu. Từ đó đánh giá
tình hình thị trường bất động sản tại quận Gò Vấp.
Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu
. Đối tượng nghiên cứu: Dự án khu căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và dự án cụm cao
ốc Khang Gia.
. Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn Quận Gò Vấp, TP.Hồ Chí Minh.
. Thời gian nghiên cứu: Từ 01/11/2011 đến 24/11/2011.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
2
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
Phương Pháp Nghiên Cứu
Các phương pháp dùng để nghiên cứu và đánh giá trong đề án này bao gồm:

. Phương pháp quan sát, khảo sát thực tế;
. Phương pháp phân tích, so sánh đối chiếu và tổng hợp;
. Phương pháp định lượng, định tính;
. Phương pháp tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
− Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá.
− Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại
một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
− Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người
mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên
đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định
giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản,
về nhu cầu và ước muốn của các bên.
− Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí
vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư
phát triển địa phương. Những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại
là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ
chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước
để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế.
1.2 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
3
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
1.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong bất động sản.
− Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất
động sản tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái mà
người mua và người bán trao đổi trên thị trường không phải là thực thể vật chất của
bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, một nhóm quyền hay một
quyền/ lợi ích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản như: quyền sử dụng,
quyền khai thác, quyền cho thuê…
1.2.2 Không có thị trường trung tâm
− Hiện nay không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập
trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị
này, hoặc người mua tìm đến tực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao
bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới.
− Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu
thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
1.2.3. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
− Đặc tính của đất đai là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa
thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương
khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương.
1.2.4. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
− Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc
quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh
mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
− Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành
các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp
phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
1.2.5. Là thị trường đa phân khúc
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
4

Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
− Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho sản xuất kinh
doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực
khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác
nhau…), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác
nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị trường
trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
1.2.6. Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội
− Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản
của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước
hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy thị
trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội. Thị
trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm
phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát
triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
1.2.7. Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
− Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá
trị lớn.
− Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản là vốn
chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
− Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trường tiền tệ ảnh
hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính
ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển
bất động sản. Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy
mô và tốc độ phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
− Thị trường vốn liên quan đến các công cụ tiền tệ trung và dài hạn như trái phiếu
dài hạn, cổ phiếu các công ty khai thác bất động sản (REOCs) quỹ đầu tư tín thác bất
động sản (REITs), các khoản vay thế chấp.

− Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt
động của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động
sản và các hợp đồng vay thế chấp mua sắm bất động sản.
− Chứng khoán bất động sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu trung và dài hạn của:
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
5
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
 Công ty khai thác bất động sản (REOCs – Real Estate Operating Company) là
các công ty đầu tư, sở hữu, quản lý bất động sản, bán cho thuê, phát triển bất động
sản và các dịch vụ liên quan đến người thuê bất động sản, tạo doanh thu cho các mục
tiêu đầu tư dài hạn. Từ đó công ty thu lợi nhuận và phân phối lại cho các nhà đầu tư
dưới hình thức cổ tức.
 Quỹ tín thác bất động sản (REIT – Real Estate Investment Trust) là một loại
hình công ty đầu tư tài chính có thể hoạt động đồng thời vừa khai thác bất động sản
đặc biệt là quản lý các bất động sản đầu tư thương mại ở các vị trí đắc địa, vừa cho
vay thế chấp bất động sản, cung cấp những khoản vay, tín dụng trực tiếp đối với các
nhà điều hành, nhà phát triển bất động sản, hoặc gián tiếp thông qua việc tiếp nhận
các chứng khoán cầm cố. REITs cho chủ sở hữu các bất động sản thế chấp vay tiền
hoặc mua các thế chấp hiện hữu hoặc các cổ phiếu thế chấp. Quỹ tín thác đầu tư bất
động sản là một kênh đầu tư rất hữu hiệu đối với các nhà đầu tư nhỏ tham gia thị
trường bất động sản, nó tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư khỏi trách nhiệm pháp lý cá
nhân trong kinh doanh bất động sản và có cơ hội nhận lợi tức cao. Vì vậy nó huy
động được nguồn vốn rất lớn trong xã hội đầu tư vào bất động sản và thị trường bất
động sản, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển thông qua hoạt động cho
vay thế chấp bất động sản.
− Chứng khoán bất động sản là một kênh rất quan trọng trong việc huy động vốn
cho sự phát triển thị trường bất động sản do tính thanh khoản linh hoạt của nó và quy
mô ngày càng lớn trên thị trường.
1.3. CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1. Nhà nước
− Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất
lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên
một số điểm sau:
− Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản thông
qua việc ban hành các quy định về kinh doanh bất động sản, quản lý bất động sản, về
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng
nhà xưởng. Những chủ trương chính sách của Nhà nước về bất động sản luôn tác
động mạnh đến thị trường bất động sản.
− Nhà nước là người mua và người bán lớn nhất trên thị trường bất động sản.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
6
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
 Nhà nước là người mua các bất động sản phục vụ cho việc tái định cư đối với
các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước mà phải thu hồi đất.
 Trong qua trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh
trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan
Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động
sản.
1.3.2. Nhà đầu tư
− Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và các ngành kinh tế
khác.
− Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là
trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho
hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
− Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là đặc
biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất

động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai người mua
vừa đóng và người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những bất
động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp
sau đó chuyển nhượng lại.
1.3.3. Người mua và người bán thông thường họ là những người dân bình thường có
nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau.
− Người mua đơn thuần
− Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc
khác.
− Vừa bán vừa mua: bán bất động sản nới này để mua bất động sản nơi khác do
nhu cầu chuyển nơi sinh sống.
1.3.4. Người môi giới
− Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin
cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường
bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường
bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta
việc môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
7
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động
sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản.
1.3.5. Các ngân hàng và tổ chức tín dụng
− Các ngân hàng và tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị
trường bất động sản thông qua việc cung ứng nguồn tài chính cho sản xuất và tiêu thụ
bất động sản.
1.4. GIÁ CẢ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1. Giá cả hay giá trị trao đổi bất động sản là một khoản tiền yêu cầu, chào bán
hoặc trả cho một bất động sản. Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất

động sản. Giá cả là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc
được giữ bí mật.
1.4.2. Giá trị: là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người
mua và người bán hàng hóa, dịch vụ xác định. Giá trị không có trên thực tế mà là
mức giá dự tính sẽ phải trả đối với hàng hóa, dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định theo
đúng với định nghĩa về giá trị.
Giá trị thị trường: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài
chính ban hành tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá tài sản:
1.4.3. Giá trị thị trường: của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời đểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
1.4.4. Mối quan hệ giữa giá cả bất động sản và giá trị thị trường bất động sản
− Giá cả của một bất động sản cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị
trường của bất động sản đó.
− Để xác định giá cả của một bất động sản nào đó có phải là chứng cứ giá trị thị
trường hay không thì phải xem xét cẩn thận các yếu tố sau:
 Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng
là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo
một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị
trường.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
8
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
 Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm định
phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường.

 Trong việc coi giá cả bất động sản như chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý
xác định cẩn thận liệu thị trường có bình thường hay không?
Thị trường là thị trường bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân
bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung,
hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín muồi, có
thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao
dịch mới được coi là chứng cớ của giá trị thị trường.
Nói chung giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. Giá cả của một bất
động sản cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản
đó.
CHƯƠNG II: THÔNG TIN THU THẬP
2.1.DỰ ÁN CHUNG CƯ PHÚ GIA HƯNG
2.1.1.Giới thiệu dự án:
“Với đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiêm và tài hoa, Phú Gia Hưng Apartment
được thiết kế theo một phong cách hiện đại và tinh tế. Mỗi căn hộ đều có một vẻ
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
9
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
đẹp riêng với những nét biến tấu của không gian, màu sắc và ánh sáng, phù hợp
với cá tính của từng chủ nhân căn hộ. Nội thất sẽ được bài trí một cách khoa học
nhằm tạo một không gian vừa ấm áp vừa thông thoáng.”
 Tổng quan dự án:
 Tên dự án: Căn Hộ Chung Cư Phú Gia Hưng (Phú Gia Hưng Apartment)
 Tổng diện tích dự án: 4.533,1m
2
 Diện tích đất xây dựng: 1.414 m
2
 Mật độ xây dựng: 31%
 Các công trình công cộng và cây xanh : 69%

