Chuyên đề tốt nghiệp Thẩm định dự án khu nhà cao tầng - Khu phức hợp thương mại 597

a｜?fhàn?c﹀b?uÞ IÞn?s󰖡n
sq︶mf I󰖡h?g󰗍b jhmg?s󰖿?soMgbl
jgn` jhmg?s󰖿?ogàs?sqh󰗃m
bgtxêm?I󰗁?s。s?mfgh󰗇o
I󰗂?sŸY
sg󰖩l?I󰗋mg?cぅ?àm
jgt?mgÞ?b`n?s󰖧mf L jgt?og﹂b?g︸o?sgmf?l󰖡h??TXV
f󰖤‹£?#‹?⁄︵‹£ 󰖬‹ Ysgr m£·„睢‹?s⁄\‹⁄?s‒󰗂·
s⁄ぇ¦?⁄󰗈‹ Y ru I‖?I󰖸‹£?j«?g+\‹£
b⁄·„#‹?‹£Ÿ‹⁄ Y j‹⁄?s󰗀??j󰗀?g›󰖢¦⁄?I󰖨·?s
k︵fi Y IsOR ♠ jRS
g󰗈 Y?I󰖢?g󰗎¦?b⁄&‹⁄?p·
s⁄Ÿ‹⁄?o⁄￣?gー?b⁄&?l‹⁄K?⁄Ž‹£?S?‹<«?QOPQ

2012


Trang 1

LI CM N:

Trong quá trình thc hin đ tài “Thm đnh d án: Khu nhà cao tng - Khu
phc hp thng mi 597”, em chân thành cám n s hng dn tn tình ca THS
Nguyn Thanh Triu. Nu không có s hng dn mt cách tn tình v khoa hc và
cung cp các tài liu liên quan đn đ tài t phía thy, chc chn đ tài cui khóa
ca em s không hoàn thành.
Em gi li cám n ti các thy, các cô trong b môn Thm nh D Án và các
thy cô ging dy cho ging đng K Hach u T K34.
Em chân thành cám n các anh ch trong trong QHDN1 ca ngân hàng u T
Phát Trin Vit Nam ( Chi nhánh SGD 2-BIDV) đã ch dn và chia s nhng kinh
nghim khi thm đnh mt doanh nghip hay mt d án đu t ti ngân hàng trong

sut 3 tháng thc tp ca em, đc bit là anh Phm Duy Thanh CBTD Phòng
QHDN1, ngi đã trc tip hng dn cng nh cung cp thông tin giúp cho đ tài
cui khóa ca em đc hòan thành.





















2012


Trang 2

MC LC:

Danh mc ch vit tt: 4
Danh sách biu đ: 4
Phc lc bng: 5
PHN I: GII THIU CHUNG 6
1.1c vn đ: 6
1.2 Mc tiêu đ tài: 6
1.3 Câu hi nghiên cu: 7
1.4 Phm vi đ tài: 7
1.5Tài liu tham kho: 7
PHN II: GII THIU D ÁN 9
2.1Gii thiu chung: 9
2.2 Khái quát v ch đu t: 9
2.2.1C s pháp lý ca d án: 9
2.2.2Các vn bn liên quan: 11
2.3 Tên gi, đa đim, hin trng thc hin d án: 12
2.3.1V trí: 13
2.3.2Hin trng dân s, lao đng ca khu vc: 13
2.3.3Hin trng s dng đt: 13
2.3.4Hin trng kinh t, xã hi ca khu vc: 14
2.3.5Hin trng h tng k thut: 14
2.4 Dch v ca d án và k hoch trin khai ca d án: 15
2.4.1Các sn phm & dch v d án cung cp: 15
2.4.2K hoch trin khai d án: 17
2.4.3Tng th chung b trí & xây dng : 19
PHN III: ÁNH GIÁ NHU CU TH TRNG 21
3.1Tng quan v th trng Bt ng Sn Vit Nam thi gian qua và hin ti: 21
3.2Th trng cn h bán ti TP HCM : 22
3.3Th trng trung tâm thng mi ti TP HCM: 23
3.4 Phân tích th trng: 24
3.5Phân tích SWOT ca d án: 27

3.6ánh giá th trng mc tiêu và kh nng tiêu th ca d án: 28
3.7Phng thc tiêu th sn phm d án: 28
PHN IV: CÁC YU T KHÁC CA D ÁN 31
4.1H thng cp thóat nc: 31

2012


Trang 3

4.2H thng phòng cháy cha cháy: 32
PHN V: PHÂN TÍCH HIU QU TÀI CHÍNH CA D ÁN 33
5.1Chi phí đu t ca d án: 33
5.1.1Chi phí đu t mt bng: 33
5.1.2Chi phí xây dng : 33
5.2Ngun vn & s dng vn: 33
5.2.1Tng vn đu t ban đu: 33
5.2.2Ngun vn & s dng vn: 34
5.2.3K hach vay vn và tr n: 35
5.3Phân tích hiu qu kinh t tài chính ca d án: 36
5.3.1C s s liu tính toán: 36
5.3.2Doanh thu và chi phí trc tip ca d án: 37
5.3.4Gi đnh v yu t lm phát và thu thu nhp doanh nghip: 38
5.3.5Dòng tin và các ch tiêu tài chính ca d án: 40
5.4Phân tích ri ro ca d án: 41
5.4.1Phân tích đ nhy: 41
5.4.2Phân tích kch bn: 43
5.4.3Phân tích mô phng: 44
PHN VI: ÁNH GIÁ D ÁN VÀ KT LUN 47
6.1ánh giá tng quan v d án: 47

6.2ánh giá ri ro d án: 47
6.3ánh giá hiu qu xã hi d án: 48
6.4Kt lun: 49
PH LC 50












2012


Trang 4

Danh mc ch vit tt:

B/C Phng pháp t s li ích/chi phí (Benefit/Cost)
CBRE Công ty T vn Bt đng sn CBRE
DSCR H s An toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio)
IRR Sut sinh li ni ti (Internal Rate of Return)
NPV Giá tr hin ti ròng (Net Present Value)
PCI Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index)
TP. HCM Thành ph H Chí Minh

