Giải pháp thúc đẩy tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nhìn từ định giá bất động sản

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
õõõõõ



PHM TH HNG HNH




GII PHÁP THÚC Y TIN TRÌNH C
PHN HÓA DOANH NGHIP NHÀ NC
NHÌN T NH GIÁ BT NG SN


Chuyên ngành: Kinh t tài chính - Ngân hàng
Mã s : 60.31.12



LUN VN THC S KINH T




Ngi hng dn khoa hc: TS. Bùi Hu Phc

TP.H CHÍ MINH – NM 2009


71

MC LC
LI CAM OAN
DANH MC CH VIT TT
DANH MC BNG, BIU
M U
Chng I: NHNG VN  CHUNG V NH GIÁ BT NG SN 1
1.1 Bt đng sn 1
1.1.1 Khái nim bt đng sn 1
1.1.2 Thuc tính và đc trng c bn ca bt đng sn 1
1.1.2.1 Các thuc tính 1
1.1.2.2 c trng c bn 2
1.1.3 Phân loi bt đng sn 2
1.1.4 Các yu t tác đng đn giá bt đng sn 2
1.1.4.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn: 3
1.1.4.2 Các yu t v pháp lỦ liên quan đn bt đng sn: 4
1.1.4.3 Các yu t chung bên ngoài: 4
1.2 nh giá bt đng sn 5
1.2.1 Khái nim đnh giá bt đng sn 5

1.2.2 Mc đích đnh giá bt đng sn 6
1.2.3 Khái nim giá ca tài sn 6
1.2.4 Nguyên tc đnh giá bt đng sn 7
1.2.5 Quy trình đnh giá bt đng sn 9
1.2.5.1. Xác đnh tng quát v bt đng sn cn đnh giá 9
1.2.5.2. Kho sát hin trng, thu thp thông tin 9
72

1.2.5.3. Phân tích thông tin 10
1.2.5.4. La chn phng pháp đnh giá bt đng sn 10
1.2.5.5. Xác đnh giá bt đng sn 10
1.2.5.6. Lp báo cáo và chng th kt qu đnh giá 10
1.3 Phng pháp đnh giá bt đng sn 11
1.3.1. nh giá đt 11
1.3.2. nh giá các tài sn gn lin vi đt. 12
1.3.3. Các phng pháp thm đnh giá theo tiêu chun Vit Nam: 13
1.3.3.1. Phng pháp so sánh (TGVN 07) 13
1.3.3.2. Phng pháp chi phí (TGVN 08) 14
1.3.3.3. Phng pháp thu nhp (TGVN 09) 16
1.3.3.4. Phng pháp thng d (TGVN 10) 17
1.3.3.5. Phng pháp li nhun (TGVN 11) 18
1.4 Kinh nghim đnh giá bt đng sn ca mt s nc trên th gii 20
1.4.1 Hot đng đnh giá  Thái lan 20
1.4.2 Hot đng đnh giá  Malaysia 20
1.4.3 Hot đng đnh giá  Nht Bn 21
1.4.4 Hot đng đnh giá  c 21
1.4.5 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 21
Chng II: THC TRNG NH GIÁ BT NG SN TRONG C PHN
HịA DNNN  VIT NAM 23
2.1 Quá trình c phn hóa DNNN  Vit Nam 23

2.2 Thc trng đnh giá bt đng sn trong c phn hóa các DNNN 24
2.2.1 Giai đon t nm 1992 đn tháng 6/1998 24
73

2.2.1.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 24
2.2.1.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 25
2.2.1.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn. 25
2.2.2 Giai đon t tháng 07/1998 đn tháng 09/2002 26
2.2.2.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 26
2.2.2.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 26
2.2.2.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 27
2.2.3 Giai đon t tháng 9/2002 đn tháng 12/2004 28
2.2.3.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 28
2.2.3.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 28
2.2.3.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 29
2.2.4 Giai đon t tháng 01/2005 đn tháng 12/2007 29
2.2.4.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 29
2.2.4.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 30
2.2.4.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 31
2.2.5 Giai đon t tháng 01/2008 đn nay 32
2.2.5.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 32
2.2.5.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 32
2.2.5.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 33
2.3 Nguyên nhân ca vic chm tr c phn hóa các DNNN trong giai đon
hin nay 34
Chng III:GII PHÁP THÚC Y TIN TRỊNH C PHN HịA DNNN
NHỊN T NH GIÁ BT NG SN 44
74

3.1 Sa đi Ngh đnh 109/2007/N-CP theo hng không tính giá tr li th

v trí đa lỦ vào giá tr doanh nghip và khng đnh giá tr doanh nghip c phn
hóa thông qua đu giá trên th trng. 46
3.2 Tính li giá thuê nhà và đt ca các doanh nghip. 52
3.3 Xác đnh li khung giá đt ca Nhà nc. 58
3.4 Xây dng th trng bt đng sn 62
3.4.1 Tng cung cho th trng 64
3.4.2 iu tit khi cu 65
3.4.3 Sm ban hành Lut Thu nhà đt 65
3.4.4 Minh bch thông tin th trng bt đng sn 67
3.5 Các bin pháp khác 68
KT LUN
PH LC
TẨI LIU THAM KHO

1

Chng I: NHNG VN  CHUNG V NH GIÁ BT NG SN

1.1 Bt đng sn
1.1.1 Khái nim bt đng sn
Vic phân loi tài sn thành ắbt đng sn” và ắđng sn” có ngun gc t Lut c
La Mư, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là
tt c nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt. Bt đng
sn bao gm các công trình xây dng, mùa màng, cây trngầ và tt c nhng gì
liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng vi
nhng b phn cu thành lưnh th.
Theo B lut Dân s đc Quc hi ban hành ngày 14/06/2005, ti iu 174 có
quy đnh “Bt đng sn là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng
gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; Các
tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.

1.1.2 Thuc tính và đc trng c bn ca bt đng sn
1.1.2.1 Các thuc tính
- Tính bt đng: Bt đng sn (mà tiêu biu là đt đai) là tài sn không th di
chuyn đc dù có th đc chuyn nhng, mua bán. V trí ca đt đai gn
lin vi điu kin sinh thái, kinh t xư hi. iu đó có tác đng đn phng
thc s dng đt và giá đt. ó chính là nguyên nhân vì sao giá đt li khác
nhau dù  v trí k cn nhau.
- Tính không đng nht: Vic tìm đc hai bt đng sn ging nhau hoàn toàn
là rt khó, mà ch có th tìm thy nhng đim tng đng v đc đim. Vì
vy, giá c ca mi bt đng sn gn lin vi đc đim ca mi tài sn.
- Tính khan him: din tích đt là có gii hn (và có th b thu hp khi có hin
tng xâm thc ca bin) trong khi dân s thì ngày càng tng.
- Tính bn vng, đi sng kinh t lâu dài: t đai là ngun tài nguyên thiên
nhiên, là t liu sn xut đc bit, có th s dng vào nhiu mc đích nhng
vn mang li li ích cho ch s hu trong thi gian vô hn.
2

1.1.2.2 c trng c bn
- Kh nng co giãn ca cung bt đng sn là kém: Tng cung (tng qu đt)
là c đnh và cung ng đt đai phù hp vi các mc đích riêng bit là có gii
hn do quy hoch s dng đt đai thng theo tng thi k nht đnh, không
th tùy tin thay đi mc đích s dng đt.
- Thi gian mua bán, giao dch dài, chi phí mua bán cao: Bt đng sn là tài
sn quan trng, có giá tr cao nên vic mua bán phi thn trng.
- Kh nng chuyn hóa thành tin kém linh hot: Trong trng hp khn cp
thì vic mua bán hay ct nh bt đng sn đ bán là điu khó khn.
- S can thip và qun lý cht ch ca nhà nc: Bt đng sn có nh hng
rt ln đi vi nn kinh t - xư hi - chính tr ca mt quc gia nên luôn chu
s điu tit, qun lỦ cht ch đi vi vic s dng và chuyn dch bt đng
sn t phía nhà nc.

1.1.3 Phân loi bt đng sn
T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, bt đng sn có
th phân thành ba loi:
- Bt đng sn Ếó đỐ ỏ ồợỔ ếng gỈ: nhà , nhà xng, công trình thng
mi - dch v, h tng (h tng k thut, h tng xư hi), v.v Trong đó,
nhóm bt đng sn nhà đt là nhóm bt đng sn c bn, rt phc tp và chu
nh hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan, chim đa s các giao
dch trên th trng bt đng sn  nc ta cng nh trên th gii.
- Bỏ đng sn không đu t xây dng: ch yu là đt nông nghip (đt rng,
đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v .)
- Bỏ đng sn đc bit: nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hoá
vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang v.v có đc đim là
kh nng tham gia th trng rt thp.
1.1.4 Các yu t tác đng đn giá bt đng sn
Giá c bt đng sn tu thuc mt phn ln vào quan h cung-cu trên th trng.
Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiuyu t khác nh nhng yu t xut phát
3

t nhng khuyt tt ca th trng nh ắđc quyn”, ắđu c”, ắcnh tranh không
lành mnh”, t s can thip ca Nhà nc nh đu t vào nâng cp c s h tng
khu dân c (đng giao thông, cp và thoát nc, cp đin ), tng hoc min gim
thu cho các doanh nghip kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn bt
đng sn thuc s hu Nhà nc, chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp
hay có nhng yu t bt ngun t tâm lỦ, thói quen ca ngi dân,
Có 3 nhóm nhân t tác đng nh hng đn giá bt đng sn nói riêng cng nh đi
vi bt đng sn nói chung. C th là:
1.1.4.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn:
1.1.4.1.1 Nhóm các yu t t nhiên:
- V trí ca bt đng sn: Kh nng sinh li do yu t v trí bt đng sn
mang li càng cao thì giá tr ca bt đng sn càng ln. u th v v trí đc

xem xét qua v trí bt đng sn  gn hay xa trung tâm, có nm ti các ngư 4
hay ngư 3, trên các trc l giao thông quan trng không, ầ
- Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt.
- a hình, đa cht và tình trng môi trng xung quanh v trí bt đng sn.
- ảình thc (kin trúc) bên ngoài ca bt đng sn (đi vi bt đng sn là
nhà hoc là các công trình xây dng khác).
- Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: nhng bt đng sn nm  nhng
vùng thng hay b các s c ca thiên tai (bưo, lt, đng đt, khí hu khc
nghitầ) làm cho giá tr bt đng sn b sút gim và ngc li.
1.1.4.1.2 Nhóm các yu t kinh t:
- Kh nng mang li thu nhp t bt đng sn: mc thu nhp hàng nm t bt
đng sn mang li s có nh hng quan trng đn giá tr ca bt đng sn
đó. Khi kh nng to ra thu nhp t bt đng sn càng cao thì giá chuyn
nhng ca nó càng cao và ngc li.
- Nhng tin nghi gn lin vi bt đng sn: nh h thng đin, nc, v sinh,
điu hoà nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht
lng càng tt thì càng làm cho giá tr bt đng sn càng gia tng.
4

1.1.4.1.3 Nhóm các yu t liên quan đn th trng:
- Tính hu dng ca bt đng sn;
- Nhu cu loi bt đng sn trên th trng.
1.1.4.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn bt đng sn:
- Tình trng pháp lý ca bt đng sn: các giy t chng th pháp lỦ v quyn
s dng đt, s hu nhà, giy phép xây dng v.v hin có.
- Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi bt đng sn, các hn ch v
quyn s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi bt đng
sn: tình trng cho thuê, th chp bt đng sn, tình trng tranh chp quyn
s dng đt, s hu nhà, s hn ch quyn s hu.
1.1.4.3 Các yu t chung bên ngoài:

