Đánh Giá Thực Trạng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Xã Quyết Thắng, Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2011 - 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

TRỊNH VĂN THÀNH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG, THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

TRỊNH VĂN THÀNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG, THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Lớp

: K42 B – QLĐĐ

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Giảng viên hướng dẫn : PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp trong một khoảng thời gian có ý nghĩa vô cùng
quan trọng. Đây là thời gian giúp cho sinh viên kiểm nghiệm những kiến thức
đã học được ở trường, từ thầy cô, bạn bè. Bên cạnh đó nó còn giúp cho sinh
viên làm quen với môi trường, tích lũy thêm kinh nghiệm thực tế, tạo hành
trang vững chắc cho sinh viên sau khi ra trường có thể làm tốt những công
việc được giao. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã thực tập
tại UBND xã Quyết Thắng từ ngày /02/2014 đến ngày /4/2014 với đề tài:
“Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết
Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
Để đạt được kết quả như ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám
hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý
Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc
Thái Sơn cùng với sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân.
Nhân dịp này cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc
tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm
khoa Quản Lý Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Khắc Thái Sơn đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận.
Em cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND xã Quyết Thắng cùng
toàn thể anh chị cán bộ địa chính đang làm việc tại xã đã tạo điều kiện thuận
lợi và giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian thực tập.

Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên
chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy
cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Quyết Thắng, ngày tháng năm 2014
Sinh viên
Trịnh Văn Thành


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2013 ..................................... 36
Bảng 4.2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2012 so với năm 2013...... 37
Bảng 4.3: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ................................. 40
Bảng 4.4: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về chuyển đổi
QSDĐ .................................................................................................................. 42
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn
2011-2013 ........................................................................................................... 44
Bảng 4.6: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về chuyển nhượng
QSDĐ .................................................................................................................. 46
Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .......... 49
Bảng 4.8: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 20112013 ..................................................................................................................... 51
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về tặng cho QSDĐ .... 52
Bảng 4.10: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 20112013 ..................................................................................................................... 54
Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về thừa kế QSDĐ .... 55
Bảng 4.12: Kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 20112013 ..................................................................................................................... 57
Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về thế chấp
QSDĐ .................................................................................................................. 58
Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về bảo lãnh bằng

giá trị QSDĐ ....................................................................................................... 60
Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Quyết Thắng về góp vốn bằng giá
trị QSDĐ....................................................................................................62


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Trang
Hình 4.1: Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã ...................................................... 64
Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về ........................................... 66

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1 MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...............................................................7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................. 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .................13
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ....................................................17
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái
Nguyên .......................................................................................................... 25
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............. 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................................ 26

3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi ................................................... 26
3.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................26
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu ................................................................27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 27


3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .......................................................27
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ...........................28
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................ 29
4.1. Tình hình cơ bản của xã Quyết Thắng .............................................................. 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Quyết Thắng ......................................29
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...........................................30
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Quyết
Thắng ................................................................................................................34
4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về chuyển quyền sử
dụng đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết
Thắng giai đoạn 2011- 2013 ......................................................................... 39
4.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về những
quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ...............40
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ...................42
4.2.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ..............44
4.2.4. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân .48
4.2.5. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ...................50
4.2.6. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân ...................53
4.2.7. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên

địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân .56
4.2.8. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân .59
4.2.9. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2013 và sự hiểu biết của người dân .......61


4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................64
4.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................64
4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm
đối tượng tại xã Quyết Thắng. ..........................................................................65
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................ 67
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 67
5.2. Đề nghị ............................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 69


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ
bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường
sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác

động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai
1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng
trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này
vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều
điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo
lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất


2

đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyết Thắng là xã thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà

nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu
quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn
Khắc Thái Sơn, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Đề xuất những giải
pháp để đẩy nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng
như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn xã.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể


3

Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền sử dụng
đất được thực hiện trên địa bàn xã Quyết Thắng - thành phố Thái Nguyên
trong giai đoạn từ năm 2011-2013.
Xác định được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền
sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó.
Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển QSDĐ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Trong học tập và nghiên cứu khoa học: hoàn thiện hơn các kiến thức đã
học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và
tiếp xúc trực tiếp với công tác cấp giấy trong thực tế.

Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề
xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt
hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003;
Luật dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển QSDĐ;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.
Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chínhBộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.


5

Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 28/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ
chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển

QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng


6

thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà
nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hang hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá thực hiện đã
được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực
hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý
nhà nước về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm
chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công
nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như
nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép

chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp


7

Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
QSDĐ
Đất đang có tranh chấp
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Xã Quyết Thắng có vị trí địa lý:
-Phía Bắc: Giáp xã Phúc Hà, phường Quán Triều;
-Phía Nam: giáp xã Thịnh Đức;
-Phía Đông giáp phường Thịnh Đán;
-Phía Tây giáp xã Phúc Xuân.
Xã Quyết Thắng là một xã có vị trí thuận lợi về giao thông. Ngoài
đường tránh Quốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 nằm một
trong những tuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc,
là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển.
Tạo điều kiện thuận cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy
đất đai của xã Quyết Thắng cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng
cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn
đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất

là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý


8

chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND xã Quyết Thắng cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 nghị định
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[3], [4]
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện

cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[4]


9

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[4] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất cho việc chuyển
QSDĐ. Đây là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục

10

hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.3.Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.

Nguyên tắc chung:


11

Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người ở hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. (nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007)[8]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm
mà chủ sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo
quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.

Đây cũng là hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng


12

trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường
hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào nào vẫn phải chịu những loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có
tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như
quyền thế chấp. (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền

coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa


13

hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc…theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
• Có giấy chứng nhận QSDĐ
• Đất không có tranh chấp
• QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1.Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện

các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật;


14

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc do ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng kể từ khi có quyết định
đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp
do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
• Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyenr QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có
quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh

nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối
với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án
được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành


15

phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành ciệc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không
cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà chưa xây
dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)[4] (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
QSDĐ như sau:
* Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều 102 của
nghị định này;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định
này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, được
tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;


16

Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
việc Nhà nước cho thuê đất;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhân QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ; quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của
Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản
công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia
tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
chung QSDĐ;
Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn

bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.


17

Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tạo địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
• Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao
gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi xhuwa có

bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân