nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai đợc 20 năm, lấy
điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế
nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã đợc liên tục đổi mới theo hớng xác
lập và hoàn thiện thị trờng quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực đất phi
nông nghiệp. Bớc đi của 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhận thức về vai
trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội. Đến nay, nớc ta đã đạt đ-
ợc nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai, nhng thực tế đời sống kinh tế xã
hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập.
Thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nớc ta hiện nay. Thực
tiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn. ở hầu hết các địa
phơng, hàng loạt các đơn th khiếu nại của ngời dân liên quan đến bồi thờng giải
phóng mặt bằng, tái định c, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất
diễn ra rất căng thẳng. Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn
ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi đợc tháo gỡ. Trong khi đó nhiều doanh
nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu t thông thoáng, một hành lang
pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có đất sạch đầu t.
Để quá trình thu hồi đất diễn ra trong một trật tự ổn định, vừa đảm bảo lợi
ích và an toàn cho ngời sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, vừa đảm
bảo tốt cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai thì cần phải có quy định về trình
tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này.
Hơn nữa, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự đợc Đảng,
Nhà nớc và toàn dân quan tâm. Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chính không chỉ là
yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trong tơng lai. Chúng
ta không thể phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối với quá trình
thu hồi đất. Hệ thống pháp luật đất đai nớc ta ngày một hoàn thiện, Việt Nam có
thể tin tởng vào sự điều chỉnh của cơ chế pháp luật đồng bộ, các chế định pháp
luật đất đai ngày càng phát triển, hợp lòng dân.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Với những lý do trên, tôi chọn đề tài: Nghiên cứu các quy định về trình
tự, thủ tục thu hồi đất và hớng hoàn thiện các quy định này.
Để thực hiện khoá luận, tôi đã sử dụng các phơng pháp sau: phơng pháp duy
vật biện chứng, phơng pháp duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích, tổng hợp, ph-
ơng pháp so sánh đối chiếu, phơng pháp đánh giá bình luận.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khoá
luận gồm ba chơng:
- Chơng 1: Các vấn đề lý luận về trình tự thủ tục thu hồi đất.
- Chơng 2: Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
- Chơng 3: Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật
đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất.
Mặc dù đã giành nhiều thời gian và tâm huyết cho việc hoàn thành bản
khoá luận, song do vốn hiểu biết còn hạn hẹp nên đây chỉ là bớc đầu, cần tiếp tục
đợc hoàn thiện. Chính vì vậy, khoá luận không thể tránh khỏi những khuyết điểm,
sai sót Tôi chân thành mong đợi sự l ợng thứ và mong nhận đợc sự chỉ dẫn, bổ
sung góp ý cho những thiếu sót để khoá luận đợc hoàn thiện hơn.
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng I
Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất
1. Khái niệm thu hồi đất và trình tự, thủ tục thu hồi đất
1.1. Khái niệm thu hồi đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai nớc ta có cơ cấu phong
phú đa dạng nh: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai thác khoáng
sản. Tất cả đợc quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽ trở thành
nguồn lực lớn mạnh. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: đất đai, rừng
núi, sông, hồ, nguồn nớc tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân. Tính nhất quán
trong quan niệm xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đợc tiếp tục khẳng định tại Điều

1 Luật đất đai năm 2003: Nhà n ớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Trên tinh thần đó, Nhà nớc ta trong quá trình quản lý đã sử dụng nhiều biện pháp
khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đất quốc gia cho nhiều chủ sử dụng.
Một trong những biện pháp đó chính là thu hồi đất.
Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nớc sẽ tớc đi quyền
sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất
mới phù hợp với lợi ích Nhà nớc và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết
thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhng là bớc kế tiếp của việc sử dụng đất của
một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối đợc ba lợi ích của
ba chủ thể quan trọng là: Nhà nớc - chủ đầu t - ngời bị thu hồi đất.
Giáo trình luật đất đai 2005 - Trờng đại học Luật Hà Nội đa ra định nghĩa
về thu hồi đất nh sau: thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nhà nớc của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của
ngời sử dụng đất.
[1]
Theo khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất đợc hiểu: là
việc Nhà nớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phờng, thị trấn quản lý theo
quy định của luật này.
Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất đợc hiểu dới hai góc độ cơ bản, đó là:
Thứ nhất, Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp
luật đất đai đợc thể hiện dới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Đây là quyết định thể hiện quyền
lực nhà nớc nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nớc về quản lý đất
đai. Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật đất đai năm 2003.
Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặc trái thẩm quyền không
làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ nh quyết định thu hồi đất của chủ

tịch uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với đất giao cho tổ chức sử dụng đất. Cho nên
mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất.
Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nớc và xã hội hoặc
là biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của ngời sử dụng
đất. Điều này có nghĩa Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo các trờng hợp
quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007. Mặt khác,
trong số nhiều lý do để Nhà nớc thu hồi đất thì các vi phạm pháp luật đất đai của
ngời sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể. Đây là các trờng hợp không tuân thủ
các quy định của Nhà nớc về quản lý và sử dụng đất, vi phạm với quy mô và mức
độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là Nhà nớc phải tớc đi quyền sử dụng đất của họ.
Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết để chấm dứt sự vi phạm của ngời sử dụng
đất và lập lại kỷ cơng trong quản lý Nhà nớc về đất đai.
1.2. Khái niệm trình tự, thủ tục thu hồi đất
Cho đến nay, trong khoa học pháp lý cha có khái niệm thống nhất về trình
tự thủ tục thu hồi đất.
1[1]
. Trờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai 2005.
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Theo từ điển tiếng Việt, thủ tục là những việc phải làm theo một trật tự
nhất định để tiến hành một công việc mang tính chất chính thức. Thông thờng thì
thủ tục đợc hiểu là trình tự, cách thức thực hiện những hành động cần thiết cho
giải quyết bất kỳ công việc nào đó trên thực tế.
[2]
Trình tự là thứ tự thực hiện công việc có sắp xếp trớc sau.
[3]
Nh trên đã phân tích, thu hồi đất có thể đợc hiểu: là văn bản hành chính
của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai
để phục vụ lợi ích của Nhà nớc, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm

pháp luật đất đai của ngời sử dụng đất.
Thực chất, trình tự, thủ tục thu hồi đất chính là một dạng của trình tự, thủ
tục hành chính. Việc thiết lập trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các công
việc của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền về thu hồi đất một cách khoa học sẽ tạo
điều kiện bảo đảm cho tiến trình quản lý đợc thông suốt và có hiệu quả, đảm bảo
hoạt động thu hồi đất đợc diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý, một trật tự ổn
định.
Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nớc
cần phải thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý đợc xác định một cách cụ thể -
các quy phạm thủ tục. Cho nên, thủ tục có thể đợc hiểu là những quy tắc, chế độ,
phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhất định. Nh vậy,
trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trong quản lý nhà nớc,
là cách thức Nhà nớc áp dụng để làm cho các quy định của pháp luật có đợc sự
đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi. Đây là một bộ phận cấu thành thể chế
hành chính giúp cho các cơ quan nhà nớc thực hiện chức năng của mình, đồng thời
giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình một cách dễ dàng.
Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất là tổng hợp các
quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập
(quy định) trình tự về không gian, về thời gian, là cách thức giải quyết công việc
của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất.
Trình tự thủ tục thu hồi đất có một số đặc thù sau:
2
[2]. Từ điển tiếng Việt NXB Đà Nẵng, 2004, tr.960.
3
[3]. Từ điển tiếng Việt NXB Đà Nẵng, 2004, tr.1037.
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất là trình tự, thủ tục giải quyết công
việc của Nhà nớc và công việc của các chủ thể có liên quan. Theo Luật đất đai
năm 2003, nhận thấy thu hồi đất có thể chia làm ba loại: thu hồi do nhu cầu của

nhà nớc, thu hồi vì lý do đơng nhiên và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai. Do
vậy trình tự, thủ tục giải quyết tơng ứng cho mỗi loại tơng ứng là không giống
nhau. Ví dụ: quy trình thực hiện thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế khác với thu hồi đất do vi phạm
pháp luật đất đai ở một số thủ tục nh bồi thờng hỗ trợ tái định c khi nhà nớc thu
hồi.
Thứ hai, các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất so với các
quy phạm về nội dung tơng ứng có tính năng động hơn, đòi hỏi phải đợc thay đổi
nhanh hơn một khi cuộc sống có những yêu cầu mới. Trình tự, thủ tục là do nhà
làm luật đặt ra, trong một chừng mực nhất định, nó lệ thuộc vào nhận thức chủ
quan của nhà lập pháp. Nếu nhận thức đó là phù hợp với thực tế khách quan thì
trình tự, thủ tục hành chính sẽ mang tính tiến bộ, thiết thực phục vụ cho cuộc
sống. Nếu nhận thức đó không phù hợp với yêu cầu khách quan thì sẽ xuất hiện
những trình tự, thủ tục lạc hậu, chúng sẽ là lực cản kìm hãm bớc đi lên của xã hội.
Có thể nhận thấy rằng trớc thời điểm Luật đất đai năm 2003 ra đời, các văn bản
pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất cha đồng bộ, nhiều quy định
không phù hợp với thực tế, thủ tục còn rờm rà, rắc rối làm tốn nhiều thời gian công
sức, làm nản lòng không ít các nhà đầu t, nhiều dự án công trình đã phải bỏ lửng
hoặc không thực hiện đợc. Từ thực tế đó, nhiều sai phạm đã nảy sinh ở khắp các
địa phơng trong cả nớc, một bộ phận không nhỏ cán bộ có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất đã lợi dụng sơ hở của pháp luật để chây ì, gây phiền hà sách nhiễu
dân. Nhiều ngời dân bất chấp, làm ngơ trớc các quy định đó bởi việc thực hiện
theo đúng các quy định là khó khăn, không phù hợp với thói quen hữu ích lâu đời
của ngời dân nớc ta. Trớc những tồn tại và bất cập nêu trên, sự cần thiết khách
quan đặt ra là phải có sự thay đổi căn bản chính sách, pháp luật về thủ tục thu hồi
đất. Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hớng dẫn thi hành ra đời đã tạo ra sự
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thay đổi lớn về trình tự, thủ tục thu hồi đất. Những nội dung này sẽ đợc trình bày
rõ hơn ở các phần tiếp theo của khoá luận.

Thứ ba, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện thu hồi đất đã và đang góp
phần là bớc tiếp theo của chủ trơng cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một
cửa, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục. Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ
thể đầu t thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu t và nhanh chóng có
đất sạch thực hiện đầu t, không phải tốn thời gian, công sức một cách khó khăn
và không có hớng đúng đắn hoặc lại phải thông qua những cò đất không mấy tin
cậy. Nhằm chủ động xây dựng quỹ đất cho đầu t phát triển, Luật đất đai năm 2003
quy định nhà nớc thực hiện việc thu hồi đất, bồi thờng giải phóng mặt bằng sau
khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc công bố hoặc khi dự án đầu t có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền xét duyệt. Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nớc thực hiện thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trờng hợp đầu t xây dựng khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu t lớn. Đối với các
trờng hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà
đầu t đợc tự thoả thuận với chủ đang sử dụng để nhận chuyển nhợng, thuê quyền
sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá
nhân khác. Điều đó có nghĩa là, nhà đầu t có thể chủ động lựa chọn hình thức phù
hợp để có quyền sử dụng đất mà không nhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nớc. Hơn nữa,
không nhất thiết cứ phải thông qua các quyết định hành chính trong khi họ có thể
thiết kế với nhau các quan hệ dân sự. Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu t có thể đi
bằng con đờng nhanh nhất và ngắn nhất có thể để có quyền sử dụng đất nh mong
muốn. Đó chính là lý do Nhà nớc cho phép nhà đầu t tự tìm kiếm mặt bằng trong
kinh doanh mà không phải thực hiện quy trình thu hồi.
2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất
Xuất phát từ lý do thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà
nớc về đất đai vì vậy sự can thiệp của Nhà nớc dựa trên những chính sách quy định
cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng. Hậu quả pháp lý của việc
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thu hồi đất là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của ba chủ thể: nhà nớc

- nhà đầu t - ngời bị nhà nớc thu hồi đất.
Nhà nớc với t cách là chủ đầu t lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở
kinh tế hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng
đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu t khác có nhu cầu sử dụng
đất rất lớn. Trong khi đó, những diện tích Nhà nớc có nhu cầu sử dụng lại do tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng. Thế nhng cho đến nay, hàng
loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu t trong nớc và nớc ngoài bị đình
trệ không thực hiện đợc đúng tiến độ do chính sách bồi thờng không đợc đảm bảo.
Một trong những khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện công tác bồi thờng giải
toả khi nhà nớc thu hồi đất luôn là: giá đất. Giá đất bồi thờng hỗ trợ nhìn chung
cha sát giá thị trờng trong điều kiện bình thờng, trong nhiều trờng hợp quá thấp so
với giá đất cùng loại chuyển nhợng thực tế. Các yếu tố trợt giá hầu nh cha đợc tính
đến trong định giá bồi thờng cho ngời dân. Tiền bồi thờng đất nông nghiệp thờng
không đủ để nhận chuyển nhợng diện tích đất nông nghiệp tơng tự hoặc không đủ
để chuyển sang làm nghề khác. Vậy mà, tiền giải phóng mặt bằng thờng chiếm từ
70-80% tổng chi phí một dự án nhng có tới 99,99% các dự án bị chậm tiến độ có
nguyên nhân từ giải phóng mặt bằng.
[4]
Hậu quả tất yếu hiện nay là có khoảng gần
500.000 đơn th khiếu nại, tố cáo về đất đai gây căng thẳng cho việc thực hiện
nhiều công trình của nhà nớc.
[5]
Trớc khi bị thu hồi đất, phần lớn ngời dân đều có
cuộc sống ổn định vì họ có đất sản xuất, có t liệu sản xuất đã đợc thừa kế từ thế hệ
này cho thế hệ khác. Sau khi thu hồi đất, nhiều khu cụm công nghiệp hình thành
tiến sát luỹ tre làng khiến bộ mặt nông thôn đổi mới từng ngày. Đời sống ngời dân
nâng cao, làng nh phố với những ngôi nhà tầng san sát đủ kiểu dáng Thế nh ng,
nhiều ngời cha có việc làm mới, trong khi không còn đất sản xuất; họ đang ăn
mòn khoản tiền bồi thờng mà đáng lẽ để đầu t cho tơng lai. Ngời dân bao năm
chỉ biết cấy cày, giờ không còn ruộng thực sự lúng túng khi phải tìm nghề khác để