1.1.4.3.1 Các yu t chính tr pháp lý:
S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và chính quyn đa phng có
th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng bt đng sn. C th là:
- Các chính sách có tác đng gián tip, nh: s khuyn khích đu t có th
làm tng nhu cu v bt đng sn qua đó có th làm tng giá bt đng sn.
- Các chính sách tác đng trc tip, nh: cho phép nhng ngi không có h
khu thành ph đc mua nhà ti thành ph; chính sách tài chính đi vi
nhng ngi đc giao đt, cho thuê đtầ; chính sách tín dng đi vi hot
đng đu t vào bt đng sn hay chính sách thu đi vi bt đng sn.
1.1.4.3.2 Các yu t thuc v kinh t v mô:
ó là các yu t kinh t liên quan nh:
- Tình hình cung - cu, đc đim ca nhng ngi tham gia th trng hay các
điu kin ca th trng bt đng sn trong khu vc;
- Hin trng vùng lân cn (c s h tng nh đng, h thng cp thoát nc,
cp đin, thông tin liên lcầ)
- Mc đ tng trng GDP hàng nm; thu nhp bình quân hàng nm ca
ngi dân trong vùng so vi các vùng khác; kh nng đáp ng nhu cu tín
dng ca h thng tín dng trong vùng;
5

- S lng các lô, tha đt trng; mc giá bình quân các loi đt trong vùng;
- T l thu và mc thu sut; mc đ lm phát chung;
- Tình hình th trng lao đng, th trng chng khoán, th trng tín dngầ
1.1.4.3.3 Các yu t xã hi:
Các yu t xư hi cng tác đng ln đn giá tr bt đng sn nh tc đ tng dân s
c hc hay cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp
quán ngi dân trong vùng, nhng vn đ liên quan đn thuyt phong thuầ
1.2 nh giá bt đng sn
nh giá là hot đng khách quan tn ti trong đi sng kinh t xư hi ca mi nn
kinh t sn xut hàng hóa, đc bit đi vi nhng nn kinh t phát trin theo c ch

th trng. Hin nay, có nhiu đnh ngha v đnh giá nhng chung nht đu coi
đnh giá là vic c tính giá c ca tài sn ti mt thi đim nht đnh.
Theo t đin Oxfort thì ắnh giá tài sn là s c tính giá tr ca các quyn s
hu tài sn bng hình thái tin t phù hp vi mt th trng, ti mt thi đim,
theo nhng tiêu chun cho mc đích nht đnh”.
Ti Vit Nam, đnh giá tài sn mi đc coi là ngh cung cp dch v cho nn kinh
t t nhng nm cui ca th k trc và đc gi là ắthm đnh giá”. Dù vn còn
nhiu tranh cưi v vic nên dùng t ắđnh giá” hay ắthm đnh giá” trong hot đng
c tính giá c ca hàng hóa, tài sn. Thi gian qua, hai t trên đc s dng trong
các vn bn pháp lut cng nh trong thc t vi cùng ni dung và Ủ ngha kinh t.
Ti Khon 3, iu 4 ca Pháp lnh Giá đc ban hành ngày 08/02/2002 thì ắThm
đnh giá là vic đánh giá và đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi mt th
trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc
theo thông l quc t”. Tuy tên gi là Thm đnh giá, nhng trong gii thích t ng
ca Pháp lnh Giá thì tha nhn đó là vic đánh giá và đánh giá li giá tr ca tài
sn hay là nh giá tài sn.
1.2.1 Khái nim đnh giá bt đng sn
Theo Khon 9, iu 4 Lut Kinh doanh bt đng sn quy đnh ắnh giá bt đng
sn là hot đng t vn, xác đnh giá ca mt bt đng sn c th ti mt thi đim
6

xác đnh”. Vic đnh giá bt đng sn phi da trên các tiêu chun k thut, tính
cht, v trí, quy mô, thc trng ca bt đng sn và giá th trng ti thi đim đnh
giá và phi đc lp, khách quan, trung thc và tuân th pháp lut.
Nh vy, ni dung ca đnh giá bt đng sn bao gm:
- nh giá bt đng sn là vic c tính giá ca bt đng sn c th;
- Ti mt thi đim nht đnh;
- Ti mt th trng nht đnh;
- Cho mc đích xác đnh;
- Theo tiêu chí k thut, v trí, quy mô, thc trng ca bt đng sn;

- Theo nhng phng pháp, tiêu chun nht đnh.
1.2.2 Mc đích đnh giá bt đng sn
Mc đích đnh giá tài sn nói chung và đnh giá bt đng sn nói riêng có th phân
thành nhiu loi:
- Bo toàn bt đng sn phc v cho khu hao tài sn hay làm c s thc hin
bo him tài sn, bi thng và đánh giá tài sn;
- Phc v mua bán, chuyn nhng bt đng sn;
- Chuyn đi quyn tài sn, bt đng sn trong c phn hóa DNNN; doanh
nghip góp vn hp tác kinh doanh; hp nht, sát nhp hoc gii th; bán
doanh nghip; cho thuê bt đng sn;
- Làm c s bi thng trong đn bù gii phóng mt bng (khi thc hin các
d án do nhà nc trin khai,ầ), trong bi thng thit hi cho ngi b
thit hi khi có s c do ngi khác gây ra;
- Phc v vic th chp vay vn ngân hàng hay trong thanh lý tài sn; ầ
1.2.3 Khái nim giá ca tài sn
Tùy theo đi tng, mc đích, giá tr làm c s cho thm đnh giá và các quyn li
pháp lỦ gn vi tài sn đc thm đnh giá mà giá tr thu đc là giá tr phi th
trng hay giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
Theo TGVN 01 ban hành theo quyt đnh s 24/2005/Q-BTC ngày 18/04/2005,
giá tr th trng ca mt tài sn là mc giá c tính s đc mua bán trên th
7

trng vào thi đim thm đnh giá, gia mt bên là ngi mua sn sàng mua và
mt bên là ngi bán sn sàng bán, trong mt giao dch mua bán khách quan và
đc lp, trong điu kin thng mi bình thng.
Theo TGVN 02 ban hành theo quyt đnh s 77/2005/Q-BTC ngày 01/11/2005,
giá tr phi th trng ca tài sn là mc giá c tính đc xác đnh theo nhng cn
c khác vi giá tr th trng hoc có th đc mua bán, trao đi theo các mc giá
không phn ánh giá tr th trng nh: giá tr tài sn đang trong quá trình s dng,
giá tr đu t, giá tr bo him, giá tr đc bit, giá tr thanh lý, giá tr tài sn bt

buc phi bán, giá tr doanh nghip, giá tr tài sn chuyên dùng, giá tr tài sn có
th trng hn ch, giá tr đ tính thu
Hot đng thm đnh giá phn ln là da trên c s giá tr th trng, tuy nhiên có
nhng loi tài sn riêng bit, mc đích thm đnh giá riêng bit đòi hi thm đnh
giá phi da trên giá tr phi th trng.
1.2.4 Nguyên tc đnh giá bt đng sn
Theo tiêu chun thm đnh giá Vit Nam s 06 ban hành theo quyt đnh s 77/2005
Q-BTC ngày 01/11/2005 thì nguyên tc trong quá trình xác đnh tài sn gm:
- Nguyên tc s dng tt nht và có hiu qu nht.
Vic s dng tt nht và có hiu qu nht ca tài sn là đt đc mc hu dng ti
đa trong nhng hoàn cnh kinh t - xư hi thc t phù hp, có th cho phép v mt
k thut, v pháp lỦ, v tài chính và đem li giá tr ln nht cho tài sn.
- Nguyên tc cung - cu
Giá tr ca tài sn đc xác đnh bi mi quan h cung và cu, trong đó có các yu
t v đc đim vt lỦ và đc đim kinh t - xư hi khác bit vi nhng thuc tính
ca các tài sn khác. S nh hng ca nhng đc tính ph thêm này đc phn
ánh trong cung - cu và giá tr tài sn.
- Nguyên tc thay đi
Giá tr ca tài sn cng đc hình thành trong quá trình thay đi liên tc phn ánh
hàng lot các mi quan h nhân qu gia các yu t nh hng đn giá tr. Bn thân
các yu t nh hng đn giá tr luôn luôn thay đi.
8

- Nguyên tc thay th
Trong trng hp hai hay nhiu tài sn có th thay th ln nhau trong quá trình s
dng, thì giá tr ca nhng tài sn đó đc xác đnh bi s tác đng ln nhau ca
tài sn này đn tài sn khác. Hình thành giá tr ca tài sn đc thm đnh giá
thng có liên quan đn giá tr ca các tài sn khác có th thay th .
- Nguyên tc cân bng
Các yu t cu thành ca tài sn cn phi cân bng đ tài sn đt đc kh nng

sinh li ti đa hay mc hu dng cao nht. Trong lnh vc bt đng sn, giá bán đt
 mt v trí không ch ra rng v trí đt k cn cng có cùng mc giá tr nh vy.
- Nguyên tc thu nhp tng hoc gim
Tng thu nhp trên khon đu t tng lên s tng liên tc ti mt đim nht đnh,
sau đó dù đu t tip tc tng nhng đ ln ca thu nhp tng thêm s gim dn.
- Nguyên tc phân phi thu nhp
Tng thu nhp sinh ra t s kt hp các yu t ca quá trình sn xut (đt đai, vn,
lao đng, qun lỦ) và có th đc phân phi cho tng yu t này. Nu vic phân
phi đc thc hin theo nguyên tc tng ng thì phn tng thu nhp còn li sau
khi đư phân phi cho vn, lao đng và qun lỦ s th hin giá tr ca đt đai.
- Nguyên tc đóng góp
Mc đ mà mi b phn ca tài sn đóng góp vào tng thu nhp t toàn b tài sn
có tác đng đn tng giá tr ca tài sn đó.
- Nguyên tc tuân th
Tài sn cn phi phù hp vi môi trng ca nó nhm đt đc mc sinh li ti đa
hoc mc hu dng cao nht.
- Nguyên tc cnh tranh
i vi tài sn, mi quan h cnh tranh cng đc quan sát gia các tài sn vi
nhau và gia tài sn này vi tài sn khác. Do đó, giá tr ca tài sn đc hình thành
là kt qu ca s cnh tranh trên th trng.
- Nguyên tc d tính li ích tng lai
9

Giá tr ca tài sn có th đc xác đnh bng vic d tính kh nng sinh li trong
tng lai.Vic c tính giá tr ca tài sn luôn luôn da trên các trin vng tng
lai, li ích d kin nhn đc t quyn s dng tài sn ca ngi mua.
1.2.5 Quy trình đnh giá bt đng sn
Vic đnh giá phi đc thc hin trên c s thu thp và phân tích các thông tin liên
quan đn bt đng sn và s dng các phng pháp phù hp nhm c tính giá tr
bt đng sn. Tiêu chun thm đnh giá Vit Nam s 05 ban hành theo quyt đnh

s 77/2005 Q-BTC ngày 01/11/2005 quy đnh v quy trình thm đnh giá tài sn
(trong đó có đnh giá bt đng sn) gm 6 bc:
Bc 1: Xác đnh tng quát v bt đng sn cn đnh giá và xác đnh giá tr th
trng hoc phi th trng làm c s thm đnh giá
Bc 2: Lp k hoch đnh giá
Bc 3: Kho sát hin trng, thu thp thông tin
Bc 4: Phân tích thông tin
Bc 5: Xác đnh giá bt đng sn
Bc 6: Lp báo cáo và chng th kt qu đnh giá
1.2.5.1. Xác đnh tng quát v bt đng sn cn đnh giá
Nhng thông tin tng quát v bt đng sn cn đnh giá cn xác đnh gm:
- c đim c bn v pháp lỦ, v kinh t k thut ca bt đng sn;
- Mc đích thm đnh giá;
- Xác đnh khách hàng, yêu cu ca khách hàng; nhng ngi s dng kt qu
thm đnh giá;
- Nhng điu kin ràng buc trong xác đnh đi tng thm đnh giá;
- Xác đnh thi đim và ngun d liu cn thit cho thm đnh giá;
- Xác đnh c s giá tr ca tài sn.
1.2.5.2. Kho sát hin trng, thu thp thông tin
Kho sát hin trng: đ thu thp s liu v v trí thc t ca bt đng sn, các mô
t pháp lỦ liên quan và chi tit bên trong và bên ngoài bt đng sn. Riêng đi vi
công trình xây dng d dang, phi kt hp gia kho sát thc đa vi báo cáo ca
10

ch đu t, nhà thu đang xây dng công trình. Ngoài ra, phi chp nh bt đng
sn theo các dng, các hng khác nhau đ có đ chng c cho vic đnh giá.
Thu thp thông tin: ngoài nhng thông tin trên, còn cn thu thp thêm:
 Chi phí, giá bán, lưi sut, thu nhp ca bt đng sn so sánh;
 Cung - cu, lc lng tham gia th trng, ngi mua - bán tim nng;
 Tính pháp lỦ ca bt đng sn;

 iu kin t nhiên, kinh t, xư hi và môi trng;
1.2.5.3. Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác đng ca các yu t (nh thông tin t kho sát hin trng
bt đng sn, nhng đc trng ca th trng bt đng sn cn đnh giá, vic s
dng tt nht và ti u nht ca bt đng sn hay v khách hàng) đn mc giá ca
bt đng sn cn đnh giá:
1.2.5.4. La chn phng pháp đnh giá bt đng sn
Da trên loi bt đng sn và h thng thông tin thu thp đc, trên c s phân tích
rõ mc đ phù hp ca mt hay nhiu phng pháp đc s dng vi nhng đc
đim kinh t k thut ca bt đng sn và vi mc đích đnh giá, ngi đnh giá la
chn phng pháp phù hp đ áp dng rút ra ch s giá tr ca bt đng sn.
1.2.5.5. Xác đnh giá bt đng sn
Trên c s áp dng các phng pháp đnh giá, trong bc này ngi đnh giá cn
thc hin hòa hp các ch s giá tr đ rút ra giá tr bt đng sn cn đnh giá. Vic
này phi thc hin khi s dng nhiu hn mt phng pháp đ đnh giá giá tr ca
bt đng sn, mi phng pháp s cho mt ch s giá khác nhau, hoc khi tính ra
ch s giá so sánh ca các bt đng sn tng t bt đng sn cn đnh giá.
1.2.5.6. Lp báo cáo và chng th kt qu đnh giá
Nhim v đnh giá ch hoàn thành cho đn khi kt lun đc phát biu trong báo
cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo đnh giá t nó cha đng tt c nhng s
liu đc xem xét và đc phân tích, các phng pháp đc áp dng và nhng
nguyên nhân dn đn c lng giá tr cui cùng. Phân tích giá tr hòa hp cho
11

phép ngi đc hiu vn đ v s liu thc t đc trình bày và đ theo dõi nhng
lỦ do đng sau kt lun giá tr ca ngi đnh giá.
1.3 Phng pháp đnh giá bt đng sn
Ti iu 1 Lut t đai đc Quc hi ban hành ngày 14/07/1993 , Nhà nc xác
lp đt đai thuc quyn s hu toàn dân do Nhà nc thng nht qun lỦ và giao đt
cho các t chc kinh t, đn v v trang, c quan đoàn th, h gia đình và cá nhân

s dng đt n đnh lâu dài. Ngoài ra, Nhà nc còn cho các t chc, h gia đình và
cá nhân trong và ngoài nc thuê đt gi chung là ngi s dng đt. Ni dung này
tip tc đc khng đnh trong Lut t đai nm 2003.
Chính vì quy đnh này mà vic đnh giá bt đng sn  nc ta khác vi nhiu nc
trên th gii do đt đai và các tài sn gn lin vi đt thuc s hu bi hai đi tng
khác nhau. Và vic đnh giá bt đng sn phi tách thành phn: đnh giá đt và đnh
giá các tài sn gn lin vi đt.
1.3.1. nh giá đt
Lut đt đai nm 2003, ti iu 4, đư đa ra các khái nim đnh ngha v ắgiá quyn
s dng đt hay còn gi là giá đt” và ắgiá tr quyn s dng đt” đ có cn c xác
đnh giá đt và quy đnh rõ ngun hình thành giá đt và các nguyên tc xác đnh giá
đt ti iu 55 và iu 66.
V ngun hình thành giá đt, bao gm :
+ Do y ban nhân dân Tnh, Thành ph trc thuc Trung ng quy đnh giá;
+ Do đu giá quyn s dng đt hoc đu thu d án có s dng đt;
+ Do nhng tha thun v giá đt ca nhng ngi có liên quan khi thc hin các
quyn chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li quyn s dng đt, góp vn bng
quyn s dng đt.
V các nguyên tc xác đnh giá đt :
+ Sát vi giá chuyn nhng quyn s dng đt thc t trên th trng trong điu
kin bình thng; khi có chênh lch ln so vi giá chuyn nhng quyn s dng
đt thc t trên th trng thì phi điu chnh cho phù hp
12

+ Các tha đt lin k nhau, có điu kin t nhiên, kinh t, xư hi, kt cu h tng
nh nhau, có cùng mc đích s dng hin ti, cùng mc đích s dng theo quy
hoch thì mc giá nh nhau
+ t ti khu vc giáp gianh gia các Tnh, Thành ph trc thuc Trung ng, có
điu kin t nhiên, kt cu h tng nh nhau, có cùng mc đích s dng hin ti,
cùng mc đích s dng theo quy hoch thì mc giá nh nhau.

Theo các nguyên tc trên, Chính ph đư ban hành Ngh đnh 188/N-CP ngày
16/12/2004 v phng pháp xác đnh giá đt và khung các loi đt. Tip theo đó B
Tài chính có thông t s 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 v hng dn thc hin
Ngh đnh 188/N-CP.
Ngày 27/07/2007, Chính ph ban hàng Ngh đnh 123/2007/N-CP v Sa đi, b
sung mt s điu ca Ngh đnh s 188/2004/N-CP v phng pháp xác đnh giá
đt và khung giá các loi đt. Ngh đnh 123/N-CP sa đi b sung 12 điu ca
Ngh đnh 188/N-CP, trong đó qui đnh có 4 phng pháp xác đnh giá đt:
- Phng pháp so sánh trc tip
- Phng pháp thu nhp
- Phng pháp chit tr
- Phng pháp thng d
Theo thông t 145/2007/TT-BTC, UBND cp tnh quyt đnh giá đt c th, công
b công khai và kim tra vic thi hành bng giá các loi đt ti đa phng, ch đo
S Tài chính t chc mng li theo dõi, thng kê giá chuyn nhng quyn s
dng đt thc t trên th trng đa phng, đnh k báo cáo B Tài chính.
1.3.2. nh giá các tài sn gn lin vi đt.
Do hn ch v thi gian và ngun tài liu tham kho, tác gi ch chú trng đn vic
đnh giá các tài sn là công trình xây dng (công trình dân dng; công trình công
nghip,ầ) có liên quan đn vic c phn hóa DNNN.
i vi các tài sn ca doanh nghip c phn hóa, thông t 126/2004/TT-BTC ngày
24/12/2004 v vic hng dn thi hành Ngh đnh 187/2004/ N-CP và thông t
146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 v vic hng dn thc hin mt s vn đ v
13

tài chính khi thc hin chuyn doanh nghip 100% vn Nhà nc thành công ty c
phn theo quy đnh ti Ngh đnh 109/2007/ N-CP thì vic đnh giá tài sn doanh
nghip còn tip tc s dng tuân theo công thc:
Giá tr thc t
ca tài sn

=
Nguyên giá tính theo
giá th trng
x
Cht lng còn li ca tài
sn ti thi đim đnh giá
Vi Giá th trng là:
- n giá xây dng c bn, sut đu t do c quan có thm quyn quy đnh
đi vi tài sn là sn phm xây dng c bn. Trng hp cha có quy đnh
thì tính theo giá tr quyt toán công trình đc c quan có thm quyn phê
duyt.
- Riêng đi vi các công trình mi hoàn thành đu t xây dng trong 03 nm
trc khi xác đnh giá tr doanh nghip: s dng giá tr quyt toán công trình
đư đc c quan có thm quyn phê duyt.
1.3.3. Các phng pháp thm đnh giá theo tiêu chun Vit Nam:
Theo quyt đnh s 129/2008/Q-BTC ngày 31/12/2008, quy đnh v các phng
pháp thm đnh giá gm:
1.3.3.1. Phng pháp so sánh (TGVN 07)
Là phng pháp thm đnh giá da trên c s phân tích mc giá ca các tài sn
tng t vi tài sn cn thm đnh giá đư giao dch thành công hoc đang mua, bán
trên th trng vào thi đim cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm
đnh giá đ c tính và xác đnh giá tr th trng ca tài sn.
- C s lỦ lun:
Vì cho rng giá tr th trng ca mt bt đng sn nào đó đu có liên h vi giá tr
th trng ca các bt đng sn tng t đư đc giao dch trên th trng nên
phng pháp này quan tâm đn giá c và các đc tính tng t ca bt đng sn.
- Các trng hp áp dng:
Là phng pháp đc s dng rng rãi trong đnh giá cho mc đích mua bán, đnh
giá th chp, đnh giá đ đánh thu bt đng sn, đnh giá cho vic mua và chuyn
quyn s hu (hay s dng) đt đai và thng đc coi là đu vào cho các

14

phng pháp đnh giá khác. Phng pháp này đang chim u th trong điu kin
hin nay do s phát trin ca công ngh thông tin và máy vi tính.
- Các bc tin hành:
Bc 1: Nghiên cu th trng đ có thông tin v giá giao dch, giá niêm yt hoc
giá chào bán và các yu t so sánh ca nhng tài sn tng t vi tài sn cn thm
đnh giá, đư giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng.
Bc 2: Thu thp, kim tra thông tin, s liu v các yu t so sánh t các tài sn
cùng loi hoc tng t có th so sánh đc vi tài sn cn thm đnh giá đư giao
dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng vào thi đim cn thm đnh
giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá.
Bc 3: La chn đn v so sánh chun và xây dng bng phân tích, so sánh đi vi
mi đn v so sánh chun.
Bc 4: Phân tích, xác đnh các yu t khác bit gia tài sn so sánh và tài sn cn
thm đnh giá t đó thc hin điu chnh giá ca các tài sn so sánh theo s khác
bit v các yu t so sánh, tìm ra mc giá ch dn cho mi tài sn so sánh.
Bc 5: Phân tích tng hp các mc giá ch dn ca các tài sn so sánh, rút ra mc
giá ch dn đi din đ c tính và xác đnh mc giá ca tài sn cn thm đnh.
- u, nhc đim ca phng pháp so sánh
u đim:
+ D thuyt phc khách hàng do có s đánh giá v giá tr thc t giao dch.
+ ây là phng pháp ít khó khn v mt k thut vì không cn phi xây dng các
công thc hoc mô hình tính toán mà da vào các giao dch th trng.
Nhc đim:
+ Cn thit phi có nhiu thông tin rõ ràng, chính xác.
+ Trong điu kin th trng bin đng, các thông tin nhanh chóng tr nên lc hu
trong mt thi gian ngn.
1.3.3.2. Phng pháp chi phí (TGVN 08)
Là phng pháp thm đnh giá da trên c s chi phí to ra mt tài sn tng t tài

sn cn thm đnh giá đ xác đnh giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
15

