Nghiên cứu một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



BÙI TUẤN ANH



NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI












CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 62 85 01 03




TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI - 2015

Công trình hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn: 1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
2. TS. ĐỖ THỊ TÁM


Phản biện 1: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam


Phản biện 2 : PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên



Phản biện 3: TS. Thái Thị Quỳnh Như
Tổng cục Quản lý đất đai


Luận án sẽ được bảo vệ tại hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện họp tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi giờ, ngày tháng năm 2015

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:

- Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia quý giá, là nhân tố ảnh
hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người (Phương
Ngọc Thạch, 2008; Nguyễn Văn Sửu, 2010). Quản lý sử dụng đất bền vững quan hệ đến
các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hoá và môi trường, hiện tại và tương lai, hạn chế suy
thoái đất và nước đến mức tối thiểu, giảm chi phí sản xuất bằng cách sử dụng thông
minh các nguồn tài nguyên bên trong và áp dụng hệ thống quản lý phù hợp nhằm duy trì
và nâng cao thu nhập, đồng thời bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên đáp ứng yêu
cầu phát triển bền vững hiện tại và tương lai (Luthuli, 2010).
Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, Thị xã
có tổng diện tích đất tự nhiên 113,5 km
2
(bình quân 923,62 m
2
/người). Sơn Tây đang
phải đối mặt với những thách thức của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đang
diễn ra rất nhanh trong quá trình mở rộng thủ đô Hà Nội với những áp lực ngày càng gia
tăng về nhu cầu đất đai cho phát triển công nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và
chuyển đổi nghề nghiệp cho một bộ phận lớn nông dân không còn đất sản xuất nông
nghiệp. Từ trước đến nay, các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn
Tây mới chỉ dừng lại ở những nghiên cứu riêng rẽ. Điều đó dẫn đến việc mỗi ngành đều
ban hành các chính sách của riêng mình nhằm nâng cao việc quản lý sử dụng đất của
ngành.Việc ban hành các chính sách riêng rẽ dẫn đến hiện tượng chồng chéo. Mặt khác,
trong quá xây dựng chính sách, người dân chưa được tham gia đúng mức, dẫn đến trong
quá trình thực hiện chính sách gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, việc thực hiện nghiên cứu

nhằm xác định một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng nhằm tìm ra các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất thị
xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất đai đáp ứng
yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa của thị xã Sơn Tây.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Về khoa học: Góp phần bổ sung và hoàn thiện phương pháp tiếp cận trong
nghiên cứu quản lý sử dụng đất, thông qua việc tìm ra các yếu tố tác động đến quản lý
sử dụng đất để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất.
-Về thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách, các nhà quản lý lựa chọn và đề xuất giải pháp quản lý sử dụng đất hiệu quả
2

đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thị xã Sơn Tây. Kết quả nghiên cứu của đề
tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự như thị xã Sơn Tây.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là: quỹ đất và việc quản lý sử dụng
11353,22 ha đất của thị xã Sơn Tây; các chính sách liên quan đến quản lý sử dụng đất và
các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất).
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: địa bàn thị xã Sơn Tây gồm 16 xã/phường. Phạm vi thời
gian: hiện trạng sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp điều tra năm 2010;
thực trạng công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất; số liệu về kinh tế, xã hội được
nghiên cứu từ năm 2000 đến 2012. Quản lý sử dụng đất nông nghiệp: tập trung vào đất
sản xuất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản. Quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp:
tập trung vào quản lý sử dụng đất ở.
5. Những đóng góp mới của luận án:
Xác định được các yếu tố có tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất

nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây, đó là vai trò của truyền thông, thông tin; tính
chất tự nhiên của đất; chính sách đất đai, các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật; loại và
giống cây trồng; diện tích canh tác.
Chỉ ra các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
trên địa bàn thị xã Sơn Tây đó là: chính sách đất đai; mức độ quan tâm đến quy hoạch;
mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vị trí địa lý; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng;
mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; vai trò của lãnh đạo địa phương
và vai trò của truyền thông, thông tin.
Xác định các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Sơn Tây theo 5 nội dung quản lý: ban hành và tổ chức thực hiện các
văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc
thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS.

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất là tài nguyên thiên nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Nông nghiệp là
một ngành sản xuất mà loài người sử dụng đất để có sản phẩm động vật và thực vật
(Vương Quang Viễn, 2002). Đó là hành vi tạo ra lợi ích từ sản xuất nông nghiệp thông
3

qua việc sử dụng đất đai, lao động và vốn. Thông thường khi nói đến nông nghiệp là đề
cập đến cả 4 lĩnh vực: nông, lâm, ngư (nghề cá), súc (chăn nuôi)

(Nhan Ái Tĩnh,1999).
Đất là nền tảng để phát triển đô thị; cùng với sự hình thành đô thị, đất đai cũng
từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nông thôn; Đất đô thị có nguồn
gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp. Do kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở
rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô
thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây

dựng hoặc mở rộng ra các vùng xung quanh (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
1.1.2. Quản lý sử dụng đất
Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích sản
xuất, bảo tồn và thẩm mỹ (Verheye, 2010). Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định
và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí,
khai khoáng, và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất. Trước đây quản lý sử
dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, quản lý đất đai còn phải đối
mặt với các vấn đề công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo tồn, khai khoáng …. Quản lý sử
dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử dụng bởi chính quyền
để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (Peter, 2008), bao gồm: quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, luật pháp, quyền sử dụng đất, định giá đất và thông tin bất động
sản. Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cấp đến tất cả các hoạt động mà chính quyền địa
phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác định quyền sử dụng
cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng.
1.1.3. Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất
* Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp: Đặc điểm sử dụng
đất nông nghiệp: Sử dụng đất nông nghiệp đặc biệt coi trọng bảo vệ độ phì của đất; sử
dụng đất nông nghiệp khác nhau theo vùng; hiệu quả kinh tế của quy mô sử dụng đất
nông nghiệp không lớn. Các yếu tố tác động đến sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
Điều kiện tự nhiên của việc sử dụng đất nông nghiệp, phân vùng kinh tế sử dụng đất
nông nghiệp, các tiến bộ kỹ thuật đối với việc sử dụng đất nông nghiệp; cơ chế chính
sách và vai trò của cộng đồng.
*Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất đô thị: Đặc điểm sử dụng đất đô thị
bao gồm: vị trí có ý nghĩa quan trọng đặc biệt, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông
và cơ sở hạ tầng, ít hạn chế về quy mô đầu tư tính theo diện tích, đa dạng về mục đích
sử dụng, kết quả sử dụng đất đô thị có tác dụng lan tỏa về môi trường sinh thái và hiệu
quả kinh tế sang đất đai lân cận, tức là gây ra các ngoại ứng có lợi hoặc có hại (Tôn Gia
4

Huyên, 2009). Các yếu tố tác động đến sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: Điều kiện tự

nhiên; điều kiện kinh tế xã hội của vùng; cơ chế chính sách và vai trò của cộng đồng.
1.2. Quản lý và sử dụng đất của một số nước trên thế giới
Quản lý sử dụng đất ở Hoa kỳ chia thành 2 nhóm: Quản lý đất đai liên bang:
bao gồm đất xây dựng các công trình công cộng của quốc gia và trụ sở các cơ quan của
Liên Bang, các khu bảo tồn quốc gia và đất hoang hóa; ngoài ra còn quản lý lòng đất mà
Nhà nước đã bán cho tư nhân sở hữu bề mặt sau này. Chính quyền các Bang không có
vai trò, trách nhiệm nào trong việc quản lý quỹ đất công này. Quản lý sử dụng quỹ đất
công: quỹ đất công của Liên Bang ngoài việc sử dụng cho các mục đích công cộng còn
có thể cho các chủ đất tư nhân thuê xây dựng các công trình đi qua đất công như làm
đường giao thông, hệ thống dẫn điện, dẫn nước, hệ thống ga (Tổng cục QLĐĐ, 2011)
Quản lý sử dụng đất ở Pháp gồm: Quản lý sử dụng đất công được xây dựng trên
một số nguyên tắc chỉ đạo qui hoạch không gian: phân biệt không gian công cộng và
không gian tư nhân; phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị; quy hoạch phải phục
vụ lợi ích công cộng song song với việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng.
Quản lý sử dụng đất canh tác được giám sát chặt chẽ chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông
sản bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất các loại nông sản. Những nguyên tắc
cơ bản gồm: (i) Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở,
cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Tuy nhiên chỉ có thể làm nhà ở cho
bản thân gia đình mình và nghiêm cấm xây nhà trên đất canh tác để bán cho người khác.
(ii) Từ 1993, các bất động sản dùng cho nông nghiệp được hưởng qui chế miễn giảm.
(iii) Khuyến khích việc tích tụ đất đai.
1.3. Quản lý sử dụng đất ở Việt Nam
* Những kết quả đạt được: Hệ thống pháp luật đất đai cũng dần dần hoàn thiện,
tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng thống nhất và hiệu
quả. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được chú trọng. Công tác giao đất
cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đã được triển khai theo đúng pháp luật,
đáp ứng được yêu cầu thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội.
Những tồn tại: Cơ chế, chính sách đang trong quá trình bổ sung và hoàn thiện. Hệ
thống hồ sơ địa chính được lưu trữ ở một số nơi không đầy đủ và thiếu đồng bộ, quá trình cập
nhật biến động sử dụng đất không kịp thời. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông

nghiệp còn là vấn đề ‘nóng” trong quá trình CNH, HĐH. Thời gian các tổ chức kinh tế lập dự
án đầu tư và lập hồ sơ đất đai thực hiện chậm đã làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các chỉ tiêu
kế hoạch sử dụng đất. Thiếu các giải pháp đồng bộ trong quản lý sử dụng đất hiệu quả.
5

1.4. Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài
Quản lý sử dụng đất gồm: Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật;
Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Giao và quản lý việc thực hiện quyền
sử dụng đất; Định giá đất; Thông tin bất động sản.
Một số yếu tố liên quan đến quản lý sử dụng đất gồm:
- Đối với đất nông nghiệp: (1) Về cơ chế chính sách: Chính sách đất đai; chính
sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn); các chính sách xã hội khác. (2) Nhóm các yếu tố tự nhiên và
kỹ thuật: Tính chất tự nhiên của đất; loại và giống cây trồng; cơ cấu mùa vụ; diện tích
canh tác. (3) Nhóm các yếu tố KT-XH gồm: Kinh tế hộ; trình độ canh tác; thị trường tiêu
thụ sản phẩm. (4) Vai trò của cộng đồng: Vai trò của lãnh đạo địa phương; vai trò của các
tổ chức khuyến nông, khuyến lâm; vai trò của các tổ chức xã hội khác; vai trò của truyền
thông, thông tin.
- Đối với đất phi nông nghiệp: (1) Về cơ chế chính sách: Chính sách đất đai; chính
sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn); các chính sách xã hội khác. (2) Nhóm các yếu tố tự nhiên: Vị
trí địa lý, diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng. (3) Nhóm các yếu tố KT-XH gồm: Mức độ
quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; mức độ quan tâm đến quy hoạch; mức
độ quan tâm đến thị trường bất động sản. (4) Vai trò của cộng đồng gồm: Vai trò của lãnh
đạo địa phương; vai trò của các tổ chức khuyến nông, khuyến lâm; vai trò của các tổ chức
xã hội khác; vai trò của truyền thông, thông tin.

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Nội dung nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Sơn Tây
a) Điều kiện tự nhiên
b) Điều kiện kinh tế xã hội

2.1.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
a) Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2012
- Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp và hệ thống cây trồng
- Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
- Hiện trạng đất chưa sử dụng
b) Công tác quản lý sử dụng đất đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
- Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Định giá đất
6

- Thông tin bất động sản
2.1.3. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
a) Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp
- Nhóm các yếu tố về chính sách
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên và kỹ thuật
- Nhóm các yếu tố về kinh tế xã hội
- Nhóm các yếu tố về vai trò của cộng đồng
b) Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
- Nhóm các yếu tố về chính sách
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên
- Nhóm các yếu tố về kinh tế xã hội
- Nhóm các yếu tố về vai trò của cộng đồng
2.1.4. Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Sơn Tây
- Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
- Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Về công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Về công tác định giá đất

- Về thông tin bất động sản
2.2. Phương pháp nghiên cứu
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan hành chính, các phòng ban (phòng
Kinh tế, phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn
Phòng …), từ các xã/phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây. Các nghiên cứu trước đây có
liên quan đến đề tài được thu thập từ thư viện, các trung tâm nghiên cứu.
2.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra
a) Quản lý sử dụng đất nông nghiệp: Căn cứ vào điều kiện địa hình thị xã Sơn Tây được
chia thành 2 vùng: vùng đồng bằng có địa hình bằng phẳng, có các nhóm đất chính là đất
phù sa được bồi hàng năm, đất phù sa không được bồi, đất phù sa glây, đất bạc màu trên
phù sa cổ. Xã Đường Lâm, Viên Sơn là đại diện của vùng Đồng bằng. Vùng bán sơn địa
có địa hình bán sơn địa nhưng có các đồi núi thấp xen kẽ với các thung lũng, đất đai chủ
yếu là đất phù sa glây, đất bạc màu trên phù sa cổ, đất đỏ vàng trên đá sét, đất nâu vàng
trên phù sa cổ. Xã Cổ Đông, Kim Sơn là đại diện của vùng Đồng bằng. Mỗi xã chọn 40
hộ theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên để điều tra.
7

b) Quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp: Căn cứ vào quy hoạch đô thị, thị xã được chia
thành 2 vùng: (i) vùng nội đô, chọn phường Phường Lê Lợi và Trung Sơn Trầm là đại
diện (ii) vùng ngoại ô, chọn xã Đường Lâm và xã Kim Sơn đại diện. Mỗi xã chọn 35 hộ
theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên để điều tra.
2.2.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
+ Đối với đất nông nghiệp: phỏng vấn 160 nông hộ từ 4 xã/phường đại diện là xã
Đường Lâm, Viên Sơn, Cổ Đông và Kim Sơn. Các tiêu chí điều tra gồm: thông tin
chung về hộ (đất đai, lao động, thu nhập….), sản xuất nông nghiệp của hộ trong năm
2010, quan điểm của hộ về quản lý sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố tác động đến
quản lý sử dụng đất nông nghiệp.
+ Đối với đất phi nông nghiệp: Phỏng vấn 140 hộ từ 4 xã/phường đại diện là
phường Lê Lợi và Trung Sơn Trầm; Xã Đường Lâm và Kim Sơn. Các tiêu chí điều tra là:

thông tin chung về hộ, quan điểm của hộ về quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp và các
yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp.
2.2.4. Phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất gồm: Hiệu quả kinh tế (GTSX/ha,
GTGT/ha, CPSX/ha); Hiệu quả xã hội (GTSX/LĐ, GTGT/LĐ, công lao động đầu tư cho
1 ha đất); Hiệu quả môi trường được đánh giá thông qua mức độ sử dụng đạm, lân, kali
và thuốc bảo vệ thực vật.
2.2.5. Phương pháp phân tích số liệu
Các số liệu xử lý qua 3 bước: Bước 1: Nghiên cứu định tính bằng việc xây dựng
phát triển hệ thống khái niệm/thang đo. Bước 2: Nghiên cứu định lượng bằng việc sử
dụng phương pháp phân tích
T-test
để kiểm định mức độ khác nhau giữa vùng theo các
nhóm yếu tố quan sát. Bước 3: Xác định mối tương quan giữa các biến quan sát với
nhau để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất.
2.2.6. Thang đo và các biến quan sát
Sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính (thống kê mô tả) trong
SPSS để thống kê đặc tính của các đối tượng điều tra theo nhóm. Thống kê theo vùng,
theo nhóm đối tượng, tính trung bình trọng số, tần suất xuất hiện…
Thang đo Likert được sử dụng để đánh giá các nhóm yếu tố tác động đến quản lý
sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất theo 5 mức độ từ: Biết rất rõ/ Rất chi tiết/ Rất
tốt/Rất lớn/Rất quan tâm/Rất cao/Giàu: 5. Biết rõ/Chi tiết/Tốt/Lớn/Quan tâm/Cao/Khá:
4. Có biết/Bình thường/Vừa/Trung bình: 3. Biết rất ít/ Ít chi tiết/Ít /Thấp /Kém /Nhỏ
/Nghèo: 2. Không biết/Rất ít chi tiết/Rất ít/Rất thấp/Rất kém/Rất nhỏ/ Rất nghèo:1. Chỉ
8

số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức
độ áp dụng và hệ số của từng mức độ.
Phân cấp hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội của các loại hình sử dụng đất, phân
cấp đánh giá công tác quản lý sử dụng đất được tính toán theo nguyên tắc: (i) Xác định

giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số; (ii) tính độ lớn của
khoảng chia a = (max-min)/n. Trong đó n: là số bậc của thang đo. Trong nghiên cứu này
n= 5; (iii) xác định thang đo: Rất cao: > min + 4a; Cao: (min+3a) đến (min + 4a); Trung
bình: (min+2a) đến (min + 3a); Thấp: từ (min+a) đến (min + 2a); Rất thấp: < min + a.
2.2.7. Phương pháp thống kê so sánh
Phân tích phương sai bằng T-test để kiểm định sự sai khác về một số chỉ tiêu giữa
2 vùng điều tra. Để kết luận là chấp nhận hay bác bỏ giả thuyết H
0
, sẽ dựa vào giá trị P (p-
value) (SPSS viết tắt p-value là sig.). Nếu p-value (sig.) ≤ α (mức ý nghĩa), bác bỏ giả
thuyết H
0
. Nghĩa là có sự khác biệt của chỉ tiêu nghiên cứu giữa 2 vùng ở mức độ tin cậy
100%- α. Nếu p-value (sig.) > α (mức ý nghĩa), chấp nhận H
0
. Nghĩa là không có sự
khác biệt của chỉ tiêu nghiên cứu giữa 2 vùng ở mức độ tin cậy 100%- α. Trong nghiên
cứu này mức ý nghĩa α là 0,05% nghĩa là ở mức độ tin cậy 95%.
2.2.8. Phương pháp đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất
Phân tích tác động của các yếu tố nguồn lực đất đai, áp lực phát triển kinh tế xã hội,
chính sách pháp luật, cơ chế quản lý và nhận thức cộng đồng đến quản lý sử dụng đất
bằng Spearman Rank Corrrelation Coefficient trong SPSS 17.0 với mức ý nghĩa 0,05,
độ tin cậy của kết quả nghiên cứu là 95%. Độ lớn của tác động được đánh giá thông qua
bảng phân cấp mức độ ảnh hưởng (bảng 2.1). Một yếu tố được coi là có tác động đến
quản lý sử dụng đất nếu nó tác động đến 1 trong 5 nội dung quản lý sử dụng đất.
Bảng 2.1. Phân cấp mức độ ảnh hưởng của mối quan hệ
Mức độ quan hệ Hệ số tương quan r
- Quan hệ nghịch hoàn toàn
- Quan hệ nghịch rất cao
- Quan hệ nghịch cao

- Quan hệ nghịch trung bình
- Quan hệ nghịch rất thấp
- Không có quan hệ
- Quan hệ thuận rất thấp
- Quan hệ thuận trung bình
- Quan hệ thuận cao
- Quan hệ thuận rất cao
- Quan hệ thuận hoàn toàn
-1.00
- 0,75 to – 0,99
-0,50 to - 0,74
-0,25 to -0,49
-0,01 to -0,24
0
0,01 to 0,24
0,25 to 0,49
0,5 to 0,74
0,75 to 0,99
1.00
Nguồn: Zulueta and Costales (2005).
9

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Sơn Tây
3.1.1. Điều kiện tự nhiên thị xã Sơn Tây
Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, với diện tích tự nhiên là 11353,22 ha, nằm trên
toạ độ từ 21
0
01’12’’ đến 21
0

10’20’’ vĩ độ Bắc và từ 105
0
24’52’’ đến 105
0
32’14’’ kinh
độ Đông. Địa hình chia thành 2 dạng chính: dạng bán sơn địa chiếm 69,33%; dạng đồng
bằng chiếm 30,67% diện tích tự nhiên. Lượng mưa trung bình năm tại thị xã là 1893,3
mm, nhiệt độ trung bình năm là 23,3
0
C, độ ẩm tương đối trung bình năm là 83%. Thị xã
có các loại đất sau: đất phù sa không được bồi (P) 588,0 ha; đất phù sa được bồi hàng
năm (Pb) là 50 ha; đất phù sa glây (Pg) 598,0 ha; đất bạc màu trên phù sa cổ (B) có 588
ha; đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước (Fl); đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước
(Fl) có 725,25 ha; đất đỏ vàng trên đá sét (Fs): có 570 ha; đất phù sa úng nước (Pj) 374
ha; đất nâu vàng trên phù sa cổ (Fp) có 3563,8 ha. Thị xã có 3 sông chính chảy qua là
sông Hồng, sông Tích và sông Hang và có 2 hồ chứa lớn là hồ Đồng Mô và hồ Xuân
Khanh. Thị xã Sơn Tây có nhiều cảnh quan đẹp, nhiều di tích lịch sử, văn hoá.
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội thị xã Sơn Tây
Về kinh tế: Tổng giá trị sản phẩm trên địa bàn tăng từ 430,30 tỷ đồng năm 2005
lên 1611,3 tỷ đồng năm 2012. Trong giai đoạn 2000-2012, cơ cấu kinh tế thị xã Sơn Tây
đã có sự chuyển dịch theo hướng: ngành nông, lâm, ngư nghiệp giảm từ 16% năm 2005
xuống 11% năm 2012. Công nghiệp - xây dựng tăng từ 47,9% năm 2005 lên 54,7% năm
2012. Ngành dịch vụ, thương mại tăng từ 36,1% năm 2005 lên 53,5% năm 2012.
Về xã hội: Năm 2012, dân số trung bình của thị xã là 132222 người; trong đó,
dân số khu vực thành thị là 68112 người, chiếm 51,5%, khu vực nông thôn là 64110
người, chiếm 48,5%. Tổng số hộ là 33.792 hộ, trong đó khu vực thành thị là 18.531 hộ,
chiếm 54,9%, khu vực nông thôn là 15261 hộ, chiếm 45,1%. Tỷ lệ tăng dân số trung
bình giai đoạn 2000 – 2012 là 1,19%/năm. Mật độ dân số trung bình năm 2012 là 1.165
người/km
2

(UBND thị xã Sơn Tây, 2013b). Tổng lao động năm 2012 là 52083 người,
chiếm 39,39% dân số. Trong đó lao động nông nghiệp là 23790 người, chiếm 45,66%;
lao động công nghiệp, xây dựng là 11373 người, chiếm 21,84%, lao động dịch vụ là
16920 người, chiếm 32,5% tổng số lao động. Tỷ lệ lao động qua đào tạo chiếm 30%
tổng số lao động. GDP bình quân đầu người đã tăng từ 8,2 triệu đồng năm 2005 lên
khoảng 27 triệu đồng năm 2012 (UBND thị xã Sơn Tây, 2013b).
10

3.2. Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
Tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 11353,22 ha; trong đó: đất nông nghiệp
chiếm 42,78%, đất phi nông nghiệp chiếm 55,42%, đất chưa sử dụng còn 1,79% diện
tích tự nhiên (Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây, 2011).
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2010 và 2012
Thứ
tự
Mục đích sử dụng Mã
Diện tích

năm 2012
(ha)
Cơ cấu
(%)
Diện tích

năm 2010

(ha)
Cơ cấu
(%)