UBND y ban Nhân dân
VAT Thu giá tr gia tng (Value Added Tax)
WACC Chi phí vn bình quân trng s (Weighted Average Cost of
Capital)
QHDN1 Phòng Quan h khách doanh nghip 1
CBTD Cán b tín dng
BS Bt đng sn
SQHKT S qui hach kinh t
SQHXD S qui hach xây dng
P. TCH.Q12 Phng Tân Chánh Hip qun 12


Danh sách biu đ:
Biu đ 1: Ngun cung cn h theo qun 22
Biu đ 2:Giá chào bán trung bình theo hng 23
Biu đ 3: Nhng khó khn vi kinh 24
doanh bán l 24
Biu đ 5: C cu ngun vn 35
Biu đ 6: Dòng ngân lu hng nm(đn v triu đng) 40
Biu đ 7: Kt qu NPV khi chy mô phng 45
Biu đ 8:  nhy ca NPV vi các bin ri ro 45
Biu đ 9: Kt qu IRR khi chy mô phng 46

2012


Trang 5

Phc lc bng:
Bng 1: Thit k các lai cn h 15
Bng 2:S lng mi lai cn h 16
Bng 4: Tin đ bán hàng 29
Bng 5:ánh giá kh nng tiêu th cn h (đn v triu đng) 29
Bng 6: Tin đ thu tin khách hàng mua cn h 30
Bng7: Chi phí xây dng 33
Bng 8:Tng mc đu t ca d án (VT: triu đng) 34
Bng 9: Ngun vn ca d án (VT: triu đng) 34
Bng 10: K hach gii ngân 35
Bng 11:K hach tr n : 36
Bng 12:Quy hoch đt ca d án (VT:
m
2
)
37
Bng 13: Phn trm s din tích bán đc theo tng nm cho tng sm phm d án:
38
Bng 14:Doanh thu hàng nm d án: 38
Bng 15: Chí phí hat đng ca d án : 38
Bng 16:Báo cáo thu nhp d án : 40
Bng 17:Báo cáo ngân lu theo quan đim TIPV (VT: triu đng) 40

2012


Trang 6

THM NH D ÁN
KHU NHÀ CAO TNG VÀ KHU PHC HP THNG MI 597

PHN I: GII THIU CHUNG

1.1c vn đ:
Theo đnh hng phát trin kinh t xã hi ca Tp.H Chí Minh, c cu kinh t
ca qun 12 hin nay đang có s chuyn dch t công – nông nghip, tiu th công
nghip sang công nghip-dch v vi vic hình thành nhiu khu công nghip, khu
sn xut mi trên đa bàn qun đã thu hút mt lng ln dân c t các ni khác đn

làm n sinh sng dn ti tc đ tng dân s c hc ti đa bàn qun 12 đang din ra
 mc đ cao. Thêm vào đó chính sách giãn dân ca thành ph t khu vc ni thành
ra ngoi thành cng làm cho dân s qun d kin trong nhng nm ti s tng rt
mnh. Tình hình trên dn đn nhu cu v nhà  s tng theo t l tng ng.
Vì vy, trên c s quy hach chi tit s dng đt  trên đa bàn, vic lp Quy
hoch chi tit 1/500 khu dân c 2,7 ha ca công ty CP u T và Xây Dng 597 là
vic làm cp thit, nhm c th hoá chin lc tng th hoá phát trin kinh t xã hi
ca thành ph nói chung và qun 12 nói riêng:
- Góp phn cùng vi thành ph tháo g nhng vng mc khó khn v nhà 
ca ngi dân thành ph; vic quy hoch – xây dng ni đây thành mt khu nhà 
khang trang vi h thng đng giao thông, h tng k thut, cp thoát nc, cây
xanh cnh quan đt tiêu chun s góp phn đáng k vào chng trình chnh trang và
phát trin đô th Tp.H Chí Minh nói chung, qun 12 nói riêng theo hng vn
minh, hin đi.
- ng thi vic thc hin công tác trin khai quy hoch chi tit đ có điu
kin qun lý và s dng đt đai cho phù hp vi đ án quy hoch chung đã đc
phê duyt và qui hoch 1/2000 đã đc tho thun. Nhm đy nhanh quá trình phát
trin các qun mi thành lp, đáp ng vi xu th đô th hóa mnh m trên đa bàn
qun 12.
1.2 Mc tiêu đ tài:
 tài nhm phân tích tính kh thi v mt tài chính và hiu qu xã hi ca d
án khu nhà  cao tng và khu phc hp thng mi ti phng Tân Chánh Hip
Qun 12.
PHN I: GII THIU CHUNG

2012


Trang 7

1.3 Câu hi nghiên cu:
Mc tiêu đ tài đc c th bng ba câu hi nghiên cu:
- D án có đem li hiu qu tài chính cho công ty CP u T và Xây Dng
597.
- Nhà nc có nên cp phép cho công ty CP u T và Xây Dng 597 thc
hin d án.
- Ngân hàng có nên cho ch đu t là công ty CP u T và Xây Dng 597
vay đ đu t cho d án.
1.4 Phm vi đ tài:
- Trong phân tích tài chính đ tài gii hn phm vi nghiên cu  mc đánh giá
tính kh thi v mt tài chính ca tòan b d án khu nhà  cao tng và khu phc hp
thng mi ti Phng Tân Chánh Hip, Qun 12, Thành Ph H Chí Minh mà
không đánh giá c th chi phí di di tòan b các hat đng các tác đng ca vic di
di và thay đi hat đng sn xut kinh doanh ca c dân ti đó. Chi phí đc gi
đnh đc đánh giá hòan tòan vào giá mua hoc chp nhn đn bù gii ta mt bng
ca c dân ti đó.
-  tài cng phân tích th trng và xem xét các mô hình cung cu cn h đ
tính tóan tòan b mc giá cho thuê và bán, mc đ tng giá bán theo tng giai đan
xây dng, cng nh đánh giá mc đ ri ro ca d án.
- S liu đu vào da trên các tài liu, s liu v điu kin t nhiên, hin trng
kinh t xã hi, k thut do đa phng và các c quan chc nng liên quan cung cp
do công ty CP u T và Xây Dng 597 tng hp.
- Phm vi nghiên cu tính kh thi v mt tài chính này b qua nhng doanh
thu & chi phí hat đng qun lý và vn hành các công trình k thut ca khu nhà 
cao tng phc hp trong thi hn 50 nm hat đng và s dng sn phm ca d án
mà ch dng li  nm 2016 khi các sn phm chính ca d án đã đc bán và thu
tin xong.
1.5Tài liu tham kho:
- .
-