 Tổng diện tích sàn xây dựng: 23.562,2 m
2
 Quy mô: 1 khối nhà cao 14 tầng + 1 tầng lửng + 1 tầng hầm
 Tổng số căn hộ: 234 căn hộ
 Địa điểm: Đường Lê Đức Thọ, Phường 15, Quận Gò Vấp, TP.HCM
 Chủ đầu tư: Công ty Hà Thuận Hùng - Thành viên của ĐẤT XANH
Corporation
 Giới thiệu sơ lược về tập đoàn công ty ĐẤT XANH
Được thành lập vào năm 2003 với vốn điều lệ ban đầu là 0,8 tỷ đồng và 10 nhân
viên duy nhất, trải qua 8 năm hình thành và phát triển, đến nay Đất Xanh đã phát
triển trở thành một tập đoàn giàu mạnh với tổng số vốn kinh doanh của Đất Xanh đã
đạt hơn 3.000 tỷ đồng với trên 1.500 nhân viên và hơn 20 công ty thành viên, liên
kết.
Với chiến lược đa ngành nghề, đa sở hữu và đa quốc gia theo xu thế
chung về hội nhập và cạnh tranh toàn cầu, đáp ứng tốt nhất sự thay đổi,
vận hành và phát triển nền kinh tế toàn cầu. Với chiến lược này Đất
Xanh chủ trương liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổ chức Tài Chính,
Ngân hàng, Công Nghệ, Nhân Lực... nhằm tối ưu hóa sức cạnh tranh
trên thị trường. Cùng đội ngũ lãnh đạo năng động và cung cách làm việc
chuyên nghiệp, Đất Xanh đã và đang chứng tỏ được uy tín tuyệt đối của
mình trên thị trường bất động sản với những sản phẩm luôn được đảm
bảo chất lượng cao và những dịch vụ tiện ích tốt nhất. Chính nhờ đó,
những khách hàng vốn am hiểu về bất động sản, đặc biệt là các doanh
nghiệp đầu tư, đều tin tưởng rằng Đất Xanh hoàn toàn có đủ cơ sở để
đạt được những mục tiêu mà chiến lược đã đề ra.
Vào năm 2009, Đất Xanh quyết định mua lại công ty TNHH Hà Thuận Hùng
cùng dự án Phú Gia Hưng với tổng mức đầu tư 174.714.852.000 đồng trong đó vốn
chủ sở hữu chiếm 30%.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
10

Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
Một số thành tích mà Đất Xanh đã đạt được:
- “Doanh nghiệp Việt Nam uy tính - Chất lượng 2007” - Mạng doanh nghiệp Việt Nam bình chọn
- “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng – Bất Động Sản” - VietBuild 2007
- “Cúp vàng Sản phẩm Thương hiệu Việt Hội nhập WTO 2007 Thương hiệu Địa ốc Đất Xanh” -
Thương hiệu Việt”
- “Giải bán hàng sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu 2009” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
- “Giải vàng sàn giao dịch Bất động sản tiêu biểu 2009” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
- “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng – Bất Động Sản” - VietBuild 2007
- “Giải Sao vàng đất Việt – 2010” của Hội doanh nhân trẻ Việt Nam
 Vị trí dự án
- Tọa lạc gần trung tâm Quận Gò Vấp - Liền kề khu quy hoạch Sài Gòn Coop
- Cách bệnh viện đa khoa Gò Vấp 500m - Cách trung tâm văn hóa Quận Gò Vấp 1km
- Cách siêu thị Big C, Coop Mart 1km - Cách nhà thiếu nhi Q.Gò Vấp 1,5km
- Cách trường đại học Hồng Bàng 2km - Cách bệnh viện đa khoa quốc tế Vũ Anh 2km
- Cách sân bay Tân Sơn Nhất 3km - Cách trung tâm Q.1 8km
 Mặt bằng tầng điển hình và tiện ích căn hộ
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
11
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
Tại căn hộ Phú Gia Hưng, các tiện ích như phòng tập thể dục-thể thao, nhà trẻ, cửa
hàng, phòng sinh hoạt cộng đồng…nằm trong khuôn viên tòa nhà. Hệ thống phòng
cháy chữa cháy hiện đại, cửa chống cháy tại đường thoát hiểm, điện nước, xử lý rác
riêng biệt, đường dây diện thoại, truyền hình cáp, Internet tốc độ cao được lắp đặt
đến từng căn hộ. An ninh bảo vệ bảo đảm 24/24, bãi đậu xe tầng hầm rộng rãi.
2.1.2.Tình hình triển khai dự án
Dự án đầu tư xây dựng căn hộ chung cư Phú Gia Hưng được phê duyệt bởi Sở
xây dựng căn cứ theo Quyết định số 135/QĐ-SXD-PTN vào ngày 20 tháng 8 năm

2009. Ngày 9 tháng 4 năm 2010, căn cứ theo Quyết định số 1622/QĐ-UBND của Ủy
ban nhân dân TP.HCM, công ty TNHH-TM-DV Hà Thuận Hùng (thành viên của
tổng công ty Đất Xanh) được giao đất xây dựng và tiến hành xây dựng công trình sau
khi đã hoàn tất quá trình giải tỏa mặt bằng tại khu vực.
Tại thời điểm hiện nay, dự án đầu tư đã thi công xong phần thô 14 tầng của công
trình. Hạ tầng cơ sở chỉ mới thi công xong một phần tuyến đường nội bộ xung quanh.
Dự kiến dự án Phú Gia Hưng sẽ được hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng
vào cuối quý II 2012.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
12
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
2.1.3.Thông tin tình hình giao dịch
− Vào ngày 19/01/2011, Công ty CP DV – XD Địa ốc Đất Xanh đã tổ chức
chương trình mở bán dự án Phú Gia Hưng Apartment tại Trung tâm Hội Nghị
CALLARY - Wedding & Events - 123 Lý Chính Thắng, Quận 3, Tp.HCM.
Chương trình mở bán dự án đã thu hút khoảng 300 khách hàng quan tâm, đặt chỗ
đến tham dự và giao dịch. Số lượng căn hộ trong chương trình mở bán này dự kiến là
50 căn. Mức giá hợp lý đưa ra trong ngày mở bán là từ 13,6 đến 16,5 triệu đồng một
m
2
(chưa VAT), tùy theo vị trí và thiết kế. Kết quả 100% số lượng căn hộ đã được
giao dịch thành công chỉ trong ngày mở bán.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
13
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
− Từ đó, dự án đã được mở rao bán rộng rãi trên thị trường xuyên suốt cả năm
thông qua báo đài, tạp chí và tại các sàn giao dịch của công ty như: Đất Xanh, Đất
Xanh Đông Á, Đất Xanh Hoàn Cầu, Đất Xanh Tây Nam…

Vì được giao dịch chủ yếu thông qua các sàn giao dịch trực thuộc công ty nên giá
niêm yết khởi bán trên sàn giao dịch không thay đổi so với giá gốc do chủ đầu tư
công bố, giá bán căn hộ chỉ xê dịch theo thời gian cùng với giá nguyên vật liệu, tỷ giá
hối đoái, tỷ lệ lạm phát…
− Giá cả các
căn hộ Phú Gia
Hưng hiện tại
(thời điểm ngày
4/11/2011) dao
động trong mức
1,2 tỷ đến 1,7 tỷ
VNĐ, tổng giá trị
đã bao gồm thuế
VAT và phí bảo
trì. Dự án Phú Gia
Hưng không chỉ
tính giá căn hộ dựa theo tầng và diện tích mà còn dựa
theo hướng căn hộ và loại căn hộ, trong đó tiêu chí
chọn hướng mặt trời mọc khá được ưa chuộng nên
đã đẩy giá căn hộ xê dịch vài trăm nghìn/m
2
so với
các căn hộ cùng loại khác. Căn hộ được phân chia thành 5 loại A, B, C, D, E với sự
khác biệt rõ ràng nhất là diện tích mỗi loại (từ nhỏ đến lớn), vì thế căn hộ loại E luôn
có giá cao hơn và là loại căn hộ duy nhất có 3 phòng ngủ.
− Tiến độ thanh toán:
Chia làm 07 đợt (đã bao gồm thuế VAT)
• Đặt cọc : 20.000.000 VNĐ
• Đợt 1 : 20% tổng giá trị căn hộ khi ký Hợp đồng mua bán.
• Đợt 2*: 20% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1.

• Đợt 3 : 10% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 2.
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
14
Thực Hành Nghề Nghiệp 1
[GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS. VÕ VĂN HẢI
• Đợt 4 : 10% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 3.
• Đợt 5 : 10% tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 4.
• Đợt 6 : 28% tổng giá trị căn hộ trong vòng 15 ngày kể từ ngày Bên A bàn
giao căn hộ.
• Đợt 7: 02% trong vòng 10 ngày kể từ ngày Bên A thông báo cho bên B nhận
giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
*Lưu ý: Ban đầu Phú Gia Hưng chia tiến độ thanh toán ra làm 8 đợt, mỗi đợt cách nhau
3 tháng kể từ ngày thanh toán đợt trước. Tuy nhiên do tình hình thị trường bất động sản
hiện đang gặp khó khăn, chủ đầu tư quyết định gộp hai đợt 10% lại làm một đợt duy
nhất là đợt 2 với 20% giá trị căn hộ cần được thanh toán
Theo thông tin hiện tại Phú Gia Hưng chỉ còn lại 37 căn hộ chưa được bán trên
tổng số 234 căn hộ, số lượng giao dịch thành công là 197 căn (thời điểm ngày
4/11/2011). Hiện dự án đã chào bán hết loại A, B và chỉ còn các loại căn hộ C, D và
E . Khách hàng có nhu cầu đến mua cần liên hệ để có bảng báo giá của tất cả 37 căn
hộ cuối cùng với mức chiết khấu 5-8% nếu thanh toán trong một lần.
2.2.DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA
2.2.1.Giới thiệu dự án:
SVTH: Đặng Nguyễn Vĩnh Phúc – 09DKB
15