Tổng diện tích tự nhiên 11353,22

100,00
11353,22

100,00
1 Đất nông nghiệp NNP 4857,45 42,78 4935,36 43,47

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3982,16
35,08

4050,10 35,67

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 3044,67
26,82

3089,19 27,21

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 937,49
8,26

960,91 8,46

1.2 Đất lâm nghiệp LNP 713,73
6,29

719,35 6,34

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 160,56
1,41

164,91 1,45

1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 1,00
0,01

1,00 0,01

2 Đất phi nông nghiệp PNN 6292,50
55,42

6206,19 54,66

2.1 Đất ở OTC 718,92
6,33

718,54 6,33

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 389,76
3,43

389,38 3,43

2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 329,16
2,90

329,16 2,90

2.2 Đất chuyên dùng CDG 3721,56
32,78

3634,63 32,01

2.2.1
Đất trụ sở cơ quan, công trình
sự nghiệp
CTS 37,99
0,33

37,99 0,33

2.2.2 Đất quốc phòng CQP 1462,00
12,88

1462,02 12,88

2.2.3 Đất an ninh CAN 2,62
0,02

2,62 0,02

2.2.4

Đ
ất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp
CSK 664,30
5,85

664,40 5,85

2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 1554,65
13,6
9

1467,60 12,93

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 29,98
0,26

29,98 0,26

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 90,06
0,79

87,36 0,77

2.5
Đất sông suối và mặt nước
chuyên dùng
SMN 1730,53
15,24

1734,23 15,28

2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,45
0,01

1,45 0,01

3 Đất chưa sử dụng CSD 203,27
1,79

211,67 1,86


- Đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp năm 2012 của thị xã là 4935,36 ha,
giảm 233,75 ha so với năm 2005. Đất lâm nghiệp có 719,35 ha, chiếm 14,58% diện tích
đất nông nghiệp, giảm 93,2 ha so với năm 2005. Đất nuôi trồng thuỷ sản là 164,91 ha,
giảm 0,93 ha so với năm 2005. Đất nông nghiệp khác có rất ít, với 1,0 ha (Phòng Thống
kê, 2011). Thị xã có các loại hình sử dụng đất chính (LUTs) là: LUT chuyên lúa, LUT
lúa – màu, LUT chuyên rau màu, LUT hoa cây cảnh, LUT cây ăn quả, LUT thủy sản.
Vùng Đồng bằng có 4 LUTs và 23 kiểu sử dụng đất, trong đó LUT lúa - màu có diện
11

tích lớn nhất. Vùng bán sơn địa có 5 LUTs và 18 kiểu sử dụng đất, trong đó, LUT lúa -
màu chiếm diện tích lớn trong các LUTs.
- Đất phi nông nghiệp: thị xã hiện có 6292,5 ha đất phi nông nghiệp, chiếm 55,42%
diện tích đất tự nhiên, bao gồm đất ở (6,33%), đất chuyên dùng (32,78%), diện tích đất
tôn giáo, tín ngưỡng (0,26%), đất nghĩa trang, nghĩa địa (0,79%), đất sông suối và mặt
nước chuyên dùng (15,24%), đất phi nông nghiệp khác (0,013%).
- Đất chưa sử dụng: Diện tích đất chưa sử dụng còn 211,67 ha chiếm 1,86% diện
tích đất tự nhiên, trong đó đất bằng chưa sử dụng 137,79 ha (chủ yếu là đất bãi bồi ven
sông), đất đồi núi chưa sử dụng 73,88 ha.
3.2.1. Công tác quản lý đất đai
3.2.1.1. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản về quản lý sử dụng đất
Trong sử dụng đất nông nghiệp: có tới 79,38% người dân quan tâm đến các chính
sách từ mức bình thường trở lên. Mức độ quan tâm ở mức trung bình. Chỉ có 46,88%
người dân được hỏi đánh giá việc ban hành và hướng dẫn thực hiện các văn bản luật đất
đai là tốt và rất tốt. Người dân đánh giá mức độ tác động của chính sách đất đai tới việc

sử dụng đất nông nghiệp với giá trị trung bình là 3,21 và không có sự khác nhau giữa
vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa.
Trong sử dụng đất phi nông nghiệp 72,86% người dân quan tâm tới các chính
sách. Mức độ quan tâm đối với đất phi nông nghiệp là 3,08. Việc ban hành và hướng
dẫn thực hiện các văn bản pháp luật đất đai và mức độ tác động của chính sách đất đai
đến SDĐ phi nông nghiệp của hộ đều ở mức trung bình. Không có sự khác nhau giữa
hai vùng ở cả ba chỉ tiêu.
3.2.1.2. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
Trong sử dụng đất nông nghiệp: có tới 91,88% người dân biết về quy hoạch sử dụng
đất. Mức độ nhận biết ở mức biết rõ. Mức độ chi tiết của phương án QHSDĐ được đánh
giá ở mức khá với 63,13% số hộ được hỏi đánh giá từ mức bình thường. Mức độ chi tiết
ở mức trung bình. 87,50% số hộ được hỏi cho là phương án quy hoạch sử dụng đất có
tác động của họ trên mức vừa. Mức độ tác động ở mức lớn. Không có sự khác nhau giữa
hai vùng ở tất cả các chỉ tiêu.
Trong sử dụng đất phi nông nghiệp: có tới 87,17% người dân biết về quy hoạch sử
dụng đất từ mức trung bình trở lên. Mức độ nhận biết ở mức biết rõ. Hai vùng có sự khác biệt
. Người dân đánh giá mức độ chi tiết của QHSDĐ và KHSDĐ đối với nhóm đất phi nông
nghiệp ở mức trung bình và không có sự khác nhau giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô. Phần
lớn người dân (92,14%) cho rằng mức độ tác động của QHKHSDĐ và QLQHKHSDĐ là từ
vừa trở lên đối với việc thay đổi quyết định sử dụng đất của họ. Giá trị trung bình của mức độ
tác động là 4,26 ở mức rất lớn và không có sự khác biệt giữa hai vùng.
12

3.2.1.3. Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
Mức độ quan tâm đến việc giao quyền sử dụng đất nông nghiệp ở mức cao. Có tới
85% hộ đánh giá việc giao và quản lý quyền sử dụng đất ở mức trung bình đến rất tốt.
Đánh giá của người dân ở mức trung bình. Không có sự khác nhau giữa hai tiểu vùng ở
hai tiêu chí trên. Có 88,13% hộ đánh giá tác động của việc giao quyền sử dụng đất đến
việc sử dụng đất nông nghiệp của hộ từ trung bình trở lên. Mức độ tác động ở mức trung
bình. Có sự khác nhau rõ rệt giữa vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa.

Đến nay thị xã đã giao đất phi nông nghiệp cho các hộ gia đình sử dụng ổn định
đạt 100%. Đa số người dân (94,29% số hộ được hỏi) thể hiện sự quan tâm và rất quan
tâm đến việc nhận quyền sử dụng đất. Mức độ quan tâm là ở mức rất cao. Không có sự
khác biệt giữa vùng nội đô và ngoại ô. Tuy nhiên, họ đánh giá ở mức trung bình với việc
thực hiện công tác này ở địa phương . Có sự khác biệt giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô ở
chỉ tiêu này . Việc giao quyền sử dụng đất tác động đến việc sử dụng đất phi nông nghiệp
của các hộ ở mức độ cao. Có sự khác nhau giữa ý kiến của người dân ở hai tiểu vùng.
3.2.1.4. Định giá đất
Trong sử dụng đất nông nghiệp: Công tác định giá đất đai, ban hành khung giá đất và
điều chỉnh khung giá đất được tiến hành thường xuyên. Mức độ quan tâm đến giá đất nông
nghiệp quy định của người dân ở mức cao. Đánh giá việc ban hành, mức độ quan tâm giá đất
và mức độ tác động của định giá đến sử dụng đất nông nghiệp của các hộ đều ở mức cao.
Không có sự sai khác giữa ý kiến của người dân ở tiểu vùng đồng bằng và tiểu vùng bán sơn
địa ở những tiêu chí này.
Trong sử dụng đất phi nông nghiệp: 87,14% người dân quan tâm tới khung giá đất phi
nông nghiệp. Họ đánh giá mức độ quan tâm là cao với giá trị trung bình là 4,16. Sự đánh giá
của người dân với việc ban hành và thực hiện khung giá đất chỉ ở mức trung bình. Không có
sự khác nhau giữa vùng nội đô và ngoại ô ở hai chỉ tiêu này. Có đến 78,57% người dân rất
quan tâm đến giá đất phi nông nghiệp trên thị trường. Mức độ quan tâm của họ là rất cao đối
với giá đất phi nông nghiệp trên thị trường. Mức độ tác động của định giá đất đến việc sử
dụng đất phi nông nghiệp là ở mức cao. Có sự khác biệt giữa mức độ tác động của việc định
giá đến sử dụng đất phi nông nghiệp ở vùng nội đô và ngoại ô ở hai tiêu chí này.
3.2.1.5. Thông tin bất động sản
Trong sử dụng đất nông nghiệp: Có tới 91,88% người thể hiện mức độ quan tâm
cao đến thông tin bất động sản. Mức độ quan tâm ở mức rất cao. Người dân đánh giá
việc cung cấp thông tin bất động sản chỉ ở mức thấp. Mức độ tác động của thông tin bất
động sản đến SDĐNN của hộ được đánh giá cao. Không có sự khác nhau giữa vùng
đồng bằng và vùng bán sơn địa ở ba tiêu chí này.
13

Trong sử dụng đất phi nông nghiệp: có tới 61,14% các hộ được hỏi rất quan tâm
đến thông tin bất động sản. Mức độ quan tâm đến thông tin bất động sản là rất cao.
Người dân đánh giá thấp việc cung cấp thông tin bất động sản. Không có sự khác nhau
giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô. Có đến 99,29% hộ đánh giá mức độ tác động của
thông tin bất động sản đến sử dụng đất phi nông nghiệp của hộ từ mức trung bình trở
lên. Không có sự khác biệt giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô ở tất cả các tiêu chí này.
3.3. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
3.3.1. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã
Sơn Tây
3.3.1.1. Nhóm các yếu tố về cơ chế chính sách
Nhóm các yếu tố về chính sách gồm: chính sách đất đai, chính sách hỗ trợ (kỹ
thuật, vốn), các chính sách xã hội khác. Chính sách đất đai được người dân đánh giá cao;
Chính sách hỗ trợ về kỹ thuật và vốn và chính sách xã hội khác được đánh giá ở mức
trung bình. Có sự khác biệt rõ ràng giữa vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa.
Bảng 3.2. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Biến độc lập
Quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Lập và
quản lý
quy
hoạch, kế
hoạch sử
dụng đất
Ban hành
và t
ổ chức
th
ực hiện
các văn
b

ản pháp
luật
Giao và
quản lý
việc thực
hiện
quyền sử
dụng đất
Định
giá đất

Thông
tin bất
động
sản

Cơ chế chính sách

- Chính sách đất đai 0,558** 0,748 ** 0,288** 0,510**

0,427**
- Chính sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn) 0,321** 0,552** 0,217** 0,373**

0,383**
- Các chính sách xã hội khác 0,214** 0,129 -0,027 0,221**

0,009
Nhóm các yếu tố tự nhiên và kỹ thuật

-

Tính ch
ất tự nhi
ên c
ủa đất


- Loại và giống cây trồng
0,758**

0,614**
0,322**

0,364**
0,161*

0,323**
0,325**

0,206**
0,110

0,318**

- Cơ cấu mùa vụ 0,417** 0,267** 0,269** 0,260** 0,312**

- Diện tích canh tác 0,515** 0,321** 0,209** 0,376** 0,236**
Nhóm các yếu tố KT-XH

- Kinh tế hộ 0,045 0,116 0,052 0,113 -0,072
- Trình độ canh tác 0,034 0,123 -0,021 0,102 0,174*
- Thị trường tiêu thụ sản phẩm 0,221** 0,208** 0,203* 0,168* 0,315**
Vai trò của cộng đồng

- Vai trò của lãnh đạo địa phương 0,250** 0,243** 0,204** 0,193* 0,268**
- Vai trò của các tổ chức khuyến
nông, khuyến lâm
0,411** 0,260** 0,205** 0,283** 0,201*
- Vai trò của các tổ chức xã hội khác 0,163* 0,171* 0,209** 0,267** 0,211**
- Vai trò của truyền thông, thông tin 0,813** 0,384** 0,338** 0,416** 0,291**
** Mức ý nghĩa 0,01 (2-đuôi), * Mức ý nghĩa 0,05 (2-đuôi). N = 160
14
Kết quả nghiên cứu trong bảng 3.2 cho thấy: chính sách đất đai có mối quan hệ
thuận ở mức độ cao đối với: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
=
0,748; P= 0,01); Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,558; P= 0,01); định
giá đất (r
s
= 0,510; P= 0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình giữa chính sách đất
đai với: Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,288; P= 0,01); thông tin
bất động sản (r

s
= 0,427; P= 0,01). Như vậy yếu tố chính sách đất đai có ảnh hưởng lớn đến
quản lý và sử dụng đất nông nghiệp. Chính sách hỗ trợ (kỹ thuật, vốn) có mối quan hệ thuận
ở mức độ cao đối với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,552; P= 0,01); có
mối quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với Giao và quản lý thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
=
0,217; P= 0,01) và có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: Lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,321; P= 0,01); định giá đất (r
s
= 0,373; P= 0,01) và
thông tin bất động sản (r
s
= 0,383; P= 0,01).Các chính sách xã hội khác có mối quan hệ
thuận ở mức độ thấp đối với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,214; P=
0,01) và định giá đất (r
s
= 0,221; P= 0,01). Không thấy mối quan hệ giữa chính sách xã hội
khác với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật; giao và quản lý việc thực hiện quyền
sử dụng đất và thông tin bất động sản. Như vậy, nhìn chung chính sách xã hội khác không
ảnh hưởng nhiều đến việc quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây.
3.3.1.2. Nhóm các yếu tố tự nhiên và kỹ thuật
Có tới 76,88% số hộ được hỏi quan tâm đến tính chất tự nhiên của đất, mức độ
quan tâm được đánh giá ở mức cao. Có 55% số hộ được hỏi quan tâm đến việc lựa chọn

cây trồng; 19,38% số hộ được hỏi rất quan tâm đến việc lựa chọn cây trồng. Mức độ quan
tâm được đánh giá ở mức cao. Có tới 85,01% số hộ được hỏi quan tâm đến cơ cấu mùa
vụ. Sự quan tâm được đánh giá ở mức cao. Bình quân diện tích đất canh tác ở mức cao.
Có tới 84% số hộ điều tra có diện tích đất canh tác trên 1400 m
2
. Không có sự khác nhau
giữa vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa ở các tiêu chí trên.
Có mối quan hệ thuận ở mức độ rất cao giữa tính chất tự nhiên của đất với lập và
quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,758; P= 0,01). Có mối quan hệ ở mức độ
trung bình (0,322<r
s
<0,250; P= 0,01) giữa tính chất tự nhiên của đất với ban hành và thực
hiện các văn bản pháp luật và định giá đất. Quan hệ giữa tính chất tự nhiên của đất đối với
giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất ở mức độ thấp (r
s
= 0,161; P= 0,05). Không
tìm thấy mối quan hệ giữa tính chất tự nhiên của đất đối với thông tin bất động sản.
Diện tích đất canh tác có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với việc lập và quản
lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,515; P= 0,01); có mối quan hệ thuận ở mức độ
trung bình đối với việc ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật cũng như định giá đất
(0,321<r
s
< 0,376; P= 0,01) và có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp (0,209<r
s
< 0,236;
15

P= 0,01) đối với giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất và thông tin bất động sản.
Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình giữa việc lựa chọn cơ cấu mùa vụ đối với:
Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,417; P= 0,01); ban hành và tổ chức
thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,267; P= 0,01); giao và quản lý việc thực hiện
quyền sử dụng đất (r
s
= 0,269; P= 0,01); định giá đất (r
s
= 0,260; P= 0,01) và thông tin bất
động sản (r
s
= 0,312; P= 0,01). Nhìn chung cơ cấu mùa vụ là yếu tố có ảnh hưởng ở mức độ
trung bình đối với việc quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây.
Loại giống và cây trồng có quan hệ thuận ở mức độ cao đối với lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,614; P= 0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ
trung bình đối với: Ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,364; P= 0,01);
Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,323; P= 0,01) và thông tin bất
động sản (r
s

