Đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHệ MINH






HUNH THANH IN







ịNG GịP CA VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG
CA DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM




LUN ÁN TIN S KINH T PHÁT TRIN






ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2012
B GIÁO DC VÀ ÀO TO

TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHệ MINH




HUNH THANH IN




ịNG GịP CA VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG
CA DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM


Chuyên ngƠnh: Kinh t Phát trin
Mƣ s: 62.31.05.01

LUN ÁN TIN S KINH T PHÁT TRIN

NGI HNG DN KHOA HC:
PGS.TS. Nguyn Trng HoƠi




ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2012
i

LI CAM OAN

 tƠi nghiên cu nƠy do chính tác gi thc hin. Tt c ni dung trong đ tƠi
cha np cho bt k bng cp nƠo ti trng i hc Kinh t thƠnh ph H Chí
Minh vƠ các c s ngoƠi trng i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh.
Tt c nhng phn thông tin tham kho đu đc trích dn vƠ ghi ngun c
th trong danh mc tƠi liu tham kho.

ThƠnh ph H Chí Minh, tháng 01 nm 2012
Tác gi lun án





HUNH THANH IN
ii

LI CM N

Lun án nƠy đc hoƠn thƠnh vi s hng dn, h tr, góp Ủ vƠ đng viên
rt nhiu ca Thy hng dn, Gia đình, Thy/Cô, Bn bè ng nghip trong sut
thi gian qua. Tác gi xin chơn thƠnh cm n:
- Thy hng dn, PGS. TS Nguyn Trng HoƠi, đã dƠnh nhiu thi gian đ
đnh hng, hng dn tn tình và góp Ủ cho tôi trong sut thi gian thc
hin lun án.
- PGS, TS. Nguyn ình Th, TS. Nguyn HoƠng Bo, TS. Nguyn Hu
Dng, Ths. Nguyn Khánh Duy, lut s Trn Th Ngc Thnh đã có nhiu Ủ
kin quỦ báu đóng góp cho tôi trong quá trình thc hin lun án.
- Các bn sinh viên trng đi hc M thƠnh ph H Chí Minh đã giúp tôi
thc hin điu tra thu thp d liu.
- QuỦ Thy/ Cô, bn bè trong Khoa Kinh t Phát trin luôn ng h, khuyn

khích vƠ đng viên tôi trong quá trình thc hin lun án.
- Ông u Quang LƠnh, Ông u Khánh Thin luôn ng h, đng viên, to
điu kin đ tôi có thi gian hoƠn thƠnh lun án.
- Cui cùng đó chính lƠ gia đình, ch da vng chc đ tôi có th thc hin
lun án.
Xin chơn thƠnh cm n!
ThƠnh ph H Chí Minh, tháng 01 nm 2012
Tác gi lun án



HUNH THANH IN
iii

MC LC
Trang
Trang ph bìa
Li cam đoan i
Li cm n ii
Mc lc iii
Danh mc các kỦ hiu, các ch vit tt ix
Danh mc các bng x
Danh mc các hình v xii

CHNG 1: GII THIU 1
1.1. BI CNH NGHIểN CU 1
1.1.1. Bi cnh thc tin 1
1.1.2. Bi cnh lỦ thuyt 8
1.2. MC TIểU NGHIểN CU 10
1.3. CÂU HI NGHIểN CU 11

1.4. PHM VI VÀ I TNG NGHIểN CU 11
1.5. PHNG PHÁP NGHIểN CU 12
1.6. Ý NGHA CA NGHIểN CU 13
1.6.1 Ý ngha khoa hc 13
1.6.2 Ý ngha thc tin 14
1.7. B CC CA LUN ÁN 16

CHNG 2: C S LÝ THUYT VÀ KHUNG PHÂN TệCH V MI
LIÊN H GIA VN XÃ HI VÀ CÁC HOT NG CA DOANH
NGHIP BT NG SN 18
2.1 TNG KT LÝ THUYT V VN Xẩ HI 18
2.1.1 Qúa trình hình thƠnh khái nim vn xã hi 18
2.1.2 Tng kt các đc trng ca khái nim vn xã hi 22
iv

2.1.3 Vn xã hi trong các lỦ thuyt kinh t hc 24
2.2 CÁC CH TH TRONG MNG LI KINH DOANH VÀ CÁC
HOT NG CA DOANH NGHIP 26
2.2.1 Các ch th trong mng li quan h ca lãnh đo doanh nghip 26
2.2.2 Các ch th trong mng li kinh doanh thuc môi trng bên ngoƠi 26
2.2.3 Các ch th ca mng li bên trong doanh nghip 28
2.3 CU TRÚC VN Xẩ HI CA DOANH NGHIP 29
2.3.1 Vn xã hi ca lãnh đo doanh nghip 29
2.3.2 Vn xã hi bên ngoƠi doanh nghip 30
2.3.3 Vn xã hi bên trong doanh nghip 31
2.4 CÁC C TRNG CA DOANH NGHIP BT NG SN 32
2.4.1 Lch s hình thƠnh ngƠnh bt đng sn 32
2.4.2 Các đc trng ca quá trình kinh doanh ca doanh nghip bt đng
sn 34
2.5 KHUNG PHÂN TÍCH CA NGHIểN CU 35

CHNG 3: PHNG PHÁP NGHIÊN CU 38
3.1 QUY TRỊNH NGHIểN CU 38
3.2 PHNG PHÁP NGHIểN CU 41
3.2.1 Phng pháp xơy dng thang đo 41
3.2.2 Phng pháp đánh giá s b thang đo 41
3.2.3 Phng pháp phát trin gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu 42
3.2.4 Phng pháp kim đnh thang đo 43
3.2.5 Phng pháp kim đnh gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu cho
trng hp đin hình 45
3.3 THIT K MU NGHIểN CU 45
3.3.1 Thit k mu cho xơy dng thang đo s b 45
3.3.2 Thit k mu cho đánh giá s b thang đo 46
3.3.3 Thit k mu cho xơy dng gi thuyt vƠ mô hình nghiên cu 46
v

3.3.4 Phng pháp thit k mu đ kim đnh thang đo vƠ mô hình lỦ
thuyt cho nghiên cu đin hình 46
3.4 TịM TT PHNG PHÁP NGHIểN CU 47

CHNG 4: XÂY DNG THANG O VÀ MỌ HỊNH NGHIÊN CU
ịNG GịP CA VN XÃ HI VÀO CÁC HOT NG CA
DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM 49
4.1 PHÁT TRIN THANG O VN Xẩ HI VÀ CÁC HOT NG
CA DOANH NGHIP BT NG SN 49
4.1.1 Phát trin thang đo vn xã hi 49
4.1.2 Phát trin thang đo các hot đng ca doanh nghip bt đng sn 59
4.2 ÁNH GIÁ S B THANG O 61
4.2.1 H s tin cy (Cronbach‟s alpha) 61
4.2.2 Phơn tích nhơn t khám phá (EFA) 62

4.3 XÂY DNG CÁC GI THUYT VÀ MÔ HỊNH NGHIểN CU 65
4.3.1 Gi thuyt v đóng góp ca vn xã hi vƠo các hot đng ca doanh
nghip 66
4.3.2 Gi thuyt v mi liên h gia các hot đng ca doanh nghip 70

CHNG 5: KIM NH THANG O VÀ MỌ HỊNH LÝ THUYT
CHO NGHIÊN CU IN HỊNH: DOANH NGHIP BT NG SN
 THÀNH PH H CHệ MINH 72
5.1 C IM MU NGHIểN CU 73
5.1.1 c đim chung ca mu nghiên cu 75
5.1.2 c đim ca loi hình s hu theo thi gian hot đng vƠ quy mô
doanh nghip 75
5.2 KIM NH THANG O BNG H S TIN CY VÀ PHÂN
TÍCH NHÂN T KHÁM PHÁ 77
5.3 KIM NH THANG O PHÂN TÍCH NHÂN T KHNG NH 77
vi

5.3.1 Kim đnh thang đo bc ba ca khái nim vn xã hi 78
5.3.2 Kim đnh thang đo bc hai ca khái nim vn xã hi 82
5.3.3 Phơn tích nhơn t khng đnh chung cho các thang đo vn xã hi,
hot đng đu vƠo, hot đng sn xut vƠ hot đng đu ra 84
5.4 KIM NH  TIN CY TNG HP VÀ PHNG SAI
TRÍCH 86
5.5 MÔ T C TRNG CA CÁC NHÂN T VÀ HIU CHNH
MÔ HỊNH NGHIểN CU 87
5.5.1 Mô t đc trng ca vn xã hi 87
5.5.2 Mô t đc trng các nhóm hot đng ca doanh nghip 88
5.5.3 Hiu chnh mô hình nghiên cu 89
5.6 KIM NH MÔ HỊNH NGHIểN CU 91
5.6.1 c lng mô hình nghiên cu 91

5.6.2 Kim đnh các gi thuyt 93
5.6.3 Phơn tích đóng góp ca vn xã hi vƠo các hot đng ca doanh
nghip 94
5.6.4 Mi liên h gia các hot đng ca doanh nghip 97
5.7 HIU NG TÍCH CC VÀ TIểU CC CA VN Xẩ HI I
VI TH TRNG BT NG SN THÀNH PH H CHÍ
MINH 97
5.7.1 Hiu ng tích cc ca vn xã hi đi vi th trng bt đng sn 97
5.7.2 Hiu ng tiêu cc ca vn xã hi đi vi th trng bt đng sn 99

CHNG 6: KT LUN VÀ GI Ý CHÍNH SÁCH 101
6.1 KT QU NGHIểN CU 101
6.1.1 Kt qu xơy dng vƠ kim đnh thang đo vn xã hi ca doanh
nghip bt đng sn 101
6.1.2 Kt qu xơy dng vƠ kim đnh thang đo các hot đng ca doanh
nghip bt đng sn 104
vii

6.1.3 Kt qu c lng vƠ kim đnh mô hình nghiên cu 105
6.1.4 Vn xã hi to hiu ng tích cc vƠ tiêu cc cho th trng bt đng
sn 107
6.2 MT S GI Ý CHÍNH SÁCH T NGHIểN CU 108
6.2.1 Gi Ủ chính sách giúp doanh nghip bt đng sn đánh giá kt qu
hot đng 108
6.2.2 Gi Ủ chính sách giúp doanh nghip bt đng sn nơng cao kt qu
các hot đng thông qua s dng vn xã hi 110
6.2.3 Gi Ủ chính sách v mô h tr doanh nghip phát trin vn xã hi to
hiu ng tích cc, đng thi hn ch các hình thc liên kt xã hi to
hiu ng tiêu cc trên th trng bt đng sn 119
6.3 NHNG ịNG GịP CHÍNH CA LUN ÁN 122

6.3.1 óng góp v mt khoa hc 122
6.3.2 óng góp v mt thc tin 124
6.4 HN CH CA LUN Á VÀ GI Ý NGHIểN CU TIP THEO 125
6.4.1 Hn ch ca lun án 125
6.4.2 Gi Ủ hng nghiên cu tip theo 126
KT LUN 127
DANH MC CÁC CÔNG TRỊNH NGHIểN CU CA TÁC GI 129
DANH MC TÀI LIU THAM KHO 130
CÁC PH LC:
Ph lc 1: Dàn bài tho lun tay đôi ln th nht (xơy dng thang đo s b).
Ph lc 2: Danh sách chuyên gia tho lun tay đôi ln th nht (khám phá
thang đo s b).
Ph lc 3: Phiu kho sát nghiên cu đnh lng.
Ph lc 4: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo s b bng h s tin cy
(Cronbach‟s alpha).
Ph lc 5: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo s b bng phơn tích nhơn t
khám phá (EFA).
viii

Ph lc 6: Dàn bài tho lun tay đôi ln th hai (khm phá gi thuyt vƠ mô
hình nghiên cu)
Ph lc 7: Danh sách chuyên gia tho lun tay đôi ln th hai (xơy dng gi
thuyt vƠ mô hình nghiên cu).
Ph lc 8: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo chính thc bng h s tin cy
(Cronbach‟s alpha).
Ph lc 9: Tóm tt kt qu đánh giá thang đo chính thc bng phơn tích nhơn
t khám phá (EFA).
Ph lc 10: ánh giá thang đo bng phơn tích nhơn t khng đnh (CFA).
Ph lc 11: So sánh s khác bit v vn xã hi vƠ kt qu các hot đng theo
quy mô doanh nghip bt đng sn.

Ph lc 12: Mô hình cu trúc tuyn tính (SEM).



ix

DANH MC CÁC KÝ HIU, CÁC CH VIT TT

T vit tt, kỦ hiu
Gii thích t vit tt, kỦ hiu
BOT
Xơy dng – kinh doanh – chuyn giao.
BT
Xơy dng – chuyn giao.
BS
Bt đng sn.
CFA
Phơn tích nhơn t khng đnh
(Confirmatory Factor Analysis).
CFI
Ch s so sánh phù hp (comparative fit index ).
CMIN/df
Giá tr Chi – bình phng chia cho bc t do ( ).
Cronbach‟s alpha
H s tin cy Cronbach‟s alpha.
Df
Bc t do (degrees of freedom).
EFA
Phơn tích nhơn t khám phá
(Exploratary Factor Analysis).

RMSEA
Xp x ca sai s bình phng trung bình
(Root mean square error of approximation).
SEM
Mô hình cu trúc tuyn tính
(Structural Equation Modeling).
WTO
T chc thng mi th gii (Word Trade Organization).

Giá tr Chi-bình phng (chi-square).


x

DANH MC CÁC BNG

Tên bng Trang
Bng 1.1: Các giai đon phát trin ca th trng bt đng sn Vit Nam 2
Bng 2.1: Tng kt các đc trng ca vn xã hi t lc kho lỦ thuyt 23
Bng 2.2: c trng ca doanh nghip bt đng sn qua các giai đon 33
Bng 3.1: Tóm tt các phng pháp nghiên cu 48
Bng 4.1: Phơn nhóm các mng li quan h ca lãnh đo doanh nghip 50
Bng 4.2: Thang đo vn xã hi ca lãnh đo doanh nghip 52
Bng 4.3: Thang đo vn xã hi bên ngoƠi ca doanh nghip 55
Bng 4.4: Thang đo vn xã hi bên trong doanh nghip 57
Bng 4.5: Thang đo các hot đng trong doanh nghip bt đng sn 60
Bng 5.1: c đim mu nghiên cu 74
Bng 5.2: So sánh t l phơn b mu vi tng th theo loi hình s hu
ca doanh nghip 75
Bng 5.3: S doanh nghip phơn theo thi gian hot đng vƠ lai hình s

hu 75
Bng 5.4: S doanh nghip phơn theo quy mô ngun vn vƠ loi hình s
hu 76
Bng 5.5: S doanh nghip phơn theo quy mô lao đng vƠ loi hình s
hu 76
Bng 5.6: H s tng quan gia các khái nim ca vn xã hi lãnh đo 78
Bng 5.7: H s tng quan gia các khái nim ca vn xã hi bên ngoƠi 80
Bng 5.8: H s tng quan gia các khái nim bc hai ca vn xã hi 83
Bng 5.9: H s tng quan gia các khái nim trong mô hình nghiên cu 84
Bng 5.10: H s tin cy tng hp vƠ phng sai trích ca các khái nim 86
Bng 5.11: Các tham s mô t các thƠnh phn bc hai ca vn xã hi 87
Bng 5.12: So sánh vn xã hi gia các loi hình s hu doanh nghip 88
Bng 5.13: H s hi quy (đã chun hóa) ca các mi quan h 93
xi

Bng 5.14: Tác đng trc tip, gián tip vƠ tng (chun hóa) gia các khái
nim nghiên cu 94
Bng 6.1: Mc tiêu và tiêu chí đo lng kt qu hot đng ca doanh
nghip bt đng sn 109
Bng 6.2: Mc tiêu vƠ tiêu chí đo lng vn xã hi ca doanh nghip 115




xii

DANH MC CÁC HỊNH

Tên hình Trang
Hình 1.1: S doanh nghip bt đng sn theo quy mô ngun vn 5

Hình 1.2: S doanh nghip bt đng sn theo quy mô lao đng 5
Hình 1.3: Giá bán vƠ cho thuê cn h hng sang ti th trng Chơu Á
nm 2010 6
Hình 1.4: Giá chƠo bán cn h 6
Hình 1.5: Giá cho thuê mt bng TTTM 6
Hình 2.1: Phân loi các ch th trong mng li quan h bên ngoài doanh
nghip 27
Hình 2.2: Các mi quan h bên trong doanh nghip 29
Hình 2.3: Cu trúc vn xã hi ca doanh nghip trong lun án 31
Hình 2.4: Nm ngun lc ca t chc 32
Hình 2.5: Qui trình hot đng ca doanh nghip bt đng sn đ ngh cho
nghiên cu ca lun án 34
Hình 2.6: Khung phân tích mi liên h gia vn xã hi vi các hot đng
ca doanh nghip bt đng sn 36
Hình 3.1: Quy trình nghiên cu ca lun án 40
Hình 4.1: Cht lng các mng li quan h ca lãnh đo 51
Hình 4.2: Phân nhóm mng li quan h bên ngoƠi ca doanh nghip 53
Hình 4.3: Cht lng các mng li quan h bên ngoài doanh nghip 54
Hình 4.4: Cht lng quan h gia nhơn viên/b phn chc nng 56
Hình 4.5: Cu trúc vn xã hi ca doanh nghip trc khi đánh giá s b 58
Hình 4.6: Cu trúc vn xã hi ca doanh nghip sau khi đánh giá s b 64
Hình 4.7: Cu trúc các thang đo đn hng các hot đng ca doanh
nghip 64
Hình 4.8: Mô hình lỦ thuyt đóng góp ca vn xã hi vƠo các hot đng
ca doanh nghip bt đng sn Vit Nam 71
xiii

Hình 5.1: Kt qu CFA (đã chun hóa) thang đo vn xã hi lãnh đo 79
Hình 5.2: Kt qu CFA (đã chun hóa) ca thang đo vn xã hi bên ngoƠi 81
Hình 5.3: Kt qu CFA (đã chun hóa) ca thang đo vn xã hi bên trong 82

Hình 5.4: Kt qu CFA (đã chun hóa) ca thang đo vn xã hi 83
Hình 5.5: Kt qu CFA (đã chun hóa) gia các khái nim trong mô hình
nghiên cu 85
Hình 5.6: So sánh kt qu các hot đng ca doanh nghip 88
Hình 5.7: Mô hình lỦ thuyt sau khi điu chnh cho trng hp nghiên
cu ti thƠnh ph H Chí Minh 90
Hình 5.8: Kt qu SEM mô hình nghiên cu (đã chun hóa) 92
Hình 6.1: Vn xã hi trong chin lc phát trin ca doanh nghip 113



1
CHNG 1
GII THIU

1.1 BI CNH NGHIÊN CU
1.1.1 Bi cnh thc tin
Trong giai đon t nm 2000 đn 2008, bt đng sn (BS) lƠ mt trong
nhng ngƠnh kinh t có tc đ tng trng cao qua hu ht các ch tiêu th hin quy
mô cng nh hiu qu. Theo Tng cc Thng kê (2010a), trong giai này tc đ tng
trng bình quơn v s lng doanh nghip lƠ 41,4%/nm, vn kinh doanh lƠ
36%/nm. Hu ht các ch tiêu cn bn th hin quy mô vƠ hiu qu ca doanh
nghip ngƠnh BS đu tng vi tc đ cao hn mc trung bình ca các ngƠnh kinh
t khác, chng hn nh tc đ phát trin bình quơn giai đon 2000-2008 ca ngƠnh
BS cao hn mc trung bình ca các ngƠnh kinh t trong c nc v s lng
doanh nghip lƠ 20%, s lao đng là 11%, ngun vn đu t lƠ 15%, tƠi sn c đnh
lƠ 6%, doanh thu thun là 14%, li nhun trc thu lƠ 182%, thu vƠ các khon
np ngơn sách lƠ 29% (Tng cc Thng kê, 2010a). Các ch tiêu đo lng hiu qu
hot đng kinh doanh ca ngƠnh BS có tc đ tng trng cao hn so vi mc
trung bình ca c nc, đc bit là ch tiêu t sut li nhun trên vn kinh doanh vƠ

t sut li nhun trên doanh thu cao hn mc chung ca c nc ln lt lƠ 150%
vƠ 82% (Tng cc Thng kê, 2010a). Tc đ tng trng cao lƠ đng lc thu hút
đu t trc tip nc ngoƠi vƠo ngƠnh ln nht c nc, theo Tng cc Thng kê
(2010b) ngƠnh BS thu hút 33,8% tng s vn đu t trc tip nc ngoƠi ca Vit
Nam trong nm 2009.
Cng ging nh các ngƠnh kinh t khác  Vit Nam, các giai đon phát trin
ca ngƠnh BS ph thuc nhiu vƠo các giai đon ci cách th ch ca quc gia.
Xem xét các vn bn pháp lut hng dn có liên quan, Ơo Anh Kit (2010) chia
quá trình phát trin th trng BS Vit Nam lƠm ba giai đon lƠ trc nm 1993,
t 1993-2003, vƠ t nm 2003 đn nay. Các đc đim vƠ bi cnh nn kinh t ca
các giai đon trong quá trình phát trin th trng BS Vit Nam đc tóm tt 
Bng 1.1.
2
Bng 1.1: Các giai đon phát trin ca th trng bt đng sn Vit Nam
Giai đon
Bi cnh vƠ khung pháp lỦ
c đim
Trc
nm 1993
Hin pháp nm 1980; lut đt đai
nm 1987: Ngi s dng đt
ch có quyn s dng, không có
quyn chuyn nhng vƠ các
quyn khác
- Ch yu lƠ các giao dch phi chính
thc.
- Rt ít doanh nghip kinh doanh BS.
- Sn phm BS rt thô s, ch yu lƠ
quyn s dng đt.
- Giao dch ch yu bng vƠng.

T nm
1993 đn
2003
Lut đt đai nm 1993: ngi s
dng đt có 5 quyn lƠ chuyn
nhng, tha k, cho thuê, th
chp vƠ góp vn; Pháp lnh
1994: tt c các t chc s dng
đt vƠo mc đích kinh doanh
chuyn sang hình thc thuê đt;
Khng hong kinh t khu vc
chơu Á 1997; thí đim chính
sách giao đt ti TP.HCM vào
nm 2000.
- Chính thc xut hin ngƠnh kinh
doanh BS ti Vit Nam.
- BS ch yu lƠ các giao dch th cp.
- NgoƠi sn phm đt thô, còn có thêm
hình thc phơn lô bán nn rt phát
trin.
- Khu vc nc ngoƠi bt đu quan tơm
đn th trng BS Vit Nam vi các
hình thc BOT, BT vƠ liên doanh vi
trong nc đ phát trin sn phm 
trình đ cao nh cao c cn h, vn
phòng cho thuê, h tng khu công
nghip, bn bãi.
Giai đon
2003 đn
nay

Nhiu vn bn pháp lut ra đi
đ điu chnh th trng: Lut
đt đai 2003, lut xơy dng, lut
nhƠ , lut kinh doanh BS;
Vit Nam gia nhp WTO; th
trng chng khoán phát trin.
T nm 2008 đn nay, Chính
ph áp dng chính sách tin t
tht cht đ kim ch lm phát.
- SƠn giao dch BS ra đi.
- Sn phm BS đa dng t thô s đn
cao cp.
- Có mi liên h khn khít vi th
trng tƠi chính, chính sách tƠi chính
nh hng rt ln đn th trng BS.
- Vi chính sách tin t tht cht ca
Chính ph t nm 2008 làm hn ch
giao dch trên th trng BS.
Ngun: Tng kt t tham kho ào Anh Kit (2010).
3
Tri qua các giai đon hình thƠnh vƠ phát trin, đn nay ngƠnh BS Vit
Nam hình thƠnh các sn phm kinh doanh đa dng vƠ th trng đã hình thƠnh nhiu
dch v h tr cho hot đng ca ngƠnh nh dch v t vn pháp lỦ, qu đu t,
thm đnh giá tr BS. Tuy nhiên, ngƠnh BS Vit Nam còn mt s tn ti xut
phát t chính sách điu tit ca Chính ph vƠ hƠnh vi ca doanh nghip BS nh
sau:
i vi chính sách điu tit th trng BS ca Chính ph:
Bng 1.1 cho thy các chính sách điu tit ca Chính ph có tác đng rt ln
đi vi đc trng vƠ s phát trin ca th trng BS Vit Nam. Vi tc đ phát
trin nhanh ca th trng BS đòi hi Chính ph phi ban hƠnh nhiu chính sách

đ điu tit th trng. T nm 2008 đn 2010, Chính ph Vit Nam đã ban hƠnh
tng s 49 vn bn lut vƠ di lut đ điu tit th trng BS
1
. Tuy nhiên, các
chính sách ban hành (nói chung cho c nn kinh t, trong đó có ngƠnh BS) ít da
trên c s liên kt gia các ch th tham gia th trng nh doanh nghip, ngi
tiêu dùng, các đnh ch tƠi chính vƠ các c quan qun lỦ nhƠ nc ln nhau (Ohno,
2009; Porter & các cng s, 2010). iu nƠy hƠm Ủ Chính ph cha nhn thc đy
đ tm quan trng ca các mng li liên kt trong vn đ hoch đnh chính sách.
H qu lƠ nhiu vn bn pháp lut ban hƠnh còn rm rƠ vƠ chng chéo (Porter &
các cng s, 2010).
Mc dù Chính ph khá nhy bén trong ban hƠnh các chính sách điu tit th
trng BS, nhng vn còn thiu các chính sách to ra các công c h tr vn cho
th trng, đc bit lƠ các kênh huy đng vn da trên s liên kt gia các ch th
trên th trng. Trong bi cnh lm phát, Chính ph đang ngƠy cƠng ban hƠnh nhiu
chính sách tht cht các kênh huy đng vn t khách hƠng (V ình Ánh, 2010).
Trong khi đó, kênh huy đng vn di hình thc các hình thc liên kt các ch th
tham gia th trng thì cha có  Vit Nam. Chng hn nh qu tín thác BS (Real
Estate Investment Trust – REIT) ch bt đu nhn thc  mc đ khái nim ti Vit
Nam, ch yu lƠ các qu  nc ngoƠi đu t vƠo th trng trong nc nhng


1
Thng kê ca tác gi lun án trên website:
www.luatvietnam.vn (truy cp ngƠy 12/03/2011).
4
không đáng k (Trn Kim Chung, 2010); cha có h thng tín dng nhƠ  nh Thái
Lan (lƠ h thng nhn tin đt cc đ cung cp vn vay xơy dng nhƠ ); cha có h
thng tit kim nhƠ  bt buc nh  Singapore (B Xơy dng, 2010).
Bi vì các cng c huy đng vn còn hn ch, nên th trng BS Vit Nam

ph thuc rt nhiu vƠo th trng tín dng, khi lm phát xy ra (t nm 2008 đn
nay) Chính ph áp đt chính sách tin t tht cht làm đe da s tn ti ca nhiu
doanh nghip BS. Do vy, vn đ cp bách hin nay đi vi Chính ph lƠ cn phi
đa dng các kênh huy đng vn ngoƠi ngơn hƠng vi các hình thc da trên s liên
kt các ch th tham gia th trng có th lƠ mt la chn thay th. Mun lƠm đc
điu nƠy cn phi có mt khung lỦ thuyt v s liên kt xã hi đ lƠm nn tng.
i vi hƠnh vi ca doanh nghip bt đng sn:
Th nht, trong công tác tìm kim qu đt phát trin d án u th nghiêng v
các doanh nghip thuc s hu nhƠ nc (Porter & các cng s, 2010). iu nƠy
đc nhiu chuyên gia (danh sách đính kèm ph lc 2) gii thích mt phn lƠ do
yu t lch s đ li vì ngun gc đt đai trong nn kinh t phn ln thuc s hu
quc dơn trc đơy, hoc lƠ do các doanh nghip nhƠ nc đc s h tr t các c
quan qun lỦ nhƠ nc. Mt khác, tính minh bch ca các thông tin trên các loi th
trng (trong đó có th trng BS)  Vit Nam hin nay còn rt kém (Porter &
các cng s, 2010), trong khi đó qu đt phát trin d án ch yu đc thc hin
theo quyt đnh giao đt ca c quan qun lỦ nhƠ nc đc phơn công (Ơo Anh
Kit, 2010). Do vy, vic la chn doanh nghip đ giao đt phát trin d án ph
thuc rt nhiu vƠo các mi quan h cá nhơn ca ch doanh nghip vi cá nhơn lãnh
đo ca c quan qun lỦ nhƠ nc.
Bi vì li ích mang li t các mi quan h vi chính quyn đc nhn thy
rõ rƠng, nên phn ln các doanh nghip ch yu quan tơm đn vic thit lp các mi
quan h vi chính quyn, mƠ đánh đi thi gian đ quan tơm đn các li ích mang
li t mng li bên trong vƠ các ch th bên ngoƠi khác. Các doanh nghip đu t
thi gian, thm chí tin bc vƠo vic tìm cách móc ni vi chính quyn đ trc li,
điu nƠy lƠm các mi quan h tr thƠnh ngun lc có tác đng tiêu cc đi vi nn
5
kinh t (theo kt qu phng vn chuyên gia ca lun án nm 2010, danh sách có
đính kèm  ph lc 2). Vi nhn thc nh vy thì doanh nghip rt khó có th khai
thác ht các li ích t các mi quan h đ phc v cho hot đng kinh doanh.
Th hai, Doanh nghip BS Vit Nam phn ln lƠ doanh nghip va vƠ nh.

Trong thi gn đơy, quy mô vn ca doanh nghip BS có xu hng tng, nhng
tính đn nm 2007 có đn 88% các doanh nghip BS có quy mô di 50 t đng
(con s nƠy tính chung cho các ngƠnh kinh t c nc lƠ 95%, xem Hình 1.1),
khong 72% doanh nghip có quy mô lao đng di 9 ngi (con s nƠy tính chung
cho các ngƠnh kinh t c nc lƠ 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghip có quy mô
nh rt khó tham gia to sn phm vì đc trng ca ngƠnh BS lƠ ngƠnh thơm dng
vn, nu các doanh nghip nƠy s dng các mi quan h cá nhơn đ dƠnh quyn s
dng qu đt thì cng không có kh nng trin khai. Lúc đó tt yu s dn đn hin
tng chuyn nhng d án trên giy t, lƠm đy giá thƠnh vƠ giá bán BS  th
trng Vit Nam lên cao tng đi so vi mt s nc Chơu Á (xem Hình 1.3).
Hình 1.1: S doanh nghip BS theo quy mô vn
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Di
0,5 t
đng
T 0,5
đn
di 1
t đng
T 1

đn
di 5
t đng
T 5
đn
di 10
t đng
T 10
đn
di 50
t đng
T 50
đn
di
200 t
đng
T 200
đn
di
500 t
đng
T 500
t đng
tr lên
T trong doanh nghip theo quy mô vn
C nc Bt đng sn

Hình 1.2: S doanh nghip BS theo quy mô lao đng
0%
5%

10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Di
5
ngi
5-9
ngi
10-49
ngi
50-
199
ngi
200-
299
ngi
300-
499
ngi
500-
999
ngi
1000-
4999
ngi

5000
ngi
tr lên
T l s doanh nghip theo quy mô lao đng
C nc Bt đng sn

Ngun: Tính toán t d liu điu tra doanh nghip nm 2007 ca Tng cc Thng kê (2010a).
6
Hình 1.3: Giá bán vƠ cho thuê cn h hng sang ti th trng Chơu Á nm 2010

Ngun: Townsend (2011), trang 8.
Tuy nhiên, các doanh nghip có quy mô vn nh có th phát trin d án bng
cách huy đng vn t bên ngoƠi. Nhng trên th trng BS Vit Nam hin nay các
kênh huy đng vn rt hn ch, các doanh nghip ch yu vay vn t ngơn hƠng
thng mi vƠ s dng vn ng trc ca khách hƠng đ phát trin d án. iu nƠy
th hin rt rõ trong thi gian t nm 2007 đn nay, khi Chính ph kim ch lm
phát bng chính sách tin t tht cht đã to áp lc chi phí lãi vay lên các doanh
BS. Trc bi cnh đó, buc các doanh nghip tp trung huy đng vn t khách
hƠng bng cách h giá các sn phm bt đng sn trên giy t (xem Hình 1.4 và
Hình 1.5) đ có vn hoƠn thin d án, nhm gim áp lc lãi vay.