PH
N I: GII THIU CHUNG


2012


Trang 8

- />dong-san-thoat-ro-phi-san-xuat.htm
- />bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html
- Cn h cao cp khó bán, Báo kinh t Sài Gòn, 10/10/2011
- Cn h chung c phi np thu, Báo kinh t Sài Gòn, 13/03/2012
- Vn bn s 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 ca NHNN v hat đng
tín dng trong cac tháng cui nm.
- Quyt đnh s 64/2011 UBND TP.HCM ngày 15/10/2011 ca y ban nhân
dân thành ph v ban hành h s điu chnh giá đt tính thu tin s dng đt  đi
vi h gia đình, cá nhân trên đa bàn thành ph H Chí Minh.
- Thông t 01/2009/TT-BXD ca B Xây dng quy đnh mt s ni dung v
cp giy chng nhn quyn s hu nhà  và hng dn mu hp đng mua bán cn
h nhà chung c trong d án đu t xây dng ca t chc kinh doanh nhà .
- Bng thông s tài chính d án Khu Nhà  Cao Tng Và Phc Hp Thng
Mi P. Tân Chánh Hip Qun 12, công ty CP u T và Xây Dng 597 ,
31/08/2011
- Công vn s 3016/SQHKT-QHKV2 ngày 27/10/2010 ca S Quy Hoch-
Kin Trúc v vic báo cáo ni dung d án khu nhà  ti phng Tân Chánh Hip,
qun 12 do công ty CP u T và Xây Dng 597 làm ch đu t.
- Bn đ t chc không gian kin trúc tng quan ca khu nhà cao tng và khu
phc hp thng mi 597 ca công ty CP u T và Xây Dng 597 , 2009
- David James( April 2006), Cost Benefit Analysis Using Excel, Ecosercices

Pty Ltd NSW, Australia.






PHN I: GII THIU CHUNG

2012


Trang 9

PHN II: GII THIU D ÁN

2.1Gii thiu chung:
Khu Nhà  Cao Tng Và Phc Hp Thng Mi đc thc hin đáp ng đc
nhu cu nhà cho mt lng dân s có nhu cu sinh sng và làm vic  TP HCM,
phù hp vi đnh hng tái cu trúc kinh t Qun 12. Vi vic xây dng nhng
Block nhà cao tng, khu thng mi, h thng c s h tng giao thông, cp thóat
nc, giáo dc quy mô và phù hp kin trúc không gian đm bo cuc sng tin
nghi hin đi và an toàn v môi sinh, môi trng cho ngi dân sng trong khu, phù
hp vi quy hoch chung.
Vic thc hin d án cng s to đim nhn cho khu vc và đim giao ct
tuyn đng Xuyên Á, ci to và phát trin khu đô th đn nm 2020 và xa hn.
2.2 Khái quát v ch đu t:
- Tên Công ty:CÔNG TY C PHN U T VÀ XÂY DNG 597
- Ngi đi din theo pháp lut:Ông Nguyn Vn Tun
- Chc danh:Tng Giám đc.

- Giy chng nhn đng ký kinh doanh s:0309585178 do S K hach và
u t Tp.H Chí Minh cp ngày 27/11/2009 (thay đi ln th 2 ngày
20/01/2010).
- Tr s chính: 193.25 Nan K Khi Ngha, Phng 5, Qun 3, TP.HCM
- in thoi liên h: (08)3 9320800
- S Fax: (08) 3 9320801
- Vn điu l: 300.000.000.000 VND
- Vn pháp đnh: 6.000.000.000 VND
- S tài khan ti Ngân hàng u T Phát Trin Vit Nam ( Chi nhánh SGD
2-BIDV)
- S CIF: 3785636
2.2.1C s pháp lý ca d án:
- Cn c Lut xây dng đc Quc hi nc Cng hòa xã hi ch ngha Vit
Nam khóa XI, k hp th 4 thông qua ngày 26 tháng 11 nm 2003;
- Cn c Lut đt đai ca Quc hi ban hành ngày 26 tháng 11 nm 2003;
- Cn c Lut Quy hoch đô th s 30/2009/QH12 ca Quc hi ngày
17/06/2009;
PH
N II: GII THIU D ÁN



2012


Trang 10

- Cn c Ngh đnh 37/2010/N-CP ngày 7/4/2010 ca Chính ph v quy
hoch xây dng
- Cn c Ngh đnh 38/2010/N-CP ngày 7/4/2010 ca Chính ph v qun lý

