Nghiên cứu một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



BÙI TUẤN ANH




NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI



LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI








HÀ NỘI - 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI TUẤN ANH




NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 62.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
2. TS. ĐỖ THỊ TÁM



HÀ NỘI - 2015

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận án






Bùi Tuấn Anh


ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc
tới
:

- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông
nghiệp Việt Nam đã chỉ đạo và tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình học tập, nghiên cứu tại Học viện.
- Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
trong quá trình thực hiện luận án.
- TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn tôi thực
hiện luận án này.
- Các thầy cô giáo trong bộ môn Quy hoạch đất đai, bộ môn Quản lý đất đai,
khoa Quản lý đất đai đã góp ý kiến và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học
tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này.

- Lãnh đạo UBND thị xã Sơn Tây, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã
Sơn Tây, phòng Thống kê thị xã Sơn Tây, các phòng ban thuộc thị xã Sơn Tây và
nhân dân các xã/phường đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình thực hiện nghiên
cứu tại địa phương.
- Lãnh đạo UBND quận Cầu Giấy và phòng Tài nguyên và Môi trường quận
Cầu Giấy đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu sinh.
- Các bạn bè, đồng nghiệp và

gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho
tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu học tập và hoàn thành luận án này.

Xin

trân trọng cảm
ơ
n!
Tác giả luận án



Bùi Tuấn Anh


iii
MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục các hình x
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích nghiên cứu 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
5 Những đóng góp mới của luận án 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1 Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất 5
1.1.1 Khái quát về đất đai 5
1.1.2 Sử dụng đất 7
1.1.3 Quản lý sử dụng đất 10
1.1.4 Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất 14
1.2 Quản lý và sử dụng đất của một số nước trên thế giới 24
1.2.1 Quản lý sử dụng đất ở Hoa Kỳ 24
1.2.2 Quản lý sử dụng đất ở Pháp 27
1.2.3 Quản lý sử dụng đất ở Nhật Bản 29
1.2.4 Quản lý sử dụng đất ở Trung Quốc 32
1.2.5 Bài học kinh nghiệm về quản lý sử dụng đất đối với Việt Nam 33
1.3 Quản lý sử dụng đất ở Việt Nam 35
1.3.1 Quản lý sử dụng đất ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới (1986 -2010) 35
1.3.2 Quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 38
1.4 Hướng tiếp cận nghiên cứu của đề tài 41

iv
1.4.1 Hướng tiếp cận về lý luận 41
1.4.2 Định hướng nghiên cứu của đề tài 42
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

2.1 Nội dung nghiên cứu 46
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Sơn Tây 46
2.1.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 46
2.1.3 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 46
2.1.4 Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Sơn Tây 47
2.2 Phương pháp nghiên cứu 47
2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 47
2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra 47
2.2.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 48
2.2.4 Phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp 49
2.2.5 Phương pháp phân tích số liệu 49
2.2.6 Thang đo và các biến quan sát 49
2.2.7 Phương pháp thống kê so sánh 51
2.2.8 Phương pháp đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến quản lý sử
dụng đất 52
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 54
3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Sơn Tây 54
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 54
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội thị xã Sơn Tây 59
3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 62
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 62
3.2.2 Công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 75
3.2.3 Đánh giá chung về thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 104
3.3 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 106
3.3.1 Xác định yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn thị xã Sơn Tây 106

v
3.3.2 Xác định yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp

trên địa bàn thị xã Sơn Tây 121
3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Sơn Tây 135
3.4.1 Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật 135
3.4.2 Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 136
3.4.3 Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 137
3.4.4 Về công tác định giá đất 139
3.4.5 Về thông tin bất động sản 140
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 142
1 Kết luận 142
2 Đề nghị 145
Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 146
Tài liệu tham khảo 147
Phụ lục 155


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BĐS Bất động sản
Bộ TN&MT Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CPTG Chi phí trung gian
GTSX Giá trị sản xuất
GTGT Giá trị gia tăng
KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất
NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn
QHNT Quy hoạch nông thôn

QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
TDMN Trung du miền núi
TN&MT Tài nguyên và môi trường
UBND Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Dân cư và đất đai trên thế giới năm 2010 6
1.2 Sách lược quản lý tăng trưởng ở Mỹ 26
1.3 Biến động diện tích tự nhiên thành phố Hà Nội giai đoạn 2005-2010 40
2.1 Phân cấp mức độ đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và các yếu tố
ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất 51
2.2 Phân cấp mức độ ảnh hưởng của mối quan hệ 52
3.1 Biến động đất nông nghiệp thị xã Sơn Tây giai đoạn 2005-2012 63
3.2 Hiệu quả của các loại hình sử dụng đất vùng đồng bằng 65
3.3 Hiệu quả của các loại hình sử dụng đất vùng bán sơn địa 66
3.4 Phân cấp mức độ đánh giá hiệu quả kinh tế sử dụng đất 68
3.5 Phân cấp mức độ đánh giá hiệu quả xã hội trong sử dụng đất nông nghiệp 69
3.6 Hiện trạng sử dụng đất ở năm 2012 trên địa bàn thị xã Sơn Tây 71
3.7 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 thị xã Sơn Tây 73
3.8 Tình hình đơn thư, khiếu nại giai đoạn 2002-2012 76
3.9 Ý kiến về lý do và mức độ quan tâm đến các chính sách đất đai 76
3.10 Đánh giá công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản liên
quan đến sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 78
3.11 Kế hoạch và kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2005 81
3.12 Kế hoạch và kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 82

3.13 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây đến năm 2010 83
3.14 Quy hoạch sử dụng đất đô thị tại Sơn Tây đến năm 2030 85
3.15 Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
thị xã Sơn Tây 86
3.16 Tình hình cấp đất ở trên địa bàn thị xã Sơn Tây 89
3.17 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thị xã Sơn Tây 89
3.18 Kết quả giải quyết thủ tục hồ sơ hành chính trên giấy chứng nhận giai
đoạn 2010-2012 90

viii
3.19 Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại thị xã Sơn Tây 92
3.20 Giá đất ban hành vị trí 1 của một số đường phố tại thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2009 - 2012 95
3.21 Giá đất chuyển nhượng ở trên thị trường tại thị xã Sơn Tây năm 2012 96
3.22 Tổng hợp các khoản thu từ đất của thị xã Sơn Tây từ năm 2010-2012 97
3.23 Đánh giá công tác định giá đất tại thị xã Sơn Tây 99
3.24 Đánh giá công tác thông tin bất động sản tại thị xã Sơn Tây 102
3.25 Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 104
3.26 Ý kiến đánh giá về vai trò của yếu tố cơ chế chính sách trong sử dụng
đất nông nghiệp 106
3.27 Tác động của cơ chế chính sách đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 108
3.28 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm các yếu tố tự nhiên và kỹ thuật
trong sử dụng đất nông nghiệp 110
3.29 Tác động của yếu tố tự nhiên và kỹ thuật đến quản lý sử dụng đất
nông nghiệp 111
3.30 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố kinh tế, xã hội trong quản
lý sử dụng đất nông nghiệp 113
3.31 Tác động của yếu tố kinh tế, xã hội đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 114
3.32 Ý kiến đánh giá về vai trò của cộng đồng trong quản lý sử dụng đất

nông nghiệp 115
3.33 Tác động của vai trò của cộng đồng đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 116
3.34 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp tại thị xã
Sơn Tây 119
3.35 Tác động của quản lý sử dụng đất đến hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp 120
3.36 Ý kiến đánh giá về vai trò của yếu tố cơ chế chính sách trong quản lý
sử dụng đất phi nông nghiệp 122
3.37 Tác động của cơ chế chính sách đến quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp 123
3.38 Vai trò của nhóm các yếu tố tự nhiên trong quản lý sử dụng đất phi
nông nghiệp 125

ix
3.39 Tác động của yếu tố tự nhiên đến quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp 126
3.40 Ý kiến đánh giá về vai trò của yếu tố kinh tế, xã hội trong quản lý sử
dụng đất phi nông nghiệp 129
3.41 Tác động của yếu tố kinh tế xã hội đến quản lý và sử dụng đất phi
nông nghiệp 130
3.42 Vai trò của cộng đồng trong quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp 132
3.43 Tác động của nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng đến quản lý sử dụng
đất phi nông nghiệp 133
3.44 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp tại thị
xã Sơn Tây 134



x
DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang

1.1 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất nông nghiệp 15
1.2 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất đô thị 21
1.3 Sơ đồ mối quan hệ trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản 31
1.4 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2010 39
1.5 Sơ đồ mối quan hệ của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 43
1.6 Sơ đồ mối quan hệ của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất phi
nông nghiệp 44
3.1 Lượng mưa các tháng trong năm 55
3.2 Nhiệt độ trung bình các tháng năm 55
3.3 Mức độ đánh giá về cơ chế chính sách trong sử dụng đất nông nghiệp 107
3.4 Mức độ đánh giá về nhóm yếu tố tự nhiên và kỹ thuật trong sử dụng
đất nông nghiệp 111
3.5 Mức độ đánh giá về các yếu tố kinh tế, xã hội trong sử dụng đất nông nghiệp 114
3.6 Mức độ đánh giá về vai trò của cộng đồng trong sử dụng đất nông nghiệp 116
3.7 Mức độ đánh giá về cơ chế chính sách trong sử dụng đất phi nông nghiệp 123
3.8 Mức độ đánh giá về yếu tố tự nhiên trong sử dụng đất phi nông nghiệp 126
3.9 Mức độ đánh giá về yếu tố yếu tố kinh tế, xã hội trong sử dụng đất phi
nông nghiệp 130
3.10 Mức độ đánh giá về yếu tố yếu tố cộng đồng trong sử dụng đất phi
nông nghiệp 133



1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc Hội

nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Đất đai là thành quả lao động của nhiều thế hệ, là
di sản của nhân loại. Đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh
tế, văn hóa và chính trị của con người (Phương Ngọc Thạch, 2008; Nguyễn Văn
Sửu, 2010). Ngày nay quản lý, sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện
theo quan điểm phát triển bền vững. Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản
xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh tế,
xã hội là những mục đích có tính bao quát và là những yêu cầu thiết yếu để phát
triển bền vững” (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
Lịch sử nhân loại đã chứng minh nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản
xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Khai thác và sử dụng đất đai được hình
thành song song với quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Trong quá
trình khai thác và sử dụng đất đã nảy sinh các mối quan hệ giữa đất đai với người sử
dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau và giữa người sử dụng đất với người sở hữu
đất. Cùng với sự phát triển của xã hội loài người thì các mối quan hệ này trở nên đa
dạng và phức tạp hơn. Ở nước ta hiện nay, cùng với sự phát triển là sự gia tăng về dân
số, quá trình đô thị hoá đã dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng lên, đặc biệt là ở các đô thị
lớn. Chính sự phát triển đó đã làm cho giá trị của quyền sử dụng đất được nâng lên rất
cao, giá trị đó được biểu hiện bằng giá trị sử dụng cũng như bằng hình thái tiền tệ. Mặt
khác là những mâu thuẫn trong sử dụng đất, và sự buông lỏng quản lý sử dụng dẫn đến
hiện tượng tranh chấp, lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích, khiếu nại tố
cáo liên quan đến quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng.
Quản lý sử dụng đất bền vững quan hệ đến các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hoá
và môi trường, hiện tại và tương lai, hạn chế suy thoái đất và nước đến mức tối thiểu,
giảm chi phí sản xuất bằng cách sử dụng thông minh các nguồn tài nguyên bên trong

2
và áp dụng hệ thống quản lý phù hợp nhằm duy trì và nâng cao thu nhập, đồng thời bảo
vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững hiện tại và
tương lai (Luthuli, 2010). Trong giai đoạn hiện nay Việt Nam đang hướng tới mục tiêu
quản lý sử dụng đất bền vững với việc triển khai thi hành Luật Đất đai gắn với Luật

Bảo vệ Môi trường và Chương trình nghị sự 21 của Việt Nam.
Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, thị xã
có tổng diện tích đất tự nhiên 113,5 km
2
(bình quân 923,62 m
2
/người), mật độ dân số
bình quân 1083 người/km
2
. Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
Sơn Tây có những cơ hội mới: là thành phố vệ tinh trong chiến lược phát triển vùng
Tây Bắc Thủ đô Hà Nội; Sơn Tây có điều kiện thuận lợi để phát triển những thế mạnh
vốn có về đất đai, lao động, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, làng nghề, vị
trí chiến lược về quốc phòng an ninh. Tuy nhiên Sơn Tây cũng phải đối mặt với những
thách thức của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa trong quá trình mở rộng thủ đô
Hà Nội với những áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai cho phát triển công
nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp cho một bộ phận lớn
nông dân không còn đất sản xuất nông nghiệp. Từ trước đến nay, các nghiên cứu về
quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây mới chỉ dừng lại ở những nghiên
cứu riêng rẽ. Các nghiên cứu riêng rẽ đã dẫn đến việc mỗi ngành đều ban hành các
chính sách của riêng mình nhằm nâng cao việc quản lý, sử dụng đất của ngành.
Việc ban hành các chính sách riêng rẽ dẫn đến hiện tượng chồng chéo. Mặt khác,
trong quá xây dựng chính sách, người dân chưa được tham gia đúng mức, dẫn đến
trong quá trình thực hiện chính sách gặp rất nhiều khó khăn.
Tất cả những thách thức trên đòi hỏi Sơn Tây phải có chiến lược quản lý sử
dụng đất hợp lý để đảm bảo phát triển bền vững. Việc thực hiện nghiên cứu nhằm
xác định một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất là rất cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng nhằm xác định các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng
đất thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất đai đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa của thị xã Sơn Tây.

3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung và hoàn thiện phương pháp tiếp cận trong nghiên cứu quản
lý sử dụng đất, thông qua việc tìm ra các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất để
đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở cho các nhà hoạch định chính
sách, các nhà quản lý lựa chọn và đề xuất giải pháp quản lý sử dụng đất hiệu quả
đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thị xã Sơn Tây.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều
kiện tương tự như thị xã Sơn Tây.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là: quỹ đất và việc quản lý sử dụng
11353,22 ha đất của thị xã Sơn Tây; các chính sách liên quan đến quản lý sử dụng
đất và các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất).
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: địa bàn thị xã Sơn Tây gồm 16 xã/phường.
Phạm vi thời gian: hiện trạng sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất nông
nghiệp điều tra năm 2010; thực trạng công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất; số
liệu về kinh tế, xã hội được nghiên cứu từ năm 2000 đến 2012.
Quản lý sử dụng đất nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp và đất nuôi trồng
thủy sản. Quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp: tập trung vào quản lý sử dụng đất ở.
5. Những đóng góp mới của luận án
Xác định được các yếu tố có tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất
nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây, đó là vai trò của truyền thông, thông tin;

tính chất tự nhiên của đất; chính sách đất đai, các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật;
loại và giống cây trồng; diện tích canh tác.
Chỉ ra các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây đó là: chính sách đất đai; mức độ quan tâm đến

4
quy hoạch; mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vị trí địa lý; diện tích thửa đất; cơ
sở hạ tầng; mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; vai trò của lãnh
đạo địa phương và vai trò của truyền thông, thông tin.
Xác định các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây theo 5 nội dung quản lý: ban hành và tổ chức thực
hiện các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và
quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS.

5
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất
đai là đất tự nhiên, còn gọi là thổ nhưỡng; trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên
cứu là đất đai.
a) Thổ nhưỡng
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác
động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá
mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các
khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và
chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì
nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ

đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho
các sinh vật sống và phát triển. Theo William, đất là tầng mặt tơi xốp của lục địa có
khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng (dẫn theo Bộ Nông nghiệp và phát triển nông
thôn, 2009a). Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học đất cho rằng:“Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát
triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó.
Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt
các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (dẫn theo
Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Nhìn từ góc độ thổ nhưỡng học, nguồn gốc ban đầu của đất là từ các loại đá
mẹ nằm trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố
lý học, hóa học và sinh học (Nguyễn Mười và cs., 2000).
b) Đất đai
“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một
đất nước cho đến cả hành tinh”; “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,

6
bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó:
bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước
ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )’’ (dẫn theo Đoàn Công
Quỳ và cs., 2006).
1.1.1.2. Diện tích, phân bố đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt trái đất 510.074.600 km
2
; Trong đó đất nổi là
148.940.000 km
2
; mặt nước là 391.134.060 km

2
. Phân bố dân cư và đất đai trên thế
giới được trình bày trong bảng 1.1.
Bảng 1.1: Dân cư và đất đai trên thế giới năm 2010
Châu lục
Số dân
1000 người
Diện tích*
(1000 km
2
)
Tỷ lệ % so với
diện tích trái đất
Châu Á 4.119.926 31.000 21,40
Châu Phi 1.012.956 29.800 20,20
Bắc Mỹ 538.729 21.400 16,20
Nam Mỹ 396.388 17.500 11,90
Châu Âu 727.790 22.800 7,00
Châu Úc 35.098 8.400 5,80
Châu nam cực Không xác định 14.000 9,40
Thế giới 6.830.587 148.940 100,00
Nguồn: Anonymous (2010).
Ghi chú: *Diện tích xác định theo Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, áp dụng từ năm 1950. Trong
bảng này diện tích Châu Âu bao gồm diện tích của nước Nga (khoảng 17.100.000 km
2
); Còn diện tích Châu
Á không bao gồm diện tích nước Nga (khác với số liệu của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ), số liệu tròn số.
1.1.1.3 Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và
nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện

tự nhiên của lao động. Đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo,
là tư liệu sản xuất nông lâm, ngư nghiệp. Đồng thời đất đai là di sản của các thế hệ
loài người; là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.

7
Đất đai có những đặc điểm cơ bản là: có vị trí cố định trong không gian; có
số lượng hạn chế; có chất lượng không đồng nhất và biến động.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức con người về thế giới tự nhiên
và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Theo quan niệm hiện nay,
đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó có những chức năng cơ
bản sau (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006): chức năng không gian sự sống; chức năng
sản xuất; chức năng dự trữ; chức năng lưu truyển và kế thừa; chức năng môi trường
sinh vật; chức năng điều tiết khí hậu, kiểm soát ô nhiễm; chức năng không gian cho
sự dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2012), đất có các vai trò cơ bản như sau:
k
hông
gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn;
môi trường.
1.1.2. Sử dụng đất
1.1.2.1. Sử dụng đất trong lịch sử loài người
Lịch sử phát triển của nhân loại gắn liền với công cuộc đấu tranh chinh phục
tự nhiên nhằm thỏa mãn những nhu cầu ngày càng tăng về số lượng và chất lượng
nguồn năng lượng hóa thạch và các sản phẩm sinh học cho con người (Meyer,
2008). Khai khẩn đất đai mở mang diện tích canh tác là mục tiêu hàng đầu của con
người trong cuộc đấu tranh này. Từ buổi bình minh của nhân loại, con người đã bắt
đầu khai thác đất đai, từ hái lượm, săn bắn, chăn thả đến canh tác cổ truyền, cải tiến,
hiện đại. Phương thức khai thác, đất đai của con người ngày càng đa dạng, phức tạp,
đã làm biến đổi sâu sắc cảnh quan môi trường. Theo Alvin Toffler lịch sử nhân loại
đã trải qua 3 làn sóng văn minh (dẫn theo Đường Hồng Dật và cs., 1994):

Làn sóng thứ nhất, chỉ cuộc cách mạng nông nghiệp cách đây hàng vạn năm
như một đột biến căn bản trong lịch sử loài người khi người cổ đại chuyển từ “săn
bắt, hái lượm” sang “trồng trọt và chăn nuôi”, đã mở ra một thời đại mới với sự xuất
hiện của nền văn minh nông nghiệp. Từ đó các nền Văn minh thế giới đã ra đời
như: Ai Cập (thiên niên kỷ thứ IV trước Công nguyên); Hy Lạp (thiên niên kỷ thứ
III trước Công nguyên); La Mã (thiên niên kỷ thứ II, III trước Công nguyên);
Lưỡng Hà (thiên niên kỷ thứ III trước Công nguyên); Andes ở Nam Mỹ (thiên niên

8
kỷ thứ III trước Công nguyên); Maya (thế kỷ I sau Công nguyên); Ấn Độ (thiên
niên kỷ thứ III trước Công nguyên); Trung Hoa (thiên niên kỷ thứ III, IV trước
Công nguyên) (Hoàng Minh Thảo và cs., 2006); Việt Nam - nền văn minh lúa nước
(thiên niên kỷ thứ IV, V trước Công nguyên) (Tôn Gia Huyên và Trương Hữu
Quýnh, 2000).
Làn sóng thứ hai, chỉ 2 cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất và lần thứ
hai (từ cuối thế kỷ XVII đến những năm 50 của thế kỷ XX đã gây ra nhiều đảo lộn
lớn về kinh tế, xã hội loài người). Việc phát minh ra động cơ hơi nước (năm 1770)
đã mở đầu cuộc cách mạng công nghiệp trên thế giới. Tại các đô thị, than đá bắt đầu
thay thế sức nước và trở thành nguồn nguyên liệu quan trọng nhất của tài nguyên
năng lượng. Hầu như ở khắp mọi nơi (đặc biệt là ở châu Âu), cách mạng công
nghiệp đã tràn ngập cấu trúc đô thị truyền thống với các sáng kiến cải tiến kỹ thuật.
Thế giới bước vào thời đại văn minh công nghiệp.
Trong khoảng 50 năm cuối thế kỷ XIX (1851-1901). Dân số của Luân Đôn
đã tăng từ 2,5 triệu người lên 6,0 triệu người; cùng thời gian đó dân số của Béclin
và Lepzic tăng gấp đôi. Những người dân nông thôn di cư ra thành phố tìm kế sinh
nhai đã không tìm thấy chỗ ở và các phương tiện sinh tồn tối thiểu ở các thành phố
đông đúc của châu Âu, đã di chuyển đến các khu thịnh vượng của Thế giới mới
“The New World” - cụm từ chỉ Bắc Mỹ buổi ban đầu, tạo ra một làn sóng di dân lớn
nhất thời đại. Những người dân di cư đó đã góp phần tạo nên diện mạo mới của các
đô thị như Manchester, Liverpool (Anh), Chicago, New York (Hoa Kỳ), và khu vực

Ruhr của Đức. Sử dụng đất phi nông nghiệp ngày càng tăng để đáp ứng yêu cầu xây
dựng cơ sở hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, công nghiệp, nhà ở đô thị (Hoàng
Minh Thảo và cs., 2006).
Làn sóng thứ ba, khởi đầu từ những năm 50 của thế kỷ XX đến nay với cuộc
cách mạng về khoa học công nghệ mới (cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ ba),
đã làm thay đổi cơ bản đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội của thế giới hiện đại.
Sau Chiến tranh thế giới thứ hai (1950-1970) các nước trên thế giới tập trung
khôi phục phát triển kinh tế, nông nghiệp Hoa Kỳ tiếp tục phát triển mạnh với việc
mở rộng quy mô sản xuất các trang trại, phát triển công nghiệp và đô thị; các nước
Châu Âu khôi phục công nghiệp và xây dựng lại các đô thị bị tàn phá trong chiến

9
tranh (Đức, Anh, Pháp), các nước Đông Á khôi phục sản xuất nông nghiệp với việc
tiến hành cải cách ruộng đất (Nhật Bản, Đài Loan, Trung Quốc). Đến những năm
1970, kinh tế các nước đã hồi phục và bước vào thời kỳ phát triển hưng thịnh. Tuy
nhiên lại phải đương đầu với những thách thức mới của quá trình đô thị hoá với tốc
độ cao (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2013).
1.1.2.2. Sử dụng đất nông nghiệp
Nông nghiệp là một ngành sản xuất mà loài người sử dụng đất để có sản phẩm
động vật và thực vật (Vương Quang Viễn, 2002 ). Đó là hành vi tạo ra lợi ích từ sản
xuất nông nghiệp thông qua việc sử dụng đất đai, lao động và vốn. Thông thường khi
nói đến nông nghiệp là đề cập đến cả 4 lĩnh vực: nông, lâm, ngư (nghề cá), gia súc
(chăn nuôi)

(Nhan Ái Tĩnh, 2002).
Trái đất có diện tích 51 tỷ ha, diện tích biển và đại dương chiếm 36 tỷ ha
(70,58%), đất liền 15 tỷ ha (29,42% diện tích trái đất). Tiềm năng đất đai, đất có khả
năng nông nghiệp có khoảng 3,3 tỷ ha, (chiếm 22% diện tích phần đất liền); đất
không có khả năng nông nghiệp: khoảng 11,7 tỷ ha (chiếm 78%). Những hạn chế chủ
yếu: đất quá dốc 2,760 tỷ ha (chiếm 18%); đất quá khô 2,533 tỷ ha (chiếm 17%); đất

quá lạnh 2,235 tỷ ha (chiếm 15%); đất đóng băng 1,490 tỷ ha (chiếm 10%); đất quá
mỏng 1,341tỷ ha (chiếm 9%); đất quá nghèo 0,745 tỷ ha (chiếm 5%); đất quá lầy
0,596 tỷ ha (chiếm 4%) (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
1.1.2.3 Sử dụng đất đô thị
Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao
năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người và trở thành
nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế cũng như mọi hoạt động chính trị, xã hội
làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát triển đô thị; cùng
với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất
ngoại ô và đất nông thôn; đất đô thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp. Do
kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận
làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất
xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng hoặc mở rộng ra
các vùng xung quanh (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).

