nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện bố trạch tỉnh quảng bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------

PHẠM QUỐC TRUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BỐ TRẠCH TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------

PHẠM QUỐC TRUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BỐ TRẠCH –
TỈNH QUẢNG BÌNH

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Hà nội, tháng 10 năm 2014
Tác giả

Phạm Quốc Trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự giúp đỡ, hướng dẫn
chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai, Hoc viện Nông
nghiệp Việt Nam đã truyền đạt cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ tôi thực hiện bản luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến TS. Nguyễn Quang Học - người
đã dành nhiều thời gian, tâm huyết, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình,
UBND huyện Bố Trạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bố Trạch, chi
cục Thuế huyện Bố Trạch đã tạo nhiều điều kiện, cung cấp những số liệu, thông
tin cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình làm báo cáo luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên
khích lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành quá trình học tập và nghiên cứu.
Hà nội, tháng 10 năm 2014
Tác giả

Phạm Quốc Trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

i

Danh mục bảng

iv

Danh mục biểu đồ

v

Danh mục chữ viết tăt

vi

ĐẶT VẤN ĐỀ

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích nghiên cứu của đề tài

2

1.3

Yêu cầu

2

1.4

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

3

1.1

Cơ sở khoa học và tính pháp lý của công tác quản lý đất đai

3

1.1.1

Đất đai và vai trò của đất đai

3

1.1.2

Khuôn khổ pháp luật và chính sách về đất đai của Việt Nam

4

1.1.3

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

7

1.2

Khái quát tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam

12

1.2.1

Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới

12

1.2.2

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam

22

1.3

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ở tỉnh Quảng Bình

30

1.3.1

Hiện trạng đất đai và biến động đất đai tỉnh Quảng Bình

30

1.3.2

Cơ cấu tổ chức và đội ngũ cán bộ quản lý đất đai của tỉnh.

32

1.3.3

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

34

1.3.4

Đánh giá chung tình hình quản lý nhà nước về đất đai tỉnh Quảng Bình

40

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
2.1

PHÁPNGHIÊN CỨU

41

Đối tượng nghiên cứu

41

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


2.2

Phạm vi nghiên cứu

41

2.3

Nội dung nghiên cứu

41

2.3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

41

2.3.2

Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

41

2.3.3

Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

2.3.4

41

Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về
đất đai trong thời gian tới

41

2.4

Phương pháp nghiên cứu

41

2.4.1

Phương pháp kế thừa, chọn lọc

41

2.4.2

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

42

2.4.3

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

42

2.4.4

Phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá

42

2.4.5

Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo

43

2.4.6

Phương pháp so sánh

43

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

44

3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

44

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

44

3.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

50

3.2

Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

55

3.3

Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

3.3.1

56

Đánh giá công tác tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ công chức và cơ
sở vật chất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Bố
Trạch, tỉnh Quảng Bình.

3.3.2

56

Thực trạng việc thực hiện 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo
Luật Đất đai năm 2003 tại huyện Bố Trạch giai đoạn 2005 - 2013

3.4
3.4.1

69

Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai trong
thời gian tới.

100

Giải pháp về chính sách, pháp luật.

101

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


3.4.2

Tăng cường sự chỉ đạo quản lý của các cấp chính quyền thực hiện
tốt chính sách pháp luật về đất đai.

102

3.4.3

Giải pháp về tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ và ứng dụng công nghệ

102

3.4.4

Giải pháp về quản lý, phân công, phân cấp, thủ tục hành chính,
thanh tra, kiểm tra.

3.4.5

103

Giải pháp về tổ chức triển khai, thực hiện đầy đủ, thể chế hóa kịp
thời các chính sách, pháp luật về đất đai.

103

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

105

1

Kết luận

105

2

Đề nghị

106

TÀI LIỆU THAM KHẢO

108

PHỤ LỤC

111

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


DANH MỤC BẢNG
STT
1.1

Tên bảng

Trang

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại đất chính
trong cả nước

27

1.2

Biến động đất đai theo mục đích sử dụng

30

1.3

So sánh biến động đất đai trong kỳ nghiên cứu 2005-2013

31

1.4

Bảng tổng hợp cán bộ quản lý nhà nước Ngành tài nguyên và môi
trường tỉnh Quảng Bình.