không gian, kin trúc, cnh quan đô th;
- Cn c Thông t s 10/2010/TT-BXD cu B Xây dng ngày 11/08/2010 v
quy đnh h s ca tng loi quy hoch đô th;
- Cn c Quyt đnh s 21/2005/Q-BXD cu B Xây dng ngày 22/037/2005
v ban hành qui đnh h thng ký hiu bn v trong đ án qui hoch xây dng;
- Cn c Quyt đnh s 03/2008/Q-BXD cu B Xây dng ngày 31/03/2008
v ban hành qui đnh ni dung bn th hin bn v, thuyt minh đi vi nhim v
và đ án qui hoch xây dng;
- Cn c Quy chun xây dng Vit Nam QCXDVN 01:2008/BXD, đc B
Xây dng ban hành ti Quyt đnh s 04/2008/Q-BXD ngày 03/04/2008;
- Cn c Ngh đnh s:12/2009/N-CP ngày 10/02/2009 v qun lý d án đu
t và xây dng công trình;
- Cn c Ngh đnh s 112/2009/N-BXD ngày 14/12/2009 v vic qun lý
chi phí đu t xây dng công trình do chính ph ban hành;
- Cn c Ngh đnh 48/2010/N-CP ngày 07/05/2010 ca Chính ph v hp
đng trong hot đng xây dng;
- Cn c Công vn s 2840/2010/TB-SQHKT cu S Quy Hoch Kin Trúc
ngày 12/10/2010 v hng dn thành phn h s trình thm đnh, phê duyt
nhim v, đ án quy hoch đô th và thit k đ th riêng, trên đi bàn thành ph;
- Cn c Tiêu chun xây dng Vit Nam TCXDVN 323:2004 v thit k nhà
cao tng;
- Cn c Quyt đnh s:123/1998/Q-TTG ca Th Tng Chính Ph ngày
10/07/1998 v vic phê duyt điu chnh quy hoch chung TP. HCM đn nm
2020;
- Cn c công vn s 1417/BXD-QLN ca B Xây Dng ngày 30-07-2010, v
vic xem xét, phê duyt quy hach xây dng chi tit 1/500, thm đnh thit k c
s d án khu đô th, khu nhà .
PH
N II: GII THIU D ÁN

2012


Trang 11

- Cn c thông t 19/2010/BXD ngày 22-10-2010 ca B Xây Dng v vic
Hng dn lp Quy ch qun lý quy hoch, kin trúc đô th.
2.2.2Các vn bn liên quan:
- Cn c Bn đ quy hoch chi tit s dng đt t l 1/2000 ca Phng Tân
Chánh Hip, đc UBND qun 12 phê duyt ti Quyt đnh s 323/Q-UBND-
DT ngày 08/9/2008;
- Cn c nng lc ca là công ty CP u T và Xây Dng 597 ti giy phép
đng ký kinh doanh s 0309585178 do S K hoch – u t Thành ph H Chí
Minh cp ngày 27/11/2009, đng ký thay đi ln th: 2 ngày 20/01/2010;
- Cn c Công vn s 3752/Tg1-QC ca Cc Tác Chin-B Tng Tham Mu
ngày 02 tháng 12 nm 2009 v vic chp thun đ cao tnh không xây dng công
trình;
- Cn c ý kin ch đo ca Thng trc UBND Qun 12 v vic các vn đ
liên quan ca d án Khu nhà  cao tng và Khu phc hp Thng mi ti phng
Tân Chánh Hip, qun 12, Tp H Chí Minh trong cuc hp ngày 22/12/2009;
- Cn c Công vn s 2772/UBND_TC ca UBND Qun 12 ngày 31/12/2009,
v vic công ty CP đu t và xây dng 579 xin đu t xây dng Khu Nhà  Cao
Tng Và Khu Phc Hp Thng Mi ti phng Tân Chánh Hip, qun 12, Tp.
HCM;
- Cn c Công vn s 1015/TNMT-QHSD ca S Tài Nguyên và Môi
Trng Thành ph H Chí Minh ngày 22/02/2010 v h s xin s dng đt ca là
công ty CP u T và Xây Dng 597 ti P. Tân Chánh Hip, qun12, Tp. HCM;
- Cn c Công vn s 889/UBND-T ca UBND Qun 12 ngày 04/05/2010 v

vic xin ý kin v các chi tiêu quy hoch kin trúc d án Khu Nhà  Cao Tng Và
Khu Phc Hp Thng Mi ca là công ty CP u T và Xây Dng 597 ti
Phng Tân Chánh Hip, qun12, Tp. HCM;
- Cn c Công vn s 1532/SQHKT-QHKV2 ca S Quy Hoch Kin Trúc
ngày 11/06/2010 v vic có ý kin v quy hoch – kin trúc ti phng Tân
Chánh Hip, qun 12, Tp. HCM do công ty CP đu t và xây dng 597 làm ch
đu t;
- Cn c Công vn s 1540/UBND-T ca UBND Qun 12 ngày 12/07/2010
v vic cung cp thông tin hin trng và quy hoch h tng k thut khu vc d án
PH
N II: GII THIU D ÁN



2012


Trang 12

nhà  ca công ty CP đu t và xây dng 597, phng Tân Chánh Hip, qun 12,
Tp. HCM;
- Cn c Công vn s 2436/CNTA-KTCN ca Xí Nghip Cp Nc Trung An
- Tng Công ty Cp Nc Sài Gòn ngày 26/07/2010 v vic tha thun đu ni
cp nc D An Nhà  Cao Tng Và Phc Hp Thng Mi ti phng Tân
Chánh Hip, qun 12.
- Cn c Công vn s1798/UBND-TNMT ca UBND Quân 12 ngày 11/08/2010 v
vic t chc công b ch trng cho là Công ty CP u T và Xây Dng 597
đu t D Án Xây Dng Khu Nhà  Cao Tng – Khu Phc Hp Thng Mi ti
phng Tân Chánh Hip, qun 12, Tp. HCM;
- Cn c Biên bn tho thun phng án cp đin D An Xây Dng Khu Nhà

