Các giải pháp thuế để phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP H CHệ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN















TP. H Chí Minh, nm 2012
CảUYÊN  TT NGHIP

CÁC GII PHÁP THU  PHÁT TRIN TH TRNG
BT NG SN  VIT NAM

GVHD: ThS.NGUYN TH BÍCH HNG
SVTH: LÊ TH NGC ANH
MSSV: 108206702
LP: BS00 - K34.
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM

Lể TH NGC ANH 2


NHN XÉT CA N V THC TP

CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 3

NHN XÉT CA GIÁO VIểN HNG DN

CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 4

DANH MC T VIT TT

TP.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y Ban Nhân Dân
BS Bt đng sn
NSNN Ngân sách Nhà nc
QSD Quyn s dng đt
WTO T chc thng mi th gii
SDNN S dng đt nông nghip













CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 5

CHNG 1: GII THIU
1.1 Tính cp thit ca đ tài

Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng có v trí và vai trò
quan trng đi vi nn kinh t quc dân. Phát trin và qun lý có hiu qu th
trng này s góp phn quan trng vào quá trình thúc đy phát trin kinh t xã
hi, to kh nng thu hút đa dng các ngun vn đu t cho phát trin đô th và
nông thôn vn minh, hin đi và bn vng theo hng công nghip hóa – hin đi
hóa .
Trong nhng nm qua th trng bt đng sn đã và đang hình thành, phát
trin  Vit Nam, góp phn tng trng kinh t, n đnh xã hi, kích thích đu t,
đáp ng các yêu cu. Tuy nhiên bên cnh nhng mt tích cc, th trng bt đng
sn còn biu l nhiu khuyt tt, đó là mi trao đi , giao dch din ra trên th
trng còn mang tính t phát, hin tng mua, bán din ra mnh m, nht là  các
thành ph ln. Do hot đng thiu kim soát ca Nhà nc dn đn Nhà nc b
tht thu mt khon ln t vic mua, bán, kinh doanh bt đng sn. c bit mt
vài nm gn đây hin tng đu c trc li din ra mnh m gây ra nhng cn st
giá gi to. Tình trng “đóng bng” trên th trng bt đng sn chính thc vn
cha có bin pháp tháo g.
Vì vy, vic nghiên cu “ Các gii pháp thu đ phát trin th trng bt
đng sn  Vit Nam” là yêu cu cp thit đ n đnh và phát trin th trng bt
đng sn trong thi gian ti.
1.2 Mc đích nghiên cu
 tài nghiên cu s cn thit ca th trng bt đng sn đi vi s phát
trin ca nn kinh t quc gia trên c s nghiên cu nhng lý lun chung v th
trng bt đng sn, đánh giá thc trng th trng bt đng sn ti Vit Nam
trong thi gian qua t đó đ xut nhng gii pháp v thu đ n đnh và phát trin
th trng bt đng sn  Vit Nam.
1.3 i tng và phm vi nghiên cu
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 6

1.3.1 Ễ tng nghiên cu:

i tng nghiên cu ca đ tài này ch yu là các chính sách thu v bt đng
sn ca Nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam có tác đng đn th trng
bt đng sn  Vit Nam trong thi gian qua.
1.3.2 Phm vi nghiên cu:
Phm vi nghiên cu ca đ tài là chính sách thu trên th trng bt đng sn 
Vit Nam.
1.4 Phng pháp nghiên cu
Các phng pháp nghiên cu đc s dng trong đ tài này:
 Phng pháp nghiên cu d liu th cp đc s dng nhiu đ nghiên cu
c s lý lun nhm đt nn tng cho vic xây dng và phát trin th trng
bt đng sn. Phng pháp này đc s dng đ xem xét, tìm tòi, h thng
và tóm tt nhng kt qu nghiên cu có liên quan đn nhng công trình
trc đó t đó có th s dng nhng kt qu đó hoc b sung thêm phc v
cho vic nghiên cu này.
 Ngoài ra còn s dng các phng pháp phân tích đnh tính, phng pháp
tng hp, so sánh.
1.5 ụ ngha khoa hc và thc tin ca đ tài
Vic nghiên cu đ tài này có Ủ ngha rt quan trng v mt thc tin qun lý
th trng bt đng sn, nó không nhng có Ủ ngha v mt kinh t mà còn có ý
ngha v mt xã hi. V mt kinh t, th trng bt đng sn càng phát trin thì
kh nng thu hút vn đu t trong và ngoài nc ngày càng tng, c s h tng
ngày càng đc hoàn thin và đng b… góp phn thúc đy nn kinh t phát trin.
ng thi, vic xây dng và phát trin th trng bt đng sn cng có tác đng
rt ln đn các th trng khác, đc bit là th trng tài chính, tin t. V mt xã
hi, th trng bt đng sn càng phát trin, càng minh bch càng đem li lòng tin
cho ngi dân đi vi chính quyn, làm cho ngi dân an tâm sinh sng và đu t
vào bt đng sn, gim thiu các v khiu kin v đt đai.

CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 7

1.6 B cc ca đ tài
u tiên tôi đi vào gii thiu v chính sách thu đi vi th trng bt đng
sn Vit Nam đ mi ngi có th hiu đc th trng bt đng sn nh th nào
và các tác đng ca chính sách thu đn th trng bt đng sn Vit Nam. Tip
đn nói v thc trng chính sách thu đi vi s phát trin ca th trng bt đng
sn Vit Nam. Cui cùng tôi đa ra các gii pháp thu đ phát trin th trng bt
đng sn Vit Nam.
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A


CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM

Lể TH NGC ANH 8

CHNG 2: CHÍNH SÁCH THU I VI S PHÁT
TRIN TH TRNG BT NG SN
2.1 S phát trin th trng bt đng sn
2.1.1 Th trng bt đng sn
2.1.1.1 Khái nim ốà đẾ đỄm bt đng sn
a. Khái nim bt đng sn
Mi mt đt nc, quc gia, lãnh th đu có tài sn riêng ca mình. Tài sn
ca quc gia bao gm đt đai, sông sui, mt nc t nhiên, rng, bin, hoc là có
ngun gc là vt cht do con ngi to ra trong sut quá trình lch s phát trin.
Mc dù có nhiu dng, loi khác nhau, các nc đu chia tài sn quc gia làm hai
loi chính là bt đng sn và đng sn.
Theo B Lut Dân s nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, iu 181 quy
đnh:
“Bt đng sn là các tài sn không di di đc bao gm:
 t đai;
 Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin
vi nhà  , công trình xây dng đó;
 Các tài sn gn lin vi đt đai
 Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.”
Nh ốy, bt đng sn trc ht là mt tài sn và có đc đim là không di di
đc, tn ti và n đnh lâu dài. Mt tài sn đc coi là bt đng sn khi tha mãn
các điu kin sau: (i) là mt yu t vt cht có ích cho con ngi; (ii) đc chim
gi bi cá nhân hoc cng đng ngi; (iii) có th đo lng bng giá tr nht đnh;
(iv) không th di di hn ch đ tính cht, công nng, hình thái ca nó không thay
đi; và (v) tn ti lâu dài.
( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai- 2010)
A
A

CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 9

b. Khái nim hàng hóa bt đng sn
Có th khng đnh rng hu ht bt đng sn là hàng hóa. Mun tr thành
hàng hóa thì bt đng sn đó phi đa ra th trng đ trao đi, mua bán, cho thuê
và nhng hot đng này pháp lut không cm. Tuy nhiên cng có nhng bt đng
sn không phi là hàng hóa nh các bt đng sn công cng mà vic s dng ca
ngui này không nh hng đn vic s dng ca ngi khác.
 Vit Nam cng vy, không phi tt c các bt đng sn là hàng hóa. Có
nhiu loi bt đng sn không phi là hàng hóa, nh các công trình h tng mang
tính cht công cng, đt đai là bt đng sn nhng pháp lut cm mua bán.
Bt đng sn là hàng hóa, ngoài nhng đc đim chung ca hàng hóa thông
thng nó còn có mt s đc đim riêng đây:
 Các bt đng sn ch to lp trên mt din tích c th ca đt đai. Nu đt đai
không phi là hàng hóa thì bt đng sn trên đó khó có th tr thành hàng
hóa.
 Xét di gc đ các nhà đu t thì đt đai đc dùng làm phng tin bo
him giá tr phòng nga khi lm phát, đc bit là nhng nc th trng tài
chính kém phát trin.
 t đai khi tr thành hàng hóa thì giá c ca nó còn phn nh li th v v trí
đa hình, đa đim và các tài sn to lp trên đt.
 Bt đng sn là hàng hóa không di di đc nên h s mô t v hàng hóa ghi
nhn s bin đng theo thi gian v hin trng, v thay đi ch s hu, ch
s dng… theo mt trình t pháp lý nht đnh và là yu t đc bit quan
trng trong quan h giao dch trên th trng bt đng sn.
 Bt đng sn là hàng hóa có giá tr cao, cn nhiu vn đu t dài hn. Nhng
ngi có thu nhp trung bình tr xung khó có kh nng tip cn nu không
có s h tr ca th trng tài chính.
 Hàng hóa bt đng sn luôn nm trong mt không gian nht đnh, nó nh

hng trc tip đn cnh quan môi trng ca dân c trong khu vc. Cho
nên nó liên quan đn nhiu ngành kinh t, khoa hc, k thut, kin trúc, vn
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 10

hóa… Vì vy th trng bt đng sn ít nhiu chu s chi phi ca các ngành
trên.
( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai- 2010)
c. CáẾ đẾ đỄm ca bt đng sn
T nhng phân tích trên cho thy bt đng sn là mt hàng hóa đc bit. Vì
vy, ngoài nhng đc đim chung ca nhng hàng hóa thông thng, bt đng sn
còn có nhng đc đim riêng nh sau:
 Bt đng sn là hàng hóa gn lin vi mt v trí nht đnh, không th di
chuyn đc : Ngi ta không th di chuyn đt đai, nhà ca gi chung là bt
đng sn t ni này sang ni khác. Chính đc đim này làm cho giá c bt
đng sn chu nh hng ln ca yu t v trí, chng hn nh bt đng sn đó
nm  đng nào, khu vc nào. Nhng bt đng sn càng gn trung tâm đô
th, dân c đông đúc thì giá càng cao và ngc li.
 Hàng hóa bt đng sn là tài sn có tính lâu bn: c đim này đ nhn thy
 ch khi s dng đt đai không b hao mòn. Các công trình kin trúc, vt
kin trúc đc xây dng trên đt có th tn ti hàng trm nm và hn na.
 Cung cu và giá c hàng hóa bt đng sn chu s chi phi mnh m ca
pháp lut và các chính sách ca nhà nc: Xut phát t đc đim bt đng
sn là hàng hóa đc bit không di di đc nên giá c ca nó ph thuc rt
ln vào quan đim s hu, các ch đ chính sách và lut pháp ca Nhà nc
nh Lut đt đai, các chính sách thu trong lnh vc đt đai, chính sách v h
khu, đnh hng đu t và xây dng c s h tng ca Nhà nc.
 Hàng hóa bt đng sn chu nh hng bi yu t tp quán, th hiu, tâm lý
và tính cng đng: giá c hàng hoá bt đng sn không ging nh các hàng
hóa thông thng mà nó chu s chi phi nhiu ca các yu t nh s phát

trin kinh t xã hi, thói quen, tp quán, yu t tâm lỦ… ca c dân sinh sng
trong khu vc đó.
 Hàng hóa bt đng sn là hàng hoá có giá tr cao và kh nng chuyn đi
thành tin chm: bt đng sn luôn là tài sn có giá cao do giá tr đt và các
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 11

