Bình luận các quy định về BTTH về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất? Nêu một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này

Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Mục lục

Lời mở đầu :
Pháp luật về BTTH về tài sản trên đất khi NNTHĐ không ngừng được sửa đổi bổ
sung, hoàn chỉnh đáp ứng yêu cầu của thực tiễn SDĐ trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước. Để từng bước khắc phục các bất cập trong thực tiễn công tác bồi thường,
giải phóng mặc bằng pháp luật về BTTH khi NNTHĐ đã được quy định rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc, điều kiện, giá và các trường hợp cụ thể về BTTH về đất và tài sản trên đất khi
NNTHĐ dựa trên định hướng tổng quát là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế của Nhà nước,
người bị thiệt hại và người hưởng lợi từ việc thu hồi đất. Tuy nhiên, đây là vấn đề nhạy
cảm và phức tạp mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung song do thiếu các quy định cụ thể hóa
pháp luật về BTTH khi NNTHĐ nên thực tiễn áp dụng còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập
cần phải được khắc phục. Do đó để hiểu hơn về vấn đề này em chọn đề tài “ Bình luận các
quy định về BTTH về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất? Nêu một số giải pháp góp
phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này”.

1


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Nội dung.
I.
1.

Đánh giá về các quy định về BTTH đối với tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Các quy định về BTTH đối với tài sản trên đất được quy định cụ thể, rõ ràng.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định 197) cùng với các văn bản hướng dẫn
thi Luật Đất đai 2003 hành khác đã quy định khá rõ về các trường hợp để áp dụng BTTH
đối với tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường tài sản được quy định rõ tại Điều 18 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và được Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn cụ
thể như sau :
Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại
thì được bồi thường. Tài sản gắn liền với đất bao gồm : nhà, công trình xây dựng đơn chiếc;
nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong một khuôn viên đất ( sau đây gọi là nhà, công
trình xây dựng ), cây trồng trên đất.
Thứ hai, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc
đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ
trợ tài sản.
Thứ ba, nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây
dựng thì không được bồi thường.
Thứ tư, nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 1/7/2004 mà tại
thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường.
Thứ năm, tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi được
công bố thì không được bồi thường.

2


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Thứ sáu, hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,
thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận
chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện
hành và thực tế ở địa phương.
•

Các nguyên tắc trên đã được cụ thể hóa thành các trường hợp sau:
Đối với nhà và các công trình xây dựng: mức giá bồi thường được quy định dựa vào

lợi ích, giá trị sử dụng của nhà, công trình trên đất đối với người có đất bị thu hồi:
Thứ nhất, đối với nhà, công trình xây dựng phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân được bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kĩ
thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh bạn hành theo quy định của Chính phủ. Như vậy, trong trường hợp
này, mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại là bằng 100% giá trị xây
mới. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi, bảo vệ lợi ích của người có nhà, công trình bị
thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng trên thì mức
bồi thường đã được tính đến với việc trừ khấu hao tài sản, bởi đây không phải là nhà, công
trình xây dựng trực tiếp phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Mức được bồi thường
được tính như sau:
Mức
bồi thường
nhà, công

=
=

Giá trị hiện
có của nhà, công
trình bị thiệt hại

trình
-

+
+

Một khoản tiền tính
bằng tỷ lệ phần trăm theo
giá trị hiện có của nhà, công
trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm theo giá
trị hiện có của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu

-

chuẩn kỹ thuật tương đượng do Bộ Xây dựng ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây
3


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị
thiệt hại.
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật mức bồi thường bằng giá trị xây mới của
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương dượng do Bộ xây dựng ban hành, nếu công trình
không còn sử dụng được thì không được bồi thường.
Thứ ba, đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại
không sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựng. Trường hợp nhà,
công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn
lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí sửa chữa, hoàn thiện
phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình xây dựng trước khi
bị phá dỡ.
Lưu ý: trong trường hợp nhà, công trình thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được
xếp vào loại cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân
dân tỉnh thống nhất với cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc chủ đầu tư để xác định tiêu
chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
Thứ tư, tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản
-

4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì không được bồi thường. Đó là các trường hợp:
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp: đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất do thiếu trách

-

nhiệm để bị lấn, chiếm;
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn.
Trong những trường hợp này, đất bị thu hồi lỗi thuộc về người sử dụng đất (khoản

4,6) hoặc do yếu tố khách quan (khoản 7, 10), bởi vậy, khi thu hồi đất, người bị thu hồi sẽ
không được bồi thường thiệt hại đối với tài sản trên đất.
Thứ năm, tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài sản theo quy định
tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai. Đất bị thu hồi trong các trường hợp này là do lỗi của người sử dụng
đất nhưng chưa tới mức nghiêm trọng ( khoản 3, 9,11,12) hoặc do lỗi của cơ quan nhà nước
4


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

(khoản 5) hoặc do yếu tố khách quan (khoản 8) hoặc nguồn gốc chi trả tiền sử dụng đất là
từ ngân sách nhà nước (khoản
•
-

Khi đó, việc thực hiện bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định
phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tài sản đã đầu tư trên đất đối với
trường hợp tiền sử dụng đấtm tiền thuê đất, tiền đất tue trên đất không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người có đất bị thu hồi. Trường hợp
đất do nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, do Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm,
do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước thì chỉ có phần giá trị còn lại đã đầu tư trên đất mà không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước thuộc sở hữu của người bị thu hồi. Trường hợp này, căn cứ để bồi thường
thiệt hại đối với tài sản trên đất là nguồn tiền thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

-

hoặc để đầu tư trên đất.
Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sử
hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định sau:
Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực quy hoạch phát triển đo thị mà

i)

giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thì do ngân sách của cấp quản lý đất sau khi thu hồi trả
ii)

cho người bị thu hồi đất;
Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực khu nông thôn mà giao cho Ủy ban nhân dân xã,

iii)

thị trấn có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất;
Trường hợp đất bị thu hồi được Nhà nước giao cho người khác hoặc cho người khác thuê
-

thì người được giao đất, thuê đất có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất.
Trường hợp đất bị thu hồi thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được tham gia thị trường bất
động sản thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được áp dụng hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, tài sản đã đầu tư trên đất và giải quyết phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất theo quy định

i)

sau:

Nếu số tiền thu được do đấu giá sau khi trừ chi phí tổ chức việc đấu giá mà thấp hơn phần
giá trị còn lại thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất thì người bị thu hồi đất được nhận lại
toàn bộ số tiền đó;
5


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Nếu số tiền thu được do đấu giá sau khi trừ chi phí tổ chức việc đấu giá mà thấp hơn phần

ii)

giá trị còn lại thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất thì người bị thu hồi đất được nhận phần
-

giá trị còn lại thuộc sở hữu của mình, phần chênh lệch được nộp vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp thu hồi đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tiền nhận chuyển
nhượng, giá trị còn lại của tài sản đã đầu tư trên đất được giải quyết như đối với trường hợp
thu hồi đất do được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với nhà, công trình khác không được phép xây dựng thì tùy mức độ,
tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định

-

sau:
Nhà, công trình khác xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường thì được bồi thường theo

-

Điều 19 Nghị định 197.
Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không có đủ điều kiện bồi thường nhưng tại thời
điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công
bố hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang
bảo vệ công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường quy định tại Điều 19

-

Nghị định 197.
Nhà, công trình khác được xây dựng trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu
lực) trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định 197,
mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc
hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc thì không được bồi thường ;
trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.
Đối với nhà, công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo
quy định của pháp luật tại Điều 8 Nghị định 197, mà khi xây dựng đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường,
khồn được hỗ trợ, người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự chịu chi phí phá

•

dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ.
Bồi thường nhà, công trình xây dựng đối với người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà
nước
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự
quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi
thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng
6

Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp. Mức bồi thường do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định.
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi
tái định cư, diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê
nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà thuê tại nơi tái định vư được Nhà nước
bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước
cho người đang thuê; trong trường hợ đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được
hỗ trợ bằng tiền tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang
thuê. Nếu có nhà tái định cư để bố trí nhưng người đang sử dụng nhà ở huộc sở hữu Nhà
•
-

nước không thuê thì không được hỗ trợ bằng tiền.
Bồi thường di chuyển mồ mả, công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ.
Bồi thường di chuyển mồ mả
Khi thu hồi đất dẫn tới việc di chuyển mồ mả thì được bồi thường các khoản chi phí
về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực
tiếp. Vì việc di chuyển mồ mả đụng chạm đến đời sống tâm linh và do ảnh hưởng của
phong tục tập quán địa phương, nên UBND cấp tỉnh phải căn cứ vào thực tế và tập quán
địa phương để quy định mức bồi thường cụ thể

-

Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ.
Nhìn chung do tính chất của các công trình này liên quan đến đời sống tinh thần, tĩn

ngưỡng , tôn giáo của nhân dân và nền tảng văn hóa truyền thống dân tộc, nên các dự án
liên quan đến việc thu hồi các công trình này khá ít. Tuy nhiên, pháp luật cũng đề cập đến
vấn đề này như sau: đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch
sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường cho
việc di chuyển các công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu do Thủ
tướng chính phủ quyết định đối với các công trình do Trung ương quản lý; chủ tịch UBND
cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý.