33

3.1

Nhiệt độ và độ ẩm tương đối trung bình

47

3.2

Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Bố Trạch năm 2013

55

3.3

Thực trạng nhân lực phục vụ cho công tác quản lý đất đai đến 12/2013

60

3.4

Thực trạng cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho công tác
quản lý đất đai của cơ quan quản lý đất đai thuộc huyện Bố Trạch

62

3.5

Kết quả thống kê bản đồ địa chính của huyện Bố Trạch

71

3.6

Tổng hợp kết quả đo đạc, lập BĐĐC tại huyện Bố Trạch đến năm 2013

72

3.7

Biến động đất đai theo mục đích sử dụng huyện Bố Trạch

76

3.8

Tiến độ cấp giấy chứng nhận của huyện Bố Trạch từ năm 2005 - 2013

78

3.9

Kết quả kiểm kê, thống kê đất đai huyện Bố Trạch

81

3.10

Tình hình thực hiện các nguồn thu từ đất giai đoạn 2005 - 2013

82

3.11

Kết quả thực hiện thu ngân sách từ đất đai huyện Bố Trạch

83

3.12

Kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai ở huyện Bố Trạch

90

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
STT

Tên biểu đồ

Trang

1.1

Biến động đất đai theo mục đích sử dụng

31

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Bố Trạch trong tỉnh Quảng Bình

45

3.2

Cơ cấu kinh tế huyện Bố Trạch năm 2013

50

3.3

Cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Bố Trạch

56

3.4

Giải quyết vướng mắc cho tổ chức, cá nhân:

66

3.5

Tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai:

66

3.6

Trách nhiệm đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai:

67

3.7

Phối hợp tốt với đoàn thể trong hòa giải về tranh chấp đất đai tại cơ sở

67

3.8

Thái độ phục vụ nhân dân:

68

3.9

Đồ thị thể hiện sự biến động đất đai theo mục đích sử dụng

76

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TĂT
CNH, HÐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GHQ

Bộ chỉ huy lực lượng đồng minh

CHND

Cộng hòa nhân dân

CHDCND

Cộng hòa dân chủ nhân dân

TT

Thị trấn

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
“Tấc đất tấc vàng” – câu thành ngữ từ ngàn xưa của ông cha ta đến nay

vẫn còn nguyên giá trị. Đất đai là môi trường sống của sinh vật, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
các công trình văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, đồng thời đất đai là nguồn
tài nguyên vô giá, là kết quả đấu tranh và lao động hàng nghìn năm qua của nhân
dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được.
Trong những năm gần đây, đô thị hóa ngày càng phát triển mạnh mẽ, đó là
một yêu cầu tất yếu của sự phát triển. Tuy nhiên, cùng với nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội, sự mở rộng đô thị đã làm cho tình hình sử dụng đất, các quan hệ về đất đai
ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là ở tỉnh Quảng Bình.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của tỉnh Quảng Bình nói chung, huyện Bố
Trạch cũng đang bước vào thời kỳ đô thị hóa một cách mạnh mẽ, thể hiện rõ nét
nhất trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2012. Trong khoảng thời gian này Bố
Trạch thu hút nhiều dự án đầu tư, dân số cơ học tăng mạnh. Kinh tế của huyện đang
chuyển dịch, tỷ trọng lao động nông nghiệp giảm dần tạo tiền đề thực hiện CNH,
HÐH nông nghiệp, nông thôn. Cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội được quan tâm; nhiều
vấn đề xã hội được giải quyết tích cực; đời sống nhân dân được nâng cao; số hộ giàu
tăng, số hộ nghèo giảm. Diện mạo Bố Trạch đang khởi sắc từng ngày và đạt những
thành tựu về kinh tế - xã hội đáng khích lệ.
Mục tiêu đô thị hoá huyện Bố Trạch đến năm 2020 là xây dựng Bố Trạch
trở thành huyện giàu đẹp - văn minh, thị trấn Hoàn Lão có khả năng trở thành thị
xã của huyện Bố Trạch- tỉnh Quảng Bình; Là đầu mối giao lưu và phát triển kinh
tế của tỉnh, phát triển đồng bộ hệ thống cở sở hạ tầng kinh tế xã hội, tạo lập cảnh
quan và môi trường sinh thái văn minh, hiện đại. Quá trình đô thị hóa càng tăng
cao thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện ngày càng phức
tạp hơn, trong một thời gian dài công tác quản lý đất đai chưa chặt chẽ đã để lại
những hậu quả nghiêm trọng như tình trạng tùy tiện chuyển đổi đất nông nghiệp,
lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng bất hợp pháp, giao đất không đúng thẩm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