công trình trên đt cao. Mt khác, vic bán bt đng sn không th nhanh
chóng nh các hàng hóa khác.
 Hàng hóa bt đng sn có tính khan him: Do s phát trin ca nn kinh t
xã hi, dân s ngày càng tng làm cho nhu cu v bt đng sn đ sn xut,
đ  ngày càng tng trong khi đt đai b gii hn. Cho nên giá c ca bt
đng sn có xu hng ngày càng tng trong khi các hàng hóa khác, vi tin
b khoa hc k thut thì giá c ngày càng gim.
 Hàng hóa bt đng sn có tính d bit và chu nh hng ln nhau: Mi bt
đng sn là mt tài sn riêng bit, đc sn xut đn chic và đu có yu t
riêng bit không có bt c s ging nhau nào gia các đn v bt đng sn.
S khác bit ca bt đng sn trc ht là do s khác nhau v v trí, kt cu
và kin trúc, khác nhau v hng cnh quan… Tuy nhiên hàng hóa bt đng
sn có s tác đng và nh hng ln nhau rt ln. S ra đi hoàn thin hay
mt đi ca bt đng sn này s làm thay đi giá tr và giá tr s dng ca
hàng hóa bt đng sn kia.
 Hiu qu s dng đt đai có s chênh lch nhau rt ln khi thay đi mc đích
s dng: c đim này cho thy vic nâng cao hiu qu s dng đt là cn
thit và ph thuc vào s phát trin ca nn kinh t và ngi s hu, s dng
đt.
( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai- 2010)
A
2.1.1.2 Khái nim ốà đẾ đỄm th tọng bt đng sn
a. Khái nim th tọng bt đng sn

Khi hàng hóa bt đng sn đc đa ra giao dch mua bán, cm c, cho thuê
thông qua tin t thì lúc đó xut hin th trng bt đng sn.
Tuy nhiên bt đng sn khác vi các hàng hóa khác  ch chúng không ch
đc mua bán, mà còn là đi tng ca nhiu giao dch khác nh cho thuê, th
chp. Do đó, th trng bt đng sn hoàn chnh không ch là quan h gia ngi
mua và ngi bán mà còn là ni din ra các giao dch liên quan đn bt đng sn
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 12

nh cho thuê, th chp, bo him và chuyn dch quyn s dng Nên th trng
bt đng sn là tng th các giao dch v bt đng sn da trên các quan h hàng
hóa, tin t din ra trong mt thi gian và không gian nht đnh.
Tùy theo mc tiêu nghiên cu và tip cn, có th phân loi th trng bt
đng sn theo nhiu tiêu thc khác nhau:
 Nu phân loi theo tính cht pháp lý ca giao dch bt đng sn ta có hai loi
là th trng bt đng sn chính thc và th trng bt đng sn không chính
thc. Th trng bât đng sn chính thc là th trng mà  đó các hot đng
có liên quan đn giao dch bt đng sn đc thc hin theo đúng quy đnh
ca pháp lut. Th trng bt đng sn không chính thc là th trng mà 
đó các giao dch v bt đng sn không tuân th đy đ các quy đnh ca
pháp lut nhng vn tn ti (Th trng bt đng sn không chính thc còn
gi là th trng ngm, hot đng ca th trng này ch yu là thông qua
các môi gii t nhân hay còn gi là “cò”).
 Nu phân loi theo khu vc đa lý: Có th phân th trng bt đông sn theo
tng khu vc, tng đa phng nh th trng  các tnh, thành ph, qun
huyn hay th trng bt đng sn ni thành hay ngoi thành.
 Nu phân loi theo tính cht kinh doanh ca bt đng sn ta có th trng
mua bán, th trng cho thuê, th trng th chp.
( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai- 2010)
b. Ế đỄm th tọng bt đng sn

Do hàng hóa bt đng sn là hàng hóa đc bit, vì vy, th trng bt đng
sn là th trng giao dch hàng hóa đc bit nên có mt s đc đim riêng nh
sau:
 Th trng bt đng sn không phi là th trng giao dch bn thân bt đng
sn mà là th trng giao dch các quyn và li ích cha đng trong bt đng
sn: Th trng bt đng sn là th trng giao dch các quyn và li ích có
đc t vic s hu đt đai ( quyn s dng đt). Bi vy, đt đai không bao
gi hao mòn và mt đi, ngi có quyn s hu đt không s dng đt nh
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 13

các tài sn thông thng khác, cái mà h có th s dng đt nh các tài sn
thông thng khác, cái mà h có th s dng đc đó là các quyn và li ích
do đt đai mang li.
 Th trng bt đng sn mang tính vùng, tính khu vc sâu sc: Bt đng sn
là loi hàng hóa c đnh và không th di di đc v mt v trí và nó chu nh
hng ca yu t tp quán, tâm lý, th hiu. Trong khi đó tâm lỦ, tp quán,
th hiu ca mi vùng, đa phng khác nhau. ng thi, đt đai không th
di chuyn t vùng này sang vùng khác đc và tâm lý, th hiu, tp quán
cng không th di chuyn t vùng này sang vùng khác đc. Chính vì vy,
hot đng ca th trng bt đng sn mang tính đa phng. Mt khác, th
trng bt đng sn mang tính không tp trung mà trãi rng  mi vùng trên
c nc, mà  mi vùng đó trình đ phát trin kinh t, vn hóa, xã hi khác
nhau. Mt đ dân s li không đng đu. Do đó, nhu cu v bt đng sn là
rt khác nhau v s lng, kiu cách, mu mã, cht lng, dn đn s khác
nhau v quy mô và trình đ phát trin ca th tng bt đng sn. Thc t
cho thy, th trng bât đng sn  các đô th thng có quy mô và trình đ
phát trin cao hn  khu vc nông thôn. Ngay c gia các đô th vi nhau thì
đô th trung tâm kinh t, vn hóa, chính tr ca mt vùng hay c nc thì
cng có th trng bt đng sn phát trin, hot đng sôi đng hn các đô th

khác.
 Th trng bt đng sn chu s chi phi ca yu t pháp lut: Bt đng sn
mun tr thành hàng hóa và thc hin giao dch trên th trng chu s chi
phi và điu chnh ca h thng pháp lut v đt đai và bt đng sn. Pháp
lut chi phi, điu chnh các quyn v bt đng sn nh mua bán, th chp,
góp vn… ng thi pháp lut còn quy đnh hp đng dân s v bt đng
sn. Vic cung cp thông tin v bt đng sn ( yu t quan trng đi vi hot
đng ca th trng bt đng sn) cng phi tuân th theo các quy đnh ca
nhà nc và pháp lut.
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 14

 Th trng bt đng sn tuy có hot đng phong phú nhng thng là mt th
trng không hoàn ho: Th trng bt đng sn có ni dung phong phú bao
gm các giao dch dân s chuyn quyn s hu bt đng sn, các giao dch
chuyn đi bt đng sn, các giao dch cho thuê, th chp bt đng sn, các
giao dch dùng bt đng sn góp vn liên doanh. Nhng trên thc t, th
trng bt đng sn là dng th trng không hoàn ho. Th trng bt đng
sn ph thuc vào điu kin đc trng ca tng vùng, đa phng, nó chu s
chi phi ca điu kin t nhiên, kinh t, xã hi, truyn thng và tp quán ca
mi vùng, mi đa phng, mi cng đng khác nhau. Chính vì đc đim
mang tính đa phng nh vy, s hiu bit v giao dch và thc hin giao
dch thng không hoàn ho. Có giao dch  đa phng này đã xut hin
nhng ti đa phng khác li cha xut hin. Thông tin và các yu t cu
thành th trng là không hoàn ho. Nguyên nhân là do bn thân hin vt ca
tng bt đng sn ch phn ánh tình trng vt cht ca bt đng sn đó. Bn
thân vt cht ca bt đng sn không phn ánh đc tính pháp lý v quyn s
hu bt đng sn ca ngi đang có bt đng sn, đó là nhng thông tin,
nhng yu t mà ngi mua, thuê, nhn th chp, nhn góp vn liên doanh…
cn nm bt và am hiu.

 Cung bt đng sn phn ng chm hn so vi cu bt đng sn: Khi cu bt
đng sn tng thì cung v bt đng sn trên th trng bt đng sn không
th phn ng tng nhanh chóng nh các hàng hóa thông thng khác. Bi vì,
vic tng cung hàng hóa bt đng sn cn có thi gian và khó khn hn các
hàng hóa thông thng. Vic to ra hàng hóa bt đng sn, các công trình
xây dng… đòi hi phi tn nhiu thi gian, t tìm hiu thông tin v đt đai,
chuyn nhng đt đai, xin giy phép xây dng, thit k, thi công… Th tc
chuyn nhng đt đai, bt đng sn thng là khá phc tp. Bên cnh đó,
bt đng sn là hàng hóa có giá tr ln, đòi hi vn đu t ln.
 Giao dch trên th trng bt đng sn liên quan đn các loi dch v t vn
chuyên nghip trình đ cao: Bt đng sn là hàng hóa có giá tr ln. Mt
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 15

khác, giá tr hàng hóa bt đng sn chu s tác đng phc tp ca nhiu yu
t. ng thi, thông tin trên th trng bt đng sn khá phc tp và thng
không hoàn ho. Chính vì vy, khi mua bán, giao dch bt đng sn đòi hi
phi có s tính toán k lng, đòi hi phi thông qua các chuyên gia môi
gii, đnh giá bt đng sn có chuyên môn.
 Th trng bt đng sn có mi quan h mt thit vi th trng vn: hàng
hóa bt đng sn là hàng hóa có giá tr ln, do đó, các hot đng giao dch,
đu t kinh doanh trên th trng bt đng sn đu có nhu cu rt ln v vn.
Mt phn nhu cu v vn cho hot đng đu t, kinh doanh bt đng sn
đc huy đng trên th trng vn. ng thi, mt lng vn huy đng đc
trên th trng tài chính đc đu t trên th trng bt đng sn.
( Ngun: Sách nguyên lý bt đng sn – Trn Tin Khai - 2010)
2.1.2 S phát trin ca th trng bt đng sn
2.1.2.1 Quá trình hình thành và phát trin ca th tọng bt đng sn
S ra đi và phát trin ca th trng bt đng sn gn lin vi ch đ s
hu và s phân công lao đng xã hi. Nh vy s chim hu t nhân v t liu

sn xut mà trc tip là s hu t nhân v rung đt, cùng vi s phát trin ca
sn xut trao đi vi hàng hóa khác nhau làm ny sinh hot đng thuê mn, trao
đi, sang nhng rung đt. Khi dân s ngày càng tng, sn xut xã hi ngày càng
phát trin, nhu cu v bt đng sn ngày càng tng cho nên th trng bt đng sn
cng không ngng phát trin. Khi đó các khung pháp lỦ cng đc ban hành và
vic qun lý th trng bt đng sn cng đc chính thc tha nhn.
Khi kinh t th trng phát trin đn mt giai đon nào đó, đòi hi s phát
trin đng b ca các th trng. Song song vi th trng hàng hóa, các th
trng lao đng, th trng vn, th trng bt đng sn cng ra đi và phát trin.
Các lý thuyt kinh t hin đi cng cho rng: vn, lao đng và đt đai là nhng
yu t đu vào ca mi quá trình sn xut. iu đó cho thy, th trng bt đng
sn phát trin song hành vi các th trng khác trong nn kinh t th trng là tt
yu, khách quan. n mt giai đon nht đnh ca nn kinh t, th trng bt đng
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 16

