hoạch định tổ chức quản lý dự án xây dựng khu thể thao công ty ts

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU
1.1 Đặt vấn đề.
Việc thiết kế, phát triển và thực hiện những hệ thống mới và phức tạp là một trong
những khó khăn hầu như chưa bao giờ được thực hiện một cách trọn vẹn trong các thập
kỉ trước.
Ngày nay, kinh tế phát triển ngày càng nhanh, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc
tạo ra các hệ thống mới và phức tạp với hiệu suất cao trong sự giới hạn về nguồn lực và
thời gian là rất cần thiết. Chính điều này đòi hỏi các phương thức mới trong hoạch đònh,
tổ chức và kiểm soát việc tạo ra các hệ thống như trên, đó là mục đích cốt lõi của quản
lý dự án.
Một số dự án tại nước ta bò đình trệ do nhiều nguyên nhân như thiếu vốn đầu tư, hay
do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, nhưng trên hết là do việc hoạch đònh, tổ chức
quản lý chưa đạt hiệu quả cao, do đó nhóm chúng tôi chọn đề tài: “Hoạch đònh, tổ chức,
quản lý cho dự án xây dựng khu thể thao-giải trí của công ty T&S”.
1.2 Mục tiêu.
Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để
phát triển một dự án, hoạch đònh, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng
hiệu quả nguồn lực và thời gian dành cho dự án.
1.3 Nội dung.
 Tìm kiếm các tư liệu có liên quan đến dự án.
 Thu thập, phân tích dữ liệu.
 Xác đònh tính khả thi về kinh tế. xây dựng tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án.
 Xây dựng cơ cấu tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án.
 Kết luận và kiến nghò.
1
1.4 Phạm vi và giới hạn.
Do thời gian có hạn, nên trong đồ án chỉ thực hiện phân tích khả thi kinh tế, xây
dựng cơ cấu tổ chức, quản lý kế hoạch thực hiện dự án.
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng khu thể thao-giải trí phục vụ cho nhu cầu
vui chơi của người dân thành phố Hồ Chí Minh.
1.5 Tổng quan về cấu trúc đồ án.

Đồ án gồm
Chương 1: Chương mở đầu, giới thiệu về lý do hình thành đề tài, nội dung nghiên cứu,
phạm vi và giới hạn của đồ án, tổng quan về cấu trúc của đồ án.
Chương 2: Giới thiệu các cơ sở lý thuyết về quản lý dự án, các phương pháp dự báo, các
lý thuyết về thuật toán điều độ dự án.
Chương 3: Giới thiệu về dự án: “Phát triển Khu Vui Chơi–Giải Trí–Thể Thao Thế Kỷ ”,
giới thiệu về chủ đầu tư, đòa điểm đầu tư và cơ sở pháp lý có liên quan.
Chương 4: Phân tích thò trường.
Chương 5: Tổ chức nhân sự, kế hoạch kinh doanh.
Chương 6: Phân tích tài chính và rủi ro.
Chương 7: Kế hoạch thực hiện dự án.
Chương 8: Kết luận và kiến nghò.
2
CHƯƠNG II. PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐỀ TÀI
2.1 Giới thiệu về ngành giải trí - thể thao tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tọa lạc trên đất miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2091 km
2

và
dân số hơn 6 triệu người. Thành phố một thời từng được mệnh danh là Hòn Ngọc Viễn
Đông, là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lòch lớn của Việt Nam. Trong
thành phố này, chúng ta luôn cảm thấy được sự năng động cũng như không khí lao
động, học tập cao.
Hiện nay, nhu cầu tập luyện thể thao và giải trí của người dân trong thành phố gia tăng
từng ngày. Các phong trào thể thao thừơng xuyên được tổ chức hơn và thành phố đang
cố gắng tạo ra các sân chơi lành mạnh cho người dân. Do đời sống vật chất của người
dân thành phố đã cải thiện nhiều nên nhu cầu thể thao-giải trí ngày càng đa dạng hơn
cả về số lượng lẫn chất lượng.
Tuy nhiên, các trung tâm thể thao-giải trí tại thành phố hiện nay vẫn chưa đáp ứng đủ
nhu cầu rèn luyện và vui chơi của người dân. Các nhà thi đấu, khu thể thao, khu vui

chơi hằng ngày vẫn gặp tình trạng quá tải. Trong những năm gần đây, nhu cầu cả gia
đình cùng tập luyện thể thao và vui chơi có khuynh hướng gia tăng, đây là một đối
tượng cần được quan tâm và có tiềm lực lớn.
Công viên văn hóa Đầm Sen, câu lạc bộ Lan Anh là hai đơn vò điển hình có thể đáp ứng
một phần các nhu cầu nói trên. Nhưng trong đó, Đầm Sen chủ yếu tập trung vào các
hoạt động giải trí còn câu lạc bộ Lan Anh thì chủ yếu phục cho các đối tượng có thu
nhập cao nên cả hai vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người dân thành phố.
Tóm lại, nhu cầu luyện tập thể thao và giải trí hiện nay là một nhu cầu lớn và là một cơ
hội tiềm năng cho các doanh nghiệp có ý đònh khai thác, phát triễn.
3
2.2 Kỹ thuật dự báo.
Mô hình dự báo hồi quy là phù hợp cho quá trình dự báo qua một thời gian dài sau thời
điểm có số liệu thực, nên trong đồ án này, nhóm sử dụng mô hình dự báo hồi quy.
2.2.1. Hồi quy tuyến tính
Y=a+bx+e
Y là biến phụ thuộc
x là biến độc lập
a,b là hệ số
e là sai số ngẫu nhiên.
Giả thuyết:
• Mối tương quan x, Y là đường thẳng
• e~N(0,σ
2
)
2.2.2. Hồi quy bội
Y=B
0
+B
1
X