•

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.
7


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Kế thừa và bổ sung các quy định về bồi thường hoa màu của Nghị định
22/1998/2004/NĐ-CP, Nghị định 197 đề cập đến vấn đề này cụ thể như sau:
Thứ nhất, mức bồi thường đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản
lượng của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của
vụ cao nhất trong 3 năm liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình thời
điểm thu hồi đất.
Thứ hai, mức bồi thường đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn
cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi
đất.
Thứ ba, đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác
thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
Thứ tư, cây rừng trồng bằng vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho các

tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại
thực tế của vườn cây, tiền bồi thường được chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo

i)

quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Thứ năm, đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) được bồi thường theo quy định sau:
Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi

ii)

thường;
Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi
thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm, trường hợp có thể di chuyển được thì bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hạo do di chuyển gây ra, mức bồi thường cụ thể do Ủy
2.

ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế.
Các quy định về bồi thường thiệt hại đối với tài sản trên đất quá “cứng”, còn nhiều bất
cập.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì mức bồi thường thiệt hại đối với nhà, công
trình xây dựng đều phụ thuộc vào giá nhà, công trình xây dựng tương đương theo tiêu
chuẩn kỹ thuật do Bộ xây dựng hoặc do Bộ quản lý chuyên ngành hoặc do Ủy ban nhân dân
tỉnh thống nhất với cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc chủ đầu tư ban hành. Bên cạnh đó,
mức giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định để làm căn cứ tính mức giá bồi
thường thiệt hại lại thường thấp so với giá trị thực tế mà người sử dụng đất đã bỏ ra. Điều
này gây bất lợi cho người sủ dụng đất, vừa bị thu hồi đất lại không được đền bù xứng đáng.
8

Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Khoản 3 Điều 19 Nghị định 197 quy định nếu phần còn lại của ngôi nhà không sử
dụng được do thu hồi đất gây ra thì được bồi thường cho toàn bộ ngôi nhà. Tuy nhiên, hiện
không có hướng dẫn cụ thể như thế nào là phần còn lại của ngôi nhà bị ảnh hưởng do việc
thu hồi đất gây ra và không sử dụng được. Điều này không chỉ gây khó khăn mà còn dẫn
đến việc tùy tiện trong quá trình áp dụng quy định này và ảnh hường tới quyền lợi vủa
người bị thu hồi.
Đối với nhà, công trình xây dựng trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực trên đất
không được bồi thường mà khi xây dựng có vi phạm kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được công bố và cắm mốc hoặc vi phạm hành lang công trình đã được cắm mốc thì không
được bồi thường. Tuy nhiên trên thực tế, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng và công bố,
cắm mốc còn bộc lộ nhiều bất cập; có nơi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không
kịp thời. Hoặc chưa lập được quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất chi tiết, không công bố công
khai việc cắm mốc. Điều này dẫn đến việc phát sinh lấn chiếm đất đai và giải quyết hậu quả
của việc xây dựng nhà, công trình lấn chiếm cho thấu tình đạt lý là hết sức khó khăn và
phức tạp.
Việc bồi thường mồ mả trong thực tết ít gặp khó khăn về giá cả bồi thường song lại
gặp khó khăn ở thời gian di chuyển. Việc này kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các
dự án đầu tư.
Mức bồi thường đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ
thu hoạch cao nhất trong 3 năm liền kề, là quy định không mang tính khả thi. Bởi vì, trong
thực tế, việc xác định năng suất cụ thể của vụ cao nhất là khó khăn, đây là nguyên nhân dẫn
tới việc tùy tiện áp dụng mức giá khi bồi thường.
Tâm lý chung của những người bị thiệt hại về cây trồng, vật nuôi là muốn bồi thường
giá trị cây trồng, vật nuôi theo kết quả thu hoạch mà không phân biệt cây trồng, vật nuôi đã
đến kỳ thu hoạch hoặc thời hạn thanh lý. Đối với cây trồng, vật nuôi có thể di dời được thì
người bị thu hồi đất yêu cầu bồi thường mà không muốn di dời. Đối với cây lâu năm thu

hoạch nhiều lần việc xác định số lần thu hoạch mà cây trồng bị thiệt hại có thể mang lại vẫn
mang tính chất chủ quan, cảm tình của cơ quan thực hiện bồi thường nên trong một số
trường hợp việc bồi thường chưa hợp lý gây khiếu kiện kéo dài từ phía người bị thu hồi đất.
9


