Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH






OÀN QUNH PHNG




GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG
CHO VAY MUA BT NG SN

TI NGÂN HÀNG THNG MI C PHN Á CHÂU



LUN VN THC S KINH T






THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2010
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH


OÀN QUNH PHNG



GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG
CHO VAY MUA BT NG SN

TI NGÂN HÀNG THNG MI C PHN Á CHÂU


CHUYÊN NGÀNH: Kinh t tài chính – Ngân hàng
MÃ S : 60 . 31 . 12

LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN KHOA HC
TS. LÊ THÀNH LÂN




THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2010
- i -

LI CAM OAN
*********

Tôi xin cam đoan s liu nêu trong lun vn này là chính xác và trung
thc, đã đc tôi thu thp, tng hp t nhng ngun đáng tin cy. Các gii
pháp, kin ngh là ca cá nhân tôi rút ra t quá trình nghiên cu lý lun và
thc tin.
Tôi xin cam đoan lun vn này là đ tài nghiên cu ca bn thân tôi,
không sao chép t bt c tài liu nào.

TP. H Chí Minh, ngày 19 tháng 6 nm 2010
Ngi thc hin lun vn


oàn Qu
nh Phng
- ii -

LI CM N
*********
Tôi xin chân thành cm n Quý Thy – Cô, Quý Ngân hàng, gia đình và
bn bè đã giúp đ tôi hoàn thành lun vn. c bit, tôi xin gi li cm n sâu sc
ti TS. Lê Thành Lân, ngi đã trc tip hng dn tôi thc hin lun vn mt
cách tn tình.
Mc dù c gng rt nhiu song lun vn không tránh khi nhng thiu sót,
kính mong Quý Thy – Cô và các bn quan tâm đóng góp ý kin, đ tôi có th
hoàn thin.
Kính chúc Quý Th
y – Cô, bn bè sc khe, hnh phúc, may mn và thành
công.

- iii -
MC LC
Trang
Li cam đoan i
Li cm n ii
Mc lc iii
Danh mc bng biu vi
Danh mc ch vit tt vii
Li m đu viii
Chng 1: C S LÝ LUN V CHO VAY MUA BT NG SN VÀ
CHT LNG CHO VAY MUA BT NG SN TI NGÂN HÀNG
THNG MI 1
1.1 Bt đng sn 1
1.1.1 Khái nim 1
1.1.2 Thuc tính và đc trng ca bt đng s
n 1
1.1.3 Th trng bt đng sn 4
1.1.4 S cn thit ca th trng bt đng sn tp trung 8
1.2 Cho vay mua bt đng sn 11
1.2.1 c trng c bn ca hot đng cho vay mua bt đng sn 11
1.2.2 Cht lng tín dng ca hot đng cho vay mua bt đng sn 13
1.2.3 Các nhân t nh hng đn cht lng tín dng ca hot đng cho vay
mua bt đng sn 16
1.2.4 Bài hc kinh nghim t hot đng cho vay mua BS ti M 23
Kt lun chng 1 24
Chng 2: THC TRNG V HOT NG CHO VAY MUA BT NG
SN TI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 25
2.1 Gii thiu chung v NHTMCP Á Châu 25

2.1.1 Lch s hình thành và phát trin ca NHTMCP Á Châu 25
- iv -
2.1.2 Tình hình hot đng chung ca NHTMCP Á Châu trong nhng nm
gn đây 27
2.2 Thc trng hot đng cho vay mua bt đng sn ti NHTMCP Á
Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 31
2.2.1 Vài nét v th trng cho vay mua bt đng sn trong nhng nm gn
đây 31
2.2.2 ánh giá cht lng tín dng thông qua tình hình hot đng cho vay
mua bt đng sn ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm
2010 33
2.3 Phân tích nhng nhân t
 nh hng đn cht lng tín dng ca
hot đng cho vay mua bt đng sn ti NHTMCP Á Châu 53
2.3.1 Nhân t bên trong ngân hàng 53
2.3.2 Các nhân t bên ngoài ngân hàng 57
Kt lun chng 2 58
Chng 3: MT S GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG CHO VAY
MUA BT NG SN TI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 59
3.1 Mc tiêu, chin lc phát trin hot đng ti NHTMCP Á Châu 59
3.1.1 Mc tiêu 59
3.1.2 Chin lc 59
3.1.3 Mc tiêu, chin lc trong hot đng cho vay mua bt
đng sn ti
NHTMCP Á Châu 62
3.2 Nhóm gii pháp đi vi NHTMCP Á Châu 62
3.2.1 Ngân hàng nên đa dng nhiu hình thc huy đng ngun vn dài hn đ
h tr cho vay mua bt đng sn 63
3.2.2 iu chnh mc lãi sut phù hp đ thu hút thêm nhiu khách hàng 64
3.2.3 Tài tr nhng d án nhà  xã hi, nhà  cho ngi thu nhp thp 65

