quy định khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường BĐS

Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
A - Lời mở đầu
Trong những năm qua, pháp luật về thị trường BĐS ở nước ta đã hình
thành và phát triển, tạo điều kiện thuân lợi hơn trước cho TTBĐS, đặc biệt là
tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động giao dịch về BĐS phát triển lành
mạnh, hạn chế các tiêu cực trong lĩnh vực này.
Pháp luật về BĐS đã thể chế hóa chính sách, chủ trương của Đảng và
nhà nước về lĩnh vực này. Đồng thời đưa ra các quy định khuyến khích các
thành phần kinh tế đầu tư, kinh doanh để phát triển vững chắc thị trường BĐS.
B - Nội dung
I. Bình luận về các quy định xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt
động kinh doanh bất động sản
Nhiều văn bản pháp luật quan trọng đã được ban hành đã góp phần tạo
điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định. Nhưng có thể
thấy rõ Luật KDBĐS 2006 chưa có sự điều chỉnh chặt chẽ trong việc quy định
về các vi phạm cũng như các chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh
doanh BĐS. Luật mới chỉ quy định các hành vi bi cấm trong KDBĐS (Điều 16)
cùng với đó là nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh ,quy định chung về hướng
xử lí vi phạm (Điều 17)
Ngày 15/10/2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ra đời cũng chưa hướng dẫn về các
vi phạm và xử lí các vi phạm này mà chỉ quy định về chế tài xử phạt đối với dự
án các khu đô thị mới ,khu nhà ở ,dự án hạ tầng ki thuật khu công nghiệp khi
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
1
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
chủ đầu tư có vi phạm (Điều 10),quy định về thu hồi chứng chỉ môi giới
BĐS,chứng chỉ định giá BĐStrong một số trường hợp.
Mãi đến năm 2009,Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, khai thác, sản
xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí công trình hạ tầng kĩ thuật, quản lí

phát triển nhà và công sở ra đời mới phần nào quy định các chế tài xử lí đối với
các vi phạm trog hoạt động KDBĐS. Các quy định về xử li vi phạm trong hoạt
động KDBĐS được quy định tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP là các quy định về
xử lí vi phạm hành chính đối với các vi phạm. Nghị định này ra đời đã góp
phần quan trọng vào việc giúp các cơ quan chức năng xử lí các vi phạm trong
hoạt động kinh doanh BĐS, tạo cơ sở pháp lí cho việc áp dụng các chế tài xử lí,
góp phần giải quyết dứt điểm các vi phạm. Nhưng các quy định trong nghị định
23/2009/NĐ-CP chưa quy định được hết các vi phạm cũng như mức độ xử lí vi
phạm chỉ là ở mức trách nhiệm hành chính nên chưa có tác dụng ngăn ngừa vi
phạm một các kịp thời.
Tìm hiểu về vấn đề xử lí vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS, pháp luật
kinh doanh BĐS đã có một số quy định về xử lí vi phạm như sau:
1. Quy định về xử lí vi phạm đối với các hoạt động đầu tư tạo lập nhà
,công trình xây dựng
1.1 Xử lí vi phạm về nghĩa vụ của chủ đầu tư
Luật KDBĐS 2006 có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô
thị mới ,dự án khu nhà ở ,dự án khu hạ tầng kĩ thuật ku công nghiệp tại Điều
20.Khi không thực hiện nghĩa vụ này ,các chủ thể đầu tư bị xử lí vi phạm .Nghị
định 153/2007/NĐ-CP có quy định về việc xử lí với các nhà đầu tư vi phạm.Tại
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
2
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
Điều 10 quy định: “1. Cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho
phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác
tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây:
a) Chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng,
quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời
theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ
ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến

độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt”.
Như vậy nhà đầu tư sẽ bị thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng
nhận đầu tư khi vi phạm các lỗi trên .Ngoài ra nhà đầu tư còn bị xử phạt hành
chính
Nhà đầu tư phải có nghĩa vụ quản lí việc xây dựng nhà ,công trình xây
dựng trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và các nội
dung khác của dự án đã được phê duyệt (khoản 4 Điều 20Luật kinh doanh
BĐS), khi vi phạm nghĩa vụ này thì thì sẽ bị : “3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng
đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế
được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được
miễn Giấy phép xây dựng”. (Khoản 3 Điều 11 Nghị định 23/2009)
Đối với hành vi phạm nghĩa vụ này mà sau khi có : “4. Đối với hành vi
vi phạm quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, sau khi có quyết
định đình chỉ thi công xây dựng công trình của cấp có thẩm quyền mà chủ đầu
tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
3
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy
phép xây dựng (nếu có)”(Khoản 4 Điều 11 Nghị định 23/2009).
Ngoài các hình thức xử lí quy định như trên chủ đầu tư có hành vi vi
phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lí theo quy định tại các điều
12,13,14,15. Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm
về chất lương nhà, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về
quản lí chất lượng công trình xây dựng. Chế tài xử lí đối với vi phạm loại này
được quy định tai Điều 14 Nghị định 23/2009/NĐ-CP.Theo đó: “1. Phạt tiền từ
5.000.000 đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi
sau đây:
a. Không gửi báo cáo kết quả chứng nhận sự phù hợp chất lượng công

trình xây dựng cho Sở Xây dựng;
b. Không lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng theo quy định;
c. Không gửi báo cáo định kỳ 6 tháng, 1 năm về tình hình chất lượng
công trình xây dựng cho Sở Xây dựng.
2. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với chủ đầu tư
không báo cáo cơ quan có thẩm quyền quản lý xây dựng theo quy định khi xảy
ra sự cố công trình.
3. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với chủ đầu tư
có một trong các hành vi sau đây:
a. Không thực hiện chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây
dựng theo quy định;
b. Không mua bảo hiểm công trình theo quy định.
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
4
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
4. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư
không thực hiện kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực
trước khi đưa vào sử dụng đối với các hạng mục công trình xây dựng hoặc
công trình xây dựng khi xảy ra sự cố có thể gây thảm họa đối với người, tài
sản, môi trường theo quy định.
5. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư
không thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực theo quy định để kiểm định
chất lượng công trình trong trường hợp công trình xảy ra sự cố.
6. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với chủ đầu tư
thi công xây dựng công trình sai quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng
được quy định trong hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
7. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3,
khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều này, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị
buộc thực hiện đúng quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng ».
1.2. Xử lý vi phạm về huy động vốn, chuyển nhượng dự án BĐS

Khoản 4 Điều 16 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định hành vi bị cấm là
« huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê
mua BĐS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS ». Khi tổ chức, cá nhân có
hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định
23/2009 : « 2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với tổ
chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa
vào kinh doanh theo quy định;
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
5
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
b. Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển
nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
c. Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới,
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ».
2. Về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc
không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định
Điểm a khoản 2 Điều 31 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định chủ thể
kinh doanh BĐS khi có hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt tiền từ 60 triệu đên
70 triêu đồng .Ngoài hình thức xử phạt này chủ thể vi phạm còn phải thực hiện
đúng về điều kiện kinh doanh BĐS.Nếu vẫn tiếp tục tái phạm thì bị tước quyền
sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một đến 3 năm hoặc không
thời hạn
3.Quy định về chế tài xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản
3.1. Về hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS
Tại Khoản 1 Điều 31 Nghị định 23/2009 có quy định : « 1. Phạt tiền từ
50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong
các hành vi sau đây:
a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch
bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;

b. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản
không đúng trình tự, thủ tục quy định;
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
6
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
c. Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua Sàn
giao dịch bất động sản »
Ngoài ra, chủ thể vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thủ
tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Nếu
vẫn tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ
một đến ba năm hoặc không thời hạn.
3.2. Về hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động kinh doanh
BĐS qua sàn giao dịch BĐS
Điều 32. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và
hoạt động sàn giao dịch bất động sản
« 1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá
nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản;
b. Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản;
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá
nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập,
hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn”
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
7
Bài tập học kỳ Luật kinh doanh Bất động sản
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy
định về thành lập, hoạt động của sàn giao dịch BĐS, nếu gây thiệt hại thì phải
bồi thường. Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng

kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
3.3. Về hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định
giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
“1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản không
đúng quy định.
2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức đào tạo
về môi giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà chưa
được Bộ Xây dựng cho phép đào tạo.
3. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1, khoản 2 Điều này, tổ
chức có hành vi vi phạm còn bị tước giấy phép đào tạo từ một năm đến ba năm
hoặc không thời hạn; không công nhận kết quả đào tạo, cá nhân tham gia học
tại tổ chức có hành vi vi phạm trên bị thu hồi giấy chứng nhận hoặc chứng chỉ
hành nghề đã cấp”
3.4.Về hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý điều
hành sàn giao dịch BĐS
“1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân có một
trong các hành vi sau đây:
Nguyễn Hương Quỳnh KT33D042
8