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Thực tế, tại nhiều địa phương trên cả nước nổi lên nhiều vướng mắc, bất cập trong
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án, công trình dây dưa, kéo dài hàng
chục năm do khâu giải phóng mặt bằng nhùng nhằng, chậm trễ. Nguyên nhân thì có nhiều
nhưng không thể không nói đến những bất cập trong chính sách: Hệ thống các quy định liên
quan còn nhiều chồng chéo, vừa thừa vừa thiếu; việc thực thi còn thiếu triệt để, nhiều lúc,
nhiều nơi người thực hiện đã cố tình làm sai (sai mục đích, sai đối tượng…) hoặc còn có
hiện tượng tiêu cực, tham nhũng. Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng nguyên nhân chủ yếu
chính là khâu thực thi chưa đúng, chưa đồng bộ, năng lực của cán bộ trực tiếp thực thi chính
sách còn yếu, thậm chí cố tình vi phạm để trục lợi mà vụ Tiên Lãng là một ví dụ hết sức
điển hình.
Một vấn đề cần phải thừa nhận là từ trước đến nay hầu như việc triển khai các dự án
đều được làm theo cách cũ: Chính quyền ra quyết định thu hồi đất, sau đó định giá bồi
thường, tiến hành giải tỏa, bàn giao mặt bằng, tiến hành xây dựng… Có không ít những vấn
đề phát sinh từ cách làm này: Người dân không được tham gia ý kiến vào công việc có ảnh
hưởng đến lợi ích thiết thân của họ, họ hoàn toàn bị động; cũng thế, chính quyền không
nắm được những tâm tư, nguyện vọng từ phía người dân; người dân “không được biết,
không được bàn, không được làm, không được kiểm tra”. Chung quy là người dân, đối
tượng chịu tác động trực tiếp của dự án, không có vai trò gì ngoại trừ tuân thủ chấp hành
(hoặc chịu cưỡng chế). Các vấn đề này đã và đang là điều kiện phát sinh các mâu thuẫn,
xung đột về lợi ích, phát sinh những khiếu nại, chống đối.

II.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thương đối với tài sản trên đất khi thu hồi đất.
Về cơ bản chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản như hiện nay đã được phần lớn
người dân khi bị thu hồi chấp nhận, nhưng bên cạnh đó kết quả điều tra cho thấy các ý kiến
rằng giá bồi thường vẫn còn thấp so với giá thị trường. vì vậy phải hoàn thiện hơn công tác
định giá tài sản trên đất. Việc bồi thường thiệt hại về tài sản cần tính theo mức thiệt hại thực
tế, được xem xét bằng giá xây dựng mới, cần thường xuyên xác định lại đơn giá bồi thường
tài sản trên đất bị thu hồi sao cho sát với giá thị trường.
10


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Luật nên quy định hình thành những tổ chức trung gian trong việc đánh giá, giám sát
thực thi công tác bồi thường cũng như xác định giá (đất, nhà, tài sản gắn liền với đất…) để
tránh trường hợp làm sai quy trình (đang là hiện tượng khá phổ biến trong công tác bồi
thường), bao biện, vừa đánh trống vừa thổi kèn như hiện nay.
Các quy định cần được rõ ràng, cụ thể hơn, như quy định rõ “phần còn lại của ngôi
nhà không sử dụng được do thu hồi đất gây ra” tại khoản 3, Điều 19 Nghị định 197 được
hiểu như thế nào? Đối với việc bồi thường đối với cây trồng hàng năm có thể lấy mức giá
bồi thường là mức thu hoạch trung bình của 3 năm liền kề, hoặc mức giá mua bán trên thị
trường ở địa phương đối với loại cây đó…
Nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các ban, ngành ở địa
phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự thủ tục
theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án bồi
thường.

Lời kết :
Để công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả cao, góp phần thúc đẩy tiến
trình thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ
đầu tư và nhất là phía Nhà nước cần phải quan tâm đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất,quản lý, chỉnh lý biến động nhất là biến động về giá. Trên đây là một số hiểu biết
của em về vấn đề BTTH về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất rất mong được sự góp ý
của thầy cô để bài viết của em thêm hoàn thiện hơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1.
2.

Luật Đất Đai số 13/2003/QH11
Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

3.

hồi đất.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai
11


Bài tập học kỳ
4. Khóa
5.

Nguyễn Thành Nam

luận tốt nghiệp-pháp luật về bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với

đất khi nhà nước thu hồi đất. Đỗ Thị Ngọc Hương.
Khóa luận tốt nghiệp- Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp thực trạng và giải pháp hoàn thiện.Đỗ Phương Thủy.

12