3.2.4 Hng ti vic cho vay không cn tài sn bo đm 65
3.2.5 Kt hp thêm nhi
u dch v linh hot đi kèm vi sn phm cho vay
mua bt đng sn đ thu hút khách hàng 66
- v -
3.2.6 u t, phát trin công ngh, h tng k thut 66
3.2.7 Linh hot trong th tc thanh toán 67
3.2.8 Xây dng, đào to và phát trin ngun nhân lc vng mnh 67
3.2.9 Hoàn thin b máy kim tra, kim soát ni b 69
3.3. Nhóm gii pháp v c ch chính sách h tr 70
3.3.1 Gii pháp v phía Nhà nc và các ban ngành liên quan 70
3.3.2 Gii pháp v phía NHNN Vit Nam 73
3.4. Kin ngh 74
3.4.1 Kin ngh đi vi Nhà nc và các ban ngành liên quan 74
3.4.2 Kin ngh
đi vi NHNN Vit Nam 74
Kt lun chng 3 75
Kt lun chung x
Danh mc công trình ca tác gi xi
Tài liu tham kho xii
- vi -
DANH MC BNG BIU

Trang
Bng 2.1 Tình hình hot đng chung ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6
tháng đu nm 2010 27
Bng 2.2 T trng d n cho vay BS theo loi hình khách hàng ti NHTMCP Á
Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 41
Bng 2.3 T trng gia d n cho vay mua BS vi tng d n cho vay ti
NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 43

Bng 2.4 Lãi sut cho vay mua BS ti mt s
 Ngân hàng trong nm 2009 44
Bng 2.5 T l d n cho vay mua BS ti mt s NHTMCP trong nm 2009 46
Bng 2.6 T l N quá hn trên tng d n cho vay mua BS ti NHTMCP Á
Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 48
Biu đ 2.1 Tình hình hot đng chung ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6
tháng đu nm 2010 28
Biu đ 2.2 T trng d n cho vay BS theo loi hình khách hàng t
i NHTMCP
Á Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 42
Biu đ 2.3 Tc đ tng trng v d n cho vay mua BS ti NHTMCP Á Châu
t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 44
Biu đ 2.4 N quá hn cho vay mua BS ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn
6 tháng đu nm 2010 49
Biu đ 2.5 So sánh t l n quá hn trên tng d n cho vay mua BS và t l
n quá h
n trên tng d n cho vay ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6
tháng đu nm 2010 51
- vii -
DANH MC CH VIT TT


NHTM Ngân hàng thng mi
NHNN Ngân hàng Nhà nc
NHTMCP Ngân hàng thng mi c phn
NH Ngân hàng
NN Nhà nc
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y Ban Nhân Dân
BS Bt đng sn

- viii -
LI M U


T cui nm 2008 đn nay, nn kinh t M lâm vào suy thoái nng n nht
trong nhng thp k qua. Hu qu là hàng lot ngân hàng phá sn, các doanh
nghip lao đao, ngi lao đng mt vic làm, nhiu lãnh đo cp cao xin t
chc,…Cuc khng hong ti cng quc kinh t này nhanh chóng lan rng khp
th gii, gây nh hng xu đn nhiu nn kinh t khác. Các n
c tung ra các gói
cu tr nhm kích thích tng trng kinh t, không đ suy thoái kéo dài. Mt
trong nhng nguyên nhân gây ra cuc khng hong trên bt ngun t hot đng
cho vay bt đng sn ti M. Lãi sut thp liên tc trong nhiu nm khin nhiu
ngân hàng đ xô cho vay bt đng sn vi nhng điu kin d dãi hn bình
thng. S ch quan ca ngân hàng th hin thông qua vic cho vay tràn lan, cho
vay đi vi bt c khách hàng nào mà không h xem xét k t cách và kh nng
tài chính khách hàng có đm bo hay không. Ngân hàng còn sn sàng cho vay d
dàng đi vi nhng ngi tng b phá sn, hoc có lch s giao dch tín dng thp,
thm chí ngay c ngi không có lch s giao dch vi ngân hàng.
Vit Nam cng không th tránh khi b nh hng t nn kinh t th gii,
biu hin qua vi
c th trng bt đng sn trong nc b ngng tr vi th trng
chng khoán liên tc gim mnh. Các ngân hàng sit cht tín dng, lãi sut khá
cao khin hot đng cho vay mua bt đng sn b thu hp. Tình trng suy gim 2
th trng này là mt trong nhng nguyên nhân gây bt n cho nn kinh t, đc
bit là th trng bt đng sn trm lng đã
nh hng tiêu cc đn đi sng ca
nhân dân, khi cung cu không gp nhau, các ch đu t và kinh doanh không tr
đc n đn hn, gây ri ro cho h thng ngân hàng.
Trong bi cnh khng hong tài chính toàn cu bt ngun ch yu t hot

đng cho vay th chp nhà đt di chun  M, liu n xu trong cho vay mua
bt đng sn có gây bt n cho h thng ngân hàng
 Vit Nam hay không, nh
- ix -
hng ca nó nh th nào và bin pháp khc phc nhng bt n đó, tôi quyt đnh
chn đ tài “Gii pháp nâng cao cht lng cho vay mua bt đng sn ti
Ngân hàng Thng mi C phn Á Châu”. Tôi mong mun thông qua đ tài
này tìm hiu thc trng hot đng cho vay mua bt đng sn dành cho khách hàng
cá nhân, h gia đình có nhu cu ch  tht s và cht lng tín dng ca ho
t đng
cho vay này ti Ngân hàng Thng mi C phn Á Châu – mt ngân hàng đc
đánh giá có quy mô phát trin mnh. Vì vy, phm vi nghiên cu ca lun vn
đc gii hn trong hot đng cho vay bt đng sn ca Ngân hàng cho đi tng
vay là cá nhân và h gia đình.
Lun vn vn dng mt s phng pháp nghiên cu khoa hc nh :
V s liu, ly t các ngun sau:
 T
 bng cân đi k toán, báo cáo tài chính, các ch tiêu k hoch ca ngân
hàng.
 T Internet, sách báo và t các bài vit,các báo cáo t tp chí ngân hàng,
tp chí phát trin kinh t,…
V phng pháp nghiên cu, có 2 phng pháp ch yu:
 Phng pháp tng hp: t các ngun s liu thu thp đc, tin hành phân
tích-tng hp và đa ra gii pháp cho vn đ.
 Phng pháp trc tip: trc tip gp g, trao đi và tham kho ý kin ca
nhng ngi có kinh nghim, ca giáo viên trng i hc Kinh t
TP.HCM, i hc Ngân Hàng TP.HCM.
Theo đó, kt cu ni dung nghiên cu đ tài bao gm 3 chng:
Chng 1
: C s lý lun v cho vay mua bt đng sn và cht lng cho

vay mua bt đng sn ti ngân hàng thng mi.
Chng 2
: Thc trng v hot đng cho vay mua bt đng sn ti Ngân
hàng Thng mi C phn Á Châu.
Chng 3
: Mt s gii pháp nâng cao cht lng cho vay mua bt đng
sn ti Ngân hàng Thng mi C phn Á Châu.








CHNG 1

C S LÝ LUN V CHO VAY MUA BT NG SN
VÀ CHT LNG CHO VAY MUA BT NG SN
TI NGÂN HÀNG THNG MI









- 1 -

CHNG 1

C S LÝ LUN V CHO VAY MUA BT NG SN VÀ
CHT LNG CHO VAY MUA BT NG SN
TI NGÂN HÀNG THNG MI




1.1 BT NG SN
1.1.1 Khái nim
Theo điu 174 Chng XI, B lut Dân s s 33/2005/QH11 đc Quc
hi nc Cng hòa Xã hi Ch ngha Vit Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì:
Bt đng sn (BS) là các tài sn bao gm :
- t đai;
- Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà, công trình xây d
ng đó;
- Các tài sn khác gn lin vi đt đai;
- Các tài sn khác do pháp lut qui đnh.
Nh vy, xét theo tính cht thì BS là tài sn có tính bt đng, tính không
đng nht, tính khan him, tính bn vng.
1.1.2 Thuc tính và đc trng c bn ca bt đng sn:
BS là mt loi hàng hóa đc bit, nên thuc tính và đc trng ca loi
hàng hóa này cng khác bit so vi nh
ng loi hàng hóa thông thng trên th
trng. Nhng thuc tính và đc trng ca BS nh hng rt nhiu đn hot
đng đnh giá, thm đnh giá BS.
1.1.2.1 Các thuc tính ca bt đng sn

Tính bt đng
t đai là hàng hóa đc bit, dù đc đem chuyn nhng, bán nhng ch
đc quyn s dng và khai thác, không th di chuyn BS đó đ
n ni khác theo
- 2 -
ý mun nh ni mà ngi ch mi đang sinh sng. Quyn s dng đt nm trong
th trng BS, v trí đa d ca đt đai gn lin vi điu kin sinh thái, kinh t xã
hi, điu đó tác đng đn phng thc s dng đt và giá đt, và chính là nguyên
nhân ti sao giá đt li khác nhau dù cho v trí ca chúng có k cn nhau.
Tính không
đng nht
Mi ngi sng trên trái đt đu cn có mt ch , đt  gn lin đi sng
con ngi. iu đó nh hng đn quan đim cùng nhu cu ca mi đi tng
mua BS. Trong thi k k hoch hóa tp trung cng nh trong thi k đi mi
theo kinh t th trng, hàng hóa rt đa d
ng và phc tp nên ta khó kim đc 2
tài sn ging nhau hoàn toàn mà nó ch tng đng v đc đim, thì BS cng
nh vy. Chính vì vy, giá c ca BS gn lin vi đc đim ca mi tài sn.
Gi s rng hai BS cùng nm trong mt khu vc nhng giá c ca chúng
còn ph thuc vào thi đim bán, vào s thích ca ngi mua, vào
đc đim c th
ca bt đng, vào tâm lý ca ngi đi mua ti thi đim mua,…tt c nhng điu
này chng minh cho s không đng nht đi vi BS, nht là trong nn kinh t th
trng hin nay.
Tính khan him
Din tích đt là có hn so vi s phát trin dân s. Có rt nhiu nguyên
nhân làm cho din tích đt đai có chiu h
ng gim:
_ Do tc đ tng dân s nhanh (đc bit  vùng nông thôn).
_ Do tc đ phát trin kinh t theo hng công nghip hóa – hin đi hóa

làm cho din tích đt nông nghip gim đáng k (do chuyn đt nông nghip thành
đt công nghip, đt th c).
_ Do nhu cu lao đng  thành th bao gi cng cao hn nông thôn dn đn
tình trng dân s  đô th tng đt bin nên nhu c
u v ch  cng tng lên, vì vy
làm phát sinh nhu cu mua bán BS, kinh doanh nhà cho thuê,…
Chính vì mt s nguyên nhân ch yu trên, v lâu dài, khi cung đt đai quá
ít so vi cu thì giá đt có xu hng ngày càng tng lên.

- 3 -
Tính bn vng
BS bao gm c đt đai và các công trình gn lin trên đt. t đai là
ngun tài nguyên thiên nhiên, là t liu sn xut đc bit không th thay th đc.
Dù vi mc đích s dng nào đi na, đt đai cng vn mang li li ích cho ch s
hu nên nó mang tính bn vng.
Hn na, các li ích do đt đai mang li và thi gian s
dng li vô hn làm
cho ý ngha ca đt đai, BS đc tng lên rt nhiu.
1.1.2.2 c trng ca bt đng sn
Kh nng co giãn ca cung bt đng sn kém
Do tng cung toàn b v đt đai t nhiên gn nh c đnh, ít thay đi và
vic cung ng đt đai phù hp vi các mc đích riêng bit là có gii hn nên nhìn
chung cung đi v
i BS là tng đi kém co giãn vi nhng thay đi giá c.
Bên cnh nhng hn ch v t nhiên nêu trên, còn có hn ch v quy hoch.
Ni bt nht là vic phân b đt đai cho nhng mc đích s dng c th phi tuân
th quy hoch s dng đt đai trong tng thi k nên thông thng không th tùy
tin chuyn mc đích s
dng đt trái vi quy hoch. Nhng thay đi v chiu
cao, din tích đt xây dng cng phi đm bo tuân theo quy hoch và quy đnh

xây dng ca chính quyn đa phng.
Thi gian mua bán, giao dch dài; chi phí mua bán, giao dch cao
Do BS là mt tài sn quan trng có giá tr cao nên vic mua, bán BS
phi đc cân nhc thn trng dn đn thi gian mua bán, giao dch thng dài
hn so vi các loi tài sn khác, do vy chi phí mua bán, giao d
ch cao. Hn na,
giao dch gia ngi mua và ngi bán thng không din ra trc tip mà thông
qua môi gii nên phi tr thêm hoa hng môi gii. Vi tình hình phát trin hin
nay cùng nhng quy đnh pháp lut ca nhà nc, nhu cu chuyn đi mc đích s
dng đt đai ngày càng nhiu, cng làm chi phí mua bán, giao dch BS ngày
càng tng cao.


- 4 -
Tính thanh khon không cao
BS là mt hàng hóa đc bit, quan trng nên có giá tr cao, li nhun
mang li cng rt ln. Nhng vic chuyn hóa thành tin mt ca loi hàng hóa
này cng kém linh hot. Trong nhiu trng hp, đôi khi ch s hu có mt BS
nào đó tng đi ln, giá tr bng tin cao nhng khi khn cp thì khó chuyn đi
nhanh ra tin mt, cng không th c
t nh ra đ bán và thu tin mt ngay đc mà
phi kéo dài, b ép giá hoc b l rt nhiu c hi.
Chu s can thip và qun lý ca Nhà nc cht ch
Chính vì BS có tm quan trng đi vi nn kinh t, xã hi và chính tr ca
mt quc gia nên nhà nc cn phi có nhng quy đnh đ điu tit, qun lý cht
ch đi v
i vic s dng và chuyn dch BS vì vy BS chu s can thip trc
tip ca Nhà nc (chng hn nh không th bán t do cho ngi nc ngoài).
1.1.3 Th trng bt đng sn
1.1.3.1 Khái áim

Th trng BS là mt h thng các quan h, thông qua đó các giao dch v
BS gia các bên tham gia đc thc hin theo c ch giá c
. Th trng BS có
th phân khúc thành th trng đt sn xut nông nghip, th trng đt th c, th
trng nhà  các cp, th trng nhà xng công nghip, th trng bt đng sn
phc v hot đng thng mi, dch v, khách sn, cao c vn phòng,…
1.1.3.2 c đim ca th trng bt đng sn ti Vit Nam
Cha có th trng tp trung
ây là mt đc đim ca th trng BS ti Vit Nam. Hot đng giao dch
BS ch phát sinh theo nhu cu, ngi bán – ngi mua t do chuyn nhng, ký
kt hp đng mua bán BS, hoc vic mua bán thông qua môi gii, nhng nhng
nhà môi gii thng là nhng cá nhân không đc đào to v nghip v chuyên
môn kinh doanh theo ngành ngh
chính quy,…Vì BS mang tính c đnh, không
th di di, di chuyn đc và li có giá tr cao, đem v li nhun cao cho nhng
nhà đu t do đó phi tri qua mt quá trình giao dch phc tp nên hot đng trên
th trng BS không ch có ngi mua và ngi bán mà gia h cn có nhng
- 5 -
đn v trung gian đng ra làm cu ni, đó là hin trng  các nc có th trng
BS phát trin. Tuy nhiên, thc t  Vit Nam hin nay, hot đng ca các đn v
này vn cha chu s qun lý tp trung ca Nhà nc (cha thu thu), ngành ngh
cha đc chính thc công nhn. iu đó nh hng không tt đn hot đng đu
t cng nh qun lý, gim ngun thu ngân sách Nhà nc, tác đng xu đn tâm
lý, đi sng ca ngi dân, đc bit làm cho th trng BS tr nên kém an toàn,
tim n nhng đt song ngm, cha to s tin tng cho ngi tham gia giao dch.
Quá trình vn đng ca th trng có chu k dao đng tng t nh nhiu
th trng khác
Chu k vn đng c
a th trng BS bao gm 4 giai đon :
 Giai đon phn vinh: là giai đon th trng BS tr nên sôi đng, hp

dn, có nhiu giao dch BS thành công.
 Giai đon suy thoái: là giai đon th trng BS có du hiu b chng
li, không còn sôi đng và hp dn, c ngi mua và ngi bán dè dt trong các
giao dch và ít giao dch thành công nh  giai đo
n trc.
 Giai đon tiêu điu: th trng BS đóng bng, lúc này c ngi mua và
ngi bán không thc hin giao dch và ch đi đng thái t th trng.
 Giai đon phc hi: th trng BS tr nên thu hút hn bao gi ht, sau
giai đon tiêu điu, giá BS còn thp s kích thích nhiu ngi mua khin cho th
trng nh
n nhp dn lên, có th to ra “cn st đt” mi.
Th trng BS mang tính cht đa phng, nht là đi vi nhà 
Bt ngun t thuc tính c đnh không th di di, BS còn b chi phi bi
nhiu yu t nh: tp quán, tâm lý th hiu ca tng đa phng khác nhau, s tp
trung dân c khác nhau nên hot đng ca th
 trng BS mang tính đa phng
sâu sc.
Mt khác, nu sn phm BS có “d tha”  vùng này cng không th đem
qua vùng kia bán nh các loi sn phm, hàng hóa khác đc. Do điu kin t
nhiên và trình đ phát trin kinh t - vn hóa – xã hi  các vùng min khác nhau
dn đn quy mô và trình đ phát trin ca th trng BS là khác nhau, th trng
- 6 -
BS  các đô th, thành ph ln có trình đ phát trin kinh t cao thì sôi đng hn
so vi th trng BS  nông thôn, min núi,…dn đn giá BS ca nhng đô
th, thành ph ln luôn cao hn so vi giá BS  nhng khu vc ho lánh, vùng
ven, nông thôn,…
Là th trng cnh tranh không hoàn ho

S can thip ca Nhà nc là rt cn thit đi vi th trng BS. Tuy
nhiên, s tác đng ca Nhà nc cng là mt trong các yu t to nên tính không

hoàn ho ca th trng BS. Bt k Nhà nc nào cng đu can thip vào th
trng BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch yu v đt đai đ thc hin các
mc tiêu phát tri
n chung. BS có tính d bit, tin tc th trng hn ch, đt đai
trên th trng s cp ph thuc vào quyt đnh quy hoch ca Nhà nc nên th
trng bt đng sn là th trng cnh tranh không hoàn ho.
 Vit Nam, s hiu bit v giao dch gia ngi mua – ngi bán là
không hoàn ho, do thng thiu thông tin v các giao dch trc đây trong quá
kh
. BS là ngun li, chính xác hn là tim nng sinh li ln mà không có mt
loi hàng hóa nào khác có th sánh bng, chính điu này làm ny sinh tình trng
mun khai thác, đu c. T đó, đt đai b khai thác to ra bao điu phc tp và th
trng ngm BS đã hình thành, phát trin mnh m làm cho giá c BS tng đt
bin, không phn ánh đúng giá tr thc ca nó, ny sinh giá
o, phc tp, thiu
minh bch.
Mt khác, th trng BS không hoàn ho còn do tính cht không tái to
đc ca đt, khi dân s tng lên nhng đt đai có gii hn dn đn khan him, lúc
này trên th trng bt đng sn s xut hin tình trng đc quyn, đu c nhiu
hn các th trng hàng hoá khác.
Có quan h mt thit vi th trng tài chính và v
i s phát trin kinh t
ca mt đt nc
Th trng BS có mi quan h cht ch đn nn kinh t. BS là mt yu
t “đu vào” trong bt k quy trình sn xut kinh doanh nào trong nn kinh t th
trng, chim v trí đc tôn trong nhiu lnh vc nh trng trt, chn nuôi, công
- 7 -
nghip xây dng, vt liu xây dng, khách sn nhà hàng, khu vui chi gii trí…nói
chung là các ngành cn mt bng rng đ kinh doanh. Th trng BS phát trin
s thúc đy tng trng kinh t nói chung cùng nhiu ngành kinh t riêng bit. c

bit h thng ngân hàng có c hi m rng đu t đ thu li nhun. Ngc li, th
trng BS trm lng s nh hng
đn các ngành công nghip, hot đng ngân
hàng cng suy gim theo và có th gây suy gim kinh t.
Ngoài ra, vic đu t, to lp hay hình thành mt BS cn có mt lng
vn ln cùng vi thi gian hình thành; đây phi là ngun vn dài hn. Khi nói
BS “lu thông” trên th trng, chính các giá tr cng nh các quyn v BS
đc đem ra trao đi, mua bán, kinh doanh v.v… to thành các dòng tin t di
chuyn qua li cho phép thu hi vn
đu t và mang li li nhun cho các bên giao
dch. iu này chng t th trng BS liên quan mt thit vi th trng vn.
Ngc li, th trng BS hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun
tài chính ln cho phát trin kinh t thông qua hot đng tín dng ngân hàng. Khi
ngân hàng gii ngân cho mt d án BS ln hay cho vay mua BS nh nhà, đt
thì s b
m vào th trng BS mt lng vn ln.
c bit, mi quan h mt thit gia th trng BS vi hot đng ngân
hàng còn đc minh chng qua nhng s kin kinh t trên th gii trong sut hn
40 nm qua. Ví d, gia thp niên 80 ti M, h qu ca quan đim “ai làm ny
chu” là 747 đnh ch tit kim và cho vay phi b
 gii th. u thp niên 90 ti
Nht, hàng nghìn công ty xây dng và BS b gii th, nhiu ngân hàng ln b
thua l nng và mt v trí ngân hàng ln nht th gii. Cui nm 1997, ti Thái
Lan, hu ht các công ty tài chính b gii th hoc sáp nhp và nhng ngân hàng
ln phi co cm li. Và gi đây, nhiu ngân hàng ln hàng đu có b dày lch s
ca M
đã không còn và nhiu ngân hàng ln ti châu Âu cng lâm vào tình trng
khó khn.
Ngân sách Nhà nc (NSNN) ti các quc gia trên cng gánh chu đ bt
xáo trn kinh t xã hi, cha k gánh nng gián tip do tht thu thu. Qu d tr

quc gia cng b hao ht bi đu t (đu c)  th trng BS và s mnh dn tài
- 8 -
tr ca h thng ngân hàng cho th trng này trc đó. Ngoài ra, đa s ngi dân
bình thng và nht là nhng h gia đình mi tách ra, có nhu cu tht s v nhà ,
đã không th gánh ni mc tng giá quá cao ca BS trên th trng. iu này
không nhng thu hp sc phát trin nhà , mà còn làm hn ch s phát trin t
nhiên ca np sng gia đình mi.
Vi
c hình thành các BS cao cp hin đi không tránh khi vic s dng
vt liu ngoi nhp cng nh vic kêu gi các ngun vn đu t quc t, tt nhiên
phi gánh chu ri ro hi đoái mà ch có công c ngoi hi mi giúp phòng chng
hu hiu ri ro này.
Chu s chi phi bi pháp lut

BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v
BS tác đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t - xã hi. Do đó, mi
vn đ liên quan đn BS đu chu s chi phi và điu chnh cht ch ca h
thng các quy phm pháp lut riêng v BS, đc bit là các quy phm pháp lut
v
đt đai và nhà .
c đim này đc bit đúng  nc ta do th trng đt đai cp I (th trng
s cp - giao đt và cho thuê đt) chu tác đng rt ln bi các quyt đnh ca Nhà
nc. Chính ph các nc trên th gii đu quan tâm đn BS và th trng BS,
luôn điu chnh chính sách v BS và th trng BS nh
m huy đng ngun lc
phc v các mc tiêu phát trin kinh t - xã hi.
1.1.4 S cn thit ca th trng Bt đng sn tp trung
1.1.4.1 Cp đ phát trin ca th trng Bt đng sn tp trung
 hu ht các quc gia theo kinh t th trng, th trng BS hình thành
và phát trin qua 4 cp đ: s khi, tp trung hoá, tin t

hoá và tài chính hoá.
Th nht, cp đ s khi: ó là giai đon mà mi ngi đu có th to lp
đc nhà cho riêng mình. Giai đon này ch cn có mt mnh đt là có th xây lên
mt ngôi nhà và đc coi là BS.  cp đ này, các chính sách v đt đai, các ch
đt và các c quan qun lý đt đai đóng vai trò quyt đnh.
- 9 -
Th hai, cp đ tp trung hoá: ó là giai đon ca các doanh nghip xây
dng. Trong giai đon này, do hn ch v đt đai, do hn ch v nng lc xây
dng, không phi ai cng có th hình thành và phát trin mt toà nhà, mt d án
BS ln.  cp đ này, các chính sách v xây dng và các doanh nghip, c quan
qun lý xây dng đóng vai trò quyt đnh.
Th ba, cp đ ti
n t hoá: ó là giai đon ca các tp đoàn xây dng. Lúc
này, các doanh nghip phát trin BS bùng phát nhng còn b hn ch v các điu
kin bán BS, không phi doanh nghip nào cng đ tin đ to dng BS cho
ti khi bán ra đc.  cp đ này, các ngân hàng đóng vai trò quyt đnh trong
vic chn d án tham gia. Các chính sách tin t, các ngân hàng và các c quan
qun lý ngân hàng đóng vai trò quyt đ
nh.
Th t, cp đ tài chính hoá: Khi quy mô ca th trng BS m rng và
phát trin mnh, do b hn ch v ngun vn tài tr dài hn, các ngân hàng thng
mi không th tip tc cho vay BS nu không mun phi đi mt vi ri ro thanh
khon. Lúc này, các ngân hàng phi tài chính hoá các khon cho vay tài tr, các
khon th chp nhm đa dng hoá các ngun vn huy đng.  c
p đ này, các th
ch, các chính sách tài chính, các đnh ch tài chính và các c quan qun lý tài
chính là nhng ch th có vai trò quyt đnh.
Không nht thit mi nn kinh t, mi th trng BS đu tun t tri qua
tng cp đ theo th t trên. Cng không nht thit các cp đ phát trin th
trng phi có đ dài v thi gian nh nhau. Các nn kinh t, nht là các nn kinh

