Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng thành phố Hải Phòng – Thực trạng và giải pháp ( Lấy ví dụ tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconexitc )

Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Hoàng Văn Chung , Sinh viên lớp Đầu tư 49D. Tôi xin cam đoan
chuyên đề thực tập này là do tôi tự thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Phạm
Văn Hùng và sự giúp đỡ của các anh chị trong Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển
Du lịch Vinaconex – ITC.
Chuyên đề thực tập này không sao chép từ bất cứ luận văn hay chuyên đề
thực tập nào khác. Các tài liệu chỉ mang tính chất tham khảo. Nếu có bất cứ điều gì
trái với lời cam đoan nói trên, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước Khoa Đầu tư
và Nhà trường.
Hà Nội, ngày 16 tháng 05 năm 2011
Sinh viên
Hoàng Văn Chung
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực tập, được sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị trong
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Du lịch Vinaconex – ITC và sự chỉ bảo hướng
dẫn của PGS.TS Phạm Văn Hùng, tôi đã hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.
Tuy nhiên, do hạn chế về kỹ năng và kinh nghiệm thực tế nên chuyên đề không thể
tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô giáo và các bạn để tôi có thể nâng cao kiến thức và hoàn thiện
hơn chuyên đề thực tập của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Hoàng Văn Chung
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
BĐS DL&ND: Bất động sản du lịch và nghĩ dưỡng

TP HP : Thành Phố Hải Phòng
DNTN : Doanh nghiệp tư nhân
DNNN : Doanh nghiệp nhà nước
CTCP : Công ty cổ phần
CT TNHH : Công ty trách nhiệm hữu hạn
KTTĐ : Kinh tế trọng điểm
CSHTKT : Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
NSNN : Ngân sách nhà nước
UBND : Ủy ban nhân dân
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
LỜI MỞ ĐẦU
Nằm trong vùng KTTĐ Bắc bộ và vành đai kinh tế: Hà Nội – Hải Phòng -
Quảng Ninh, Hải Phòng được đánh giá là vị trí kinh tế quan trọng của cả nước nói
chung và miền bắc nói riêng. Sau gần 20 năm đổi mới, tới nay nền kinh tế xã hội
thành phố Hải Phòng đã có những bước chuyển biến đáng kể và đạt được nhiều
thành tựu quan trọng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn giữ ở mức cao; phát triển
toàn diện nền kinh tế cũng như ở từng ngành củ thể; việc huy động các nguồn lực
thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đạt nhiều kết quả tốt và đảm bảo. Những
thành tựu đó đã làm cho thế và lực của Hải Phòng mạnh lên rất nhiều.
Với mục tiêu trở thành thành phố công nghiệp không khói đầu tiên của Việt
Nam vào năm 2020, Hải Phòng đang xúc tiến kêu gọi đầu tư vào các dự án lớn,
trong đó các dự án BĐS DL&ND được xem là có vai trò quan trọng và quyết định
tới sự phát triển du lịch của Hải Phòng. Những năm qua đầu tư phát triển BĐS
DL&ND luôn được đảng, nhà nước cũng như Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban
nhân dân thành phố hết sức quan tâm và ưu tiên hàng đầu, năm 2005 còn được lấy
là “năm đầu tư phát triển BĐS DL&ND”.
Tuy nhiên hiện nay trước yêu cầu phát triển chung của cả nước, hoạt động
đầu tư vào các dự án BĐS DL&ND vẫn còn nhiều tồn tại và khó khăn cần được
khắc phục và tiếp tục hoàn thiện. Việc xem xét đánh giá thực trạng hoạt động đầu tư

phát triển BĐS DL&ND và đưa ra các giải pháp là hết sức cần thiết.
Chính vì vậy, trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát
triển du lịch Vinaconexitc tiền thân ban quản lý dự án du lịch nghĩ dưỡng Cát Bà –
Amatina Hải phòng, tôi đã chọn đề tài “ Đầu tư phát triển bất động sản du lịch
nghĩ dưỡng thành phố Hải Phòng – Thực trạng và giải pháp ( Lấy ví dụ tại Công
ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconexitc )” để nghiên cứu, góp phần
phân tích, đánh giá và đưa ra một cái nhìn thật đầy đủ hơn về tình hình đầu tư phát
triển BĐS DL&ND, những kết quả đạt được và những vấn đề còn tồn tại, từ đó đưa
ra một số giải pháp nhằm đẩy mạnh đầu tư phát triển BDS DL&ND thành phố.
Đề tài được nghiên cứu trên cở sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng; các cơ sở lý luận về đầu tư và hoạt động đầu tư và sử dụng tổng hợp
các quan điểm, chủ trương phát triển kinh tế xã hội, du lịch của Hải Phòng; quy
hoạch phát triển du lịch, kinh tế xã hội qua các giai đoạn. Đề tài đã sử dụng tổng
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
1
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
hợp các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp… từ nguồn số liệu của
UBND, sở kế hoạch & đầu tư và các báo cáo kinh tế của thành phố Hải Phòng.
Kết cấu đề tài gồm có 3 phần chính:
Chương 1: Cơ sở lý luận về đầu tư và bất động sản du lịch nghĩ dưỡng
Chương 2: Thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ dưỡng TP
Hải Phòng giai đoạn 2006 – 2010
Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghĩ
dưỡng TP Hải Phòng
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Đầu tư đặc biệt là PGS.TS
Phạm Văn Hùng và các anh chị Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch
Vinaconexitc đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này!
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
2
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
DU LỊCH VÀNGHỈ DƯỠNG
1.1. SƠ LƯỢC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NGHĨ DƯỠNG
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản về bất động sản du lịch nghĩ dưỡng
1.1.1.1.Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Việt Nam quy định: “ BĐS là
những tài sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản ,
nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Hay nói cách khác,
BĐS là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai
là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sự dụng trong trạng thái không
tách rời đất hoặc những vật thể mà khi di dời sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng,
hình thái sẽ bị thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến
trúc, công trình lắp ghép…
Theo điều khoản này, thì BĐS nước ta bao gồm:
, Đất đai:
- Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
( những đất đai di dời được như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng
không phải là BĐS);

SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
3
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
- Phải là đất đã xác định chủ quyền;
- Đất đai phải đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó);
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
- Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung
tâm thương mại, khách sạn, văn phòng….( các nhà bạt di động của các gành xiếc, các lâu
đài làm bằng đá, các nhà nghĩ dưỡng di động trên xe lăn không phải là BĐS)
- Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường sá , cầu cống,
bến cảng, sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai
- Các tài sản gắn liền không thể tách rời với các công trình xây dựng: máy điều
hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình, những tài sản có thể tháo rời mà
giá trị công cụ của nó không thay đổi thì không phải là BĐS.
, các loại tài sản khác gắn liền với đất đai
- Vườn cây lâu năm: gồm cả cây trồng và đất trồng cây
- Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
- Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
- Một số công trình khai thác hầm mỏ…;
- Các tài sản hợp pháp khác do pháp luật quy định
1.1.1.2.BĐS du lịch và nghĩ dưỡng
Bên cạnh những sản phẩm bất động sản hiện có, tại Việt Nam đã hình thành
một khái niệm về bất động sản khá mới mẻ mang nét riêng và được giới đầu tư quan
tâm - đó là "bất đống sản du lịch nghĩ dưỡng". Đây là một sản phẩm đầu tư gắn liền
với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch và dịch vụ phụ trợ đi kèm.
Cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm chi tiết nào đĩnh nghĩa về BĐS du
lịch nghĩ dưỡng. Song không giống như các BĐS khác, BĐS du lịch nghĩ dưỡng

mang những đặc điểm riêng biệt là vừa để nghĩ dưỡng, vừa để kinh doanh. Do đó,
ngoài những căn hộ và biệt thự, BĐS du lịch nghĩ dưỡng còn có cả khách sạn, khu
nghĩ dưỡng, sân golf và các dịch vụ đi kèm, thường tập trung phần lớn tại vùng ven
biển và vùng núi.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
4
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
1.1.2. Đặc điểm của BĐS du lịch và nghĩ dưỡng
1.1.2.1. Đặc điểm chung
 !"
# $!%&%'()*  Đặc điểm này là do BĐS
DL&ND luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định và có
giới hạn về diện tích và không gian.
+, +/01 Tính lâu bền của
BĐS DL&ND gắn liền với sự tồn tại của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị tiêu hủy. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc
thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm hoặc hơn nữa.
+ +!23%4! Sở dĩ như vậy là do
sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực… Mặt khác, chính sự sang tạo trong ý tưởng thiết kế xây
dựng, chế tạo … của chủ đâu tư cũng như của các kiến trúc sư, nhà thiết kế cũng tạo
nên tính cá biệt của BĐS DL&ND.
+, +'56 Giữa các BĐS DL&ND
thường có sự tác động và ảnh hưỡng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời và hoàn thiện
của BĐS DL&ND này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi hoặc tăng thêm hoặc bớt
đi giá trị của BĐS DL&ND kia.
(!+, +789!0!:;929<
72;= BĐS DL&ND là loại tài sản quan trọng, có giá trị lớn của mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như là mỗi người dân. Các quan hệ
giao dịch về nó thường có tác động hai mặt tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội.

Do đó, nhà nước phải có những chính sách, chủ trương để điều tiết và quản lý
chúng. Mặt khác, BĐS thường gắn liền với đất đai, do vậy thường bị chi phối bởi
luật đất đai. Do đó, nhìn chung BĐS DL&ND thường chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và nhà nước.
72+, +9>? /(8@'# Vì BĐS
DL&ND có giá trị lớn và lâu bền nên việc quản lý chúng thường phức tạp, do đó,
đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý phải cao hơn các hàng
hóa BĐS thông thường.
1.1.2.2. Đặc điểm khác
+, +2= Do quy mô và tính chất của BĐS
DL&ND, nên vốn cho một dự án BĐS DL&ND thường là rất lớn, có những dự án
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
5
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
lên tới hàng tỷ USD. Do đó, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể thực hiện được
những dự án này. Thông thường, chủ đầu tư của một dự án BĐS DL&ND phải là
doanh nghiệp lớn, có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS.
+, +909 Khác với những BĐS thông thường
khác, BĐS DL&ND mang đặc điểm riêng biệt: vừa để nghĩ dưỡng, vừa để du lịch,
vừa có thể kinh doanh. Do đó, thông thường một dự án BĐS DL&ND không chỉ
đơn giản là những căn hộ hay biệt thự, mà còn có cả khách sạn, khu nghĩ dưỡng,
khu vui chơi giải trí, bể bơi, sân golf và các dịch vụ đi kèm khác.
+, +8A Cũng khác với những BĐS thông
thường khác, BĐS DL&ND phần lớn tập trung ở những vị trí được thiên nhiên ban
tặng cho những vẻ đẹp như các bãi biển, vùng núi, cao nguyên, hay các hòn đảo
nhỏ… Những khu vực này thường ít người sinh sống, đất đai rộng lớn, thiên nhiên
đẹp, yên tĩnh nên rất phù hợp cho loại hình BĐS này.
1.2. ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND
1.2.1. Khái niệm đầu tư phát triển BĐS DL&ND
Trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội nói chung

và phát triển BĐS DL&ND nói riêng, các hoạt động kinh tế bao giờ cũng gắn liền
với việc huy động và sử dụng các nguồn lực nhằm đem lại những lợi ích kinh tế -
xã hội nhất định. Các hoạt động đó gọi là đầu tư phát triển.
Hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND là việc huy động và sự dụng các
nguồn lực đầu tư trực tiếp hay gián tiếp vào các chương trình, dự án BĐS DL&ND
nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và lợi ích kinh tế xã hội của vùng.
1.2.2. Đặc điểm của đầu tư phát triển BĐS DL&ND
Đầu tư trong nền kinh tế nói chung và trong đầu tư BĐS DL&ND nói riêng
thông thường đều trực tiếp hay gián tiếp chịu ảnh hưởng của các đặc điểm sau:
 BC!&=
Đầu tư phát triển BĐS DL&ND đòi hỏi quy mô vốn rất lớn do một vài nguyên
nhân sau:
DBC!&=909EEE$%/F
BĐS DL&ND mang đặc điểm riêng biệt: vừa để nghĩ dưỡng, vừa để du lịch,
vừa có thể kinh doanh. Do đó, thông thường một dự án BĐS DL&ND không chỉ
đơn giản là những căn hộ hay biệt thự, mà còn có cả khách sạn, khu nghĩ dưỡng,
khu vui chơi giải trí, bể bơi, sân golf và các dịch vụ đi kèm khác. Do đó, quy mô
vốn cho dự án bị đội lên rất nhiều.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
6
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
D)G)H!%IA/7@2J8
3GThông thường, mỗi một dự án đầu tư kể từ khi đi vào thực hiện cho tới
khi hoàn thành phải mất từ 3 – 5 năm, có những dự án lên tới 10 – 15 năm. Thời
gian đầu tư dài, cộng thêm với lãng phát, giá cả leo thang làm cho chi phí của dự án
ngày càng lớn, rủi ro thực hiện ngày càng cao.
Do đó, trong công tác quản lý đòi hỏi phải có giải pháp huy động và phân bổ
vốn hợp lý, xây dựng chính sách, kế hoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng
vốn đầu tư, bố trí vốn theo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm.
 )K

Đầu tư phát triển BĐS DL&ND thường có thời gian thu hồi vốn dài hơn trong
đầu tư các ngành khác. Những nguyên nhân chủ yếu là:
+ Số tiền chi phí cho một dự án BĐS DL&ND thường khá lớn và phải nằm ứ
đọng không vận động trong suốt quá trình đầu tư.
+ Thời gian kể từ khi tiến hành đầu tư cho đến khi dự án đưa vào sử dụng
thường kéo dài nhiều tháng thậm chí tới vài năm.
+ Tính rủi ro và kém ổn định của đầu tư cao do vốn lớn và phụ thuộc nhiều
vào yếu tố tự nhiên.
 L;//
Do qui mô vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên mức độ rủi ro của hoạt động đầu
tư phát triển BĐS DL&ND thường rất cao. Rủi ro đầu tư do nhiều nguyên nhân, trong đó
có nguyên nhân chủ quan từ chủ đầu như quản lý yếu kém, năng lực nhà đầu tư
Nguyên nhân khách quan như khủng hoảng kinh tế, động đất, lũ lụt Tất cả các nguyên
nhân ảnh hưởng rất lớn tới quá trình thực hiện và hoạt động của dự án.
Hoạt động đầu tư trong lĩnh BĐS DL&ND thường tiến hành IM
'@IIN9 như : bãi biển, vùng núi, cao nguyên hay các hòn đảo
nhỏ Điều này làm tăng thêm tính phức tạp của việc quản lý, điều hành các công
việc của thời kỳ đầu tư xây dựng cũng như thời kỳ dự án đi vào hoạt động.
OP2@';/0?G2&JQ1C8)
92C2>5C0R*0/8I//@2J8
3GS)%T<%4@'G'5=;2
1 8I%4QU?V. Do đó, trước hết cần phải có chủ trương,
quyết định đầu tư đúng. Thứ hai, phải lựa chọn được địa điểm đầu tư hợp lý phù
hợp với quy hoạch của tỉnh, địa phương.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
7
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
1.2.3. Nội dung của đầu tư phát triển BĐS DL&ND
1.2.3.1. Trên góc độ nhà nước
WXYWW G92$3R750G%Z<

CSHTKT có vai trò quan trọng không những đối với phát triển BĐS
DL&ND mà còn cả nền kinh tế. Nhu cầu đầu tư vào CSHTKT là rất lớn, đòi hỏi
gấp 2 lần sự phát triển kinh tế, nếu không CSHTKT sẽ trở thành lực cản của cả nền
kinh tế.
Đầu tư phát triển CSHTKT hỗ trợ phát triển BĐS DL&ND chủ yếu là hoạt
động đầu tư công, trong đó hoạt động chính là sử dụng vốn của nhà nước đầu tư vào
các chương trình, dự án như: giao thông vận tải, hệ thống điện nước, thông tin liên
lạc, giáo dục, y tế… nhằm tạo điều kiện thuận lợi thu hút các nhà đầu tư có năng
lực đầu tư phát triển BDS DL&ND. Ngoài ra, CSHTKT phát triền bền vững còn
tạo điều kiện thu hút du khách đến với du lịch nhiều hơn, đây là cơ sở để phát triển
du lịch và giải quyết đầu ra cho các dự án BDS nghĩ dưỡng.
Mỗi một quốc gia, phát triển CSHTKT chiếm một lượng vốn khổng lồ, riêng
Việt Nam chiếm khoảng 10% -11% GDP, song theo Tổng hội xây dựng Việt Nam,
kết cấu hạ tầng kỹ thuật hỗ trợ phát triển BĐS DL&ND nước ta còn trong tình
trạng yếu kém, qui mô nhỏ bé, hầu hết chưa đạt yêu cầu kỹ thuật, chưa tạo được kết
nối liên hoàn, nhất là về giao thông vận tải chưa có đường cao tốc theo đúng tiêu
chuẩn; chưa được quy hoạch đồng nhất. Điện năng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu.
Chi phí cao… Do đó vẫn chưa khai thác hết tiềm năng về du lịch và sự mặn mà của
các du khách và các nhà đầu tư trong và ngoài nước về hoạt động đầu tư phát triển
BĐS DL&ND tại Việt Nam.
WXYWX GQ1C8R472
Trong lĩnh vực BĐS DL&ND, hệ thống chính sách pháp luật bao gồm tất cả
cá thủ tục kể từ khi chủ đầu tư gửi hồ sơ xin cấp phép cho đến khi dự án đi vào thực
hiện và hoạt động củ thể như: lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao
đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng, giá cả, quản lý….Ở nước ta,
thủ tục hành chính còn quá rườm rà, chưa chặt chẽ, thiếu đồng bộ, còn gây khó
khăn cho chủ đầu tư. Việc cải thiện hệ thống chính sách này, đó là quá trình đơn
giản hóa các thủ tục đầu tư, tạo điều kiện hỗ trợ các nhà đâu tư tiết kiệm thời gian,
chi phí trong công tác đăng ký và xin cấp phép đầu tư.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D

8
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
WXYWY G92$K18@'#
Nhìn trên góc độ cơ quan quản lý nhà nước, nguồn nhân lực là nguồn lực về
con người được nghiên cứu dưới hai khía cạnh chính:
J?(8;2?&1I@'# Thể hiện
ở bằng cấp và khả năng hành động của cán bộ quản lý trong quá trình thực hiện
nhiệm vụ của cơ quan quản lý hành chính. Khả năng dự báo, phán đoán, tầm nhìn
chiến lược, hiểu biết về thị trường BĐS DL&ND.
9[!0/;2?&1I Thể hiện ở tác
phong, trách nhiệm và tinh thần làm việc của mỗi cá nhân, tổ chức trong công tác
quản lý hoạt động đầu tư BĐS DL&ND. Tinh thần không ngừng học hỏi, bồi dưỡng
kiến thức của mỗi cán bộ công nhân viên.
1.2.3.1.1. Trên góc độ doanh nghiệp
1.2.3.1.2. G92$0G82
Hạ tầng dự án gồm hệ thống giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải, hệ
thống thông tin liên lạc, thủy lợi và công tác san lấp mặt bằng… phục vụ dự án.
Trước khi bước vào thực hiện dự án, nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng dự án, nhằm tạo
điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện dự án và khi dự án đi vào hoạt động
sau này. Đối với một dự án lớn, thời gian cho đầu tư hạ tầng mất tới 2 đến 5 năm.
1.2.3.1.3. GQ1C820!>82
Đây là quá trình tiếp theo sau khi chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng của dự án. Ở
giai đoạn này, chủ đầu tư phải phân bổ nguồn lực hợp lý để hoàn thành từng hạng
mục của dự án theo tuần tự ưu tiên. Thông thường các dự án du lịch nghĩ dưỡng
thường có các hạng mục sau: khu biệt thự, khu khách sạn, khu thương mại, khu vui
chơi giải trí thể dục thể thao, khu hội nghị… Đây là giai đoạn quan trọng nhất và
chiếm nhiều thời gian nhất trong quá trình thực hiện dự án. Do đó, đi đôi với đầu tư
xây dựng các hạng mục dự án là đầu tư máy móc thiết bị, nguồn nhân lực để đảm
bảo tiến trình của dự án.
1.2.3.1.4. G92$/0?\%O@'29197'9[!

Đẩu tư cho hoạt động Marketing bao gồm đầu tư cho hoạt động quảng cáo,
xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu nhằm quảng bá sản phẩm tới khách
hàng và phân phối sản phẩm dự án ra thị trường. Thông thường, hoạt động
marketing dự án thường diễn ra trên các kênh truyền hình, internet, các tạp chí và
các tờ báo lớn… Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi
hỏi có kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng nắm được nhất là
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
9
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
trong cuộc sống hiện đại khi mà ta không có nhiều thời gian. Do đó mà các dịch vụ
marketing cho bất động sản thường đi kèm với các công ty kinh doanh các dịch vụ
bất động sản. Và chi phí cho hoạt động Marketing là vô cùng lớn, thường chiếm
một tỷ lệ nhất định trong tổng vốn đầu tư.
1.2.3.1.5. G92$2>%]!
Các dự án BDS DL&ND thường ở những vị trí dân cư thưa thớt: dọc bờ
biển, các hòn đảo, vùng núi hay cao nguyên, nơi mà các dịch vụ đi kèm chưa phát
triển. Việc đầu tư phát triển các dịch vụ đi kèm đó là quá trình đầu tư các dịch vụ vui
chơi giải trí, dịch vụ ăn uống, trung tâm thương mại, thể thao… nhằm làm tăng giá trị
của BDS DL&ND. Vốn cho các dịch vụ này không hề nhỏ, theo thống kê vốn cho các
dịch vụ đi kèm chiếm khoảng 1/4 đến một nửa tổng vốn đầu tư của một dự án.
1.2.3.1.6. .1/%'(C?7^>G
Ở mỗi quốc gia, nguồn vốn đầu tư trước hết và chủ yếu là từ tích luỹ của nền
kinh tế, tức phần tiết kiệm không tiêu dùng đến (gồm tiêu dùng của cá nhân và tiêu
dùng của Chính Phủ) từ GDP. Nguồn tích luỹ từ nội bộ nền kinh tế, xét về lâu dài
là nguồn bảo đảm cho sự tăng trưởng và phát triển kinh tế một cách ổn định, là điều
kiện đảm bảo tính độc lập và tự chủ của đất nước trong lĩnh vực kinh tế cũng như
các lĩnh vực khác. Ngoài nguồn vốn tích luỹ từ trong nước, các quốc gia còn có thể
và cần huy động vốn đầu tư từ nước ngoài để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
Từ đây, ta có thể chỉ ra các hướng chính trong nguồn đầu tư phát triển :

D.K/=F bao gồm tích luỹ từ ngân sách nhà nước, các cấp và
vốn tích luỹ của các doanh nghiệp.
D.KE=/F bao gồm vốn đầu tư trực tiếp ( FDI ) và nguồn
viện trợ ( ODA ).
Trong hai nguồn vốn trên thì nguồn vốn từ nguồn NSNN, ODA luôn là dòng
vốn đi đầu, chủ yếu đầu tư vào CSHT phụ trợ phát triển BĐS DL&ND, đóng vai trò
quan trọng trong những bước đi đầu tiên, nó chính là những cái “hích” đầu tiên cho
sự phát triển kinh tế nói chung và BĐS DL&ND nói riêng. Khi CSHT đã được đầu
tư phát triển đồng bộ, tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp,
của các nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp đầu tư vào các dự án.
Để nâng cao được hiệu quả sự dụng và huy dộng vốn, thì cả nhà nước lẫn
doanh nghiệp phải chung tay hợp tác. Nói cách khác, nhà nước có trách nhiệm đầu
tư vào cơ sở hạ tầng, nhằm thu hút và kêu gọi đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó,
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
10
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
doanh nghiệp cần hợp tác với cơ quan quản lý, tránh thất thoát thoát lãng phí vốn
đầu tư. Đầu tư đúng trọng tâm trọng điểm.
1.2.3.1.7. G%2
Đề BDS DL&ND phát triển bền vững, chủ đầu tư còn phải quan tâm tới các
hoạt động như:
- Đầu tư phát triển nguồn lực lao động: Khi các dự án đi vào thực hiện, hầu hết
đất đai nông nghiệp của dự án bị thu hồi, người dân sẽ không còn đất để sản xuất
kinh doanh. Do đó, doanh nghiệp phải đầu tư giáo dục người lao động để sau khi dự
án hoàn thành, họ chính là nguồn lao động chính phục vụ cho dự án nhằm giải
quyết công ăn việc làm cho người dân.
- Đầu tư phát triển và ứng dụng khoa học & công nghệ vào dự án BDS
DL&ND. Đó là công tác nghiên cứu triển khai và ứng dụng khoa học công nghệ
vào hoạt động quản lý của doanh nghiệp và quá trình thực hiện dự án: Công nghệ
thông tin, máy móc thiết bị mới hiện đại

1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiểu quả đầu tư BDS DL&ND
1.2.4.1. Chỉ tiêu đánh giá kết quả
 *82
Chỉ tiêu này phản ánh kết quả của hoạt động đầu tư phát triển, có bao nhiêu dự
án đầu tư được cấp phép, bao nhiêu dự án hoàn thiện, và bao nhiêu dự án đang thực
hiện trong thời gian nghiên cứu với diện tích xây dựng là bao nhiêu. Qua đó, để
đánh giá xem với đồng vốn, nhân lực… bỏ ra, kết quả thu được đã xứng đáng hay
chưa, qua đó có giải pháp để khắc phục.
 _G
Lượng vốn giải ngân trong ký nghiên cứu, là tổng số tiền đã chi để tiến hành
các hoạt động đầu tư bao gồm chi phí xây dựng, chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị,
chi phí quản lý và chi phí kháctheo quy định của thiết kế dự toán. Qua đó, để đánh
giá xem với tiềm năng sẵn có của tỉnh, mức vốn giải ngân trên đã xứng đáng chưa.
1.2.4.2. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
 P`I223@'
- \7'*(I!F Chỉ tiêu này xác định bằng việc so sánh sản lượng
tăng thêm với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Chỉ tiêu
này cho biết với một đơn vị vốn bỏ ra, làm gia tăng sản lượng bao nhiêu lần.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
11
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
- +/(I!Flợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với mức vốn
đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Chỉ tiêu này cho biết mức doanh thu
tăng thêm tính trên một đơn vị vốn đầu tư phát huy trong kỳ nghiên cứu.
 P`I223@'%4QU?
- \9. (I!F Chỉ tiêu này được xác định bằng cách so
sánh tổng mức đóng góp ngân sách tăng thêm tăng kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn
đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu của các doanh nghiệp, chỉ tiêu này
cho biết 1 đồng vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu của doanh nghiệp
đã đóng góp vào NSNN với mức tăng thêm là bao nhiêu.

- \<9(I!Fso sánh tổng thu nhập tăng thêm trong kỳ nghiên
cứu với tổng mức vốn đầu tư trong kỳ nghiên cứu của doanh nghiệp, chỉ tiêu này
cho biết một đơn vị vốn đầu tư pat huy tác dụng trong kỳ đem lại mức thu nhập tăng
thêm là bao nhiêu.
- a3!(I!7/=G92C/%TIF So sánh
tổng số việc làm tăng thêm trong kỳ nghiên cứu so với tổng mức vốn đầu tư, chỉ
tiêu này phản ánh số việc làm tăng thêm trên 1 đồng vốn đầu tư.
- \4%3!/03(I!7/=G92C/%TI
F chỉ tiêu này xác định bằng cách số ngoại tệ tiết kiệm tăng thêm trong kỳ
nghiên cứu với tổng mức vốn phát huy trong kỳ nghiên cứu.
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư phát triển BDS DL&ND
Các dự án BDS DL&ND thường có quy mô lớn và thời gian thực hiện dài
nên hoạt động đầu tư phát triển phân khúc này thường chịu tác động của nhiều nhân
tố. Dưới đây là 3 nhóm nhân tố chính:
1.2.5.1. Nhóm nhân tố tự nhiên
- Vị trí địa lý: với các dự án nằm ở những vị trí cảnh quan thiên nhiên đẹp, cơ
sở hạ tầng giao thông, địa hình, tính chất thổ nhưỡng của đất thuận lợi sẽ tạo điều
kiện tốt cho hoạt động đầu tư phát triển các dự án và ngược lại.
- Tác động của tự nhiên: bao gồm các tác động của tự nhiên mà trong quá
trình lập dự án chủ đầu tư không lường trước được như: bão, lũ lụt, động đất, sóng
thần, khí hậu khắc nghiệt… Tất cả các yếu tố này, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động
đầu tư: thiệt hại lớn, thời gian thực hiện phải kéo dài… làm gia tăng chi phí khắc
phục và sửa chữa.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
12
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
1.2.5.2. Nhóm nhân tố kinh tế xã hội
- Cung cầu về sản phẩm dự án trên thị trường
- Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường sá, hệ thống cấp thoát nước, cung
cấp điện, hệ thống thông tin liên lạc…

- Mức độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm của vùng;
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong khu vực,
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hoạt động tín dụng trong vùng;
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Giải quyết công ăn việc làm cho người lao động khi dự án đi vào thực hiện;
1.2.5.3. Nhóm nhân tố về chính trị - pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và
sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS DL&ND
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS nói chung và BDS
DL&ND nói riêng.
Ngoài ra, thủ tục đầu tư cũng đang là vấn đề đau đầu của nhà đầu tư. Thời gian
đăng ký cấp kéo dài, có khi lên tới hai đến ba năm liền. Thể hiện ở chỗ: thủ tục đầu tư
còn rườm rà, nhiều giai đoạn không cần thiết đang gây khó khăn cho chủ đầu tư.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
13
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP
HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2006 – 2010
2.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI TP HẢI PHÒNG ẢNH

HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên
Hải Phòng là thành phố Cảng lớn nhất khu vực miền Bắc Việt Nam, là 1 trong
28 tỉnh/thành phố duyên hải, là 1 trong 5 thành phố trực thuộc trung ương và là đô
thị loại 1 trung tâm cấp quốc gia, cùng với Đà nẵng, Cần Thơ, là thành phố lớn thứ
3 của Việt Nam, hiện đang phấn đấu đến năm 2025 trở thành đô thị loại đặc biệt.
Với diện tích khoảng 1.507,57 km², dân số khoảng 1.837.302 người, trong đó
dân cư thành thị 847.058 người chiếm 46,1%, dân cư nông thôn 990.244 người
chiếm 53,9%. Hải Phòng là nơi có vị trí quan trọng về kinh tế xã hội và an ninh,
quốc phòng của vùng Bắc Bộ và cả nước, là thành phố cảng, cửa chính ra biển quan
trọng của Việt Nam, là đầu mối giao thông quan trọng Vùng Kinh tế trọng điểm
Bắc Bộ, trên hai hành lang - một vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam - Trung Quốc.
Hải Phòng là đầu mối giao thông đường biển phía Bắc, là động lực tăng trưởng
của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, là Trung tâm kinh tế - khoa học - kĩ thuật tổng
hợp của Vùng duyên hải Bắc Bộ và là một trong những trung tâm phát triển của
Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước.
Hải Phòng còn có tên gọi không chính thức là Thành phố Hoa Phượng Đỏ -
Thành phố thanh bình với hơn 336 hòn đảo lớn nhỏ, 15 điểm du lịch nổi tiếng trong
nước và trên thế giới, Hải Phòng đã và đang trở thành tâm điểm của du khách trong
và ngoài nước. Nhắc đến Hải Phòng, không một ai là không biết tới Khu bảo tồn
sinh quyển Cát Bà và khu du lịch nổi tiếng Đồ Sơn, hai trong khu du lịch nổi tiêng
nhất của Hải Phòng và cả nước.
Với lợi thế về Kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng, vị trí, dân số , du lịch
Hàng năm, Hải Phong thu hút hàng ngàn lượt khách du lịch tới tham quan và làm
việc tại Hải Phòng, lượng khách tìm đến với loại hình BĐS này cũng gia tăng, đặc
biệt là khách từ Hà Nội. Theo nghiên cứu của CBRE lượng khách đến từ Hà Nội
chiếm 60%, Hải Phòng chiếm 30%, còn lại là các TP HCM và các tỉnh khác. Đăc
biệt, chỉ cách TP Hà Nội chỉ vởi 108km, Hải Phòng đang là điểm nhấn thu hút các
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
14

Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tiềm năng để phát triển loại hình BĐS này tại
Hải Phòng là rất lớn.
2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006 -2010
Kinh tế phát triển ổn định và liên tục tăng trưởng; Cơ sở vật chất kỹ thuật và
quy mô kinh tế thành phố tiếp tục phát triển rõ nét; cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích
cực theo hướng tiên tiến; tiềm năng, lợi thế của thành phố cảng được khai thác, phát
huy toàn diện và hiệu quả hơn; khẳng định rõ tính chất, vai trò là cửa chính ra biển
của các tỉnh phía Bắc và cực tăng trưởng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm
Bắc bộ; đang từng bước trở thành một trong những trung tâm công nghiệp, thương
mại lớn của cả nước và trung tâm dịch vụ của vùng Duyên hải Bắc bộ; tích cực chủ
động hội nhập kinh tế quốc tế, đạt được những kết quả bước đầu quan trọng.
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) đạt tốc độ tăng trưởng khá cao trong giai
đoạn 2006- 2008 (bình quân tăng 12,76%/năm); từ năm 2009 đến năm 2010, tốc độ
tăng trưởng chậm hơn do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế
thế giới, bình quân trong 5 năm đạt 11,32%. Quy mô kinh tế tăng đáng kể so với
năm 2005, GDP năm 2010 gấp 1,7 lần, GDP bình quân đầu người tăng 63,4% (năm
2010 đạt 1.742USD/người); tỷ trọng GDP (theo giá so sánh) trong GDP cả nước
chiếm khoảng 4,4% (năm 2005 là 3,6%). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng
tiên tiến, tỷ trọng GDP của các nhóm ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ tăng
từ 87% năm 2005 lên 90% năm 2010 (trong đó dịch vụ tăng từ 50,8% lên 53%).
Một số ngành, lĩnh vực kinh tế chủ lực, nhiều lợi thế phát triển nhanh, có thêm sản
phẩm mới:
Công nghiệp, Giá trị sản xuất công nghiệp bình quân 5 năm (2006-2010) ước
tăng 14,93%/năm, đến năm 2010 chiếm 31% trong GDP của thành phố, góp phần
quan trọng hàng đầu vào tăng trưởng kinh tế và xuất khẩu, thu hút lao động; tạo
điều kiện thúc đẩy phát triển dịch vụ, đô thị và chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông
nghiệp, nông thôn. Các sản phẩm mũi nhọn như: cơ khí, phôi thép, thép tấm, xi
măng, nhiệt điện, phân bón DAP…phát triển mạnh, từng bước hình thành trung tâm
công nghiệp đóng tầu, sản xuất kim loại lớn của vùng và cả nước. Một số ngành kỹ

thuật cao được hình thành như sản xuất máy móc thiết bị điện, điện tử; dụng cụ y tế,
dụng cụ chính xác; thiết bị văn phòng và máy tính.
Nông nghiệp, iá trị sản xuất nông nghiệp bình quân 5 năm (2006 – 2010)
tăng 4,56%/năm. Kinh tế nông nghiệp chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá và bảo đảm an ninh lương thực. Tỷ trọng giá trị sản xuất chăn nuôi
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
15
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
chiếm 40-42% giá trị của toàn ngành nông nghiệp (năm 2005 chiếm gần 35%). Phát
triển khá nhanh các mô hình trang trại và vùng sản xuất tập trung chuyên canh (đến
nay trên địa bàn thành phố đã có 618 trang trại chăn nuôi theo hướng công nghiệp),
giá trị sản xuất nông nghiệp trên đất canh tác đạt bình quân 75 triệu đồng/ha/năm,
nhiều diện tích đạt trên 100 triệu đồng/ha/năm. Hình thành và phát triển nhanh các
vùng sản xuất nông sản tập trung có giá trị kinh tế cao như vùng chuyên canh rau,
chuyên cây công nghiệp truyền thống, cây thực phẩm, hoa, quả và cây cảnh.
Thủy sản, giá trị sản xuất thuỷ sản bình quân 5 năm (2006-2010) ước tăng
7,99%/năm; cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho nuôi trồng được đầu tư, nâng cấp,
tu bổ. Phát triển nuôi trồng ở cả ba khu vực; đẩy mạnh nuôi thâm canh, bán thâm
canh, phát triển nuôi trên biển, nuôi nước ngọt. Tiếp tục khuyến khích khai thác
đánh bắt hải sản xa bờ; phát triển nhanh đội tàu với kỹ thuật, thiết bị được đầu tư
mới, đủ năng lực vươn khơi và mang lại hiệu quả. Mở rộng liên kết, hợp tác trong
nuôi trồng, khai thác, xuất hiện mô hình mới. Hệ thống dịch vụ hậu cần thuỷ sản
được tổ chức tốt hơn, phục vụ có hiệu quả cho nuôi trồng, khai thác. Hạ tầng nghề
cá đã được quan tâm đầu tư, từng bước được hiện đại hoá. Việc ứng dụng tiến bộ
khoa học, công nghệ trong đánh bắt, nuôi trồng và chế biến đạt kết quả tích cực
hơn. Ngày càng khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất giống thuỷ - hải sản ở
miền Bắc.
Dịch vụ, GDP ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng cao và đạt tốc độ tăng trưởng cao
hơn tốc độ tăng GDP của thành phố, tốc độ tăng trưởng bình quân GDP ngành dịch
vụ giai đoạn 2006-2010 đạt 12,41%/năm. Đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng dịch vụ

theo hướng hiện đại, nhất là hạ tầng cảng, thương mại, viễn thông, công nghệ thông
tin, vận tải, du lịch. Hệ thống cảng biển được mở rộng, nâng cấp, phát triển hướng
ra biển, hiện đại hóa phương tiện, đổi mới quản lý, nâng cao năng lực, sức cạnh
tranh. Thương mại phát triển khá toàn diện; tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán lẻ
tăng 24,13%/năm. Quan tâm đầu tư thêm một số trung tâm thương mại, siêu thị hiện
đại, đáp ứng yêu cầu để Hải Phòng giữ vai trò trung tâm phát luồng hàng hoá của
vùng và cả nước. Kim ngạch xuất khẩu năm 2010 ước đạt 1,95 tỷ USD, tăng bình
quân 18,93%/năm. Số doanh nghiệp tham gia xuất khẩu tăng nhanh; cơ cấu sản
phẩm xuất khẩu có chuyển biến; sản phẩm công nghiệp chế biến tăng khá.
Du lịch, số lượt khách đến thành phố bình quân 5 năm (2006-2010) tăng
11,67%/năm. Cơ sở hạ tầng du lịch được quan tâm đầu tư, có thêm nhiều khách sạn,
nhà hàng, tôn tạo nhiều công trình văn hoá lịch sử. Chú trọng khai thác lợi thế về du
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
16
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
lịch biển. Các khu du lịch Cát Bà, Đồ Sơn được tập trung đầu tư cùng với khu du
lịch vịnh Hạ Long trở thành một trong những trung tâm du lịch quốc tế của cả nước.
Giáo dục, giáo dục đại học phát triển cả về quy mô và chất lượng, thu hút sinh
viên từ 55 tỉnh, thành phố theo học, bước đầu thể hiện vai trò là một trong những
trung tâm đào tạo nguồn nhân lực của cả nước. Công tác đào tạo nghề phát triển về
quy mô, xã hội hóa về phương thức, chất lượng được nâng lên. Tỷ lệ lao động đã
qua đào tạo đạt 65% , trong đó lao động qua đào tạo nghề đạt 43%. Chất lượng
nguồn nhân lực bước đầu đáp ứng yêu cầu phát triển thành phố theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Công tác y tế, chăm sóc sức khoẻ, công tác chăm sóc sức khoẻ nhân dân đạt
kết quả khá toàn diện. Hệ thống y tế cơ sở cơ bản đạt chuẩn quốc gia. Đầu tư trang
bị thêm một số thiết bị chẩn đoán và chữa bệnh hiện đại, tiếp thu và thực hiện thành
công một số kỹ thuật y tế tiên tiến, chất lượng khám, chữa bệnh có tiến bộ. Thực
hiện xã hội hoá, công bằng trong khám, chữa bệnh đạt kết quả tích cực; 100% người
nghèo đã có bảo hiểm y tế công tác khám chữa bệnh cho người nghèo, trẻ em dưới

6 tuổi, bệnh nhân có thẻ bảo hiểm y tế đã được thực hiện đầy đủ ở các tuyến khám
chữa bệnh. Công tác dân số, gia đình và trẻ em tiếp tục được quan tâm chăm lo, cơ
bản giữ vững những kết quả đạt được 95% trẻ em dưới 6 tuổi được cấp thẻ khám,
chữa bệnh miễn phí; 95% trẻ em mồ côi không nơi nương tựa được chăm sóc, giúp
đỡ thường xuyên.
Quốc phòng-an ninh, công tác giáo dục quốc phòng - an ninh được triển khai
tích cực, hiệu quả. Một số công trình quốc phòng, an ninh được đầu tư xây dựng
mới và nâng cấp. Chất lượng tổng hợp và sức mạnh chiến đấu của lực lượng vũ
trang thành phố được nâng lên, hiệp đồng chặt chẽ với lực lượng vũ trang của
Trung ương đóng quân trên địa bàn, nắm chắc tình hình, sẵn sàng chiến đấu cao;
giữ vững thế chủ động chiến lược, đấu tranh ngăn chặn, đẩy lùi và làm thất bại kịp
thời mọi âm mưu, thủ đoạn chống phá cách mạnh nước ta trong chiến lược “diễn
biến hoà bình” của các thế lực thù địch; không để xảy ra diễn biến phức tạp, đột
xuất bất ngờ; tham gia tích cực và hiệu quả công tác phòng, chống bão lụt, cứu hộ,
cứu nạn, khắc phục hậu quả do thiên tai gây ra.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
17
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
Bảng 1: Tình hình phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2006 – 2010
baFcd
Lĩnh vực Mức tăng trưởng bình quân
GDP bình quân 11,32%
Công nghiệp và xây dựng 14,93%
Nông lâm ngư nghiệp 4,56%
Dịch vụ 12,41%
Du lịch 11,67%
Thủy sản 7,99%
GDP bình quân/ người 1.540 USD
b.KF2/2/e4QU?fP_&3^ghgd
Nhìn chung, kinh tế phát triển bền vững và liên tục tăng trưởng; cơ cấu kinh tế

chuyển dịch tích cực theo hướng tiên tiến; tỷ trọng GDP của các nhóm ngành công
nghiệp - xây dựng và dịch vụ tăng, nông nghiệp giảm, thu nhập bình quân tăng
mạnh ( năm 2010 đạt 1.780 USD/ người ), đời sống người dân cải thiện rõ rệt. Du
lịch phát triển mạnh, hàng năm thu hút hàng nghìn lượt khách tham quan trong và
ngoài nước tới Hải Phòng. Đây chính là cơ sở để phát triển BĐS DL&ND tại thành
phố Hải Phòng. Hơn nữa, được sự quan tâm của UBND TP.HP cùng với sự hỗ trợ
của nhà nước, công tác an ninh quốc phòng luôn đảm bảo, y tế giáo dục phát triển
mạnh, là cơ hội để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tới các dự án BĐS
DL&ND tại Hải Phòng.
2.2.THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BĐS DL&ND TP HẢI PHÒNG
GIAI ĐOẠN 2006 – 2010
2.2.1.Tình hình huy động và sự dụng vốn
2.2.1.1.Theo cơ cấu vốn
Đến ngày 31/10/2010, trên địa bàn TP Hải Phòng có 63 dự án. Trong đó: có
18 dự án đã đi vào hoạt động, 12 dự án đang đầu tư, 17 dự án đang lập dự án và 16
dự án đang xin chủ trương đầu tư.
Để xem xét cơ cấu vốn đầu tư vào BĐS DL&ND Hải Phòng, tác giả chia vốn đầu
tư thành 05 nguồn chính sau đây: Vốn NSNN; vốn tín dụng đầu tư phát triển; vốn doanh
nghiệp nhà nước; vốn DNTN, dân cư và các TPKT khác; Vốn nước ngoài.
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
18
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
Bảng 2: Nguồn huy động vốn đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Hải Phòng giai đoạn 2006 - 2010
Chỉ tiêu
Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Tổng cộng
Giá trị
(Tỷ
đồng)
Tỷ
trọng

(%)
Giá trị
(Tỷ
đồng)
Tỷ
trọng
(%)
Giá trị
(Tỷ
đồng)
Tỷ
trọng
(%)
Giá trị
(Tỷ
đồng)
Tỷ
trọng
(%)
Giá trị
(Tỷ
đồng)
Tỷ
trọng
(%)
Giá trị
(Tỷ
đồng)
Tỷ
trọng

(%)
Vốn NSNN 716.39 11.07 1432.62 22.13 965.92 14.92 1,326.5 20.49 2,032.25 31.39 6,473.71 100
Vốn Tín
dụng đầu
tư phát
triển 4,923.5 27.15 4,634.67 25.56 1,832.5 10.11 2,894.4 15.96 3,849.27 21.23 18,134.34 100
Vốn doanh
nghiệp Nhà
nước 247.31 9.35 280.63 10.61 197.47 7.47 496.18 18.76 1,423.56 53.82 2,645.15 100
Vốn DNTN,
dân cư và
các TPKT
khác 4,204.62 15.51 4,763.8 17.57 4,126.5 15.22 5,538.6 20.42 8,483.65 31.29 27,117.23 100
Vốn nước
ngoài 3,110.12 15.67 3,253.64 16.39 3,892.6 19.61 4,235.2 21.34 5,356.48 26.99 19,847.97 100
Tổng 74,218.40
b.KF9i?e4/0Gd
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
19
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
Xét theo tỷ trọng vốn đầu tư, trong vòng 5 năm từ 2006 – 2010, Hải phòng
thu hút hơn 74 ngàn tỷ đồng vào BĐS DL&ND. Có 3 nguồn vốn chủ đạo là vốn
DNTN, dân cư và các thành phần kinh tế khác; vốn từ các doanh nghiệp, quỹ đầu
tư, các tổ chức tài chính nước ngoài; và vốn tín dụng đầu tư phát triển từ các ngân
hàng thương mại trong nước. Trong đó, vốn từ các DNTN trong nước chiếm 36%
tương đương với gần 27 ngàn tỷ đồng xếp thứ nhất trong 5 nguồn vốn. Đứng thứ 2,
là nguồn vốn từ các doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài chiếm 27% tương đương với
19 ngàn tỷ đồng. Nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển từ các ngân hàng thương mại
và các tổ chức tín dụng xếp thứ 3, chiếm 24% tương đương hơn 18 ngàn tỷ đồng.
Còn lại là nguồn vốn từ NSNN và từ các doanh nghiệp nhà nước.

Biểu đồ 1: Cơ cấu vốn đầu tư vào BĐS DL&ND Hải Phòng
giai đoạn 2006 - 2010
Xét theo thời gian, năm 2006 tổng mức vốn đầu tư cho BDS DL&ND là
13201.94 tỷ đồng chiếm 18% tổng mức vốn đầu tư của cả giai đoạn. Năm 2010,
lượng vốn tăng lên tới 21,145 tỷ đồng chiếm 28,5% tăng gấp 1,6 lần so với năm
2006. Riêng năm 2007 – 2008, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu,
nên lượng vốn vào BDS giảm mạnh. Củ thể: năm 2007 là 14,365 tỷ đồng, năm
2008 là 11,015 tỷ đồng giảm 23.3% so với năm 2007.
Nhìn vào bảng số liệu, ta thấy nguồn vốn từ NSNN gia tăng không đồng đều,
năm 2006 được xem là năm thấp nhất là 716.39 tỷ đồng chiếm 11.07% so với cả
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
20
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
giai đoạn, năm 2010 tăng lên 2,032.25 tỷ đồng chiếm 31.4%, tăng gấp 2.8 lần so với
năm 2006. Qua đó, ta phần nào nhận thấy được mặc dù lượng vốn từ NSNN qua các
năm là không nhiều, song nó đóng vai trò rất quan trọng, chứng tỏ sự quan tâm của
chính phủ, các ban ngành địa phương tới BDS DL&ND Hải Phòng. Qua đó thu hút
các chủ đầu tư, doanh nghiệp có năng lực vào Hải Phòng.
Nguồn vốn từ tín dụng đầu tư phát triển có xu hướng giảm dần qua các năm,
củ thể: năm 2006 tổng mức vốn huy động từ tín dụng là 4,923.5 tỷ đồng chiếm
27.15%, năm 2010 mức vốn huy động từ hoạt động này là 3,849.27 chiếm 21.23%,
giảm gần 6% so với năm 2006. Qua đó có thể thấy nguồn vốn từ các ngân hàng và
các tổ chức tin dụng đang bị thắt chặt dần. Đây cũng có thể xem là khó khăn của
các chủ đầu tư trong quá trình kêu gọi và huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức
tin dụng. Đối với nguồn vốn từ các doanh nghiệp nhà nước chiếm một lượng nhỏ
nhất trong tổng vốn đầu tư, song nhìn chung lượng vốn này cũng tăng đáng kể trong cả
giai đoạn. Năm 2006 rơi vào khoảng 247.31 tỷ đồng chiếm 9.35% đến năm 2010 lên tới
1,423.56 tỷ đồng chiếm 53.82% tăng tới 476% so với năm 2006. Riêng nguồn vốn từ
nước ngoài gia tăng đều đặn hàng năm, nhận thấy được tiềm năng của BDS DL&ND tại
Việt Nam nói chung và Hải Phòng nói riêng là rất lớn, nên lượng vốn từ các doanh

nghiệp nước ngoài ( FDI) và các tổ chức tài chính(ODA) ngày càng gia tăng. Qua bảng
sô liệu ta thấy, năm 2010 mức vốn đầu tư cao nhất cả giai đoạn chiếm tới 27% tương
đương với 5,356.48 tỷ đồng, tăng gần 2 lần so với năm 2006.
Biểu đồ 2: Tổng vốn đầu tư huy động vào BĐS DL&ND Hải Phòng qua các năm
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
21
Chuyên đề tốt nghiệp PGS.TS Phạm Văn Hùng
Qua biểu đồ trên, ta phần nào thấy được mức tăng trưởng của vốn qua hàng
năm. Mức vốn huy động cao nhất vào năm 2010 với 21,145.21 tỷ đồng, thấp nhất
vào năm 2008 với 11,014.99 tỷ đồng. Nguyên nhân chính của vấn đề này được giải
thích bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2007 – 2008, thị trường BĐS bị “đóng
băng” dẫn tới nguồn vốn cho BDS DL&ND giảm mạnh trong năm 2008. Năm
2009, là thời điểm nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng trên đà
phục hồi và lượng vốn cho phân khúc này cũng tăng lên đáng kể. Đỉnh điểm là năm
2010 , dự kiến năm 2011 nguồn vốn huy động vào BĐS DL&ND Hải phòng sẽ lên
tới khoảng 38 ngàn tỷ đồng, trong đó nguồn vốn chính là nguồn vốn nước ngoài
gồm FDI và ODA.
a. Vốn từ ngân sách nhà nước
Để thu hút đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hàng năm UBND TP đều
giao kế hoạch vốn ngân sách cho đầu tư phát triển hạ tầng du lịch. Tổng nguồn vốn
ngân sách Nhà nước đầu tư cho hạ tầng du lịch giai đoạn 2006 - 2010 là 6,473.710
tỷ đồng. Trong đó: Nguồn vốn cân đối ngân sách tỉnh là 1,147.39 tỷ đồng, vốn ngân
sách Trung ương hỗ trợ có mục tiêu là 4,998.43 tỷ đồng (bao gồm: vốn hỗ trợ có
mục tiêu hạ tầng du lịch là 3,668.97 tỷ đồng, vốn Trung ương hỗ trợ có mục tiêu
theo Nghị quyết 39 của Bộ chính trị là 1,329.46 tỷ đồng). Vốn đầu tư năm sau đều
cao hơn năm trước. Các dự án đầu tư đã phát huy hiệu quả rõ rệt, góp phần thúc đẩy
sự phát triển của ngành du lịch Hải Phòng.
Bảng 3: NSNN cho hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
baFjKd
Năm Ngân sách tỉnh

Vốn cân đối
NSĐP
Ngân sách
Trung ương
Tổng
2006 50.84 62.31 603.24 716.39
2007 253.05 56 1,123.57 1,432.62
2008 183.93 68.43 713.56 965.92
2009 284.62 54.68 987.23 1,326.53
2010 374.95 86.47 1,570.83 2,032.25
Tổng 1,147.39 327.89 4,998.43 6,473.710

b2/2/gh'giXkWkd
Mặc dù chỉ chiếm 9% trong tổng mức vốn đầu tư huy động được trong cả
giai đoạn. Song vốn NSNN vẫn là một nguồn vốn vô cùng quan trọng trong chiến
lược phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Hải Phòng. Là nguồn vốn chính
SV: Hoàng Văn Chung Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
22