 Cao Tng– Khu Phc Hp Thng Mi ti phng Tân Chánh Hip ca Công
ty in Lc Hóoc Môn -Tng Công Ty in Lc Tp.H Chí Minh ngày
15/09/2010 v vic tha thun đu ni cp đin D An Nhà  Cao Tng và Phc
Hp Thng Mi ti phng Tân Chánh Hip, qun 12, Tp. HCM;
- Cn c công vn s 3280/SQHKT-QHKV2 ngày 22/11/2010 ca S Quy
Hoch-Kin Trúc v vic báo cáo ni dung d án khu nhà  ti phng Tân
Chánh Hip, qun 12 do là Công ty CP u T và Xây Dng 597 làm ch đu
t;
- Cn c công vn s 337/UBND-TNT ngày 24-01-2011 ca UBND
Tp.HCM v d án khu nhà  ti P.Tân Chánh Hip, qun 12 do là công ty CP
u T và Xây Dng 597 làm ch đu t.
- Cn c vn bn s 743/TNMT-QHSD ngày 11-02-2011 ca S Tài Nguyên
Môi Trng Tp.HCM v vic gia hn thi gian vn bn chp thun ch trng
đu t ;
- Cn c công vn s 661/SQHKT-QHKV2 ngày 14/03/2011 ca S Quy
Hoch-Kin Trúc v vic ý kin v quy hoch – kin trúc ti phng Tân Chánh
Hip, qun 12 do công ty CP u T và Xây Dng 597 làm ch đu t.
- Cn c công vn s 4780/UBND-TMT ngày 26/09/2011 ca UBND thành
ph H Chí Minh v vic ý kin v quy hoch – kin trúc ti phng Tân Chánh
Hip, qun 12 do công ty CP u T và Xây Dng 597 làm ch đu t.
2.3 Tên gi, đa đim thc hin d án:
PHN II: GII THIU D ÁN

2012


Trang 13

Tên d án: Khu nhà  cao tng và khu phc hp thng mi P. TCH.Q12 –Tp
HCM

2.3.1V trí:
- V trí khu đt nm cách trung tâm Thành Ph khong 16km, thuc phng Tân
Chánh Hip, qun 12 , Tp. H Chí Minh
- Ranh gii khu đt xác đnh theo bn đ hin trng v trí s 33118/B-
VPQ12 cu Trung tâm đo đc bn đ Vn phòng qun12 thuc S Tài Nguyên- Môi
Trng lp ngày 30/12/2009; đc Trung tâm Kim đnh bn đ & T vn Tài
nguyên môi trng Kim đnh s 39438/G-TNMT ngày 5/5/2010; đc S Tài
nguyên và Môi trng duyt ngày 17/5/2010;
- Khu đt có tng din tích : 27.559,60 m²
+ Phía ông : giáp đt dân c hin hu.
+ Phía Tây : giáp đt dân c hin hu.
+ Phía Nam : công viên phn mm Quang Trung .
+ Phía Bc : giáp đt dân c hin hu.

2.3.2Hin trng dân s, lao đng ca khu vc:
Phng Tân Chánh Hip là phng có tc đ đô th hoá nhanh, mt đ dân c
cao nht trong qun 12 (126 ngi/ha), gp 6,6 ln so vi phng có mt đ thp là
phng An Phú ông (19 ngi/ha).
Dân s phân b tng đi đu trên đa bàn, mt đ cao, mc tng trng cao,
c v t nhiên và c hc.
2.3.3Hin trng s dng đt:
- Hin trng khu vc là đt đc qui hoch s dng thành đt xây dng khu dân
c.
- t nông nghip trong khu vc chim t trng tng đi, đây là qy đt d tr
cho phát trin đô th. t kênh rch cng là qy đt ln, có th tranh th ci to s
dng cho cây xanh đô th.
- Hin ti trên khu đt không có dân c sinh sng, nên thun tin trong công tác
bi thng gii phóng mt bng.
PHN II: GII THIU D ÁN

2012


Trang 14

2.3.4Hin trng kinh t, xã hi ca khu vc:
Phng Tân Chánh Hip nm trong phân vùng khu vc phía Tây ca qun 12,
gm các phng Tân Thi Nht, ông Hng Thun, Trung M Tây, ông Hng
Thun, Hip Thành và Tân Thi Hip. ây là mt trong các khu vc đang đc đu
t thành khu trng đim ca qun 12, vì th các c s kinh t, các công trình h tng
xã hi đc chú trng phát trin.
Khu đt nm trong khu vc d kin t chc phát trin các ngành công nghip -
tiu th công nghip tp trung, các trung tâm công thng nghip - dch v và hình
thành các khu dân c nhm h tr cho vic thc hin chng trình giãn dân t khu
vc ni thành c ra.
V trí khu đt quy hach nm gn quc l 1A, trc đng vành đai trong, là
tuyn giao thông cp quc gia đi qua đa bàn qun Q12, v trí khu đt quy hach còn
tip giáp vi đng Tô Ký, gn khu I - Công Viên Phn Mm Quang Trung… nên
nhìn chung, có nhiu thun li cho vic phát trin kinh t và xã hi.
2.3.5Hin trng h tng k thut:
 Giao thông:
Hin nay khu vc có 3 hng kt ni giao thông: ng Tân Chánh Hip 21-
TCH21 phiá Tây d án và đng đt hin hu phiá Nam và ông có th nâng cp
m rng to thêm hng kt ni ra đng giáp khu Công viên phn mm Quang
Trung và Quc l 1A.
 Hin trng cp đin:
Các khu dân c phng Tân Chánh Hip - qun.12 - Tp H Chí Minh hin đã
có trm phân phi đin ly t li đin quc gia thuc đin lc Hóoc Môn. Ti khu
vc đã có đng dây đin trung th hin hu trên đng TCH21 do in lc Hóoc
Môn qun lý.

 Hin trng cp nc:
Ti khu vc đã có tuyn ng cp nc sch thành ph do Xí nghip Cp nc
Trung An qun lý.
 Hin trng thoát nc:
Khu đt d án hin ti cha có h thng thoát nc bn. Lng nc ma
đang đc thoát t nhiên ra sông rch.
PHN II: GII THIU D ÁN

2012


Trang 15

Theo đnh hng thoát nc khu vc ra đng d phóng 20m phía ông ra
Quc l 1A, tuy nhiên hin nay đng giáp tng rào Khu Công viên phn mm
Quang Trung cha có h thng thoát nc chung, do đó ch s dng h thng cng
thoát nc hin hu trên đng TCH21.
 Hin trng thông tin liên lc:
Hin nay các khu nhà  đã có mng li thông tin bu đin dc theo các tuyn
đng hin hu. Vì vy, đ đáp ng nhu cu dch v bu chính vin thông, h thng
thông tin đin thoi s đc kt ni vi h thng cáp thông tin quc gia chy dc
theo các tuyn đng.
2.4 Dch v ca d án và k hoch trin khai ca d án:
2.4.1Các sn phm & dch v d án cung cp:
-