= 0,318; P= 0,01). Và có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp giữa loại và
giống cây trồng với định giá đất (r
s
= 0,206; P= 0,01).
3.3.1.3. Nhóm các yếu tố kinh tế, xã hội
Hầu hết số hộ điều tra ở mức độ kinh tế trung bình và khá (chiếm 96,25%), chỉ
còn khoảng 3% hộ nghèo. Mức độ kinh tế được đánh giá ở mức trung bình. Trình độ của
người dân ở mức cao với 90,63% số người được hỏi có trình độ văn hóa hết trung học
phổ thông. Thị trường tiêu thụ sản phẩm được đánh giá ở mức trung bình có 55,62% ;
23,75% số hộ cho rằng thị trường tiêu thụ sản phẩm là kém và rất kém. Đánh giá chung
của người dân ở tiêu chí này là trung bình và không có sự khác biệt giữa vùng đồng
bằng và vùng bán sơn địa.
3.3.1.4. Nhóm các yếu tố liên quan đến vai trò của cộng đồng
Vai trò của cộng đồng: vai trò của lãnh đạo địa phương được đánh giá rất cao là
0,63% và 29,38% là cao. Đánh giá chung ở mức trung bình. Vai trò của tổ chức khuyến
nông, khuyến lâm được đánh giá ở mức trung bình với 21,87% số hộ được hỏi đánh giá
là rất tốt. Vai trò của tổ chức xã hội khác được đánh giá ở mức tốt với 50% số hộ được
hỏi đánh giá ở mức tốt. Vai trò của hệ thống truyền thông, thông tin được đánh giá ở
mức trung bình với 51,25% số hộ được hỏi đánh giá là tốt. Không có sự khác nhau giữa
vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa ở các tiêu chí trên.
Kết quả nghiên cứu cho thấy: Vai trò lãnh đạo của địa phương có mối quan hệ thuận ở
mức độ trung bình đối với: Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,250; P=
0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,268; P= 0,01). Vai trò lãnh đạo của địa phương có mối
quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s

= 0,243; P= 0,01); giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,204; P= 0,01) và
16
định giá đất (r
s
= 0,193; P= 0,05). Vai trò của các tổ chức khuyến nông, khuyến lâm có quan
hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
=
0,411; P= 0,01); ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,260; P= 0,01) và
định giá đất (r
s
= 0,283; P= 0,01). Có quan hệ thuận ở mức độ thấp giữa vai trò của các tổ
chức khuyến nông, khuyến lâm đối với: Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s

= 0,205; P= 0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,201; P= 0,05). Vai trò của các tổ chức xã
hội khác có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với định giá đất (r
s
= 0,267, P= 0,01)
và có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với: Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất (r
s
= 0,163; P= 0,05); Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s

= 0,171; P=
0,05); giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,209; P= 0,01) và thông tin bất
động sản (r
s
= 0,211; P= 0,01). Vai trò của truyền thông, thông tin có mối quan hệ thuận ở
mức độ rất cao đối với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,813; P= 0,01)
và có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: Ban hành và tổ chức thực hiện các văn
bản pháp luật (r
s
= 0,384; P= 0,01); giao và quản lý thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,338;
P= 0,01); định giá đất (r
s
= 0,416; P= 0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,291; P= 0,01).
3.3.1.5. Tác động của yếu tố quản lý sử dụng đất đến hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn thị xã Sơn Tây
Kết quả nghiên cứu trong bảng 3.3 cho thấy việc quản lý sử dụng đất có tác động
đến việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Có mối quan hệ thuận với mức độ trung bình
(0,264 < r
s
< 0,423; P= 0,01) giữa ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật; lập
và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng
đất với hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Có mối quan hệ thuận với mức độ rất thấp

(0,164 < r
s
< 0,249; P= 0,05) giữa định giá đất với hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Có
mối quan hệ nghịch ở mức độ trung bình (-0,459 < r
s
< -0,456; P= 0,05), giữa thông tin
bất động sản và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
Bảng 3.3. Mối quan hệ quản lý sử dụng đất đến hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp
Quản lý sử dụng đất nông nghiệp
Mức độ tác động đến hiệu quả sử
dụng đất nông nghiệp
Hiệu quả kinh tế Hiệu quả xã hội
- Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 0,334** 0,423**
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật

0,264 ** 0,370**
- Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 0,398** 0,384**
- Định giá đất 0,164* 0,249**
- Thông tin bất động sản - 0,459* - 0,456*
** Mức ý nghĩa 0,01 (2-đuôi), * Mức ý nghĩa 0,05 (2-đuôi). N = 160
17

3.3.2. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn
thị xã Sơn Tây
3.3.2.1. Về cơ chế chính sách
Nhóm cơ chế chính sách. Chính sách đất đai được người dân đánh giá ở mức tốt.
Chính sách hỗ trợ và chính sách xã hội khác chỉ được đánh giá ở mức trung bình. Không
có sự khác biệt giữa vùng nội đô và vùng ngoại ô ở hai tiêu chí này.
Bảng 3.4. Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
Biến độc lập

Quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
Lập và
quản lý
quy ho
ạch,
kế hoạch
sử dụng
đất
Ban hành
và t
ổ chức
thực hiện
các văn
bản pháp
luật
Giao và
quản lý
vi
ệc thực
hiện
quy
ền sử
dụng đất

Đ
ịnh giá
đất

Thông tin
bất độ

ng
sản

Cơ chế chính sách

- Chính sách đất đai 0,588**

0,713 **

0,622**

0,544**

0,275*

- Chính sách hỗ trợ 0,108

0,169*

0,53

0,23

0,59

- Các chính sách xã hội khác 0,080

0,210*

-0,070

0,121

0,038

Nhóm các yếu tố tự nhiên






- Vị trí địa lý

- Diện tích thửa đất
0,653**

0,558**

0,525**

0,122

0,345**

0,367**

0,567**

0,166*

0,379**

0,158


-

Cơ s
ở hạ tầng

0,510**

0,074

0,203*

0,279**

0,190*

Nhóm các yếu tố kinh tế xã hội




-

M
ức độ quan tâm đến chuyển đổi

mục đích sử dụng đất
0,622**

0,454*
*
0,451**

0,375**

0,301**

- Mức độ quan tâm đến quy hoạch 0,684**

0,662**

0,425**

0,528**

0,318**

- Mức độ quan tâm đến thị trường
bất động sản
0,639**

0,637**

0,397**

0,474**

0,303**

Vai trò của cộng đồng





- Vai trò của lãnh đạo địa phương 0,712**

0,519**

0,458**

0,424**

0,322**

- Vai trò của các tổ chức xã hội khác 0,222**

0,134
0,148

0,028

0,177*

-

Vai trò c
ủa truyền thông, thông tin

0,664 **

0,600**

0,588**

0,386**

0,409**

** Mức ý nghĩa 0,01 (2-đuôi), * Mức ý nghĩa 0,05 (2-đuôi). N = 140
Cơ chế chính sách đất đai có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với: ban hành và
tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,713; P=0,01); lập và quản lý quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,588; P=0,01); giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
=
0,622; P=0,01) và định giá đất (r
s
= 0,544; P=0,01). Và có mối quan hệ thuận ở mức độ trung
bình đối với thông tin bất động sản (r
s
= 0,275; P=0,05). Chính sách hỗ trợ có mối quan hệ
thuận ở mức độ thấp đối với ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r

s
=
0,169, P=0,05) và không tìm thấy mối quan hệ giữa chính sách hỗ trợ với lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất
và thông tin bất động sản. Các chính sách xã hội khác có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp
đối với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,210; P=0,05) và không tìm thấy
18
mối quan hệ giữa chính sách xã hội khác với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin bất động sản.
Như vậy cũng như chính sách hỗ trợ, các chính sách xã hội khác cũng gần như không có ảnh
hưởng đến việc quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp tại Sơn Tây ngoài trừ việc có ảnh
hưởng rất thấp đến việc ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật.
3.3.2.2. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Kết quả nghiên cứu cho thấy: Có tới 62,86% số hộ được hỏi quan tâm đến vị trí
địa lý, có tới 52,15 % số hộ được hỏi quan tâm đến vấn đề về diện tích; có 30% số hộ
được hỏi đánh giá cơ sở hạ tầng ở mức độ thuận lợi. Có tới 49,29% số hộ được hỏi cho rằng
cơ sở hạ tầng ở mức độ bình thường. Vị trí địa lý có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối
với: Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,525; P=0,01); lập và quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,653; P=0,01) và định giá đất (r
s
= 0,567; P=0,01). Có
mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: giao và quản lý việc thực hiện quyền sử
dụng đất (r
s