sn không ch gii hn trong phm vi quc gia mà còn din ra trên phm vi khu
vc và mang tính toàn cu. Các ch th tham gia th trng ngày càng đc m
rng. Hàng hóa bt đng sn tham gia giao dch trên th trng cng ngày càng
tng lên v s lng và chng loi. S phát trin ca các giao dch trên th trng
bt đng sn làm xut hin các t chc chuyên hot đng trong lnh vc môi gii,
t vn, thm đnh,… v bt đng sn.
2.1.2.2 Các nhân t ỉể ểỉỂ đn th tọng bt đng sn
 S phát trin kinh t: S phát trin kinh t ca mt quc gia cng đng thi
là s tng nhu cu s dng đt đai vào các mc đích phi sn xut nông
nghip. S phát trin kinh t cng đng thi là s tng nhu cu s dng bt
đng sn cho các ngành kinh t công nghip, thng mi, dch v… S tng
trng này đòi hi phi chuyn dch đt đang s dng vào mc đích sn xut
nông nghip, lâm nghip sang s dng vào mc đích công nghip, thng
mi, dch v, du lch… làm gia tng các giao dch v đt đai, bt đng sn và

th trng bt đng sn phát trin. Ngoài ra, do tính cht ca bt đng sn có
th mua đi bán li nhiu ln, nên thc t mt đ giao dch ca bt đng sn
ngày mt gia tng.
 S ỂỄa tỉỂ ếâỉ s: S gia tng dân s là nhân t làm tng mi nhu cu ca
xã hi v vic làm, n, , mc, hc hành, gii trí…theo đó làm tng nhu cu
v bt đng sn. Trc ht, s gia tng dân s làm tng nhu cu v đt đai
cho sn xut kinh doanh, vì vi s lng lao đng tng nhanh đòi hi phi
m rng, phát trin sn xut kinh doanh làm tng nhu cu s dng đt. Tip
theo, s gia tng dân s là mt áp lc ln làm tng nhu cu s dng bt đng
sn làm nhà , đt . Dân s tng mt mt làm tng quy mô gia đình dn đn
nhu cu v quy mô, din tích v nhà  ca mi gia đình tng lên. Thêm na,
s gia tng dân s theo đó là s tng thêm các nhu cu v các hot đng xã
hi, dch v, thng mi, nhu cu v khám cha bnh, nhu cu v giáo dc
và đào to, hot đng vn hóa, th dc th thao… nhng nhu cu này là
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 17

nhng nhân t làm gia tng nhu cu v bt đng sn nh các trung tâm
thng mi, dch v, dân c,…
 Yu t pháp lut: Yu t pháp lut quy đnh các quyn mua, bán, cho thuê,
th chp, góp vn bt đng sn… hng dn hp đng giao dch dân s bt
đng sn. Nh vy, rõ ràng pháp lut là mt yu t có tính cht quyt đnh
đn s hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn. Thc t cho thy,
yu t pháp lut có th thúc đy hoc hn ch, cá bit có th đóng ca th
trng bt đng sn nh  Vit Nam trc khi có lut đt đai nm 1993. Yu
t pháp lut li có s nh hng mang tính quyt đnh đn s hình thành và
phát trin ca th trng bt đng sn; vì bt đng sn mà yu t ban đu cu
to nên nó là đt đai, nhng quan h đt đai đc mi nhà nc điu chnh
bng pháp lut: Pháp lut đt đai hoc Lut dân s. Các quan h giao dch đt
đai dui hình thc nào  bt c ch đ xã hi nào (tr xã hi công xã nguyên

thy) đu đc pháp lut quy đnh. Chính s quy đnh này là đc đim riêng
có ca hàng hóa bt đng sn và nh hng đn s hình thành và phát trin
ca th trng bt đng sn.
 Chính sách kinh t, quy hoch và k hoch s dỉỂ đt ca Chính Ph và
chính quyn các cp: Chính sách phát trin kinh t, vn đ quy hoch và k
hoch s dng đt ca Chính Ph và chính quyn đa phng cng là mt
nhân t quan trng nh hng đn th trng bt đng sn. Trên phng din
quc gia vic quy hoch và hình thành các vùng kinh t trng đim s kéo
theo vic xây dng các c s h tng nh đng xá, cu cng, sân bay, bn
cng… Các đu t này s thu hút vn đu t trong và ngoài nc theo quy
hoch chung ca Chính Ph. Chính ph cng có th cho phép các t chc, cá
nhân trong hoc ngoài nc đu t, xây dng, kinh doanh c s h tng hoc
xây dng nhà đ bán hoc cho thuê… iu đó làm tng hoc gim cu v bt
đng sn, làm nh hng đn s phát trin ca th trng bt đng sn.
 Tp quán, truyn thng và th hiu: Tp quán và truyn thng nh hng trc
tip vào cách tin hành thc hin các giao dch mua, bán, thuê mn, th
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 18

chp… ca th trng bt đng sn. Nó có tác dng thúc đy nhanh hoc hn
ch các v giao dch, nó đm bo đ tin cy gia các bên mua, bán, cho thuê
và đi thuê. Nó cng góp phn đy nhanh hoc làm chm quá trình thanh toán.
Th hiu nh hng đn th trng bt đng sn trên hai khía cnh ch yu:
Mt là, th hiu v v trí bt đng sn mang tính tp quán, truyn thng nhiu
hn, nht là th trng v nhà  đt . Hai là, th hiu v kin trúc, kiu dáng
k c mt, là nhng nhân t làm nh hng đn th trng bt đng sn.
2.1.2.3 Các b phn cu thành th tọng bt đng sn
 Hàng hóa trên th trng bt đng sn
Hàng hóa bt đng sn bao gm hai loi ch yu là đt đai và vt kin trúc đã
xây dng xong.

 t đai: bn thân đt đai nu tách ri ra thì không th mt mình tha mãn
nhu cu c trú ca con ngi, nhng vì có giá tr tìm n đ phát trin thông
qua đu t, nên cui cùng thì vn có th đt đc mc đích tr thành không
gian c trú. Do đó, đt đai thuc phm trù bt đng sn và là b phn quan
trng ca bt đng sn. t đai có th có hai trng thái là đt đai cha khai
phát và đt đai khai phát (khai phá và phát trin). t cha khai phát thng
là đt nông nghip hay đt cha s dng, còn đt đã khai phát là đt đô th và
đt chuyên dùng.
 Vt kin trúc đã xây dng xong: Vt kin trúc đã xây dng xong bao gm
công trình chính và công trình ph, đó là:
+ Công trình nhà  nh công trình nhà  ph thông, bit th và cn h chung
c. Loi công trình này ngày càng phát trin tng ng vi mc tng thu
nhp, ci thin đi sng ca nhân dân.
+ Công trình thng nghip nh khách sn, nhà vn phòng, siêu th, ch…
+ Công trình công nghip nh nhà xng, kho hàng, do các doanh nghip
đu t phc v cho hot đng sn xut kinh doanh ca mình hoc đu t xây
dng đ cho thuê, thng là ti các khu công nghip tp trung.
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 19

+ Công trình đc bit nh trung tâm gii trí, trng đua, sân golf, sân bay,
bn cng… ây là nhng công trình đu t dài hn, lng giao dch ít.
 Giá c hàng hóa bt đng sn và các yu t tác đng
c trng ca giá c hàng hóa bt đng sn:
Cng ging nh nhng hàng hóa thông thng khác, giá c bt đng sn
đc hình thành trên c s quan h cung cu v bt đng sn trên th trng. Tuy
nhiên hàng hóa bt đng sn là hàng hóa đc bit, do đó, giá c hàng hóa bt đng
sn có mt s đc trng riêng. C s hình thành giá c bt đng sn là mc đ li
ích s dng, mc đ khan him tng đi và mc cu ca ngi mua. So sánh vi
giá c hàng hóa thông thng, giá c hàng hóa bt đng sn có sáu đc trng sau:

 Tính song trùng, tc bao gm c giá đt và giá công trình;
 Tính khu vc;
 Có hai loi hình giá c là giá mua bán và giá cho thuê.
 Giao dch bt đng sn thc cht là giao dch quyn li mà bt đng sn đó
mang li, quyn li không ging nhau thì giá c cng khác nhau;
 Giá c bt đng sn đc hình thành trong tng giao dch riêng l, ngoài vic
chu s nh hng ca tính bt đng sn và tính d bit ca bt đng sn, nó
còn ph thuc vào tính cá bit ca ngi mua và ngi bán;
 Theo xu hng dài hn, giá c bt đng sn luôn có khuynh hng tng lên
vì đt đai là tài nguyên có hn.
Có nhiu cách đ phn loi giá bt đng sn, nhng ngi ta thng cn c
vào công dng ca bt đng sn, có các loi giá sau: Giá th trng, giá thuê, giá
th chp, giá đn bù, giá khi đim đu giá, giá tính thu…
Các yu t tác đng đn giá c hàng hóa bt đng sn:
ng di gc đ v mô, các yu t tác đng ch yu đn giá bt đng sn nh
sau:
 Các quy đnh v s hu, s dng, thuê, chuyn nhng bt đng sn ca nhà
nc trong tng thi k.
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 20

 Các chính sách và ngha v tài chính do nhà nc quy đnh có liên quan đn
quyn s dng đt( thuê, tin s dng đt, tin thuê…), các chính sách này có
nh hng trc tip đn chi phí to lp và chi phí s dng nên cng tác đng
đn giá bt đng sn.
 Nhà nc hoch đnh và công b các quy hoch v s dng đt đai cho tng
khu vc. ây là yu t quan trng có nh hng ln đn giá bt đng sn
trên th trng.
 Ngoài ra còn có các yu t kinh t chung ca quc gia và đa phng nh
yu t v tng sn phm quc dân, mc thu nhp bình quân đu ngi hay

mc tit kim ca các cá nhân và đu t… cng đu nh hng đn giá c
bt đng sn.
 Các yu t tác đng đn cung bt đng sn (nh tng trng kinh t, s phát
trin ca kt cu h tng, s tham gia ca nhà nc trong các vn đ v quy
hoch, cung cp hàng hóa thuc s hu nhà nc) và đn cu ( nh tc đ
tng dân s, thu nhp, s thay đi dch chuyn trong vic làm, ngh nghip
hoc tc đ đô th hóa…) cng tác đng đn s thay đi v giá c bt đng
sn trên th trng bt đng sn.
ng di gc đ vi mô, các yu t nh hng đn giá c bt đng sn nh sau:
 Chi phí to lp bt đng sn;
 Tính hu dng ca bt đng sn, nhìn chung nu bt đng sn có tính hu
dng cao (có th s dng vào nhiu mc đích) thì giá c càng cao.
 V trí ca bt đng sn cng nh hng rt ln đn giá tr bt đng sn. Bt
đng sn  nhng v trí thun li v mt kinh t và sinh hot nh gn ch,
trng hc, bnh vin, trung tâm đô th, gn ni cung ng các dch v sinh
hot, kinh doanh…thì kh nng sinh li ln và giá tr cao.
 Hình dáng ca lô đt nh vuông vc, gn mt tin đng ln… thì có giá tr
ln hn nhng lô đt có hình dng méo mó.


CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 21

Vn đ đnh giá bt đng sn:
nh giá bt đng sn là công vic ht sc khó khn và phc tp do thông
thng bt đng sn đc kt hp bi hai yu t: đt đai và công trình kin trúc
gn lin vi đt, do đó giá c bt đng sn cng phi bao gm hai yu t trên, tuy
nhiên:
 Giá ca vt kin trúc, công trình tách riêng vi đt đai thì ra có th xác đnh
đc da trên vic tng hp các chi phí to lp, ci to công trình; tuy nhiên

trong mt s trng hp đc bit thì chi phí to lp cha hn là giá tr ca
công trình, vt kin trúc do đó là nhng chi phí liên quan đn vic kéo dài
thi gian thi công không cn thit hoc do sa cha li công trình do li thi
công…
 Giá tr ca đt đai nhìn chung khó xác đnh do nó ph thuc vào nhiu yu t
không mang tính đnh lng nh hình dáng, v trí đt, s thích, th hiu và
quan trng là mc đích s dng ca ngi có nhu cu. Mc dù hin nay có
nhiu phng pháp so sánh, phng pháp đnh giá hàng hóa bt đng sn
nh phng pháp so sánh, phng pháp giá tr còn li và phng pháp đu t
(vn hóa), tuy nhiên vic đnh giá còn ph thuc rt nhiu vào nhn xét ch
quan ca ngi đnh giá bt đng sn.
 Cung cu trên th trng bt đng sn
Cu bt đng sn đc xác đnh t nhu cu s hu và s dng các loi bt
đng sn. Nhu cu bt đng sn có khi không bt ngun t nhu cu s dng phn
vt cht ca bt đng sn mà xut phát t mc tiêu nh kinh doanh (mua đ bán),
nhu cu tích tr… Khác vi nhu cu s hu, nhu cu s dng bt đng sn ch
yu li là nhu cu gn vi phn vt cht ca bt đng sn nh s dng đt rung
đ trng trt, dùng đt đ  đ xây dng nhà, xây dng vn phòng cho thuê…; do
đc đim này nên ngi có nhu cu s dng bt đng sn không nht thit phi
đng thi là ngi s hu. Trên thc t đ đáp ng nhu cu s dng bt đng sn,
ngi s dng thng đi thuê t nhng ngi s hu bt đng sn.
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 22

Cung bt đng sn: Do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn nên cung bt
đng sn thng thay đi rt chm so vi nhu cu bt đng sn trên th trng, s
thay đi chm ca cung ch yu do trình t, th tc to lp, thay đi bt đng sn
cn nhiu thi gian so vi các hàng hóa thông thng khác.
Vn đ xác đnh cung cu hàng hóa cho th trng bt đng sn trong tng giai
đon ngn, trung, dài hn cng là vn đ khá phc tp do ph thuc vào rt nhiu

yu t không n đnh và khó xác đnh nh: t l tng dân s, nhu cu ci thin nhà
, yêu cu m rng sn xut công – nông nghip… Do đó, vic xác đnh mc cu
phù hp vi điu kin kinh t xã hi ca tng vùng gp rt nhiu khó khn, có th
gây nên các trng thái cng thng cu hàng hóa bt đng sn hoc tình trng tha
cung trên th trng, tt c nhng trng thái đó đu tác đng đn giá ca hàng hóa
bt đng sn và s n đnh ca th trng bt đng sn nói chung.
 Các ch th tham gia th trng
Tham gia giao dch trên th trng bt đng sn có các ch th sau:
 Cá nhân : Các cá nhân s hu bt đng sn tham gia vào th trng vi t
cách là ngi bán, ngi cho thuê, ngi đem bt đng sn đi th chp đ
vay vn, dùng bt đng sn đ góp vn liên doanh… Ngc li, có mt s cá
nhân có nhu cu s dng bt đng sn vào đi sng sinh hot cá nhân hoc
s dng vào mc đích sn xut kinh doanh s tham gia giao dch trên th
trng vi t cách là ni mua, đi thuê.
 Doanh nghip kinh doanh bt đng sn: Các doanh nghip này đc t chc
theo nhiu loi hình khác nhau nh doanh nghip kinh doanh và phát trin
nhà, doanh nghip kinh doanh phát trin h tng… đây là loi doanh nghip
to ra hàng hóa cho th trng bt đng sn.
 Nhà nc: Nhà nc tham gia th trng vi t cách là ngi qun lỦ v mô
đi vi hot đng ca th trng bt đng sn. Nhà nc xây dng h thng
pháp lut, to khuôn kh pháp lý cho hot đng ca th trng bt đng sn.
ng thi, nhà nc cng thc hin các bin pháp kinh t, tài chính đ thúc
đy th trng bt đng sn phát trin, thc hin qun lý và giám sát, cung
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 23

cp h thng thông tin v bt đng sn. S tham gia ca nhà nc vào th
trng bt đng sn th hin trên hai mt: thông qua công c quy hoch và
k hoch cùng các đòn by đ điu tit v mô th trng đ có bin pháp điu
tit quan h cung cu và giá c.

 Nhà thu xây dng: Nhà thu xây dng là thành phn trc tip to ra các
công trình xây dng nh nhà , công trình công nghip, thng mi, dch
v… đ to ra hàng hóa bt đng sn cho th trng. Ngi kinh doanh bt
đng sn cn đn nhà thu xây dng đ thi công xây dng công trình. Nhà
thu xây dng đôi khi cng m rng kinh doanh sang lnh vc bt đng sn.
 Các t chc môi gii, t vn: Quá trình khai phá, xây dng, giao dch và
qun lý bt đng sn tng đi phc tp nên phn ln c bên bán ln bên
mua, có nhng thi đim đu phi cn đn dch v ca các chuyên gia t vn
nh kin trúc s; k s; chuyên gia đnh giá đ xác đnh giá bt đng sn
trong quá trình giao dch, xác đnh mc giá mua bán, cho thuê…; chuyên gia
môi gii giúp hai bên mua bán gp nhau giao dch, giúp làm hp đng mua
bán hoc cho thuê. Th trng càng phát trin thì h thng các t chc
chuyên v môi gii, t vn bt đng sn càng phát trin theo hng chuyên
môn hóa.
 Các đnh ch tài chính: Hot đng kinh bt đng sn đòi hi phi có ngun
vn ln. Vì vy, hot đng kinh doanh trên th trng bt đng sn cn phi
huy đng vn t các đnh ch tài chính hot đng trên th trng vn, các
đnh ch tài chính này ch yu là ngân hàng. Ngoài ngân hàng, các đnh ch
tài chính khác nh cá công ty bo him, công ty tài chính, qu đu t… đu
có th tham gia đu t, kinh doanh trên th trng bt đng sn.
2.1.2.4 Các loi hình giao dch bt đng sn hin nay
a. Giao dch mua bán bt đng sn
Thi gian qua, giao dch mua bán bt đng sn đc thc hin di các hình
thc sau:
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 24

 Chuyn quyn s hu nhà  đng thi vi chuyn nhng quyn s dng đt
 hoc chuyn nhng quyn s dng đt nông nghip, đt lâm nghip, đt
có mt nc nuôi trng thy sn gia các h gia đình cá nhân vi nhau;

 Chuyn nhng quyn s hu nhà  thuc s hu nhà nc cho ngi đang
thuê (h gia đình, cá nhân) cùng vi nhn quyn s dng đt;
 Chuyn nhng quyn s hu nhà  và quyn s dng đt  ca các doanh
nghip kinh doanh phát trin h tng, kinh doanh phát trin nhà  cho h gia
đình, cá nhân;
 Chuyn quyn s hu công trình cùng vi nhn quyn s dng đt gi các t
chc vi nhau hoc gia các t chc kinh t vi h gia đình, cá nhân;
 C phn hóa doanh nghip nhà nc, dn đn chuyn nhng bt đng sn
và quyn s dng đt.
b. Giao dch cho thuê bt đng sn
K t khi nc ta chuyn sang nn kinh t th trng, nhu cu giao dch bt
đng sn cho thuê ngày càng tng. Các loi hàng hóa bt đng sn tham gia giao
dch cho thuê bao gm nhng loi sau: thuê đt, thuê li đt, thuê vn phòng làm
vic, thuê nhà xng sn xut kinh doanh, thuê kt cu h tng…
Mt loi hình giao dch cho thuê bt đng sn khá ph bin là giao dch ca
các doanh nghip kinh doanh kt cu h tng cho các doanh nghip trong và ngoài
nc thuê li đt xây dng kt cu h tng ti khu công nghip, khu ch xut, khu
công ngh cao.
c. Giao dch th chp bt đng sn
Trong thi đi ngày nay, khi mà kinh t ngày càng phát trin nhanh chóng,
do đó nhu cu v vn dùng cho hot đng sn xut kinh doanh, tiêu dùng ngày
càng tng. Vì vy, đ đáp ng nhu cu này, các t chc, cá nhân phi đi vay vn
ca các đnh ch tài chính.  đm bo cho các khon vay này, các t chc, cá
nhân phi có tài sn đm bo. tài sn đm bo có tính an toàn nht là bt đng sn.
d. Giao dch bt đng sn góp vn liên doanh
CÁC ẢẤẤ PảÁP TảU  PảÁT TRẤN Tả TRNẢ BT NẢ SN VẤT NAM
Lể TH NGC ANH 25

Cùng vi s phát trin ca hot đng kinh t đi ngoi, hot đng đu t
nc ngoài vào mt quc gia ni đa ngày càng tng, nhiu d án đu t nc

ngoài đc trin khai di hình thc liên doanh và hp đng hp tác kinh doanh.
Trong phn ln các d án liên doanh vi nc ngoài, phn vn góp ca quc gia
ni đa là bng giá t bt đng sn.
2.2 Chính sách thu đi vi s phát trin th trng bt đng sn
2.2.1 H thng chính sách đi vi bt đng sn
 Thu s dng đt.
Là loi thu thu n đnh hàng nm, thu trên tng giá tr đt nhân vi thu
sut. Ngi s hu đt (hoc ngi đc Nhà nc giao đt s dng n đnh, lâu
dài) có trách nhim np thu đt nh mt loi thu đánh vào tài sn. Mc đích thu
thu s dng đt là tn dng và thúc đy s dng đt có hiu qu, ngn nga lng
đon, đu c đt đai. Thu thu trên tng giá tr đt, đt đai càng nhiu thì tng giá
tr đt càng cao, và nu thu sut ly tin thì thu càng ln. Ch s dng đt mà s
dng không hiu qu thì phi chuyn nhng cho ngi khác. Qua đó thúc đy
vic chuyn dch đt đai mt cách hp lỦ, ngn nga đu c đt đai, đng thi
điu tit cung v đt đai.
 Thu thu nhp t chuyn quyn s dng đt (thu giá tr dt tng thêm).
Thu thu nhp t quyn s dng đt là thu đánh mt ln khi phát sinh hành vi bán
(chuyn nhng quyn s dng) đt, thu trên phn thu nhp (giá tr gia tng) khi
bán (chuyn nhng quyn s dng) đt. ây là mt loi thu phát sinh không
thng xuyên và ph thuc phát sinh dch chuyn quyn s dng đt trên th
trng. Cn c tính thu giá tr gia tng đt đai là giá tr ròng đc tính trên c s
ly giá chuyn giao tr đi vn, sau đó đem nhân vi thu sut thành s thu phi
np. ây là loi thu trc thu. i tng thu là thu nhp ròng do vn đem li, cho
nên thu giá tr gia tng đt đai thuc phm trù thu thu nhp. Mi nc áp dng
mt sc thu khác nhau nhng thông thng là thu thu nhp hoc thu giá tr đt
tng thêm.