Các tranh chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư trong thời gian gần đây

CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 1
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

LỜI NĨI ĐẦU
Ở nhiều nước cơng nghiệp trên thế giới, xu hướng chọn các căn hộ
cao cấp trong các tòa nhà (condominium) để sinh sống đã phổ biến từ rất lâu.
Riêng ở Việt Nam, những năm gần đây xu hướng này cũng đã bắt đầu thu hút
sự chú ý của nhiều người.
Trong tình hình phát triển dân số nhanh như hiện nay, chính phủ các
nước đều chọn phương án xây dựng các cao ốc căn hộ cho người dân sinh
sống và dành nhiều diện tích xung quanh cho các tiện ích cơng cộng như giao
thơng, cơng viên, khu sinh hoạt thể thao giải trí… Tuy nhiên, khơng phải chỉ có
những quốc gia hay vùng lãnh thổ có diện tích tự nhiên nhỏ hẹp như Singa-
pore, Hồng Kơng, Nhật Bản… mới chọn giải pháp phát triển căn hộ cao tầng
mà xu hướng nhà ở hiện đại này cũng phổ biến ở cả các nước lớn như Anh,
Pháp, Mỹ,… Một điểm đáng chú ý nữa là có rất nhiều người có thu nhập cao,
thành đạt chọn các căn hộ cao cấp để tận hưởng cuộc sống theo phong cách
riêng của mình.
Ở Việt Nam hiện nay, xu hướng sống trong những căn hộ cao tầng
cũng đang dần lan rộng ở những thành phố lớn. Quan sát trên thị trường, có
thể thấy nhiều khu căn hộ cao tầng hầu hết được quy hoạch đẹp và hài hòa
với khơng gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình là khu vực Nam Sài Gòn với
nhiều tòa nhà cao tầng khang trang, hiện đại đã và đang được khẩn trương
xây dựng như Riverside của Phú Mỹ Hưng, Sunrise City,…
Tuy nhiên, việc giao dịch trong thời gian gần đây đã xảy ra một số
vướng mắc, tranh chấp giữa người mua căn hộ chung cư và chủ đầu
tư.Ngun nhân là khi giao dịch, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các
phụ lục đính kèm đã khơng xác định rõ về phần quyền sở hữu chung và phần
quyền sở hữu riêng trong nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của các bên liên

quan đến phần quyền sở hữu chung.Hơn nữa, khi quảng cáo căn hộ chung
cư, chủ đầu tư đã nêu ra các tiện ích liên quan đến nhà chung cư rất ấn tượng
khiến cho người mua căn hộ lầm tưởng rằng những tiện ích đó bao gồm trong
giá mua căn hộ chung cư, thuộc phần sở hữu chung trong chung cư. Vấn đề
tranh chấp sở hữu chung và riêng giữa các chủ đầu tư chung cư với người
mua căn hộ "nóng" lên là do thời gian qua chung cư kiểu mẫu mọc lên rất
nhanh nhưng chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng mua bán, cũng như việc
quản lý vận hành chung cư.Chính vì thế, tơi quyết định chọn đề tài “Các tranh
chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư
trong thời gian gần đây “ làm báo cáo tốt nghiệp.
Trong q trình nghiên cứu, nhằm giúp cho người đọc hình dung
được khái qt cũng như hiểu sâu sắc vấn đề này,ngồi những nội dung liên
quan đến phần sở hữu chung và riêng, tơi cũng đề cập đến một vài tranh chấp
điển hình trong nhà chung cư hiện nay như: việc ban hành mức phí quản lý
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 2
LP : LUT KINH DOANH 1

chung c quỏ cao, vic rao bỏn qung cỏo chung c khụng ỳng vi thc
t,
Kt cu ti gm : 2 chng
- Chng 1 : Mt s vn c bn
- Chng 2 : Cỏc tranh chp in hỡnh trong thi gian gn õy liờn
quan n phn s hu chung v phn s hu riờng trong nh
chung c
- Chng 3 : Cỏc gii phỏp khc phc
ti c thc hin da trờn s phõn tớch, tng hp cỏc ý kin ca cỏc
nh chuyờn mụn, quan sỏt tỡnh hỡnh thc t v vn s hu chung v

riờng trong nh chung c.















THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 3
LP : LUT KINH DOANH 1

CC VN BN PHP LUT LIấN QUAN

1. Lut Nh 2005 do Quc hi ban hnh ngy 29 thỏng 11 nm 2005
2. Ngh nh s 90/2006/N-CP ngy 06 thỏng 9 nm 2006 ca Chớnh
ph qui inh chi tit v hng dn thi hnh lut Nh
3. Thụng t s 01/2009/TT-BXD ngy 25/02/2009 ca B xõy dng ban
hnh quy nh mt s ni dung v cp giy chng nhn quyn s
hu nh v hng dn mu hp ng mua bỏn cn h nh

chung c trong d ỏn u t xõy dng ca t chc kinh doanh
nh
4. Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 do Quc hi ban hnh ngy 29
thỏng 6 nm 2006
5. Thụng t 14/2008/TT-BXD ngy 02 thỏng 6 nm 2008 ca B xõy
dng v phõn hng nh chung c
6. Quyt nh 08/2008/QD-BXD ngy 28 thỏng 5 nm 2008 v Quy ch
qun lý s dng nh chung c
















THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 4
LP : LUT KINH DOANH 1

CHNG 1 :
MT S VN C BN

1.1 Khỏi nim chung v s hu v quyn s hu
1.1.1 S hu, quyn s hu v ti sn
1.1.1.1 S hu
1

S hu l quan h xó hi gia ngi vi ngi v vic chim hu t
liu sn xut v ca ci xó hi. iu ny cú ngha l khi núi v s hu khụng
ch bao gm quan h con ngi chim hu t liu sn xut, ca ci, m ht
sc quan trng l núi v quan h gia ngi vi ngi din ra s chim hu
ú.
Ngi ta phõn bit hai loi s hu: loi s hu mang tớnh dõn s (s
hu nh , s hu dựng cỏ nhõn) v s hu t liu sn xut.
Quan h s hu m Marx cp, vi t cỏch l ni dung c bn mang
tớnh quyt nh trong 3 ni dung ca quan h sn xut, chớnh l núi loi s
hu v t liu sn xut. Tuyờn ngụn ng cng sn núi ngi vụ sn khụng
cú s hu l núi v s hu t liu sn xut.
Cuc cỏch mng m Marx v Enghels thc hin trong trit hc v kinh
t chớnh tr liờn quan n vic nghiờn cu s hu trong mi quan h cht ch
vi tớnh cht, trỡnh ca lc lng sn xut cng nh kin trỳc thng tng
xó hi.
Bi chõu u, vo u th k XIX, nhng nh kinh t hc c in
dng nh khụng bn n vn s hu t liu sn xut. Quyn s hu
c cho l quyn t nhiờn. Ngay c trong bn tuyờn ngụn v quyn con
ngi, quyn cụng dõn sau Cỏch mng t sn Phỏp 1789 cng vit: S hu
l quyn khụng th xõm phm v thiờng liờng ca con ngi. Con ngi sinh
ra l ó cú quyn s hu.
Nh kinh t hc trng phỏi tiu t sn Proudhon l ngi u tiờn ó

phờ phỏn gay gt quan h s hu t bn. Trong tỏc phm S hu l gỡ?
xut bn nm 1840, tỏc phm lm ụng ni ting trờn th gii, ụng ó phõn tớch
s hu trờn 2 mt: mt tớch cc ca s hu (tc l t hu) m bo cho con
ngi khụng b l thuc, c c lp, t do v mt tiờu cc l s hu phỏ
hoi s bỡnh ng. ễng gi quyn t hu l quyn n cp. Do cú ch
t hu m mt s ngi khụng lm gỡ li cụng khai chim ot kt qu lao

1


THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 5
LP : LUT KINH DOANH 1

ng ca ngi khỏc. T ú Proudhon ch trng xúa b ch t hu
s hu t bn - m gi li ti sn cỏ nhõn (tc s hu nh ca ngi tiu sn
xut).
Marx v Enghels ó ỏnh giỏ rt cao s phờ phỏn ca Proudhon v
quan nim coi s hu t bn nh quyn t nhiờn. Nhng khi xut ch
trng xúa b s hu t sn, bo v t hu nh thỡ t tng Proudhon biu
hin rừ rt tớnh cht tiu t bn, 100% tiu t sn, mi cõu, mi ch u thm
nhun t tng tiu t sn.
Ln u tiờn quan nim ca Marx v s hu t liu sn xut quyt nh
bi tớnh cht, trỡnh phỏt trin lc lng sn xut c trỡnh by trong tỏc
phm H t tng c (1846): S hu t nhõn l mt trong phng thc
quan h cn thit mt giai on phỏt trin no ú ca lc lng sn xut,
khi lc lng sn xut phỏt trin n mt trỡnh cao hn thỡ quan h s hu
s thay i. Nhng Marx cng ch ra rng tuy quan h sn xut chu s quyt

nh trc tip ca lc lng sn xut, nhng vi t cỏch l thnh t quan
trng nht, quyt nh bn cht quan h sn xut, quyt nh bn cht ch
kinh t, quan h s hu l tiờu chớ phõn bit cỏc hỡnh thỏi kinh t xó hi
khỏc nhau.
Nh vy quan h s hu trong xó hi nh th no thỡ kt cu giai cp,
bn cht chớnh tr ca xó hi s nh vy. S hu l mt vn kinh t chớnh
tr, phi cú quan im chớnh tr khi bn v vn s hu ch khụng ch thun
tỳy kinh t khi xem xột vn ny.
Bn n vn s hu l bn n vn ct lừi ca mt ch kinh t
xó hi.
S sp CNXH Liờn Xụ, ụng u cú quan h n vic xỏc lp v
thc hin quan h s hu. Trung Quc sau bao nm ci cỏch li phi quay
v cuc i lun chin hc Xó, hc T. Nhng tht bi trong xõy dng kinh
t nc ta trong nhng nm trc cng liờn quan n sai lm khi gii quyt
vn s hu. S hu l vn ca mi vn .
1.1.1.2 Quyn s hu
2

Quyn s hu l vn cú ý ngha vụ cựng quan trng trong i sng
kinh t xó hi cng nh trong phỏp lut dõn s. Nú l mt trong nhng tin
vt cht cho s phỏt trin kinh t, vỡ quyn s hu chớnh l mc x s m
phỏp lut cho phộp mt ch th c thc hin trong quỏ trỡnh, chim hu,
s dng v nh ot ti sn. Mc x s y qui nh gii hn v kh nng
thc hin ca h trong quỏ trỡnh hc tp, nghiờn cu khoa hc, tham gia lao
ng sn xut, kinh doanh iu ú tỏc ng trc tip n nn kinh t, thỳc
y hoc kỡm hóm s phỏt trin ca nn kinh t.

2

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 6
LP : LUT KINH DOANH 1

Xut phỏt t vai trũ chi phi ca c s kinh t h tng i vi phỏp lut,
BLDS ra i khng nh v trớ trung tõm ca ch nh ti sn v quyn s
hu.
Trc õy khi cha cú BLDS, vn ti sn v quyn s hu c
qui nh trong Hin phỏp v trong cỏc vn bn phỏp lut khỏc nh Lut Doanh
nghip t nhõn, Lut Cụng ty, Lut t ai, Phỏp lnh hp ng dõn s, Phỏp
lnh hp ng kinh t, Phỏp lnh bo h quyn tỏc gi, Phỏp lnh bo h
quyn s hu cụng nghip, PLTK Nhng qui nh v quyn s hu trong
cỏc vn bn phỏp lut ny úng vai trũ ch o, l c s nh hng cho cỏc
quan h kinh t, cỏc quan h dõn s . BLDS ra i, ch nh ti sn v quyn
s hu úng vai trũ trung tõm, to c s phỏp lý cho cỏc ch nh khỏc trong
B lut cng nh cỏc vn bn phỏp lut khỏc v quan h ti sn. Bi l,
quyn s hu l c s, l mc ớch ca rt nhiu quan h phỏp lut dõn s.
Vỡ th, quyn s hu cũn l tin , l xut phỏt im cho tớnh hp phỏp ca
cỏc quan h ú. Mc ớch cui cựng ca a phn cỏc hnh vi dõn s v giao
dch dõn s l nhm hng ti xỏc lp hoc chm dt quyn s hu ca cc
ch? th?. Vỡ vy, quyn s hu l ni dung ht sc quan trng trong phỏp lut
dõn s. V mt lý lun, quyn s hu l quyn tuyt i ca cỏc ch th trong
Lut Dõn s, phỏp lut luụn ghi nhn v bo v quyn s ca ch s hu.
Vic bo v ny phi da trờn c s phỏp lý nht nh, trong ú, vn mu
cht, cn bn l nhng cn c xỏc nh mt ti sn hay mt tp hp ti
sn thuc s hu ca ai? Ai l ngi cú quyn chim hu, s dng v nh
ot nú.
Mt khỏc, quyn s hu cũn c xem xột di gúc l mt quan h

phỏp lut dõn s. Bi th, nú cng c phỏt sinh khi cú nhng s kin phỏp
lý nht nh. Nhng s kin phỏp lý ny chớnh l nhng cn c xỏc lp quyn
s hu i vi ti sn ca cỏ nhõn.
Cú th khng nh: Cỏc cn c xỏc lp quyn s hu v cỏc quan h
phỏp lut dõn s cú mi quan h ph thuc, chi phi ln nhau. Giao dch dõn
s l mt trong nhng cn c ph bin xỏc lp quyn s hu i vi ti
sn thụng qua tho thun v thng nht ý chớ ca cỏc bờn, trong khi ú, mun
tham gia giao dch dõn s thỡ chớnh cỏc ch th ú phi cú ti sn, v ti sn
ú phi c xỏc lp da trờn nhng cn c do phỏp lut qui nh. Vỡ vy,
vic qui nh y v chi tit cỏc cn c xỏc lp quyn s hu l ht sc
cn thit xỏc nh quyn s hu ti sn ca cụng dõn cng nh cỏc ch
th khỏc. ng thi, ỏp ng nhu cu ũi hi khỏch quan trong lý lun cng
nh trong thc tin xột x.
Tu thuc vo phỏp lut ca mi ch chớnh tr khỏc nhau m cỏc cn
c lm phỏt sinh quyn s hu trong cỏc ch ú cng c qui nh khỏc
nhau. Cỏc cn c ny phn ỏnh bn cht v xu th phỏt trin ca mi ch
xó hi. Ni dung cỏc cn c cú bao quỏt hay hn hp, c th hay khỏi lc
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 7
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

đều thể hiện quan điểm của giai cấp thống trị và phù hợp với thực tế của xã
hội ở thời điểm nhất định.
Tính chất, nội dung của từng sự kiện pháp lý qui định từng hình thức sở
hữu khác nhau. Khi một sự kiện pháp lý xảy ra nó có thể xuất hiện quyền sở
hữu tồn dân, sở hữu tập thể, sở hữu của pháp nhân, hoặc sở hữu của cá
nhân… Quyền sở hữu của mỗi cá nhân chỉ được xác lập dựa trên những căn
cứ do pháp luật qui định đặc trưng cho chủ thể và khách thể của quyền sở

hữu cá nhân. Những căn cứ đó là những khả năng xảy ra trong thực tế cuộc
sống mà BLDS ghi nhận và nâng lên thành qui định chung, dựa vào đó chủ sở
hữu có được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Tại Điều 170 BLDS, quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản dựa trên
những căn cứ sau đây:
- Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp: Cơng dân
đã bằng sức lao động của mình tạo ra các sản phẩm, các thành quả lao động
thì họ hồn tồn có quyền sở hữu đối với những tài sản được tạo ra bằng
chính lao động của họ.
- Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thoả thuận là cơ sở của hợp
đồng, việc thoả thuận này của các bên với mục đích hợp pháp là chuyển giao
tài sản và quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác thơng qua
các hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay… là cách thức thực hiện
hành vi pháp lý phổ biến nhất làm phát sinh quyền sở hữu của chủ thể. Người
được chuyển giao tài sản thơng qua các hợp đồng dân sự hợp pháp thì có
quyền sở hữu tài sản đó kể từ thời điểm nhận tài sản nếu khơng có thoả thuận
hoặc pháp luật khơng có qui định khác.
- Thu hoa lợi, lợi tức: Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở
hữu đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản mà họ có quyền sở hữu. Đó là
hoa lợi do cây cối, hoa màu, súc vật… mang lại theo mối liên hệ nguồn gốc
phụ thuộc giữa vật chủ ban đầu với hoa lợi đó. Các món lợi bằng tiền hoặc
hiện vật thu được do việc chủ sở hữu cho người khác sử dụng tài sản hoặc
chính chủ sở hữu thực hiện quyền tài sản đối với tài sản (cho th, cho vay tài
sản…).
- Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến. Do có các sự kiện
này mà tài sản của nhiều chủ sở hữu tạo thành vật mới: Vật mới có thể là
chung hay riêng của từng sở hữu chủ được xác định theo các Điều 236, 237,
238 của BLDS.
- Được thừa kế tài sản: Người được thừa kế theo di chúc hoặc theo

pháp luật là chủ sở hữu tài sản được thừa kế do người chết để lại.
- Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật qui định đối với vật vơ
chủ, vật bị đánh rơi, bỏ qn, chơn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật ni
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 8
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

dưới nước di chuyển tự nhiên: Những người chiếm hữu tài sản trong các
trường hợp trên đây phải đảm bảo các điều kiện được qui định tại các điều từ
Điều 239 đến Điều 244 BLDS.
- Chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên
tục, cơng khai phù hợp với thời hiệu do pháp luật qui định.
- Các trường hợp khác do pháp luật qui định.
Theo qui định này thì những tài sản nào mà khơng được xác lập dựa
trên các căn cứ trên đây thì quyền sở hữu đối với tài sản của cá nhân và các
chủ thể khác khơng được pháp luật thừa nhận và bảo đảm cho việc thực hiện
quyền với tư cách là chủ sở hữu. Các quan hệ sở hữu tồn tại như một yếu tố
khách quan, khái niệm quyền sở hữu chỉ xuất hiện khi pháp luật xác nhận
quan hệ sở hữu tồn tại trong xã hội Khác với sở hữu là một phạm trù kinh tế
thì quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý.
Khái niệm này chỉ xuất hiện khi Nhà nước ban hành pháp luật điều
chỉnh các quan hệ xã hội về sở hữu. Lúc này trong xã hội có giai cấp, bản
năng chiếm hữu của con người được Nhà nước quy định thành luật thích ứng
với các thể chế của một xã hội nhất định.
Như vậy, theo nghĩa khách quan. Quyền sở hữu là một phạm trù pháp
lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm
tổng hợp các qui phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu
trong một chế độ xã hội. Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của

các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu , sử dụng, định đoạt tài sản.
Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này quyền sở hữu
chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và
xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan.
Quyền sở hữu bao gồm các quyền :
- Quyền chiếm hữu
Luật dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền năng của
quyền sở hữu cụ thể, Điều 182 BLDS qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm
giữ, quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong
phạm vi kiểm sốt làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình, ví dụ,
cất tiền vào túi, quần áo, trang sức để vào trong tủ
Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm
hữu, có thể tồn tại hai khả năng sau đây:
Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người
chiếm hữu khơng phải là chủ sở hữu của tài sản;
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 9
LP : LUT KINH DOANH 1

Xột theo vic chim hu cú cn c hay khụng cú cn c, cú th chia
chim hu thnh chim hu cú cn c phỏp lut v chim hu khụng cú cn
c phỏp lut.
Cỏc loi chim hu
ã Chim hu cú cn c phỏp lut
Chim hu cú cn c phỏp lut c hiu l cỏc trng hp ngi
chim hu thc s cú quyn chim hu i vi ti sn ca mỡnh da trờn

nhng cn c do phỏp lut qui nh. ú l hỡnh thc chim hu hp phỏp,
theo iu 183 , s chim hu hp phỏp trc ht ú l s chim hu ti sn
ca mt ch s hu c phỏp lut cụng nhn.
Ngi khụng phi l ch s hu m chim hu ti sn thỡ ch c coi
l chim hu hp phỏp khi ri vo cỏc trng hp sau: ngi c ch s
hu u quyn qun lý ti sn, ngi c chuyn giao quyn chim hu
thụng qua giao dch dõn s; ngi phỏt hin v gi ti sn vụ ch, ti sn
khụng xỏc nh c ai l ch s hu, ti sn b ỏnh ri, b b quờn, b chụn
giu, b chỡm m; ngi phỏt hin v gi gia sỳc, gia cm, vt nuụi di
nc b tht lc, chim hu ca c quan, t chc theo chc nng v thm
quyn cú quyn thu gi v chim hu ti sn
i vi cỏc trng hp ngi c ch s hu u quyn qun lý ti
sn hoc c giao ti sn thụng qua giao dch dõn s, ngi chim hu
khụng th xỏc lp quyn s hu theo thi hiu (iu 185,186).
Ngi chim hu ti sn ca ngi khỏc cú cn c phỏp lut ch thc
hin quyn chim hu trong phm vi, theo cỏch thc v thi hn do ch s
hu xỏc nh. Hay núi khỏc i, ngi khụng phi l ch s hu thc hin cỏc
quyn nng ch yu khụng mang tớnh c lp.( Khon 1 iờự 185) .
Trong trng hp quyn chim hu b xõm phm, ngi chim hu ti
sn ca ngi khỏc nhng cú cn c phỏp lut c phỏp lut bo v theo
cỏc quy nh v bo v quyn s hu (t iu 255 n iu 260 BLDS). L d
nhiờn, ngi ny phi chng minh c tớnh hp phỏp ca vic chim hu,
chng hn bng vic xut trỡnh hp ng thuờ ti sn.
ã Chim hu khụng cú cn c phỏp lut
Ngi chim hu trong tỡnh trng chim hu khụng da vo cỏc trng
hp c lit kờ ti iu 190 BLDS u b xem l chim hu khụng cú cn c
phỏp lut. Thc cht, chim hu khụng cú cn c phỏp lut l trng hp
mt ngi thc hin quyn chim hu ca ch s hu i vi mt ti sn tc
l x s nh chớnh mỡnh l ch s hu trong khi thc cht ch s hu ớch
thc ca ti sn li l ngi khỏc. Cú hai trng hp xy ra: chim hu khụng

cú cn c phỏp lut nhng ngay tỡnh, chim hu khụng cú cn c phỏp lut
v khụng ngay tỡnh.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 10
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

Người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình khơng
được pháp luật bảo vệ và khơng được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu.
Trái lại, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập
quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu.
- Quyền sử dụng
Điều 192 BLDS định rõ: quyền sử dụng là quyền khai thác cơng dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Khai thác cơng dụng của tài sản được hiểu là
việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác
lợi ích kinh tế của tài sản. Chẳng hạn, sử dụng mơtơ làm phương tiện để đi lại,
đeo nữ trang hay đồng hồ để làm đẹp…Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là
việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trái
cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc khai
thác tài sản như tiền cho th nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử
dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử
dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền … cũng đồng nghĩa với
việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và
có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hồn tồn có tồn quyền hác
cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử
dụng tài sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc khơng sử dụng tài sản, trực

tiếp khai thác cơng dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử
dụng thơng qua các giao dịch dân sự như hợp đồng cho th, cho mượn. Tuy
nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải trên ngun tắc khơng
được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và
lợi ích hợp pháp của người khác. Thơng thường, chủ sở hữu là người có
quyền sử dụng tài sản nhưng pháp luật cũng ghi nhận ba trường hợp người
khơng phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản.
Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử
dụng tài sản thơng qua hợp đồng. Trong trường hợp này, người sử dụng
được quyền khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận
với chủ sở hữu.
Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Vì vậy, người này chỉ phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ
thời điểm họ biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là khơng có căn
cứ pháp luật (Khoản 2 Điều 194 BLDS ).
Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử
dụng tài sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 11
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

có thẩm quyền hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui
định của pháp luật.
- Quyền định đoạt
Điều 195 BLDS định rõ: Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở
hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản. Việc định đoạt tài sản có thể
định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất của tài

sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với vật, hoặc
bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn
vào cơng ty…). người khơng phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản
của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong
những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu
tài sản theo quyết định của Nhà nước). Việc thực hiện quyền định đoạt đối với
tài sản sẽ làm chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài
sản đó.
Về ngun tắc, chủ sở hữu có tồn quyền định đoạt số phận thực tế
hay số phận pháp lý tài sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp
nhăm bảo đảm hài hồ giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước,
lợi ích cơng cộng hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn
chế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. Được thể hiện trong
một số trương hợp sau:
- Tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hố thì Nhà nước có quyền
ưu tiên mua
- Trong trường hợp tổ chức, cá nhân có quyền ưu tiên mua một tài sản theo
quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu
tiên mua cho các tổ chức, cá nhân đó. Ví dụ, thành viên của cơng ty trách
nhiệm hữu hạn chỉ có thể chuyển nhượng phần vốn góp của mình cho người
ngồi nếu các thành viên khác của cơng ty khơng mua hoặc mua khơng
hết((Điều 43 Luật Doanh nghiệp)
- Bán nhà ở đang cho th thì bên th được quyền ưu tiên mua trước( Điều
94 Luật nhà ở năm 2005)
Trong trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài
sản thì phải tn theo trình tự, thủ tục đó. Điều 450 BLDS quy định hợp đồng
mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, nếu A bán nhà cho B
nhưng hợp đồng khơng được cơng chứng thì hợp đồng này có nguy cơ bị
xem là vơ hiệu (Điều 122, 124 và 127 BLDS.

Có những trường hợp tuy khơng phải là chủ sở hữu, cũng khơng được
chủ sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người có
thẩm quyền vẫn có quyền định đoạt tài sản.( Trung tâm bán đấu giá tài sản
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUYấN TT NGHIP GVHD :Th.S NGUYN NGC DUY M

SVTH : MAI HONG BCH Page 12
LP : LUT KINH DOANH 1

theo qui nh ca phỏp lut; hiu cm c quyn bỏn ti sn, nu ht thi
hn ó tho thun m ngi vay khụng tr c tin vay).

1.1.1.3 Ti sn
Phỏp lut Vit Nam cng nh phỏp lut ca cỏc quc gia trờn th gii
luụn xỏc nh s hu, quyn s hu l vn quan trng nht ca phỏp lut
dõn s. Cỏc quan h ti sn luụn xut phỏt t quan h s hu v cng vỡ
quan h s hu, quan h s hu l tin , l xut phỏt im cho tớnh hp
phỏp ca cỏc quan h khỏc. Ti sn v quyn s hu ti sn úng vai trũ
quan trng trong BLDS., nú va l i tng va l khỏch th ca quan h s
hu.Yờu cu c bn nht t ra i vi ti sn trong BLDS l ti sn ú phi
giao dch c v c phộp a vo giao dch dõn s, Nú l i tng ph
bin c iu chnh bi cỏc quy nh ca c h thng phỏp lut; Vỡ vy, vic
qui nh v ti sn v phõn loi ti sn trong BLDS l cn thit phõn bit ti
sn trong quan h dõn s vi ti sn trong quan nim thụng thng.
Ti sn vi tớnh cỏch l khỏch th ca quyn s hu ó c qui nh
ti iu 163 BLDS nm 2005. Nhng nhng qui nh ny ch mang tớnh cht
lit kờ, xỏc nh nhng loi vt th v quyn ti sn c coi l ti sn.
Ti sn l thut ng cú ngun gc Hỏn Vit. Theo ngun gc ny, thỡ
ti sn l nhng ca ci vt cht tn ti khỏch quan, nm trong s chim hu
v chi phi ca con ngi, c con ngi khai thỏc v mang li li ớch vt

cht hoc li ớch tinh thn
Thut ng ti sn cú th c hiu trờn hai phng din:
Theo quan nim thụng thng: Ti sn l ca ci vt cht tn ti di
dng c th, c con ngi s dng v c nhn bit bng giỏc
quan tip xỳc nh ging, t, bn gh, xe mụ tụ, t tinhiu theo
ngha thụng thng rng hn thỡ ti sn l: Ca ci vt cht hoc
tinh thn cú giỏ tr i vi ch s hu. Vi ngha ny ti sn luụn gn
vi mt ch th xỏc nh trong mt xó hi nht nh. Do ú quan nim
v ti sn cng thay i theo xó hi i vi ca ci trong xó hi ú.
Theo phng din phỏp lý: Ti sn l ca ci c con ngi s
dng mang li li ớch. Ca ci l mt khỏi nim luụn luụn cú s
bin i v giỏ tr vt cht v c phỏp lut qui nh v ch phỏp
lý i vi nú.
Lut Dõn s Vit Nam tha nhn ti sn theo ngha rng, theo ú, ti
sn bao gm cỏc vt v quyn ti sn trờn cỏc vt ú (vt quyn). Mc dự
khụng a ra nh ngha v ti sn nhng iu 163 B lut Dõn s xỏc nh
ti sn bao gm vt, tin, cỏc giy t cú giỏ v cỏc quyn ti sn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 13
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

BLDS năm 2005 phân loại tài sản thành động sản - bất động sản, tài
sản hữu hình - tài sản vơ hình, đó là những phân loại mang tính truyền thống
và phù hợp với thơng lệ quốc tế. Bài viết này tập trung đề cập đến cách phân
loại tài sản ở cách phân loại thú hai - Bất động sản và động sản. Để phân biệt
động sản - bất động sản Bộ luật Dân sự đã dùng phương pháp loại trừ để xác
định một tài sản là động sản hay bất động sản. Khoản 1 Điều 174 BLDS liệt kê
các tài sản được coi là bất động sản,

1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản khơng phải là bất động sản
Việc phân biệt động sản và bất động sản chủ yếu dựa trên tính chất vật
lý khơng di dời được về mặt cơ học và giá trị kinh tế. Trên thực tế thì những
tài sản khơng di, dời được thường là những tài sản có giá trị lớn, như ruộng
vườn, nhà cửa, ao chm. Việc phân biệt động sản và bất động sản nhằm
mục đích qui định hai quy chế pháp lý khác nhau cho hai loại tài sản này. Hai
qui chế pháp lý này ảnh hưởng trực tiếp đến những qui định của BLDS khi qui
định về quyền của chủ sở hữu thực quyền đòi lại động sản, bất động sản từ
người chiếm hữư khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình theo qui định tại
Điều 256,257,258 của BLDS
Theo qui định tại Điều 174 BLDS, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa
nhận các loại bất động sản sau đây:
- Bất động sản khơng thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó,
bao gồm : Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Cây cối, hoa
màu và các tài sản khác trên đất.
- Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: Đó là các
tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Ví
dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước
trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng gắn vào hốc tường một cách kiên cố.
- Bất động sản do pháp luật quy định: Ngồi những tài sản là bất động sản kể
trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy
định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 BLDS đã
quy định “…bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy
định”. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản, đây chính là

việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 14
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

1.1.2 Nhà chung cư- phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư
1.1.2.1 Khái niệm nhà chung cư
Theo điều 70 Luật Nhà Ở
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006
3

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là
từ được sử dụng phổ biến để chỉ một cơng trình chung cư thay thế cho từ
“apartment”. Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã
được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin
“con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”.
Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ khơng phải là
hình thức tài sản ngun vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế
ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khn viên khu đất và mặt
bằng cơng trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và
nằm bên trong khn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ
chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với khơng gian nằm giữa
các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung
khơng thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “khơng gian chung” (com-

mon areas) thuộc khn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó . Khái niệm
chung cư condominium thường được sử dụng hốn đổi với nghĩa tồn bộ dự
án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ
thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apart-
ment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể
có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho
tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ.

Định nghĩa “chung cư” tại Singapore
4

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm
quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mơ tả sự phát triển những nhà
ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất.
Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản
lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư
(apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.

3

4
Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 15
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

a. Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở khơng sở hữu đất (non-
landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và

có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng
flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại
Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện
tích khơng gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền
sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. Khơng có quy định quy
mơ diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy
định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat khơng bắt buộc phải bố trí
khơng gian mở cơng cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.
b. Chung cư dạng Condominium : khơng như dạng flat, chung cư con-
dominium u cầu quy mơ diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat, condomi-
nium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore.
Chung cư condominium phải có tiện ích cơng cộng và giải trí nghỉ ngơi bên
trong khn viên; các tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung của tồn
cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể
bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30
tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m
2
và mật độ
xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây
dựng chung cư condominium khơng bắt buộc phải bố trí khơng gian mở cơng
cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất. (Development Control, Ur-
ban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)
Ghi chú :
- Khơng gian mở cơng cộng (Communal Open Space hay Public Open
Space) : khơng gian mở thuộc quyền sử dụng chung của cư dân tồn đơ thị.
- Khơng gian mở cộng đồng (Common Open Space) : khơng gian mở sử
dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định. Tùy theo u cầu của
dự án mà quyết định khơng gian mở này có cho phép người dân ngồi khu ở
đến sử dụng hay khơng.

1.1.2.2 Phần sở hữu riêng
Theo điều 70 Luật Nhà Ở và Điều 4 khoản 5 Quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư ban hành kèm theo nghị quyết số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008, phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm :
- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban cơng, logia gắn
liền với căn hộ đó;
- Phần diện tích khác trong nhà được cơng nhận là sở hữu riêng theo quy định
của pháp luật
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ

SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 16
LỚP : LUẬT KINH DOANH 1

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.

1.1.2.3 Phần sở hữu chung
Theo điều 70 Luật Nhà Ở và Điều 4 khoản 5 Quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư ban hành kèm theo nghị quyết số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008, phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm :
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu
riêng như nêu trên
- Khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dung chung
trong nhà chung cư, gồm khung , cột,tường chịu lực, tường bao ngơi nhà,
tường phân chia các căn hộ, sàn ,mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy, đường thốt hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống
cấp điện ,nước ga,thơng tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thốt nước, bể
phốt, thu lơi , cứu hỏa và các phần khác khong thuộc sở hữu riêng của căn hộ
nào;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó.
















THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN