Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại thị trấn Sìn Hồ, huyện Sìn Hồ, tỉnh Lai Châu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––


NGUYỄN ĐÌNH ĐỊNH

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TẠI THỊ TRÂN SÌN HỒ, HUYỆN SÌN HỒ,
TỈNH LAI CHÂU

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG



THÁI NGUYÊN - 2014

i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn


Nguyễn Đình Định












ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng
Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất
cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND thị trấn Sìn
Hồ, tỉnh Lai Châu và cán bộ công nhân viên và người dân trên địa bàn
nghiên cứu đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn
thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên

Nguyễn Đình Định

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
i
LỜI CẢM ƠN
ii
MỤC LỤC
iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ
viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu tổng quát 2
3. Mục tiêu cụ thể 3
4. Yêu cầu 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.2. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 9
1.2.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam 9
1.2.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới 11
1.3. Tổng quan về GIS 13
1.3.1. Giới thiệu chung về GIS 13
1.3.2. Giới thiệu chung về ArcGIS 17
1.4. Mô hình cơ sở dữ liệu của hệ thống dữ liệu giá đất 19
1.4.1. Thông tin đầu ra 19
1.4.2. Xử lý dữ liệu 20

iv

1.4.3. Thông tin đầu ra 21

1.5. Tổng quan về tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai 21
1.5.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới 21
1.5.2. Tình hình ứng dụng GIS tại Việt Nam 23
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.2. Điạ điểm và thời gian tiến hành 27
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Thị trấn Sìn Hồ 27
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 27
2.3.3. Thực trạng bản đồ địa chính, giá đất 28
2.3.4. Xây dựng bản đồ giá đất cho thị trấn. 28
2.3.5. Một số ứng dụng trong tài chính đất đai 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu 28
2.4.1. Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu 28
2.4.2. Phương pháp xây dựng bản đồ 29
2.4.3. Phương pháp chuyên gia 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị trân Sìn Hồ 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 42
3.2.1. Thực trạng quản lý 42
3.2.2. HIện trạng sử dụng đất 43
3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại thị trấn 44

v

3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính 44

3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh 45
3.3.3. Kết quả điều tra giá đất thực tế 49
3.4. Xây dựng bản đồ giá đất 51
3.4.1. Thu thập nguồn dữ liệu 51
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 52
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cho thửa đất 57
3.4.4. Hoàn thiện CSDL giá đất 60
3.5. Một số ứng dụng CSDL giá đất trong quản lý đất đai 62
3.5.1. Ứng dụng trong thị trường bất động sản 62
3.5.2. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai 64
4.6. Đề xuất giải nâng cao hiệu quả công tác quản lí tài chính về đất đai 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68
1. Kết luận 68
2. Kiến nghị 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO 70




vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Giải nghĩa
BĐS Bất động sản
CS Cộng sự
CP Chính Phủ
CSDL Cơ sở dữ liệu
GIS Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ Hệ tọa độ
NĐ Nghị định

QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VND Việt Nam đồng


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Các cơ sở thương mại - dịch vụ 34
Bảng 3.2: Nhân khẩu phân theo đơn vị hành chính 35
Bảng 3.3: Dân số và lao động 36
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Thị trấn Sìn Hồ 43
Bảng 3.5: Bảng giá đất của thị trấn Sìn Hồ 46
Bảng 3.6: Các trường thuộc tính 58
Bảng 3.7: Công thức cho trường thông tin của CSDL 60
Bảng 3.8: Bảng bậc tính thuế suất 66



viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ

Biểu đồ 3.1: So sánh giá nhà nước và giá thị trường 50
Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7
Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn 8

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Mô hình dữ liệu địa lý 14
Hình 1.2: Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính 16
Hình 1.3: Bộ phần mềm ứng dụng ArcGIS (Nguồn: ESRI) 17
Hình 3.1: Kết quả bảng dữ liệu giá đất theo quy định nhà nước 49
Hình 3.2: Kết quả giá thị trường và nhà nước 50
Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Sìn Hồ 52
Hình 3.4: Cửa sổ công cụ Universal Translator chuyển dạng dữ liệu 54
Hình 3.5: Giao diện bản đồ sau khi được chuyển sang ArcGIS 54
Hình 3.6: Bản đồ thể hiện các thửa của thị trấn Sìn Hồ 55
Hình 3.7: Công cụ để chuyển đổi sang dạng vùng 56
Hình 3.8: Ảnh vùng thửa đất ở trên địa bàn 57
Hình 3.9: Kết quả bảng thuộc tính có thêm giá thị trường 59
Hình 3.10: Thuộc tính đầy đủ của CSDL đã xây dựng 60
Hình 3.11: Kết quả đã kết nối dữ liệu 61
Hình 3.12: Tìm thửa đất theo yêu cầu 63
Hình 3.13: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính 64
Hình 3.14: Kết quả tính các loại thuế (cột được bôi xanh trên bảng thuộc tính) 65
Hình 3.15: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 của thị trấn Sìn Hồ 66


