quản lý công trường xây dựng

SCOPE
1. Tổng quan về quản lý dự án
2. Nhóm dự án
3. Sử dụng hồ sơ xây dựng tại công trường
4. Trình nộp, lấy mẫu và bản vẽ thi công
5. Lập và lưu trữ hồ sơ tại công trường
6. Sơ đồ và kiểm soát tại công trường
7. Họp, đàm phán và giải quyết tranh chấp
8. Quan hệ và kiểm soát đối với người lao động tại công trường
9. Quản lý nhân sự và an toàn
10. Thầu phụ và mua sắm
11. Quản lý chất lượng dự án
12. Kiểm soát thời gian và giá trị
13. Sử dụng máy tính quản lý dự án
14. Thay đổi và yêu cầu
15. Quá trình thanh toán
16. Kết thúc dự án
 Quản lý (Management) là một môn học cung cấp công cụ để
hướng dẫn con người theo đuổi các mục đích và được sử dụng
để thực hiện các hoạt động kinh doanh hiệu quả.

 Quản lý dự án (Project Management) là một bộ phận của quản
lý kinh doanh nói chung. Nó tập trung vào quản lý một vài dự án
như là các đối tượng riêng biệt hơn là tập trung vào công việc kinh
doanh.

 Dự án (Project) được quản lý bởi một nhóm cá nhân chủ chốt
để chuyên tâm đạt được mục tiêu dự án.
Dự án xây dựng có một số thuộc tính đặc biệt tạo nên sự
khác biệt giữa các công ty xây dựng và các doanh nghiệp

khác:
 Vị trí địa lý của dự án
 Tính độc nhất của mỗi dự án
 Thầu phụ
 Thời gian hữu hạn và ngân sách giới hạn

Tuy nhiên một số thuộc tính nhất định của dự án xây dựng
cũng giống như các công việc kinh doanh khác:
 Quản lý chất lượng
 Sự hài lòng của khách hàng
 Quản lý an toàn
Tổ chức nhân sự quản lý của dự án cần phải hiệu quả để đáp
ứng các yêu cầu của dự án; nó có thể bao gồm:

 Các quản đốc dự án
 Đốc công
 Các đốc công cấp dưới
 Kỹ sư công trường
 Kỹ sư văn phòng
 Khác
Khả năng lãnh đạo bao gồm các thuộc tính sau:
 Tầm nhìn toàn bộ dự án và điều gì cần phải đạt được
 Kế hoạch để đạt được một dự án hoàn hảo
 Dự án nhất định phải đáp ứng các mục tiêu tài chính đã định với
việc giám sát chi phí liên tục
 Kỹ năng giao tiếp để thúc đẩy tiến độ công việc
 Duy trì quan hệ với quản lý cấp trên để kiểm soát dự án mà
không bị phiền nhiễu hay can thiệp
 Cần nhận thức rằng tính thời điểm của mỗi quyết định là hết
sức quan trọng đối với việc hoàn thành dự án

 Sự trung thành đối với công ty và các mục tiêu dự án và sự
thành đạt của nhân sự chỉ có được thông qua công ty và sự thành
công của dự án.
Các xem xét cần thiết trong giải quyết các vấn đề của dự
án:
 Tác động tổng thể của vấn đề đối với các nhà thầu phụ cũng
như thầu chính
 Tác động về giá của vấn đề, bao gồm trách nhiệm đối với các
chi phí gia tăng, tác động giá tối thiểu, và các chi phí giá gián
tiếp
 Tác động về thời gian, sự kéo dài thời gian có thể và các chi
phí bổ sung
 Giải pháp tốt nhất cho các điều kiện của dự án, xem xét về
nhân công, môi trường, tiến độ dự án và nhu cầu khách hàng
 Cách tốt nhất để giải quyết mâu thuẫn giữa các bên tham gia
dự án càng nhanh càng tốt
Mặc dầu đối với nhân viên công trường, việc làm này có
vẻ như là sự phung phí thời gian nhưng đây lại là công
việc hết sức cần thiết cho các hệ thống quản lý dự án. Nó
cung cấp:
 Liên hệ giữa công trường và văn phòng
 Liên hệ giữa chủ đầu tư và tư vấn chủ đầu tư
 Phân tích thường xuyên và có hệ thống điều kiện hiện tại bởi
nhân sự công trường, tạo cơ sở để giải quyết vấn đề
 Số liệu lịch sử để lập hồ sơ dự án
 Lập kế hoạch và tiến độ xây dựng cho phép dự án hoàn thành
theo kế hoạch thời gian đã định. Kế hoạch sẽ tổ chức dự án.
Tiến độ liên hệ kế hoạch với nhân sự tại công trường, nhân sự
tại văn phòng, chủ đầu tư, tư vấn của chủ đầu tư, nhà cung cấp
và thầu phụ. Tiến độ có thể được dùng như một công cụ để

kiểm soát thời hạn, quản lý công việc thầu phụ, giải quyết các
phát sinh của công việc, tăng năng suất lao động tại công
trường, tạo điều kiện phối hợp các bên

 Kế hoạch và tiến độ thường linh hoạt; chúng có thể được sửa
đổi theo các điều kiện thay đổi. Kế hoạch ban đầu của dự án
cung cấp cơ sở quản lý dự án, trong khi việc lập kế hoạch và
tiến độ một cách liên tục lại rất cần thiết trong suốt dự án để thể
hiện các điều kiện xuất hiện trong dự án đó.
 Kiểm soát chi phí bao hàm các chi phí xây dựng nằm trong
ngân sách mà dự toán đã được xác lập. Kiểm soát chi phí còn
phải lập báo cáo chi phí và so sánh chúng với dự toán. Nó liên
hệ việc sử dụng so sánh để chỉ rõ nhu cầu thay đổi phương
pháp, công nghệ, thành phần lao động để đạt được lợi nhuận
mong muốn của dự án. Kiểm soát chi phí và năng suất sẽ hổ trợ
để đạt được lợi nhuận bổ sung từ dự án xây dựng.

 Thu thập các dữ liệu chi phí thực tế cho các công việc cũng
đảm bảo cung cấp dữ liệu chính xác cho nhà thầu xây dựng. Sử
dụng các đơn giá xây dựng chính xác đã được kiểm chứng giúp
cho việc lập dự toán được chính xác hơn.
Dữ liệu
quá khứ
về chi phí
Chi phí
dự toán
Chi phí
thực tế
Hình 1.1 Dòng thông tin về chi phí dự án
Quản lý chất lượng là một phần quan trọng trong các nhiệm

vụ của QLDA. Chất lượng có những ý nghĩa sau đây trong
một dự án:
 Đáp ứng chất lượng vật tư như mong đợi
 Duy trì chất lượng nguồn nhân lực (kỹ năng, tay nghề của
công nhân)
 Đạt được sự hài lòng chung của khách hàng
 Phối hợp tốt thầu phụ và nhóm thợ
 Kiểm tra kỹ lưỡng, thực hiện kiểm tra theo danh mục
(checklists) sẽ giúp đạt được chất lượng của dự án.
Hầu hết các nhà thầu nhận thức được lợi ích kinh tế của
việc xây dựng trước một chương trình đảm bảo an toàn:

 Có thể tiết kiệm được một khoản đáng kể từ tiền đền bù và
bảo hiểm cho công nhân nếu có một thứ hạng cao về an toàn
lao động

 Đây là một ví dụ đối với các dự án vượt quá lợi nhuận tức
thời của nó, số liệu về an toàn của các dự án trước đó sẽ được
phản ánh trong các mức chi cho dự án hiện tại

 Đây là sự liên hệ giữa một dự án đơn lẻ và công ty thực hiện
nhiều dự án đồng thời
Hầu hết các dự án xây dựng có các yêu cầu và các quy
trình hết sức chặt chẽ cần đạt được.Việc trình nộp cần
được thực hiện trong suốt quá trình xây dựng:
 Trình nộp thông số về vật liệu và thiết bị thường xuyên
 Bản vẽ lắp đặt cho các chi tiết đặc biệt
 Biên bản các cuộc họp
 Kiểm soát thay đổi, lập hồ sơ và các khoản đền bù
 Thanh toán theo tiến độ

 Kết thúc dự án
Lưu trữ số liệu bằng máy tính giúp giám đốc dự án kết hợp,
tổ chức và phân tích thông tin về tiến trình của dự án.