= 0,345; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,379; P=0,01).
Diện tích thửa đất có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với: Lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,558; P=0,01); có mối quan hệ thuận ở mức độ trung
bình đối với giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,367; P=0,01); có mối
quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với định giá đất (r
s
= 0,166; P=0,05) và không có mối quan
hệ với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật cũng như thông tin bất động sản.
Cơ sở hạ tầng có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,510; P=0,01); có mối quan hệ thuận ở mức độ trung
bình đối với định giá đất (r
s
= 0,279; P=0,01); có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp với giao
và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,203; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,190; P=0,05). Không tìm thấy mối quan hệ giữa cơ sở hạ tầng với ban hành và tổ chức
thực hiện các văn bản pháp luật.
3.3.2.3. Các yếu tố kinh tế xã hội
Hầu hết số hộ điều tra (92,14%) quan tâm và rất quan tâm đến việc chuyển đổi
mục đích đặc biệt là đất vườn sang đất ở. Mức độ quan tâm là rất cao. Có sự khác nhau

giữa vùng nội đô và ngoại ô. Mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản cũng ở mức
rất cao. Các hộ được hỏi cũng có mức độ quan tâm rất cao đến quy hoạch. Không có sự
khác nhau giữa vùng nội đô với vùng ngoại ô ở hai tiêu chí này.
Mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất có mối quan hệ ở mức độ
cao đối với lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,622; P=0,01). Có mối
quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản
pháp luật (r
s
= 0,454; P=0,01); giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
=
0,451; P=0,01); định giá đất (r
s
= 0,375; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,301;
19

P=0,01). Như vậy ta thấy sự quan tâm của người dân đến chuyển đổi mục đích sử dụng
đất có ảnh hưởng ở mức độ trung bình đối với việc quản lý và sử dụng đất phi nông
nghiệp tại thị xã Sơn Tây.
Mức độ quan tâm đến quy hoạch có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với:
Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,662; P=0,01); lập và quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,684; P=0,01) và định giá đất (r

s
= 0,528;
P=0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: giao và quản lý việc thực
hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,42; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,318;
P=0,01). Từ mối quan hệ trên ta thấy mức độ quạn tâm của người dân đến quy hoạch sử
dụng đất có ảnh hưởng rõ rệt đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp nhất là đối với
định giá đất, lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như ban hành và thực
hiện các văn bản pháp luật.
Mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản có mối quan hệ thuận ở mức độ
cao đối với: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,637; P=0,01);
lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,639; P=0,01). Có mối quan hệ
thuận ở mức độ trung bình đối với: giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,397; P=0,01); định giá đất (r
s
= 0,474; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,303;
P=0,01). Như vậy từ kết quả nghiên cứu cho ta thấy, thị trường bất động sản có ảnh
hưởng ở mức độ trung bình với quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp tại thị xã Sơn Tây.
3.3.2.4. Vai trò của cộng đồng
Vai trò của lãnh đạo địa phương được đánh giá ở mức cao với 82,86% người dân

đánh giá lãnh đạo địa phương từ mức trung bình trở lên. Có sự khác nhau giữa hai vùng.
Vai trò của tổ chức xã hội khác được đánh giá ở mức cao. Không có sự khác nhau giữa
vùng nội đô và vùng ngoại ô. Người dân đánh giá vai trò của hệ thống truyền thông,
thông tin ở mức cao và không có sự khác biệt giữa hai vùng ở hai chỉ tiêu này.
Vai trò của lãnh đạo địa phương có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với: Ban
hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,519; P=0,01); lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,712; P=0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung
bình đối với: Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (r
s
= 0,458; P=0,01); định giá
đất (r
s
= 0,424; P=0,01) và thông tin bất động sản (r
s
= 0,322; P=0,01).
Vai trò của các tổ chức xã hội khác có mối quan hệ thuận ở mức độ thấp đối với:
Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,222; P=0,01); thông tin bất động
sản (r
s
= 0,177; P=0,05). Không tìm thấy mối quan hệ giữa vai trò của các tổ chức xã hội khác
với ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử
dụng đất và định giá đất. Như vậy yếu tố này không ảnh hưởng nhiều đến quản lý sử dụng đất
phi nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
20

Vai trò của truyền thông, thông tin có mối quan hệ thuận ở mức độ cao đối với: Ban
hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật (r
s
= 0,600; P=0,01); lập và quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (r
s
= 0,664; P=0,01). Giao và quản lý việc thực hiện quyền sử
dụng đất (r
s
= 0,588; P=0,01). Có mối quan hệ thuận ở mức độ trung bình đối với: Định giá
đất (r
s
= 0,386; P=0,01); thông tin bất động sản (r
s
= 0,409; P=0,01). Như vậy truyền thông,
thông tin có ảnh hưởng lớn đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp tại địa bàn nhất là đối
với việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có ảnh hưởng ở mức độ trung bình đối với
định giá đất và thông tin bất động sản.
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây
3.4.1. Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Trong quản lý sử dụng đất nông nghiệp công tác ban hành và tổ chức thực hiện các
văn bản pháp luật bị tác động với mức độ cao bởi các nhóm yếu tố cơ chế chính sách
trong đó các chính sách hỗ trợ về vốn, về kỹ thuật ảnh hưởng ở mức cao; yếu tố chính
sách đất đai ảnh hưởng đến việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật. Đối
với nhóm yếu tố tự nhiên, kỹ thuật và nhóm yếu tố vai trò cộng đồng, có mức độ tương
quan trung bình đối với việc ban hành văn bản pháp luật. Nhóm yếu tố kinh tế - xã hội có
tương quan rất thấp với quản lý sử dụng đất nông nghiệp. Trong quản lý sử dụng đất phi
nông nghiệp: nội dung ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản bị ảnh hưởng rất cao
bởi các yếu tố về chính sách đất đai, vị trí địa lý; sự quan tâm đến quy hoạch sử dụng
đất, thị trường bất động sản, vai trò của lãnh đạo địa phương và truyền thông, thông tin.

Các chính sách hỗ trợ, chính sách xã hội khác ảnh hưởng ở mức độ thấp. Do vậy để
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất cần phải tăng cường công tác tuyên truyền và
phổ biến pháp luật; đồng thời rà soát hệ thống văn bản trong quản lý sử dụng đất để có
phương án điều chỉnh kịp thời cho phù hợp với tình hình thực tế của mỗi địa phương.
3.4.2. Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đối với quản lý sử dụng đất nông nghiệp công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất nông nghiệp bị tác động với mức độ cao bởi các yếu tố: tính chất đất đai, loại
giống cây trồng, diện tích canh tác và truyền thông, thông tin. Đặc biệt là vai trò của yếu
tố truyền thông, thông tin trong lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhóm
các yếu tố về kinh tế - xã hội ít có tác động đến việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, chỉ có yếu tố về thị trường tiêu thụ sản phẩm là có xuất hiện tương quan với nội
dung về quy hoạch sử dụng đất. Đối với quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp công tác
lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp bị tác động ở mức độ
cao và rất cao bởi các nhóm yếu tố về cơ chế chính sách; điều kiện tự nhiên; điều kiện
kinh tế, xã hội. Nhóm yếu tố chính sách đất đai ảnh hưởng ở mức độ cao, tuy nhiên yếu
tố về chính sách hỗ trợ và chính sách khác lại có mối quan hệ rất thấp với quản lý sử
21

dụng đất. Nhóm yếu tố về điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội và vai trò cộng đồng như
vị trí địa lý, diện tích thửa đất, cơ sở hạ tầng đều ảnh hưởng ở mức độ cao đến quản lý
sử dụng đất. Chỉ có vai trò của yếu tố chính sách xã hội khác nhau là ở mức độ trung
bình. Vì vậy, để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất cần phải thể hiện được nhu cầu
sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực trong phương án quy hoạch.
Cần được thống nhất và công khai; tăng cường kiểm tra, giám sát của chính quyền và
cộng đồng trong lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Kiên quyết xử lý với
những dự án, công trình không nằm trong quy hoạch đã duyệt.
3.4.3. Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
Trong quản lý sử dụng đất nông nghiệp: Hầu hết các nhóm yếu tố ảnh hưởng
trung bình đến việc giao và thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt một số yếu
tố về các chính sách xã hội khác, kinh tế hộ và trình độ của người dân có mối tương

