Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Lời nói đầu
Mục đích của Pháp luật khởi nguồn từ chính những nhu cầu thường ngày
của mỗi con người, là công cụ phục vụ, bảo vệ lợi ích mọi thành viên trong xã hội
của Nhà Nước , nảy sinh từ các nhu cầu sinh hoạt và nhu cầu sản xuất cũng như
các nhu cầu khác trong cuộc sống hàng ngày . Những nhu cầu ngày càng tăng đó
của con người đòi hỏi phải có những phương tiện pháp lý mới nhằm điều chỉnh và
ổn định xã hội .
Do vậy sự ra đời chế định về Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là
một điều tất yếu . Đặc tính đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho
nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là
một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi của thực tiễn khách quan, cần phải có sự điều
chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính
chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia , dịch chuyển quyền
đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, trên cơ
sở đó phát sinh các tài sản là bất động sản khác .
Nhận thức được tầm quan trọng của chế định quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề đối với xã hội , em xin chọn đề tài : “Quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” để nghiên cứu trong bài tập lớn học kỳ .
Bài làm còn nhiều thiếu sót , mong các thầy cô nhẹ nhàng chỉ bảo
1
Nội dung
I . Khái niệm chung về bất động sản :
Nhằm khắc phục được khiếm khuyết trong các bộ luật dân sự trước đây
,BLDS 2005 đã xác định những gì được coi là tài sản trước khi phân loại thành
động sản bà bất động sản . Theo đó , trước khi phân loại tài sản , điều 163 BLDS
2005 xác định : “ Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, các giấy tờ giá trị được bằng
tiền và các quyền tài sản “.
Sau đó điều 174 BLDS 2005 đã xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất
động sản dưới dạng liệt kê những gì là bất động sản sau đó quy định động sản là
những tài sản không phải bất động sản. Theo đó :
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm :

a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy , có thể thấy , tiêu chí chung để xác định một tài sản mang tính chất
bất động sản là “ tính chất cố định hay không thể di dời của tài sản” .
Việc xác định này là cơ sở quan trọng cho việc xác định bất động sản liền kề .
Khi pháp luật quy định về bất động sản và quyền đối với bất động sản thì cũng
phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề với
nhau.
2
II. Khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề
1. Khái niệm bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua việc
thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất
động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di,
dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có
thể tồn tại các bất động sản liền kề. Trong các bất động sản có tồn tại ranh giới thì
đất đai chiếm vị trí đầu tiên và có vai trò quan trọng nhất .
Trong bộ luật dân sự 2005 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản
liền kề cũng như ranh giới giữa các bất động sản liền kề , tuy nhiên bất động sản
liền kề có thể được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các
bất động sản . Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tế - xã hội, do phong
tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các
bất động sản xung quanh . Tuy nhiên, hai bất động sản được coi là liền kề với
nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ
khi giữa chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới
chung .

Pháp luật Việt Nam quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân và tổ chức sử dụng ổn định, lâu
dài và nguời sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Vì vậy, mỗi mảnh đất được giao
luôn tiếp giáp với nhau, tách biệt nhau theo ranh giới dùng để phân lập bất động
sản này đối với bất động sản khác hay với các bất động sản xung quanh.
3
Việc phân định này có ý nghĩa hết sức quan trọng bởi để mảnh đất có thể trở
thành đối tượng của giao dịch dân sự thì trước tiên nó phải được xác định rõ ràng ,
cụ thể về mặt diện tích , không gian .Công việc xác định này hay còn gọi là đặc
định hóa có thể được thực hiện trên hai phương diện thực tế và pháp lý:
Trên phương diện pháp lý , việc đặc định hóa được thể hiện trên bản đồ địa
chính, được xác định trong quyết định giao đất và hình thức pháp lý cuối cùng là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó xác nhận người có quyền sử dụng đất
loại đất, diện tích đất được giao và ranh giới của mảnh đất đó. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp, xác nhận một chủ thể có quyền sử dụng một mảnh đất với những mục đích
nhất định.
Trên phương diện thực tế,căn cứ vào quyết định giao đất, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xác định mảnh đất đó trên thực địa thông qua việc tạo lập các mốc
giới, đồng thời trên cơ sở đó tạo lập ranh giới giữa các mảnh đất. Các mốc giới trên
thực địa phải phù hợp với các ranh giới được xác định trên bản đồ, phù hợp với các
quyết định giao đất. Vì vật, mỗi một mảnh đất đều có những ranh giới và mốc giới
Từ việc phân định các bất động sản , mới có thể xác định được các bất động
sản liền kề qua đó xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải
chịu đề phục vụ cho các chủ sở hữu , chủ sử dụng một bất động sản khác. Sự hạn
chế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản
không thuộc sở hữu của người đó . Vì vậy, khi có sự hạn chế trên bất động sản , có
thể dẫn đến giá trị cũng như giá trị sử dụng của bất động sản đó bị thay đổi. Đây là
một sự hạn chết quyền của chủ sở hữu bất động sản, việc hạn chết này là cơ sở cho

quyền của các chủ bất động sản khác theo một chế định pháp lý nhất định .
4
2. Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới, cách xác định ranh giới, quyền của các chủ sở hữu bất động sản
đối với ranh giới là một trong những vấn đề có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong
thực tiễn. VIệc xác định một bất động sản được coi là đối tượng của nghĩa vụ ,
cũng như đối tượng của quyền sở hữu là một khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa
đích thực cho chủ sở hữu tài sản. Thông qua việc xác định đối tượng của quyền sở
hữu, cũng như đối tượng của nghĩa vụ. “ Ranh giới giữa các bất động sản có tác
dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền
của một chủ sỡ hữu đối với bất động sản đó . Cơ sở để xác định ranh giới là diện
tích, hình dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định .
Theo quy định tại khoản 1,3 điều 265 BLDS 2005 :
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của
các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã
tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
3.Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người
sử dụng đất có nghĩa vụ tong trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm,
thay đổi mốc giới ngăn cách.
Khoản 1,2 điều 266 BLDS 2005 :
1.Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây
tường ngăn trền phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nhưngngười sử dụng đất
liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn,
trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; nhưng
vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó ……
5
2.Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ

trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý …..
Theo đó ranh giới giữa các bất động sản có thể bao gồm cột mốc, hàng rào
tường ngăn, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, ngoài ra ranh giới còn có thể xác
định theo tập quán, và theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Qua những quy định này chúng ta có thể nhận thấy ranh giới giữa các bất động sản
được pháp luật quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại
ranh giới này lại chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng vì chúng dựa trên
các tiêu chí khác nhau khi xác định .
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam
Các vấn đề liên quan đến quyền hạn chế bất động sản liền kề được quy định
trong chương XVI phần thứ 2 BLDS 2005 . Trong đó bao gồm các quy định về
quyền của chủ sở hữu của chủ sở hữu xác định đối với sử dụng bất động sản của
các chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định.
Điều 273 BLDS 2005 quy định :
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát
nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách
hợp lý, nhưng phải đền bì nếu không có thỏa thuận khác .
Như vậy , điều luật này đã nêu những quyền của chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất đối với lối đi , cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác trong phạm vi “một cách hợp lý” trên bất động sản liền
kề thuộc chủ quyền của người khác. Các quy định tại các điều 275 , 276 ,277 ,278
6
BLDS 2005 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được
quy định tại điều 273 BLDS 2005 .
III. Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan được
pháp luật ghi nhận . Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng lực của

chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn một quyền khách
quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định, bởi ứng
với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ đối với
một hay nhiều chủ thể khác.
Điều 274 BLDS 2005 quy định :
1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật .
2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác
lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền
sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó .
Qua nhưng quy định này , chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản mà
phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy
định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cùng những điều kiện về
mặt khác quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi cùng
với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợp
những yêu cầu của pháp luật.
7
a.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận
Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản
mang bản chất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phét các chủ thể dựa theo ý
chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên khi
pháp luật quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất
động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác ….. “ không có nghĩa bất cứ chủ sở
hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động
sản liền kề, xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ sở hữu bất động sản
liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản của họ, thì
chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất
động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên
tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nhưng không trái pháp luật và
đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền
kề, thì chủ nhà, người có quyền sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần
thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu
cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình. Trong
trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu
khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số cá chủ
sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các chủ sở
hữu bất động sản đề xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với những
nội dung cụ thể.
Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận về việc sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có
quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu
của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của
8