Giải pháp cho doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn TP Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
 
DƯƠNG QUANG HUY
GIẢI PHÁP CHO DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ
VÀO DỰ ÁN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN TP HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản

Người hướng dẫn khoa học:
TS. PHẠM LAN HƯƠNG
Hà Nội, năm 2013
MỤC LỤC
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐẦU TƯ DỰ ÁN
NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
I. NHÀ Ở THU NHẬP THẤP:
1. Các khái niệm:
1.1 Khái niệm nhà ở thu nhập thấp:
Nhà ở thu nhập thấp là một loại sản phẩm hoàng hóa không phải làm từ
thiện mà để bán, cho thuê. Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ
lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống
và tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ
nào đó từ nhiều phía.
Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác.
Lý do cho việc đó là:
Thứ nhất, loại nhà này hoàn toàn không kém về chất lượng, nó vẫn đảm bảo
độ bền vững với các tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không sử dụng các
thiết bị đắt tiền, chẳng hạn như những nhà thấp tầng ( dưới 9 tầng) không có thang
máy. Không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang
trí cầu kì, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…

Thứ hai, nó thường có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp ( thường
từ 30-70m2), trong nhiều trường hợp có thể vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà
bếp hoặc nhà vệ sinh.
Thứ ba, loại hình nhà này được chính sách của Chính phủ quan tâm và miễn
một số loại thuế cho CHủ đầu tư như thuế đất trong nhiều năm. Ngoài ra Chính phủ
còn hỗ trợ tài chính thong qua việc can thiệp để được vay Ngân hàng với lãi suất ưu
đãi, hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng ( nếu có), hỗ trợ một phần chi phí tạo lập
Bất động sản thong qua việc can thiệp giảm giá vật liệu xây dựng…
Thứ tư, người mua được giảm giá căn hộ khi chỉ bằng giá thành căn hộ và
trả dần trong 15-20 năm không tính lãi hoặc lãi suất thấp hơn so với lãi suất ngân
1
hàng hiện tại. Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, Chính phủ thường ưu tiên cho một
số công trình khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào.
1.2 Phân biệt Nhà ở Xã hội và Nhà ở cho người thu nhập thấp:
1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội:
Khái niệm nhà ở xã hội (social housing) bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh,
Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật
Bản, Hàn Quốc. Trong đó nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người
không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào
và không bao giờ tự mình tìm kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là
người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi
nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động… Loại
nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, các loại nhà này đa phần
là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia
từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội.
Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có người có thể
được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường
được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường
quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu
phung phí.

Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có bất cứ quyền sở
hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời
hạn trong 10 – 15 năm. Những nhà này không làm bằng vật liệu kiên cố (có thể gọi
là nhà tạm), nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh,
nhà bếp, nhà tắm. Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu
chưa dùng đến. Nó không đặt ở khu vực trung tâm hay các nút giao thông đông đúc,
có thể đặt ở ngoại thành, các khu vực xa… Những người sống trong nhà xã hội phải
cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai
thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo. Khi đó tùy tình
hình mà nhà nước sẽ bố trí họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội khác.
2
Đối với tình hình thực tế tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội là một khái
niệm mới cả trong văn bản luật mà còn mới cả trong thực tiễn của đời sống. Theo
Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 có nêu lên “Nhà ở xã hội” là loại hình nhà ở chỉ dành
cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và được thuê mua. Đối tượng được thuê
nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định
của Chính phủ.
1.2.2 Đặc điểm chung của loại hình Nhà ở xã hội và Nhà ở thu nhập thấp:
- Cả hai loại hình Nhà ở trên đều được Chính Phủ quan tâm đặc biệt và dành
các ưu đãi về Chính sách quản lý. Hai loại hình nhà ở nói trên tập trung hướng tới
người sử dụng cuối cùng là các đối tượng có hoàn cảnh khó khăn về vấn đề nhà ở,
không có khả năng tự chủ động giải quyết được nhu cầu nhà ở của bản thân nếu
như không có sự giúp đỡ của nhiều phía.
- Hoạt động đầu tư nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp không mang lại
nhiều hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư, Các chủ dự án thường chỉ thu lại được phần
lãi rất ít hoặc gần như không có lãi với việc đầu tư các dự án này.
- Dựa trên thực tiễn tại Việt Nam hiện nay, nhu cầu sử dụng nhà ở thu nhập
thấp và nhà ở xã hội là rất lớn. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, thu nhập