quyền, để hoang hóa quỹ đất… Vì vậy, yêu cầu quản lý quỹ đất chặt chẽ, tiết
kiệm, hiệu quả và bền vững trở thành vấn đề cấp bách của Đảng bộ, chính quyền
huyện Bố Trạch và của tỉnh Quảng Bình.
Việc đánh giá chặt chẽ công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Bố
Trạch có ý nghĩa hết sức quan trọng trong định hướng phát triển kinh tế – xã hội
của huyện nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung, để rút ra được những bài học,
kinh nghiệm điều chỉnh cho đúng quy định của pháp luật và phù hợp với tình
hình thực tế của địa phương. Từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp để nâng cao công tác quản lý nhà
nước về đất đai tại huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu công tác quản lý đất đai của huyện Bố Trạch giai đoạn 2005 2013, trên cơ sở đó đánh giá việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn theo
13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại các xã, thị trấn huyện Bố Trạch.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về
đất đai tại huyện Bố trạch.
1.3. Yêu cầu
- Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai của UBND
xã, thị trấn, Phòng Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài vận dụng các văn bản có tính pháp lý cao.
- Vận dụng các khoa học khác để phân tích đánh giá trên cơ sở nguồn lực tại
địa bàn.
- Áp dụng phương pháp đánh giá tổng hợp và chi tiết, cách nhìn khách quan
để giải quyết vấn đề.

1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý sử dụng đất trong phạm vi
nghiên cứu;
- Các giải pháp nêu ra sát với thực tế địa phương có thể thực hiện được.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học và tính pháp lý của công tác quản lý đất đai
1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai
1.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Đã có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về đất đai xuất hiện với
nhiều khái niệm khác nhau, đứng trên nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau.
Theo Brinhkman và Smyth (1976), Về mặt địa lý mà nói: “ Đất đai là một
vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn
định hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng
từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần
thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong
việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai ( Lê Quang Trí 1996).
Đến năm 1993, trong hội nghị quốc tế về môi trường ở Riode Janerio,
Brazil, đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “ Diện tích
cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình,
mặt nước ( sông, suối, hồ, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước
ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định
cư của con người, những kết quả của con trường trong quá khứ và hiện tại để lại (
san nền, hồ chứa nước hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa...) (UN,1994)

Luật đất đai năm 1993 và sửa đổi bổ sung năm 2003 của nước Cộng Hoà
Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như hiện nay”
- Đặc trưng của đất đai
+ Có nguồn cung giới hạn trong khi số lượng người và của cải do con
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


người tạo ra ngày càng tăng. Như vậy, so sánh tương đối thì nguồn cung về đất
đai ngày càng hạn hẹp trong khi giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng.
+ Đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau
trong xã hộị; người có quyền đối với đất không thể cất giấu được cho riêng mình,
khi sử dụng phải tuân theo các nguyên tắc chung của xã hội.
+ Đất đai không do con người tạo ra, không bị tiêu hao trong quá trình sử
dụng. Do đó, khả năng sinh lợi của đất đai phụ thuộc vào khả năng sử dụng, khai
thác của con người.
1.1.1.2 Vai trò của đất đai
Đất đai là tặng vật quý giá của thiên nhiên, không do con người tạo ra. Đất
đai không tự sinh ra và cũng không tự nhiên mất đi, nó chỉ chuyển hoá từ mục
đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu
của con người.
Lịch sử phát triển của nhân loại luôn gắn liền với đất đai. Tất cả các cuộc
chiến tranh trên Thế giới và các cuộc đấu tranh dựng nước, giữ nước đều có liên
quan đến đất đai bởi đất đai là nguyên tố cấu thành lên mỗi quốc gia, là điều kiện
không thể thiếu đối với môi trường sống và mọi ngành kinh tế.

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của con người và các sinh vật trên trái đất.
Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, địa bàn sản xuất của con người. Trong
công nghiệp, đất đai có vai trò là nền tảng, cơ sở, địa điểm để tiến hành các thao
tác, hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất
đai có vai trò đặc biệt, không những là địa điểm thực hiện quá trình sản xuất mà
nó còn là tư liệu lao động để con người khai thác và sử dụng.
1.1.2 Khuôn khổ pháp luật và chính sách về đất đai của Việt Nam
1.1.2.1 Hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
+ Cơ sở khoa học và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam
Ở Việt Nam, do hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện kinh tế – xã hội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


cụ thể và mục tiêu phát triển đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý (điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992).
Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối
với toàn bộ quỹ đất quốc gia.
+ Căn cứ để xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam:
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, do đó chế độ sở hữu tư nhân về đất đai
là vô lý bởi không ai có quyền chiếm hữu những thứ không phải do mình tạo ra.
Các cuộc chiến tranh chống xâm lược từ xưa đến nay của cha ông đều
phải trả bằng xương máu và sức lực của toàn dân tộc mới giữ được chủ quyền
quốc gia;
+ Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền chiếm

hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều
kiện, không thời hạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà
nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng
trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài
nhưng không phải là vĩnh viễn. Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực
tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức
của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về
quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ
bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về quyền hưởng dụng lợi ích thu
được từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền
hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và
lợi ích của toàn xã hội.
+ Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận
đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử
dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất
đai” (Điều 1 Luật Đất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc
lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng
mục đích được giao, hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai
2003: “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định

của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam”. (Luật Đất đai 2003, Điều 10);
+ Quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất: Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụng đất
bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước;
tổ chức xã hội; cá nhân. Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất
bao gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính tri, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân. So với Luật
Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ
gia dình;Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối
tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài”. Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn.
1.1.2.2 Các chính sách về đất đai tại Việt Nam
Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp
luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm
1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản
phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông
nghiệp. Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ
Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia
đình là đơn vị kinh tế tự chủ.
Luật Đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


đã ban hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội
theo hướng dài hạn.

Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại
những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, nông thôn và tăng trưởng kinh tế ở
Việt Nam gần 20 năm qua góp phần giữ vững ổn định chính trị – xã hội.
Tuy nhiên, chính sách đất đai chủ yếu điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã
hội và ruộng đất trong nông nghiệp nông thôn. Trong khi nền kinh tế thị trường
hiện đại đòi hỏi chính sách đất đai bao quát rộng và toàn diện trên các lĩnh vực
sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động
sản… chứ không bó hẹp trong nông nghiệp, nông thôn. Vì vậy, trong những năm
gần đây, nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển
nhượng, kinh doanh đất đai ở các lĩnh vực, các vùng ngày càng lớn đã phát sinh
nhiều vấn đề mà chính sách đất đai khó giải quyết.
Tình hình trên đã được các cấp chính quyền địa phương (tùy theo tình
hình cụ thể) đưa ra cách giải quyết khác nhau, thậm chí tùy tiện gây bất bình
trong dư luận. Nhìn chung, các giải pháp đó chỉ mang tính tình thế. Trước tình
hình đó, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo, ban hành và chỉnh sửa các điều khoản
của Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001); và các văn bản dưới
luật khác cho phù hợp.
Vấn đề đặt ra là đã đến lúc cần đánh giá nghiêm túc và toàn diện vai
trò, ý nghĩa của chính sách đất đai trong thời kỳ chuyển đổi kinh tế, làm sáng
tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn làm cơ sở cho việc xây dựng chính sách
đất đai phù hợp với thời kỳ chuyển đổi kinh tế sang nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN ở Việt Nam.
1.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
Nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử
dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ
trương của Nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai.
Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách
nhiệm được Nhà nước phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể
chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai. Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa
là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai. Mục đích
cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm
năng của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước. Vì vậy,
đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật.
Luật đất đai 1988 ra đời đánh dấu bước tiến quan trọng trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
của Luật này được quy định tại Điều 9, bao gồm:
+ Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính;
+ Quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất;
+ Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các chế độ, thể lệ ấy;
+ Giao đất và thu hồi đất;
+ Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật đất đai năm 1988 mới chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất
đai giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) với người sử dụng đất. Do đó, nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai không có những nội dung về đánh giá đất, kinh
tế đất, cho thuê đất... Do không thừa nhận đất có giá nên Nhà nước nghiêm cấm
chuyển dịch đất đai dưới mọi hình thức. Những quy định này làm cho quan hệ
đất đai không được vận động theo hướng tích cực.
Luật đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Đây là

