Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

1


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN



NGUYỄN NGỌC TÂN





ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC
THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG,
TỈNH HẢI DƢƠNG



Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN 2014


2


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng, trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những chức năng có ý
nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tƣ phát triển. Do đó việc
sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc
gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc.
Giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng, là điều kiện ban đầu và
tiên quyết để triển khai các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề về đời sống kinh tế, văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng và cả vấn đề tâm linh của mọi tầng lớp trong nhân dân.
Ảnh hƣởng trực tiếp đến Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ và đặc biệt là đối với các tổ chức, cá
nhân có đất bị thu hồi.
Luật đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
khi nhà nƣớc thu hồi đất. Bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi

thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu
hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống
kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều ngƣời, của cả cộng đồng dân cƣ. Giải quyết
không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của ngƣời có đất bị thu hồi và những ngƣời bị
ảnh hƣởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện. Tình trạng tiến độ giải
phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Từ đó gây
nên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung.
Thành phố Hải Dƣơng là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị xã hội của tỉnh Hải
Dƣơng, nằm trên tuyến giao thông huyết mạch Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh . Do
vậy, từ năm 2003 đến nay đã thu hút đƣợc hàng trăm dự án lớn nhƣ kết cấu hạ tầng, khu


3


đô thị, khu công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ …. Để triển khai xây dựng các dự án, công
tác bồi thƣờng GPMB đƣợc là khâu quan trọng và là yếu tố tiên quyết, mặc dù các
ngành, các cấp và nhất là ở cơ sở đã có nhiều cố gắng. Tuy nhiên, trong chính sách và tổ
chức thực hiện việc đền bù thiệt hại và TĐC ở Hải Dƣơng vẫn còn nhiều tồn tại: hiện
tƣợng khiếu nại kéo dài, một số nơi chậm triển khai hoặc triển khai chƣa phù hợp với
chính sách, hồ sơ quản lý đất đai chƣa đầy đủ Nhiều dự án không đảm bảo tiến độ
GPMB, thậm chí có những dự án không thể thực hiện công tác giao đất do cơ chế bồi
thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ còn nhiều vƣớng mắc chƣa tƣơng xứng với mức độ thiệt hại đã
gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Những vƣớng mắc, bất cập nào về mặt chính sách
bồi thƣờng, hỗ trợ, TĐC cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải đƣợc
giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp phần
hoàn thiện chính sách đất đai trong thời gian tới.

Ảnh 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Hải Dƣơng.
Để kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thƣờng GPMB khi
Nhà nƣớc thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội đang bức xúc hiện nay.
Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi


4


thƣờng, GPMB đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nƣớc, dƣới sự hƣớng dẫn
của thầy giáo TS. Hoàng Hải tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác GPMB khi nhà nƣớc thu hồi đất ở
một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dƣơng, tỉnh Hải Dƣơng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hải Dƣơng
ảnh hƣởng đến công tác GPMB các dự án.
- Thực trạng công tác GPMB những ƣu điểm, thuận lợi cũng nhƣ những khó
khăn tồn tại trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB
trên địa bàn thành phố Hải Dƣơng.
- Ảnh hƣởng của công tác GPMB đến đời sống của ngƣời dân có đất thu hồi
tại các dự án nghiên cứu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tƣơng hỗ
giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng nhƣ những tác
động, những ảnh hƣởng chung tới những đối tƣợng thuộc diện GPMB trƣớc và sau

khi dự án đƣợc triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
GPMB cũng nhƣ nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai từ đó
rút ra kinh nghiệm, làm nguồn tham khảo cho những trƣờng hợp tƣơng tự trên địa
bàn nghiên cứu. Với mục tiêu giúp cho các đối tƣợng thuộc diện giải phóng mặt
bằng ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất.





5


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
“Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phƣờng, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai hiện hành’’.
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất: “Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
ngƣời thu hồi đất” .
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc
Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm

mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.”
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh
sống, làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể né tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
1.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nƣớc giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn
định là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ngƣời đó.
- Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do đƣợc ngƣời
khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức


6


chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả trong trƣờng hợp
đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ là yếu tố quyết định
thực hiện đầu tƣ, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế xã

hội đất nƣớc. Nhƣng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận
nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
Công tác GPMB góp phần quan trọng vào sự tăng trƣởng GDP của cả nƣớc,
diện mạo đô thị có nhiều thay đổi, cơ sở hạ tầng đƣợc đầu tƣ theo hƣớng đạt tiêu
chuẩn đô thị loại 1. Công tác giải phóng mặt bằng thành công sớm thì nhiều dự án
đƣợc thực hiện nhanh và cùng với đó là những khu đô thị mới mọc lên ở khắp nơi
trên cả nƣớc, nhiều con đƣờng đƣờng mở rộng hơn để phù hợp với sự phát triển của
giao thông và nhiều con đƣờng mới cũng đƣợc hoàn thành để nối liền giữa các tỉnh
thành phố trong cả nƣớc để tạo điều kiện cho việc giao lƣu buôn bán thuận tiện. Từ
đó ngành dịch vụ, du lịch cũng sẽ có cơ hội phát triển nhiều hơn.
Trong phát triển nông nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng cũng có vai trò
quan trọng không kém. Các dự án tu bổ đê điều để phòng chống lụt bão, các dự án
xây dựng mở rộng kênh mƣơng góp phần vào tăng sản lƣợng nông nghiệp, nhân dân
yên tâm đầu tƣ vào sản xuất.
Có nhiều dự án đƣợc nhân dân ủng hộ đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhƣng
cũng có những dự án không đƣợc nhân dân đồng tình vì nó ảnh hƣớng trực tiếp đến cuộc
sống hiện tại và tƣơng lai của họ. Nhiều khi lỗi lại là do chủ đầu tƣ hay do chính sách
quản lý của địa phƣơng chƣa phù hợp dẫn đến các dự án chậm tiến độ thực hiện gây ảnh


7


hƣởng đến sự phát triển chung của đất nƣớc và của địa phƣơng. Vì vậy công tác bồi
thƣờng GPMB góp một phần không nhỏ và thành công của dự án.
Thực tế cho thấy các ngành, các cấp cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồi
thƣờng GPMB để đất nƣớc phát triển đồng bộ và kịp thời cơ, nâng cao đời sống của
nhân dân và giảm thiểu sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị.
- Về giá đất để tính bồi thường: việc xác định giá đất theo quy định của pháp
luật đất đai năm 2003 có ba lần thay đổi, cụ thể nhƣ sau:

Lần thứ nhất: theo quy định tại Nghị định số 197/2004 thì giá đất để tính bồi
thƣờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi
đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi
thƣờng theo giá đất sẽ đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là giá
đất để tính bồi thƣờng, hỗ trợ là giá đất quy định tại bảng giá đất hàng năm.
Lần thứ hai: quy định về xác định giá đất để tính bồi thƣờng đã đƣợc sửa đổi,
bổ sung tại Nghị định số 17/2006, lần này giá đất để tính bồi thƣờng là giá đất theo
mục đích đang sử dụng đã đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố;
không bồi thƣờng theo giá đất sẽ đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất; trƣờng hợp
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chƣa sát với giá chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quyết định giá đất cụ thể cho phù
hợp. Nhƣ vậy, kể từ ngày 5/2/2006 thì việc xác định giá đất để bồi thƣờng phải theo
giá đất thị trƣờng.
Lần thứ ba: trong lần này việc xác định giá đất để bồi thƣờng đƣợc thực hiện
theo quy định tại khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009, cụ thể là khi phê duyệt
phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà giá đất do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chƣa sát với
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trƣờng để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Hiện tại theo pháp luật đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã
quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất thì việc


8


xác định giá đất để tính bồi thƣợng đƣợc xác định phù hợp với giá thị trƣờng tại thời
điểm thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Nhƣ vậy, nguyên tắc xác định giá đất để bồi thƣờng là không bồi thƣờng
theo giá sẽ chuyển mục đích sử dụng đất mà phải theo giá chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng của loại đất thu hồi tại
thời điểm thu hồi đất.
- Về tái định cư: Tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất ở và
tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho những ngƣời dân bị thu hồi đất để xây dựng các
dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho ngƣời bị ảnh
hƣởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống về nhà
ở, đất ở, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm
giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cƣ
phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội. Vì vậy, các dự
án TĐC cũng đƣợc coi là dự án phát triển và phải đƣợc thực hiện nhƣ các dự án
phát triển khác. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi
trƣờng pháp chế lành mạnh khi Nhà nƣớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích
công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện
dự án tái định cƣ, sao cho các dự án luôn hƣớng tới sự phát triển, không chỉ mang
lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trƣờng, xã hội, phƣơng thức này phù hợp với
hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
- Vấn đề ổn định nơi ở:
+ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nhƣ: hệ
thống điện, nƣớc, đƣờng giao thông, trƣờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hƣởng trực tiếp
đến đời sống của những ngƣời TĐC.
+ Bố trí TĐC chƣa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cƣ, tập quán sinh hoạt, sản
xuất. Ví dụ ngƣời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tƣ liệu
sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chƣa có chế tài chặt chẽ.
+ Việc xây dựng khu tái định cƣ còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất
hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thƣờng mới quan tâm đến. Từ khâu chuẩn bị không
đƣợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.

9


+ Chƣa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngƣời bị thu hồi đất
khi đƣợc bồi thƣờng ở khu TĐC, nên ngƣời dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
+ Chƣa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có
những công trình TĐC chất lƣợng không đảm bảo.
+ Ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngƣời dân: phải xây dựng khu
TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trƣớc khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm
đến phong tục, tập quán trong nhóm ngƣời, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với
khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho
ngƣời mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển
đất nƣớc, một khi các chính sách của Nhà nƣớc chƣa đồng bộ, nhận thức của các
cấp, các ngành về TĐC chƣa đầy đủ.
- Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp: Thông thƣờng việc chuyển đổi nghề nghiệp
cho những ngƣời bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn. Trong những năm trƣớc đây,
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không đƣợc các chủ dự án quan tâm đã gây bất
lợi cho đời sống của những ngƣời dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn
liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng
cách là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau:
với ngƣời năng động hoặc có khả năng thì nó đƣợc đầu tƣ sinh lợi, ngƣợc lại với một
số ngƣời khác thì khoản tiền đó đƣợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một
khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hƣởng đến cuộc
sống gia đình và đã có những ngƣời mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc
làm để ngƣời dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án
cũng nhƣ của cả ngƣời dân đƣợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều

kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác GPMB thì chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC đảm bảo việc bồi


10


thƣờng về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tƣợng, đúng chính sách, hơn
nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho ngƣời có đất bị thu hồi bằng những chính sách phù
hợp để tạo hƣớng phát triển tạo việc làm và ổn định đời sống.
Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ hầu hết đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc thu hồi một
phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của ngƣời dân, cùng với đó là
một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Mặt khác chính sách tái định cƣ đa phần đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc thu
hồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần còn lại
không thể tiếp tục sử dụng đƣợc). Cùng với chính sách TĐC là các chính sách hỗ
trợ để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho ngƣời bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở.
Nhƣ vậy, tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất ở, nhà ở và
tài sản gắn liền với đất ở, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho
ngƣời có đất bị thu hồi. Ngoài ra TĐC còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ
cho ngƣời có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tƣ gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống.
1.1.3. Lý luận địa tô của Các Mác trong việc định giá bồi thường thiệt hại đất và
tài sản gắn liền với đất
Dƣới bất kỳ chế độ sở hữu đất đai nào, ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc trả một
khoản tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu đất đai là hình thức
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngƣời sử dụng đất đƣợc
Nhà nƣớc trả tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện

ngƣời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để phục vụ sự phát
triển kinh tế xã hội của đất nƣớc, lợi ích an sinh xã hội tất yếu dẫn đến việc Nhà
nƣớc phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời bị thu hồi đất và
các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu. Việc giải quyết mối quan hệ này
chính là giải quyết mối quan hệ giữa ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng đất mới và
ngƣời sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nƣớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì
trƣờng hợp này giống nhƣ là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử


11


dụng đất nhƣng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, và đây cũng không phải là sự
tự nguyện mà là một sự bắt buộc phải thực hiện hành vi đó. Bởi vậy, việc giải quyết thoả
đáng lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi
thƣờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề chủ yếu cần đƣợc xem xét
nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho ngƣời bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn
đề trên, cụ thể là:
- Tiền bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho ngƣời có đất
bị thu hồi đƣợc lấy từ ngƣời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ngƣời sử dụng đất mới
phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi cả về đất và tài
sản gắn liền với đất[19].
- Cơ sở và mức tính bồi thƣờng: Theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngƣời sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và
nhân tạo, tức là các chi phí đầu tƣ của con ngƣời làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí
của mảnh đất đƣợc sử dụng cũng đƣợc tính đến. Bởi vậy, để tính mức đền bù cho
ngƣời sử dụng đất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: Dựa vào việc phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành nhƣ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cần lƣu ý tới yếu tố nhân tạo, tức
là vai trò của con ngƣời tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì
ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch
II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tƣ của Nhà nƣớc cũng
nhƣ của ngƣời sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: Mức đền bù đƣợc tính toán phù hợp với giá trị
công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đƣợc pháp luật quy định. Việc
căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thƣờng thiệt hại phải trả cho ngƣời
bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lƣợng nhằm tiết kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những ngƣời trực tiếp xem xét các
yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và
tài sản gắn liền với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất.


12


1.1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới
và các tổ chức tài trợ
Khi nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay
đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và ngƣời dân, ngƣời bị ảnh hƣởng
không những không hạn chế về số lƣợng mà còn có xu hƣớng ngày càng tăng. Đặc
biệt, ở những nƣớc đang phát triển, ngƣời dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó
là vấn đề sống còn của họ. Mỗi quốc gia có quan điểm, cách làm riêng của mình để bảo
đảm lợi ích các bên. Dƣới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nƣớc
trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách
bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
1.1.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Trung Quốc
Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nƣớc Trung Quốc

hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhƣợng đất đai. Do vậy thị trƣờng đất đai gần nhƣ
không tồn tại mà chỉ có thị trƣờng nhà cửa.
Với Trung Quốc, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ luôn hạn chế đến
mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng nhƣ số lƣợng ngƣời bị ảnh
hƣởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tƣ.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng đất
biết trƣớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phƣơng thức bồi thƣờng, ngƣời dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi
thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Ngƣời dân thƣờng lựa chọn bồi
thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thƣờng lấy tiêu chuẩn là giá thị trƣờng, mức giá này cũng đƣợc
Nhà nƣớc quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà. Đối với nhà ở của ngƣời
dân thành phố, nhà nƣớc bồi thƣờng bằng tiền là chính, với mức giá do thị trƣờng
bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với
ngƣời dân nông thôn, nhà nƣớc thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo
đó, mỗi đối tƣợng khác nhau sẽ có cách bồi thƣờng khác nhau: tiền bồi thƣờng sử
dụng đất đai; tiền bồi thƣờng hoa màu; bồi thƣờng tài sản tập thể.



13


Về tái định cƣ, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, đƣợc quy hoạch
tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trƣờng học …, bố trí hệ thống giao thông
động và tĩnh. Nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn
hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính
quyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội
đƣợc Nhà nƣớc có chính sách ƣu tiên đặc biệt.
Khi thực hiện việc bồi thƣờng GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo

phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố.
Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, TĐC của Trung
Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái
định cƣ chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trƣớc khi xây xong nhà TĐC.
1.1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Thái Lan
Quá trình đô thị hoá ở Thái Lan diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất
đai đều do cơ chế thị trƣờng điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ
quản lý, việc đền bù đƣợc tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến ngƣời dân;
định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lƣợc quốc gia thì nhà nƣớc đền bù với giá rất cao so với giá thị trƣờng.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nƣớc hoặc cá nhân đầu tƣ đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trƣờng.
Về giá đất làm căn cứ bồi thƣờng thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trƣờng chuyển nhƣợng bất động sản.
Khu tái định cƣ đƣợc chính quyền Nhà nƣớc quan tâm đúng mức, luôn đáp
ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cƣ, cho nên họ chủ động đƣợc công tác này.
Tuyên truyền vận động đối với các đối tƣợng di dời đƣợc thực hiện rất tốt,
việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thƣờng, GPMB rất
đƣợc quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.


14


1.1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nƣớc nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất

công cộng đƣợc xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế đƣợc coi nhƣ một hình thức pháp luật.
Luật bồi thƣờng thiệt hại của Hàn Quốc đƣợc chia làm hai thể chế:
- Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thƣờng thiệt hại cho đất công cộng
đã đƣợc quy định theo thủ tục thƣơng lƣợng của pháp luật.
- Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cƣỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cƣỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã
đƣợc xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thƣơng lƣợng
thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo
quyền tài sản của công nên luật này đã đƣợc lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật
trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thƣờng thiệt hại cho đến nay. Tuy nhiên dƣới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thƣơng lƣợng không đạt đƣợc
thoả thuận thì luật “Sung công đất” đƣợc thực hiện bằng cách cƣỡng chế nhƣng nếu
nhƣ thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian
có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thƣờng sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thƣờng thiệt hại
của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
- Thứ nhất tiền bồi thƣờng đất đai sẽ đƣợc giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thƣờng.
- Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho ngƣời có
quyền sử hữu đất trong quá trình thƣơng lƣợng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thƣơng
lƣợng chấp nhận thu hồi.
- Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này đƣợc Nhà
nƣớc hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con ngƣời,
cung cấp đất đai cho những ngƣời bị nơi cƣ trú do thực hiện công trình công cộng

15


cần thiết của Nhà nƣớc. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn ngƣời dân tự nguyện
di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thƣờng,
nếu nhƣ toà nhà nơi dự án sẽ đƣợc thực hiện có trên 10 ngƣời sở hữu thì phải xây
dựng cho các đối tƣợng, xây cƣ trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu
nhƣ là dự án xây nhà chung cƣ thì cung cấp cho các đối tƣợng này nhà chung cƣ
hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống
nhƣng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách
mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ƣu tiên cung cấp cho họ các
cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [29].
1.1.4.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức tài trợ ( WB
và ADB)
Các dự án vay vốn của ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển
Châu Á (ADB) đều có chính sách về bồi thƣờng thiệt hại, TĐC do các dự án này
đƣa ra [1]. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với luật của Nhà nƣớc Việt
Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng cho các
dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất định, song
mặt khác cũng có những ảnh hƣởng tích cực tới việc cải thiện chính sách bồi
thƣờng và tái định cƣ cho những ngƣời bị thu hồi đất của các dự án khác. Một số
điểm khác biệt đó là:
- Mục tiêu chủ yếu của các chính sách Nhà nƣớc Việt Nam dừng lại ở việc
bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất, điều này có thể xuất phát từ thời kỳ
bao cấp tập trung khi còn thực hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công
cộng đƣợc đặt lên trên hết và do đất đai là quyền sở hữu toàn dân, khi cần Nhà nƣớc
có thể lấy lại đƣợc ngay, còn việc bồi thƣờng thiệt hại là còn tuỳ thuộc vào hoàn
cảnh cụ thể chứ không phải là bắt buộc (vì có rất nhiều dự án Nhà nƣớc động viên
nhân dân phá dỡ nhà cửa trả lại một phần đất đai mà không cần bồi thƣờng), riêng
việc các hộ bị ảnh hƣởng phải tự khắc phục các khó khăn gặp phải đƣợc coi là hết

sức bình thƣờng, dù cho họ có bị thiệt thòi ít nhiều so với trƣớc. Hầu hết mọi ngƣời
đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích chung của tập thể hay của toàn xã hội.



16


Mục tiêu chính sách tái định cƣ của ADB là giảm thiểu tối đa và phải bảo đảm
cho các hộ bị di chuyển đƣợc bồi thƣờng và hỗ trợ sao cho tƣơng lai kinh tế và xã hội
của họ đƣợc thuận lợi tƣơng tự trong trƣờng hợp không có dự án. Xuất phát từ mục
tiêu này chính sách tái định cƣ của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi
thƣờng, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị
ảnh hƣởng bằng mức ít nhất nhƣ chƣa có dự án.
Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, bên cạnh lợi ích chung của
cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng đƣợc khuyến khích và bảo vệ nhƣ là một
trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu xây dựng một nƣớc Việt Nam “hoà
bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang mục tiêu “Dân
giàu, nƣớc mạnh, xã hội công bằng, dân chủ , văn minh”, lấy con ngƣời làm trọng tâm
của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn vốn hạn chế, mục
tiêu giải toả mặt bằng vẫn đƣợc đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho ngƣời bị thu
hồi đất. Mặc dù Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã tăng thêm mức bồi
thƣờng cũng nhƣ các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất
của ngƣời bị thu hồi đất, song vẫn chƣa đạt đƣợc mục tiêu khôi phục mức sống nhƣ khi
không có dự án. Vì vậy các dự án do Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển Châu Á
cho vay phải đƣợc các bộ chủ quản dự án thông qua nhƣ các chƣơng trình TĐC đặc biệt
và khi tổ chức thực hiện cũng thƣờng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc
gây ra sự bất bình đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phƣơng
nhƣng lại hƣởng các chính sách bồi thƣờng khác nhau của các dự án khác nhau.
Các chính sách của Nhà nƣớc ta chỉ bồi thƣờng cho những ngƣời có quyền

sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên
Nghị đinh 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trƣờng hợp không
đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất là [11]: “Trong trƣờng hợp xét thấy cần hỗ trợ thì
UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trƣờng hợp cụ thể”, chính nội dung này
đã là mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nƣớc ta và của ADB.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thƣờng và tái định cƣ bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trƣớc khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam
chƣa có quy định rõ ràng về thời hạn này.


17


Công tác tái định cƣ đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những ngƣời bị ảnh hƣởng, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối
lƣợng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các khu tái định cƣ, trợ
giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn
phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ khác.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP cũng quy định những chính sách hỗ trợ để ổn
định đời sống và sản xuất của các hộ di chuyển, song do nhiều nguyên nhân khác
nhau nên nhiều chính sách đã không đƣợc áp dụng một cách có hiệu quả và đời sống
của những ngƣời bị di chuyển vẫn không đƣợc khôi phục nhƣ mục tiêu đã đề ra [11].
Luật Đất đai của chúng ta quy định trƣớc khi thu hồi phải thông báo cho
ngƣời sử dụng đất lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phƣơng án bồi
thƣờng thiệt hại. Trên thực tế việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì
việc thu hồi đất là quyền của Nhà nƣớc, nhƣng việc di chuyển theo kế hoạch nhƣ
thế nào, TĐC ra sao hầu nhƣ không trả lời ngay đƣợc.
Theo ADB những ngƣời bị ảnh hƣởng là những ngƣời bị mất toàn bộ hay mất
tài sản vật chất hoặc phí vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình nhƣ rừng,
khu đánh cá. Do vậy, phạm vi ảnh hƣởng của dự án phải quan tâm là rất rộng.

1.1.5. Thực tiễn bồi thường GPMB ở Việt Nam
1.1.5.1. Phương án bồi thường
Trên thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc bồi thƣờng GPMB và TĐC của mỗi
địa phƣơng không giống nhau, quỹ đất công ích còn lại của các địa phƣơng không
đáng kể, nên không đáp ứng đƣợc yêu cầu bồi thƣờng bằng đất và lập khu TĐC.
Mặt khác, số lƣợng các hộ di chuyển lớn, có những hộ diện tích đất thu hồi lớn nên
việc bồi thƣờng diện tích đất có cùng giá trị là rất khó. Hầu hết địa điểm khu TĐC
và cơ sở hạ tầng khu TĐC không thỏa mãn yêu cầu của ngƣời bị thu hồi đất nhƣ
cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trƣờng hợp ngƣời
bị thu hồi đất lựa chọn phƣơng án bồi thƣờng bằng tiền. Thực tế cho thấy chính
sách bồi thƣờng chƣa thật công bằng giữa các loại đất với nhau, giữa hộ gia đình
với nhau và giữa 2 địa phƣơng liền kề. Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi
có sự phân biệt giữa hai đối tƣợng sử dụng đất có ngành nghề khác nhau. Mức bồi