D án s xây dng khu nhà  cao tng vi tng 1312
cn h gm khu nhà ( khu
A1,A2,B1,B2) vi din tích khác nhau:
- Lai cn h:

Bng 1: Thit k các lai cn h
STT Tên cn h Din tích (m²)

C cu cn h
1 A 53
+ 01phòng ng
+ Phòng khách
+ Phòng bp
+ Phòng n
+ 01 khu v sinh
+ Phòng git
+ Lô gia
2 D.A 85,8
3
P.A 85,8
4 B 66,2
+ 02 phòng ng


+ Phòng khách
+ Phòng bp
+ Phòng n

+ 02 khu v
 sinh

+ Phòng sinh ho
tchung
+Lô gia (Sân
vn)

5 B1 66
6 B2 65,2
7 D.B 109,6
8
D.B1 109,1
9 D.B2 109,4

10 P.B 109,6
11 P.B1 109,1
12 P.B2

109,4

13 C 78,4
+ 03 phòng ng + 03 khu v

PHN II: GII THIU D ÁN

2012


Trang 16

Bng 2:S lng mi lai cn h:

TT
Tên đn
nguyên

Lai cn
h
S CH
mt tng
Din tích cn
h(m2)
S tng
Tng s
cn h
Tng din
tích cn h
1

A1
B 10 66.2 18 180 11916
2

C 4 78.4 18 72 5644.8
3
P
B 10 109.6 1 10 1096
4
P
C 4 136.3 1 4 545.2
5
A2
D
B 10 66.2 1 10 662
6
D

C 4 136.3 1 4 545.2
7

B 10 66.2 20 200 13240
8

C 4 78.4 20 80 6272
9
P
B 10 109.6 1 10 1096
10
P
C 4 136.3 1 4 545.2
11

B1
A 2 53 18 36 1908
12

B 8 66.2 18 144 9532.8
13
B
1 2 66 18 36 2376
14
B
2 2 65.2 18 36
2347.
2
15
C 4 78.4 18 72

5644.
8
16
P
A 2 85.8 1 2 171.6
17
P
B 8 109.6 1 8 876.8
18
P
B1 2 109.1 1 2 218.2
19
P
B2 2 109.4 1 2 218.8
20
P
C 4 136.3 1 4 545.2
21
B2
D
A 2 85.8 1 2 171.6
22
D
B 8 109.6 1 8 876.8
23
D
B1 2 109.1 1 2 218.2
24
D
B2 2 109.4 1 2 218.8

25
D
C 4 136.3 1 4 545.2
26

A 2 53 20 40 2120
1
4
D.C 136,3
+ Phòng khách
+ Phòng bp
+ Phòng n

sinh
+ Phòng sinh hot
chung
+ Sân vn

1
5
P.C 136,3
PH
N II: GII THIU D ÁN



2012


Trang 17

27

B
8

66.2 20 160 10592
28
B
1 2 66 20 40 2640
29
B
2 2 65.2 20 40 2608
30

C 4 78.4 20 80 6272
31
P
A 2 85.8 1 2 171.6
32
P
B 8 109.6 1 8 876.8
33
P
B1 2 109.1 1 2 218.2
34
P
B2 2 109.4 1 2 218.8
35
P

C 4 136.3 1 4 545.2
T

ng
1312 93695

- Các công trình dch v đô th nh trng tiu hc 4000m2 gm 28 lp hc .
- Khu dich v thng mi, h thng giao thông ,bãi đu xe.
- Khu đt dành riêng cho các lai hat đng th dc th thao vi vn hoa và
cây xanh.
2.4.2K hoch trin khai d án:
Giai đon chun b đu t:
- Thc hin đy đ các th tc pháp lý và ngha v tài chính v quyn s dng
đt theo quy đnh ca pháp lut trc khi khi công xây dng công trình ( do mt s
vn đ trong khâu gii ta và đn bù, cng nh sa cha, b sung vào bng qui
hach 1/ 500 nên khâu th tc pháp lý ca d án này kéo dài 2 nm 10/2009 -
10/2011)
- Thc hin đy đ các yêu cu ca các c quan chc nng đúng theo quy đnh
pháp lut.
Giai đon thc hin đu t: ( 10/2011 – 3/2014)
- Trin khai thc hin d án theo đúng quy đnh ca Lut Nhà , Ngh nh ca
Chính ph v qun lý cht lng công trình, Ngh đnh v qun lý d án đu t xây
dng công trình, và các vn bn quy phm pháp lut có liên quan do c quan nhà
nc có thm quyn ban hành.
- Hoàn tt các th tc đm bo đ điu kin đ khi công xây dng công trình
theo điu 72 Lut Xây dng.
PH
N II: GII THIU D ÁN

2012


Trang 18

- Thc hin d án theo đúng ni dung và thi hn hoàn thành đã đc phê duyt
hoc cho phép điu chnh.
Kt thúc giai đon đu t xây dng:(3/2014 -12/2014)
- Nghim thu toàn b d án và thc hin vic đi chiu vi ni dung ca d án
đc duyt, lp báo cáo gi cho y ban nhân dân thành ph, y ban nhân dân qun
12 và c quan thm đnh phê duyt d án (S Xây Dng).
- Hoàn thành các h s, tài liu phc v công tác lu tr theo quy đnh ti điu
66 Lut Nhà  và pháp lut v xây dng.
- Báo cáo quyt toán theo quy đnh ca pháp lut v tài chính.
- Ch trì, phi hp vi chính quyn đa phng trong vic gii quyt các tn ti
v qun lý hành chính trong khu vc ca d án.
- Giai đon qun lý vn hành s dng ( 6/2012- 12/2016)
- Thông báo công khai ni dung d án đã đc c quan qun lý Nhà nc có
thm quyn phê duyt trc khi ký hp đng vi ngi mua cn h.
- Bo hành nhà  theo quy đnh ti iu 74 ca Lut Nhà .
- T chc thc hin các hat đng dch v qun lý s dng nhà , h thng h
tng k thut và các dch v khác có liên quan trong phm vi d án theo quy đnh
ca pháp lut; qun lý vn hành các công trình h tng đã đc đa vào khai thác
trong khi cha chuyn giao cho các t chc dch v công ích hoc t chc qun lý
chuyên ngành.
- Báo cáo kt qu thc hin d án theo đnh k 6 tháng 1 ln và khi kt thúc d
án cho c quan thm đnh phê duyt d án và Uy ban nhân dân cp tnh ni có d
án.
- Chu trách nhim qun lý vn hành công trình cho đn khi thành lp Ban qun
tr chung c theo đúng quy đnh ca Lut Nhà .