một trong những luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước
ta. Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật đất đai 1993 là tích cực, thúc
đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định tình hình chính trị – xã hội của đất nước.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định tại Luật đất đai 1993
bao gồm:
+ Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;
+ Quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất;
+ Ban hành các văn bản về đất đai và tổ chức thực hiện;
+ Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất;
+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết các khiếu nại, tố cáo vi phạm
về quản lý, sử dụng đất đai.
Luật đất đai 1993 đã thừa nhận đất có giá và cho phép được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời Nhà nước đã xây dựng hệ thống các văn
bản pháp quy, tạo hành lang pháp lý cho quan hệ đất đai vận động tích cực.
Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhất là trong giai đoạn công
nghiệp hóa - hiện đại hóa, đất đai đã trở thành nguồn nội lực quan trọng tạo nên
hiệu quả nền kinh tế đất nước. Nội dung của Luật đất đai 1993 chưa đủ cơ sở
pháp lý để phù hợp với hoàn cảnh mới. Do đó, Luật đất đai 2003 ra đời (có hiệu
lực thi hành từ 01/7/2004) và hiện nay gọi là Luật đất đai hiện hành. Luật này chi
tiết hơn và đưa ra nhiều nội dung đổi mới. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
gồm 13 nội dung được quy định tại Khoản 2 Điều 6:
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Quản lý tài chính về đất đai;
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
So với các Luật đất đai trước đây, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
của Luật đất đai 2003 được bổ sung, đổi mới ở các nội dung:
1. Xác định địa giới hành chính
Đây là một trong những nhiệm vụ về quản lý Nhà nước về đất đai. Trên

cơ sở nội dung Chỉ thị số 364/TTg và Nghị định số 119/CP của Chính phủ về
quản lý địa giới hành chính, Luật đất đai năm 2003 quy định rõ trách nhiệm của
Chính phủ, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và môi trường, Uỷ ban nhân dân các cấp,
lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. Cụ thể tại Điều
16 của Luật.
2. Quản lý tài chính về đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối
tượng lao động. Đầu tiên, đất không phải là hàng hoá song trong quá trình phát
triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng
hoá - một thứ hàng hoá đặc biệt; đất (quyền sử dụng đất) cũng được mua bán,
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế …
Thực tế ở Việt Nam, trong những năm trước khi có Luật đất đai năm
1993, mặc dù Luật đất đai năm 1988 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


thị trường đất đai luôn sôi động (cho dù đó là thị trường ngầm). Thị trường đất
đai đặc biệt sôi động kể từ khi Nhà nước ta có chủ trương xoá bỏ cơ chế quan
liêu, bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường, cơ chế của nền kinh tế sản xuất hàng
hoá. Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận “đất có giá” và Luật đất đai năm 2003
thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà nước quy định, do thực tế chuyển dịch
đất đai trên thị trường. Đây là một quy định quan trọng, thể hiện sự có mặt của
quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Hay nói cách khác, Nhà nước đã tạo điều
kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền kinh tế sản xuất hàng hoá, từng bước
tham gia vào thị trường bất động sản.
Luật đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc về định giá đất, bảo đảm sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được
công bố vào ngày 01/01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính về đất đai của năm đó.
Luật cho phép tổ chức có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá
đất để tạo thuận lợi cho việc giao dịch quyền sử dụng đất.
Luật bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án
trong đó có quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế “xin
- cho” quyền sử dụng đất và để tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước.
3. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản
Luật đất đai đã cho phép quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động
sản. Bước đầu đặt nền móng cho việc quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản,
trong đó có quyền sử dụng đất. Tại các Điều 61, 62, 63 của Luật đất đai năm
2003 quy định cụ thể những loại đất được tham gia thị trường bất động sản, các
điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản.
4. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Hoạt động quản lý việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