18


thƣờng lại quá thấp so với giá chuyển nhƣợng thực tế tại địa phƣơng, tạo ra sự
chênh lệch làm cho ngƣời bị thu hồi đất cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền bồi
thƣờng, không bàn giao mặt bằng đúng kế hoạch gây ảnh hƣởng đến tiến độ của dự án.
1.1.5.2. Chính sách hỗ trợ và việc làm
Một số địa phƣơng chƣa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng đào tạo việc làm
cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ đƣợc hƣởng chính sách rất cao.
Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thu
hồi đất nông nghiệp song chất lƣợng đào tạo không đảm bảo trình độ và tay nghề để
làm việc ở các nhà máy.
Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là đối
với các dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn. Vì vậy, sự di dân tự do
vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải

có biện pháp giải quyết kịp thời.
1.1.5.3. Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường
Cách xác định hạn mức đất ở bồi thƣờng so với quy định còn tuỳ tiện, không
thống nhất giữa các địa phƣơng và các dự án với nhau.
Bồi thƣờng đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến nay quá lạc hậu, không
còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hƣởng đến việc xác định giá bồi thƣờng mà còn làm
thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nƣớc.
Do công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng còn
chậm trễ gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang đƣợc điều
chỉnh theo xu hƣớng giảm dần các căn cứ pháp lý. Vì vậy, để GPMB kịp tiến độ,
nhiều địa phƣơng đã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thƣờng cho các trƣờng hợp
không có đủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Công tác định giá đất ở các địa phƣơng hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá
đất quy định của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại đất, mỗi khu vực, tuỳ
vào điều kiện có thể của mỗi địa phƣơng mà ban hành khung giá đất ở các địa
phƣơng không giống nhau. Tuy nhiên, mức giá đều thấp hơn nhiều lần giá thực tế.



19


1.1.5.4. Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi
Trên cơ sở chính sách bồi thƣờng và TĐC của Nhà nƣớc, cách xác định
phƣơng án bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất của các địa phƣơng đƣợc ngƣời dân
đồng tình ủng hộ. Nhiều dự án bồi thƣờng cho một số công trình, cây cối, hoa màu
cao hơn giá thị trƣờng.
1.1.5.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư
Tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất ở và tài sản gắn liền

với đất ở, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho những
ngƣời dân bị thu hồi đất ở để xây dựng các dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các
hoạt động nhằm hỗ trợ cho ngƣời bị ảnh hƣởng do việc thực hiện dự án gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế
và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã
hội đối với một bộ phận dân cƣ phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung
của toàn xã hội. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đƣợc coi là dự án phát triển và phải
đƣợc thực hiện nhƣ các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các nƣớc đang phát
triển cần nhìn nhận vấn đề này nhƣ cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện
một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trƣờng pháp chế lành mạnh khi
Nhà nƣớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia, không
chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trƣờng, xã hội, phƣơng thức này phù
hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
Thực trạng trong những năm qua cho thấy việc xây dựng các khu TĐC của các
dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW, trong đó, tồn
tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu TĐC không đƣợc đầu tƣ theo quy định hoặc đầu tƣ
nửa vời. Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho ngƣời TĐC.
Các công trình khu công nghiệp khu chế xuất phƣơng án bồi thƣờng do các chủ dự án
lập, Hội đồng GPMB chỉ tham gia với tƣ cách tƣ vấn. Vì vậy trách nhiệm của chính
quyền địa phƣơng thƣờng không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật
của các chính sách bồi thƣờng và TĐC, ảnh hƣởng đến tiến độ GPMB.
Nguồn đất xây dựng các khu TĐC ở các khu đô thị loại I và loại II rất hiếm,
mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven đô nhƣng chƣa đƣợc ngƣời dân


20


chấp nhận do giá căn hộ quá cao, có sự lệch lớn về chế độ xã hội, những hộ sống
bằng nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phƣơng án đổi đất lấy đất. Còn ở khu

dân cƣ nông thôn, việc thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến tập quán sinh hoạt của ngƣời
dân, giao đất mới với quy mô nhƣ diện tích hiện nay không đáp ứng đƣợc nhu cầu
sinh hoạt và nông nghiệp của ngƣời dân nhƣ: Nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ
hàng, đi lại thuận tiện Hiện nay, nhiều dự án tái định cƣ vẫn có một số tồn tại nhƣ:
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nhƣ: hệ
thống điện, nƣớc, đƣờng giao thông, trƣờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hƣởng trực tiếp
đến đời sống của những ngƣời TĐC.
- Bố trí TĐC chƣa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cƣ, tập quán sinh
hoạt, sản xuất. Ví dụ ngƣời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng
không có tƣ liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm
chƣa có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất
hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thƣờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC. Từ khâu
chuẩn bị không đƣợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
- Chƣa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngƣời bị thu hồi đất
khi đƣợc bồi thƣờng ở khu TĐC, nên ngƣời dân không biết mình có quyền và nghĩa
vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chƣa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc
xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có những
công trình TĐC chất lƣợng không đảm bảo.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngƣời dân: phải xây dựng khu
TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trƣớc khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm
đến phong tục, tập quán trong nhóm ngƣời, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với
khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho
ngƣời mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển
đất nƣớc, một khi các chính sách của Nhà nƣớc chƣa đồng bộ, nhận thức của các

21


cấp, các ngành về TĐC chƣa đầy đủ.
1.1.5.6. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Công tác phổ biến pháp Luật đất đai và chính sách bồi thƣờng, GPMB và
TĐC của Hội đồng bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất tại các địa phƣơng tính theo
mặt bằng chung là chƣa sát thực tế. Phần lớn ngƣời dân rất quan tâm đến chính sách
bồi thƣờng GPMB nhƣng công tác tuyên truyền ở các địa phƣơng còn nhiều hạn
chế, ở những vùng có trình độ dân trí cao thì kiến thức hiểu biết pháp luật, việc chấp
hành các quy định của luật nghiêm minh và công tác GPMB đạt tiến độ và hiệu quả
so với kế hoạch.
1.1.6. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất của tỉnh Hải Dương
Thực tế cũng nhƣ các địa phƣơng khác, công tác GPMB của tỉnh Hải Dƣơng
gặp phải không ít khó khăn. Một trong những khó khăn lớn nhất đó là nhân dân có tâm
lý trông chờ về giá. Hầu hết các doanh nghiệp đầu tƣ vào tỉnh Hải Dƣơng là lĩnh vực
công nghệ cao, việc tuyển chọn nhân công tại địa phƣơng với trình độ thấp không đáp
ứng đƣợc yêu cầu của doanh nghiệp cũng gây rất nhiều khó khăn cho tỉnh trong công
tác bồi thƣờng GPMB. Ngoài ra một số doanh nghiệp tự ý nâng giá đất cao hơn khung
giá của tỉnh cũng nhƣ bồi thƣờng không đồng bộ cũng gây những khó khăn không nhỏ
trong công tác bồi thƣờng GPMB. Việc một số doanh nghiệp nhận đất nhƣng không sử
dụng mà lại giao cho doanh nghiệp khác và không tuân thủ những điều kiện ban đầu
khi thuê đất, áp lực giải quyết việc làm cho nhân dân khi bị thu hồi đất.
Việc đƣa tỉnh Hải Dƣơng trở thành một tỉnh công nghiệp phát triển trong tƣơng
lai của đất nƣớc là nhiệm vụ hết sức to lớn của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân địa
phƣơng trong việc thu hút đầu tƣ, phát huy nguồn lực từ bên ngoài. Một trong những
nhân tố quan trọng góp phần tạo nên sự thành công đó là những nỗ lực của địa phƣơng,
đặc biệt là ngành tài nguyên và môi trƣờng trong công tác bồi thƣờng GPMB phục vụ
phát triển công nghiệp, đồng thời có những chính sách xã hội nhằm giúp đỡ các hộ dân

vùng nông thôn có đất thu hồi ổn định sản xuất.
Hải Dƣơng luôn xác định việc bồi thƣờng GPMB phục vụ phát triển công
nghiệp phải đảm bảo ổn định và nâng cao hơn đời sống cho những hộ dân có đất bị


22


thu hồi. Với phƣơng châm đó, tỉnh đã xây dựng chính sách hỗ trợ kết hợp công tác
vận động tuyên truyền nên đã từng bƣớc khắc phục đƣợc những khó khăn, tạo niềm
tin trong nhân dân đồng thời nâng cao uy tín và trong việc thu hút đầu tƣ trong và
ngoài nƣớc vào tỉnh.
Nhằm khắc phục những khó khăn, trƣớc hết ngành tài nguyên môi trƣờng đã
tham mƣu cho tỉnh việc cung cấp đất dịch vụ cho những hộ dân có đất thuộc diện
thu hồi để tạo công ăn việc làm cho nhân dân với phƣơng châm thu hồi đất nhƣng
vẫn phải đảm bảo nâng cao hơn trƣớc thu nhập của ngƣời dân. Hiện nay Hải Dƣơng
luôn xác định việc cần thiết phải hỗ trợ nhân dân chuyển đổi việc làm từ sản xuất
nông nghiệp sang làm dịch vụ hoặc hỗ trợ vốn, kỹ thuật để chuyển đổi cơ cấu cây
trồng, chuyên canh hoa màu và những cây có giá trị kinh tế cao để ổn định cuộc
sống cho nhân dân. Việc thu hồi đất để phát triển công nghiệp phải gắn liền với giải
quyết việc làm cho ngƣời dân. Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất phải cam kết đào
tạo công nhân và tuyển dụng lao động địa phƣơng vào làm việc. Đồng thời việc thu
hồi đất cũng phải tạo điều kiện giải quyết bồi thƣờng nhanh chóng cho ngƣời dân.
Hiện nay việc bồi thƣờng GPMB ở Hải Dƣơng, tỉnh chỉ giải quyết những dự án lớn
có liên quan đến nhiều huyện, còn lại thì giao cho các huyện, thị và thành phố chủ
động giải quyết dƣới sự chỉ đạo của tỉnh. Điều này đã tạo điều kiện cho các địa
phƣơng chủ động trong công tác bồi thƣờng GPMB, tránh tình trạng chồng chéo và
lãng phí thời gian không cần thiết.
Thời gian qua thành phố Hải Dƣơng rất quyết liệt trong lĩnh vực GPMB,
một số dự án tồn đọng từ nhiều năm qua đã đƣợc thực hiện. Các cơ chế, chính sách

