Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHU BÍCH NGỌC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP
GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ

Hà Nội, năm 2013
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHU BÍCH NGỌC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP
GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.NGUYỄN MINH NGỌC
Hà Nội, năm 2013
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Tất
cả số liệu tham khảo trung thực và nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn
Chu Bích Ngọc

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 7
TÓM TẮT LUẬN VĂN i
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.1. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.1.1. Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 5

Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 7
1.1.3. Đặc điểm của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản 8
1.2. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 9
1.2.1. Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn dự án 9
1.2.2. Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án 15
1.2.3. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền của dự án 19
1.2.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 20
1.3. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 29
1.3.1. Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài chính dự án & đầu tư kinh
doanh bất động sản 29
1.3.2. Những yếu tố chủ quan 31
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN
PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI 36
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG
CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 36
2.1.1. Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh 36
2.1.2. Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace 38
2.2. NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG
MẠI GOLDEN PALACE 41
2.2.1. Xác định tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn 41

2.2.2. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính các luồng tiền dự án 48
2.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 54
2.2.4. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án 56
2.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP,
THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 58
2.3.1. Những mặt đạt được 58
2.3.2. Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân 59

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN
PALACE 62
3.1. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI
LINH 62
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH
63
3.2.1. Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu 63
3.2.2. Điều chỉnh lại giá bán 64
3.2.3. Hoàn thiện việc thu thập thông tin 65
3.2.4. Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị 66
3.2.5. Đầu tư nguồn lực con người 66
3.2.6. Nâng cao năng lực quản lí dự án 67
3.2.7. Giải pháp phòng ngừa rủi ro 68
3.2.8. Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 69
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 70
3.3.1. Kiến nghị với Bộ tài chính 70
3.3.2 Kiến nghị với các cơ quan, ban ngành có liên quan khác 71
KẾT LUẬN 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO 77
PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN 78

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Bất động sản : BĐS
Công ty cổ phần: CTCP
Kinh tế kỹ thuật: KTKT
Tài sản cố định: TSCĐ
Ủy ban nhân dân: UBND
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở 15
Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức công ty cổ phần đầu tư Đầu tư Mai Linh…… 46
Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư dự án Golden Palace…………………………… 55
Bảng 2.2: Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Golden Palace (không kể lãi vay)………58
Bảng 2.3: Bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng thương mại………………… …… 60
Bảng 2.4: Bảng doanh thu dự kiến………………….……………………… … 62
Bảng 2.5: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ của dự án………….……………… ….64
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHU BÍCH NGỌC
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP
GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ
Hà Nội, năm 2013
i
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốc
gia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương. Đối với nước ta, mục tiêu này
lại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội
nhập kinh tế quốc tế. Một trong các chương trình phát triển kinh tế - xã hội của
nước ta trong nhiệm kỳ 2010 - 2015 hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị
thông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề đầu tư dự
án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn đầu tư có hiệu quả thì
trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án. Phân tích tài
chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án,
nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư. Trên cơ sở các thông tin của công
tác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu
tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại.

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh
đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,
thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao. Cho nên việc
phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa
quan trọng. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tác
phân tích tài chính không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính
toán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến
dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh tế
theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là điều
kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS.
Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai
Linh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, và
khu căn hộ cao cấp Golden Palace. Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại
hiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự
ii
án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coi
trọng. Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có
được sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thực
tế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự
án phải tạm dừng giữa chừng.
Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đại
học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn
Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài chính
dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp
Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh
làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ.
Trong chương đầu tiên của Luận văn, Tác giả đã giới thiệu những khái
niệm chung nhất về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò và
các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự

án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt
động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định”. Từ khái quát
chung, tác giả đưa ra các đặc điểm nổi bật của hoạt động kinh doanh bất động
sản: đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, hoạt động kinh
doanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro, hoạt
động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù. Hơn nữa, hoạt
động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự
án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn
hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến
độ thi công của dự án.
Đi sâu hơn, tác giả đã trình bày khái niệm chung nhất về phân tích tài
chính dự án chính là đánh giá một cách khoa học và toàn diện tính hiệu quả tài
chính của dự án dưới giác độ của các tổ chức và cá nhân tham gia đầu tư vào dự
án. Khẳng định phân tích tài chính dự án là một khâu quan trọng trong việc xác
định tính khả thi của dự án. Sau đó tác giả đã nêu rõ các chỉ tiêu tài chính cần
iii
thiết để phân tích tài chính dự án: đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, lợi
nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án; giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn
vốn nội bộ (IRR), chỉ số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (T). Dựa vào các chỉ
tiêu này để nhà đầu tư có thể quyết định được việc có nên đầu tư vào dự án hay
không, so sánh các dự án với nhau, để lựa chọn phương án tối ưu đem lại hiệu
quả cao nhất cho doanh nghiệp.
Phần cuối của chương 1, tác giả nêu lên các yếu tố để đánh giá độ an toàn
về tài chính của dự án đầu tư. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án
được thể hiện trên các mặt sau: an toàn về nguồn vốn; an toàn về khả năng thanh
toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; an toàn cao cho các chỉ tiêu
hiêu quả tính toán.
Tuy nhiên, trong quá trình phân tích tài chính dự án có rất nhiều yếu tố tác
động tới công tác phân tích tài chính dự án; làm thay đổi kết quả phân tích. Vì vậy
khi thực hiện phân tích cần phải chú ý tới các yếu tố này. Đó là những yếu tố

khách quan như: yếu tố thị trường, các chính sách quy định của Nhà nước. Các
yếu tố chủ quan như: đội ngũ cán bộ phân tích dự án, thông tin, trang thiết bị công
nghệ, quy trình nội dung phân tích, cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu.
Tiếp theo trong chương 2, tác giả đi sâu vào phân tích tài chính dự án Tổ
hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace.
Ở phần đầu tiên, là phần giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển của
công ty cổ phần đầu tư Mai Linh. Được thành lập tháng 9/2006 bởi một số
người Việt từ châu Âu trở về với những hoạt động tìm kiếm cơ hội để thực hiện
đầu tư tại Việt Nam, vượt qua những khó khăn của ngày đầu, trải qua 6 năm
phấn đấu, phát triển không ngừng của đội ngũ cán bộ ngày càng được tăng
cường, kết hợp lại các sức mạnh sẵn có để đoàn kết, phấn đấu và định hướng
một xu hướng phát triển mới, với một sự trải nghiệm mới trên nền tảng là sự
lãnh đạo sáng suốt của Ban lãnh đạo với tư duy mới cùng sự quyết tâm, nhiệt
thành, trách nhiệm và tri thức của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty,
đến nay Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh đã trở thành một nhà đầu tư bất động
iv
sản lớn trên thị trường Hà Nội và từng bước vươn ra thực hiện đầu tư tại các địa
phương khác trong cả nước.
Hiện nay Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh đang triển khai đầu tư các dự
án lớn như: Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp
Golden Palace tại lô đất 1,6 ha trên trục đường Mễ Trì - Phạm Hùng, Hà Nội.
Khu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công An tại lô đất 1,1 ha tại khu đô thị Bắc
Cổ Nhuế-Chèm, Từ Liêm, Hà Nội, quy mô gần 600 căn hộ chung cư với tổng
vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng; tham gia đầu tư Khu dân cư phía Nam tại lô đất 37 ha
thuộc Khu đa chức năng dọc Đại lộ Đông Tây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP
Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 13.000 tỷ đồng và một số dự án bất động sản
quy mô lớn khác trên địa bàn cả nước.
Trong phần chính của chương 2, tác giả thực hiện phân tích tài chính của
dự án Golden Palace dựa trên số liệu thực tế dự án từ các báo cáo phân tích kỹ
thuật của dự án: tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí, các chỉ số tài chính. Và

đưa ra những nhận định đánh giá về công tác phân tích tài chính, cũng như về độ
chính xác của dự án.
Sau khi thực hiện phân tích dự án, tác đã đưa ra những đánh giá nhận xét
về phân tích dự án Golden Palce.
Những mặt đạt được:
Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phân
tích tài chính một dự án kinh doanh bất động sản, quy trình phân tích tài
chính đã căn cứ vào các văn bản Pháp luật hiện hành do đó dự án được thực
hiện đúng luật.
Nhu cầu vốn cho từng năm là hợp lý, số lượng vốn mỗi năm không quá
lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được.
Chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy
động hợp lý. Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có, chủ đầu tư còn huy động được
một lượng vốn khá lớn với lãi suất rẻ.
v
Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay,
nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả
nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được một
khoản chi phí lãi vay khá lớn.
Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu
tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có độ chính
xác tương đối cao. Để tránh rủi ro về lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án,
chủ đầu tư đã tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.
Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân:
Hạn chế
Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn là hợp lý nhưng chưa phải
là phương thức tối ưu.
Thời gian huy động vốn từ khách hàng chưa hợp lí, bên cạnh đó giá
chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường.
Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu của dự án thấp (10,65%), không

phù hợp với thời gian xây dựng và tình hình thị trường vào những năm qua.
Tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch (hiện nay dự án đang
thực hiện được khoảng 70% tổng vốn đầu tư).
Nguyên nhân
Chủ đầu tư chưa có những phân tích về sự suy giảm của nền kinh tế nói
chung, sự đóng băng của thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều
phương án kinh doanh đề phòng rủi ro.
Dự án được xây dựng ở huyện Từ Liêm vào năm 2008, do thời gian kéo dài
nên giá bán dự tính và mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là còn chưa
phù hợp.
Khi thực hiện dự án Golden Palace, chủ đầu tư cũng đang thực hiện các dự
án khác, do đó vốn đầu tư bị phân tán, đây là một trong những nguyên nhân gây
chậm tiến độ của dự án, kèm theo sự khó khăn của thị trường bất động sản dẫn
tiến việc tiến độ thi công dự án bị chậm khá nhiều.
vi
Dự án đầu tư Golden Palace có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây
ra khó khăn trong việc quản lý dự án.
Sau khi đã nên lên hiện trạng dự án Golden Palace, ở chương 3 tác giả đưa
ra một số giải pháp nhằm nâng cao phân tích tài chính cho dự án cũng như
những kiến nghị tới cơ quan ban ngành có liên quan để công tác phân tích tài
chính có hiệu quả hơn cũng như phát triển thị trường bất động sản.
Các giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án Golden Palace đã được
đưa ra như: điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu, điều chỉnh lại giá bán, hoàn thiện việc
thu thập thông tin,tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị, đầu tư nguồn lực
con người, nâng cao năng lực quản lí dự án, giải pháp phòng ngừa rủi ro, điều
chỉnh lại phương thức kinh doanh.
Trong phần sau của chương, là các kiến nghị tới Bộ tài chính, ngân hàng
nhà nước, bộ xây dựng, nhà nước, UBND Thành phố Hà nội về việc giãn tiến độ
nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, bỏ khái niệm tiền sử dụng
đất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính nói chung.

Như vậy, dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động
đầu tư, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế -
xã hội. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát
triển của nền kinh tế. Vì vậy, việc phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong
những thuyết minh quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư BĐS.
Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so
sánh với thực tế, luận văn đã tổng kết được một số vấn đề sau:
Thứ nhất, khái quát chung các vấn đề lý luận cơ bản của phân tích tài chính
dự án đầu tư BĐS của CTCP Đầu tư Mai Linh, các chỉ tiêu phân tích tài chính,
các nhân tố ảnh hưởng tới phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS.
Thứ hai, đánh giá thực trạng công phân tích tài chính dự án tại CTCP Đầu
tư Mai Linh như quy trình phân tích tài chính dự án, nội dung phân tích tài chính
dự án, kết quả đạt được và những hạn chế.
vii
Thứ ba, trên cơ sở thực trạng phân tích tài chính dự án Golden Palace, tác
giả đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài
chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty. Cụ thể là các giải pháp
về phương pháp tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, về dự án nhân lực, về thông
tin, và về quản lý điều hành. Ngoài ra, tác giả cũng đề xuất một số kiến nghị gửi
tới ngân hàng Nhà Nước, Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để
công tác phân tích tài chính dự án được thực hiện tốt hơn. Tác giả hy vọng
những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự phát triển của hoạt động phân tích
tài chính dự án đầu tư bất động sản.
Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, các Thầy
Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong Công ty
Cổ phần Đầu tư Mai Linh đã tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài này.
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốc

gia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương. Đối với nước ta, mục tiêu này
lại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội
nhập kinh tế quốc tế. Một trong các chương trình phát triển kinh tế - xã hội của
nước ta trong nhiệm kỳ 2010 - 2015 hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị
thông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề đầu tư dự
án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn đầu tư có hiệu quả thì
trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án. Phân tích tài
chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án,
nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư. Trên cơ sở các thông tin của công
tác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu
tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh
đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,
thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao. Cho nên việc
phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa
quan trọng. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tác
phân tích tài chính không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính
toán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến
dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh
tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là
điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS.
Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai
Linh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, và
khu căn hộ cao cấp Golden Palace. Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại
2
hiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự
án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coi
trọng. Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có
được sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thực

tế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự
án phải tạm dừng giữa chừng.
Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đại
học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn
Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài chính
dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp
Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh
làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ.
2. Mục đích của đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự án
đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt là các tiêu chuẩn trong quá trình phân tích tài
chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS.
- Đánh giá công tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
dưới góc độ khách quan theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt
được và chưa đạt được.
- Đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính
và từ đó đề xuất một số định hướng trong công tác phân tích tài chính dự án.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
Phân tích tài chính dự án đầu tư tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại
và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội tại xã Mễ Trì,
huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu:
3
Không gian: Phân tích, đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án tổ
hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace tại
công ty cổ phần đầu tư Mai Linh.
Thời gian: Phân tích trong toàn bộ thời gian hoạt động dự án.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung công trình nghiên cứu, đề tài sử dụng tổng hợp các

phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như:
Phương pháp thống kê, thu thập thông tin:
- Điều tra, thu thập số liệu tài chính của dự án tổ hợp văn phòng, trung
tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
từ năm 2010 đến nay thông qua các kênh khác nhau: internet, điều tra khảo sát,
thông qua kho dữ liệu của công ty.
- Thu thập và xử lý thông tin về hoạt động phân tích tài chính dự án tại
một số doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian qua để rút ra những bài học kinh
nghiệm thực tế.
- Các quy định, chủ trương, đường lối chính sách của nhà nước, Bộ tài
chính, Bộ xây dựng đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.
Phương pháp phân tích, so sánh, phương pháp logic: Dựa vào các số liệu,
bảng biểu thống kê thu thập được để phân tích thực trạng của công tác phân tích tài
chính dự án đầu tư tại công ty từ đó xác định được những điểm còn hạn chế, những
mặt đã đạt được và đánh giá tính khả thi của công tác phân tích tài chính dự án.
Phương pháp duy vật biện chứng: Dùng để đưa ra những yếu tố ảnh
hưởng đến công tác phân tích tài chính dự án.
Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp: Từ cơ sở lý luận và thực
tiễn để tổng hợp và đề xuất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính một dự
án đầu tư kinh doanh BĐS minh họa.
5. Các đóng góp của luận văn
Đóng góp về mặt lý luận:
- Hệ thống hoá các cơ sở lý luận chung về công tác phân tích tài chính
các dự án đầu tư kinh doanh BĐS phức hợp.
4
Đóng góp về mặt thực tiễn:
- Qua việc phân tích tài chính thực trạng một dự án đầu tư kinh doanh
BĐS minh họa để đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài
chính các dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại công ty cổ phần đầu tư Mai Linh nói
riêng và hơn nữa là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung.

6. Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, danh mục các bảng biểu, danh mục các chữ viết
tắt và phần kết luận, nội dung chính của đề tài được kết cấu thành ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản
Chương 2: Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm
thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án Tổ hợp
văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace,
Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội.
5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong
khoảng thời gian xác định.
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm
có kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ
vốn để tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển
nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh
doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
Dự án đầu tư kinh doanh BĐS được xem xét ở một số giác độ sau: (1)
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hồ
sơ trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quan
đến quá trình tạo lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và
thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Về giác độ quản lý: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một công cụ quản
lý trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kết

quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề
xuất về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới,
mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số
lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian
xác định.
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu
tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS.
6
Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi
quốc gia. Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật mới hiện
đại và duy trì hoạt động của cơ sở vật chất kỹ thuật hiện hành, là điều kiện cho
sự phát triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp. Đầu tư kinh doanh
BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến
lược đối với hạ tầng quốc gia. Đầu tư kỹ thuật luôn phải đi trước một bước so
với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh
cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Một thực tế
trong các năm qua ở các nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hút
đầu tư thì lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây
là lĩnh vực đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi nhất.
- Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu
tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội. Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốn
lớn để thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xã
hội. Khi dự án đầu tư kinh doanh BĐS mà đạt hiệu quả nó sẽ thu hút được các
nguồn vốn: khách hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính,
nhà đầu tư góp vốn nước ngoài…Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là
trung gian thực hiện quá trình chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hình
thành các BĐS), góp phần huy động vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng các
nguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả.

- Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng còn còn
cung cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi. Đầu tư dự án BĐS là
điều kiện để hoàn thành công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước. Ngoài ra, các
dự án đầu tư vẫn ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân góp
phần nâng cao chất lượng và điều kiện sống của nhân dân.
- Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐS
ngày càng nhiều. Yêu cầu phải có cả dự án đầu tư kinh doanh BĐS đáp ứng
được các yêu cầu cho quá trình phát triển và hội nhập.
7
- Đầu tư kinh doanh BĐS theo hình thức dự án góp phần trong quản lý,
quy hoạch đô thị, giúp cho đô thị đẹp hơn, phát triển đồng bộ. Đặc biệt đầu tư
theo hình thức dự án góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn;
và giúp gia tăng thêm ngân sách Nhà nước.
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
- Đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai. Các công trình
BĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư.
Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất
đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách
khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư BĐS
đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó
sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiên
như thiên tai, lũ lụt…). Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh
giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để
dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ
đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù.
Tính đa ngành được thể hiện: trong quá trình sản xuất ta phải quan tâm đến
những vấn đề: kinh tế đất đai, kỹ thuật đất đai, quy định về pháp lý, vấn đề về
xây dựng trong khâu lưu thông: xem xét các vấn đề về hoạt động marketing,

mua bán, tư vấn trong khai thác BĐS thì phải xem xét đến các vấn đề về tài
chính, quản lý BĐS. Tính đặc thù được thể hiện: BĐS mang tính độc quyền, thị
trường BĐS không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu.
- Hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân
tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử
dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó
khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án.
8
1.1.3. Đặc điểm của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản
Khái niệm:
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình
triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi
và phân phối. (1)
Phân tích tài chính dự án là đánh giá một cách khoa học và toàn diện tính
hiệu quả tài chính của dự án dưới giác độ của các tổ chức và cá nhân tham gia
đầu tư vào dự án.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích
các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động
sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và
hiệu quả nhất.
Mục đích:
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
thông qua việc:
+. Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc
thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư,
nguồn vốn tài trợ cho dự án).
+. Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các
khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định
các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa
ra các quyết định đầu tư.

+. Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an
toàn về mặt tài chính của DA được thể hiện thông qua: an toàn về nguồn vốn
huy động, khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an
toàn cho các kết quả tính toán. (1)
Vai trò:
+.Đối với chủ đầu tư: phân tích tài chính dự án nhằm đánh giá tính khả
thi của dự án về mặt tài chính, từ đó giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án
9
đầu tư tốt nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất. Hay đối với các tổ chức kinh doanh
phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng rất được chú
trọng. Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp lý dựa trên
cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản. Ví dụ: trong các
dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thông công cộng) cần phải phân
tích làm sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội mà
không vì mục tiêu lợi nhuận).
+. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, phân tích tài chính dự án là căn
cứ để cơ quan xem xét cho phép đầu tư với các dự án sử dụng nguồn vốn Ngân
sách Nhà nước. Mặt khác, dựa vào phân tích tài chính dự án để lựa chọn đầu tư
sao cho đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư và những đóng góp của dự án đối với
nền kinh tế - xã hội.
+. Đối với cơ quan quản lý vốn cho dự án, phân tích tài chính dự án là
căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án, đảm bảo dự án hiệu quả
về mặt tài chính và có khả năng hoàn vốn vay đúng hạn.
Yêu cầu:
Để phân tích tài chính phát huy được vai trò quan trọng thì trong quá trình
tiến hành phân tích tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: (1)
+. Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.
+. Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chi tiêu phải
phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
+. Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu.

1.2. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn dự án
Khái niệm:
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập và
đưa dự án vào hoạt động. Nó là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác
định hiệu quả đầu tư của dự án. (1)