Thẩm định giá trị Công ty Cổ phần Công viên nước Đầm Sen Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

1
TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN
CHUYểN NGẨNH KINH T THM NH GIÁ
*






CHUYểN  TT NGHIP

 TẨI: THM NH GIÁ TR CỌNG TY C PHN
CỌNG VIểN NC M SEN



GVHD: Th.S Lơm Mnh HƠ
SVTH : Phm HoƠng Nam
LP : TG 02 ậ K34




Tp H Chí Minh, Tháng 04 nm 2012


2
MC LC


LI M U
1. Lý do chn đ tài
2. Mc tiêu nghiên cu
3. i tng và phm vi nghiên cu
4. Phng pháp nghiên cu
5. im mi ca đ tài
6. Kt cu ca đ tài
7. Tng quan v đn v thc tp
CHNG 1 : C S Lụ THUYT V DOANH NGHIP VẨ THM NH GIÁ TR
DOANH NGHIPầầầầầ ầ ầầầ01
1.1 Khái nim doanh nghipầầầ ầ ầầầ ầ ầ. ầ ầầ 01
1.2 Vai trò ca thm đnh giá tr doanh nghipầầầ .ầ ầầầ 01
1.3 C s giá tr ca thm đnh giá tr doanh nghip ầầ . ầầầ.02
1.4 Mc đích thm đnh giá tr doanh nghipầ ầầầ ầầ.ầ ầ.02
1.5 Nguyên tc áp dng trong thm đnh giá tr doanh nghip ầầ03
1.6 Quy trình thm đnh giá tr doanh nghipầầầầầầ ầầầ04
1.7 Các phng pháp thm đnh giá tr doanh nghipầầầ .ầ 06
1.7.1 Phng pháp dòng tin chit khu đ c tính toàn b giá tr doanh
nghipầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầầ06
1.7.2 Phng pháp đnh lng li th thng miầầầầ ầ ầầầ.09
TịM TT CHNG 1ầầầầ . ầầầầầầ ầầầầầầầ 13
CHNG 2 : PHỂN TệCH CỌNG TY C PHN CỌNG VIểN NC M SEN
ầầầầ ầầầầầầầầầầầầầ ầầ14
2.1 Gii thiu v doanh nghipầầầầ . . . ầầầầầầầầầ 14
2.1.1 Ngành ngh kinh doanhầầầầầầầầầầầầầầầầầ14
3
2.1.2 Tóm tt quá trình hình thành và phát trinầầầầầầầ ầầ.15
2.1.3 C cu t chc công ty ầầầầầầầầầầầầầ.ầ ầầ18
2.2 Phơn tích môi trng kinh doanhầầầầầầ. . ầầầầầ.ầ20

2.2.1 Các nhân t ri roầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 20
2.2.2 V th ca Công ty so vi các doanh nghip khác trong
ngànhầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 24
2.3 Phơn tích tƠi chính doanh nghipầầầầ ầ ầầầầầầầ.28
2.3.1 Các t s thanh khonầầầầầầầầầầầầầầ ầầầ29
2.3.2 Các t s hot đng kinh doanhầầầầầầầầầầầầầầ31
2.3.3 Các t s đòn by tài chínhầầầầầầầầầầầầầ ầầ33
2.3.4 Các t s li nhunầầầ ầầầầầ .ầầầầầầầầ ầ.34
TịM TT CHNG 2ầầ ầầầầầầầầầầầầầầầ.ầ.37
CHNG 3 : THM NH GIÁ TR CỌNG TY C PHN CỌNG VIểN
NC M SENầầầầầầầầầầầầ ầầầ .ầầ38
3.1 LỦ do la chn phng pháp thm đnh giáầ ầầầầầ ầ 38
3.2 Thm đnh giá tr Công ty c phn Công viên nc m Sen bng phng
pháp đnh lng li th thng miầầ ầầầầầ ầ 38
3.2.1 ánh giá các yu t hu hìnhầầầầầầầầầầầ ầầầ 39
3.2.2 ánh giá các yu t vô hìnhầầầầầầầầầầầầ ầầầ.40
3.3 Thm đnh giá tr Công ty c phn Công viên nc m Sen bng phng
pháp dòng tin chit khuầầầầầầầ ầ ầầầầầ.44
3.3.1 Xác đnh các yu t nhy cm trong mô hình Dòng tin chit
khuầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầ.44
3.3.2 Xác đnh sut chit khu trong phng pháp dòng tin chit
khuầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ48
3.3.3 Xác đnh dòng tin thun t do ca doanh nghipầầầầầ ầ.50
3.4 Nhn xét v kt qu thm đnh giá tr Công ty c phn Công viên nc m
Senầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầầầầầầ.ầầầ53
4
3.4.1 Nhn xét v kt qu thm đnh giáầầầầầầầầầầầầầ53
3.4.2 Nhng đ xut c th nhm góp phn làm chính xác kt qu thm đnh
giáầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầầ 55
TịM TT CHNG 3 ậ KT LUNầầầầầầầầ ầầầầ57

PH LC
TẨI LIU THAM KHO


















5
DANH MC T VIT TT



1.GW : Goodwill ( giá tr li th thng mi).
2.DSN; DASECO : Công ty c phn công viên nc m Sen.
3.FCFE : Dòng tin thun vn ch s hu.
4.FCFF : Dòng tin thun ca doanh nghip.
5. EBIT : Li nhun trc thu và lưi vay.

6. WACC : Chi phí s dng vn bình quân gia quyn.
7.TSL : Tài sn lu đng.
8.TSC : Tài sn c đnh.
9. TNHH : Trách nhim hu hn.
10. DN : Doanh nghip.
11. CP : C phn .
12. UBCKNN : U ban chng khoán nhà nc.
13. CBCNV : cán b công nhân viên.
14. UBND TP.HCM : U ban nhân dân Thành ph H Chí Minh.
15. KQHKD : Kt qu hot đng kinh doanh.
16. TNDN : Thu nhp doanh nghip.





6

LI M U
1.LỦ do chn đ tƠi:
Trong na thp k tr li đây, th gii nói chung và Vit Nam nói riêng đang chu
nhng tác đng ln ca cuc khng hong kinh t toàn cu. Th trng tài chính,
chng khoán, th trng bt đng sn phát sinh nhiu ru ro khin cho bt c nhà
đu t nào không khi bn khon. Thc trng kinh t v mô thiu tính n đnh,
môi trng đu t thiu minh bch khin cho nhiu công ty hot đng kém hiu
qu dn đn tình trng b thâu tóm, sáp nhp, thm chí phá snầ
Do đó nhu cu đnh giá doanh nghip cho các mc đích ngày càng tr nên cp
thit và không th thiu trong bt kì trng hp nào. nh giá doanh nghip hin
nay vn còn là mt vn đ gây rt nhiu khó khn cho ngành thm đnh giá Vit
Nam nói chung. Chính vì vy mà bn thân mi thm đnh viên phi không ngng

hc tp, tích ly kin thc nhm mang đn nhng kt qu xác thc nht cho mi
doanh nghip.
Công ty c phn Công viên nc m Sen thuc nhóm ngành du lch – gii trí
thuc lnh vc dch v tiêu dùng. Tuy là mt công ty nh trong ngành nhng
công ty vn đt đc t sut sinh li cao. iu này chng t ngành du lch- gii
trí vn là mt ngành có tim nng phát trin khá cao trong tng lai. Vi mong
mun tìm hiu sâu sc hn v trin vng ngành đng thi áp dng các kin thc
v kinh t, tài chính, thm đnh giá , trong quá trình thc tp em đư la chn đ
tài : “ Thm đnh giá tr Công ty c phn Công viên nc m Sen”. Em hi vng
quá trình nghiên cu, thc hin đ tài s giúp em có mt hành trang vng vàng
trong công vic sau này.
2.Mc tiêu nghiên cu:
 tài nghiên cu vi nhng mc tiêu sau :
Xác đnh các yu t nhy cm trong mô hình dòng tin chit khu.
7
Xác đnh s k hin giá trong phong phng pháp đnh lng li th thng mi.
Thm đnh giá tr Công ty c phn Công viên nc m Sen bng hai phng
pháp dòng tin chit khu và phng pháp đnh lng li th thng mi .
 xut các phng án nhm nâng cao cht lng thm đnh.
3. i tng vƠ phm vi nghiên cu:
Trong gii hn đ tài này, em xim phân tích chuyên sâu v thm đnh giá tr
doanh nghip bng hai phng pháp là phng pháp dòng tin chit khu và
phng pháp đnh lng li th thng mi. ây là hai phng pháp có tính đn
giá tr tài sn vô hình và tc đ tng trng ca công ty mt trong nhng yu t
cha đc th hin đy đ và chính xác trong các phng pháp đnh giá.
i tng nghiên cu là Công ty c phn Công viên nc m Sen
4. Phng pháp nghiên cu:
 tài s dng phng pháp phân tích tng hp và phng pháp thng kê.
5. im mi ca đ tƠi :
H thng hoá và chi tit hoá lý lun và các phng pháp thm đnh giá tr doanh

nghip và áp dng vào thc t đi vi mt doanh nghip c th.
Doanh nghip đc chn là công ty C phn Công viên nc m Sen – mt
doanh nghip có quy mô nh trong ngành du lch – gii trí nhng đang duy trì tc
đ tng trng cao trong nhng nm gn đây.
Hn ch ca đ tƠi :
Do không đ s liu thng kê v tài sn ca công ty tính đn thi đim thm đnh
giá nên đ tài ch yu da vào s liu trên báo cáo tài chính ca công ty.
Khi vn dng phng pháp dòng tin chit khu vào xác đnh giá tr doanh
nghip, đòi hi phi xác đnh đc h s chit khu mt cách chính xác. iu
này cn có ngun s liu phân tích liên quan đn s liu thng kê. Tuy nhiên, s
8
liu thng kê cha đáp ng đc yêu cu do th trng chng khoán Vit Nam
còn khá mi m và non tr.
6. Kt cu ca đ tƠi:
Ngoài phn m đu, kt lun, ký hiu ch vit tt, danh mc tài liu tham kho
và ph lc ầ đ tài gm có 3 chng:
Chng 1 : C s lý thuyt v doanh nghip và thm đnh giá tr doanh nghip.
Chng 2 : Phân tích Công ty c phn Công viên nc m Sen.
Chng 3 : Thm đnh giá tr Công ty c phn Công viên nc m Sen.
7. Tng quan v đn v thc tp:
Tên doanh nghip : CỌNG TY TNHH THM NH GIÁ I VIT
Tên ting Anh : DAI VIET VALUATION COMPANY LTD.
Tên vit tt : DAVI VALUATION
Mư s thu : 0306420403
Website : www.thamdinh.vn

a ch tr s chính ti TP.HCM : Tng 4, s 96 inh Tiên Hoàng, Q.Bình
Thnh, Thành ph H Chí Minh.
in thoi : 08 3 5512 168 ; 08 3 8418 237
Fax : (84) 08 – 3 5178 188

Email :

Các dch v t vn chính :
Dch v thm đnh giá :
Bt đng sn :
9
Các quyn s dng đt : Tt c các loi đt theo mc đích s dng :  , sn xut
kinh doanh, đt nông nghip đi vi tt c các trng hp đc giao (có thi hn
hoc vô thi hn); thuê, thuê li hoc cho thuêầ
Các công trình xây dng và tài sn gn lin vi đt : nhà  riêng l; chung c, cao
c vn phòng, trung tâm thng mi, ch/siêu th, nhà hàng , khách sn, bn xe,
bnh vin, trng hc, kho cha, nhà xng sn xut, khu ngh dng, resort,
khu vui chi gii tríầ, h thng h tng k thut giao thông, h thng cu cng,
các m khoáng sn/ tài nguyên nh than, đá
ng sn : Thit b, dng c vn phòng;dng c h tr kinh doanh, máy, thit b
phc v sn xut; các loi phng tin vn ti, c gii; vt t, thit b , vt liu
xây dng công trình, các dây chuyn công ngh, dây chuyn sn xutầ
Tài sn vô hình : Li th thng mi, giá tr thng hiu, nhưn mác hàng hoá,
bng phát minh sáng ch, quyn khai thác, kinh doanh đc quyn sn phm, hàng
hoá, giá tr chuyn giao công nghầ
Giá tr doanh nghip : Tt c các loi hình doanh nghip: t nhân, doanh nghip
nhà nc, các công ty TNHH, công ty c phn, công ty hp danh, công ty liên
doanh, công ty 100% vn nc ngoài, các tng công ty, các tp đoàn kinh t
trong và ngoài ncầ
Dch v t vn d án đu t : Lp d án đu t, thm đnh d án đu t đi vi
tt c các loi hình d án ( tr trng hp d án s dng ngun vn ngân sách
bt buc do c quan nhà nc có thm quyn thm đnh).
Dch v t vn thm tra d toán.
Các hot đng khác : T vn qun lý ( tr t vn nghip v k toán); t vn
nghiên cu th trng và thm dò d lun; t vn v máy tính và qun tr h

thng máy vi tính; hot đng dch v công ngh thông tin và dch v khác liên
quan đn máy vi tính.
Nhng đi tác vƠ khách hƠng ca công ty:
10
Mai linh groups, Nguyn Hoàng groups, Bo Minh, Tài chính du khí, Chng
khoán Thng Long,các ngân hàng ln nh BIDV, Vietcombank, Techcombank,
OceanBank, Scavy, Sony Vietnam, các ban bi thng, các PMU, các thi hành
án dân s ầ



















11
CHNG 1 : C S Lụ THUYT V DOANH NGHIP VẨ THM
NH GIÁ TR DOANH NGHIP

1.1 Khái nim doanh nghip
Theo lut doanh nghip s 60/2005/QH11 khóa XI, k hp th 8 do quc hi
nc Cng Hòa Xư Hi Ch Ngha Vit Nam thông qua ngày 29/11/2005:
“Doanh nghip là t chc kinh t có tên riêng, có tài sn, có tr s giao dch n
đnh, đc đng kí kinh doanh theo đúng pháp lut nhm mc đích thc hin các
hot đng kinh doanh”.
Theo tiêu chun thm đnh giá quc t 2005: “doanh nghip là t chc thng
mi công nghip, dch v hay đu t đang theo đui mt hot kinh t”.
Nhìn chung doanh nghip là đn v kinh t quy t các phng tin tài chính, vt
cht và con ngi nhm thc hin các hot đng sn xut, cung ng, tiêu th sn
phm hoc dch v trên c s ti đa hóa li ích ca ngi tiêu dùng, thông qua đó
ti đa li ích ca ch s hu, đng thi kt hp mt cách hp lí các mc tiêu xư
hi.
1.2 Vai trò ca thm đnh giá tr doanh nghip
Thm đnh giá xut hin nh mt khách quan ca quá trình hình thành và phát
trin nn kinh t th trng. Thm đnh giá có vai trò quan trng giúp chúng ta
đa ra các quyt đnh có liên quan ti vic mua bán, đu t, phát trin và qun lí
doanh nghip. Nh có hot đng thm đnh giá mà các hot đng kinh t din ra
nhanh chóng và khách quan hn do các thông tin v giá ca tài sn đc nhng
ngi th ba có trình đ chuyên môn c tính.
Mt khác, thm đnh giá giúp nhà nc điu chnh hot đng trong th trng
chng khoán v vn đ đu c và khng ch giá c. Thm đnh giá giúp xác đnh
đâu là giá th trng và đâu là giá đu c gây ra. ng thi là ni cung cp thông
tin liên quan ti giá c, giúp nhà nc đánh giá mt bng giá c đ đa ra chính
sách v mô thích hp.
12
Tùy thuc vào s phát trin ca nn kinh t cng nh ngành thm đnh giá, mà
vai trò ca thm đnh giá có th khác.  các nc đang phát trin, ch yu tp
trung vào thm đnh giá bt đng sn, tài sn trong hot đng kinh doanh nh
mua bán th chp. Còn  các nc phát trin thm đnh giá ch yu phc v cho

th trng chng khoán.
1.3 C s giá tr ca thm đnh giá tr doanh nghip
Thm đnh giá tr doanh nghip da trên c s giá tr th trng và giá tr phi th
trng. Tùy tng đc đim ca tài sn thuc s hu ca doanh nghip mà thm
đnh viên s đánh giá giá tr ca chúng trên giá tr th trng hay giá tr phi tr
trng.
Giá tr th trng:
Giá tr th trng ca mt tài sn là mc giá c tính s đc mua bán trên th
trng vào thi đim thm đnh giá, gia mt bên là ngi mua sn sàng mua và
mt bên là ngi bán sn sàng bán, trong mt giao dch mua bán khách quan và
đc lp, trong điu kin thng mi bình thng.
Giá tr phi th trng:
Giá tr phi th trng ca tài sn là tng s tin c tính trao đi đc xác đnh
vi nhng cn c khác vi giá th trng hoc có th trao đi, mua bán theo các
mc giá không phn ánh giá tr th trng nh: Giá tr tài sn trong quá trình s
dng, giá tr đu t, giá tr bo him, giá tr đc bit, giá tr thanh lý.
1.4 Mc đích thm đnh giá tr doanh nghip
Thm đnh giá tr doanh nghip thng phc v cho các mc đích:
Mua bán sát nhp, liên doanh, liên kt, thanh lý doanh nghipầ
u t, góp vn, mua bán chng khoán ca doanh nghipầ
C phn hóa, niêm yt chng khoán trên th trng chng khoánầ
Vay vn đu t kinh doanh, tính thu, gii quyt, x lí tranh chpầ
13
1.5 Nguyên tc áp dng trong thm đnh giá tr doanh nghip
Nguyên tc thm đnh giá tr tài sn là mt trong nhng quan đim, quan nim xư
hi đc tha nhn mt cách ph bin trong đi sng kinh t xư hi là c s quan
trng đ đa ra các tiêu chí và xây dng phng pháp thm đnh giá mang tính
khoa hc. Nó cho phép các nhà thm đnh tip cn và c lng mt các hp lý
giá tr tài sn. Theo tiêu chun thm đnh giá 06-TGVN06, có 11 nguyên tc
kinh t chi phi hot đng thm đnh giá tài sn. Tuy nhiên, nhng nguyên tc c

bn sau đây đc s dng ph bin nht :
Nguyên tc s dng cao nht vƠ ti u nht:
Vic s dng cao nht và hiu qu ca tài sn là mc hu dng ti đa trong hoàn
cnh kinh t-xư hi thc t phù hp, có th cho phép v mt k thut, pháp lý, tài
chính và mang li giá tr ln nht cho tài sn. Tuy nhiên, mt s tài sn đang s
dng thc t không nht thit đư th hin kh nng s dng cao nht và tt nht
ca tài sn đó.
Nguyên tc cung cu:
Giá tr ca mt tài sn đc xác đnh bi mi quan h cung cu v tài sn đó trên
th trng. Giá tr ca tài sn thay đi t l thun vi cu và t l nghch vi cung
v tài sn. Giá tr ca tài sn đc xác đnh bi mi quan h cung cu, trong đó
có các yu t đc đim vt lý và đc đim kinh t-xư hi khác bit vi nhng
thuc tính ca các tài sn khác, s nh hng ca các đc tính ph thêm này
đc phn ánh trong cung cu và giá tr tài sn.
Nguyên tc đóng góp:
Mc đ mi b phn đóng góp vào tng thu nhp t toàn b tài sn có tác đng
đn tng giá tr ca tài sn đó. Giá tr ca mt tác nhân sn xut hay ca mt b
phn cu thành tài sn ph thuc vào s vng mt ca tác nhân đó làm gim đi
bao nhiêu giá tr ca toàn b tài sn. Nguyên tc này là c bn trong vic xem xét
14
đánh giá tính kh thi ca vic đu t b sung vào tài sn khi thm đnh viên xác
đnh mc s dng tài sn tt nht và hiu qu nht.
Nguyên tc d kin li ích trong tng lai
Khi thm đnh giá tr doanh nghip nên luôn luôn da vào trin vng tng lai
hn là hin ti và quá kh. Khi thm đnh giá doanh nghip cn phi quan tâm
đn thu nhp d kin trong tng li kèm theo quan đim tng trng k vng,
ri ro liên quan và giá tr thi gian ca đng tin. Nhng d tính ca ngi mua
hay ngi ch s hu doanh nghip có th nh hng trc tip đn giá tr hin ti
ca doanh nghip.
1.6 Quy trình thm đnh giá tr doanh nghip

Quy trình thm đnh giá tr doanh nghip tuân th quy trình thm đnh giá ti “
Tiêu chun thm đnh giá s 5” ban hành theo Quyt đnh s 24/2004/Q-BTC
ngày 07/10/2005 ca B Tài chính.
Nhìn chung, quy trình thm đnh giá doanh nghip tng t nh quy trình thm
đnh giá các tài sn khác, nhng ni dung c th ca các bc cn đc điu
chnh phù hp vi vic thm đnh giá tr doanh nghip.
Quy trình thm đnh giá tr doanh nghip gm có 6 bc :
Bc 1: Xác đnh vn đ
Trong bc này cn chú ý nhng đim sau :
Thit lp mc đích thm đnh giá .
Nhn dng s b doanh nghip cn thm đnhh giá.
Xác đnh c s giá tr ca thm đnh giá.
Xác đnh tài liu cn thit cho vic thm đnh giá.
Bc 2 : Lp k hoch thm đnh giá
15
Mc tiêu : Xác đnh rõ nhng bc công vic phi làm và thi gian thc hin
tng bc công vic cng nh toàn b thi gian cho vic thm đnh giá.
Ni dung k hoch phi th hin nhng công vic c bn sau: Xác đnh các yu
t cung cu thích hp vi chc nng, các đc tính và các quyn gn lin vi
doanh nghip đc mua bán và đc đim th trng; Xác đnh các tài liu cn thu
thp v th trng, v doanh nghip ,v tài liu so sánh; Xác đnh và phát trin
các ngun tài liu đáng tin cy và phi đc kim chng; Xây dng tin đ
nghiên cu, các đnh trình t thu thp và phân tích d liu, thi hn cho phép ca
trình t phi thc hin; Lp đ cng báo cáo kt qu thm đnh giá.
Bc 3 : Tìm hiu doanh nghip vƠ thu thp tƠi liu
Kho sát thc t ti doanh nghip, kim kê tài sn, kho sát tình hình sn xut
kinh doanh thc t ca doanh nghip.
Thu thp thông tin bao gm : T liu v tình hình sn xut kinh doanh, các báo
cáo tài chính, k toán, kim toán, h thng đn v sn xut và đi lý, đc đim
ca đi ng qun lý điu hành, nhân viên, công nhân,ầNgoài ra còn chú ý thu

thp thông tin bên ngoài doanh nghip đc bit là th trng sn phm ca doanh
nghip, môi trng kinh doanh, ngành kinh doanh, các đi th cnh tranh, ch
trng ca nhà nc ,ầ
Thm đnh viên cn đm bo rng các ngun d liu làm cn c đu đáng tin cy
và phù hp vi vic thm đnh giá.
Bc 4 : ánh giá các đim mnh vƠ đim yu ca doanh nghip
Cn đánh giá các đim mnh và đim yu ca doanh nghip trên các mt sn xut
kinh doanh, thit b công ngh, tay ngh ngi lao đng, b máy và nng lc
qun lý, vn n ,các ch tiêu tài chính, th trng, môi trng kinh doanh.
Bc 5: Xác đnh phng pháp thm đnh giá,phơn tích s liu ,t liu vƠ
c tính giá tr doanh nghip
16
Thm đnh viên da vào ý kin , kt qu công vic ca thm đnh viên khác hay
các nhà chuyên môn khác là cn thit khi thm đnh giá doanh nghip; cn tin
hành các bc thm tra đ đm bo rng nhng dch v đó đc thc hin mt
cách đánh tin cy, chuyên nghip và hp lý.
Bc 6 : Chun b báo cáo vƠ lp báo cáo thm đnh giá
Báo cáo kt qu thm đnh giá doanh nghip phi nêu rõ :
Mc đích , đi tng thm đnh giá.
C s giá tr, phng pháp thm đnh giá.
Nhng gi thit và nhng điu kin hn ch khi thm đnh giá, nhng tin đ và
gi thit quan trng đi vi giá tr phi đc nêu rõ.
Nêu rõ lý do vn dng trong báo cáo; Phân tích tài chính
Kt qu thm đnh giá; Phm vi và thi hn thm đnh giá
Ch kí và xác nhn.
1.7 Các phng pháp thm đnh giá tr doanh nghip:
Hin nay có nhiu phng pháp thm đnh giá tr doanh nghip nh : phng
pháp tài sn, phng pháp chit khu dòng c tc, phng pháp dòng tin chit
khu, phng pháp so sánh th trng, phng pháp đnh lng li th thng
miầ Tuy nhiên trong phm vi ca đ tài, chúng ta s đi sâu vào nghiên cu hai

phng pháp là phng pháp đnh lng li th thng mi và phng pháp
dòng tin chit khu s dng mô hình chit khu dòng tin t do ca toàn b
doanh nghip.
1.7.1 Phng pháp dòng tin chit khu đ c tính toƠn b giá tr doanh
nghip:
Giá tr doanh nghip đc tính bng cách chit khu dòng tin d kin ca doanh
nghip (dòng tin còn li sau khi tr thu và chi phí hot đng nhng trc khi
thanh toán lưi vay) theo chi phí s dng vn bình quân (chi phí s dng các
17
ngun tài tr ca doanh nghip đc tính bình quân gia quyn theo t trng giá
th trng ca tng yu t).


Giá tr ca doanh nghip =

Trong đó:
FCFF : Dòng tin k vng ca công ty ti thi đim t.
WACC : Chi phí s dng vn bình quân quân gia quyn.
Dòng tin thun ca công ty (FCFF):
Dòng tin thun ca công ty là tng dòng tin ca tt c nhng ngi có quyn
đi vi tài sn ca công ty, bao gm các c đông, các trái ch.Có hai cách tính
dòng tin thun ca doanh nghip :
Cách 1: Cng các dòng tin ca nhng ngi có quyn đi vi tài sn ca công
ty.
FCFF = FCFE + Chi phí lãi vay(1- thu sut) + Các khon tr n gc – Các
chng khoán mi + C tc u đưi
Cách 2: S dng thu nhp trc thu và lưi vay (EBIT) làm c s tính toán:
FCFF = EBIT(1-thu) – Chi đu t mi + Khu hao – Thay đi vn lu đng.
Các mô hình tính giá tr công ty bng phng pháp FCFF:
Giá tr ca công ty đc tính bng cách chit khu FCFF theo WACC. Ging

nh các mô hình chit khu dòng c tc hay mô hình chit khu FCFE trong vic
c tính giá tr vn ch s hu, thì vic s dng mô hình FCFF đ c tính giá tr
công ty cng ph thuc vào nhng gi đnh tng trng trong tng lai.




n
t
t
WACC
FCFF
V
t
1
0
)1(
18
Mô hình tng trng n đnh:Mô hình tng trng n đnh là mô hình c tính
giá tr công ty vi t l tng trng n đnh.
Công thc:

Trong đó:
Vo : Giá tr công ty
FCFF
1
: FCFF d kin nm ti.

WACC : Chi phí s dng vn bình quân gia quyn.
g : T l tng trng mưi mưi.

iu kin áp dng:
T l tng trng đc s dng trong mô hình phi hp lý so vi t l tng trng
ca nn kinh t.
Hn ch:
Ging nh tt c các mô hình tng trng n đnh, mô hình này khá nhy cm
vi nhng gi thit v t l tng trng d kin.
Mô hình FCFF tng quát:
Trong đa s các trng hp, giá tr ca công ty có th đc tính bng hin giá
FCFF d kin:

Trong đó:
FCFFt: Dòng tin thun ca công ty nm t.
Giá tr công ty đc tính bng cách chit khu FCFF theo WACC.
Nu công ty đt trng thái n đnh sau nm n và bt đu tng trng vi t l tng
trng n đnh g
n
sau đó, giá tr ca công ty đc tính nh sau:
gWACC
FCFF
V


1
0





1

0
)1(
t
t
t
WACC
FCFF
V
)1()1(
1
1
0
WACC
gWACC
FCFF
WACC
FCFF
V
n
n
n
n
t
t
t








19


iu kin áp dng:
Phng pháp này trong trng hp các tài sn ca doanh nghip là tài sn hu
dng, vì vy phng pháp này phn ánh giá tr doanh nghip trên c s chit
khu các dòng li ích trong tng lai, ngha là giá tr ca doanh nghip ch là giá
tr ca nhng tài sn hu dng, các tài sn không hu dng hoc k c tài sn
di mc hu dng phi đc xem xét đánh giá riêng theo các phng pháp
thm đnh giá.
Hn ch:
Phng pháp này hn ch trong các trng hp sau: Doanh nghip đang trong
quá trình tái c cu. Doanh nghip bán tài sn, mua thêm tài sn hoc thay đi c
cu vn c đông và chính sách c tc, thay đi c cu s hu.
Phng pháp này đòi hi phi đo lng đc mc ri ro ca doanh nghip, đ t
đó tính t sut chit khu. Nhng do các doanh nghip nh không có chng khoán
giao dch trên th trng nên không th tính đc các thông s ri ro ca các
doanh nghip này.
 c tính giá tr ca doanh nghip thì dòng tin d kin phi phn ánh đc tác
đng ca các thay đi sp ti ca các yu t nhy cm và t sut chit khu phi
đc điu chnh đ phn ánh đúng hot đng sn xut kinh doanh và mc ri ro
tài chính ca doanh nghip.
1.7.2 Phng pháp đnh lng li th thng mi
C s lỦ lun:
Theo phng pháp đnh lng li th thng mi, giá tr doanh nghip đc tính
bng tng giá tr các tài sn hu hình và tài sn vô hình.ây là phng pháp c
bn, đu tiên đt nn móng trong vic xác đnh tài sn vô hình ca doanh nghip.
20

Theo đó, giá tr ca tài sn vô hình trong doanh nghip đc tính bng giá tr ca
các thu nhp do tài sn vô hình to ra, tc là bng giá tr ca các khon siêu li
nhun.
Giá tr ca doanh nghip = Giá tr ca các yu t hu hình + Giá tr các yu t vô
hình.
Doanh nghip đu t mt tng th các phng tin vt cht k thut, th hin ra
là tài sn có hu hình. Vào hot đng nhm phát sinh kh nng sinh li. Các tài
sn có này phi đc trư lưi mt cách bình thng đ chng minh giá tr kinh t
hay giá tr hu ích ca nó. Vì vy, cn phi tính s khác bit gia kh nng sinh
li và tin tr lưi bình thng cho các tài sn Có.
Công thc tính:
V
0
= A + V
GW

Trong đó:
V
0
: Giá tr cui cùng ca doanh nghip.
A : Giá tr tài sn ròng đư đc đánh giá li.
V
GW
: Giá tr li th thng mi.
V
GW
đc tính nh sau:

Trong đó:
Rt : Li nhun nm t

At : Giá tr tài sn nm t
r : T sut li nhun bình quân ngành
Rt – r.A : Siêu li nhun nm t
i : T sut chit khu.
n : S nm hin giá





n
t
t
i
ArR
GW
tt
V
1
*
)1(
21
Các mô hình la chn Rt , r, At.
Có nhiu cách (mô hình) la chn Rt, r, At đ xác đnh li th thng mi:
Mô hình
r
Rt
At
1. UEC ( hip hi
các nhà k toán

châu Âu)
Chi phí s dng vn
trung bình các ngun
vn trung và dài hn
(WACC)
Li nhun
trc thu.
(EBIT)
Tng tài sn hu
dng
2. Anglo– Saxons
Chi phí s dng vn
ch s hu (ke)
Li nhun
thun
Giá tr tài sn thun
(vn ch s hu)
đc đánh giá li
3. CPNE ( Vn
thng xuyên cn
thit cho kinh
doanh)
Chi phí s dng vn
trung bình các ngun
vn trung và dài hn
(WACC)
Li nhun sau
thu trc lưi
vay trung và
dài hn

Vn thng xuyên
đc tài tr bng các
ngun n đnh: vn
ch s hu, vn vay
trung và dài hn
u đim vƠ nhc đim ca phng pháp:
u đim:
Giá tr doanh nghip tính theo phng pháp này phn ánh sát hn giá tr doanh
nghip tính theo phng pháp tài sn do có tính đn giá tr tài sn vô hình.
Phng pháp này có th bù tr các sai sót xy ra trong quá trình xác đnh giá tài
sn thun ca doanh nghip theo phng pháp tài sn; nu giá tr tài sn (At)
đc đánh giá cao lên s làm gim giá tr li th thng mi và ngc li.
Nhc đim:
Trong c ch th trng, khó có mt doanh nghip nào có th duy trì đc li
th so sánh mt cách lâu dài. Do đó rt khó có th d toán chính xác thi hn tn
ti ca li nhun siêu ngch ca doanh nghip. Phng pháp này là s kt hp
22
gia hai phng pháp giá tr tài sn thun và vn hóa thu nhp nên nó cng mang
tính hn ch ca hai phng pháp này.
Giá tr doanh nghip tính theo phng pháp này ph thuc rt nhiu vào các tham
s Rt, r, At. Vì vy nu thiu cân nhc k lng trong chn la cng nh xác
đnh không chính xác các tham s này s dn đn kt lun sai lm hoc ch quan
v giá tr doanh nghip.
23
TịM TT CHNG 1
1.Doanh nghip là t chc kinh t có tên riêng, có tài sn, có tr s giao dch n
đnh, đc đng ký kinh doanh theo qui đnh ca pháp lut nhm mc đính thc
hin các hot đng kinh doanh.
2.Thm đnh giá tr doanh nghip ngày càng đóng vai trò quan trng trong nn
kinh t. Nó cung cp bc tranh tng quát v giá tr mt doanh nghip, là c s

quan trng phc v cho đi tng s dng kt qu thm đnh giá đa ra quyt
đnh hp lý trong các hot đng nh:
 Mua bán, sáp nhp, liên doanh liên kt, thanh lý doanh nghip.
 u t, góp vn, mua – bán chng khoán ca doanh nghip
 C phn hoá, niêm yt trên th trng chng khoán.
 Vay vn đu t, kinh doanh
 Thc hin ngha v tài chính
 Gii quyt, x lý tranh chpầ
3.Chng 1 đư giúp ta hình dung mt cách chi tit hn v hai phng pháp là
phng pháp dòng tin chit khu và phng pháp đnh lng li th thng mi
qua đó có th thy đc c s lý thuyt đc vn dng vào mt tình hung c th
trong chng 2 và chng 3.


24
CHNG 2 : PHỂN TệCH CỌNG TY C PHN
CỌNG VIểN NC M SEN

2.1 Gii thiu v doanh nghip
Tên công ty : CÔNG TY C PHN CÔNG VIÊN NC M SEN
Tên ting Anh : DAM SEN WATER PARK CORPORATION
Tên giao dch : DASECO
Tr s chính : 03 Hoà Bình, phng 3 , qun 11, Tp. H Chí Minh
in thoi : (84-8) 38588418 Fax: (84-8)28588419
Vn điu l : 84.500.000.000 VND (Tám mi bn t nm trm triu đng)
Website : www.damsenwaterpark.com.vn
Giy CNKKD : S 4103001384 do S KH&T TP.HCM cp, đng ký ln đu
ngày 03/01/2003 , đng ký b sung ln th 6 ngày 29/07/2009.
2.1.1 NgƠnh ngh kinh doanh :
Dch v gii trí, vui chi, th thao di nc và các dch v khác (n ung, cho

thuê đ tm, bán hàng lu nim).
Dch v du lch l hành ni đa và quc t (phi thc hin theo qui đnh ca pháp
lut).
Vn chuyn hành khách bng taxi (ch hot đng khi có đ điu kin kinh doanh
theo qui đnh ca pháp lut).
Mua bán ru bia, thuc lá ni (đi vi mua bán ru trên 30 đ và thuc lá ni,
ch hot đng khi đc cp giy chng nhn đ điu kin kinh doanh theo qui
đnh ca pháp lut), thit b máy móc, linh kin, vt t, nguyên liu và sn phm
phc v ngành th thao di nc, ngành nhà hàng – khách sn.
25
T chc biu din ngh thut chuyên nghip (ch hot đng khi có đ điu kin
kinh doanh theo qui đnh ca pháp lut).
Sn xut vt liu xây dng, sn phm mây tre lá, gm s, keo dán tng
hp (Không sn xut vt liu xây dng, sn phm gm s ti Tp.H Chí Minh).
2.1.2 Tóm tt quá trình hình thƠnh vƠ phát trin :
Tin thân Công ty c phn Công viên nc m Sen là TNHH Công Viên Nc
m Sen đc liên doanh gia Công ty Du lch Phú Th - thuc Tng Công ty
Du lch Sài Gòn và Công ty C phn Sài Gòn vi s vn ban đu là 43,9 t đng;
hot đng kinh doanh trong lnh vc cung cp dch v vui chi gii trí – th thao
di nc và liên kt vi Công ty Dch v Phú Th đu t khai thác trò chi ti
Công viên Vn hoá m Sen.
n ht nm 2003 Công ty thc hin chuyn đi t mô hình Công ty TNHH sang
công ty c phn .
Trong quá trình hot đng kinh doanh, đ đáp ng nhu cu vn kinh doanh cng
nh vn đu t phát trin m rng mô hình kinh doanh , nm 2007 Công ty C
phn Công viên nc m Sen thc hin tng vn iu l t 43,9 t đng tng
lên 65 t đng và trong nm 2008 Công ty tng vn iu l t 65 t đng lên
84,5 t đng.
Quá trình hình thành và phát trin ca Công ty đc tóm tt nh sau :
Ngày 29/08/1998 , công ty C phn Công viên nc m Sen đc thành lp và

đi vào hot đng theo mô hình Công ty TNHH theo giy CNKKD s 045861
do S K hoch và u t TP.HCM cp vi s vn ban đu là 43,9 t đng,
Công ty có chc nng hot đng kinh doanh trong lnh vc dch v vui chi , gii
trí , th thao di nc.
Ngay t nhng ngày đu thành lp, Công ty đư nhanh chóng đi vào xây dng,
lp đt các thit b trò chi hin đi đ cung cp dch v vui chi gii trí, các trò
chi di nc theo tiêu chun Châu Âu , h thng thit b đc đt hài hòa