1
+B
2
X
2
+ +B
n
X
n
+e
X
1
,…,X
n
là biến đỗc lập
B
0
,…,B
n
là hệ số đựơc ước lượng bằng phương pháp bình phương cực tiểu
e là sai số ngẫu nhiên
Với n=2 thì các tham số được xác đònh như sau
∑Y=nB
0
+B
1
∑X
1
+B
2

X
2
∑X
1
Y=B
0
∑X
1
+B
1
∑X
1
2
+B
2
∑X
1
X
2
∑X
2
Y=B
0
∑X
2
+B
1
∑X
1
X

2
+B
2
∑X
2
2
Hệ số xác đònh R dùng để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình đối vói số liệu có sẵn
R
2
=
∑
∑
=
=
−
−
−
n
i
tt
n
i
t
DED
FD
1
2
1
2
)((

)(
1
4
R
2
=1 hồi quy tuyến tính hoàn toàn phù hợp với dữ liệu.
R
2
=0 hồi quy tuyến tính không phù hợp với dữ liệu.
Hệ số xác đònh điều chỉnh dùng trong mô hình đa bội
2
a
R






−−
−
−
−
−=
∑
∑
=
=
1
1

)((
)(
1
1
2
1
2
2
kn
n
DED
FD
R
n
i
tt
n
i
t
a
(với k là số biến độc lập và n là số dữ liệu)
R
a
hay R’ được dùng trong mô hình hồi quy đa biến vì việc tăng biến độc lập trong
mô hình hồi quy thổi phồng mối tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc.
Do đó R sẽ tăng cao hơn so với thực tế.
Khi không có đầy đủ số liệu cần thiết, ta vẫn nên tiến hành các phép tính toán dự
báo kết hợp với một số biện pháp bổ sung như lấy ý kiến của nhà quản trò cao cấp, nhà
tư vấn của chủ đầu tư …
2.3 Kinh tế kỹ thuật.

2.3.1. Sự cần thiết của phân tích kinh tế.
• Mục đích: Xác đònh xem tính kinh tế của dự án có như mong muốn hay không.
• Các tiêu chuẩn chính thường được dùng để đánh khía cạnh kinh tế của dự án là: PW
(giá trò hiện tại), Rate of Return (suất thu lợi của dự án), và thời gian hoàn vốn.
• Ký hiệu:
P: Giá trò hiện tại (Present Principal Sum) bắt đầu thời đoạn 1
A: Chuỗi các giá trò tiền tệ bằng nhau ở cuối các thời đoạn
F: Giá trò tương lai (Future Sum) ở cuối thời đoạn n
n: Số thời đoạn trong thời gian dự án (thời đoạn nghiên cứu)
r(%): Tỉ suất chiết khấu; là thông số biểu thò mức độ biến đổi giá trò của đồng tiền được
xác đònh theo quan điểm chủ quan của người làm dự án; là thông số chính dùng trong
đánh giá kinh tế dự án
5
i(%): Lãi suất hay tỉ suất lợi nhuận (%) là thông số xác đònh bởi người cho vay và người
đi vay. Đối với một dự án bất kỳ, r cũng cần lớn hơn hoặc bằng i.
2.3.2. Suất chiết khấu
Suất chiết khấu (r) là một trong những yếu tố quan trọng được dùng trong phân tích
ngân lưu của dự án, vì nó phản ánh khả năng sinh lợi của một đơn vò tiền tệ trong một
đơn vò thời gian của dự án.
Có thể sử dụng suất chiết khấu (r) tính toán theo thời gian (t) thông qua hệ số gọi là
hệ số chiết khấu:
t
r
a
)1(
1
+
=
Dự án là của tư nhân, cá thể thì đầu tư này của riêng một doanh nghiệp có thể chọn
suất chiết khấu phân tích bằng trung bình chi phí sử dụng các nguồn vốn (riêng) của chủ

đầu tư được bỏ ra.
Dự án công (tức nhiều bên tham gia góp vốn) thì suất khấu của dự án phải được
phân tích trên quan điểm mà nó phản ánh được khả năng sinh lợi của từng nguồn vốn
góp đó, được xác đònh trên giá trò trung bình có trọng số của các nguồn vốn góp (WACC
- Weighted Average Cost of Capital).
2.3.3. Các quan điểm khác nhau trong phân tích tài chánh
Phân tích tài chính dự án thường được xây dựng theo những quan điểm khác nhau
của các tổ chức , cá nhân có liên quan đến dự án. Nó cho phép việc đánh giá thẩm đònh
dự án có tính hấp dẫn đối với các nhà tài trợ và nhà đầu tư tham gia trực tiếp thực
hiện dự án hay không.
Việc phân tích dự án theo quan điểm khác nhau rất cần thiết và quan trọng bởi vì
thường các quan điểm ít có sự đồng nhất về lợi ích và chi phí.
• Quan điểm ngân hàng(quan điểm chủ đầu tư)
6
Theo quan điểm này thì mối quan tâm trong quá trình xem xét và thẩm đònh dự án
nói chung là dựa trên sức mạnh tổng thể của dự án, nhằm đánh giá hiệu quả chung toàn
bộ của dự án để thấy được mức độ an toàn của số vốn mà dự án bỏ vào đầu tư. Quan
điểm này cũng chính là quan điểm xem xét của các "ngân hàng" thường vận dụng.
CFA = Lợi nhuận sau thuế của dòng tiền
• Quan điểm chủ đầu tư
Trong quan điểm này chủ đầu tư xem xét đến ảnh hưởng của vốn vay, tiền lãi và khả
năng trả nợ gốc của họ.
CF(chủ đầu tư) = CFA + Vay -Trả nợ vay và trả lãi vay.
2.3.4. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C
Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách đem chia hiện giá của các lợi ích cho
khiện giá của các chi phí.
Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C
CR
BOB
CRPW

MOBPW
C
B )(
][
)]([ −−
=
+−
=
hay
)()]([
][
MOCR
B
MOCRPW
BPW
C
B
++
=
++
=
B/C Là tỷ số Chi Phi /Lợi Nhuận
B Lợi nhuận hàng năm
O Chi phí hoạt động hàng năm
M Chi phí bảo dưỡng hàng năm
CR Khấu hao hàng năm của chi phí đầu tư
Một dự án được xem là đáng đầu tư đối với các nhà đầu tư khi lợi ích lớn hơn các chi
phí liên quan, theo công thức:
- B/C >1: chấp nhận đầu tư.
- B/C < 1: không nên đầu tư.

7
2.3.5. Suất thu lợi nội tại (IRR)
Lãi suất nội tại (IRR) i
*
của một dòng tiền tệ (Cash Flows) là lãi suất tại đó giá trò tương
đương của các khoảng thu cân bằng giá trò tương đương của các khoảng chi của dòng
tiền tệ đó:
PW(i
*
) = 0
IRR được xem là một trong những tiêu chuẩn để ra quyết đònh đầu tư:
- Nếu IRR
≥
MARR thì dự án cần được thực hiện.
- Nếu IRR
≤
MARR thì dự án cần được bác bỏ.
MARR: suất thu lợi nhỏ nhất.
Ta chỉ đầu tư khi MARR > lãi suất tiết kiệm (tương ứng đối với từng doanh nghiệp).
2.3.6. Giá trò hiện tại NPV
Hiện giá thu nhập thuần (hiện giá thuần) của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và
hiện giá chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án.
( )
t
n
1t
tt
aCBNPV ×−=
∑
=

Trong đó:
NPV Hiện giá thu nhập thuần của dự án.
t
B

Lợi ích hàng năm của dự án.
t
C

Chi phí hàng năm của dự án.
t
a

Hệ số chiết khấu của dự án.
NPV > 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án
càng cao, dự án càng hấp dẫn.
NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính; cần được sửa đổi, bổ sung.
8
2.3.7. Thời gian thu hồi vốn (Payback Period)
Đònh nghiã: Là thời gian cần để hoàn lại vốn đầu tư ban đầu từ các khoản thu, chi tạo
bởi
đầu tư đó.






≥=
∑

=
0:min
1
n
i
t
Fnn
Tiêu chuẩn để đánh giá: Thời gian hoàn vốn (THV)
≤
E(TP)
E(TP) là thời gian hoàn vốn kỳ vọng E(TP) . Được xác đònh tùy thuộc vào từng quốc
gia, từng nghành và tùy thuộc vào kỳ vọng của chủ đầu tư.
Quy tắc thời gian hòan vốn đã được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong việc
ra quyết đònh đầu tư, bởi vì nó dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian
hoàn vốn nhanh.
2.4. Cấu trúc tổ chức.
2.4.1. Tổ chức dạng chức năng.
Tổ chức theo các đơn vò chức năng, mỗi đơn vò thực hiện một chức năng riêng biệt.
• Thuận lợi:
Sử dụng phương tiện và kinh nghiệm tập thể hiệu quả
Bộ khung có tổ chức cho hoạch đònh và kiểm soát
Tất cả công việc nhận đựơc lợi ích từ công nghệ cao
Phân bổ nguồn lực để dự trữ cho tương lai doanh nghiệp
Sử dụng hiệu quả các yếu tố sản xuất
Tính liên tục trong nghề nghiệp và phát triển các nhân
Phù hợp với sản xuất hàng loạt
• Không thuận lợi
Không có bộ phận trung tâm có quyền hạn về một dự án
Không có hoạch đònh báo cáo về dự án
Giao tiếp với khách hàng yếu

9
Thông tin theo hàng ngang giữa các chức năng nghèo nàn
Khó khăn khi tích hợp các hoạt động đa ngành
Xu hướng các quyết đònh nghiêng về hướng nhóm chức năng
2.4.2. Tổ chức dạng dự án.
Dự a vào sự phân công dự án cho từng đơn vò tổ chức thành viên.
• Thuận lợi
Quyền kiểm soát hiệu quả các dự án đơn.
Thời gian phản ứng nhanh.
Khuyến khích tính hiệu quả, diều độ và chi phí Trade off.
Nhân viên trung thành trong từng dự án.
Giao tiếp với bên ngoài tốt.
• Bất lợi
Không hiệu quả khi tận dụng tài nguyên.
Không phát triển công nghệ với mục tiêu hướng về tương lai.
Không chuẩn bò được tương lai doanh nghiệp.
Cơ hội trao đổi về mặt kó thuật giữa các dự án thấp.
Tính liên tục trong nghề nghiệp nhân sự trong dự án thấp.
Khó khăn trong cân bằng lượng công việc cũng như là giai đoạn các dự án vào và ra.
2.4.3. Tổ chức dạng ma trận
Cơ cấu tổ chức này là sự lai hợp giữa hai cấu trúc tổ chức trên để tận dụng các thuận lợi
của 2 cấu trúc đó.
• Lợi ích quan trọng
Tận dụng các nguồn tài nguyên tốt hơn.
Tích lũy các kiến thức về công nghệ ở mức chức năng và có thể chuyển giao tri thức
này cho các dự án khác trong cùng tổ chức.
Thích nghi thay đổi môi trường( cạnh tranh, kết thúc dự án, tổ chức lại nhà cung cấp.
10
• Khó khăn
Thẩm quyền