bình quân đầu người không cao, tỷ lệ người dân có nhu cầu về nhà ở nhưng không
có khả năng chi trả một lần là rất lớn, vì vậy họ sẽ không có cơ hội có được nhà ở
nếu không được xã hội, Nhà nước quan tâm và tạo các điều kiện hỗ trợ, tiếp sức.
1.2.3 Đặc điểm riêng phân biệt Nhà ở xã hội và Nhà ở thu nhập thấp:
- Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp có phạm vi phục vụ khác so với
nhà ở xã hội. Nếu đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người
thuộc diện chính sách xã hội ( những đối tượng Người có công, người làm công ăn
lương của khu vực công, công nhân các khu công nghiệp, học sinh sinh viên…) thì
nhà ở dành cho người có thu nhập thấp mở rộng phạm vi phục vụ ra cả khu vực tư
nhân: bao gồm những người làm công ăn lương cả khu vực công và tư nhân, những
3
người làm ăn cá thể. Như vậy đối tượng của Nhà ở thu nhập thấp không chỉ dừng lại
ở các đối tượng theo Chính sách đãi ngộ của Nhà nước mà còn bao gồm cả các đối
tượng tư nhân có thu nhập không cao không kể hoạt động trong khu vực công hay
tư nhân, cá thể.
Theo chiến lược Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 đã quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính
sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị
trường sẽ được tập trung ưu tiên, giải quyết chỗ ở, bao gồm: Người có công với
cách mạng, các hộ nghèo khu vực nông thôn, người có thu nhập thấp tại các độ thị,
nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí trức, văn nghệ sỹ, nhà ở cho sỹ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở cho công
nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch
vụ ngoài công nghiệp, nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng,
trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội
đặc biệt khó khăn: người khuyết tật, người già neo đơn, người nhiễm chất độc màu
da cam…
- Nguồn vốn đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội là nguồn vốn ngân sách
nhà nước, trong khi đó nguồn vốn của các dự án nhà ở thu nhập thấp chủ yếu do các
doanh nghiệp thực hiện được Nhà nước khuyến khích và ưu đãi về cơ chế chính

sách.
- Trong khi nhà ở thu nhập thấp thường tập trung ở khu vực đô thị thì nhà ở
xã hội phân bố rải rác cả ở khu vực đô thị và khu vực nông thôn.
4
2
3
1 2
: nhà ở xã hội
2 3
: nhà ở thu nhập thấp
đối t ợng chinh sách
đối t ợng: thu nhập trung bình thấp
( khu vực công)
đối t ợng: thu nhập trung bình thấp
( khu vực t nhân)
1
Hỡnh 1.1: i tng phc v ca nh xó hi v nh thu nhp thp.
2 S cn thit ca Nh thu nhp thp:
2.1 S liu thng kờ v giỏ nh v thu nhp bỡnh quõn u ngi Vit Nam:
2.1.1 S liu thng kờ v thu nhp bỡnh quõn ca ngi Vit Nam:
- Theo s liu t Tng cc thng kờ:
Biu 1.1: GDP bỡnh quõn u ngi tớnh bng USD
qua cỏc nm (USD/ngi)
Nhỡn chung trong nhng nm qua ch s GDP bỡnh quõn u ngi liờn tc
tng, tuy nhiờn con s trờn õy cho thy thu nhp ca ngi Vit Nam vn cũn thp,
l mt quc gia ang phỏt trin v cũn cn thờm nhiu thi gian ci thin thu
nhp cho i a s ngi dõn.
5
2.1.2 Số liệu thống kê về chỉ số giá nhà trên thu nhập ở Việt Nam:
- Chỉ số này được dựa trên tính toán tỷ lệ giữa giá nhà ( tính trung bình cho

một căn hộ có diện tích 90m2) tại trung tâm thành phố hoặc vùng ngoại ô với thu
nhập bình quân đầu người/năm. Dựa trên cách tính trên, theo một cuộc khảo sát tại
103 quốc gia được công bố trên Numbeo – một trang web chuyên thống kê về chỉ
số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới thì chỉ số này của Việt Nam
đang vào khoảng 13.77 lần, nếu nhìn vào con số này thì Việt Nam hiện được đánh
giá là đứng thứ 31 về mức độ đắt đỏ của giá nhà trong 103 quốc gia được khảo sát.
Cũng theo đó thì giá nhà đất Việt Nam còn rẻ hơn tương đối so với một số quốc gia
lân cận như Singapore ( 25.38 lần), Trung Quốc ( 25 lần), Indonesia ( 24.76 lần),
Đài Loan ( 15.51 lần)…Tuy nhiên trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam thì giá nhà tại
các khu vực, vùng miền, đo thị và nông thôn có sự khác biệt nhau rõ rệt. Thống kê
của Numbeo cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội lên đến 34.59 lần
đứng thứ 4 trong số gần 400 thành phố trên thế giới được khảo sát. Chỉ số này của
TP Hồ Chí Minh là 11.02 lần. Như vậy Giá nhà Hà Nội so với mức thu nhập người
dân tại Hà Nội chỉ thấp hơn Phnom Pênh cảu Campuchia (45.45 lần), Tbilisi của
Georgia ( 45.33 lần) và Thâm Quyến của Trung Quốc ( 35.14 lần), cao hơn hàng
loạt các thành phố nổi tiếng đắt đỏ như Hồng Kông, Bắc Kinh, Thượng Hải, Tokyo,
Singapore…
2.2 Đánh giá về khả năng mua nhà ở của người Việt Nam theo kinh tế thị
trường:
Thu nhập thấp và giá nhà cao so với khả năng thanh toán của người dân đang
là vấn đề hết sức khó khăn cản trở việc người dân có được sở hữu nhà ở để an cư,
tập trung phát triển làm kinh tế. Qua con số thống kê trên cho thấy để có được sở
hữu nhà ở, người dân Hà Nội bình quân phải tiết kiệm trong vòng 34 năm. Một chỉ
số khác cũng đáng được lưu ý là nếu ước tính một gia đình Hà Nội vay ngân hàng
với lãi suất 12%/ năm và trong vòng 20 năm thì họ phải trả tới gần 5 lần thu nhập
của chính họ. Như vậy với mức thu nhập và giá nhà như hiện tại thì rất ít gia đình
có thể tự mua nhà ở.
6
2.3 Phát triển nhà ở thu nhập thấp là một định hướng chiến lược nhằm giải
quyết các vấn đề về nhà ở hiện nay:

Trong nhiều năm liên tục kể từ 2008 tới nay giá nhà đất Việt Nam liên tục đi
xuống và hiên tại đang ở mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua tuy nhiên những
người có thu nhập thấp và có nhu cầu về nhà ở thực sự vẫn chưa tiếp cận được vì
giá tuy có giảm nhưng vẫn còn ở mức cao hơn nhiều thu nhập của người dân. Tại
các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có dân cư lớn và không có dấu hiệu
ngừng tăng lên, nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao trong bối cảnh thị trường bất
động sản gần như đóng băng nên áp lực về vấn để đáp ứng nhu cầu nhà ở càng trở
nên cấp thiết và mang tính thời sự. Hiện tại một số lượng lớn người dân đã dần quen
với việc phải thuê nhà ở để tạm ổn định cuộc sống. Giải quyết các vấn đề liên quan
tới nhà ở và nhu cầu về nhà có ảnh hưởng nhiều mặt tới phát triển kinh tế xã hội và
an ninh cho mỗi địa phương.
Phát triển nhà ở thu nhập thấp là một chiến lược đã được Chính phủ cụ thể
hóa thông qua Quyết định 67/2009/QĐ-TTg trong đó thể hiện rõ sự ưu tiên vể cơ
chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Nếu không có các dự án nhà ở thu nhập thấp nhằm giải quyết nhu cầu về nhà
cho một phần lớn người dân đô thị thì họ sẽ gần như không có cơ hội sở hữu nhà
hoặc nếu sử dụng phương án huy động các nguồn vốn khác không tự có để mua nhà
thì vòng quay kinh tế sẽ ngày càng phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
II. DỰ ÁN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
1. Khái niệm dự án nhà ở thu nhập thấp, Đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp
1.1 Các khái niệm về Dự án, nhà ở, thu nhập thấp:
1.1.1 Khái niệm về dự án:
Dự án là một hoạt động được sắp xếp nhằm đạt được một kết quả cụ thể
trong phạm vi ngân sách và thời gian nhất định, dự án không phải là kế hoạch. Dự
án có 5 đặc trưng cơ bản là; có một hay một hệ thống các mục tiêu cụ thể, rõ ràng
và định lượng được; là một chuỗi các hoạt động liên tục, nối tiếp nhau mà kết quả
của từng hoạt động là cơ sở cho những hoạt động tiếp theo; có ràng buộc về nguồn
7
lực ( các yếu tố nguồn lực đầu vào như: tiền vốn, nhân lực, vật liệu, thiết bị…); rang
buộc về thời gian: có thời điểm bắt đầu và kết thúc; việc tổ chức dự án là một bộ

máy riêng của dự án đó, sau khi kết thúc dự án thì tổ chức dự án cũng kết thúc sứ
mạng.
Các dự án có chu trình 4 giai đoạn: xác định và xây dựng dự án – lập kế
hoạch - quản lý thực hiện – kết thúc dự án.
1.1.2 Khái niệm về nhà ở:
Nhà ở là nơi che mưa, che nắng, chống lại các ảnh hưởng thời tiết khắc
nghiệt của thiên nhiên đối với con người. Tại đây con người được sinh ra, nuôi
dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời là
quyền của mỗi con người. Nhà ở là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà
ở được coi là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu và
vật liệu cấu thành tạo ra nó. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm
và cũng có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang
thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn
và tốn kém.
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng như
khả năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội.
Thứ tư: Tồn tại rất nhiều loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở xã
hội, nhà ở công vụ, nhà ở chung cư, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nhà ở
biệt thự, nhà ở tái định cư…Các loại hình nhà ở được phân chia dựa theo tính chất,
quy mô, đối tượng phục vụ và các yếu tố ảnh hưởng khác.
Thứ năm: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và chủ
yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội. Do vậy, mặc
dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến bộ
8
mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị như: giao thông, hệ
thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều
kiện sinh hoạt của những người trong ngôi nhà.

1.1.3 Khái niệm về người có thu nhập thấp:
Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới và UNDP, người có thu nhập thấp là
những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập
còn lại được dành cho : nhào ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp…Nhóm đối
tượng thu nhập thấp là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.
Theo nôi dung của đề tài nghiên cứu thì người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây
chỉ bao gồm những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và giải pháp để hoàn trả
dần sự ưu đãi đã được hưởng. Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả
năng tích lũy vốn để cải thiện nơi ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn
để trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( người vay
vốn có khả năng hoàn trả tiền vay).
Nội dung của đề tài nghiên cứu này đề cập đến những người nhận tiền vay có
khả năng trả góp dần. Trong chính sách của Nhà nước có những nhóm đối tượng
trong xã hội là người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá là
những người có thu nhập thấp nhưng đối với đối tượng này lại có những chính sách
riêng và đặc biệt. Những đối tượng đó chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà thôi,
do đó trong phạm vi nghiên cứu này chỉ xét tới các đối tượng có mức sống trung
bình và trên trung bình. Vì đối tượng này với thu nhập từ lương họ kiếm được chắc
chắn sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích lũy. Nếu phần tích lũy này được Nhà
nước hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được các đối tượng này có nhà ở. Nói đến người thu
nhập thấp trước hết phải tìm hiểu thu nhập của họ, mức thu nhập là mức sống hàng
đầu để xác định mức song của người nghèo đô thị. Cùng với thu nhập thì các yêu tố
khác về điều kiện nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng
được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thong, sinh hoạt văn
hóa…là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ
nét mức sống dân cư đô thị.
9
Tiêu chuẩn chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo
cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam ( Bộ lao động thương binh và xã hội) và
Ngân hàng thế giới. Theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát

triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị cũng không nêu rõ thu
nhập bao nhiêu được gọi là thấp.Trên thực tế việc áp dụng xác định đối tượng thuộc
diện thu nhập thấp hay không được hiểu là thu nhập của người đó là mức thu nhập
không phải nộp thuế thu nhập cá nhân ( mức áp dụng đóng thuế thu nhập cá nhân
năm 2013 đang áp dụng là với thu nhập cao hơn 9 triệu đồng một tháng).
1.1.4 Khái niệm về Dự án nhà ở thu nhập thấp:
Dự án nhà ở thu nhập thấp trước tiên là một dự án với đầy đủ các giai đoạn
và đặc trưng như bất kỳ một dự án nào khác, tuy nhiên đối tượng mục tiêu cụ thể
như sau: sản phẩm là nhà ở, người sử dụng và thụ hưởng là nhóm người có thu nhập
thấp. Các dự án này hiện nay đang thu hút sự quan tâm lớn của xã hội, nhất là trong
giai đoạn thị trường bất động sản gần như đóng băng hiện nay thì dự án nhà ở thu
nhập thấp được đánh giá là một phương án tháo gỡ khó khăn của thị trường bất
động sản Việt Nam.
2. Nội dung đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp:
2.1 Khái quát Nội dung Dự án đầu tư xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội quy định
nội dung về dự án đầu tư xây dựng và quản lý dự án đầu tư xây dựng bao gồm các
nội dung như sau:
10
NộI DUNG Dự áN ĐầU TƯ XDCT
Ch ơngIII,điều37
PHầN THUYếT MINH PHầN THIếT Kế CƠ Sở
Mụctiêu
Địađiểm
Quymô
côngsuất
Côngnghệ
Cácgiảipháp
kinhtế-kỹthuật
Nguồnvốn

Tổngmứcđầut
Chủđầut
Hìnhthứcquảnlý
Hìnhthứcđầut
Thờigian
Hiệuquả
Phòngchống
cháynổ
Đánhgiátác
độngmôitr ờng
Thuyếtminh
Cácbảnvẽthểhiện
-Giảiphápkiếntrúc,
kíchth ớc
-Giảiphápkếtcấu
chính
-Mặtcắt,mặtbằng
mặtđứng
Cácgiảiphápkỹ
thuật,giảiphápvậtliệu
xâydựng
Côngnghệ
Trangthiếtbị
côngtrình
Chủngloạivậtliệu
xâydựng
S 1.1: Ni dung d ỏn u t xõy dng cụng trỡnh
11
QUảN Lý Dự áN ĐầU TƯ XDCT
Ch ơngIII,điều39,40,43,45

thẩm định, quyết
định đầu t
điều chỉnh dự án
hình thức
quản lý
nội dung
quản lý
Thủt ớng
chínhphủquyết
địnhđầut dự
ánquantrọng
quốcgia
Chínhphủquy
địnhthẩmquyền
đấut đốivới
cácdựáncònlại
Tổchức,cánhân
thẩmđịnhdựán
chịutráchnhiệm
tr ớcphápluật
vềkếtquảthẩm
định
Ng ờiquyếtđịnh
đầut dựánchịu
tráchnhiệmtr ớc
phápluậtvề
quyếtđịnhcủa
mình
-Ng ờiquyếtđịnh
đầut dựán

chophépvàchịu
tráchnhiệmtr ớc
phápluật
Dothiêntai
địchhọavàcác
yếutốbất
khảkháng
-Phảiđ ợcthẩm
địnhlại
Xuấthiệncác
yếutốđemlại
hiệuquảcaohơn
Xuấthiệncác
yếutốđemlại
hiệuquảcaohơn
Quảnlý
chấtl ợng
Quảnlý
khốil ợng
Quảnlý
tiếnđộ
Quảnlý
antoànlaođộng
Quảnlýmôi
tr ờngxâydựng
Chủđầut thuê
tổchứct vấn
Trựctiếpquản
lýdựán
quảnlýdựán

Chủđầut
thànhlậpban
quảnlýdựán
S 1.2: Cụng tỏc qun lý d ỏn u t xõy dng cụng trỡnh
2.2 Khỏi quỏt Ni dung D ỏn u t xõy dng nh thu nhp thp:
- Theo Lut Nh s 56/2005/QH11 ngy 29/11/2005 ca Quc hi quy
nh ni dung v chớnh sỏch phỏt trin nh xó hi trong ú cú nh dnh cho
ngi cú thu nhp thp bao gm cỏc ni dung nh sau:
12
phát triển nhà ở xã hội
Mục4,điều45-điều57
quy hoạch nhà
ở xã hội
thực hiện dự án
xác định đối
t ợng và điều kiện
Đấtdànhcho
dựánnhàở
xãhội
Quyhoạch
pháttriển
nhàởxãhội
thiếtkế
nhàởxãhội
Xácđịnh
Chủđầut
Đốit ợngvàđiều
kiệnđ ợcmua
nhàởxãhội
Yêucầuphát

triểnnhàở
xãhội
Tiêuchuẩn
Đốit ợngvàđiều
kiệnđ ợcmua
nhàởxãhội
Nguyêntắc
thuê,thuêmua
nhàởxãhội
Nguyêntắc
thuê,thuêmua
nhàởxãhội
xácđịnhgiá
Hìnhthức
thựchiện
Nguồnvốn
thựchiện
Nguồnvốn
thựchiện
Xâydựng
quảnlývàvận
hànhquỹnhàở
xãhội
Vậnhành
nhàởxãhội
S 1.3: u t xõy dng nh xó hi
Di Lut nh cũn cú cỏc vn bn liờn quan n chớnh sỏch u t xõy dng
phỏt trin nh dnh cho ngi cú thu nhp thp v cỏc quy nh v giỏ bỏn cn h,
quy nh v xỏc nh i tng.
- Theo Ngh nh s 71/2010/N-Chớnh ph ngy 23/06/2010, thụng t s

16/2010/TT-BXD ngy 01/09/2010 ca B Xõy dng quy nh chi tit v hng
dn thi hnh Lut nh cú nờu rừ quy trỡnh lp, thm nh v phờ duyt d ỏn nh
thu nhp thp:
+ i vi d ỏn phỏt trin nh c u t xõy dng bng ngun vn ngõn
sỏch nh nc thỡ n v c giao lm ch u t phi t chc lp d ỏn trỡnh
y ban nhõn dõn tnh thm nh v phờ duyt. Cn c vo iu kin c th ca a
13
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở
có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng. Trước khi phê duyệt dự án phát triển nhà ở,
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu
được ủy quyền) có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án. Thời gian thẩm định và
phê duyệt dự án phát triển nhà ở tối đa không quá 45 ngày, kể từ ngày cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhận được tờ trình của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ dự án.
Sở Xây dựng làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và chủ trì, phối hợp với các cơ quan
liên quan của địa phương tổ chức thẩm định dự án phát triển nhà ở để trình Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
huyện được ủy quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở thì cơ quan có chức năng
quản lý nhà ở cấp huyện làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và chủ trì tổ chức thẩm định
dự án.
+ Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân
sách trung ương thì đơn vị được giao làm chủ đầu tư dự án có văn bản đề nghị Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở trước
khi lập dự án, trừ trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư.
Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu
tư có trách nhiệm lập dự án để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định và
phê duyệt dự án. Thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận đầu tư
tối đa là 30 ngày, thời gian thẩm định, phê duyệt dự án tối đa là 45 ngày, kể từ ngày
cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ theo quy định.
+ Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không

phải từ ngân sách nhà nước thì thực hiện theo quy định sau:
- Chủ đầu tư phải có tờ trình gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có văn bản chấp
thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở; trong trường hợp dự án phát triển nhà ở có quy
mô dưới 500 căn nhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì
chủ đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư, trừ
trường hợp thuộc diện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư
14
- Theo quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 ban hành một số cơ
chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị trong
đó có nêu rõ về việc quy định các chính sách để phát triển nhà ở thu nhập thấp, xác
định quỹ đất để phát triển nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư và các ưu đãi đối với chủ
đầu tư, điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp.
a) Phát triển nhà ở thu nhập thấp
- Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị là dự án nhà ở được
đầu tư xây dựng do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư để bán
(trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua.
- Nhà ở thu nhập thấp phải được quản lý chặt chẽ, Chủ đầu tư dự án nhà ở
thu nhập thấp phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ các điều kiện
theo quy định và không được tự ý chuyển nhượng dự án hoặc tự chuyển đổi mục
đích sử dụng nhà ở thu nhập thấp.
- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương trong việc phát triển nhà ở thu nhập thấp:
+ Rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây
dựng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương để tạo quỹ đất xây dựng
nhà ở thu nhập thấp;
+ Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở thu nhập thấp hàng năm
trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, loại căn hộ dành để bán, để cho thuê, để cho
thuê mua, quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi để kêu gọi các thành
phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn;
quy chế quản lý việc sử dụng khai thác vận hành quỹ nhà ở thu nhập thấp trên

phạm vi địa bàn;
+ Quy định cụ thể và công bố công khai các tiêu chuẩn, các đối tượng và
điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn; tổ
chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua; tổ chức quản lý và theo dõi việc bán,
thuê, thuê mua nhằm hạn chế triệt để tình trạng trục lợi để kiếm lời;
15
b) Quỹ đất phát triển nhà ở thu nhập thấp
- Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp được bố trí trong quy hoạch
các dự án nhà ở thương mại, đô thị mới hoặc bố trí riêng.
- Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên và dự án
khu đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện
tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích
đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô
thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm
quyền phê duyệt).
- Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại
các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu
tư dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trường hợp chủ đầu tư dự án
không thực hiện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây
dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.
c) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp
- Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp được xác định như sau:
+ Trường hợp nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy
mô từ 10 ha trở lên, dự án khu đô thị mới thì phải dành một phần quỹ đất trong
phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu
nhập thấp , đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp đó; nếu
chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới không đảm nhận làm chủ đầu tư
dự án nhà ở thu nhập thấp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác
đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.
+ Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch (đã có quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật), phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở và đăng ký đầu tư xây
dựng nhà ở thu nhập thấp thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp;
+ Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở
thu nhập thấp để cho thuê, cho thuê mua thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án nhà ở
thu nhập thấp.
16
d) Đối tượng được mua, được thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc
các cơ quan Đảng, nhà nước, mặt trận tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã
hội – nghề nghiệp.
- Viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định).
- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của
pháp luật (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định).
- Người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập thấp để thanh
toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.
e) Điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đầy
đủ các điều kiện sau:
- Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá
chật chội, cụ thể là:
+ Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn
nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành,
đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
+ Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội,
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp

luật về đất đai. Cụ thể là:
- Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia
đình thấp hơn 5m
2
sử dụng/người;
- Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp
hơn 5m
2
sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu
17
chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể là:
+ Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội;
+ Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa;
+ Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp
luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo
chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp;
+ Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác
theo quy định của pháp luật.
- Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp
thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân,
nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn
vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.
- Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức
bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Ngoài ra còn các văn bản pháp luật, quy định hiện hành khác liên quan đến
việc quản lý chất lượng xây dựng, quản lý, vận hành, sử dụng nhà ở thu nhập được
quy định tại các văn bản pháp luật như:
- Thông tư số 14/2009/TT-BXD ngày 30/06/2009 hướng dẫn áp dụng thiết
kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu
nhập thấp;
- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc hội ;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản số 38/2009/QH12 ngày 19/06/2009 của Quốc hội;
18
- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 của Chính phủ về một số cơ
chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở
đào tạo và nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị;
3. Các ưu đãi đối với đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp:
Theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ban hành về cơ chế, chính sách phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì Chủ đầu tư các dự án nhà ở
thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm
vi dự án nhà ở thu nhập thấp đã được phê duyệt;
- Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế
suất 0%);
- Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập
chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được
áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt
động;
- Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù
lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn
vốn vay ưu đãi khác (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một

phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương);
- Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng
như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây
dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy
định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp
và mua sắm thiết bị;
- Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao
thông, cấp điện, cấp thoát nước).
19
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp:
4.1 Sự tác động cảu yếu tố Cung – Cầu:
Nhà ở thu nhập thấp là một loại hình nhà ở có hai thuộc tính là thuộc tính
hàng hóa và thuộc tính phúc lợi. Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu
thông nhà ở tuân theo cơ chế thị trường, chịu sự tác động cảu yếu tố Cung- Cầu.
Trong bối cảnh Việt Nam là một nước đang phát triển với thu nhập bình quân đầu
người chưa cao mà nhu cầu về nhà ở lại rất lớn do áp lực dân số cao, do đó với phân
khúc nhà ở thu nhập thấp có yếu tố Cầu của thị trường là lớn. Dựa vào số liệu thống
kê các dự án nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành và đang triển khai thực hiện thì có
thể thấy nguồn Cung nhà ở của thị trường chư tương xứng với yếu tố Cầu. Do vậy
về quan điểm Cung – Cầu của thị trường thì trong thời gian tới, khả năng phát triển
của loại hình nhà ở thu nhập thấp là khả quan.
4.2 Sự tác động của yếu tố quy hoạch đô thị:
Quy hoạch đô thị thể hiện tầm nhìn và định hướng phát triển cảu đô thi, nó
cho biết sự bố trí, phân bố khu vực dân cư, bất động sản, loại hình bất động sản
trong tương lai. Mọi dự án đầu tư xây dựng công trình đều phải tuân theo quy hoạch
đô thị. Trong quá trình tiến hành quy hoạch, Nhà nước đồng thời xác định quỹ đất
và định hướng sử dụng chúng vào việc gì, do đó một dự án đầu tư nhà ở thu nhập
thấp cần phải phù hợp và không thể nằm ngoài quy hoạch chung. Dự án đó sử dụng
nguồn quỹ đất nào, quy mô xây dựng ra sao, vị trí địa điểm ở đâu đều phải tuân theo
quy hoạch đô thị của địa phương.

4.3 Sự tác động của yếu tố Chính sách của Nhà nước:
Chính sách của Nhà nước đối với Dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp thể hiện
sự quan tâm, tạo điều kiện hay gây khó khăn thông qua hệ thống các quy định quản
lý và chế độ ưu tiên đặc biệt. Chính sách của Nhà nước tác động vào việc đầu tư dự
án nhà ở thu nhập thấp từ các thủ tục phê duyệt dự án đầu tư, tiến hành triển khai
thực hiện dự án: tạo lập bất động sản tới khi vận hành công trình và phân phối tới
người sử dụng. Quán trình tiến hành thực hiện dự án thuận lợi hay khó khăn, cách
tháo gỡ khó khăn để tiếp tục hay không một phần lớn tác động bởi yếu Chính sách
ban hành của Nhà nước.
20
4.4 Sự tác động của yếu tố Vốn:
Yếu tố vốn được hiểu là nguồn tài chính đảm bảo thực hiện dự án, nguồn vốn
này có thể là do vốn của Nhà nước, vốn tự có của Doanh nghiệp hay vốn huy động
từ các nguồn khác. Yếu tố vốn thực hiện chi trả, thanh toán cho tất cả các nội dung
công việc từ đầu tới cuối trong quá trình hình thành và thực hiện triển khai dự án.
Do đó nó là một phần không thể thiếu trong một Dự án đầu tư nói chung và Dự án
đầu tư nhà ở thu nhập thấp nói riêng.
4.5 Sự tác động của yếu tố Lãi suất:
Đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy
giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng vì sử dụng một lượng vốn lớn.
Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà đầu tư
vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xã
hội và ngược lại. Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lãi
suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nước. Thông qua việc kiểm
soát có giới hạn lãi suất của thị trường Nhà nước có thể tác động đến mọi lĩnh vực
kinh tế. Hơn nữa Nhà nước còn sử dụng các mức lãi suất ưu đãi khác nhau như một
biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chính sách ưu tiên
phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do
Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế thị trường để khuyến
khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước có thể áp dụng lãi suất ưu

đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra một quỹ nhà lớn
phục vụ nhu cầu của người dân.
4.6 Sự tác động của yếu tố nguồn lực con người và Công nghệ xây dựng:
Trong bất kỳ lĩnh vực nào cũng cần sự có mặt của yếu tố con người, đây là
nguồn lực quan trọng và không thể thiếu. Trong quá trình thực hiện Dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thu nhập thấp, từ các khâu quản lý, lao động kỹ thuật, lao động trực
tiếp…đều cần có những con người co năng lực chuyên môn phù hợp để thực hiện
với hiệu quả và năng suất cao nhất. Một yếu tố khác đóng vai trò quan trọng trong
khi triển khai thực hiện công đoạn tạo lập bất động sản nhà ở là Công nghệ xây
21
dựng, hiện nay với Công nghệ thi công nhà của Việt Nam và đặc điểm công trình
nhà ở thu nhập thấp thì rất nhiều đơn vị thi công có thể đáp ứng yêu cầu và hoàn
thành tốt công việc này.
5. Kinh nghiệm đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp:
5.1 Kinh nghiệm quản lý nhà ở tại Singapore:
- Trong các nước Châu Á, Singapore là nước có mô hình giải quyết nhà ở
thành công nhất. Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng mà cơ quan
điều hành chương trình này là Hội đồng phát triển Nhà ở Singapore (HDB) được
thành lập vào tháng 02/1960. Mỗi năm HDB nhận được từ ngân sách Nhà nước
bình quân khoảng 1,2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội. Từ đó đến nay, HDB đã
xây dựng được trên 800.000 căn hộ các loại với các tiện nghi cần thiết cho người ở
theo từng đối tượng. Hiện trên 90% dân số Singapore sống ở các chung cư cao tầng,
trong đó 81% mua nhà ở của HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn
cứ vào tình hình cụ thể trong từng giai đoạn.
- Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc. Thông qua hệ thống này,
người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai cần phải tiết kiệm một khoản tiền nhất
định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Chính nhờ
vào nguồn tiết kiệm gửi vào Quỹ này mà HDB có nguồn vốn xây dựng nhà ở và
cũng nhờ tiết kiệm mà người dân có thể dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này
để trở thành chủ sở hữu căn hộ.

- Quỹ Tiết kiệm nhà ở Central Provident Fund (CPF) hoạt động như một
hình thức tiết kiệm cho người lao động Singapore có nhu cầu về nhà ở. CPF được
áp dụng bắt buộc cho tất cả người làm công ăn lương không phân biệt người có nhu
cầu mua nhà hay không và thời gian góp vốn tối thiểu từ 10 – 15 năm. Những người
không có nhu cầu mua nhà sau đó có thể rút vốn trong một khoảng thời gian nhất
định. Những người tham gia CPF sẽ mất khoảng 12 – 15 năm để có thể mua được
một căn nhà.
- Mô hình nhà ở xã hội tại Singapore đã đem lại những bài học thiết thực đó là:
22