Chương 2 Kế toán bất động sản đầu tư phần 1 (Môn Kế Toán Tài Chính 2)

19/07/2013
1
KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG 2
PHẦN 1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KẾ TOÁN KIỂM TOÁN
1
Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài
sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu
sử dụng
Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu
tư
Xử lý nghiệp vụ kế tóan bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản
kế toán.
Nêu nguyên tắc trình bày và thuyết minh trên báo cáo tài chính liên
quan đến bất động sản đầu tư
Giải thích các khác biệt trong quan điểm giữa kế toán và thuế khi xử
lý các giao dịch bất động sản đầu tư
Trình bày việc tổ chức công tác chứng từ và ghi sổ kế toán chi tiết
2
Nội dung
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
Trình bày và công bố thông tin trên BCTC
Khác biệt giữa kế toán và thuế liên quan đến BĐSĐT
Tổ chức lập chứng từ, ghi chép sổ kế toán
3
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản

Khái niệm và phân loại
Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
ban đầu
Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận
ban đầu
Khấu hao
Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.
Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
4
19/07/2013
2
Khái niệm
VAS 05, đoạn 05: BĐS ĐT là:
– Bất động sản gồm:
• Quyền sử dụng đất
• Nhà
• Một phần của nhà
• Cả nhà và đất
• Cơ sở hạ tầng
– Do chủ sở hữu (hoặc đi thuê tài chính) nắm giữ nhằm mục đích thu
lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá.
– Không phải để sử dụng trong sản xuất, ccấp dịch vụ hoặc sử dụng
cho mục đích quản lý hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình
thường
5
Phân loại
Bất động sản
Sử dụng cho
SXKD
Bán trong kỳ

kinh doanh
Cho thuê hoặc
chờ tăng giá
TSCĐ chủ sở
hữu sử dụng
Hàng hóa bất
động sản
Bất động sản
đầu tư
6
Lưu ý số 1
Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau:
Phải tách biệt khi ghi nhận:
– Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và vô hình
– Chờ tăng giá hoặc cho thuê: Bất động sản đầu tư
– Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa bất động sản
7
Thí dụ 1
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên kế gồm
10 căn, trong đó một căn nhà được sử dụng để làm
phòng trưng bày sản phẩm của công ty và các căn còn
lại được cho các doanh nghiệp khác thuê để làm văn
phòng. Giá trị xây dựng 800trđ/căn.
8
19/07/2013
3
Lưu ý số 2
Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và
phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không
đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch toán là bất động

sản đầu tư.
9
Thí dụ 2
Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc căn phòng 10
tầng có diện tích ngang nhau làm văn phòng cho thuê.
Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc là 10 tỷ. Công ty sử
dụng tầng trệt để làm văn phòng làm việc và tiếp tân,
phần còn lại công ty cho thuê.
10
Lưu ý số 3
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên
quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ
thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là
bất động sản đầu tư.
11
Thí dụ 3
Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng diện
tích sử dụng là 10.000 m
2
.
Công ty sử dụng cao ốc để
cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện được áp
dụng cho các khách hàng là 1trđ/m2/tháng. Theo điều
khoản của hợp đồng cho thuê, mỗi tháng các khách
hàng sẽ trả thêm tiền bảo vệ và vệ sinh văn phòng là
50.000đ/m2/tháng.
12
19/07/2013
4

Lưu ý số 4
Trường hợp, một Công ty con cho Công ty mẹ hoặc
Công ty con khác trong cùng một Tập đoàn thuê hoặc
sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản
đó được hạch toán là bất động sản đầu tư trên Báo cáo
tài chính riêng của Công ty con có bất động sản đó hoặc
Báo cáo tài chính riêng của Công ty mẹ nếu Công ty mẹ
cho các Công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa
bất động sản đầu tư), nhưng không được phản ánh là
bất động sản đầu tư trong Báo cáo tài chính hợp nhất.
13
Thí dụ 4
Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc tập
đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây dựng một
cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của công trình là 12
tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ diện tích của cao ốc
để cho các công ty khác thuộc tập đoàn Phòng Vũ thuê
làm văn phòng.
14
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải
thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một
cách đáng tin cậy.
15
Xác định giá trị ban đầu
Mua BĐS
Xây dựng BĐS
16

19/07/2013
5
Mua BĐS
Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp
khác
Giá mua: Giá mua trả ngay
Chi phí liên quan trực tiếp khác
– Lệ phí trước bạ
– Tư vấn về pháp lý
– Chi phí làm giấy tờ
– …
17
Thí dụ 5
Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá 900 triệu
đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng, thuế chuyển quyền sử
dụng đất là 45 triệu đồng. Ngoài ra doanh nghiệp còn chi
thêm 15 triệu đồng để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm
trong khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn vị dự
tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động sản đẩu tư hay
không? Nếu đúng hãy xác định nguyên giá của bất động sản
đầu tư.
18
Thí dụ 6
Ngày 01/10/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp một cửa
hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê hoạt động. Lãi suất
mua trả góp là 15%/năm và tổng số tiền phải thanh toán cho
Hoàng Long là 1.500 triệu đồng theo phương thức trả sau:
Trả ngay 500 triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm
trả góp 200 triệu đồng vào ngày 01/10 hàng năm trong 5 năm

tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng .
Yêu cầu : Hãy xác định nguyên giá của bất động sản trên
19
Hình thành qua xây dựng
Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên quan trực
tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng
Không được tính vào nguyên giá các chi phí cao hơn
mức bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản
đầu tư.
20
19/07/2013
6
Chi phí lãi vay
Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để
hình thành bất động sản đầu tư.
Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư:
21
Thí dụ 7
Công ty ABC xây dựng một cao ốc để cho thuê, thời gian xây dựng
1,5 năm. Chi phí phát sinh gồm:
– Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán bằng
vốn vay dài hạn 30 tỷ. Lệ phí trước bạ nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua. Lãi
vay 14%/năm
– Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toàn nhà với tổng kinh phí dự toán là 37
tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt, theo chứng từ phát sinh:
• Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm
• Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm
• Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm
– Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa vào cho thuê theo

hợp đồng đã ký kết.
Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình? Chi phí lãi vay
phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ được xử lý như thế nào?
22
Thí dụ 8
Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà nhà 22 tầng:
Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng 22 là căn hộ cho thuê.
Công việc xây dựng phát sinh như sau:
Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá chuyển nhượng là 150tỷ,
thanh toán bằng chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với
quyền sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung Dũng, tổng số
tiền 220trđ, trong đó có thuế GTGT 20tr. DN thanh thanh toán cho
công ty Trung Dũng 50% bằng chuyển khoản.
23
Thí dụ 8
Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam toàn bộ dự
ánh là 3.300trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do quản lý dự án không
tốt nên công ty Coteba bị phạt 200trđ, trừ vào số tiền phải trả. Chi phí
thuê quản lý dự án được thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán
cho Coteba 16 lần bằng chuyển khoản.
Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công ty theo từng
hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt theo quyết toán là
166.000trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. ABC đã thanh toán cho các
nhà thầu được 80% bằng chuyển khoản.
Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và giá trị là bao
nhiêu?
24

19/07/2013
7
Các khoản chi phí không tính vào nguyên giá
Chi phí phát sinh ban đầu: Ngoại trừ chi phí phát sinh là
cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn
sàng sử dụng
Chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động
lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt được trạng
thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
Các chi phí vượt mức qui định.
25
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động sản
đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải được ghi
nhận là chi phí sản xuất kinh doanh doanh trong kỳ, trừ
khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động
sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều
hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi
tăng nguyên giá bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: CPSXKD
26
Thí dụ 9
Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo hoạt
động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải thanh
toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng.
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng nguyên
giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế toán.
27

Thí dụ 10
Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê làm văn
phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa chữa nâng cấp tòa nhà
theo phương thức giao thầu toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng
hầm gửi xe, thiết kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng
không gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa chữa
nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ đồng. Sau khi
sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã tăng lên.
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng nguyên giá
bất động sản đầu tư hay không?
28
19/07/2013
8
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:
– Nguyên giá
– Giá trị hao mòn
– Gía trị còn lại
29
Thí dụ 11
Tiếp theo thí dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên
giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ khấu
hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5% và giả sử hoàn
thành việc nâng cấp vào ngày 30/06/20X0.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn lại tại
ngày 31/12/20x0.
30
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS ĐẦU TƯ
BĐS CSH SỬ DỤNG

CSH bắt đầu sử dụng
CSH kết thúc sử dụng TS
31
Thí dụ 12
Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu sử dụng một tòa nhà cho
doanh nghiệp khác thuê hoạt động.
Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm.
Yêu cầu: DN sẽ ghi nhận bất động sản trên như thế nào tại ngày
01/01/20x8?
32
19/07/2013
9
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS ĐẦU TƯ
HÀNG HÓA BĐS
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
33
Thí dụ 13
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7.
Yêu cầu: DN sẽ ghi nhận bất động sản trên như thế nào tại
ngày 01/11/20x7?
34
Thí dụ 14
Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán

cho các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn
thành.
Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty
B thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?
35
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG
Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư
36
19/07/2013
10
Thí dụ 15
Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn
phòng .
Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và công
ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn phòng
làm việc.
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?
37