về đất đai, đền bù GPMB thƣờng xuyên đƣợc các cơ quan chức năng cập nhật, sửa
đổi phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phƣơng, gắn tập huấn, phổ biến kiến
thức mới đến các cán bộ, công chức nhằm nâng cao nhận thức và hiệu quả công tác
này. Tuy nhiên, theo yêu cầu, GPMB tại nhiều dự án vẫn là khâu yếu, nhiều khó
khăn. Nguyên nhân của những tồn tại trên chủ yếu là chính sách đền bù không ổn
định, quản lý nhà nƣớc về đất đai tại các địa phƣơng chƣa chặt chẽ, năng lực của
Trung tâm phát triển quỹ đất ở một số địa phƣơng chƣa đáp ứng yêu cầu; quỹ đất chƣa
đáp ứng đƣợc nhu cầu bố trí TĐC các dự án.


23


Bên cạnh các chính sách hỗ trợ, công tác vận động, thuyết phục nhân dân cũng
đã đƣợc tích cực triển khai, khen thƣởng những hộ dân có tính tự giác cao trong công
tác bồi thƣờng GPMB, đồng thời các thủ tục cấp phép cho doanh nghiệp cũng đƣợc
thực hiện một cách nhanh chóng, thuận tiện. Đồng thời cƣơng quyết xử lý, thậm chí
thu hồi lại đất của những doanh nghiệp tự ý nâng giá đất, đầu tƣ xây dựng không
đúng cam kết cũng nhƣ khen thƣởng các doanh nghiệp có tinh thần trách nhiệm xã
hội cao, tiếp nhận và đào tạo lao động tại địa phƣơng vào làm việc.
Do đó, để tránh đƣợc những khó khăn về công tác GPMB, ngay bây giờ cần
phải có những bƣớc đột phá mạnh hơn, để những công trình đƣợc lên kế hoạch thực
hiện trong năm 2015 và các năm tiếp theo không bị ách tắc ở khâu GPMB. Có nhƣ
vậy, các dự án mới đƣợc khởi công xây dựng đúng tiến độ góp phần cải thiện môi
trƣờng đầu tƣ tạo động lực mạnh mẽ cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
1.1.7. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam
* Các văn bản pháp quy của Quốc hội, Chính phủ, Bộ
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thƣờng thiệt hại, hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐ-CP
cụ thể nhƣ sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ sung
Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.


24


- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tƣ số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài Chính - Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ.

- Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy định
chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ số 37/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định về bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
* Các văn bản pháp quy của tỉnh Hải Dương
Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc các cấp
ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện; UBND tỉnh đã
ban hành các văn bản:
- Quyết định số 2496/2006/QĐ-UBND ngày 17/07/2006 của UBND tỉnh Hải
Dƣơng về việc phân cấp cho UBND thành phố, thành phố phê duyệt phƣơng án bồi
thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn;
- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của UBND tỉnh Hải
Dƣơng ban hành quy định về giá các loại đất; Quyết định số 44/2008/QĐ-UBND


25


ngày 29/8/2008 của UBND tỉnh Hải Dƣơng quy định về bộ đơn giá bồi thƣờng các
loại cây trồng;
- Quyết định số 29/2008/QĐ-UBND ngày 14/4/2008 của UBND tỉnh Hải
Dƣơng quy định về đơn giá nhà cửa, các công trình kiến trúc;
- Quyết định số 40/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh Hải Dƣơng ban
hành quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất;
- Quyết định số 47/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND tỉnh Hải
Dƣơng ban hành quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.8. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu
1.1.8.1. Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng
Vấn đề bồi thƣờng GPMB ở Việt Nam đã đƣợc đặt ra từ rất sớm, Nghị định
151/TTg ngày 14/4/1959 đã ban hành quy định thể lệ tạm thời về trƣng dụng đất;
Thông tƣ 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy định một số điểm tạm thời
về bồi thƣờng nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những
vùng xây dựng kinh tế mới. Sau khi LĐĐ ra đời và bƣớc vào thời kỳ đổi mới thì bồi
thƣờng GPMB đã đƣợc chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với giai đoạn mới. Quyết
định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng
khi chuyển sang sử dụng mục đích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy
mới về những vấn đề có liên quan nhƣ giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệ
thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thƣờng GPMB và cho đến nay sau
nhiều lần bổ sung (Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thƣờng, hỗ
trợ và TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01
năm 2006 của Chính phủ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ)
thì hiện nay áp dụng Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Thực tế khi áp dụng các văn bản trên đã có tác dụng tích cực trong việc đảm
bảo sự cân đối, ổn định trong phát triển, khuyến khích đƣợc đầu tƣ và cơ bản giữ
đƣợc nguyên tắc công bằng. Tuy vậy, nếu so với những yêu cầu mới thì vẫn còn
một số vấn đề bất cập đó là:
- Việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất chƣa đặt lợi ích xã hội,