GIAO DỊCH DÂN SỰ CÓ SỰ LỪA DỐI, ĐE DỌA, VÀ CÓ TRANH CHẤP

A/ LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm qua,cùng với việc phát triểnkinh tế thị trường, định
hướng xã hội chủ nghĩa,những qui định về nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân
sự đã phát huy vai trò quan trọng trong việc tạo lập hành lang pháp lý điều
chỉnh các giao dịch dân sự, góp phần thúc đẩy pháy triển kinh tế, xã hội, bảo
vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân …Chế định về nghĩa vụ dân sự và
hợp đồng dân sự được coi là một chế định quan trọng bởi nó là nền tảng cho
pháp luật về hợp đồng nói chung, điều chỉnh các quan hệ hợp đồng được xác
lập trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự thỏa thuận và tự chịu trách
nhiệm.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường Việt Nam hội nhập ngày càng
sâu rộng với kinh tế quốc tế thì các giao dịch dân sự, thương mại được xem
như một công cụ hữu hiệu giúp các chủ thể tìm kiếm được lợi ích của mình.
Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc nhận
biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những giao
dịch được kí kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà các nhà làm
luật đã dự phòng thông qua việc thiết kế qui định pháp luật về các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các biện pháp này được qui định ngay
trong mục 5, Chương 7, phần thứ 3 của BLDS 2005 và được cụ thể hóa
trong Nghị định 163/ 2006/NĐ- CP ngày 29/ 12/ 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đó là, biện pháp cầm cố tài
sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cược, kí quĩ, bảo lãnh, tín chấp- là các biện
pháp dự phòng cho các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có
quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lí những tài sản thuộc sở
hữu của bên có nghĩa vụ, để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa
vụ đó bị vi phạm. Với mục đích nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ đúng và
đầy đủ của bên có nghĩa vụ, giúp bên có quyền luôn ở thế chủ động trong
việc bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch đã kí.
Thực tế đời sống cho thấy, đã có không ít những cuộc tranh chấp diễn
ra giữa các bên có quyền và bên có nghĩa vụ về việc một tài sản dùng để
thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự. Đây là, vấn đề nhức nhối của những người

làm công tác xét xử cũng như của những người trong cuộc. Sau đây, là ba vụ
việc xảy ra trên thực tế mà nhóm D2-2 đã tìm hiểu được:
B/ 03 VỤ VIỆC LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN SỰ CÓ SỰ LỪA
DỐI, ĐE DỌA, VÀ CÓ TRANH CHẤP
I/ Vụ việc thứ nhất
1. Tóm tắt vụ án và giải quyết của Toà án.
Vợ chồng ông T ngụ tại xã Hoà Hiệp Nam, huyện Đông Hoà, tỉnh Phú
Yên. Tháng 7 và tháng 10 năm 2005 vợ chống ông T ký hợp đồng tín dụng
vay ngân hàng X với số tiền là 140 triệu đồng. Tài sản thế chấp là một ngôi
nhà và một thửa đất 300 m
2
. Ngân hàng X có đăng ký thế chấp tại Uỷ ban
nhân dân xã Hiệp Hoà Nam theo thông tư liên tịch số 03 ngày 04 – 07 –
2007 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường. Đến thời hạn trả
nợ, vợ chồng ông T không trả được nợ cho ngân hàng X, ngân hàng X đã
kiện họ ra toà. Theo bản án ngày 31 – 03 năm 2008 của TAND TP Tuy Hoà,
vợ chồng ông T phải trả nợ cho ngân hàng X cả vốn lẫn lãi là 180 triệu đồng.
Sau đó, thi hành án huyện Đông Hoà đã định giá, kê biên căn nhà để
phát mãi trừ nợ. Lúc này bên ngân hàng X mới biết rằng phần đất 300m
2
được ông T đem gán nợ cho một người khác từ trước đó. Theo bản án dân sự
ngày 24 – 10 – 2005 của TAND huyện Đông Hoà, vợ chồng ông T phải trả
cho người này 80 triệu đồng. Ngày 31 – 01 – 2007 ông T viết đơn tự nguyện
giao đất để khấu trừ thi hành án và được chấp nhận. Theo ngân hàng X, cơ
quan thi hành án, đã làm sai quy định trong việc tự ý xử lý mảnh đất trên.
Ngân hàng đã viện khoản 4 điều 41, pháp lệnh thi hành án dân sự để bảo
vệ quan điểm của mình: “đó là khi kê biên tài sản đang được cầm cố, thế
chấp thì chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người nhận cầm cố
thế chấp biết”.
2. Một số nhận xét của nhóm:

Trong vụ án chúng tôi thấy nổi bật 3 vấn đề sau:
– Một là: Trong vụ án này, một tài sản được dùng để bảo đảm thực
hiện nhiều nghĩa vụ hay không? ( theo điều 324 BLDS 2005).
Tài sản được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay ở đây là một căn nhà và một
thửa đất 300m2. Vợ chồng ông T đã dùng nhà và thửa đất này để thế chấp
vay tiền ngân hàng X vào 2 đợt (tháng 7 và tháng 10 năm 2005) với tống số
tiền là 140 triệu đồng. Nhưng trên thực tế thì vợ chồng ông T đã giao đất để
khấu trừ thi hành án ( bản án ngày 24 – 10 – 2005) là được chấp nhận. Theo
khoản 2 điều 324 BLDS 2005 thì trong trường hợp một tài sản được bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
phải thông báo bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang
được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được
lâp thành văn bản. Như vậy, ở đây có thể có 2 trường hợp xảy ra:
+) Trường hợp 1: Nếu vợ chồng ông T đã dùng chính ngôi nhà và
thửa đất 300m
2
để thế chấp hợp đồng vay với 1 người là 80 triệu đồng. (thế
chấp để vay trước khi thế châp vay ngân hàng X) thì buộc ông T phải cho
ngân hàng X biết tài sản thế chấp của gia đình với ngân hàng X cũng đang
được thế chấp để vay một khoản đến khác.
+) Trường hợp 2: Nếu trước đó khi vay người 80 triệu đồng, ông T
không thế chấp gì cho người đó. Sau khi không thực hiện được nghĩa vụ,
ông T (ngày 31-01-2007) viết đơn tự nguyện giao đất để khấu trừ thi hành
án và được chấp thuận. Việc viết đơn tự nguyên vủa ông T có đúng hay
không? Bởi theo khoản 4 Điều 349 BLDS 2005 thì : Quyền của bên thế
chấp: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá
lưu thông trong quá trình sản xuất kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp
đồng ý”. Điều đó có nghĩa là, ông T muốn lấy nhà và đất 300m
2
(đã thế chấp

cho ngân hàng X) thì ông T phải được sự đồng ý từ phía ngân hàng X.
Nhưng thực tế việc ông T lây đất khấu trừ 80 triệu đồng thì ngân hàng không
biết ( mà pháp luật buộc ông T phải cho ngân hàng biết). Liệu việc tự
nguyện viết đơn giao đất khấu trừ thi hành án ( bản án ngày 24-10-2005) của
ông T có đúng pháp luật hay không?.
– Hai là: Sau khi cho ông T vay tiền là 140 triệu đồng , tài sản thế
chấp là một ngôi nhà và một thửa đất 300m
2
thì ngân hàng X đã có đăng kí
thế chấp tại UBND xã Hoà Hiệp Nam. Như vậy, ngân hàng X cũng đã có
đăng kí giao dịch bảo đảm mà theo thông tư liên tịch số 03 ngày 04-07-
2003 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên – Môi trường thì UBND xã cũng là
những cơ quan đăng kí có thẩm quyền chứng thực vào hợp đồng thế
chấp(nay đã mất hiệu lực). Nay thông tư liên tịch số 05 (có sửa đổi bổ sung)
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường lại yêu cầu: “ Hợp đồng thế
chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được ký kết
trước ngày 28-07-2005 (ngày thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành)
mà vẫn còn thời hạn thực hiện thì cũng được đăng kí. Nên việc thi hành án
dân sự theo bản án ngày 24-10-2005 (sau ngày có hiệu lực của thông tư liên
tịch số 05) trưởng thi hành án dân sự huyện Đông Hoà không thông báo cho
ngân hàng X là đúng với pháp luật, theo khoản 1 điều 12 Nghị quyết 163
ngày 29-12-2006 của Chính Phủ.
– Ba là: Theo bản định giá tài sản của đội thi hành án huyện Đông
Hoà thì mảnh đất 300m
2
trị giá 300 triệu đồng thì mảnh đất đó vẫn còn “dư
sức” để trả nợ cho ngân hàng. Theo thứ tự ưu tiên thanh toán (điều 325
BLDS 2005) thì ngân hàng X vẫn lấy được tiền từ gia đình ông T.
II/ Vụ việc thứ hai
1. Tóm tắt và giải quyết vụ án.

Công ty TNHH SX thương mại, xây dựng dịch vụ Hoàng Long ( gọi
tắt là công ty Hoàng Long), địa chỉ tại 282 Nam Kỳ, khởi nghĩa, phường 8
quận 3 thành phố Hồ Chí Minh. Có vay nợ 2 ngân hàng:
– Công ty Hoàng Long vay ngân hàng M số tiền là 483.000 USD.
Ngày đến hạn trả nợ là 30/04/2005, hợp đồng tín dụng trên được bảo đảm
bằng quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích là 50.000 m
2
, tài sản gắn trên
đất là cụm nhà kho A1, A2, A3 thế chấp tài sản đã được công chứng ngày
24-6-1999 tại TP Hồ Chí Minh.
– Công ty Hoàng Long vay ngân hàng N số tiền là 1.543.242 USD.
Ngày đến hạn trả nợ là 30-06-2005. Hợp đồng tín dụng trên được bảo đảm
bằng quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích là 50.000 m
2
, tài sản gắn trên
đất là cụm nhà kho A1, A2, A3 thế chấp tài sản đã được công chứng ngày
23-01-2000 tại TP HCM.
– Ngoài ra, công ty Hoàng Long còn vay của công ty TNHH Thiên
Bình 500triệu đồng, ngày đến hạn là 20-01-2006. Hợp đồng vay được bảo
đảm bằng quyền sử dụng 5 lô đất có tổng diện tích 50.000 m
2
, tài sản gắn
trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3 chấp được công chứng ngày 22-06-1999
tại TP HCM. Đến thời hạn trả nợ cho ngân hàng M, công ty Hoàng Long
không thực hiện được nghĩa vụ, ngân hàng M đã kiện công ty Hoàng Long
ra toà nhằm phát mãi tài sản trừ nợ cho ngân hàng.
2. Một số nhận xét của nhóm:
Rõ ràng ở vụ án này một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự (Điều 324 BLDS 2005). Công ty Hoàng Long làm 3 hợp đồng vay
với ngân hàng M, ngân hàng N và công ty TNHH Thiên Bình. Và Hoàng

Long làm 3 hợp đồng vay với ngân hàng M, ngân hàng N và công ty TNHH
Thiên Bình. Và 3 hợp đồng vay này đều được bảo đảm bằng 5 lô đất có tổng
diện tích là 50.000 m
2
, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3. Cả
ba hợp đồng thế chấp đã được công chứng tại TP HCM, điều này đồng nghĩa
với cả ba hợp đồng thế chấp, có đầy đủ hiệu lực pháp lí, quyền lợi lợi ích
hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm sẽ được pháp luật tôn trọng
và bảo vê.
– Khi đến thời hạn trả nợ cho ngân hàng M (30-04-2005), công ty
Hoàng Long không thực hiện được nghĩa vụ, ngân hàng M kiện ra toà nhằm
phát mãi tài sản trừ nợ. Như đã nói ở trên tài sản này (5 lô đất với tổng diện
tích 50.000m
2
, tài sản gắn trên đất là cụm nhà kho A1, A2, A3) được thế
chấp trong ba hợp đồng vay (với công ty TNHH Thiên Bình, ngân hàng M,
ngân hàng N). Vì thế căn cứ vào khoản 3 điều 324 BLDS 200 5 thì: “trong
trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các
nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên
cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản”. Nghĩa là trong vụ án
này, công ty TNHH Hoàng Long mới đến hạn trả nợ với ngân hàng M, còn 2
hợp đồng vay với ngân hàng N (30-06-2005 mới đến hạn), với công ty
THHH Thiên Bình (20-01-2006 mới đến hạn), cũng được thanh toán cùng
lúc với ngân hàng M, tức là công ty Hoàng Long sẽ thanh toán trước hạn cho
2 hợp đồng vay với ngân hàng N và hợp đồng vay với công ty TNHH Thiên
Bình (nếukhông có thoả thuận khác).
– Theo điều 325 BLDS 2005 (thứ tự ưu tiên thanh toán) được xác
định như sau: “trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng kí thì việc
xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định
theo thứ tự đăng ký (khoản 1 - điều 325 BLDS 2005). Chiếu vào vụ án này