Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọng
nhất của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền của
một quốc gia. Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt
động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh
hòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung của đất nước. Tuy nhiên
cũng giống như con dao hai lưỡi, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro
mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng phải đối mặt. Để hạn chế những rủi ro
này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà
chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức
tạp vì nó liên quan đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống
nhất quản lý.
Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay,
để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải
cạnh tranh với nhau. Sự cạnh tranh gay gắt ấy đã kéo theo sự phát triển của
rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động
sản thế chấp bởi bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là
một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Thêm vào
đó, trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc
định giá càng trở nên cấp bách và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết
định lượng vốn cho vay hợp lý sao cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang
tính cạnh tranh.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp
như vậy, các ngân hàng đều đã có những quy định, quy trình định giá riêng
của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và
1
thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn
gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là khi thị trường bất động sản ở nước ta còn
đang chập chững bước đi, sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn
cung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy

giá bất động sản lên cao thông qua các giao dịnh ngầm đã khiến hoạt động
định giá càng phát triển chậm chạp.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài “ Hoàn
thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” với mục
tiêu đánh giá thực trạng từ đó đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác
định giá trong thời gian tới, tạo điều kiện cho sự phát triển hoạt động cho vay,
giảm rủi ro của các ngân hàng thương mại Việt Nam.
2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, tôi đã sử dụng các
phương pháp phân tích định tính, định lượng và so sánh.
3. Đối tượng nghiên cứu
Công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
các ngân hàng thương mại Việt Nam, tuy nhiên tập trung nghiên cứu tại 3
ngân hàng thương mại bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) và Ngân
hàng thương mại cổ phần Đại Dương (Oceanbank).
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong công tác tổ chức định giá
bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Việt Nam trong những năm gần đây.
5. Kết cấu của đề tài
Kết cấu của đề tài gồm có 3 chương:
2
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh
tế vĩ mô.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong

hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam.
3
CHƯƠNG I:
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
Chương I trình bày những vấn đề cơ bản về ngân hàng thương mại và tập
trung vào phần lý thuyết về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay
của các NHTM.
1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại
Trình bày các nội dung cơ bản về khái niệm NHTM, hoạt động cho vay
của NHTM, các hình thức cho vay của NHTM, nguyên tắc cho vay của
NHTM và tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM.
1.2. Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
Trình bày các khái niệm về BĐS, định giá bất động sản và tầm quan
trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM. Hoạt
động này ngày càng trở nên quan trọng bởi nó là cơ sở để ngân hàng xác định
mức cho vay tối đa, có vai trò đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng và buộc
khách hàng phải có trách nhiệm đối với khoản vay của mình.
Trình bày bốn phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập về các nội
dung:
 Khái niệm, ý nghĩa và cơ sở lý luận của phương pháp
 Quy trình định giá của phương pháp
 Điều kiện áp dụng của phương pháp
 Ưu, nhược điểm của phương pháp
4
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá BĐS trong hoạt động
cho vay của các NHTM

Các nhân tố ảnh hưởng được chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tố
khách quan. Trong đó nhân tố chủ quan bao gồm: quan điểm của lãnh đạo NH
về định giá BĐS, nhân tố thông tin về BĐS được định giá, nhân tố cơ sở vật
chất kỹ thuật, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá và nội dung, quy
trình, phương pháp định giá BĐS. Các nhân tố khách quan gồm có: nhóm các
nhân tố tự nhiên, nhân tố kinh tế, yếu tố thị trường và yếu tố thuộc về pháp lý,
chính sách kinh tế.
1.4. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá BĐS
Tìm hiểu thực tế công tác định giá BĐS tại các nước Trung Quốc, Australia
và Thái Lan là những nước có ngành định giá rất phát triển, qua đó rút ra kinh
nghiệm và những bài học để Việt Nam làm tốt công tác định giá hơn trong
thời gian tới.
5
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ
Chương II trình bày những tìm hiểu thực tế về công tác định giá BĐS
trong hoạt động cho vay của các NHTM. Để có thể đánh giá được hoạt động
này tập trung nghiên cứu, phân tích công tác định giá BĐS tại ba ngân hàng
thương mại điển hình là: NH Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, NH
thương mại cổ phần Á Châu và ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương.
Tìm hiểu xem các ngân hàng thực hiện công tác định giá như thế nào, áp dụng
phương pháp định giá ra sao, kết quả thực hiện có hợp lý và hiệu quả không.
Qua đó đánh giá chung về kết quả đạt được, những hạn chế, nguyên nhân của
những hạn chế và lấy đó làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thích hợp nhằm cải
thiện công tác định giá BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay.
2.1. Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam
trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô
Khái quát bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh

tế vĩ mô. Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn
cầu, nền kinh tế Việt Nam từng bước phục hồi và tăng trưởng khá nhanh.
Tuy nhiên, hoạt động tín dụng trong thời gian vừa qua gặp rất nhiều
khó khăn bởi nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là do chính sách tiền tệ
thắt chặt đã đẩy mặt bằng lãi suất lên cao chóng mặt. Thị trường BĐS cũng
không mấy thuận lợi khi hàng loạt các quy định pháp lý mới được ban hành
cùng mức lãi suất cao đã hạn chế các giao dịch đi rất nhiều. Bước sang năm
2011 với mục tiêu tiếp tục hạn chế tín dụng mà NHNN đưa ra đã cho thấy
quyết tâm của NHNN trong việc ổn định kinh tế vĩ mô.
6
2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các
NHTM Việt Nam
2.2.1. Thực trạng hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS
2.2.2. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một
số NHTM Việt Nam
Sau một thời gian dài hoạt động định giá còn chưa được các NHTM
chú trọng thì hiện nay hầu hết các NHTM đều đã xây dựng cho mình một quy
trình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành.
2.2.2.1. Thực trạng định giá BĐS tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam
Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam với mục tiêu hoạt động và
vai trò là trụ cột trên thị trường tài chính tiền tệ ở nông thôn. Trong hoạt động
cho vay của mình, tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS không lớn nên công
tác định giá BĐS ở đây chỉ là một bước trong quy trình cấp tín dụng.
Tuy nhiên trước nhu cầu về vốn ngày càng tăng của nền kinh tế,
Agribank đã có những bước cải tiến, đặc biệt là chú trọng hơn vào công tác
định giá BĐS. NH đã giao cho các chi nhánh chủ động thực hiện công tác
định giá theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03/12/2007.
2.2.2.2. Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP
Á Châu

ACB là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt
Nam với nhiều thành tích nổi bật. Với hướng phát triển coi trọng vấn đề định
giá tài sản thế chấp từ sớm hiện nay ACB đã thành lập được phòng định giá
riêng, tách ra khỏi phòng tín dụng. Hơn thế ACB còn xây dựng được quy
trình định giá tương đối rõ ràng và chặt chẽ mang lại hiệu quả cao cho công
tác định giá BĐS.
7
ACB có những quy định cụ thể về cách tính đơn giá đất bao gồm: cách
tính đơn giá đất đường nội bộ, đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/ xi măng, đất có
hình dạng quá lớn hoặc quá nhỏ, BĐS có một phần diện tích giải tỏa, BĐS có
một phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp, BĐS trong trường
hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, quyền sử dụng đất
nông nghiệp, căn hộ chung cư…
Có thể thấy với những quy định trên công tác định giá BĐS của ACB
rất chặt chẽ và mang hệ số an toàn cao. Đây cũng là sự khác biệt vượt trội của
ACB so với các ngân hàng khác. Tuy việc xác định giá trị BĐS tại ACB
tương đối sát với giá thị trường song cũng không thể tránh khỏi những mặt
còn yếu kém. Đó là phương pháp định giá còn chủ yếu là phương pháp so
sánh, đội ngũ nhân viên còn hạn chế trong khi khối lượng công việc quá
nhiều.
2.2.2.3. Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Đại Dương
OceanBank là một ngân hàng còn non trẻ trong hệ thống NHTM Việt
Nam song công tác định giá đã được NH coi trọng từ sớm. Oceanbank đã
thành lập một bộ phận thực hiện định giá BĐS hoạt động độc lập cùng một
đội ngũ cán bộ được đào tạo chuyên môn. NH này cũng đã đầu tư xây dựng
một quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ. Tuy nhiên kết quả hoạt động ở đây
còn một số hạn chế như tính chính xác còn thấp, giá trị định giá thấp hơn giá
trị thị trường rất nhiều.
2.3. Đánh giá chung về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay
của các NHTM