dụng đất được tiến hành thông qua hệ thống tổ chức cơ quan hành chính các cấp
và hệ thống tổ chức ngành địa chính các cấp. Trên cơ sở những quy định chung
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 105, 106, 107 Luật đất đai
2003), quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất (Điều 109, 110, 111, 112 Luật
đất đai 2003), cán bộ địa chính và các cơ quan chức năng hướng dẫn các chủ sử
dụng đất thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngay từ
các đơn vị hành chính cấp cơ sở là xã xã, thị trấn, thị trấn, bảo đảm các quy định

của pháp luật được thực hiện và thực hiện đúng trên từng thửa đất và từng chủ sử
dụng đất
5. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Luật đất đai 2003 cho phép phát triển các dịch vụ công về đất đai như tư
vấn về giá đất và hình thành thị trường bất động sản và cũng đưa ra những quy
định để quản lý các dịch vụ này.
Hoạt động dịch vụ công về đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền trong việc làm các dịch vụ về đất đai theo yêu cầu và quyền lợi của
cộng đồng.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoạt động dịch vụ công về đất đai ở
nước ta là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu.
1.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật ( Legand
Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật
Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật
Lục địa ( Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2
nước này ( Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu
cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa).
Hình thức văn bản pháp luật về quản lý đất đai
- Hiến pháp: Hiến pháp Phổ, Hiến pháp CH Pháp, Hiến pháp
CHXHCN Việt Nam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


- Bộ luật: Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970); Bộ Luật Bất động sản
Malaixia.