- Thc hin cá ngha v tài chính và các ngha v khác theo quy đnh ca pháp
lut.
- Ngoài ra, vic qun lý, bo hành, bo trì, s dng chung c, ch đu t cn
thc hin theo đúng ni dung chng 4 v ni dung qun lý vic s dng nhà  ca
Chính ph.
PH
N II: GII THIU D ÁN


2012


Trang 19

2.4.3Tng th chung b trí & xây dng :
 Khi cn h A1, A2, B1, B2:
- Khi cn h A1, A2:
+ Tng 1(khi A1): Din tích sàn xây dng: 1249,6 m² gm có snh chính cn
h dn đn lõi thang máy, li vào khu thng mi và các ca hàng
+ Tng 2; 3 (khi A1): Din tích sàn xây dng mi tng 1495 m² khu thng
mi.
+ Tng 1(khi A2) : Din tích sàn xây dng 1885m². B trí 14 loi cn h
(tng trt và lng) . Li vào cn h t va hè.
+ Tng 2; 3 (khi A2): Din tích sàn xây dng mi tng 1180 m². B trí 14 cn
h xung quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát him) và hành lang có
b rng 1,8m.
+ Tng k thut: Din tích sàn xây dng 1180 m²
+ Tng 4-21 : Din tích sàn xây dng mi tng 1180 m². B trí 14 cn h xung
quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát him) và hành lang có b rng
1,8m.

+ Tng 22 : Din tích sàn xây dng 1885m². B trí 14 loi cn h phenthouse
(tng trt và lng) xung quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát him).
Li vào cn h t hành lang.
Giao thông trong khi A1, A2 s dng 04 thang máy, trong đó có 01 thang
ch hàng. Ngoài ra còn có 02 thang b dùng đ thoát him khi có s c.
- Khi cn h B1, B2:
+ Tng 1(khi B1): Din tích sàn xây dng: 1249,6 m² gm có snh chính cn
h dn đn lõi thang máy, li vào khu thng mi và các ca hàng
+ Tng 2; 3 (khi B1): Din tích sàn xây dng mi tng 1495 m² khu thng
mi.
+ Tng 1(khi B2) : Din tích sàn xây dng 1885m². B trí 14 loi cn h
(tng trt và lng) . Li vào cn h t va hè.
PH
N II: GII THIU D ÁN



2012


Trang 20

+ Tng 2; 3 (khi B2): Din tích sàn xây dng mi tng 1180 m². B trí 14 cn
h xung quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát him) và hành lang có
b rng 1,8m.
+ Tng k thut: Din tích sàn xây dng 1180 m²
+ Tng 4-21 : Din tích sàn xây dng mi tng 1180 m². B trí 14 cn h xung
quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát him) và hành lang có b rng
1,8m.
+ Tng 1(khi B2) : Din tích sàn xây dng 1885m². B trí 14 loi cn h

phenthouse (tng trt và lng) xung quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b
thoát him). Li vào cn h t hành lang.
Giao thông trong khi B1, B2 s dng 04 thang máy, trong đó có 01 thang
ch hàng. Ngoài ra còn có 02 thang b dùng đ thoát him khi có s c.
 Khi công trình trng hc (C):
+ Tng din tích sàn xây dng: 4.312,4 m².
+ Gm hai dãy lp hc cao 4 tng và mt dãy vn phòng cao 4 tng.
+ S lp hc 28. kích thc lp hc (6mx8m)
Cng chính b trí đng 33 có l gii 25m. Cng ph trng b trí đng ni
b.
Khi công trình thng mi (D): Tng din tích sàn xây dng: 360,0 m².













PH
N II: GII THIU D ÁN


2012

Trang 21

PHN III: ÁNH GIÁ NHU CU TH TRNG

3.1Tng quan v th trng Bt ng Sn Vit Nam thi gian qua và hin ti:
- Song ngm bán tháo đa c: Th trng bt đng sn Vit Nam đng bng kin
cho các nhà đu t tìm đ mi cách đ xoay s, trong đó có bán tháo đ thu hi vn
đin hình là công ty đa c CP Du Khí (PVL) công b chp nhn chu l 70 t
đng đ bán tháo 85 cn h ca d án Vit Nam Landmark, trong đó doanh nghip
đi h giá 21,36 triu/m2 xung còn 15,5 triu/m2 do áp lc tr n ngân hàng, ngòai
ra còn có các tp đòan khác nh công ty CP i ng, công ty CEO group. Theo
gii phân tích Bt ng Sn thì đây là nhng chiêu đy hàng, trong thi bui hin
nay ct l là bin pháp an tòan nht đi vi th trng BS.
- t th c,chung c đt hàng: Theo báo cáo t th trng BS Hà Ni thì
phân khúc th c và các lai cn h chung c c đang din ra sôi đng, s d chung
c c đt hàng vì gá nó gim t 20% đn 30%, thêm vào đó nhng v v phí dch
v đt đ khin cho khách hàng mun s hu mt cn h cho riêng mình vi đy
đ giy t, s đ trong tay.
- Nhà ph vn đt khách: S lng giao dch nhà ph tng đáng k mt dù giá
c gn nh không gim.
- t nn ven Sài Gòn thu hút khách: Trong khi phân khúc cn h cao cp giao
dch m đm thì các vùng ven li đt hàng giá 3-4 triu/m2, đt ven ch cn 200 đn
300 triu /mt nn, nên nhiu ngi không ngn ngi coi đây là mt kênh đu t ít
bin đng nht.
- Ngày 14/11 NHNN ban hành vn bn s 8844/NHNN-CSTT, lai tr bn
nhóm tín dng thuc lnh vc Bt ng Sn ra khi r tín dng phi sn xut theo
Thông t 01 .Vn bn này đã gii cu h thng ngân hàng cng nh các doanh
nghip Bt ng Sn khi tình hung “ lng nan”
- Ch th 2196/CT-TTg vào ngày 06/12/2011 m đng cho dòng vn vào th

trng BS. Theo đó, mt s chính sách đc đa ra đ qun lý th trng bt
đng sn, dòng vn s đc u tiên cho vay đ đu t nhà cho ngi có thu nhp
thp, nhà cho công nhân … iu này có th là mt chính sách tích cc đi vi
nhng doanh nghip hot đng trong phân khúc nhà giá thp.
PH
N III ĐÁNH GIÁ NHU CU TH TR

NG



2012


Trang 22

- iu này có ngha là NHNN đã bt đèn xanh cho ngun tín dng đ vào các
d án đang xây dng. Cn “hp hi” do thiu vn ca nhiu doanh nghip đã đc
gii ta.
- Qui đnh mi v thu tin s dng ngòai hn mc ti TP HCM. Quyt đnh 64
v vic thu tin s dng đt ca gia đình, cá nhân cho phn din tích vt hn mc
đt  theo hng dn ti Thông t 93 ca B Tài chính UBNN TP HCM ban hành
là cho vic thu tin đt tr nên khó khn.
- D án nhà  phi có ít nht 70% cn h nh trung bình: B xây dng đang ly
ý kin cho d tho ngh đnh v qun lý đu t phát trin đô th, theo đó các d án
thng mi phát trin nhà  phi có t l hp lý v cn h có din tích nh 45-70
m2 chim 30%, din tích trung bình 70- 90m2 chim 49%, ln hn 90m2 chim
30%.
3.2Th trng cn h bán ti TP HCM :
a. Ngun cung:

n cui tháng 11 th trng đó nhn 869 cn h đc chào bán t 6 d án:
Vincom centre, Sky Garden 3, Terra luxury condominium , chung c Tín phong (
Q12), An Binh Tower và chung c Phú Lc Th. Va qua mt s d án đc khi
công khi A và B ca d án Celadon city, Everville, Thái Sn deparment và The
Easten, ngun cung mi tp trung ch yu vào Qun 7, Bình tân, Tân Bình chim
th phn cao là phân khúc cn h trung cp bình dân. D kin sau khi các d án này
hòan thành s cung cp hn 11 000 cn h.
Biu đ 1: Ngun cung cn h theo qun

b. Giá bán :


Ngu
 D 
Q4/
2011

PHN III ĐÁNH GIÁ NHU CU TH TRNG

2012


Trang 23

Biu đ 2:Giá chào bán trung bình theo hng


- Giá chào bán có xu hng gim vi tt c phân khúc, cn h cao cp chào bán
vi giá 34-36 triu/m2, trung bình khang 15-17 triu/m2, bình dân tng đi 12-15
triu /m2.

- Trong tâm đim ca th trng BS TP HCM tháng 11 là s kin “bán tháo”
cn h Petro Viet Nam Landmark tuy nhiên vn không thu hút đc nhiu ngi
mua.
- n ht quí 4.2011 d kin s có hn 5000 cn h đc chào bán và s có
khan 30 d án mi gia nhp th trng t 2012 đn 2013 cung cp hn 17000 cn
h, vi ngun cung tng mnh dn đn cnh tranh v giá c cho ngi mua thêm
nhiu la chn.
3.3Th trng trung tâm thng mi ti TP HCM:
Ngun cung mt bng bán l ti Tp.HCM đc d báo s tung mnh, do mt
s d án quy mô ln sp ra mt th trng.
Th trng bán l mc dù trong nm va qua đc đánh giá là kh quan hn so
vi nhng mng th trng khác nh vn phòng, nhà . Tuy nhiên, khó khn ca
ngành bán l Vit Nam đang ngày càng gia tng do khng hong t nn kinh t th
gii và trong nc.
Bên cnh đó, mt nguyên nhân khác là do thc t ngun cung mt bng sp
tng mnh.
Ngành bán l đang đi xung
Ngu
     

PHN III ĐÁNH GIÁ NHU CU TH TRNG

2012


Trang 24

Biu đ 3: Nhng khó khn
vi kinh doanh bán l

Doanh thu bán l hàng hóa và
dch v ti TP. HCM c đt 331.887 t đng trong tám tháng đu nm 2011, tng
trng 23,8% so vi cùng k nm ngoái. T Tháng 1 đn Tháng 9/2011, ch s CPI
đã tng khong 16,63%. So vi cùng k nm ngoái ch s này đã tng mnh khong
22,42%.
Ngun cung tng mnh
Theo con s thng kê ca Knight Frank, ngun cung th trng bán l ti TP
HCM vi khong 658.000 m2 bao gm siêu th, khi đ thng mi, ca hàng bách
hóa và trung tâm mua sm. Con s thng kê ca Savills Vit Nam cng tng
đng khong 620.000m2.

D báo Ngun cung mi 2012 - 2015 ti Tp.HCM

Ngun: Savills Vit Nam
Trong 5 nm ti,
ngun cung s ti Tp.HCM
s tng thêm 1,68 triu m2
tng gp đôi hin ti.
Savills d báo, s có
khong 1,2 triu m2 din
tích bán l mi s gia nhp
th trng t nm 2012 tr đi.
3.4 Phân tích th trng:
Biu đ 4: V trí khu vc
PH
N III
 ĐÁNH GIÁ NHU C

U TH TR

NG