Hình 1.4: Giá chƠo bán cn h

Hình 1.5: Giá cho thuê mt bng TTTM


Ngun: Công tỔ CBRE (trích trong Townsend, 2011)
Th ba, các hot đng phơn phi sn phm trên th trng BS Vit Nam
din bin phc tp vƠ nhiu cp đ. Theo c tính ca V ình Ánh (2010) thì có
7

khong 80% các giao dch trên th trng BS lƠ phi chính thc. Trc nm 2007,
th trng BS cùng vi chng khoán lƠ mt trong nhng kênh đu t ph bin ca
ngi dơn (V ình Ánh, 2010), ngi mua BS cng đng thi đóng vƠi trò lƠ
nhà đu t BS nên đy giá BS lên cao (xem Hình 1.3).
Mt khác, theo thng kê ca Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)
trc nm 2007, trung bình mi d án có đn 95% khách hƠng ca CBRE  thƠnh
ph H Chí Minh mua nhƠ  bng ngun vn vay. Do vy, t nm 2007 đn nay,
chính sách tin t tht cht đc Chính ph s dng đ kim ch lm phát, làm cho
cu BS gim đi đáng k (Nguyn Trng HoƠi & Hunh Thanh in, 2011).
Tóm li, hai khía cnh tn ti trên th trng BS lƠ chính sách điu tit
ca Chính ph vƠ hƠnh vi ca doanh nghip có liên quan đn vic nhn thc cha
đy đ v li ích vƠ tác hi ca các mi quan h gia các ch th tham gia th
trng, nên cha hoch đnh đc chính sách s dng các mi quan h ti u. i
vi chính sách điu tit v mô, Chính ph cha quan tơm đúng mc đn s liên kt
gia các ch th trên th trng nên dn đn hiu ng ca chính sách không cao;
mc dù các chính sách điu tit th trng đc ban hƠnh nhiu nhng cha to ra
s đa dng v các công c h tr th trng, đc bit lƠ các công c huy đng vn
cho doanh nghip BS. i vi doanh nghip BS thì chu s chi phi nhiu bi
mi quan h cá nhơn ca lãnh đo doanh nghip vi các cá nhân c quan qun lỦ
nhƠ nc trong vic tip cn qu đt, nên doanh nghip nhn thc v vai trò ca các
mi quan h b lch lc vƠ cha khai thác ti u vƠ cha s dng các mi quan h
đ phc v cho các hat đng kinh doanh.
Bi vì hai khía cnh tn ti trên th trng BS Vit Nam có liên quan đn
mi quan h gia các ch th tham gia th trng, nên rt cn mt khung lỦ thuyt
giúp doanh nghip vƠ các nhƠ hoch đnh chính sách nhn thc vƠ lng hóa đc
ngun lc tn ti trong các mi quan h ca doanh nghip, cng nh ch ra đóng
góp ca chúng trong các hot đng ca doanh nghip. T đó, lƠm cn c khoa hc
vƠ thc tin giúp doanh nghip BS nhn din vƠ hoch đnh các chng trình phát
trin vƠ s dng các mi quan h phc v hot đng kinh doanh; đng thi qua đó
8

cng xác đnh đc lun c khoa hc vƠ thc tin v mi liên kt gia các ch th
tham gia th trng, nhm giúp Chính ph hoch đnh các chính sách điu tit th
trng BS.
1.1.2 Bi cnh lỦ thuyt
Ngun lc tn ti trong các mi quan h lƠ mt dng ngun lc vô hình đc
đ cp đn vi tên gi lƠ vn xã hi. Vn xã hi đc nhiu nhƠ nghiên cu nh
Coleman (1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) đnh
ngha lƠ mt dng ngun lc tn ti trong các mng li quan h có cht lng (nh
s tín nhim, chia s, h tr) gia các ch th tham gia. Các lỦ thuyt kinh t tha
nhn vn xã hi lƠ nn tng ra quyt đnh ca các ch th trong nn kinh t, chúng
chi phi hƠnh vi ca doanh nghip, ngi tiêu dùng vƠ các chính sách v mô ca
Chính ph, vƠ các quy lut kinh t (Wilson, 2000; Wills & các cng s, 2004). Do
vy, vn xã hi đc nghiên cu di nhiu cp đ khác nhau nh quc gia, cng
đng, doanh nghip (Woolcock & Narayan, 2000).
 cp đ doanh nghip, vn xã hi ca doanh nghip đc đ cp đn nh là
cht lng các mi quan h ca lãnh đo doanh nghip; mi quan h ca doanh
nghip vi các ch th bên ngoƠi; cht lng mi quan h gia các cá nhơn, b phn
chc nng bên trong doanh nghip. Các nghiên cu vn xã hi trong doanh nghip
đ cp đn tng khía cnh riêng bit k trên, có th tng kt mt vƠi nghiên cu tiêu
biu nh sau:
i vi vn xƣ hi ca lƣnh đo doanh nghip: Các nghiên cu gn đơy
nh McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cng s
(2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cng s (2001), Tushman &
O‟Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đ cp đn vn xã hi ca lãnh đo doanh
nghip nh lƠ cht lng ca các mng li quan h ca lãnh đo: tình hu ngh, h
tr ln nhau, quyn lc, s công nhn ca xã hi vƠ s cam kt. Tuy nhiên, các
nghiên cu nƠy cha xơy dng đc thang đo cht lng cho tng mng li quan
h ca lãnh đo, nên không to ra đc các gi Ủ xơy dng, phát trin vƠ đánh giá
vn xã hi.
9

i vi vn xƣ hi bên ngoƠi: Các nghiên cu ca Jansen & các cng s
(2011), Yang & các cng s (2011), Landry & các cng s (2000) đ cp đn vn
xã hi bên ngoƠi doanh nghip lƠ cht lng các mi quan h gia doanh nghip vi
các ch th trong mng li chiu ngang (khách hàng, nhà phân phi, nhà cung cp,
các doanh nghip trong cùng tp đoƠn, đn v t vn, nghiên cu, các đi th cnh
tranh trong cùng ngành) vƠ mng li chiu dc (chính quyn các cp vƠ các công
ty m - con trong cùng tp đoƠn). Các nghiên cu nƠy không xơy dng thang đo
cht lng mi quan h cho tng ch th trong mng li, mƠ thay vƠo đó lƠ đ cp
đn cht lng ca mi quan h gia doanh nghip vi các ch th bên ngoƠi nói
chung. Vi các thang đo đc xơy dng nh vy thì rt khó có th giúp doanh
nghip phát trin vƠ đánh giá vn xã hi bên ngoƠi.
i vi vn xƣ hi bên trong: Có nhng nghiên cu đ cp đn vn xã hi
bên trong ca doanh nghip th hin qua mi quan h gia các cá nhơn vƠ b phn
chc nng, chng hn nh nghiên cu ca Schenkel & Garrison (2009), Nisbet
(2007), Goyal & Akhilesh (2007), Cheng & các cng s (2006). Các nghiên cu
nƠy tip cn vn xã hi bên trong doanh nghip lƠ cht lng các mi quan h gia
nhơn viên vƠ gia các b phn chc nng vi nhau. Nhng các nghiên cu nƠy cha
xơy dng thang đo vƠ đánh giá tác đng ca chúng đn kt qu các hot đng ca
doanh nghip, nên cha gi Ủ đc cách thc xơy dng vƠ s dng vn xã hi cho
doanh nghip.
Các nghiên cu k trên ch đ cp đn tng khía cnh v vn xã hi ca
doanh nghip, ch không đo lng vn xã hi ca doanh nghip bao hƠm c ba khía
cnh mng li lãnh đo, bên ngoƠi vƠ bên trong doanh nghip. iu nƠy dn đn
kt qu nghiên cu rt khó có th xơy dng các ch tiêu đo lng vƠ đánh giá vn xã
hi mt cách toƠn din. Do vy, rt cn thit phi có mt nghiên cu xơy dng các
thang đo vn xã hi bao hƠm c ba khía cnh bên ngoƠi, bên trong vƠ lãnh đo
doanh nghip, đ t đó gi Ủ các ch tiêu đo lng vƠ đánh giá vn xã hi ca doanh
nghip mt cách toƠn din. Hn na, các nghiên cu k trên đc thc hin không
phi thc hin đi vi ngƠnh BS.
Comment [D1]: Hoán đi th t

10
Nh vy, vi các lỦ thuyt hin ti thì cha gii quyt đc vn đ thc tin
đt ra đi vi doanh nghip BS Vit Nam lƠ cn mt khung lỦ thuyt giúp doanh
nghip vƠ các nhƠ hoch đnh chính sách nhn thc vƠ lng hóa đc ngun lc
tn ti trong các mi quan h (vn xã hi) ca doanh nghip, cng nh ch ra đóng
góp ca vn xã hi trong các hot đng ca doanh nghip đ thông qua đó giúp
doanh nghip nhn din vƠ hoch đnh các chng trình nhm phát trin vn xã hi
phc v hot đng kinh doanh. Do vy, rt cn phi nghiên cu v vn xã hi đóng
góp vƠo các hot đng ca doanh nghip BS Vit Nam.

1.2 MC TIÊU NGHIÊN CU
Nh đã gii thiu, hai khía cnh tn ti trên th trng BS Vit Nam là
chính sách điu tit ca Chính ph vƠ hƠnh vi ca doanh nghip liên quan đn vic
cha nhn thc đy đ v li ích vƠ tác hi ca các mi quan h gia các ch th
tham gia th trng, hay nói cách khác lƠ liên quan đn vn xã hi. Trong khi đó,
các lỦ thuyt v vn xã hi trong doanh nghip ch đc nghiên cu riêng l tng
khía cnh vn xã hi bên ngoƠi, bên trong vƠ lãnh đo, vƠ chúng đc thc hin
không phi đi vi ngƠnh BS Vit Nam, nên cha gii quyt đc vn đ thc
tin đt ra. Nghiên cu đóng góp ca vn xã hi vƠo các hot đng ca doanh
nghip BS Vit Nam đc thc hin nhm góp phn đáp ng yêu cu t thc tin,
vi các mc tiêu nghiên cu ca lun án nh sau:
1. Khám phá vƠ đo lng cu trúc ca vn xã hi vƠ các hot đng trong quá
trình kinh doanh ca các doanh nghip BS  Vit Nam.
2. Xơy dng mô hình lỦ thuyt v đóng góp vn xã hi vƠo các hot đng ca
doanh nghip BS Vit Nam.
3. Kim đnh thang đo vƠ mô hình lỦ thuyt cho trng hp đin hình: các
doanh nghip BS ti thƠnh ph H Chí Minh.
4.  xut nhng gi Ủ chính sách giúp doanh nghip BS thƠnh ph H Chí
Minh nơng cao kt qu các hot đng thông qua s dng vn xã hi. ng