t phát trin đã qua c 4 cp đ t rt lâu. Chng hn nh  Úc và New Zealand,
các BS đã đc chng khoán hoá vi t l rt cao. Các nc có nn kinh t
chuyn đi đu ch yu áp dng liu pháp “sc”, tc là ng dng đng lot tt c
các c ch, chính sách theo chun ca các nn kinh t th trng phát trin nên
hin nay, th
 trng BS cng đã  cp đ tài chính hoá. Trung Quc cng đang
chun b chuyn qua giai đon tài chính hoá th trng BS.
Chúng ta thy rng, hin nay, th trng BS  Vit Nam mi ch  cp
đ th nht – cp đ s khi. Nh vy, vi nhng phân tích  mc a phn 1.1.2.2
- 10 -
vi đc đim ca th trng BS ti Vit Nam, nên mun phát trin, chúng ta cn
phi có mt th trng BS tp trung, tc là tng bc phát trin sang các cp đ
tip theo.
Nm bt đc vn đ đó, Lut kinh doanh Bt đng sn nm 2006 đã
tha nhn mt khái nim mi, sàn giao dch BS – ni din ra các giao dch B
S
và cung cp các dch v cho kinh doanh BS, đ quy tp các giao dch BS vào
sàn nhm lành mnh hóa và phát trin th trng BS.
1.1.4.2 Vai trò ca Sàn giao dch Bt đng sn
Vai trò ca sàn giao dch BS trong nn kinh t th trng  Vit Nam
hin nay rt quan trng, vì:
- Các giao dch BS qua sàn giúp Nhà nc qun lý đc các giao dch BS
đ t đó có nhng chính sách điu tit th
trng kp thi và chính xác.
- Hn ch ti đa nn tht thu thu do chuyn nhng, mua bán ngm bên
ngoài th trng.
- Gim đáng k s lng BS và tn sut BS giao dch o đ bình n giá
c. Khi mt BS đc giao dch nhiu s đy giá lên rt cao, hoc ngi có tin
đu c vào nhiu sn phm nay s b
 hn ch rt nhiu do giá c bình n.

- Gim s lng ngi tham gia đu c trc li làm khan him gi to, to
cn st o v BS.
- Công khai, gii thiu thông tin đy đ v nhiu loi sn phm đ tránh ri
ro và thit hi cho nhng bên giao dch t đó lành mnh hóa th trng.
-
Sàn giao dch B
S góp phn phát trin th trng BS thông qua các dch
v t vn chuyên nghip nh nghiên cu th trng, t vn lp d án, thit k sn
phm,dch v tip th, chm sóc khách hàng và qun lý BS, to đc giá tr gia
tng cho ch đu t, đng thi to ra nhiu loi hình dch v BS đang b ng
ch
a đa vào hot đng nh đu giá, qung cáo, dch v pháp lý, ngân hàng, bo
him v.v…Tt c dch v này s đy mnh giao dch BS to thêm giá tr thng
d cho nn kinh t và mang li li ích cho các bên tham gia.

- 11 -
Bc đu, tuy mi ch có các doanh nghip kinh doanh BS phi thc
hin vic bán, chuyn nhng, cho thuê, mua BS qua sàn, nhng đó là du hiu
tích cc v mt th trng
BS tp trung  Vit Nam trong tng lai gn.
1.2 CHO VAY MUA BT NG SN
Cho vay mua
BS là mt trong các sn phm tín dng ca NHTM. Các
ngân hàng thng tài tr vic mua nhng tài sn thc nh nhà c
a, cn h, vn
phòng, nhà kho, các c s vt cht khác và c đt đai. Thi hn cho vay mua BS
thng là trung dài hn, có th kéo dài đn 20 hay 30 nm, đ mua hoc ci to,
nâng cp tài sn. Trong nhng thp k qua, dù vi bt c k hn nào thì cho vay
BS vn là lnh vc ngày càng phát trin nhanh chóng, làm phong phú thêm dch
v tài chính ngân hàng và thu hút thêm khách hàng.

Phm vi lun vn ch gii hn trong lnh vc ngân hàng cho vay mua
BS
dành cho cá nhân và h gia đình. ây là sn phm ngân hàng đa ra nhm phc v
nhu cu đi sng thit thc ca ngi dân là mua sm nhà , đt đai đ xây nhà,
an c.
Cho vay mua
BS đi vi cá nhân có th đc tài tr trc tip hoc gián
tip. Ngân hàng tài tr bng cách cho khách hàng vay trc tip, thng đi vi
nhng cn h riêng l, hoc Ngân hàng cho công ty kinh doanh
B
S
vay đ xây
nên nhng cn h chung c hoc d án nhà  liên k.
1.2.1 c trng c bn ca hot đng cho vay mua bt đng sn
Có th phân bit cho vay mua
BS vi phn ln các mc đích cho vay
khác trên mt s khía cnh ch yu sau đây :
1.2.1.1 Nhu cu vay mua bt đng sn ph thuc vào chu k vn đng ca th
trng bt đng sn
Th trng
BS, nh đã nói  trên, có quan h mt thit vi th trng tài
chính. Hot đng cho vay
BS ca ngân hàng gn lin vi nn kinh t nói chung
và vi th trng
BS nói riêng, mi bin đng trên th trng BS đu nh
hng đn hot đng cho vay ca ngân hàng.
- 12 -
Khi nn kinh t tng trng n đnh, th trng BS  giai đon phát trin
bình thng, thu nhp ca ngi dân tng đu làm tng nhu cu mua BS. Ngoài
ra, nhu cu mua BS còn tùy thuc vào đà tng dân s c hc cùng vi nhu cu

tách h riêng (đây phi là nhu cu có kh nng thanh toán). Lúc này, hot đng
cho vay mua BS ca ngân hàng có c hi m rng. Bên cnh
đó, giá tr
BS th
chp tng s làm gim ri ro tín dng cho ngân hàng. Ngân hàng đa vn tài tr
vào th trng BS, giúp th trng BS nhn nhp hn na.
Nhng khi th trng BS b thu hp, suy thoái hay đóng bng, nn kinh t
b đình tr, không có giao dch BS, khin vic cho vay mua BS b thu hp li.
Giá tr BS bo
đm st gim làm ri ro ca ngân hàng tng cao. i vi các
khon vay đã gii ngân, ngân hàng phi đi mt vi kh nng khách hàng không
tr n nu tình hình tài chính ca h b nh hng.
1.2.1.2 Quy mô khon cho vay bt đng sn ln và có thi hn kéo dài trong
nhiu nm
Khon cho vay mua BS thng ln hn nhiu so vi các món vay thông
thng nh vay tiêu dùng, vay sn xut kinh doanh nh. Di
n tích đt có gii hn,
không th m rng li thêm vic xây dng kiên c theo quy hoch đng nht nên
giá tr ca BS cao hn nhiu so vi các hàng hóa khác. Cng vì vy, trên th
trng BS có th có hin tng đu c nâng giá lên, làm giá tr BS tng lên
nhiu ln so vi giá tr thc ca nó.
Thi hn cho vay mua BS kéo dài trong nhiu nm (t 10 nm đn 30
n
m) trong danh mc cho vay ca ngân hàng vì th khon cho vay mua BS đc
xp vào khon vay trung và dài hn. BS có thi hn s dng lâu dài li có giá tr
cao nên vic phân b khon vay thành nhiu phn hoàn tr s phù hp vi kh
nng tài chính ca ngi vay nm trong thi gian gian s dng BS.
1.2.1.3 Khách hàng là cá nhân, h gia đình
Nh đã trình bày  trên, do phm vi lun vn đc gii hn trong cho vay
mua B

S sinh hot, nên khách hàng vay là cá nhân và h gia đình.

- 13 -

1.2.1.4 Thng đm bo cho khon vay chính là bt đng sn hình thành t
vn vay
i vi khon cho vay tiêu dùng thì dòng tin tr n đc ly t thu nhp
ca ngi đi vay. Mc thu nhp là yu t quan trng nht đ ngân hàng quyt đnh
t chi hoc chp thun cho vay.
Trong cho vay mua BS, bên cnh vic xác đnh tính n đnh ca ngun
thu nhp dành đ
tr n ca khách hàng, thì giá tr và tình trng ca tài sn bo
đm có tm quan trng th hai. Vic đánh giá chính xác giá tr tài sn bo đm là
điu quan trng trong quyt đnh cho vay, giúp ngân hàng có th bù đp ri ro khi
phi phát mi tài sn bo đm đ thu n.
Thông thng khon cho vay mua BS có tài sn bo đm là chính BS
khách hàng d tính mua, nên vic xác đnh giá tr bo đm cng nh quy
n s
hu, s dng hp pháp là mi quan tâm ca ngân hàng.
1.2.2 Cht lng tín dng ca hot đng cho vay mua bt đng sn
1.2.2.1 Cht lng tín dng
Theo tiêu chun ISO 9000 : 2008, thut ng “Cht lng” đc đnh ngha
là kh nng tha mãn các yêu cu ca khách hàng và các bên có liên quan khác
ca tp hp các đc tính vn có ca sn phm, h thng hoc quá trình.
Khái nim “Cht lng tín d
ng” là mt phm trù rng, bao hàm nhiu ni
dng, chu tác đng ca nhiu yu t, và là mt nhân t quyt đnh hiu qu hot
đng tín dng ca mt ngân hàng. Cht lng tín dng luôn t l nghch vi ri ro
tín dng; cht lng tín dng cao thì ri ro tín dng thp và ngc li.
Trong n lc tn thu li nhun, ngân hàng không th ph đnh r

i ro, ngha
là không th không cho vay cng nh không có tình hung cho vay không bao gi
mt vn, mà ch có th tìm cách làm cho hot đng này tr nên an toàn cao và hn
ch đn mc thp nht nhng tn tht có th xy ra bng cách t đ ra mt chin
lc qun lý ri ro tín dng thích hp, song song vi vic nâng cao cht lng tín
dng.