2.3.1. Những kết quả đạt được
Quy trình thủ tục cho vay thế chấp bằng BĐS ngày càng được hoàn
thiện hơn. Quy trình định giá tổng quát, chặt chẽ góp phần thúc đẩy tăng
8
trưởng doanh số cho vay và dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS, rủi ro được
giảm thiểu đáng kể.
Bộ phận định giá được tách biệt khỏi bộ phận tín dụng là một bước
phát triển đem lại nhiều thành quả cho NHTM.
2.3.2. Những hạn chế
Bên cạnh cạnh những kết quả trên vẫn còn một số hạn chế đó là giá trị
định giá còn thấp hơn so với giá trị thị trường. Các NH hầu hết đêù định giá
bằng 1,5-2 lần khung giá nhà nước trong khi khung giá này thường cách xa so
với giá thị trường từ 4-5 lần.
Việc định giá còn tốn khá nhiều thời gian và chi phí do cán bộ định giá
mất quá nhiều thời gian trong việc tìm kiếm giá trị của BĐS tương tự trên thị
trường.
2.3.3. Nguyên nhân
2.3.3.1. Những nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất là quan điểm của lãnh đạo NH cho rằng việc định giá là không quá
quan trọng mà chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay. Ngoài ra
cán bộ định giá thường rất khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tài
sản. Về phương pháp áp dụng để định giá BĐS còn chưa thích hợp.
Hầu hết các NH mới chỉ dùng hai phương pháp so sánh và chi phí là chủ yếu.
Song trên thị trường tồn tại rất nhiều BĐS khác biệt, ít giao dịch, do đó cần
kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp
thặng dư mới có được kết quả chính xác được.
2.3.3.2 . Nguyên nhân khách quan
Hành lang pháp luật chưa hoàn thiện, sự bất ổn của thị trường BĐS cũng góp
phần hạn chế hiệu quả của công tác định giá BĐS.
9

CHƯƠNG III
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI VIỆT NAM
3.1. Định hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho
vay của các NHTM Việt Nam
3.1.1. Định hướng phát triển của các NHTM Việt Nam
3.1.2. Quan điểm hoàn thiện công tác định giá BĐA trong hoạt động cho
vay của các NHTM Việt Nam
Phải nhất quán thống nhất quan điểm về tổ chức, phương pháp và quy trình
định giá cho từng loại hình, đồng thời phải phù hợp với điều kiện thực tế của
Việt Nam.
3.2. Một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt
động cho vay của các NHTM Việt Nam
3.2.1. Hoàn thiện quy trình định giá
Việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các
cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các nhân viên định giá, tạo điều
kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá ở nước ta. Một
qui trình cho vay hoàn chỉnh và chuẩn mực sẽ là điều kiện giúp giảm thiểu rủi
ro trong cho vay, tổn thất đối với ngân hàng từ đó giúp nâng cao chất lượng
cho vay và năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường
10
3.2.2. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu
phục vụ công tác định giá bất động sản
3.2.3. Bổ sung thêm một số phương pháp khác cho phù hợp với đặc điểm
và điều kiện của các NHTM
Cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS
và hoàn thiện các phương pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động của các
NHTM Việt Nam. Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp
các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác định giá.

3.2.4. Đào tào đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
NHNN nên thành lập các công ty định giá tại nhiều địa phương khác nhau để
công tác định giá BĐS được tốt hơn.
3.3.2. Kiến nghị với Nhà nước
Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, ban
hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất
động sản chung cho các ngân hàng hay công ty định giá, nâng cao giải pháp
quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và ban hành khung giá sát
với thị trường và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới là những biện pháp thiết
thực tạo điều kiện cho công tác định giá được thực hiện tốt hơn.
11
CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại
1.1.1. Hoạt động cho vay của các NHTM
1.1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất, là một hệ
thống phức tạp và lớn mạnh nhất trong nền kinh tế, là một trong những công
cụ mà thông qua đó Nhà nước chi phối và điều hành những vấn đề kinh tế
quan trọng nhất, là một yếu tố chính trong chính sách tiền tệ của Nhà nước.
Theo Peter S.Rose : “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh
mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch
vụ thanh toán - và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một
tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế”. Ngoài ra còn có nhiều cách tiếp
cận khác nhau về Ngân hàng như thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai

trò mà NH thực hiện trong nền kinh tế.
Các dịch vụ chính bất kỳ một Ngân hàng nào cũng thực hiện là tín dụng,
tiết kiệm và thanh toán. Ngoài ra tuỳ thuộc vào lĩnh vực và mục đích hoạt
động có thể chia làm nhiều loại Ngân hàng khác nhau. Nhưng điểm chung của
các NHTM là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận. NHTM có 3 chức năng cơ bản
là trung gian tài chính, tạo phương tiện thanh toán và trung gian thanh toán
với các dịch vụ chính là huy động vốn, tín dụng, mua bán ngoại tệ, cung cấp
các dịch vụ thanh toán, bảo lãnh, quản lý ngân quỹ,
12
1.1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Theo luật các TCTD năm 2010, cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo
đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với
nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó,
NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục
đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và
lãi.
1.1.1.3. Các hình thức cho vay của NHTM.
Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của NHTM, mang lại lợi
nhuận chủ yếu cho NH nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro
nhất. Việc phân loại các loại hình cho vay có cơ sở khoa học là tiền đề để
thiết lập các quy trình cho vay hợp lý và nhằm mục đích quản trị rủi ro tín
dụng. Việc phân loại cho vay dựa trên các căn cứ sau:
Căn cứ vào loại khách hàng vay
Việc phân loại này là một định hướng quan trọng trong chiến lược về
chính sách khách hàng của ngân hàng tạo cơ sở tốt cho việc thiết lập các điều
kiện cho vay và những ưu đãi đối với mỗi khách hàng. Khách hàng vay tiền
của ngân hàng rất đa dạng bao gồm: Chính phủ, các tổ chức tài chính, doanh
nghiệp và cá nhân. Hình thức cho vay Chính phủ phổ biến là ngân hàng mua

tín phiếu và trái phiếu do Kho bạc phát hành. Tuy khả năng hoàn trả của
Chính phủ rất cao song ngân hàng cũng phải chú ý đến rủi ro lãi suất, rủi ro
thanh khoản và rủi ro hối đoái trong trường hợp Chính phủ mất khả năng chi
trả.
13
Ngân hàng cho vay doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng thêm
cho sản xuất kinh doanh. Đây là nhóm khách hàng có tỷ trọng lớn nhất của
các NHTM, có khả năng sinh lời cao nhất nhưng cũng rủi ro nhất.
Căn cứ vào thời hạn cho vay
- Cho vay ngắn hạn: Là cho vay dưới 12 tháng và được sử dụng để bù
đắp sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu
ngắn hạn của các cá nhân.
- Cho vay trung hạn: Là các khoản cho vay có thời hạn từ 1 năm đến 5
năm hoặc 7 năm. Cho vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm
tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất
kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn
nhanh.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có hình thức trên 5 năm hoặc trên 7
năm và tối đa có thể lên đến 20-30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên
đến 40 năm. Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn
như xây dựng nhà ở, mua sắm các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn,
xây dựng các xí nghiệp mới.
Căn cứ vào mục đích vay vốn
- Cho vay kinh doanh như cho vay để dự trữ nguyên vật liệu, các chi
phí sản xuất trực tiếp, gián tiếp hoặc đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệ
thương mại giữa các doanh nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của
các cá nhân như mua sắm các vật dụng đắt tiền, xây dựng nhà cửa hoặc trang
trải chi phí đời sống.
Việc phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay giúp ngân hàng có thể