Tri thức kó thuật
Thông tin
Mục đích
2.4.4. Biểu đồ trách nhiệm(Linear Responsibility Chart – LRC)
Đây là công cụ quan trọng để thiết kế và thực thi của tổ chức theo hướng dự án.
LRC tóm tắt mối quan hệ giữa các bên tham gia dự án và trách nhiệm của họ trong từng
phần công việc của dự án.
LRC có cấu trúc dạng ma trận với các hàng biểu diễn các phần công việc của dự án,
còn các cột thể hiện các đơn vò hay cá nhân có trách nhiệm trong tổ chức.
Các kí hiệu được dùng trong LRC
• A: Phê duyệt công việc
• P: Trách nhiệm chính
• R: Xem xét lại các phần công việc
• N: Báo cáo kết quả của các phần công việc.
• O: Nhận kết quả đầu ra và tích hợp với các công việc đã hoàn thành.
• I: Cung cấp đầu vào cho gói công việc.
• B: Khởi tạo công việc
11
CHƯƠNG III. TỔNG QUAN DỰ ÁN
3.1 Giới thiệu chủ đầu tư
• Công ty cổ phần Thế Kỷ 21
Đòa chỉ : 41 Nguyễn Thò Minh Khai, Tp.HCM
Điện thoại: 8256395-8228313
Fax: 8465693
Tổng giám đốc Trần Minh Đức làm đại diện
• Công ty du lòch Gia Đònh
Đòa chỉ : 455 Bạch Đằng, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM
Điện thoại: 8412094-8412114
Fax: 8412095
Giám đốc Lê Dũng làm đại diện

• Công ty TNHH Khải Thiện
Đòa chỉ: 27AB Trần Nhật Duật, F Tân Đònh, Q1, Tp.HCM
Điện thoại: 8443424
Fax:843 9144
3.2 Đòa điểm đàu tư
Khu du lòch Văn thánh trực thuộc Công Ty Du Lòch Gia Đònh, toạ lạc tại 48/10 Điện
Biên Phủ, phường 25 quận Bình Thạnh. Với diện tích tự nhiên khoảng 43.000 m
2

mặt
đất và khoảng 30.000 m
2
mặt nước. Có đòa thế của một ốc đảo và nhiều cây cối xanh
mát và được bao quanh bởi rạch Văn Thánh, tạo nên một nôi trường xanh tươi, kh6ng
khí trong lành, nằm trong một thành phố đông đúc dân cư ồn ào và ô nhiễm.
3.3 Lý do đầu tư
Từ khi được thành lập cho đến năm 1995, Khu Du Lòch Văn Thánh được người dân
thành phố và khách du lòch biết đến như là một khu vui chơi giải trí có tiếng của thành
12
phố. Cùng với Đầm Sen, Kỳ Hoà … với các hoạt động vui chơi giải trí, lễ hội, ẩm thực,
điện ảnh và thời trang đã thu hút được hàng triệu lượt khách hàng năm.
Tuy nhiên, kể từ năm 1995, với việc hình thành và phát triển của khu du lòch Suối
Tiên, Saigon Waterpark và một số khu vui chơi khác trong thành phố và đặc biệt là sự
phát triển mạnh mẽ của Khu du lòch Đầm Sen. Khu du lòch Văn Thánh đã lộ rõ những
bất lợi so với các khu vui chơi giải trí khác. Đó là những bất lợi về diện tích nhỏ, chưa
bằng 1/10 diện tích của Đầm Sen nên không thể đầu tư đa dạng các loại hình vui chơi
giải trí. Bất lợi thứ hai là không thể phục vụ được lượng khách quá lớn trong các dòp lễ,
hội vì đường vào khu du lòch hiện là đường độc đạo, giao thông chưa phát triển, chỉ rộng
10m. Bất lợi thứ ba là khu du lòch nằm trong khu vực có mật độ giao thông cao, thường
bò kẹt xe khi vào khu du lòch. Do đó, Khu Du lòch Văn Thánh trong các năm qua khá

lúng túng trong nội dung hoạt động và dần mất đi vò trí của mình trên thò trường vui
chơi, giải trí đại chúng. Trong khi đó, thò phần của ngành đang cạnh tranh gay gắt.
Tuy hiện nay có những bất lợi kể trên nhưng trong vòng 3 – 4 năm tới, chương trình
phát triển đô thò sẽ tạo nhiều thuận lợi cho Khu du lòch Văn Thánh. Việc cải tạo hệ
thống giao thông đã làm cho khu du lòch ngày càng gần trung tâm thành phố đồng thời
việc cải tạo môi trường xung quanh khu du lòch cũng phần nào tạo thuận lợi cạnh tranh
cho khu du lòch. Những lợi thế hiện có như vò trí đòa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi góp
phần thu hút lượng khách có nhu cầu giải trí, thư giãn, chơi thể thao, rèn luyện sức khỏe
hằng ngày trong môi trường sạch và trong lành.
Trong quá trình tổ chức kinh doanh, công ty du lòch gia đònh đã có nhiều phương án
đề xuất xong chưa phù hợp với ý đònh quy hoạch của thành phố nên tình hình vẫn chưa
được cải thiện.
Để phát triển khu du lòch Văn Thánh trong các năm tới: công ty nghiên cứu, đònh
lượng thò trường và xây dựng triển vọng trong tương lai. Công ty Du Lòch Gia Đònh đã
cùng với Công ty TNHH Khải Thiện và công ty cổ phần Thế Kỷ 21 hợp tác để phát
13
triển Khu du lòch Văn Thánh thành khu liên hợp thể thao giải trí: Khu Vui Chơi- Giải
Trí- Thể Thao Thế Kỷ.
3.4 Hình thức đầu tư
3.4.1. Nội dung hợp tác đầu tư
Công ty TNHH Khải Thiện hợp tác với công ty Du Lòch Gia Đònh và công ty cổ phần
Thế Kỷ 21 để thành lập công ty TNHH Thế kỷ, nhằm đầu tư và phát triển Khu du lòch
Giải Trí – Thể Thao Thế kỷ 21 với mục tiêu phục vụ khách trong và ngoài nước, bao
gồm các hoạt động kinh doanh sau:
a. Khu vui chơi sinh hoạt thanh thiếu niên: gồm khu vực trò chơi ngoài trời và
khu vui chơi trong nhà. Khu vực ngoài trời sẽ có đường đua xe F1 thu nhỏ,
sân Golf mini và một số trò chơi ngoài trời. Khu vực trong nhà gồm các trò
chơi theo kiểu các khu hội chợ nước ngoài.
b. Khu thể thao, câu lạc bộ sức khoẻ: gồm sân tennis, hồ bơi, Sauna – massage
– Jacuzzi, phòng tập thể dục thể hình, thẩm mỹ viện, nhà hàng, shop.

3.4.2. Vốn và góp vốn
3.4.2.1. Vốn đầu tư:
Tổng vốn đầu tư dự kiến là: 35.000.000.000đồng (ba mươi lăm tỷ đồng) đầu
tư theo các hạng mục được các bên thống nhất trong nghiên cứu kh ả thi.
3.4.2.2. Vốn điều lệ của công ty TNHH Thế Kỷ:
Vốn điều lệ của công ty TNHH Thế Kỷ là 25.000.000.000 đồng (hai mươi
lăm tỷ đồng) được các bên đóng góp như sau:
a. Công ty Du lòch Gia Đònh góp 7.500.000.000 đồng chiếm 30% vốn điều lệ,
dưới hình thức giá trò tài sản hiện hữu của công ty Du Lòch Gia Đònh tại khu
du lòch Văn Thánh và giá trò thương quyền của khu Du Lòch Văn Thánh.
14
b. Công Ty TNHH Khải Thiện góp 10.000.000.000 đồng chiếm 40% vốn điều
lệ, bằng tiền mặt.
c. Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 góp 7.500.000.000 chiếm 30% vốn điều lệ bằng
tiền mặt.
Số vốn điều lệ được góp bằng tiền mặt sẽ được góp đủ trong vòng 18 tháng theo
tiến độ sẽ được xác đònh trong nghiên cứu khả thi về tài chính.
3.4.3. Vốn vay
Vốn vay là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ) được vay từ ngân hàng hoặc các tổ chức,
cá nhân khác.
3.4.4. Thời gian hoạt động của công ty TNHH Thế kỷ
Thời gian hoạt động của Công ty TNHH Thế Kỷ là 15 năm kể từ ngày công ty được
cấp giấy phép thành lập.
Khi hết hạn hợp đồng nếu các bên thống nhất gia hạn hợp đồng cho công ty thì vào
thời điểm đó, các bên sẽ thoả thuận điều kiện để gia hạn.
3.4.5. Phân chia lợi nhuận và Khấu hao tài sản
3.4.5.1. Phân chia lợi nhuận
Các bên phân chia lợi nhuận tương ứng với tỷ lệ góp vốn điều lệ.
Khi có bất kỳ sự thay tỷ lệ góp vốn điều lệ thì các bên căn cứ vào tỷ lệ góp vốn mới
mà phân chia lợi nhuận.

3.4.5.2. Khấu hao tài sản
a. Công ty Du lòch Gia Đònh nhận khấu hao từ phần vốn góp của công ty
TNHH Khải Thiện vào Công ty TNHH Thế Kỷ.
b. Công ty TNHH Khải Thiện và Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 nhận khấu hao
từ phần góp vốn của công ty TNHH Khải Thiện và Công ty cổ phần Thế Kỷ
21 vào Công ty TNHH Thế Kỷ.
15
c. Thời gian khấu hao do cơ quan thuế ấn đònh, theo đề nghò của công ty
TNHH Thế Kỷ với thời gian khấu hao ngắn nhất trong khung quy đònh.
3.4.6. Quản lý, điều hành và kiểm soát Công ty TNHH Thế Kỷ
Công ty tiến hành hoạt động kinh doanh một cách chủ động, hạch toán độc lập, có
con dấu riêng, tài khoản riêng và thực hiện chế độ kiểm toán độc lập hằng năm, không
phụ thuộc vào kế hoạch kinh doanh của Công Ty TNHH Khải Thiện, Công ty cổ phần
Thế Kỷ 21 và Công Ty Du Lòch Gia Đònh.
Công ty TNHH Thế Kỷ được quản lý bởi một Ban Quản Trò, được điều hành kinh
doanh bởi một Ban Giám Đốc và chòu sự kiểm soát của Ban Kiểm Soát do các bên chỉ
đònh.
3.4.7. Giải thể Công ty TNHH Thế Kỷ
Khi hết hạn hoạt động thì tài sản của công ty TNHH Thế Kỷ sẽ được thanh lý như
sau:
• Toàn bộ bất động sản được chuyển giao không điều kiện cho công ty du lòch
gia đònh sở hữu.
• Động sản được thanh lý, chia cho các bên theo tỉ lệ góp vốn ban đầu.
Trong bất kỳ trường hợp giải thể nào sau khi hết hạn 15 năm hoạt động kể từ ngày
được cấp giấy phép, quyền tiếp tục được thuê đất tại Khu Du lòch - Giải trí - Thể thao
Thế Kỷ 21 đương nhiên thuộc về quyền sở hữu của Công Ty Du Lòch Gia Đònh.
3.5 Cơ sở pháp lý
Căn cứ theo:
Nghò đònh số 52/1999/NĐ-CP, nghò đònh số 12/2000/NĐ- CP, nghò đònh 7-2003 CP
của chính phủ ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và sửa chữa bổ sung.

Nghò đònh 88/1999/NĐ-CP, Nghò đònh 14/2000/NĐ-CP, Nghò đònh 66/2003/NĐ-CP
của chính phủ về việc ban hành quy chế đấu thầu và sửa chữa bổ sung
16
Quyết đònh 15/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về đònh mức chi phí tư vấn
đầu tư và xây dựng.
Quyết đònh 12/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về đònh mức chi phíø thiết
kế công trình xây dựng.
Thông tư 15/2000/TT-BXD hướng dẫn các hình thức thực hiện dự án đầu tư xây
dựng.
Quyết đònh 155/2002/QĐ-UB về công tác quản lý dự án đầu tư trong nứơc.
17
CHƯƠNG IV. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
Một trong nhữ ng nhân tố tác động mạnh đến tính hiệu quả của một dự án là nhu
cầu thò trường của dự án, bởi nếu không đáp ứng được nhu cầu thò trường hoặc nhu cầu
thấp hơn so với đầu tư thì dự án sẽ không thu lợi và coi như không khả thi. Chính vì thế,
nghiên cứu đánh giá thò trường là bước đầu tiên trong quá trình lập dự án.
4.1 Thò trường
Khu thể thao giải trí Văn Thánh nhắm vào đối tượng khách là doanh nhân trong
nước, cán bộ viên chức, sinh viên, học sinh có độ tuổi từ 16 trở lên là chính. Đây là
những khách hàng có khả năng thanh toán ở mức trung bình – khá và có nhu cầu rèn
luyện thân thể, chơi thể thao và giải trí, thư giãn sau những giờ học tập, lao động mệt
nhọc căng thẳng.
Các gia đình cũng là một đối tượng khách quan trọng của dự án, do vậy dự án cũng
đã tính đến việc đa dạng hóa các nội dung hoạt động để có thể đồng thời đáp ứng cả
nhu cầu của bố mẹ và con cái.
Nói chung, tổ hợp khi hoạt động sẽ thu hút mọi đối tượng khách có chọn lọc và duy
trì được sức sống của dự án.
Đối tượng khách nói trên ngày càng gia tăng do mức sống được nâng cao và cường
độ làm việc càng căng thẳng. Trong nội thành hiện chỉ có hai đơn vò có loại hình kinh
doanh đa dạng tương tự như nội dung đầu tư của dự án này. Trong đó, công viên Đầm

Sen có hoạt động đa dạng nhưng không tập trung cho đối tượng khách được nói trên, vì
vậy không tạo được nét đặc thù cho hoạt động thể thao giải trí. Câu lạc bộ Lan Anh có
nội dung đầu tư tương tự nhưng nhắm vào khách có thu nhập cao nên có khác với đối
tượng khách mục tiêu của dự án đề ra, hoặc rải rác trong thành phố, cũng có những đơn
vò kinh doanh một số nội dung hoạt động nói trên, nhưng không nơi nào có đủ điều kiện
để tổ chức thành một tổ hợp và nhất là không nơi nào có được điều kiện kết hợp các
hoạt động thể thao và giải trí trong môi trường và cảnh quan như khu giải trí Văn
Thánh.
18
4.2 Dự báo tiềm năng của dự án
Năm Dân số trung bình
Bình quân chi tiêu cho các hoạt động
giải trí, thể thao
Số người tập luyện thể
thao thường xuyên
(1000 người)
1997 4852590 18537 610
1998 4957856 19559 728
1999 5063871 20750 772
2000 5174785 20373 758
2001 5285454 23807 897
2002 5449217 21656 1006
2003 5630192 27453 1016
*Nguồn cục thống kê thành phố
Bảng 4.1. Số liệu về tình hình tập luyện thể thao trong thành phố
Để dự báo tiềm năng phát triển của dự án, ta dựa vào giả thuyết những gì xảy ra
trong quá khứ sẽ tiếp tục xảy ra trong tương lai theo quy luật đó. Căn cứ vào quy luật
đó, đồ án sẽ thu thập những số liệu có liên quan để xây dựng mô hình dự báo hồi quy
như dân số trung bình, bình quân chi tiêu và số ngừơi tập luyện thể thao thường xuyên.
Kết quả được tổng hợp sau đây:

Biến độc lập Biến phụ thuộc Mô hình hồi quy
Dân số thành phố
(X
1
)
Số người tập luyện
thể thao thường
xuyên (Y)
Y = -1935 + 0.000531 X
1
R
2
= 0.92978
Bình quân chi tiêu
thể thao giải trí (X
2
)
Số người tập luyện
thể thao thường
xuyên (Y)
Y= -73.591 + 41.4235 X
2
R
2
= 0.68436
X
1
, X
2
Y Y= -2135.44 + 0.000598 X

1
–6.87628 X
2

R’ = 0.900656
Bảng 4.2: Bảng tổng hợp các mô hình hồi quy
Kết luận: Qua phân tích hồi quy, ta thấy biến độc lập dân số thành phố có chỉ số
R
2
= 0.929 là cao hơn so với các mô hình khác nên có thể chọn làm cơ sở để xây dựng
mô hình hồi quy.
19
Kết quả dự báo theo mô hình dự báo đã chọn (đơn vò 1000 người)
Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
X
1
5630 5707 5834 5960 6086 6213 6339 6465
Y 1055 1096 1163 1230 1297 1364 1431 1498
Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
X
1
6592 6718 6844 6971 7097 7223 7350 7476
Y 1565 1632 1699 1766 1833 1901 1968 2035
Bảng 4.3: Bảng tổng hợp dự báo về số người tập luyện thể thao trong thành phố
Giá trò của X
1
được dự báo bằng mô hình hồi quy theo thời gian, kết quả được trình
bày trong phụ lục.
4.3 Dự báo số lượng khách tới khu du lòch.
Thò phần công ty đạt được bằng cách ước tính thò phần của một mô hình kinh doanh

tương tự như của khu vui chơi Thế Kỷ, ở đây là công viên Đầm Sen. Đầm Sen thu hút
khoảng 3 triệu khách/năm (nguồn trang WEB của công viên văn hoá Đầm Sen), chiếm
khoảng 0.78% trong tổng số người tập luyện thể thao với quy mô kinh doanh gấp 5 lần
quy mô của khu du lòch Thế Kỷ nên ta ước tính khu du lòch Thế Kỷ sẽ thu hút khoảng
0.15% trong tổng số người tập luyện thể thao.
Kết quả dự báo lượng khách vui chơi tại khu du lòch mỗi ngày
Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Lượng khách 1644 1708 1812 1917 2021 2126 2230 2335
Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Lượng khách 2440 2544 2649 2753 2858 2962 3067 3171
Bảng 4.4: Bảng dự báo lượng khách đến khu du lòch Thế Kỷ
20
CHƯƠNG V. TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOẠCH KINH DOANH
CỦA KHU DU LỊCH THẾ KỶ
5.1 Tổ chức nhân sự
Công ty TNHH Thế Kỷ được quản lý bởi một Ban Quản Trò, được điều hành kinh
doanh bởi một Ban Giám Đốc và chòu sự kiểm soát của Ban Kiểm Soát do các bên chỉ
đònh.
Ban quản trò gồm 7 thành viên do các bên đề cử:
• Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 cử 2 thành viên
• Công ty du lòch Gia Đònh cử 2 thành viên
• Công ty TNHH Khải Thiện cử 3 thành viên
Ban kiểm soát gồm 3 thành viên do mỗi bên đề cử một thành viên.
Trách nhiệm của ban quản trò, ban kiểm soát và ban giám đốc, phương thức quản lý
tài chính theo quy đònh Luật Công ty và được quy đònh cụ thể trong các điều lệ do các
bên thông qua.
Ban quản trò
Ban giám
đốc
Ban kiểm

soát
Bộ phận vật
tư
Bộ phận hành
chính nhân sự
Bộ phận kế
toán
Bộ phận tiếp
thò
Bộ phận bảo
vệ
Trung tâm
bảo trì
Quản lý dòch vụ
thể thao nhà hàng
Quản lý massage,
sauna, Jacuzzi
Hình 5.1: Sơ đồ tổ chức của khu du lòch Thế Kỷ
Tổng số cán bộ và công nhân viên gồm 95 người với cơ cấu và mức lương cụ thể được
trình bày trong bảng sau
21
CHỨC VỤ
Số
người
Lương/tháng Quỹ lương
Quỹ lương
(năm)
Bảo hiểm
(17%)
Lương

tháng 13
Tổng giám đốc
1 5500 5500 66000 11220 5500
Phó tổng giám đốc
1 4500 4500 54000 9180 4500
Thư ký BGĐ
1 2000 2000 24000 4080 2000
Kế toán trưởng
1 3000 3000 36000 6120 3000
Kế toán tổng hợp
1 2000 2000 24000 4080 2000
Kế toán viên
2 1500 3000 36000 6120 3000
Nhân viên cung ứng
1 2000 2000 24000 4080 2000
Nhân viên kho
2 1400 2800 33600 5712 2800
Trưởng phòng QT-HC-NS
1 2500 2500 30000 5100 2500
Thư ký
1 1500 1500 18000 3060 1500
Trưởng phòng tiếp thò
1 3500 3500 42000 7140 3500
Nhân viên tiếp thò
4 2000 8000 96000 16320 8000
Đội trưởng bảo vệ
1 2200 2200 26400 4488 2200
Bảo vệ
14 1000 14000 168000 28560 14000
Tổ trưởng bảo trì

1 2200 2200 26400 4488 2200
Kỹ thuật viên
1 2000 2000 24000 4080 2000
Công nhân kỹ thuật
3 1200 3600 43200 7344 3600
Quản lý dòch vụ thể thao,
nhà hàng
1 3500 3500 42000 7140 3500
Nhân viên hồ bơi
1 1000 1000 12000 2040 1000
Trực cứu hộ
2 2000 4000 48000 8160 4000
Phục vụ tennis / minigolf
10 800 8000 96000 16320 8000
Phục vụ phòng gym
2 2000 4000 48000 8160 4000
Quản lý massage-sauna-
jacuzzi
1 3500 3500 42000 7140 3500
Kỹ thuật viên (lương CB)
16 180 2880 34560 5875.2 2880
Nhân viên phục vụ
15 1000 15000 180000 30600 15000
Nhân viên vệ sinh
10 800 8000 96000 16320 8000
TỔNG
95
114180 1370160 232927.2 114180
Lương bình quân tháng
1201.8947

TỔNG QUỸ LƯƠNG
1717267.2
Bảng 5.1 : Bảng cơ cấu lương
22
5.2 Kế hoạch sản xuất kinh doanh và các giải pháp đảm bảo
5.2.1. Nội dung đầu tư
Khu thể thao giải trí Thế kỷ gồm những loại hình giải trí thể thao như sau:
• Câu lạc bộ thể thao sức khỏe gồm các loại hình Tennish, bóng bàn, bơi lội, đánh
golf …Kèm theo đó là khu vật lý trò liệu với các dòch vụ xông hơi, xoa bóp, giúp
khách giải tỏa mệt mỏi.
• Khu trò chơi: có nhiều loại hình, các trò chơi trong nhà, ngoài trời dành cho thanh
thiếu niên
• Nhà chiếu phim gồm một cụm phòng chiếu phục vụ cho mọi đối tượng
• Khu dòch vụ bán hàng: gồm nhà hàng, các gian hàng bán dụng cụ thể thao, các mắt
hàng tiện dụng trong sinh hoạt hàng ngày, quầy rửa hình.
5.2.2. Hạng mục đầu tư
Khu Thể thao-Giải trí Thế Kỷ gồm các loại hình kinh doanh như sau:
Hạng mục Số lượng Diện tích Vốn xây dựng
(1000 đồng)
TỔNG VỐN XÂY DỰNG 15,852,800
1. CÂU LẠC BỘ 9,557,300
Sân tennis có mái che 2 1555 1,100,000
Sân tennis không mái che 4 2592 1,400,000
Bóng bàn trong nhà 4 144 172,800
Hồ bơi người lớn 4 450 765,000
Hồ bơi trẻ em 1 250 300,000
Thiết bò lọc cho 2 hồ 600,000
Khu tiếp tân 1 40 80,000
Phòng tập thể dục thẫm mỹ 2 300 360,000
Trang thiết bò phòng TDTM 240,000

Sân tâp golf mini 1 1500 1,500,000
Đường chạy bộ 1 1000 240,000
23
Khu Sauna-massage-Jacuzzi nam, nữ 2 160 352,000
Phòng Massage cho nam, nữ 25 175 262,500
Sảnh 2 160 320,000
Khu tiện nghi: Tủ đồ, phòng tắm 1 400 400,000
Khu dòch vụ
Nhà hàng 1 350 875,000
Quầy giải khát 1 150 300,000
Billiard 4 60 90,000
Cắt tóc, uốn tóc 2 100 200,000
2. KHU TRÒ CHƠI 1,550,000
Khu trò chơi ngoài trời 1 1000 200,000
Khu trò chơi trẻ em 1 500 600,000
Thiết bò 750,000
3. NHÀ CHIẾU PHIM 1 200 300,000
4. KHU DỊCH VỤ BÁN HÀNG 1,268,000
Khu nhà hàng 2 600 840,000
Khu bán hàng dụng cụ thể thao 1 80 112,000
Quầy rửa hình 1 30 36,000
Khu bán hàng tiện dụng 1 200 280,000
5. CÁC CÔNG TRÌNH PHỤ
KHÁC
3,177,500
Văn phòng điều hành 1 150 225,000
Nhà xe nhân viên 1 300 105,000
Kho 1 150 67,500
Khu tiện nghi cho nhân viên 1 100 80,000
Hạ tầng: đường, điện, nùc. 2,000,000

Bãi xe ôtô và gắn máy 1 800 200,000
Nhà xe gắn máy 1 500 200,000
Cây xanh 300,000
Bảng 5.2 : Bảng hạng mục đầu tư
24
5.2.3. Phương án kinh doanh
Doanh thu được thu từ 3 loại hình kinh doanh sau:
• Dòch vụ trọn gói
• Khách vãng lai
• Các dòch vụ cho thuê
Để xác đònh cơ cấu khách vào khu du lòch, nhóm sẽ nghiên cứu mức sống của
người dân tại ở thành phố Hồ Chí Minh.
1997 1998 1999 2000 2001 2002
Tổng số 100 100 100 100 100 100
1. Mức sống khó khăn 10.7 10.6 9.6 9.8 9.9 10.2
2. Mức sống tạm ổn 28.1 27.9 27.5 16 15 15.8
3. Mức sống trung bình 35.9 36.2 37.4 21 21.5 20
4. Mức sống khá 18.9 19 19.3 23.9 24.7 24.1
5. Mức sống cao 6.4 6.3 6.2 29.3 28.9 29.9
Nguồn : Tổng cục thống kê thành phố Hồ Chí
Minh
Bảng 5.3 Bảng thống kê cơ cấu mức sống của thành phố
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1997 1998 1999 2000 2001 2002
5. Mức sống cao

4.Mức sống khá
3. Mức sống trung bình
2. Mức sống tạm ổn
1. Mức sống còn khó
khăn
Hình 5.2: Biểu đồ cơ cấu mức sống
25