- C s lý lun
Da trên gi đnh các hàng hoá có tính thay th ln nhau nên giá tr tài sn cn đnh
giá có th đc đo bng chi phí làm ra mt tài sn tng t.
- Các trng hp áp dng
+ nh giá các bt đng sn có mc đích s dng riêng bit, ít có trao đi trên th
trng nh: bnh vin, trng hc, nhà th, th vin, nhà máy
+ nh giá cho mc đích bo him;
+ nh giá đt đ tham gia đu thu các d án, gii to, đn bù đt
- Các bc thc hin
Bc 1: c tính riêng giá tr ca lô đt thuc bt đng sn bng cách coi đó là đt
trng đang đc s dng trong điu kin tt nht và hiu qu nht theo nguyên tc
xác đnh giá đt quy đnh ti Lut t đai và các phng pháp xác đnh giá đt theo
quy đnh ca Chính ph.
Bc 2: c tính chi phí hin ti đ xây dng mi, đ tái to, thay th công trình
xây dng hin có trên đt, bao gm c li nhun cho nhà thu và thu, phí phi np
theo quy đnh ca pháp lut.
Bc 3: Xác đnh hao mòn và c tính giá tr hao mòn ly k (mc đ gim giá)
ca công trình xây dng hin có trên đt.
Bc 4: c tính giá tr ca công trình xây dng bng cách tr giá tr hao mòn ly
k (mc gim giá) khi chi phí xây dng mi hin hành ca công trình.
Bc 5: c tính giá tr ca bt đng sn cn thm đnh giá bng cách cng (+) kt
qu bc 1 và kt qu bc 4.
- u, nhc đim ca phng pháp chi phí
u đim:
+ Là phng pháp hu hiu khi đnh giá các tài sn ít mua bán trên th trng hoc
thiu c s đ d báo thu nhp trong tng lai.
+ Phng pháp này tng đi đn gin v mt toán hc, s liu dùng đ tính toán

tng đi cp nht
Nhc đim:
16

+ Chi phí to ra tài sn không phi lúc nào cng phù hp hay bng giá tr ca tài sn
nên đnh giá da trên chi phí nhiu khi không phn ánh đúng giá tr th trng.
Ngoài ra, đi vi các công trình xây dng có quy mô ln, vic c tính chi phí chi
tit đc làm cho mi yu t chi phí hoc cho tng cu phn ca công trình nên
tng giá tr ca nhiu b phn nhiu khi tách ri giá tr toàn b tài sn.
+ Vic c tính giá tr gim giá tích lu tài sn nhiu khi ph thuc vào ch quan
ca ngi đnh giá vì thc t, cha có phng pháp c th nào chính xác trong c
tính giá tr gim giá tích lu.
+ Ngi đnh giá phi thông tho k thut, đng thi phi am hiu v tài chính mi
đ kinh nghim đ áp dng phng pháp đnh giá này.
1.3.3.3. Phng pháp thu nhp (TGVN 09)
Là phng pháp thm đnh giá da trên c s chuyn đi các dòng thu nhp ròng
trong tng lai có th nhn đc t vic khai thác tài sn thành giá tr hin ti ca
tài sn (quá trình chuyn đi này còn đc gi là quá trình vn hóa thu nhp) đ
c tính giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
- C s lỦ lun
Vì cho rng giá c ca mt tài sn là khon thu nhp trong tng lai do tài sn đó
mang li, hay giá tr th trng ca mt tài sn bng vi giá tr hin ti (ti thi đim
thm đnh giá) ca các khon li nhun có th thu v trong tng lai t tài sn.
- Các trng hp áp dng
Ch yu đc áp dng trong thm đnh giá các tài sn đu t (bt đng sn, đng
sn, doanh nghip, tài chính) mà thm đnh viên có th d báo đc thu nhp t tài
sn trong tng lai và tính đc t sut chit khu phù hp.
- Các bc tin hành phng pháp thu nhp
Gm 2 phng pháp:
(1) Phng pháp vn hóa trc tip là phng pháp s dng thu nhp đ c tính

giá tr tài sn bng cách chuyn hóa li tc ca mt nm. Vic chuyn hóa
này thc hin đn gin bng cách chia thu nhp cho t sut vn hóa thích
hp hay nhân vi h s thu nhp
17

Bc 1: c tính thu nhp cho tài sn mang li. Mi loi thu nhp ng vi mi loi
t sut vn thich hp.
Bc 2: Tìm t sut vn hóa hoc h s thu nhp thích hp vi loi thu nhp.
Bc 3: Áp dng công thc vn hóa trc tip.
(2) Phng pháp dòng tin chit khu là phng pháp c tính giá tr ca tài sn
bng cách chit khu tt c các khon thu, chi ca dòng tin d kin phát
sinh trong tng lai v thi đim hin ti, có tính đn yu t lm phát và
không n đnh ca thu nhp.
Bc 1: c tính doanh thu t vic khai thác tài sn.
Bc 2: c tính chi phí liên quan đn vic khai thác tài sn.
Bc 3: c tính thu nhp ròng hay dòng tin t doanh thu và chi phí.
Bc 4: c tính giá tr thu hi ca tài sn vào cui k
Bc 5: c tính t sut vn hoá thích hp.
Bc 6: Xác đnh giá tr tài sn bng công thc nêu trên.
- u, nhc đim ca phng pháp thu nhp
u đim:
+ Công thc tính toán rõ ràng, d hiu.
+ Có đ chính xác tng đi cao khi có nhng thông tin chính xác.
Nhc đim:
+ Nhiu s liu phi c tính, điu chnh, nên đòi hi k thut điu chnh cao, thông
tin đy đ và khó thuyt phc khách hàng do ít liên quan đn bng chng có th
nhìn thy ngay đc.
+  chính xác có th b hn ch, do thông tin d đoán d b cm tính.
1.3.3.4. Phng pháp thng d (TGVN 10)
Là phng pháp thm đnh giá mà giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá

đc xác đnh cn c vào giá tr vn hin có bng cách ly giá tr c tính ca s
phát trin gi đnh ca tài sn (tng doanh thu) tr đi tt c các chi phí phát sinh đ
to ra s phát trin đó.
- C s lý lun
18

c xây dng da trên nguyên tc ắđóng góp”, tc là, giá tr hin ti ca bt đng
sn (giá tr cha đc phát trin) chính là giá tr còn li sau khi ly giá tr c tính
ca s phát trin (giá tr tài sn mi) tr đi tt c các chi phí đ to ra s phát trin
đó (chi phí đu t thêm đ có tài sn mi).
- Các trng hp áp dng
S dng ch yu trong đnh giá đt trng đ xây dng hoc đt có công trình trên
đt đó có th ci to hoc phá d xây dng công trình mi trên đt.
- Các bc tin hành phng pháp thng d
Bc 1: Xác đnh mc tiêu kinh doanh, cách thc khai thác tt nht và hiu qu
nht d án, phù hp vi quy đnh pháp lut, kh thi v điu kin tài chính và mang
li giá tr cao nht cho d án.
Bc 2: c tính tng doanh thu phát trin ca d án, chuyn đi tng doanh thu
đó v giá ti thi đim cn thm đnh giá.
Bc 3: c tính chi phí đu t đ to ra doanh thu phát trin ca d án, chuyn đi
chi phí đu t đó v giá ti thi đim cn thm đnh giá.
Bc 4: Xác đnh giá đt cn c vào kt qu tính toán ca bc 2 tr (-) bc 3.
- u nhc đim ca phng pháp thng d
u đim:
+ Phù hp vi đnh giá các bt đng sn có tim nng phát trin, các d án đu t;
+ Phng pháp khá đn gin, da trên các d liu v th trng nên d thuyt phc
khách hàng;
+ c thc hin thông qua vic mô t mt quá trình đu t, vì vy có giá tr trong
vic t vn đu tầ
Nhc đim:

+ Khó khn trong vic xác đnh đc vic s dng cao nht và tt nht.
+ Mi c tính v chi phí và giá bán có th thay đi theo điu kin ca th trng.
1.3.3.5. Phng pháp li nhun (TGVN 11)
Là phng pháp thm đnh giá da trên kh nng sinh li ca vic s dng tài sn
đ c tính giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
19

- C s lỦ lun:
Da trên gi thit giá tr ca tài sn liên quan mt thit đn li nhun có th thu
đc do khai thác tài sn đó: nu mt tài sn mang li li nhun cao thì s có giá tr
hn so vi tài sn không mang li li nhun hoc li nhun thp.
- Các trng hp áp dng
Ch yu đc áp dng trong đnh giá các tài sn mà vic so sánh vi nhng tài sn
tng t gp khó khn do giá tr ca tài sn ch yu ph thuc vào kh nng sinh
li ca tài sn. Loi hình tài sn ch yu áp dng phng pháp này ví d nh: rp
chiu phim, nhà hát, khách sn, nhà hàng, trm xng, sân gôn, trung tâm gii trí, sàn
nhy, khu th thao, công viênầ
- Các bc tin hành
Bc 1: Xác đnh tng doanh thu bán hàng và cung cp dch v; bao gm tt c các
khon thu t bán hàng và cung cp dch v theo ngành ngh kinh doanh đư đng kỦ
vi cp có thm quyn.
Bc 2: Xác đnh tng chi phí: bao gm:
- Chi phí nguyên, nhiên vt liu, vt t:
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vn hành, qun lỦ doanh nghip
Bc 3: Xác đnh thu nhp thc t bt đng sn là phn còn li sau khi tr khi
tng doanh thu các khon tng chi phí, các khon thu, phí và các khon phi np
khác theo quy đnh ca pháp lut và tin công tr cho nhà đu t.
Bc 4: Áp dng công thc đ tìm ra giá tr bt đng sn.
Thu nhp thc hàng nm

Giá tr th trng ca bt đng sn =
T sut vn hóa

- u nhc đim ca phng pháp li nhun
+ Thích hp vi vic xác đnh giá tr bt đng sn không có giao dch trên th
trng vi c s là thu nhp ca mt loi hình kinh doanh c th đt đc trong đó
có s đóng góp t bt đng sn.
20

+ Ch áp dng đ đnh giá đi vi nhng bt đng hot đng to ra li nhun.
+  xác đnh đc t l đóng vào li nhun kinh doanh gia bt đng sn và k
nng qun lý kinh doanh đòi hi ngi đnh giá phi có hiu bit v hot đng kinh
doanh ca ngh kinh doanh. Do đó t l phân b gia bt đng sn và li nhun
kinh doanh nhiu khi mang tính ch quan ca ngi đnh giá.
1.4 Kinh nghim đnh giá bt đng sn ca mt s nc trên th gii
Hot đng đnh giá tài sn có lch s hình thành và phát trin khác nhau  các nc.
 Anh, dch v đnh giá tài sn đư đc phát trin hn 200 nm,  Úc khong 100
nm, M khong 70 nm, Singapore gn 80 nm. Mt s nc khác trong khu vc
nh Thái Lan, Malaysia, Indonexia cng đư có nhng bc dài v kinh nghim
đnh giá bt đng sn.
1.4.1 Hot đng đnh giá  Thái lan
Phng pháp xác đnh giá đt đc s dng t thm đnh theo tng tha đt và tng
lô đt vi h thng d liu đt đai, bn đ ầ có s h tr rt hiu qu t h thng
tin hc vi h thng bn đ, c s d liu, phn mm x lỦ đc kt ni trên c
nc. Chính vì th, kt qu xác đnh giá chính xác hn, phn ánh đúng hn giá tr
th trng ca đt đai.
Các nhà đnh giá ca Thái Lan nghiên cu các mô hình đnh giá ca các t chc ca
M nh Vin nghiên cu đnh giá (AI), y ban tiêu chun đnh giá quc t (IVSC)
t đó bin đi áp dng cho Thái Lan đ chun hóa cho ngang bng vi s phát trin
ca đnh giá quc t.

1.4.2 Hot đng đnh giá  Malaysia
 Malaysia, các tiêu chun đnh giá đt đc hình thành vào nm 1998 vi nhng
tiêu chun đúc rút t nhng thành qu phát trin mi nht ca đnh giá quc t đ
nâng cao trình đ phát trin ca đnh giá Malaysia ngang tm vi đnh giá quc t.
Tiêu chun đnh giá Malaysia bao gm: Giá tr th trng và Tiêu chun giá tr phi
th trng; tiêu chun điu kin đi vi ngi đnh giá; tiêu chun v mc tiêu và
nhng c s đnh giá cho mi loi mc tiêu đó; tiêu chun v thu thp s liu, v