thiết lập những điều kiện ràng buộc khác nhau đối với người vay. Chẳng hạn
14
như khi cho vay tiêu dùng ngân hàng còn yêu cầu người vay phải dùng tài sản
hoặc bảo lãnh của bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay.
15
Căn cứ vào điều kiện bảo đảm của người vay
- Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản cầm cố,
thế chấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín
của bản thân khách hàng đó. Hay nói khác đi cho vay không có tài sản bảo
đảm là những khoản cho vay mà người vay không phải chuyển tài sản cho
ngân hàng để tạo nguồn thu nợ cho ngân hàng khi người vay không thực hiện
được cam kết khi vay và trong trường hợp này ngân hàng phải gánh chịu tổn
thất. Hình thức cho vay này chỉ áp dụng đối với những khách hàng tốt, trung
thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, quản trị rủi ro có hiệu
quả.
- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như
thế chấp tài sản thuộc sở hữu, cầm cố, hoặc phải có sự bảo lãnh của người thứ
ba. Các tài sản có thể là vàng, trái phiếu và các chứng từ có giá khác, các
khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu. Sự bảo đảm này là căn cứ pháp lý
để ngân hàng có thêm một nguồn thứ hai, bổ sung cho nguồn nợ thứ nhất
chưa chắc chắn. Nếu người vay không trả đúng hạn cam kết ngân hàng có
quyền bán các tài sản bảo đảm để thu nợ. Hình thức cho vay này áp dụng đối
với những khách hàng không có uy tín cao đối với ngân hàng.
Căn cứ vào phương pháp hoàn trả
- Cho vay có thời hạn: là loại cho vay có thỏa thuận thời hạn trả nợ cụ
thể được quy định trên hợp đồng vay vốn. Cho vay có thời hạn bao gồm các
loại: cho vay chỉ có một kỳ hạn trả nợ, cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ, cho
vay trả góp, cho vay hoàn trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn trả nợ cụ
thể mà việc trả nợ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người đi vay.
- Cho vay không có kỳ hạn cụ thể: ngân hàng có thể yêu cầu hoặc

người đi vay tự nguyện trả nợ bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước một thời
16
gian hợp lý, thời gian này có thể được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Tuy nhiên hình thức này ít gặp trong thực tế.
Căn cứ đối tượng tham gia quy trình cho vay
- Cho vay trực tiếp : ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu,
đồng thời người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng.
- Cho vay gián tiếp : là khoản vay được thực hiện thông qua việc mua
lại các khoản nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán. Các ngân hàng
thực hiện cho vay gián tiếp thông qua nghiệp vụ chiết khấu thương phiếu,
mua bán nợ.
Căn cứ vào phương thức cho vay
- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay của ngân hàng đối với các
khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được
cấp hạn mức thấu chi. Chỉ khi khách hàng có nhu cầu thời vụ hay mở rộng
sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng.
- Cho vay theo hạn mức: đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng
thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn hoặc cuối kỳ, đó là số dư tối đa tại thời
điểm tính.
- Cho vay thấu chi: là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép
người vay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới
hạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là
hạn mức thấu chi.
1.1.1.4. Nguyên tắc cho vay của các ngân hàng thương mại
Theo quy chế cho vay 1627 và luật các tổ chức tín dụng nguyên tắc cho
vay đầu tiên của ngân hàng là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã
cho vay. Nguyên tắc này được tôn trọng và thực hiện trên thực tế sẽ đảm bảo
hoạt động của ngân hàng diễn ra liên tục và bình thường. Tuy nhiên, các
khoản cho vay của ngân hàng luôn phải đối đầu với rủi ro người vay không có
17