10
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát
triển đô thị, đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: đất trung tâm đô thị (đã xây
dựng); đất quy hoạch xây dựng đô thị (đang hình thành); đất trong phạm vi quản lý
hành chính của đô thị (gồm cả vùng ngoại ô).
Đất đô thị phát triển là dựa chủ yếu vào đất nông nghiệp. Về địa lý, do kinh
tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung về đó, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng
nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở
rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây
dựng, nhưng những hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng lực đầu tư cũng làm cho
diện tích đất đô thị buộc phải mở rộng ra các vùng xung quanh Cuối cùng, đất
nông nghiệp vẫn là nguồn chủ yếu của đất đô thị (Phạm Sỹ Liêm, 2009).
Theo số liệu thống kê của Liên hợp quốc, năm 2010 dân cư của thế giới là
6.600 triệu người; trong số đó dân cư đô thị có 2.900 triệu người (chiếm 48 %) (Đất
đai và dân số thế giới năm 2010). Dự báo vào năm 2030, dân cư đô thị sẽ là 5,0 tỷ,

chiếm 60% dân số thế giới. Đến năm 2010 trên thế giới có khoảng 320 "tích tụ đô
thị" (với hơn 1 triệu dân) trong số này, chỉ có 20 đô thị được phân loại trên cơ sở các
số liệu điều tra dân số năm 1995 là siêu đô thị (với hơn 10 triệu dân). Bao gồm các
khu vực đô thị với dân số (triệu người): Tôkyô 26,8; New York 16,5; Saopaolo 16,4;
Mêhicô City 15,6; Bombay 15,1; Thượng Hải 15,1; Los Angeles 12,4; Bắc Kinh
12,3; Calcuta 11,7; Sơun 11,6 (Anonymous, 2010).

1.1.3. Quản lý sử dụng đất
1.1.3.1. Quản lý đất đai
Theo định nghĩa của Liên hợp quốc: Quản lý đất đai

là quá trình lưu giữ và
cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác
liên quan đến đất (United Nations, 1996). Đó là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho
việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế,
cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Đối tượng quản lý đất
đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất
đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông
tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai (Engelke and
Vancutsem, 2012; Georgia, 2001).

11
1.1.3.2. Quản lý sử dụng đất
a) Khái niệm quản lý sử dụng đất
Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục
đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ (Verheye, 2010). Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra
quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương
thực, nhà ở, giải trí, khai khoáng… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất.
Trước đây quản lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay,
quản lý đất đai còn phải đối mặt với các vấn đề công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo

tồn, khai khoáng … (Preu and Ferber, 2008; Ferber, 2009).
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử
dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (Peter,
2008; World Bank, 2010), bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, luật pháp,
quyền sử dụng đất, định giá đất và thông tin BĐS.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, quản lý sử dụng đất được hiểu là quá
trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc sử dụng,
khai thác và phát triển quỹ đất, và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Các
nội dung chính bao gồm: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên
quan đến sử dụng đất; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản
lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS.
b) Đặc điểm quản lý sử dụng đất
Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính
quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác định
quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng.
Theo Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011): chính sách đất đai là
là hành động và hoạt động, thông qua đó Chính phủ xác định cho các cá nhân và các
nhóm người trong xã hội quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn cảnh
trong đó quyền về đất đai được chuyển nhượng, xây dựng cơ chế để bảo vệ những
quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có liên quan. Chính sách đất đai
của Việt Nam được phản ánh chính thức thông qua Luật Đất đai, các Nghị định, Chỉ
thị, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

12
Có nhiều nguyên tắc cơ bản khi xây dựng và vận dụng các chính sách đất
đai. Nguyên tắc cơ bản nhất, quan trọng nhất là tính hiệu quả, công bằng (theo chiều
dọc, chiều ngang), bền vững và hiệu lực. Các nguyên tắc này là nền móng cho nỗ
lực của đất nước nhằm tạo ra những tiến bộ trong việc theo đuổi các mục tiêu kinh
tế - xã hội của quốc gia .

c) Chủ thể của quản lý sử dụng đất
Chủ thể của quản lý sử dụng đất là “ người sử dụng đất” bao gồm: Các tổ chức
kinh tế (trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh trong các
lĩnh vực nông lâm thủy sản; xây dựng, công nghiệp, dịch vụ (văn phòng, khách sạn,
du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn, khách sạn, nhà hàng…); các cơ quan hành chính, sự
nghiệp, đơn vị quân đội, công an: sử dụng đất làm trụ sở, doanh trại; các tổ chức
chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp, dịch vụ, nhà ở.
d) Khách thể của quản lý sử dụng đất
Khách thể của quản lý sử dụng đất là đất đai bao gồm các loại đất đã được
xác định mục đích sử dụng:
Đất nông nghiệp bao gồm: đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối, và đất nông nghiệp khác.
Đất phi nông nghiệp: đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thủy lợi, năng
lượng, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường…). Đất xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội:
trường học, bệnh viện, văn hóa, thể dục thể thao; đất quốc phòng an ninh, đất cơ sở
tôn giáo, đất nghĩa trang nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác.
1.1.3.3 Vai trò quản lý sử dụng đất của Nhà nước
a) Công cụ quản lý Nhà nước
Để thực hiện các chức năng của Chính phủ về: nâng cao hiệu quả kinh tế,
giảm bớt bất bình đẳng trong phân phối thu nhập, ổn định hoá nền kinh tế thông qua
các chính sách kinh tế vĩ mô, thì công cụ chính sách được Chính phủ sử dụng là:
thuế khoá, chi tiêu của Chính phủ cùng với thanh toán chuyển nhượng (bảo hiểm xã

13
hội, chi phúc lợi v.v ). Điều tiết hoặc kiểm soát nhằm hướng cho mọi người tham
gia hoặc tự kiềm chế khỏi những hoạt động kinh tế nhất định (môi trường, bảo hộ

lao động v.v ).
b) Mục tiêu quản lý Nhà nước
Trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường BĐS, Nhà nước phải thiết lập một
hệ thống quản lý của mình nhằm: Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho
các khoản vay; hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và BĐS; cung cấp tư liệu để vận
hành thị trường đất và BĐS; cung cấp tư liệu về cấu trúc và những hạn chế về sử
dụng đất; giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển; tạo thuận lợi cho
cải cách đất đai; hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu cho hệ thống quản lý sử dụng đất.
c) Nhiệm vụ của Nhà nước
Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là
QHSDĐ, đăng ký đất đai, định giá đất, BĐS, thuế BĐS (Tôn Gia Huyên và Nguyễn
Đình Bồng, 2007).
Theo Tôn Gia Huyên (2007): “QHSDĐ là bản “tổng phổ” của phát triển,
trong đó phản ánh cụ thể các ý tưởng về tương lai của các ngành các cấp nhịp nhàng
và cân đối, thông qua những trình tự hành chính và pháp lý nhất định để trở thành
quy chế xã hội, mọi người đều có quyền và nghĩa vụ thực hiện. Quá trình tổ chức
thành lập, thực hiện điều chỉnh quy hoạch là quá trình huy động lực lượng xã hội
vào sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên đó cũng là quá trình xây
dựng và củng cố chính quyền dân chủ nhân dân. Do đó QHSDĐ vừa là phương thức
để phát triển vừa là công cụ để xây dựng và củng cố Nhà nước”.
Theo Trần Khải (2007): “Điều đầu tiên cần khẳng định là công tác quy hoạch
thiết kế sử dụng đất cần phải thực hiện trước một bước ít ra là một thời kỳ kế hoạch,
được các hội đồng có đại diện của nhân dân tham gia thẩm định chặt chẽ và được
cấp thẩm quyền phê duyệt. Dù lớn hay nhỏ thì bản QHSDĐ vẫn mang tính chất của
một luận chứng khả thi về sử dụng đất”.
Theo Tôn Thất Chiểu (2007): Muốn quy hoạch bố trí sử dụng đất hiệu quả
kinh tế cao trước mắt và lâu dài phải nắm vững cả 2 mặt: phần đất (thổ nhưỡng) và
phần đất đai (toàn bộ mặt bằng).