- Luật: Luật xác lập bất động sản Thụy Điển (1970); Luật quản lý bất
động sản đô thị nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư
Malaixia (1985); Luật đất đai Việt Nam (1988,1993,1998,2001,2003).
- Pháp lệnh: Pháp lệnh đăng ký bất động sản Thụy Điển (1970), Pháp lệnh
Nhà ở Việt Nam (1991)
Đặc điểm của hệ thống pháp luật đất đai các nước trên thế giới
* Chế độ sở hữu đất đai
Các nước phát triển (Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài
Loan); các nước đang phát triển trong khu vực (Thái Lan, Singapo, Malaixia)
đồng thời tồn tại các hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước, tập thể, cá nhân; các
nước có nền kinh tế chuyển đổi như Trung Quốc có 2 hình thức sở hữu đất đai:
Nhà nước và tập thể.
- Dù các hình thức sử hữu khác nhau, nhưng các Nhà nước đều xem trọng
việc quản lý đất đai với mục đích củng cố vai trò thống trị và tăng thu ngân sách
Nhà nước từ các nguồn thu đất đai: thuế, phí, lệ phí, bán hoặc giao đất có thu
tiền, cho thuê đất đai.
- Pháp luật đất đai và bất động sản quy định việc quản lý và sử dụng đất,
cùng những lợi ích thu được từ đất, đảm bảo cân bằng giữa khai thác sở dụng và
bảo vệ đất cho sợ phát triển bền vững, đảm bảo mục tiêu sử dụng đất đai đạt hiệu
quả kinh tế, xã hội tối ưu.
- Pháp luật đất đai và bất động sản đảm bảo việc bình đẳng quyền lợi về
đất đai được thực hiện nghiêm túc và triệt để nhằm chống lại sự đầu cơ đất đai
thông qua việc thu thuế giá trị gia tăng từ đất và điều tiết phần giá trị do Nhà
nước đầu tư từ đất mang lại cũng như trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng,
đẩy hanh tiến độ thực hiện các dự án;
* Hồ sơ địa chính
- Các nước phát triển ( Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc,
Đài Loan) quản lý đất đai rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Hệ thống địa chính lưu giữ đầy đủ các thông tin ban đầu về đất đai
như nguồn gốc thửa đất, hiện trạng sử dụng; vị trí địa lý, hình thể và các giấy
tờ pháp lý về chủ sở hữu đất và thường xuyên nắm bắt các thông tin biến động
của thửa đất;
- Thông qua hệ thống địa chính Nhà nước có thể kiểm soát được các
giao dịch về đất đai; góp phần tích cực cho việc phát triển thị trường vốn
thông qua thế chấp, bảo lãnh đất đai. Hơn nữa, việc xác lập một hệ thống địa
chính khoa học, hiện đại còn tạo cơ sở để xây dựng một hệ thống thuế bất
động sản thích hợp.
* Quy hoạch sử dụng đất
- Các nước phát triển ( Mỹ, Pháp, Thụy Điển, Úc, Nhật Bản, Hà Quốc, Đài
Loan) đều chú trọng công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm quản lý
chặt chẽ đất đai và tạo lập hang hóa bất động sản để phát triển thị trường:
- Việc lập và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo một quy trình
rất cụ thể; các thong tin về quy hoạch được công khai và minh bạch điều này
được biểu hiện ở việc những người dân nằm trong vùng quy hoạch và người có
lợi ích liên quan được quyền đóng góp ý kiến vào dự thảo quy hoạch; quy hoạch
đất đai sau khi được phê duyệt được công bố công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng để mọi người dân biết và Nhà nước thường xuyên được kiểm
tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kịp thời sửa đổi, bổ sung điều chỉnh cho
phù hợp;
- Quản lý chặt chẽ quá trình sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là quá trình
chuyển nhượng tích tụ và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để đảm bảo
an ninh lương thực quốc gia,bảo vệ môi trường, phát triển bền vững;
- Việc thành lập các công ty đất đai đại diện cho Nhà nước đứng ra thực
hiện việc phát triển quỹ đất đai và tổ chức đấu giá đất, tách bạch rõ quy hoạch,
phát triển đất đai (land development) và tạo lập tài sản trên đất với các quy chế

rất cụ thể dựa trên nguyên tắc đảm bảo cạnh tranh, lấy thu bù chi, đồng thời tạo
điều kiện thuận lợi cho các tổ chức ngân hang, tài chính có thể tham gia vào việc
cung cấp vốn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


* Đăng ký pháp lý đất đai
Việc hình thành một hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền thông qua đăng ký
nhằm hình thành một hệ thống giao dịch bảo đảm thông qua đăng ký có sự bảo
lãnh của Nhà nước là quan trọng.
* Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
- Trưng thu đất đai chỉ áp dụng trong các trường hợp Nhà nước cần sử
dụng đất và mục đích quốc phòng, công cộng;
- Trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, công
cộng, Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu đất đai theo giá do Nhà nước quy
định (sát giá thị trường);
- Trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng các công
trình bán hoặc cho thuê thì chủ dự án phải đấu thầu, đấu giá đất và thực hiện thỏa
thuận đền bù cho người sở hữu đất theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đã
giải quyết được những vướng mắc.
* Các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp
Việc tạo lập một thị trường bất động sản chính thức có sự tham gia của
các cá nhân, tổ chức với quy chế được xác định và một mạng lưới các tổ chức
thực hiện các dịch vụ thị trường là rất cần thiết nhằm nâng cao tính hiệu quả và
minh bạch của thị trường;
Tổ chức tốt hệ thống các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp cho phép các bên
tham gia giao dịch tiết kiệm được chi phí, nâng cao hiệu quả của các giao dịch;
đặc biệt là thị trường không bị can thiệp quá mức bởi hệ thống hành chính và góp

phần tạo điều kiện cho thị trường lao động phát triển, bởi việc đào tạo và cung
cấp một đội ngũ chuyên gia có chất lượng cao
Hệ thống pháp luật quản lý đất đai của một số nước trên thế giới:
1.2.1.1. Pháp luật đất đai Hoa Kỳ ( United State of Amerrican)
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ. Phân tích bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15