đủ khả năng trả hoặc trả nợ tiền vay không đầy đủ, không đúng hạn cả gốc và
lãi. Rủi ro này thường xuyên xảy ra và gây thiệt hại nhiều nhất cho NHTM.
Cho vay đúng mục đích không chỉ là nguyên tắc mà còn là phương
châm của ngân hàng. Vốn cho vay của ngân hàng phải hướng đến mục tiêu và
yêu cầu của toàn bộ nền kinh tế cũng như của từng đơn vị kinh tế.
Ngân hàng sẽ đáp ứng các khoản vay của khách hàng khi nguyên tắc
có tài sản tương đương làm đảm bảo được thực hiện. Dù dưới bất cứ hình
thức nào, tiền cho vay của ngân hàng đều làm tăng khối lượng tiền tệ trong
lưu thông, tăng sức mua của xã hội và tăng khối lượng hàng hóa trên thị
trường. Lưu thông hàng hóa là nguồn gốc của lưu thông tiền tệ do đó nếu
tiền cho vay của ngân hàng không gắn với sản xuất và lưu thông hàng hóa
thì sẽ xảy ra lạm phát.
Cho vay có tài sản đảm bảo không chỉ nhằm đảm bảo quan hệ cân đối
tiền – hàng mà còn tạo phương tiện cho ngân hàng có thêm nguồn vốn khác
để thu nợ nếu nguyên tắc hoàn trả đúng hạn cả gốc và lãi không được thực
hiện. Điều đó có nghĩa là khi thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh của
khách hàng không trả được nợ vay đúng hạn thì tài sản cầm cố, thế chấp thực
chất là biện pháp nhằm hạn chế mức độ thiệt hại cho ngân hàng. Giữa yêu cầu
cần có tài sản bảo đảm với lãi suất cho vay có quan hệ khá chặt chẽ với nhau,
thường lãi suất này sẽ thấp hơn lãi suất của các món cho vay không có bảo
đảm bằng tài sản. Một điều cần lưu ý rằng ngay cả những khoản cho vay được
bảo đảm bằng tài sản thế chấp cũng gặp phải những rủi ro khá nặng nề.
Thông tư số13/2010/TT-NHNN về các quy định bảo đảm an toàn trong
TCTD ban hành ngày 20/05/2010 đã nâng tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu từ 8%
lên 9%. Quyết định 493 cũng quy định về các tỉ lệ an toàn, về phân loại nợ và
trích lập dự phòng rủi ro trong hoạt động của TCTD, trong đó quyết định 493
18
đã tiến dần đến những đánh giá mang các yếu tố định tính và dự phòng được
chia thành dự phòng chung và dự phòng cụ thể, hướng tới khuôn khổ dự
phòng theo Basel II. Đây là bước tiến quan trọng trong việc từng bước áp

dụng các chuẩn mực Basel II tại Việt Nam.
1.1.2. Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM
1.1.2.1. Tầm quan trọng của tài sản bảo đảm
Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay khả năng hoàn trả
nợ vay của mình. Theo điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,
tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Hiện nay ở Việt Nam việc bảo đảm cho
vay bằng tài sản bảo đảm cũng được thực hiện theo Nghị định này. Tác dụng
đối với việc bảo đảm bằng tài sản cho các món vay:
- Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó không
trả được nợ, lúc đó Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm để trừ vào tiền vay
của khách hàng.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả.
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay với mục đích lừa đảo.
1.1.2.2. Các loại tài sản bảo đảm
Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau với TSBĐ:
-Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có
nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài
sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có
quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong
tương lai và được phép giao dịch.
- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
19
kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
- Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử
dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy

định khác.
Các biện pháp đảm bảo tiền vay: Có 2 hình thức chính sau:
- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: Cầm cố là việc người đi
vay chuyển giao tài sản cho Ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiền
nhất định và dùng tài sản đó đảm bảo cho món vay, khi đến hạn trả nếu khách
hàng không trả Ngân hàng sẽ phát mại tài sản để thu nợ. Thông thường các tài
sản loại này phải dễ vận chuyển, dễ bảo quản như sổ tiết kiệm, kim loại quý,
giấy tờ có giá nói chung là những động sản.
Còn thế chấp là việc người đi vay đem tài sản của mình thế chấp cho
Ngân hàng vay một món tiền. Người đi vay vẫn có thể sử dụng tài sản đó
nhưng không có quyền định đoạt nó, mọi giấy tờ pháp lý Ngân hàng sẽ thu
giữ. Khi khách hàng không thể trả nợ, Ngân hàng có quyền bán tài sản đó để
thu nợ của khách hàng, thông thương đó là bất động sản như đất đai, nhà cửa
nhưng cũng có một số loại động sản khác.
- Đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Đây là hình thức rất thông
dụng trong cho vay của các NHTM, như vậy tài sản đảm bảo chính là tài sản
hình thành từ một phần lớn hay toàn bộ khoản vay của khách hàng. Khách
hàng vẫn có quyền sử dụng tài sản nhưng không có quyền bán hay chuyển
nhượng. Đây là một hình thức thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ món
vay.
20
1.2 Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
1.2.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc gia
trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động
sản), trong tiếng Pháp người ta dùng từ Immobilié (bất động sản) còn Trung
Quốc thì dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai). Việc phân loại
tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã,
theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất

động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên,
Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
21
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những
vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà
XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Ðất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả những tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước.
1.2.2. Khái niệm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM
Theo giáo sư A.F Minglington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế
đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá có thể được định
nghĩa là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một
mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại một thời điểm cụ thể.
Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô
hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích của BĐS và
các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra
các quan điểm cá nhân”.
22
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá tài sản quốc tế
và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị BĐS là một
nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố
kinh tế tiểm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”.
Còn theo giáo sư W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương
quốc Anh “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Tính khoa học của định giá BĐS thể hiện qua kiến thức chuyên môn
về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu,
sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất động
sản.
Định giá BĐS cũng đòi hỏi tính nghệ thuật ở chỗ người định giá phải
có kĩ năng nắm vững các thông tin, có sự nhạy cảm tốt với thị trường, trợ giúp

cho quá trình định giá và luôn linh hoạt để từ đó hình thành những quan điểm
riêng của từng người.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm nhất định: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản
chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm nhất định tức vào một ngày cụ thể.
Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam: “Định giá BĐS là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác
định”.
Để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, bên cạnh việc các NH
thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm thì xác định giá trị tài sản
bảo đảm làm cơ sở xác định mức cho vay là vô cùng quan trọng. Định giá
BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM chính là việc xác định giá trị BĐS
23
cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định
mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản bảo đảm là BĐS.
1.2.3. Tầm quan trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay
của các NHTM
Hoạt động định giá BĐS tại các NHTM ngày càng trở nên quan trọng,
đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm
như nghiệp vụ cho vay. Bởi lẽ khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho
khách hàng thì không phải lúc nào khoản vay đó đều có thể trở về với đầy đủ
cả gốc và lãi. Rủi ro tín dụng trong ngân hàng là điều không thể tránh khỏi và
nếu nó xảy ra với mức độ và quy mô lớn sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của ngân
hàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Do đó
định giá BĐS có vai trò vô cùng quan trọng, nó không chỉ nhằm đảm bảo an
toàn cho khoản tín dụng vì luôn có nguồn thu nợ thứ hai khá ổn định từ BĐS
thế chấp mà còn để tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay của
mình.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại được phép tự thoả thuận và tự chịu
trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay của doanh

nghiệp đi vay nên việc định giá BĐS sao cho hợp lý, sát với giá thị trường là
một vấn đề quan trọng được đặt ra. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy
mô vay vốn của khách hàng (khách hàng sẽ chỉ được vay với mức ít hơn mức
đáng ra phải được vay). Điều này làm khách hàng không hài lòng và có xu
hướng tìm đến các tổ chức tín dụng khác để có thể cho họ vay với lượng vốn
lớn hơn, từ đó làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và uy tín của ngân
hàng. Nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thu hồi nợ vay và
lãi vay khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc ngân hàng phải thanh
lý bất động sản với giá thấp hơn so với mức giá đã định gây tổn thất cho ngân
hàng.
24
Mặt khác, công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay còn là
cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo
đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu quả.
Tóm lại, định giá BĐS để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải
làm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn thất cho
món nợ trở nên không thể thanh toán được, từ đó không thể hạn chế được rủi
ro, nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng.
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.4.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng
cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu cần định giá với BĐS tương tự đã bán
trên thị trường để ước tính giá trị thực của BĐS mục tiêu từ giá bán của các
BĐS so sánh.
Phương pháp này dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS có
mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được
mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường. Chính vì vậy nó phản ánh khá chính
xác giá trị do thị trường đánh giá và dễ được khách hàng và cơ quan pháp lý
chấp nhận. Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các giao dịch trên thị
trường của các BĐS giống hoặc tương đối giống với BĐS mục tiêu. Trên cơ

sở đó phân tích giá bán mua của các tài sản có thể so sánh được, thực hiện
những điều chỉnh thích hợp để xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định
giá.
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc cung
cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng.
Quy trình định giá của phương pháp:
Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị
của BĐS lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh,
25