Thời gian, chi phí và dữ liệu của dự án được ghi lại bằng máy
tính tại công trường. Việc cung cấp các thông tin kịp thời, hữu
dụng và có chất lượng sẽ tạo thuận lợi cho việc giải quyết các
vấn đề phát sinh và liên hệ giữa các bên trong quá trình thực
hiện dự án.

Có nhiều cách để tổ chức một dự án xây dựng. Hệ thống cung
cấp dịch vụ (delivery systems) cho ta một cấu trúc tổ chức có
các mối liên hệ chính thống và không chính thống về hợp đồng
giữa các bên tham gia. Các bên tham gia được giao nhiệm vụ
và trách nhiệm riêng theo hợp đồng của họ. Hệ thống mẫu
hợp đồng tiêu chuẩn được làm sẵn cho từng hệ thống cung
cấp dịch vụ, sử dụng các thuật ngữ thống nhất và xác định vai
trò trách nhiệm của mỗi bên tham gia.
 Viện kiến trúc Hoa Kỳ (AIA) xuất bản bộ mẫu tài liệu hợp
đồng, bao gồm các thỏa thuận giữa nhà thầu và kiến trúc sư.

 Ủy ban hồ sơ hợp đồng kỹ thuật hỗn hợp (EJCDC) đã đề
xuất bộ hồ sơ hợp đồng mẫu được sử dụng chủ yếu cho xây
dựng các công trình kỹ thuật

 Tổng hội nhà thầu Hoa Kỳ (AGC) cũng đề xuất một bộ hồ sơ
hợp đồng bao gồm các thỏa thuận giữa nhà thầu và chủ đầu
tư, giữa thầu chính và các nhà thầu phụ.
 Chủ dự án sử dụng các mẫu hợp đồng tiêu chuẩn này có

thể thay đổi bổ sung các điều khoản cụ thể liên quan đến các
nhu cầu của riêng họ

 Các cơ quan nhà nước có mẫu hợp đồng đáp ứng các quy
định mang tính pháp lý riêng

 Hệ thống cung cấp theo hợp đồng truyền thống (Chủ dự án-
Kiến trúc sư-Nhà thầu)

 Hệ thống cung cấp dịch vụ quản lý xây dựng (CM)

 Hệ thống cung cấp dịch vụ Thiết kế – Xây dựng

 Có nhiều thay đổi và sự kết hợp đan xen giữa ba hệ thống cơ
bản này.
Loại này có ba thành phần tham gia chính như sau:
 Chủ dự án
 Kiến trúc sư (KTS)
 Nhà thầu

Chủ dự án và KTS thực hiện hợp đồng nghiên cứu ứng dụng,
thiết kế, thiết lập các hồ sơ xây dựng, quản lý các quá trình
xây dựng lúc dự án bắt đầu. (Mẫu hợp đồng AIA B-141)

Chủ dự án và nhà thầu thực hiện hợp đồng để xây dựng dự
án theo hồ sơ xây dựng do KTS chuẩn bị

KTS quản lý hợp đồng với tư cách là đại diện của Chủ dự án
 Do cả nhà thầu và KTS không thể thực hiện 100% công
việc được giao bằng lực lượng của riêng họ, mỗi bên có thể

thỏa thuận với các doanh nghiệp liên quan thực hiện một loại
công việc nào đó đã được nêu rõ trong hợp đồng

 KTS thường sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, như là
nhà tư vấn phụ trong cấu trúc hợp đồng, ví dụ: kỹ sư xây
dựng, kết cấu, môi trường, kỹ sư cơ khí, điện, nước…và một
số chuyên ngành khác có liên quan trong dự án

 Các tư vấn phụ có mẫu hợp đồng riêng (AIA C-141) cung
cấp các dịch vụ cụ thể cho KTS

 Không có quan hệ hợp đồng giữa chủ dự án và tư vấn phụ
Chủ đầu tư
Kiến trúc sư Nhà thầu
Tư vấn phụ Thầu phụ
= Quan hệ trực tiếp (privity of contract)
= Quan hệ gián tiếp (quan hệ công ty)