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng sống còn tới phát triển

kinh tế, xã hội của một quốc gia. Vì vậy trên thế giới các quốc gia rất chú
trọng tới việc quản lý, khai thác và cải tạo tài nguyên đất đai (QH, 2003)[20].
Việt Nam cũng vậy, trải qua các giai đoạn phát triển của đất nước, mỗi giai
đoạn nước ta lại có luật pháp riêng để nhằm mục đích khai thác sử dụng tài
nguyên đất đai hiểu quả hơn. Nhằm đáp ứng nhu cầu và giải quyết các vấn đề
khó khăn trong quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2013 đã được ra đời. Tại bộ
luật đất đai mới chủ yếu đề cập tới phương pháp xác định khung giá đất đai
sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở giải quyết nhưng bất cập trong quản
lý nhà nước về đất đai (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[14]. Đặc biệt là quản lý
tài chính về đất đai.
Công tác tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến đất đai có
thu lệ phí của chủ sử dụng. Việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất v.v. đặc biệt là những hoạt động trên thị
trường bất động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ yếu cho ngân sách nhà
nước (Phùng Văn Nghệ, 2005)[20]. Theo thống kê của Tổng cục thuế các
khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất trong giai đoạn 1996 – 2000 là
4.645 tỷ đồng/năm mặc dù đây mới chiếm 30% các giao dịch, trong khi còn
70% chưa thể kiểm soát được. Trong khi nếu thực hiện chính sách pháp luật
về giao dịch đất đai chính thức cần đăng kí, thực hiện nghĩa vụ và cơ chế giao
dịch theo giá thị trường thì hằng năm thị trường BĐS sẽ cho nền kinh tế trên
dưới 20.000 tỷ đồng. Như vậy hàng năm đã mất một nguồn thu ngân sách rất
lớn từ thị trường quan trọng này (Tổng cục QLĐĐ, 2009)[25]. Cho tới nay
quản lý thị trường BĐS vẫn gặp những bài toán khó, yêu cầu đặt ra cần xác
định, sử dụng nguồn thu này hợp lý, đúng mục đích, có hiệu quả.

2

Nhìn vào thực tế thị trường BĐS nước ta, bài toán đặt ra cần đảm bảo
trong công tác tính thuế và tận thu cho nguồn ngân sách nhà nước. Để giải
quyết được vấn đề nêu trên ngoài thực hiện các chính sách của nhà nước về

giao dịch đất đai và thực hiện nghĩa vụ thuế thì chúng ta cần có một bảng giá
đất sát với giá trị sử dụng của thửa đất, đồng thời bám sát với giá thị trường
và có khả năng cập nhật giá đất nhanh chóng (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn
Hùng, 2013)[13]. Để đáp ứng yêu cầu trên thì xây dựng bản đồ giá đất đai sẽ
đem lại hiệu quả cao trong quản lý đất đai.
Trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin đất
đai của quốc gia nói chung, cơ sở dữ liệu (CSDL), hệ thống thông tin cho
ngành quản lý đất đai nói riêng, đã và đang kết hợp công nghệ thông tin tiên
tiến để xây dựng và quản lý các CSDL đó một cách chính xác và hiệu quả
(Nguyễn Ngọc Anh và cs, 2013)[1]. Với công cụ hỗ trợ mạnh mẽ của công
nghệ GIS sẽ gải quyết được không ít vấn đề gặp phải trong công tác quản lý
và sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này.
Thị trấn Sìn Hồ nằm trên tuyến tỉnh lộ 128, được chia thành 6 khu phố
đánh số từ 1 đến 6 và các bản Sìn Hồ Dao, Hoàng Hồ, Sìn Hồ Vây. Sìn Hồ
được coi là “Sa Pa thứ hai” của núi rừng Tây Bắc, đồng thời tại đây đang có
nhiều dự án thi công nhằm nâng cao cơ sở hạ tầng giao thông. Vậy nên giá đất
sẽ có nhiều biến chuyển trong tương lai gần, chính vì vậy tôi quyết định
nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính
đất đai tại thị trấn Sín Hồ, huyện Sín Hồ, tỉnh Lai Châu”.
2. Mục tiêu tổng quát
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính phục vụ cho quá trình quản lý tài chính đất
đai tại thị trấn Sìn Hồ.

3

3. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu khả năng ứng dụng của hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong
việc xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu tài nguyên đất và công tác quản lý nhà
nước về đất đai tại địa bàn nghiên cứu.

- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và hệ thống dữ liệu thuộc tính
để phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quản lí tài chính về đất đai trên địa bàn thị trân Sìn Hồ.
4. Yêu cầu
- Các thông tin xây dựng đảm bảo đầy đủ và chính xác, nắm chắc và thể
hiện ró được các thức ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong xây dựng cơ
sở dữ liệu.
- Cấu trúc cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin phái thống nhất, có tổ
chức và thích hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
- Cơ sở dữ liệ đáp ứng như cầu phân tích, xử lý, lưu trữ số liệu, cung
cấp thông tin và có thể trao đổi dữ liêu với các hệ thống thông tin khác.
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm của hệ thống GIS
- Lập được bản đồ giá đất thị trấn

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá
cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất

trong một khoảng thời gian nào đó (Lê Quang Trí, 2001)[27].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một
lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành
trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003)[22]:
1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được
quan tâm, trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình

5

thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và
chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,
đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên.
Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ

chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm
hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra (Chu Văn Thỉnh, 2000). Ở chế độ phong
kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến
chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Trịnh Hữu
Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị
xoá bỏ (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại
nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn,
gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có
hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó
thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai
hay tiền thuê đất hàng năm (Nguyễn Thanh Trà, 2005)[26].

6

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh
trên thửa đất đó (Chu Văn Thỉnh, 2010)[24].
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch
có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi
nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả
sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả
do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu
tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình
nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất
không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho
giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền
mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất
có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của
mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Chu Văn
Thỉnh, 2010)[24].

7

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế
học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn, lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm

8

cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ
P
0
xuống P
1
(Tạ Ngọc Long, 2013)[16].
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung
về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di
chuyển được từ nơi này sang nơi khác (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2008)[10].
Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố:
điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư,…
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng

như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (Công tác đấu giá Quyền sử dụng đất).

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn

9

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của
đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
(Nguyễn Thị Yến và
Hoàng Văn Hùng, 2013).
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất
1.2.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó
trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy hoạch,
tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh

hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm
các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá
đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong
cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải
phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56).
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã
qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị
trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương.
Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính
hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này,
Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và
Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

10

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp
với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ
phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều
6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định
giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài
chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về
thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định

11

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá
đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ
sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS ngày
29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS.
Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động
cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS,
cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều

kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng
dẫn theo Luật Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá
BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số
điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo
Luật Kinh doanh BĐS).
3. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 về hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
1.2.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới
1.2.2.1. Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của
Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).

12

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch
vụ định giá BĐS " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ
Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách
nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của
JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu
trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn
phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi
văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS
một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định
giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm (Đỗ Văn Minh, 2011).
1.2.2.2. Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một
cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và
văn phòng Định giá BĐS trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
1.2.2.3. Trung Quốc
Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập
kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá BĐS" gọi
tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng
và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh
ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.
1.2.2.4. Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một
cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp
tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm
1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá;

13

phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ
giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất
công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền
cho những người không có đất hoặc ít đất).
1.3. Tổng quan về GIS
1.3.1. Giới thiệu chung về GIS
* Khái niệm GIS:
Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information Systems) là một
công cụ tập hợp những quy trình dựa trên máy tính để lập bản đồ, lưu trữ và
thao tác dữ liệu địa lý, phân tích các sự vật hiện tượng thực trên trái đất, dự
đoán tác động và hoạch định chiến lược.
Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh
mẽ kỹ thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các

mô hình toán học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin
mới như dữ liệu viễn thám. Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý
(GIS) đó đóng một vai trò quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp. GIS đã phát
triển bởi sự liên kết một số kỹ thuật rời rạc vào một tổng thể hơn là cộng
những phần của nó lại. Ngoài ra, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản
đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả
đều được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu. Hiện nay, GIS đang được sử dụng
rộng rãi ở các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lý
nguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô
thị Trong nông nghiệp, phần lớn GIS được ứng dụng để lập kế hoạch cũng
như đánh giá sử dụng đất đai.
Sự phát triển rộng rãi và mạnh mẽ của kỹ thuật vi tính cả về phần cứng
và phần mềm đó tạo điều kiện cho việc thể hiện các số liệu địa lý ở dạng bản
đồ phát triển nhanh chóng. Do nhu cầu cần thiết về sự lưu trữ, phân tích và

14

thể hiện các số liệu địa lý cho các vùng rộng lớn và phức tạp đó dẫn đến sự
cần thiết phải sử dụng máy tính để lưu giữ và tạo ra các hệ thống thông tin tỉ
mỉ và chi tiết (Nguyễn Trọng Bình và cs, 1996) [2].
GIS chứa những thông tin địa lý hiện ( kinh độ, vĩ độ hoặc toạ độ lưới
quốc gia), hoặc chứa những thông tin địa lý ẩn (địa chỉ, mã bưu điện, tên vùng
điều tra dân số, bộ định danh các khu vực rừng hoặc tên đường).

Hình 1.1: Mô hình dữ liệu địa lý
Hệ thống thông tin địa lý làm việc với hai dạng mô hình dữ liệu địa lý
khác nhau là mô hình vector và mô hình raster. Trong mô hình vector, thông
tin về điểm, đường và vùng được mã hoá và lưu dưới dạng tập hợp các toạ độ
x,y. Vị trí của đối tượng điểm, như lỗ khoan, có thể được biểu diễn bởi một
toạ độ đơn x,y. Đối tượng dạng đường, như đường giao thông, sông suối, có

thể được lưu dưới dạng tập hợp các toạ độ điểm. Đối tượng dạng vùng, như
khu vực buôn bán hay vùng lưu vực sông, được lưu như một vòng khép kín
của các điểm toạ độ. Cả mô hình vector và raster đều được dùng để lưu dữ
liệu địa lý.
* Cơ sở dữ liệu nền GIS
Cơ sở dữ liệu nền GIS là cơ sở dữ liệu trong lĩnh vực quản lý tài
nguyên môi trường cần sử dụng. Cơ sở dữ liệu nền GIS là phần giao của từng

15

cơ sở dữ liệu trong công tác quản lý tài nguyên môi trường. Cơ sở dữ liệu nền
GIS bao gồm 2 phần:
* Cơ sở dữ liệu không gian
Dữ liệu không gian dùng để mô tả vị trí, hình dạng và kích thước của
đối tượng trong không gian, chúng bao gồm toạ độ và các ký hiệu dựng để
xác định các đối tượng trên bản đồ. Hệ thống thông tin địa lý dựng các số liệu
không gian để tạo ra bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên màn hình máy tính hoặc
trên giấy thông qua thiết bị ngoại vi (Nguyễn Trọng Bình và cs, 1996)[2].
Dữ liệu không gian bao gồm 3 loại đối tượng: điểm (point), đường
(polyline) và vùng (polygon). Các đối tượng không gian này được lưu trữ ở
2 mô hình dữ liệu là vector và raster.
- Mô hình dữ liệu raster: trong mô hình này, thực thể không gian được
biểu diễn thông qua các ô (cell) hoặc ô ảnh (pixel) của một lưới các ô. Trong
máy tính, lưới ô này được lưu trữ ở dạng ma trận trong đó mỗi cell là giao
điểm của một hàng hay một cột trong ma trận. Trong cấu trúc này, điểm
được xác định bởi cell, đường được xác định bởi một số các cell kề nhau
theo một hướng và vùng được xác định bởi một số các cell mà trên đó thực
thể phủ lên.
- Mô hình dữ liệu vector: trong mô hình này, thực thể không gian được
biểu diễn thông qua các phần tử cơ bản là điểm, đường, vùng và các quan hệ

topo (khoảng cách, tính liên thông, tính kề nhau…) giữa các đối tượng với
nhau. Vị trí không gian của các thực thể được xác định bởi toạ độ chung
trong một hệ thống toạ độ thống nhất toàn cầu.
+ Điểm dùng cho tất cả các đối tượng không gian được biểu diễn như
một cặp toạ độ (X,Y). Ngoài giá trị toạ độ (X,Y), điểm còn thể hiện kiểu
điểm, màu, hình dạng và dữ liệu thuộc tính đi kèm. Do đó, trên bản đồ điểm
có thể được biểu hiện bằng ký hiệu hoặc dạng text (dạng chữ).