quan rất thấp đối với nội dung này. Trong quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp: Nội
dung giao và quản lý của việc thực hiện quyền người sử dụng đất bị ảnh hưởng ở mức
độ cao bởi yếu tố chính sách đất đai, yếu tố truyền thông thông tin. Các yếu chính sách
hỗ trợ, yếu tố chính sách xã hội khác ít bị tác động. Do vậy, để nâng cao hiệu quả quản
lý sử dụng đất trong nội dung giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất cần phải
thực hiện các giải pháp sau: việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và xây dựng chính
sách tài chính về đất đai phải dựa trên phương án quy hoạch sử dụng đất thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định chặt chẽ về trình tự, thủ
tục và điều kiện giao đất, cho thuê đất. Đổi mới công tác đăng ký đất đai theo hướng bắt
buộc theo quy định của pháp luật. Hoàn thành việc cấp mới và cấp lại GCN quyền sử
dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình sau dồn điền đổi thửa.
3.4.4. Về công tác định giá đất
Trong quản lý sử dụng đất nông nghiệp công tác định giá đất bị tác động với mức
độ cao bởi yếu tố chính sách đất đai. Đối với các yếu tố khác mức độ ảnh hưởng với nội
dung này ở mức trung bình. Ngoại trừ yếu tố kinh tế hộ gia đình và trình độ người dân
có mối quan hệ rất thấp. Trong quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp: Nội dung về định
giá đất bị tác động lớn bởi các yếu tố chính sách đất đai, vị trí địa lý và việc quan tâm
đến thị trường bất động sản. Các yếu tố như chính sách hỗ trợ, chính sách hỗ trợ khác
ảnh hưởng với mức độ rất thấp. Các yếu tố còn lại ảnh hưởng ở mức độ trung bình. Do
vậy để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, về nội dung định giá đất cần phải theo
dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới
từng thửa đất gắn với cơ sở dữ liệu đất đai; công khai giá trị bất động sản trong hệ thống
tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính có liên quan trên các phương tiện thông tin. Đổi
mới chính sách tài chính về đất đai; đa dạng hoá các nguồn vốn cho quỹ phát triển đất
đai; rà soát các chính sách ưu đãi về thuế để đảm bảo công bằng, chống thất thu thuế.
22
3.4.5. Về thông tin bất động sản
Trong quản lý sử dụng đất nông nghiệp nội dung về thông tin bất động sản bị ảnh
hưởng ở mức trung bình bởi các nhóm yếu tố cơ chế chính sách; tự nhiên, kỹ thuật; kinh
tế, xã hội và vai trò của cộng đồng. Đặc biệt yếu tố kinh tế hộ có quan hệ nghịch đối với

nội dung về thông tin bất động sản. Trong quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp nội dung
về thông tin bất động sản, các nhóm yếu tố về cơ chế chính sách; điều kiện tự nhiên;
điều kiện kinh tế, xã hội và vai trò của cộng đồng ảnh hưởng ở mức độ trung bình và
thấp, yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất là truyền thông, thông tin. Do vậy để nâng cao hiệu
quả quản lý sử dụng đất trong nội dung thông tin bất động sản cần phải xây dựng cơ chế
chính sách và các chế tài đối với các tổ chức, cá nhân tham gia việc cung cấp thông tin
bất động sản; hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống hồ
sơ địa chính theo hướng hiện đại, theo mô hình tập trung, thống nhất trên phạm vi cả
nước, phục vụ đa mục tiêu, bảo đảm công khai, minh bạch. Chuyển dần các hoạt động
đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1. Kết luận
1) Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, với
tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 11353,22 ha; trong đó: đất nông nghiệp chiếm
43,47%; đất phi nông nghiệp chiếm 54,66%; và đất chưa sử chiếm 1,86%. Diện tích
bình quân trên đầu người là 923,62 m
2
/người, mật độ dân số bình quân 1083 người/km
2
.
Trong quá trình thực CNH-HĐH, Sơn Tây đang phải đối mặt với những thách thức của
quá trình mở rộng thủ đô Hà Nội với những áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai
cho phát triển công nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp
nông dân không còn đất sản xuất nông nghiệp.
2) Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây cho thấy: Công tác
ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật được đánh giá ở mức tương đối cao.
Đối với quản lý sử dụng đất nông nghiệp 33,75% hộ trả lời ở mức độ cao; 59,39% trả
lời ở mức độ trung bình. Đối với quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp 35,00% hộ trả lời
ở mức độ cao; 55,71% trả lời ở mức độ trung bình.

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây được đánh giá ở
mức độ rất cao. Đối với quản lý sử dụng đất nông nghiệp 43,75% hộ trả lời ở mức độ
cao; 48,13% trả lời ở mức độ trung bình. Đối với quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
40,71% hộ trả lời ở mức độ cao; 55,43% trả lời ở mức độ trung bình.
Về việc giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất có sự khác nhau trong
sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Có 65% số hộ điều tra đánh giá việc
23

giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức cao, trong khi
76,87% người được hỏi đánh giá về việc giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
nông nghiệp ở mức trung bình. Đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất ở) có nhu cầu giao dịch
cao hơn đất nông nghiệp rất nhiều do sự khác biệt về mục đích sử dụng và giá trị quyền sử
dụng giữa hai loại đất. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến sự khác nhau trong đánh giá của
người dân về công tác định giá đất. Công tác định giá đất phi nông nghiệp được đánh giá
cao khi có tới 67,86% số hộ được hỏi đánh giá ở mức cao, trong khi chỉ có 37,50% số hộ
khảo sát đánh giá cao đối với đất nông nghiệp, 54,38% đánh giá ở mức trung bình.
Về công tác thông tin BĐS, người dân đánh giá ở mức trung bình đối với cả hai
loại đất và không có sự khác nhau giữa vùng đồng bằng và vùng bán sơn địa, giữa vùng
nội đô và vùng ngoại ô.
3) Kết quả nghiên cứu cho thấy:
Các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn thị xã Sơn Tây, đó là vai trò của truyền thông, thông tin (0,291 <r
s
<0,813; P=0,01);
tính chất tự nhiên của đất tính chất tự nhiên của đất (0,322 <r
s
<0,758; P=0,01); chính
sách đất đai (0,288 <r
s
<0,748; P=0,01), các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật (0,217

<r
s
<0,552; P=0,01); loại và giống cây trồng (0,206 <r
s
<0,614; P=0,01); diện tích canh
tác (0,209 <r
s
<0,510; P=0,01).
Mặt khác, quản lý sử dụng đất có tác động thuận ở mức độ trung bình đến hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp, cụ thể là công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn
bản pháp luật (0,264 < r
s
<0,370; P=0,01); công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(0,334 <
r
s
<0,423; P=0,01), giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất (0,384 < r
s
<0,398; P=0,01). Thông tin BĐS có tác động nghịch ở mức độ trung bình đối với hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp (-0,459 < r
s
<-0,456; P=0,01).
Các yếu tố chính tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp
đó là: chính sách đất đai (0,275 <
r
s
< 0,713; P=0,05), mức độ quan tâm đến quy hoạch
(0,318 <
r
s

< 0,684; P=0,01), mức độ quan tâm đến thị trường BĐS (0,303 < r
s
< 0,639;
P=0,01), vị trí địa lý (0,345 < r
s
< 0,653; P=0,01), diện tích thửa đất (0,367 < r
s
< 0,558;
P=0,01), cơ sở hạ tầng (0,279 <
r
s
< 0,510; P=0,01), việc chuyển mục đích sử dụng đất
(0,301 <r
s
<0,622; P=0,01), vai trò của lãnh đạo địa phương (0,322 < r
s
< 0,712; P=0,01)
và vai trò của truyền thông, thông tin (0,386 < r
s
< 0,664; P=0,01).
Việc tìm ra các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất là cơ sở để
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất.
4) Một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên