Tiểu Luận Đề số 12 Bình luận các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

Mục lục
I.Đặt vấn đề 2
II.Giải quyết vấn đề 2
1.Các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất 3
1.1.Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất 3
1.2.Các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất 3
2.Quan điểm cá nhân về các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước
thu hồi đất 6
3.Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về bồi thường thiệt hại về tài
sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất 7
III.Kết thúc vấn đề 11
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 12
Đề số 12: Bình luận các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản
trên đất khi Nhà nước thu hồi đất? Nêu một số giải pháp góp phần
hoàn thiện các quy định về vấn đề này?
1
Bài làm:
I. Đặt vấn đề.
Để thực hiện thành công công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng,
dân chủ và văn minh” thì việc chuyển một phần quỹ đất ở, đất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác là một việc làm không thể
tránh khỏi. Nhận thức sâu sắc các hậu quả do việc Nhà nước thu hồi
đất gây ra cho người sử dụng đất, pháp luật đất đai đã có những quy
định về việc giải quyết vấn đề bồi thường, trong đó có bồi thường
thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tế áp dụng
các quy định về vấn đề này cho thấy đây là vấn đề còn gặp nhiều khó
khăn, phức tạp và thường phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Pháp luật
đất đai nói chung và các quy định về bồi thường thiệt hại nói riêng đã
không ngừng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện nhằm đáp ứng các yêu cầu
của quản lý và sử dụng đất trong điều kiện đất nước hiện nay. Tuy

vậy, các quy định này vẫn còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại. Qua bài
tiểu luận này, chúng ta sẽ tìm hiểu, đánh giá và đưa ra những giải
pháp hợp lý hơn.
II. Giải quyết vấn đề
2
1. Các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi
Nhà nước thu hồi đất.
1.1. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định tài điều 38 của Luật Đất đai năm 2003, có thể
khái quát các trường hợp Nhà nước được phép thu hồi đất:
Một là, thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Các
dự án phát triển kinh tế bao gồm đầu tư xây dựng khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn khác theo quy
định của Chính phủ. Đây là các trường hợp mà nhà nước sẽ có bồi
thường khi thu hồi.
Hai là, thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai
như không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy
định, sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất, lấn chiếm đất, không
thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước…
Ba là, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc
tự nguyện trả lại đất, người sử dụng đất chết không có người thừa kế.
1.2. Các quy định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất
khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm các
vật sinh ra từ đất như cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản và các vật
3
gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách
rời khỏi đất mà không hư hỏng như nhà ở, công trình xây dựng,
Căn cứ theo quy định tại Điều 24 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày

13/08/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, việc
bồi thường nhà và các công trình xây dựng trên đất được thực hiện
như sau
“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá
trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây
dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà,
công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của
Chính phủ.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng
quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:
a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của
nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm
theo giá trị hiện có của nhà, công trình;
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng
tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với
giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi
4
thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị
thiệt hại.
b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà
phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn
bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá
dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì

được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa
chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng
thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có
tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý
chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không
được bồi thường.
Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển
mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp
tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ
quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác
định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.”
Ngoài ra, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân khi
bị nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
và Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính
5
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197 đã quy định cụ thể về việc bồi
thường tài sản.
2. Quan điểm cá nhân về các quy định về bồi thường thiệt hại
về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Mặc dù pháp luật đất đai và pháp luật về bồi thường đã đề cập, quy
định đến vấn đề về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà
nước thu hồi đất, nhưng theo quan điểm cá nhân, có thể thấy các quy
định và việc áp dụng các quy định này còn nhiều hạn chế:
- Pháp luật về vấn đề này còn quy định chung chung, chưa có sự
gắn kết với các quy định của Luật khác dẫn đến việc thi hành còn
nhiều khó khăn.
- Quy định về thời hạn, thời gian đầu tư khi thu hồi đất: khi Nhà
nước đầu tư vào dự án và phải áp dụng việc thu hồi đất, bồi thường

mà các vấn đề này được tiến hành chậm, có thể gây lãng phí đất, hao
hụt giá trị mà người dân đáng được bồi thường.
- Tận dụng tài sản trên đất: trên thực tế, việc tận dụng các công
trình, tài sản trên đất gần như không được quan tâm. Các cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền không xem xét các công trình, nhà ở đã có sẵn để
tận dụng mà thường phá hủy hoàn toàn.
- Công tác thẩm định giá trị đền bù còn chưa quy định cụ thể
trong Luật dẫn đến bị coi nhẹ.
- Quy trình dẫn đến bồi thường còn khá phức tạp, chưa được đơn
giản hóa nhằm nhanh chóng khắc phục thiệt hại cho người bị thu hồi
đất.
6
- Về chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường: cần có các quy định
hướng dẫn cụ thể về chủ thể phải chịu trách nhiệm bồi thường cho
người dân. Pháp luật hiện hành còn nhiều điểm chưa rõ, dễ dẫn đến
việc đưa đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư,
gây thiệt hại thêm cho người bị thu hồi đât.
- Pháp luật cần đưa ra các quy định cụ thể hơn về nguyên nhân
dẫn đến bồi thường, công tác kiểm soát trong việc xác định bồi
thường thiệt hại tài sản trên đất.
- Các chính sách của địa phương chưa được theo dõi sát sao, dẫn
đến việc người lao động, quỹ đất bị ảnh hưởng
- Quy hoạch đầu tư chưa đốt, công tác thẩm định phê duyệt đầu tư
ban đầu còn hạn chế
- Luật bồi thường nhà nước có quy định cụ thể về bòi thường
cho người dân di dời đi nơi khác nhưng chỉ hỗ trợ trong thời hạn, chủ
đầu tư hứa hẹn. Khi hết chi phí, kế hoạch đầu tư bị bỏ ngỏ, người dân
điêu đứng, không có chỗ làm, phải ở nhà ở tạm, không đáp ứng được
nhu cầu cuộc sống như nơi ở trước.
3. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định

về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu
hồi đất.
Luật Đất đai 2003 quy định những thiệt hại về tài sản, về sản xuất,
kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, bao gồm:
thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất; thiệt hại đối với cây
7
trồng, vật nuôi; chi phí di chuyển; thiệt hại do bị hạn chế khả năng sử
dụng đất và thiệt hại tài sản gắn liền với đất,
Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, còn có những
thiệt hại cần phải được bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp
khi Nhà nước thu hồi đất. Do vậy đề nghị cần có sự bổ sung, sửa đổi
các quy định về việc bồi thường những thiệt hại khi Nhà nước tiến
hành thu hồi đất bao gồm:
- Xem xét việc Nhà nước hay nhà đầu tư sẽ xây dựng gì, đất đã
thu hồi đã đầu tư được gì , trong trường hợp mà giữ nguyên cơ sở hạ
tầng được đầu tư đấy để cho nhà đầu tư khác sử dụng thì sẽ tránh
được lãng phí về cả vật chất và thời gian, cũng dễ dàng xem xét bồi
thường cho người dân bị thu hồi đất.
- Đẩy mạnh công tác thẩm định giá nhằm tính toán được giá trị
đầu tư vào đất, từ đó mới có được sự đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho
các bên.
- Xem xét hiệt hại vô hình do đất bị giảm giá trị từ các yếu tố bất
lợi. Thiệt hại trong trường hợp không thu hồi đất là thiệt hại của
những chủ thể không bị Nhà nước thu hồi đất nhưng chính từ việc tồn
tại và hoạt động của những công trình, dự án quy hoạch đã làm cho
người dân sống lân cận chịu nhiều thiệt hại, có thể về cả các lợi ích
hữu hình hay vô hình. Đây là một vấn đề mở rộng của việc bồi thường
thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất .Tỷ như trường
hợp của những người dân sống lân cận khu nghĩa địa, nghĩa trang
hoặc gần các dự án khu chứa bãi rác, khu công nghiệp luôn bị ảnh

hưởng bởi tiếng ồn, khói bụi…, không chỉ tổn hại đến sức khỏe, mà
8
còn gây thiệt hại không nhỏ về tài sản của người dân; các dự án cũng
có thể gây ảnh hưởng xấu tới các công trình nhà ở của người dân, các
thiệt hại đến các tài sản khác như cây cối,
Mặt khác, chính vì những yếu tố không tốt về địa lợi đã gián tiếp
tác động lên công việc làm ăn của người dân, làm giảm nguồn thu
nhập do mất dần lượng khách hàng, nhất là đối với những ngành nghề
dịch vụ ăn uống và đất lân cận những công trình này đã bị giảm giá trị
do các yếu tố bất lợi mới xuất hiện nêu trên.
Đề xuất cho trường hợp này là cần bổ sung bồi thường cho những
hộ dân sống lân cận trong những khu vực này. Cụ thể về cách tính
thiệt hại là giá trị giảm sút của đất cho người dân trong những trường
hợp này theo mức chênh lệch giá đất trước và sau khi các dự án trên
được hình thành. Do đó, nên bồi thường giá trị giảm sút về đất cho
những hộ dân có diện tích đất tồn tại trong phạm vi chịu tác động của
những dự án này.
- Nâng cao cao công tác Quy hoạch đất, quy hoạch đầu tưu giảm
thiểu những trường hợp đã giao đất cho chủ đầu tư nhưng chưa được
đầu tư thích đáng, chậm đầu tư, dẫn đến việc chi trả bồi thường bị
chậm, gây tổn thất cho người bị thu hồi đất. Thiệt hại phải được bồi
thường kịp thời. Có trường hợp tuy nhận tiền bồi thường chậm, nhưng
giá đất lại không thay đổi. Ví dụ, nếu như một dự án mà tiền bồi
thường đất là giá đất được ban hành đầu năm nhưng đến tận cuối năm
đó người dân mới nhận được tiền bồi thường thì chẳng lẽ người dân
chấp nhận chịu thiệt.
9
Trong khi đó thời gian từ đầu năm đến cuối năm đâu phải là ngắn.
Đó là chưa kể đến tác động bởi khủng hoảng kinh tế, tình trạng lạm
phát, sự leo thang giá cả. Như vậy, người dân thực sự đã chịu một

khoản thiệt hại vô hình từ việc giảm giá trị của đồng tiền.
Đề xuất trong trường hợp này là các ngành chức năng và các bên có
liên quan cần phải nhanh chóng nâng cao trách nhiệm chi trả tiền đền
bù. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần phải trả thêm khoản thiệt hại trong
thời gian bồi thường chậm. Nếu quy định này được áp dụng thì giúp
người dân được bồi thường khoản thiệt hại chính đáng, có tác dụng
như một biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư nhằm hạn chế tình trạng
kéo dài thời gian bồi thường trong thu hồi đất.
- Thiệt hại khi khôi phục đời sống nơi tái định cư. Đa số hộ có thu
nhập thấp hơn lúc trước khi tái định cư và chi phí cho cuộc sống của
hầu hết các hộ dân đều tăng lên. Chi phí cần thiết để khôi phục đời
sống kinh tế chính là những khoản thu nhập bị mất do chưa tìm được
công việc hoặc tìm được công việc mới nhưng có thu nhập thấp hơn
thu nhập trước đó hoặc không thay đổi việc làm nhưng thu nhập họ
kiếm được từ công việc làm ăn đã giảm sút do những khó khăn vì
phải di chuyển chỗ ở hoặc do những phí tổn vì phải đi làm xa, hoặc
đó là những chi phí phát sinh do nơi ở mới xa hơn nơi làm việc,
trường học, bệnh viện, chợ búa…
Đề xuất trong trường hợp này, đối với vấn đề việc làm thì cần bồi
thường bằng biện pháp “phi vật chất”. Các cơ quan có thẩm quyền
phải tính toán sau khi triển khai dự án thì ai sẽ phải mất việc để giới
10
thiệu việc làm mới và đào tạo nghề cho phù hợp. Mặt khác, về vấn đề
chi phí phát sinh do quãng đường xa hơn thì cần phải bổ sung vào các
quy định hiện hành để bồi thường cho người dân khi thu hồi đất.
- Thiệt hại do chi phí cần thiết để khôi phục đời sống tinh thần.
Đời sống tinh thần ở đây chính là những mối quan hệ xã hội như tình
làng nghĩa xóm, các mối quan hệ họ hàng bị ảnh hưởng, các yếu tố
truyền thống, văn hóa bị mất đi, cư dân tại chỗ khu tái định cư không
thân thiện hay không có những nét tương đồng về văn hóa…

Đây là những thiệt hại vô hình được các tổ chức quốc tế cảnh báo
từ lâu đối với quá trình tái định cư. Nó không phải là những khái niệm
xa lạ nữa, nhưng đến nay vấn đề bồi thường những thiệt hại này vẫn
chưa được hiện thực hóa. Thiết nghĩ, đã phát hiện những thiệt hại cho
người dân bị mất đất thì cần phải đưa ra được những biện pháp để đền
bù cho họ.
III. Kết thúc vấn đề
Mặc dù chính sách pháp luật về bồi thường thiệt hại về tài sản trên
đất khi Nhà nước thu hồi đất luôn được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện
nhằm đáp ứng các yêu cầu của sự nghiệp phát triển đất nước, song do
sự phát triển nhanh chóng cả tình hình kinh tế- xã hội, một số quy
định về bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi
đất đã bộc lộ những bất cập khó khăn khi triển khai thực hiện. Trên cơ
11
sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về bồi thường thiệt hại về tài sản
trên đất khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời với việc phân tích tình
hình thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về vấn đề này,
chúng ta có thể khắc phục được các hạn chế và đưa ra một số giải
pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai năm 2003;
2. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về
việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
3. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP;
4. Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP;
5. Luật bồi thường nhà nước;
6. Báo cáo khảo sát theo dõi thi hành pháp luật tại 3 tỉnh Lào Cai,
Tuyên Quang và Yên Bái năm 2012 của Phòng theo dõi thi hành

pháp luật- Vụ pháp luật chung Bộ Tư pháp.
12