kiếm sống. Tình trạng này tập trung ở lứa tuổi từ 30 đến 50, còn sức lao động nh-
ng khó đào tạo tiếp để có việc làm tại các khu công nghiệp, điều kiện sống và sản
4
[4]. www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải đợc coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.
5
[5]. Giáo trình Luật Đất Đai, Trờng Đại học Luật Hà Nội 2006, Tr. 140.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế, Đảng và
Nhà nớc ta đã đặt ra mục tiêu phấn đấu tới năm 2020 đa đất nớc trở thành một
quốc gia công nghiệp, nhng thực tiễn hiện nay đang có quá nhiều bất cập trong
việc thu hồi đất, khó khăn trong việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết
việc làm cho nông dân. Khi đặt vấn đề cho nông dân góp vốn bằng đất đai để hởng
lợi lâu dài; đồng thời cũng góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp
trong giai đoạn đầu? Theo ý kiến của ông Giang Anh Đức, Phó giám đốc công ty
dệt may Hà Nam: Ai cũng nghĩ nh vậy, nhng do sự hiểu biết của ngời nông dân
về kinh doanh còn hạn chế, nên rất dễ dẫn đến sự hiểu lầm, bởi trong những năm
đầu chẳng có doanh nghiệp nào có lãi, thậm chí còn phải chịu thua lỗ; hơn nữa,
doanh nghiệp cũng cha quen và cũng không muốn gánh thêm phần tính toán lỗ
lãi, chia cổ tức cho những ngời góp vốn bằng đất.
[6]
Luật đầu t năm 2005 ra đời với những chính sách đầu t thông thoáng nhằm
thu hút vốn đầu t phát triển kinh tế đất nớc. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh
nghiệp muốn tìm kiếm đất để thực hiện dự án của mình. Việc đẩy mạnh phát triển
các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo ra những bớc đột phá trong phát
triển công nghiệp nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, góp phần đẩy
mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại
hoá, nhất là đối với các tỉnh thuần nông. Các khu công nghiệp đã thu hút đợc hàng
chục ngàn dự án đầu t của các nhà đầu t trong và ngoài nớc với số vốn vài chục tỷ
USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng, làm tăng đáng kể tổng sản phẩm kinh tế quốc

dân, đóng góp khoảng 1/4 giá trị sản xuất công nghiệp của toàn quốc, góp phần
tạo thêm năng lực sản xuất mới trong nhiều ngành kinh tế then chốt, hàng triệu lao
động đợc giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Việc thu hồi đất
để xây dựng các khu công nghiệp chính là điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển
một bộ phận quan trọng lực lợng lao động nông nghiệp - khu vực có năng suất lao
động thấp sang công nghiệp và dịch vụ. Trên thực tế đã xảy ra tình trạng các dự án
đầu t đợc phê duyệt, các chủ thể đầu t cũng đã tập kết mua sắm trang thiết bị máy
móc để thực hiện đầu t nhng lại bị ngừng trệ vì ngời dân không chịu di dời ra khỏi
khu vực đất đầu t. Hậu quả là nhiều dự án đầu t đã bị bỏ ngỏ; khu công nghiệp An
6
[6] Thông tấn xã Việt Nam, Giải pháp nào cho nông dân không còn đất, ngày 24/09/2007.
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Khánh Hà Tây là một ví dụ điển hình. Hiện tợng quy hoạch treo, quy hoạch các
khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là khá phổ biến, do quá trình quy hoạch
chuyển đổi mục đích sử dụng cũng nh thẩm định các phơng án sử dụng đất và xây
dựng phơng án bồi thờng cha thực sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các
ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đại diện cho quyền lợi của ngời dân. Thời
gian triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm cũng là nguyên nhân chính
gây bất lợi đến tâm lý, làm nản lòng các nhà đầu t.
ở một khía cạnh khác, việc thu hồi đất đem lại lợi ích gì cho Nhà nớc với t
cách đại diện chủ sở hữu, đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất?
Trớc hết, lợi ích của việc thu hồi đất giúp cho Nhà nớc có một vốn đất cần thiết để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế nh xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp, khu kinh
tế để phát triển kinh tế đất n ớc hoặc xây dựng các công trình phòng thủ quốc gia
bảo vệ tổ quốc Qua đó, Nhà n ớc có thể thực hiện các mục tiêu, kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội đề ra. Sau nữa, nếu thực hiện tốt chính sách điều tiết, việc thu
hồi đất sẽ mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nớc.
Nh vậy, thu hồi đất có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình phát triển

kinh tế đất nớc, hậu quả của nó đã tác động không nhỏ đến lợi ích của ba chủ thể:
Nhà nớc ngời có nhu cầu sử dụng đất ngời có đất. Vấn đề cần đặt ra ở đây là
cần đảm bảo hài hoà lợi ích giữa họ, tạo nên sự đồng thuận với chính sách của
Đảng và Nhà nớc. Để giải quyết mối quan hệ này cho hài hoà, theo quan điểm của
tôi nhà nớc cần đồng thuận với dân, coi quyền sử dụng đất là một tài sản của dân.
Đối với ngời đợc hởng lợi từ việc thu hồi đất bao gồm các doanh nghiệp, nhà đầu
t, các tổ chức sử dụng đất của Nhà nớc và một bộ phận dân c trong xã hội cũng
cần có sự điều tiết về việc hởng lợi này. Cụ thể, đối với các doanh nghiệp, nhà đầu
t, Nhà nớc cần áp dụng chính sách buộc họ cam kết thực hiện việc thu hút con em
của ngời nông dân bị mất đất vào làm việc, coi đó nh là sự trả công về sự hy
sinh đất canh tác cho các liên doanh sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Đối với một bộ phận dân c hởng lợi từ việc Nhà nớc thu hồi đất, cần nhanh chóng
áp dụng chính sách Nhà nớc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không
do ngời sử dụng đất đầu t nhằm đảm bảo công bằng về lợi ích giữa các đối tợng
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
này. Nếu Nhà nớc giải quyết đợc hài hoà và công bằng về lợi ích kinh tế giữa ngời
bị thu hồi đất với các đối tợng đợc hởng lợi từ việc thu hồi đất thì việc bồi thờng
giải phóng mặt bằng không quá khó khăn, phức tạp và gây nhiều khiếu kiện kéo
dài nh hiện nay.
Trên thực tế, đất là rất quan trọng và ngời dân muốn phải đợc bồi thờng về
giá trị đất gắn liền với tài sản. Đây là một trong những vấn đề mà khi chúng ta bồi
thờng giải phóng mặt bằng thì ngời dân khiếu kiện. Nh vậy, nhà nớc cần làm rõ
và xác định thời điểm bồi thờng cho chính xác để địa phơng có cơ sở triển khai.
Xác định giá đất bồi thờng sát giá thị trờng hiện nay là vấn đề cần thực hiện
nghiêm túc, nguyên Bộ trởng bộ tài nguyên và môi trờng Mai ái Trực khẳng
định: các văn bản pháp luật về đất đai trong đó cao nhất là luật đất đai năm 2003
và mới đây nhất là Nghị quyết trung ơng 4 đã nêu: xoá bỏ mọi hình thức bao cấp
về giá, bảo đảm giá hàng hoá là phải theo cơ chế của giá thị trờng trong đó quyền
sử dụng đất chính là hàng hóa dù đó là hàng hoá đặc biệt.

[7]
Chỉ khi nào chúng
ta coi quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá trong cơ chế thị trờng khi đó việc
xác định giá trong bồi thờng giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án chúng ta
mới có đợc sự đồng thuận của ngời dân và là tiền đề thúc đẩy dự án hoàn thành
đúng tiến độ, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nớc. Bên cạnh đó, nhà
nớc cũng cần có chính sách u đãi đối với các doanh nghiệp đầu t vào các khu công
nghiệp, tạo chính sách mở cửa thông thoáng, giảm bớt thủ tục hành chính rờm rà
gây tốn kém công sức tiền của. Có nh vậy, lợi ích của nhà nớc mới đợc đảm bảo,
nhà đầu t nhanh chóng có đất sạch thực hiện dự án, đời sống của ngời dân có đất
bị thu hồi ổn định lâu dài, giảm thiểu khiếu kiện về bồi thờng giải phóng mặt bằng
khi thu hồi đất.
3. Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục thu hồi
đất
Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế
đất nớc là rất lớn, đòi hỏi cần có một hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng. Thu
hồi đất là vấn đề nhạy cảm và mang tính thời sự, ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích
7
[7]. www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải đợc coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
kinh tế của ngời sử dụng đất, của nhà nớc và các chủ thể khác có liên quan. Bởi
vậy, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất sao cho phù hợp với thực tiễn khách
quan rất quan trọng và cực kỳ cần thiết. Tạo điều kiện cho các thủ tục hành chính
về thu hồi đất đợc minh bạch hoá, tránh đợc tình trạng lạm dụng quyền trong quản
lý của các cơ quan nhà nớc trong quá trình thực hiện, góp phần giảm thiểu các vi
phạm pháp luật đất đai.
Thực tiễn cho thấy, trong nhiều trờng hợp, nguyên nhân chủ yếu phát sinh
các tranh chấp, khiếu kiện khi thu hồi đất là do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
thu hồi không công khai, minh bạch nên không nhận đợc sự đồng tình của ngời

dân. ở nhiều nơi, thu hồi đất diễn ra không rõ ràng, cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thông báo cho ngời sử
dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phơng án tổng thể về
bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c. Có nhiều trờng hợp, ngời bị thu hồi đất
không nhận đợc quyết định thu hồi đất mà chỉ có thông báo, không xây dựng khu
tái định c trớc khi thu hồi hoặc tiến hành thu hồi đất mà cha có quyết định thu hồi
đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền Chính những điều này đã gây nên sự
nghi ngờ về sự công tâm của các cán bộ thực thi, trong một số trờng hợp quá trình
thu hồi đất không công khai, minh bạch là nguyên nhân làm phát sinh tham
nhũng, tiêu cực, bớt xén làm xói mòn lòng tin của ngời dân đối với Đảng và Nhà
nớc.
Thu hồi đất là một quá trình diễn ra trong một thời gian tơng đối dài và ảnh
hởng không nhỏ tới các chủ thể có liên quan. Quá trình này bao gồm nhiều thủ
tục, trải qua nhiều giai đoạn. Thủ tục nào pháp luật quy định trớc thì thực hiện tr-
ớc, nó là cơ sở để tiến hành những bớc tiếp sau. Trong quá trình thực hiện, không
đợc bỏ qua, lãng quên hay đốt cháy giai đoạn. Bởi vì chính bản thân các thủ tục
này sẽ tạo nên một khung pháp lý, một trật tự ổn định trong quá trình thực hiện
chức năng quản lý của cơ quan nhà nớc. Ví dụ: trớc khi ra quyết định thu hồi, cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền cần phải xác định và công bố chủ trơng thu hồi đất,
chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi; lập, thẩm định và xét duyệt phơng
án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c và cần phải thông báo về quyết định thu
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hồi. Đồng thời, các giai đoạn này cũng đợc quy định cụ thể về chủ thể tiến hành,
cần những công việc gì, thời gian cụ thể cho quá trình thực hiện. Chỉ khi có một
trình tự, thủ tục hành chính tốt thì việc thực hiện quyền mới diễn ra nhanh chóng,
an toàn. Tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất hợp pháp đợc thực hiện các
quyền của mình một cách thuận lợi, dễ dàng, giúp cho ngời sử dụng đất có cơ hội
để đợc biết, đợc bàn, đợc làm, đợc kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý nhà
nớc về đất đai, nghiêm túc chấp hành thủ tục và nhanh chóng bàn giao đất để thực

hiện dự án đầu t. Đồng thời hạn chế quan liêu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ
quản lý đất đai, nâng cao tinh thần trách nhiệm cũng nh tính chuyên nghiệp của
các ngành, các cấp trong quá trình thực hiện thu hồi đất.
4. Cơ sở pháp lý cho việc quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và các vi
phạm pháp luật thờng xảy ra khi thực hiện các thủ tục thu hồi đất
4.1. Cơ sở pháp lý
Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra một đòi
hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân dân với kỳ
vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến khích, thu hút các
doanh nghiệp, các nhà đầu t và tất cả các đối tợng có nhu cầu sử dụng đất nhanh
chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khơi
dậy nguồn lực phát triển đất nớc. Khóa luận này phân tích về thủ tục hành chính
trong quá trình thu hồi đất một nội dung khá quan trọng, có tác động và ảnh h-
ởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý đất đai của nhà nớc. Đây cũng là nội dung thể
hiện những điểm mới rõ nét, bớc cải cách đột phá về thủ tục hành chính trong luật
đất đai năm 2003 và phần nào đáp ứng mong đợi của quần chúng nhân dân. Có thể
nhận thấy rằng, Luật đất đai năm 1993 ra đời có một số quy định về thu hồi đất
nh: các trờng hợp nhà nớc thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất, trình tự thu hồi
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998 và năm 2001 tiếp tục
đợc Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các Nghị định hớng
dẫn thi hành luật sửa đổi bổ sung: Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000,
Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 một hệ thống các văn bản khá đồ sộ
nh trên đợc coi là vừa thừa, vừa thiếu luật, bởi thu hồi đất hầu nh cha có đợc
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
một trình tự, thủ tục cụ thể, vấn đề bồi thờng thiệt hại hầu nh cha đợc dự liệu để
giải quyết những phát sinh thực tế. Vì vậy, thực tiễn thi hành ở các địa phơng cho
thấy hầu hết các cán bộ quản lý đều làm theo sự nhận thức chủ quan và thói quen
lâu ngày. Điều này khiến cho quan hệ pháp luật đất đai trở nên phức tạp, rơi vào
tình trạng lộn xộn, thiếu công bằng, công tâm trong quản lý sử dụng đất. Ngời dân

không thể hiểu hết quyền và nghĩa vụ, trong quá trình thực hiện nảy sinh tranh
chấp phải liên hệ đơn từ gây tốn kém lãng phí mà vẫn không đúng cơ quan nhà n-
ớc có thẩm quyền. Chính sách bồi thờng, giải phóng mặt bằng thực hiện cha thống
nhất, không chỉ ở các địa phơng mà ngay cả ở trong cùng một địa phơng nên đã
nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện đông ngời.
Trớc những tồn tại và bất cập nêu trên, luật đất đai năm 2003 đợc quốc hội
thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004 đã quy định thu hồi đất
thành một mục riêng (Mục 4 chơng II điều 38-45), cùng với các văn bản hớng dẫn
thi hành:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành luật đất
đai năm 2003.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thờng
hỗ trợ tái định c khi nhà nớc thu hồi đất.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
Các thủ tục hành chính về thu hồi đất đã đợc bổ sung và khá hoàn thiện,
giải quyết đợc nhu cầu về mặt pháp lý mà trớc đó vấn đề này còn bị buông lỏng,
thả trôi. Điều đặc biệt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính
phủ đã chính thức quy định về một chu trình hành chính trong thu hồi đất làm cơ
sở cho các địa phơng trong cả nớc triển khai đúng quy định của pháp luật khi thu
hồi đất, thực hiện các dự án đầu t, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Các văn bản
quy phạm pháp luật nh vậy đã tạo ra một hệ thống pháp luật tơng đối đầy đủ, giải
quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bớc đầu đã đáp ứng đợc
các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hoá và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng
an ninh và ổn định xã hội.
Có thể khẳng định rằng sự ra đời của các văn bản pháp luật trên là tất yếu,
khách quan, có giá trị thực tiễn, nó đã tạo ra đợc hành lang pháp lý, tháo gỡ

những khó khăn, vớng mắc trong quá trình các chủ thể quản lý thực hiện trình tự,
thủ tục thu hồi đất. Việc triển khai các văn bản nói trên làm cơ sở cho việc đánh
giá thực trạng pháp luật ở phần chơng 2.
4.2. Các vi phạm pháp luật thờng xảy ra khi thực hiện các thủ tục về thu hồi
đất
Hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật đất đai đang dần đợc bổ sung và
hoàn thiện. Tuy nhiên, vi phạm pháp luật vẫn thờng xảy ra đa dạng và diễn biến
khá phức tạp. Các vi phạm này có thể do những ngời quản lý, các chủ thể có thẩm
quyền, và số không nhỏ do ngời bị thu hồi đất gây nên.
Về phía những ngời quản lý: Việc quy hoạch đất đai, thu hồi đất giải phóng
mặt bằng là công tác liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành và cần có sự quan tâm
đặc biệt của nhà nớc. Thực tế hiện nay, các vi phạm do các chủ thể quản lý thực
hiện do làm trái các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất diễn ra
rất đa dạng. Tham khảo các bài viết trên báo và các công trình đã giải toả ở nhiều
địa phơng cho thấy nhiều ngời dân đã có đủ điều kiện để đợc đền bù thiệt hại nhng
chính các cơ quan có thẩm quyền lại không giải quyết cho họ, một số cán bộ quản
lý tại cơ sở năng lực còn yếu kém, hiểu biết pháp luật còn hạn chế đã vin vào đầy
đủ lý do nh: thiếu giấy tờ, phải tiết kiệm cho ngân sách nhà nớc. Thực tiễn áp dụng
pháp luật ở từng địa phơng cha hẳn đã thống nhất, nhiều xã có tình trạng nâng
hạng đất có giá trị thấp lên hạng đất có giá trị cao để lấy tiền đền bù chênh lệch.
Đất đấu thầu, đất tạm giao, đất tập thể đợc lập hồ sơ chuyển thành đất cá nhân để
lấy tiền đền bù chênh lệch. Một số trờng hợp đáng lẽ chỉ cần tạo điều kiện cho chủ
đầu t tự thoả thuận với ngời dân, không phải thu hồi nhng cơ quan có thẩm quyền
vẫn tiến hành thu hồi. Đó là cha kể đến vấn đề đã giao đất rồi mà việc triển khai
dự án quá chậm, nhiều địa phơng cha có giải pháp cụ thể thiết thực, tình trạng đất
bỏ hoang gây lãng phí nguồn tài nguyên của đất nớc; nhiều quyết định thu hồi đất
của các cơ quan ban ngành đã thất hẹn và thất hứa với lý do cha có nguồn kinh
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phí để giải phóng mặt bằng, việc bồi thờng đã không tuân thủ phơng án tổng thể

và phơng án cụ thể về bồi thờng. Năng lực tổ chức yếu kém nhất là ở chính quyền
cơ sở, hàng loạt các sai phạm và tiêu cực xảy ra trên thực tế nh định giá đất sai,
phân loại đất không sát theo luật định, khai tăng diện tích đất, tăng hộ để lấy tiền
đền bù, bớt xén tiền đền bù vấn đề này đâu phải do ng ời dân mà chính từ phía
những ngời quản lý.
Bên cạnh các sai phạm từ phía chính quyền, những hành vi vi phạm của ng-
ời dân gây cản trở quá trình thu hồi đất diễn ra không ít. ở nhiều nơi, ngời sử dụng
đất không bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất, nhiều hộ dân cản
trở tiến độ thi công công trình, chây ì không chịu nhận tiền bồi thờng, không
chịu di dời đến nơi ở mới. Một số trờng hợp ngời dân biểu thị sự không đồng tình
và yêu cầu đòi bồi thờng giá cao hơn bằng cách gây áp lực với chính quyền và
doanh nghiệp thông qua các hành động mang tính tiêu cực, thái quá nh rào cổng ra
vào gây cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu t của doanh nghiệp; đập phá
chống lại ngời thi hành công vụ, đòi bồi thờng quá đáng gây mất ổn định xã hội đã
và vẫn đang xảy ra gây căng thẳng cho các cấp chính quyền cũng nh những cán bộ
trực tiếp quản lý.
Những vi phạm kể trên trong quá trình thực hiện các thủ tục về thu hồi đất
là một trong những cơ sở cần thiết giúp chúng ta đánh giá đợc thực trạng pháp luật
hiện hành, những u điểm cũng nh bất cập đang tồn tại, thông qua đó bài viết có đề
cập đến một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi
đất.
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chơng II
thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục
thu hồi đất
1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trờng hợp quy định tại khoản 2 và
khoản 8 Điều 38 Luật đất đai
Theo khoản 2 và khoản 8 điều 38 Luật đất đai, Nhà nớc thu hồi đất đối với
các đối tợng là:

- Tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đợc Nhà nớc
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhà nớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển
đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
Các trờng hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nớc cũng không do
việc ngời sử dụng đất bị mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là các lý do
đơng nhiên dẫn tới việc Nhà nớc thu hồi đất. Khi tổ chức kinh tế sử dụng đất
không hiệu quả vào mục đích sản xuất, kinh doanh và hậu quả pháp lý dẫn tới việc
giải thể, phá sản đối với họ trong khi họ là đối tợng đợc Nhà nớc giao đất không
thu tiền sử dụng đất hoặc đợc Nhà nớc thu tiền thuê đất hàng năm. Quy định này
là rất cần thiết, đặc biệt là nhằm tới các doanh nghiệp nhà nớc từ xa đến nay đợc
giao đất không thu tiền sử dụng đất, bao chiếm nhiều diện tích đất với quy mô lớn
song làm ăn kém hiệu quả cần phải phân loại sắp xếp lại. Với việc thu hồi này,
Nhà nớc thực thi quyền lực của mình để hớng tới việc sử dụng đất có hiệu quả
hơn. Xuất phát từ lý do, đất đai nớc ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là đại
diện chủ sở hữu, trên thực tế có nhiều trờng hợp ngời sử dụng trả lại đất cho Nhà
nớc do không còn nhu cầu hoặc muốn đóng góp vào ngân sách quốc gia, góp một
phần tài sản của mình vào các công trình quan trọng của đất nớc, một số do không
có ngời thừa kế, họ để lại di chúc hoặc trả lại quyền sử dụng đất cho Nhà nớc.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất trong hai trờng hợp nêu trên đợc giải quyết theo
quy định cụ thể tại Điều 131 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Các đối tợng này đợc
phân loại theo hai nhóm chủ thể sử dụng đất, mỗi chủ thể có một cơ quan nhận hồ
sơ tơng ứng. Nếu ngời sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngời Việt Nam định
c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài thì gửi văn bản trả lại đất và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trờng (TN&MT) nơi có đất, ngoài ra
quyết định giải thể, phá sản của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cũng đợc nộp tại
đây. Trờng hợp chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c thì

gửi đến Phòng TN&MT nơi có đất. Cần lu ý rằng, trong trờng hợp không có hoặc
cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ thể sử dụng đất cần có
một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003.
18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Pháp luật có quy định rõ thời gian cơ quan TN&MT thẩm tra xác minh thực
địa khi cần thiết và trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi là hai mơi (20) ngày
làm việc kể từ ngày nhận văn bản trả lại đất, hoặc kể từ ngày nhận đợc quyết định
giải thể, phá sản của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Trên cơ sở đó, kể từ ngày
nhận đợc tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi
cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi trong khoảng thời gian là 15
ngày làm việc.
Quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết, về thời gian nộp hồ sơ và ra
quyết định thu hồi giúp cho cơ quan nhà nớc chủ động trong quá trình thu hồi đất,
tránh tình trạng ì ạch kéo dài thời gian gây ách tắc, ảnh hởng đến quyền lợi cũng
nh nghĩa vụ của các chủ thể liên quan. Có thể nói rằng các thủ tục pháp lý trên đã
đợc đơn giản hoá; tất cả những khâu, những đầu mối những công đoạn phức tạp
hầu nh đã đợc loại bỏ. Đảm bảo giải quyết các vụ việc đợc nhanh chóng.
2. Trình tự thu hồi đất đối với các trờng hợp do vi phạm pháp luật của ngời
sử dụng đất
Trong quá trình sử dụng đất, ngời sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm pháp
luật đất đai. Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà n-
ớc thu hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tớc đi quyền sử dụng
đất của ngời vi phạm. Nhà nớc tiến hành thu hồi đất đối với các trờng hợp quy
định tại khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật đất đai năm 2003 nh sau:
Thứ nhất, Ngời sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có
hiệu quả.
Theo quy định của Luật đất đai, những tổ chức, cá nhân nào sử dụng đất
không đúng mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất, tự ý chuyển sang sử

dụng vào mục đích khác là vi phạm pháp luật. Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử
dụng đất cần phải xin phép và làm thủ tục theo đúng quy định. Tuy nhiên, đối với
các trờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép theo quy định tại khoản
1 Điều 36 Luật đất đai song ngời sử dụng đất đã không tuân thủ quy định này. Đối
với các nông lâm trờng quốc doanh, các tổ chức sử dụng đất không hiệu quả sẽ bị
Nhà nớc phân loại và tổ chức lại, trong đó chỉ công nhận quyền sử dụng đất đối
với diện tích nào sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, phần nào không có hiệu
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quả sẽ bị rà soát lại để bàn giao cho các địa phơng quản lý, sử dụng. Qua các kỳ
kiểm kê cho thấy việc quản lý và sử dụng đất đai cha chặt chẽ, hiệu quả còn thấp.
Hiện tợng sử dụng đất không đúng mục đích diễn ra không nhiều, nhng thực tế
gây bức xúc lớn trong d luận. Đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có những tr-
ờng hợp giao đất làm triển lãm nhng lại dành một diện tích lớn cho quán cà phê,
cho thuê làm gara ôtô hoặc một số cơ quan nhà n ớc đợc giao đất làm trụ sở, nh-
ng lại dành một phần diện tích làm các ki ốt cho thuê làm cửa hàng kinh doanh ăn
uống. Nh vậy là sử dụng sai mục đích.
Thứ hai, Ngời sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất.
Hành vi cố ý của ngời sử dụng đất làm cho đất đai bị h hỏng tới mức mất
giá trị sử dụng, dẫn đến mục đích sử dụng đất không đạt đợc, các nguyên tắc sử
dụng đất không đợc đảm bảo sẽ bị cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ra quyết định
thu hồi đất.
Thứ ba, Đất đợc giao không đúng đối tợng hoặc không đúng thẩm quyền.
Trờng hợp này không phải là vi phạm của ngời sử dụng đất mà là của cơ
quan quản lý đất đai. Ví dụ: ngời bị thu hồi đất thuộc diện giao đất tái định c song
lại không đợc giao, mà giao cho ngời khác không đủ tiêu chuẩn, không thuộc diện
tái định c. Những việc giao đất tái định c tại Vụng Hơng, Vạn Sơn của thị xã Đồ
Sơn thành phố Hải Phòng hoặc tại thị xã Phú Thọ tỉnh Phú Thọ có nhiều cán bộ
công chức không thuộc diện đợc giao đất mà công luận đã lên tiếng nhiều lần là
những ví dụ điển hình. Việc thu hồi đất trong các trờng hợp này để khắc phục việc

làm sai trái của cơ quan nhà nớc, nhằm lập lại trật tự kỷ cơng trong quản lý đất
đai. Theo báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) của Bộ
TN&MT, cả nớc có 217.009 trờng hợp giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền với
diện tích 10.260 ha. Trong đó chủ yếu là cấp xã, thôn có 174.100 trờng hợp vi
phạm (chiếm 80,2%) với diện tích 4795 ha; cấp huyện có 5800 trờng hợp với diện
tích 778ha; cơ quan tổ chức khác của Nhà nớc có 853 trờng hợp với diện tích 248
ha.
Thứ t, đất bị lấn chiếm bao gồm đất cha sử dụng bị lấn chiếm và đất không
đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 mà ngời
sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm.
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Kết quả kiểm tra tại 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đã phát hiện
trên 101.400 trờng hợp lấn chiếm đất trái phép với diện tích trên 27.916 ha. Đối t-
ợng vi phạm chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân. Loại đất lấn chiếm chủ yếu là đất
công, đất hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất di tích lịch sử văn hoá, đất đã
giao nhng cha đi vào sử dụng.
Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả
luôn đợc Nhà nớc khuyến khích, tạo điều kiện giúp đỡ. Tuy nhiên, mọi hành vi lấn
chiếm sẽ bị thu hồi để trả lại cho Nhà nớc hoặc ngời bị lấn chiếm.
Thứ năm, ngời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nớc.
Nhà nớc thu hồi đất trong các trờng hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân c sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật nh: không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Thứ sáu, đất trồng cây hàng năm không đợc sử dụng trong 12 tháng liền,
đất trồng cây lâu năm không đợc sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không đ-
ợc sử dụng trong vòng 24 tháng.
Với quy định này, pháp luật đã đề cao tầm quan trọng, vai trò của tài
nguyên đất để vốn đất đai đợc bảo vệ chặt chẽ, tận dụng có hiệu quả hơn, ngăn

ngừa các trờng hợp làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nớc và toàn dân. Đồng thời
thể hiện chủ trơng coi trọng phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nớc ta trong thời
kỳ đổi mới, xây dựng đất nớc.
Thứ bảy, đất đợc Nhà nớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu t mà
không đợc sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ 24 tháng liền so với tiến
độ ghi trong dự án đầu t.
Từ việc phân tích trên, có thể thấy các dạng vi phạm rất đa dạng và phức
tạp. Nhằm hạn chế tình trạng lãng phí đất, ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp
luật đất đai, cần tiến hành rà soát để tiến hành các thủ tục thu hồi một cách nhanh
chóng. Thủ tục thu hồi trong các trờng hợp này sẽ đợc thực hiện theo những trình
tự cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Kể từ khi nhận đợc kết luận của cơ quan thanh tra, trong thời hạn không quá
15 ngày, cơ quan TN&MT thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết và trình
21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
UBND cùng cấp quyết định thu hồi. Cơ quan này có trách nhiệm xem xét, ký và
gửi cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi đất, đồng thời chỉ đạo xử
lý để xác định giá trị còn lại của giá trị đã đầu t vào đất hoặc tài sản gắn liền với
đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. Thời gian thực hiện các công việc này là
15 ngày kể từ khi nhận đợc tờ trình.
Quy định của pháp luật là vậy, tuy nhiên trên thực tiễn áp dụng nảy sinh rất
nhiều sai phạm. Theo báo Pháp luật Việt Nam số 43 ngày 19/2/2008; tìm hiểu về
một dự án lớn tại Mỹ Lộc (Nam Định), quyết định thu hồi đất trong một ngày, để
treo gần bốn năm. Các cơ quan chức năng đã thực hiện các thủ tục hành chính
này ra sao? Có những sai phạm nào? Ngày 3/3/2004 Sở TN&MT tỉnh Nam Định
trình UBND tỉnh về việc thu hồi và cho Công ty cổ phần Đầu t xây dựng phát
triển đô thị Sammy thuê đất xây dựng Tổng kho chứa và nhà máy sản xuất phân
bón chế biến thức ăn gia súc tại Mỹ Tân, huyện Mỹ Lộc. Rất nhanh chóng, ngay
trong ngày 3/3/2004 UBND tỉnh đã có quyết định về việc thu hồi trên 153.000m
2

đất của hàng trăm hộ dân để cho công ty Sammy thuê trong vòng 50 năm. Dự án
với tổng vốn đầu t hơn 450 tỷ đồng đợc quyết định trong 1 ngày, nhng đã để treo
gần 4 năm. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho công ty cổ phần
Sammy có ghi rõ, diện tích đất trên có mục đích sử dụng xây dựng tổng kho và
nhà máy phân bón, chế biến thức ăn gia súc. Thế nhng, đáng lý các cơ quan chức
năng phải tiến hành các thủ tục thu hồi đất vì dự án này đã không đợc khởi công
trong vòng 24 tháng thì ngay sau đó, công ty Cổ phần quốc tế năm sao một
doanh nghiệp thay thế Công ty cổ phần Sammy lại phát đi một thiệp mời lễ khởi
công dự án Trung tâm thơng mại du lịch quốc tế đồng bằng sông Hồng, lúc này
mục đích của dự án đã thay đổi, không nh quyết định ban đầu của UBND tỉnh
Nam Định nữa. Rất nhiều bà con sinh sống ở quanh khu đất đều xót xa bởi gần
20ha đất (chủ yếu là đất hai lúa) bị thu hồi để hoang hoá nhiều năm liền không hề
đợc triển khai đầu t xây dựng, thiệt hại là không hề nhỏ, bởi nhiều hộ dân bị thu
hồi đất, mất t liệu sản xuất đã phải tha phơng làm thuê kiếm sống. Đã có rất nhiều
đợt thanh tra kiểm tra các công trình trọng điểm của Nam Định trong năm 2007
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
vừa qua, song khu đất này không nằm trong danh sách bị kiểm tra, thanh tra, xem
xét xử lý.
[8]
Qua vụ việc cụ thể tại tỉnh Nam định chúng ta có thể hình dung đợc rằng,
quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nói chung cũng nh thực hiện thủ
tục thu hồi đất nói riêng diễn ra trên thực tế rất phức tạp. Trong một dự án mà sai
phạm nối tiếp sai phạm, những ngời thực hiện hầu nh làm ngơ trớc những quy định
của pháp luật. Trong quá trình sử dụng đất, chủ đầu t (Công ty cổ phần Sammy) vi
phạm chậm thực hiện theo đúng tiến độ đáng lẽ cần phải đợc thanh tra kiểm tra và
tiến hành thu hồi theo các thủ tục trên. Hơn thế nữa, việc xử lý các vi phạm này
cần đợc thực hiện nghiêm túc. Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả tránh lãng phí
nguồn tài nguyên quý giá của đất nớc, tạo điều kiện phát triển nhanh chóng cơ sở
vật chất, hạ tầng tại địa phơng, tạo cơ hội và môi trờng bình đẳng cho các doanh

nghiệp.
Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định trong trờng hợp không có ng-
ời thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhng không đợc quyền hởng di sản,
từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà
không có ngời nhận thừa kế thuộc về Nhà nớc. Kế thừa và phát triển các quy định
trên, pháp luật đất đai đa ra trờng hợp làm cơ sở tiến hành các thủ tục thu hồi đất,
đó là: cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngời thừa kế. Về mặt pháp lý, theo
quy định của Luật dân sự, một ngời bị coi là đã chết khi có quyết định, tuyên bố
của toà án. Trên thực tế, nếu một ngời đã chết, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
cần phải tiến hành cấp giấy chứng tử. Cơ chế thực hiện thủ tục hành chính trong tr-
ờng hợp này đợc thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Nghị định
181/2004/NĐ-CP nh sau: trong thời hạn không quá mời lăm (15) ngày làm việc
kể từ ngày nhận đợc giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố mất tích của cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền và văn bản xác nhận không có ngời thừa kế của UBND xã,
phờng, thị trấn nơi có đất, Phòng TN&MT có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực
tế, trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất. Trong thời hạn không quá mời
(10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc tờ trình, UBND huyện, quận, thị xã, thành
8
[8]. Yến Thanh Quang Long, Quyết định trong một ngày để treo gần 4 năm , Báo Pháp luật Việt Nam số 43
ngày 19/02/2008.
23
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký và gửi phòng TN&MT quyết định thu
hồi.
Trong trờng hợp quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật đất đai, đất đợc Nhà
nớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đợc gia hạn khi hết thời hạn. trình tự,
thủ tục cũng đợc thiết kế logic theo các bớc tơng tự nh trên, cụ thể là: kể từ khi hết
hạn sử dụng đất, cơ quan TN&MT trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi, thời
gian đảm bảo để thực hiện các công việc này là 30 ngày. Trong thời hạn 10 ngày
kế tiếp, kể từ khi nhận đợc tờ trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét và ra quyết

định thu hồi đất.
Có thể nhận thấy trong hai trờng hợp quy định tại khoản 7 và 10 Điều 38
Luật Đất đai nh đã trình bày, thời gian thực hiện các công việc của cơ quan
TN&MT có khác nhau. Việc quy định khoảng thời gian dài ngắn không trùng
nhau nh vậy nhằm tạo điều kiện cho cơ quan này đạt đợc hiệu quả cao nhất, thực
hiện các công việc theo đúng tiến độ vừa đảm bảo thực thi đầy đủ các quy định
của pháp luật.
Nh vậy, căn cứ vào các thủ tục hành chính về thu hồi đất ở các trờng hợp kể
trên, vấn đề thời gian thực hiện và thẩm quyền thực hiện các công việc là hai điểm
nhấn thực sự đáng lu tâm trong quá trình triển khai thực tế. Thẩm quyền thu hồi
đất là một vấn đề rất quan trọng, nó ảnh hởng đến hiệu lực của một quyết định thu
hồi đất, nó thể hiện đợc trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền. Về
nguyên tắc, cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền
thu hồi đất. Theo báo Tiền Phong năm 2007, câu chuyện về 6000m
2
đất do Thủ t-
ớng Chính phủ giao cho công ty tàu thuỷ Sài Gòn xây dựng nhà máy sửa chữa và
đóng mới tàu thuỷ (từ ngày 1/8/1992) đã bị UBND Thành phố Hồ Chí Minh ra
quyết định thu hồi là một dẫn chứng khá điển hình về quá trình thu hồi đất sai
thẩm quyền của các cơ quan chức năng. Ngày 19/3/2004, UBND thành phố đã thu
hồi để giao đất cho Công ty cổ phần BOT cầu Phú Mỹ, hơn nữa khi ban hành các
quyết định này, UBND thành phố không hề thông báo cho đơn vị đang đợc giao
quản lý sử dụng. Theo tập đoàn tàu thuỷ Việt Nam, công ty tàu thuỷ Sài Gòn đang
đợc đầu t xây dựng, nâng cấp nhà máy bằng nguồn vốn ngân sách, vay u đãi, trái
phiếu Chính phủ và theo kế hoạch phải đến cuối năm 2008 mới kết thúc dự án nên
24
Website: Email : Tel : 0918.775.368
cha thu hồi đợc vốn. Sự cố này xảy ra, công ty tàu thuỷ Sài Gòn đã buộc phải
tạm ngừng xây dựng các công trình trên khu đất có quyết định thu hồi từ 9/2006,
khiến dự án xây dựng nhà máy bị chậm tiến độ, ảnh hởng rất lớn đến dây chuyền

sản xuất và công suất của toàn bộ dự án.
[9]
Nh vậy, từ một quyết định trái thẩm
quyền, nhiều vấn đề nghiêm trọng đã nảy sinh, khiến doanh nghiệp phải lâm vào
tình trạng lao đao, gây thất thoát tài sản của Nhà nớc. Ngoài ra, còn rất nhiều vụ
việc điển hình liên quan đến chuyện thu hồi đất sai thẩm quyền, vợt quá thẩm
quyền nh: vụ việc thu hồi 45 ngàn m
2
trái pháp luật tại An Dơng, Hải Phòng,
3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007
Trong những năm vừa qua, việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng
phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức nhức nhối, nhiều
trờng hợp gây cản trở việc thực hiện các công trình, dự án phục vụ các mục tiêu
kinh tế - xã hội của đất nớc. Để thu hồi đất đợc tiến hành nhanh chóng, hiệu quả,
ngời dân sớm ổn định cuộc sống Nhà nớc ta đã có những chính sách quy định cụ
thể về trình tự, thủ tục. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ
quy định một cách chính thức một chu trình, thủ tục hành chính trong quá trình
thu hồi đất, đó cũng là nội dung quan trọng nhất của Nghị định mới này. Theo văn
bản này, trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thờng hỗ trợ tái định c khi Nhà nớc thu
hồi đất đợc quy định thống nhất, công khai từ khâu quy hoạch đến khâu bàn giao
mặt bằng, có cỡng chế hay không. Dới đây là các nghiên cứu về quy trình này:
3.1. Xác định và công bố chủ trơng thu hồi đất
3.1.1. Các quy định cụ thể
Điều 49 Nghị định 84/2007 quy định:
1. Việc xác định chủ trơng thu hồi đất (đối với trờng hợp thu hồi đất theo
quy hoạch) hoặc ra văn bản chấp nhận địa điểm đầu t (đối với trờng hợp thu hồi
đất theo dự án) đợc thực hiện dựa vào các căn cứ sau đây:
a. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc
quy hoạch xây dựng địa điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền xét duyệt theo quy định của pháp luật;

9
[9]. Huy Thịnh, TPHCM: Thủ tớng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.
25